Рефинансирование кредита под залог недвижимости

Когда банк может забрать квартиру?

Не нужно думать, что как только вы совершите просрочку, банк кинется скорее забирать у вас квартиру. Это не так. Банку совершенно неинтересно заниматься судебными процессами и реализацией объекта, поэтому он до последнего будет стараться вернуть заемщика в график платежей.

Если заемщик совершает просрочку, то для начала начинает работать специальная служба банка, которая занимается проблемными договорами. Она ведет диалог с заемщиком, узнает причины просрочки. По идее, если заемщик действительно попал в сложную финансовую ситуацию, то банк может предложить кредитные каникулы или проведение реструктуризации. Если должник идет на контакт, банк будет стараться помочь ему — в последнее время кредиторами применяется именно такая практика.

Оформление договора займа под залог недвижимости между физическими лицами

Кредитный договор (договор займа) между сторонами, которыми выступают физические лица, может быть заключен в устной или письменной форме. Но закон требует письменной формы для тех договоров, прописанная сумма в которых превышает 10 МРОТ. Строго говоря, в этот момент мы перестаем говорить о займе, и начинаем именовать такой договор кредитным. Но особой ошибки тут не будет, речь идет исключительно о юридической терминологии, а не смысле.

Договор может быть возмездным и безвозмездным (то есть беспроцентным). Кредитор получит выгоду, если в договоре указан процент за пользование кредитом. Но по закону отсутствие этого пункта вовсе не говорит нам о том, что этот договор безвозмездный. Договор займа может быть беспроцентным, только если сделка между людьми происходит на сумму не более 50 МРОТ. Тогда строка о безвозмездности в договоре будет лишней.

Содержание договора займа

В договоре займа между физлицами нужно указать следующую информацию: ФИО заимодавца и заемщика, их паспортные данные идата рождения, адрес регистрации и проживания; предмет договора. В этот момент необходимо внести специальные дополнительные условия по договору, как то: расписку, сроки возврата долга, проценты.

Далее нужно указать права и обязанности сторон данного договора, а также ответственность (штраф или пеня) за просрочку или ненадлежащее хранение заложенного имущества; сроки вступления в силу и окончания договора, реквизиты и подписи сторон договора. К договору займа обязательно составляется договор залога. Последний действует, пока есть договор займа. Недействительность договора займа повлечет недействительность договора залога.

Важные подробности:

1. Залог недвижимого имущества между физлицами регулируется законом об ипотеке.
2. Предмет залога должен находиться в собственности у залогодателя.
3. Обременение на предмет залога регистрируется по заявлению сторон.
4. Взыскание на предмет залога накладывается по решению суда.
5. Излишки стоимости недвижимости после ее продажи возвращаются заемщику.

Взыскание на заложенную недвижимость

Залогодержатель может применить судебный или внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога по следующим основаниям:

• обязательства по договору не выполняются полностью или нарушен срок;
• при заключении договора залога, залогодатель письменно не предупредил залогодержателя о том, что залог уже обременен другим залогом, правом пожизненного пользования, арендой и т.д.;
• залогодатель неправильно хранит имущество и возник риск утраты предмета залога;
• других, предусмотренных Законом «Об ипотеке».

Обычно для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество нужно решение суда. Так как стороны договора являются физическими лицами, исковое заявление должно подаваться в районный суд по месту нахождения предмета залога (недвижимости).

Также существует внесудебный порядок обращения взыскания на недвижимость под залогом. Он применяется, если стороны нотариальный договор займа, обеспечением по которому выступает договор залога, и обращение взыскания на заложенную недвижимость проходит по исполнительной надписи нотариуса, а не по решению суда.

Итак, резюмируем: займ под залог недвижимости между физическими лицами предполагает именно недвижимость, которая стоит дороже 10 МРОТ, а значит, вы вряд ли подпадете под норму закона об устном порядке заключения договора, его нужно будет заключить в письменном виде. Имущество, предлагаемое в залог, должно быть приватизированным, не под арестом, не быть аварийным или ветхим. И, конечно, главное: соблюдайте сроки выплаты по кредиту, и вы вернете свое заложенное имущество в целости!

Общие принципы ипотеки под залог недвижимости

В том случае, когда в распоряжении клиента имеется дорогостоящее имущество, значительно проще получить кредит, так как наличие залога, значительно снижает риски кредиторов, связанные с возможной утратой денежных средств. Крупный ипотечный кредит с обеспечением отличается следующими особенностями:

1. Ссуда оформляется даже тем гражданам, кто имеет испорченную историю кредитования и небольшие текущие просрочки по платежам.
2. Для получения крупного кредита, требуется предоставление минимального пакета затребованной документации.
3. Такая ипотечная программа оформляется на любые нужды заемщика с правом досрочного погашения.
4. Имущество выступает гарантом возврата средств, из-за чего на весть срок кредитования на него накладывается обременение.
5. Кредиторы предоставляют заемщикам ссуду в размере до 80% стоимости залогового объекта без первоначальных взносов.

При таком кредитовании не действуют ограничения связанные с единственным жильем. В случае нарушения обязательств, заемщик рискует лишиться своей недвижимости, которая на основании решения суда с высокой долей вероятности отойдет в собственность кредитора.

Положительные и отрицательные стороны услуги

автокредита

• Преимущества: если оформить ссуду под залог, можно получить более крупную сумму на длительный период, под выгодные проценты.
• Недостатки: оформление такого кредита отнимает больше времени, вам придется подготовить множество документов и оплатить дополнительное страхование. Кроме того, заплатить придется за оценку недвижимого объекта (банки выдают до 70% от стоимости залогового имущества).

пропускатьобратиться в суд

Требования к залогу

Залогодателю нужно заранее выяснить, подойдет ли его дом для залога по кредиту, потому как кредитору важно, что залог был ликвидным. Основные требования, которые в принципе касаются любого объекта недвижимости, следующие:

• объект зарегистрирован, на него есть соответствующие документы;
• здание не является аварийным и годящимся под снос;
• в перекрытиях, стенах и фундаменте не использовано дерево;
• дом не является единственным местом для проживания клиента;
• объект находится в пределах РФ, а лучше всего – в регионе оформления ссуды.

В целом, дом (как и любой объект недвижимости) должен быть ликвидным, а на это уже влияет регион и место расположения, его стоимость, количество и площадь комнат, наличие коммуникаций и прочие факторы.

Отсутствие обременений

Частный дом не может быть уже заложенным по другой сделке. Кроме этого, на него не должно быть наложено ограничений от государственных органов, к примеру, в ФССП.

Наличие исправных коммуникаций

Для частного дома важно, что объект был подключен к газо- и водоснабжению, электричеству, имел вывод в канализацию. Это могут быть как центральные, так и автономные коммуникации (собственный отопительный котел, пробуренная скважина для воды, отдельная канализационная яма)

Единоличное владение

Требование наличия единого собственника не критично, но в таком случае, заемщику легче оформить кредит.

Если собственников в доме несколько – от каждого потребуется нотариально заверенное согласие на залог или оформление каждого поручителем по займу.

Ситуация ухудшается, если одним из владельцев является несовершеннолетнее лицо, тогда банку потребуется согласие из органов опеки.

Будьте готовы к ограничениям

Залог накладывает жесткие ограничения на имущество, которое прописано в договоре с банком. Юрист Александр Жук ответил на вопросы МТБлога о том, что можно, а что нельзя делать с заложенным имуществом.

– Какие ограничения накладываются на имущество в залоге?

– Без согласия банка запрещены любые сделки по отчуждению заложенного имущества: продажа, дарение, обмен. Также потребуется разрешение банка при сдаче заложенного имущества в залог, аренду, лизинг или безвозмездное пользование. Кроме того, залогодателю запрещены действия, уменьшающие стоимость заложенного имущества или ухудшающие его состояние сверх нормального износа. Как правило, договор залога запрещает без согласия банка реконструкцию и перепланировку помещений, перевод жилой недвижимости в нежилую. Ограничения на действия с заложенным имуществом фиксируются в договоре залога.

–  Можно ли вывести имущество из-под залога?

– Самый простой способ – это погасить кредит. При наличии у вас равноценного по стоимости имущества можно предложить банку изменить предмет залога и заключить новый договор.

– Какие есть способы легально продать квартиру или автомобиль, если они находятся в залоге?

– Продажа заложенной квартиры или автомобиля допускается только с письменного согласия банка. К сожалению, залог автомобиля не регистрируется в ГАИ. Поэтому заложенное авто можно беспрепятственно снять или поставить на учет. Так что недобросовестному продавцу несложно нарушить ограничения и запреты. Информацию о транспортных средствах, которые находятся в залоге, можно получить в Реестре движимого имущества, обремененного залогом, услуга платная. Информацию о жилых помещениях, которые находятся в залоге, можно получить в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него, сделок с ним. Услуга также платная.

 – Ваши рекомендации: на что обращать внимание, когда передаешь имущество в залог?

Залогодателю необходимо обратить внимание на:

• размер кредита, обеспечиваемого залогом, процентов за его пользование и срок погашения;
• справедливость оценки стоимости имущества, передаваемого в залог;
• наличие согласия других собственников имущества (например, супруга);
• отсутствие запретов на передачу имущества в залог;
• количество и содержание запретов на действия с заложенным имуществом в проекте договора залога.

 __

Подводя итоги, отметим: залог – хороший способ получить кредит побольше и на более выгодных условиях. Кроме того, отдать в залог собственную квартиру или машину порой гораздо проще, чем найти несколько поручителей. Однако будьте готовы к тому, что залог наложит ряд ограничений на использование вашей собственности, а если кредит не будет вовремя обслуживаться и погашаться – залогового имущества вы можете и вовсе лишиться. К данному вопросу стоит относиться очень серьезно.

Читайте нас в Telegram и

первыми узнавайте о новых статьях!

Куда пал выбор

С первого взгляда кажется, что в основной массе предложения кредитного института одинаковые. Процентная ставка, сроки и дисконты примерно одинаковые, с той лишь разницей, с которой специалисты учреждения подходят к изучению потенциала будущего кредитного клиента. Учитывая все «за» и «против», я принял решение кредитоваться в Сбербанке. Но учитывая современные перипетии, я подал заявки сразу в несколько банков. Для этого не нужно было посещать отделения, нести с собой документы. На оформление обращений мне понадобилось примерно 10 минут для работы на каждом сайте.

Как происходило оформление кредита под залог недвижимости

Я знал, что для того чтобы взять кредит под залог недвижимости, я не буду обращаться ни в один из банков лично. Существующая конкуренция делает чудеса. Поэтому после заполнения удобных форм первичных заявок мне оставалось только ожидать звонка менеджеров для уточнения предварительных решений по обращению. Скажу сразу, что при наличии квартиры под залог согласие выдать заем выразили почти все банки. Это несмотря на то, что у меня имелись некоторые просрочки по текущим потребительским кредитам.

Учитывая большое количество предложений рынка, я решил применить последнюю стратегию. Мне должно было быть все понятно. Некоторые учреждения настолько витиевато раскрывали свои условия, что приходилось просто их игнорировать. Были и такие, которые на ходу менял правила игры, то есть требования, представленные на сайте, попросту не соответствовали содержанию будущего договора. Такие промахи были даже у крупных федеральных компаний.

Проанализировав суть бесед с менеджерами, я все-таки решил остановиться на Сбербанке. Прямые преимущества, выраженные в особенных условиях к держателям банковских карт и возможность быстрого подсчета долговой нагрузки, сделали свое дело. Условия сотрудничества, опубликованные на сайте, полностью соответствуют правилам оформления кредита. Кроме того, не нужно указывать банковскому работнику, на какие средства берутся деньги. Что предлагал Сбербанк:

• Комиссионное вознаграждение за пользование заемными средствами – от 13 процентов. По вышеуказанным причинам мне согласовали минимальную ставку;
• Сумма кредита по условиям действующей программы ограничивается 10 миллионами рублей. Конечно, такой кредит мне не был нужен, да и платить его слишком тяжело. К тому же предел займа ограничивается дисконтом от рыночной цены. Для Сбербанка это 40 процентов. То есть моя квартира стоила на момент обращения 3000000 рублей, поэтому мне предложили без проблем 1800000. Я согласился на 1200000, этого было достаточно;
• Срок пользования займом – до 20 лет. в сравнении с ипотекой это настоящий подарок. Учитывая то, что за это время нужно будет платить немалые проценты, я выбрал оптимальный срок сотрудничества в 10 лет;
• Страхование – крайне популярная и навязанная услуга. Я заранее приготовился к аргументам, которые бы позволили мне вести конструктивный диалог. Я прекрасно понимал, что залоговый кредит и так ликвиден, поэтому никак не хотел оплачивать по сути банковскую страховку. На практике отказаться от страховки мне не удалось, поскольку такие правила используют 100% кредитных учреждений. При отсутствии страховки ставка по кредиту автоматически бы выросла на 1%. Не оформлять договор страхования можно только в случае оформления в залог земельных участков. С получением полиса особых проблем нет, – его теперь можно оформить в специальном сервисе Сбербанка «Дом Клик». Список страховых компаний, с которыми сотрудничает кредитор, довольно внушительный. Я по привычке выбрал «РЕСО», поскольку там самые низкие тарифы;
• Отсутствие первоначального взноса.

Перед походом в банк я еще раз уточнил перечень необходимых документов. Заявление я уже составил и отправил через сервис удаленного обслуживания. Оставались только паспорт, выписка из домовой книги и справки с места работы. Остальными документами меня банкиры не нагружали, тем более что по условиям программы на предоставление полного пакета на кредит наличными под залог недвижимости дается 90 суток с даты принятия положительного решения. Оставалось только прийти в банк и подписать договор займа и залоговую.

Плюсы и минусы залогового кредитования

Чтобы оценить выгодность кредитного предложения, нужно понять, какие преимущества предлагает такой продукт, и с какими недостатками придется столкнуться. Сначала о плюсах:

• повышается кредитный лимит. Если клиенту изначально одобряли только один миллион рублей, то после предоставления залога дома оценочной стоимостью примерно 10 миллионов, сумма кредита автоматически вырастает как минимум до 5-7 миллионов;
• увеличивается срок кредитования. И это понятно, ведь берется крупная сумма денег;
• снижаются процентные платежи из-за уменьшения процентной ставки. Если по потребительскому кредиту выплачивается 18-25% в год, то значение для залогового займа – от 12-15%;
• разрешается досрочное погашение. Заплатив долг раньше срока, у клиента не испортится кредитная история, ему не насчитают за платеж штрафов;
• право собственности все равно остается за владельцем, несмотря на некоторые ограничения в праве распоряжения недвижимостью;
• залог выступает основным обеспечением, поэтому зачастую кредиторы предлагают выгодные условия и минимум требований для заемщиков, если объект собственности подходит по всем критериям и является ликвидным.

В то же время заемщики сталкиваются с некоторыми трудностями и рисками оформления дома под залог кредита. Сюда относится:

• предоставление большого пакета документов, ведь теперь нужно собрать бумаги и для дома;
• затянутости процедуры оформления. Банком заявка может рассматриваться до семи дней;
• обязательное страхование дома от несчастных случаев;
• невозможности продать, обменять или подарить недвижимость до окончания сроков погашения.

Основной риск залогового кредита связан с утратой права собственности, однако, если такая сделка оформлена на законных основаниях, риск утраты возникает только, если заемщик несвоевременно рассчитывается по кредиту. Поэтому нужно трезво оценить свою платежеспособность.

Кредит под залог недвижимости — что это

Кредит под залог недвижимости — это такой вид кредита, при котором финансовые обязательства заемщика обеспечиваются его личным имуществом. Это означает,  что если клиент не вернет денежные средства, полученные от банка, его заложенный объект собственности перейдет кредитору. Последний вправе продать его, чтобы покрыть свои финансовые риски.

ТОП 7 лучших кредитных програм для кредита от 500 000

* Сумма в процентах, от стоимости залоговой недвижимости. Этапы получения займа под залог

• Выберите подходящую компанию
• Нажмите кнопку «Оформить»
• Заполните заявку на сайте компании

Такие отношения между заемщиком и кредитным учреждением регулируется Гражданским кодексом (ст. 334-338).

Тем не менее, банковские организации готовы к кредитованию, если владельцем объекта для обременения не является клиент, при условии, что хозяин недвижимого имущества выступает поручителей в сделке.

Основные отличия от потребительских кредитов

Кредит под залог недвижимости — это вид потребительского кредита, который имеет свои особенности:

1. Большая сумма займа, благодаря наличию обеспечения.
2. Возможность получения без подтверждения дохода, так как финансовые риски банка покрываются передаваемым имуществом.
3. Дополнительные этапы оформления — в отличие от стандартной ссуды нужно провести оценку объекта недвижимости.
4. Снижение процентной ставки, благодаря максимальному уменьшению банковских рисков.
5. Длительный срок погашения. Кредитование с обременением может быть оформлено на срок до 30 лет, тогда как максимальный период стандартного займа — 7 лет.

Таким образом, кредит под залог недвижимости — это дополнительный тип кредита потребительского. Разница между двумя видами ссуды — наличие и отсутствие обеспечения.

Также данный тип кредитования имеет общие черты с ипотекой, так как в каждом случае банк получает в залог личное имущество клиента.

Однако кредит под залог недвижимости — это нецелевой кредит, в отличие от ипотечного займа. Это значит, что полученные средства могут быть использованы клиентом по своему усмотрению, тогда как жилищная ссуда может быть потрачена исключительно на приобретение квартиры или иного недвижимого имущества.

Выгодно ли использовать залог при получении кредита

Кредит под залог недвижимости — это выгодный кредит, когда:

• нет возможности подтвердить доход;
• денежные средства нужны срочно;
• требуется большая сумма без привлечения поручителей и созаемщиков;
• есть проблемы с кредитной историей;
• нет стажа работы или он слишком маленький.

Во всех этих случаях кредит под залог недвижимости — это единственный кредит, который можно оформить на оптимальных условиях. Однако не стоит забывать, что при этом банку предоставляется возможность взыскания личного имущества при невыполнении условий договора, а это значит, что клиент соглашается на риск лишения своего объекта собственности.

Чтобы взять кредит под залог недвижимости, каким требованиям она должна отвечать

Логично, что не всякую квартиру или дом банк станет рассматривать в виде объекта залога. Основным качеством объекта в подобных случаях является его ликвидность. Т.е. недвижимость должна не только цениться на рынке, но еще и могла быть быстро проданной. Ведь банку интересен не сам объект, а то, за сколько и как быстро его можно будет продать с молотка. Поэтому, в расчет берется не только фактическое состояние квартиры, но и общее состояние дома, инфраструктура и даже район нахождения. Чем лучше эти показатели, тем больше шансов появляется у человека получить кредитные средства.

Относительно типа недвижимости следует отметить, что банки работают не только с квартирами или домами, но еще и земельными участками, дачами, и даже гаражами. В отдельных случаях в качестве объекта залога рассматривается и нежилая недвижимость коммерческого типа.  

Для того, чтобы банк принялся за оформление договора, объект залога должен находиться в собственности заявителя. Все документы должны быть в порядке, и на недвижимость не должно быть действующих обременений либо притязаний третьих лиц. Плюс, банки часто имеют дело и с общей долевой собственностью. Но в таких случаях, к общему пакету документов прикрепляется и заверенное нотариусом согласие от остальных собственников на передачу объекта в залог банку.

К слову, подобная недвижимость не вызывает особого интереса у банков, т.к. в случае взыскания квартиры, кредитной организации придется выяснять отношения и со вторым собственником, который наверняка не станет добровольно прощаться со своей собственностью. А лишний судебный процесс идет далеко не на пользу банку.

Серьезным стопором при оформлении договора может послужить факт постоянной регистрации несовершеннолетних детей в квартире. Банки крайне неохотно идут навстречу гражданам в таких случаях, т.к. при взыскании объекта к процессу подключаться органы опеки и попечительства, а это опять-таки временные затраты.

Если все моменты учтены, и у банка не имеется претензий к объекту, до вынесения окончательного решения следует произвести оценку недвижимости.

Как взять кредит под залог недвижимости в банке

Чтобы получить кредит под залог недвижимости в банке – заемщику следует отвечать установленным требованиям, предоставить необходимый пакет бумаг и подходящий объект недвижимости.

Требования к залогодателю

Заемщик должен быть совершеннолетнего возраста для получения любого вида кредита. Кредит под залог недвижимости выдается только с 21 года, некоторые банки это значение увеличивают до 24, а то и до 27 лет. На момент возврата долга заемщик должен быть не старше 65-75 лет (за редким исключением).

Как правило, такие кредиты выдаются только гражданам РФ в российских рублях.

Для получения одобрительного решения необходимо показать себя исключительно с положительной стороны: хорошая кредитная история, наличие стабильного заработка в течение последних 4-6 месяцев.

Требования к имуществу

Если у заемщика есть квартира в Москве – это не значит, что любой ссудодатель уже готов кредитовать под ее залог только потому, что она находится в столице. Объект недвижимости обязан иметь оформленное право собственности, а также:

• строение в целом не подлежит сносу и не стоит в очереди на проведение капитального ремонта;
• проведен минимальный косметический ремонт, имеются в наличие газо -, водо- и светоснабжение, все в рабочем состоянии;
• проведенные перепланировки согласованы с БТИ, имеются необходимые документы;
• отсутствует задолженность по коммунальным платежам и прочим обязательным сборам (налоги).

Имеются некоторые ограничения для объектов, которые собственник получил в наследство или в результате договора мены в течение 3-х последних лет. Однако многие кредиторы на этот случай предлагают заключить договор страхования утраты права собственности.

Требования к документам

Несмотря на то, что имущество является подходящим гарантом выплаты долга и снижает риски банка до минимума – кредитор запросит полный пакет бумаг: от свидетельства на право собственности до справки о доходах. Некоторые также требуют определенный уровень образования, к примеру, Альфа-банк выдает кредит под залог недвижимости гражданам с образованием не ниже среднего.

Итак, для сбора пакета документов понадобятся:

• установление владения правом собственности на предлагаемый объект (свидетельство, выписка из Росреестра);
• копии документов, которые подтверждают источник возникновения права собственности (купля-продажа, наследство, обмен, дарение, приватизация);
• при необходимости нужны все документы, указанные в Росреестре для этого имущества;
• копии страниц паспорта и второго удостоверяющего документа.

Для подтверждения стабильного заработка – понадобится справка о доходах установленного образца (форма банка или нанимателя, ф. 2 или 3-НДФЛ), подтверждение стажа работы (трудовая книга, контракт или справка в свободной форме).

Процедура получения кредита под залог имущества

Оформление кредита начинается с выбора кредитора и подачи заявки на получение денег. Как правило, заявочная анкета заполняется либо в электронном, либо в бумажном виде в офисе ссудодателя.

Советуем без ошибок и преувеличений заполнять анкету, кредит под залог недвижимости – дело серьезное. Если Вы указываете недостоверную информацию – получите отказ сразу же, возможно, Вас даже занесут в черный список. Не нужно преувеличивать заработную плату, стаж работы и качество кредитной истории – ссудодатель все перепроверит.

Заявка рассматривается в течение нескольких дней, максимум 7-8. В случае одобрения клиенту необходимо приехать в офис с полным пакетом бумаг и подписать кредитный договор.

Поэтому заранее рекомендуем собрать все бумаги, полный перечень можно узнать у сотрудника.

После подписания договора деньги выдаются установленным способом. Условия в займах под залог недвижимости редко предусматривают комиссию за выдачу денег и досрочное погашение (речь идет о кредитах под залог имущества физических лиц).

Погашается задолженность аннуитетным способом, в редких случаях заемщику предлагается самому выбрать схему погашения.

Важно! Во избежание возникновения просроченной задолженности и ухудшения кредитной истории – вносить ежемесячный платеж следует не позже установленной даты.

Шаг №4. Если и заемщик, и квартира устраивают банк

В этом случае сделка подходит к завершению. Перед подписанием кредитного договора заемщик должен застраховать квартиру. Это обязательное условие кредитования, так банк защищает залог на случай возможной утраты (от пожара, землетрясения и пр.). Страховку оплачивает заемщик, стандартно ее требуется продлевать ежегодно, регулярно внося страховые взносы. Страховщика выбирает заемщик.

После составления договора со страховой компанией составляется закладная и кредитный договор. После сбора и подписания полного пакета документов происходит передаче средств заемщику. Обычно это безналичный перевод на счет, открытый в этом же банке.