Хочу, чтобы был…
Как показывает практика, когда люди меняют одно жилье на другое с увеличением площади – есть стандартный набор критериев, так называемый «хочу, чтобы был…».
«По мере того, как человек приходит к решению улучшить свои жилищные условия, проявляются и отдельные составляющие этой процедуры, — отмечает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». — В одном случае это выбор какого-то одного района, границами которого он ограничивает поиски нового жилья. В другом – точная планировка квартиры, обязательное наличие нескольких санузлов, выход окон на определенную сторону света или конкретный вид из окна, конкретный этаж».
Помимо площади квартир и планировки, клиенты также обращают внимание на обустройство придомовой территории, насколько она безопасна и благоустроена, есть там паркинг или детские площадки. Также большинство покупателей волнует состав инфраструктуры и транспортная доступность
При этом, по словам Владимира Щекина, генерального директора компании Altimus, наличие гипермаркетов не играет никакой роли для покупателей, так как они, как правило, привыкают ездить один раз в неделю в семейные гипермаркеты и закупаться там. То есть, достаточно небольшого продуктового магазина в шаговой доступности.
«Если говорить о капризах клиентов – это скорее, отклонение от нормы, это бывает, но системных экзотических капризов – нет, — говорит Владимир Щекин. — Например, чтобы расположение квартиры было по фен-шую, либо, чтобы роза ветров была определенная, чтобы окна выходили строго на юг, чтобы было больше света. Но это мелочи. Капризы занимают всего, как правило, 10 % и они очень легко нивелируются
Все остальное – это работа с базовыми потребностями, то что действительно, важно – это 90% случаев»
Существующие гос. программы по улучшению жилищных условий
В рамках существующих социальных программ по жилью нуждающиеся или малоимущие граждане могут осуществить:
- расширение площади собственного проживания;
- приобретение жилплощади новой постройки;
- получение жилья по состоянию здоровья.
Законодательством РФ были разработаны программы по улучшению жилья в двух направлениях:
- Социальные программы, направленные на создание комфортных условий жилья, среди которых:
- стройотряд, представляет собой госпомощь гражданам молодого возраста в приобретении жилищного имущества. Молодежь отрабатывает 150 рабочих дней на строительстве, после чего получает возможность купить квартиру по себестоимости, без накруток;
- ипотека с господдержкой для молодых и малоимущих семей. Считается выгодной сделкой, поскольку выдается под льготный процент, а первоначальный взнос погашается за счет субсидий от государства.
- Федеративные программы льготного кредитования нуждающихся граждан:
- «Для молодежи» – кредиты по заниженным процентам для супруг, которым менее 35 лет;
- «Доступное жилье для молодых семей» – помощь молодым семьям с детьми, включающая частичное погашение кредитных выплат – 10 процентов за первого и каждого последующего ребенка;
- «Материнский капитал» – сертификат на госпомощь при рождении второго или последующего ребенка;
- «Для военных» – ежемесячные льготные выплаты;
- «Для бюджетников» – субсидии в размере 20 процентов от стоимости недвижимости, для учителей со стажем не менее 1 года;
- «Для сельских жителей» – разовая выплата, в размере 1 миллиона рублей, горожанам, для привлечения специалистов в села.
Пока важнее крыша
Считается, что создание той самой комфортной городской среды негативно влияет на уровень доступности жилья.
Надежда Косарева: Сейчас большинство новостроек возводится именно на периферии городов потому, что люди пока согласны поступиться качеством городской среды, затратами времени на поездки на работу и так далее — была бы крыша над головой по доступной цене.
И зарубежный опыт показывает, что как только городские власти начинают заботиться о комфортности городской среды, то стоимость недвижимости увеличивается. Такова плата за комфортную городскую среду. Все страны это понимают и осознанно идут на это, выделяя больше ресурсов на обеспечение доступности жилья для низкодоходных групп населения.
В России в основном строят многоподъездные многоэтажки, где до половины — квартиры-студии до 30 кв. метров. Получается такой муравейник.
Надежда Косарева: На сегодня такая планировка отвечает запросам потребителей. У людей мало денег, на большую квартиру не хватает. А потребность в жилье есть.
Но такая ситуация скорее характерна только для крупных городов, где семей гораздо больше, чем квартир. В стабильном, процветающем городе всегда квартир должно быть процентов на пять больше, чем домохозяйств, — это обеспечивает рынок жилья.
Но и плохо, когда доля пустующего жилья составляет 20 процентов и больше. В качестве такого примера можно назвать Магадан и другие северные поселения, где полно домов, заселенных только наполовину.
За счет чего можно улучшить жилищные условия?
Итак, мы обозначили доступные варианты улучшения условий проживания. Теперь обратимся к ним более подробно.
Социальное жилье
Очередники вправе бесплатно получить от государства отдельное жилье со всеми удобствами. Вселение в квартиры происходит на основании договора социального найма. Раньше действовали ордеры на вселение – сейчас их отменили.
Социальное жилье – это квартиры, предоставляемые малоимущим и нуждающимся гражданам – в силу ст. 52 ЖК РФ. Жилье числится на балансе у муниципалитета. Распоряжаться квартирой нельзя, зато можно подселять членов семьи: детей, супруга, родителей. Квадратура должна соответствовать нормативам в регионе – не меньше 10 кв. метров на человека. Впоследствии жилье доступно для приватизации и перевода в частную собственность.
Важно знать, что неприватизированную жилплощадь могут получить не все кандидаты. Ключевым критерием является дата постановки в очередь – до 2005 года или после 2017 года
Подробнее читайте в статье «Как встать в очередь на получение жилья«.
Ипотека
Семьи, чей доход не позволяет приобрести жилье, могут встать в очередь и получить жилищную субсидию. Средства предоставляются на безвозмездной основе. Их можно сразу потратить на погашение ипотеки. Например, оплатить первоначальный взнос или рассчитаться с остатком по кредиту.
Помощь доступна в рамках программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» 2018-2025 годов, а также недавно введенного ФЗ № 157 от 3 июля 2019 года.
Социальные выплаты могут достигать 30%. Это позволяет купить комфортное жилье в регионе проживания. Как правило, к участию допускаются застройщики по госпрограмме. Льготники приобретают абсолютно новые квартиры в новостройках по договору долевого участия (ДДУ).
Жилищные субсидии
Федеральная программа «Молодая семья» рассчитана на семьи, возраст членов которых не превышает 35 лет. Встать на учет могут сразу оба супруга, а также их дети.
Выдаваемая государством субсидия направляется на улучшения следующего свойства:
- строительство частного дома;
- погашение ипотечной ссуды;
- купля-продажа жилья в регионе проживания;
- капремонт имеющегося жилья.
Социальная помощь доходит до 30% от стоимости квартиры. Однако в расчет берут норму предоставления, т.е. государство оплачивает не более 15-18 кв. метров на одного человека. Остальное супруги должны выплачивать из семейного бюджета.
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
Рассчитав субсидии, получим, что двоим супругам положено 600 тысяч рублей, семейству из 3-х человек – до 800 тысяч рублей, а четверо и более могут претендовать на 1 млн рублей. Помимо этого, в ряде регионов РФ реализуется губернаторская матпомощь. Финансирование молодым семьям может достичь порядка 40% от цены квартиры.
Материнский капитал
Одна из форм поддержки многодетных семей – выплаты материнского капитала (МК). Сертификат можно использовать при решении квартирного вопроса.
Улучшение жилищных условий за счет средств МК предполагает:
- погашение ипотечного займа;
- покупка жилого помещения или «последней доли» в квартире;
- обустройство внутренних узлов в доме (водоснабжения, газопровода, канализации, отопления);
- капитальный ремонт здания;
- строительство частного дома.
Одним словом, пустить госсубсидию на материальные цели. Вместе с тем придется отчитаться о тратах в Пенсионном фонде (ПФР). Надзорные органы следят за тем, чтобы маткапитал не ушел на сторонние цели.
Программы
Правительство предлагает населению такие социальные программы, действующие в Москве, СПБ и регионах:
- «Социальная ипотека». В этом случае используется льготный коэффициент для заемщика, находящегося на учете более десяти лет. Данная программа предназначена для молодых людей, бюджетных работников, молодых семейств.
- «Жилище» – основная государственная программа, предназначенная для формирования рынка жилья доступных типов, выполнения обязанностей по обеспечению граждан квартирами.
- «Молодой семье – доступное жилье». Семейство имеет право на получение ипотечного кредита, субсидии, получение жилья, которое будет оплачиваться в рассрочку по соглашению о купле-продаже, приобретение недвижимости по соглашению о найме, получение жилищного сертификата и т.д.
- «Материнский капитал» – программа, позволяющая использовать выплаты на родившегося ребенка для погашения части кредита. Можно воспользоваться этой программой для приобретения новой жилплощади, строительства или покупки ее в ипотеку, если ребенку исполнилось три года.
- «Военная ипотека» – деньги из государственного бюджета перечисляются на индивидуальные банковские счета военнослужащих.
- Государственные программы для молодых учителей – предоставление субсидии на покупку квартиры, а также на строительство дома в размере 20% от первого взноса. Сумма может рассчитываться во время выдачи сертификатов. На поддержку претендуют учителя, проработавшие в учебной организации более года.
Способы улучшения жилищных условий
Нуждающимся лицам выдается сертификат, предоставляются льготы сообразно «очереди», расширяется площадь путем присоединения освободившегося помещения в коммунальной квартире.
Молодым семьям
Участие в программе могут принять семьи, у которых на одного ее члена приходится 15 кв.м площади.
Он зависит от количества членов семьи с учетом среднедушевого дохода, поэтому государство выплачивает средства в размере:
| Два человека | 600 000 рублей |
| Три | 800 000 рублей |
| Четыре и более | 1 000 000 рублей |
При этом среднедушевой доход семьи, у которой нет детей, на одного человека должен быть не более 21 621 рублей, у семей с детьми он должен равняться 32 510 рублям, четырех и более — 43 350 рублей.
Государство помогает путем:
- оформления социальной ипотеки;
- предоставления субсидии, сертификата;
- приобретения жилья у застройщика по договору социального найма, предусматривающего отсрочку в платежах.
Малоимущим
Он дозволяет поднять уровень условий проживания до установленных законодателем норм.
Он должен быть не менее величины прожиточного минимума, определяемого соразмерно потребительской корзине.
Военнослужащим
В соответствии с его нормативами военнослужащий обязан отслужить полных 10 лет в вооруженных силах страны.
Если он увольняется по состоянию здоровья либо из-за проведения организационно-штатных мероприятий, то в год выхода в запас.
Проживающим в сельской местности
Помощь осуществляется в рамках федеральной программы «Устойчивое развитие сельских территорий на 2020-2017 годы и на период до 2020 года».
Средства выделяются из федерального, регионального или муниципального бюджета.
Существующие программы
Одной из популярных является «Жилище».
На средства, предоставляемые по сертификату, можно купить собственное жилье, построить частный дом, улучшить существующие условия.
Если семья желает воспользоваться средствами МК, то она должна подать заявление в Пенсионный фонд России. Он перечислит деньги по назначению.
Алгоритм действий
Для получения льгот от государства, позволяющего улучшить жилищные условия, нужно встать в очередь.
Необходимые документы
Постановка в очередь осуществляется в заявительной форме.
К заявлению граждане должны приложить:
| Паспорта взрослых членов семьи | удостоверяющие их личности |
| Справка о составе семьи | и выписка из домовой книги |
| Официальная бумага | об осуществлении Федеральной миграционной службой регистрации по постоянному местожительству на протяжении 5 лет, а в населенном пункте — 10 лет |
| Копия лицевого счета | и справка о наличии либо отсутствии жилья на праве собственности |
| Правоустанавливающий акт на помещение | если таковое имеется в наличии, и копия трудовой книжки |
| Справки | с места работы, учебы, справка о доходах за последние полгода и 2-НДФЛ, а также акт обследования жилищных условий |
Подача заявления
Оно адресуется на имя главы администрации муниципального образования.
В нем следует указать сведения относительно:
| Персональных данных заявителя | его членов семьи с перечислением родственных отношений |
| Домашнего адреса | и основания, вследствие которого семья занимает помещение |
| Об имеющемся жилье на праве собственности у семьи или одного из ее членов | характеристики объекта, его площади, количество комнат, оснащения инженерными сетями и сантехническим оборудованием |
| Членов семьи | проживающих раздельно на иной жилплощади |
| Гражданско-правовых сделок | которые были совершены с недвижимостью за последние пять лет |
| Льгот, если они положены заявителю или одному из членов семьи | и согласия на проведение обследования жилищных условий |
| Обязанности письменного уведомления | на протяжении одного месяца комиссии об изменениях сведений, изложенных в заявлении |
Предоставление отчетности
Регистрация приобретенной недвижимости проводится на общих основаниях в Росреестре или через МФЦ.
На сегодняшний день эта процедура занимает от 5 до 7 дней, в зависимости от выбранной формы подачи. Свидетельство о праве собственности было отменено к выдаче еще в прошлом году, поэтому доказывать свои права следует путем получения выписки из ЕГРП.
Новый собственник обязан отчитаться за истраченные средства. Для этого он собирает следующий пакет документов:
- Паспорт.
- Выписку из ЕГРП.
- Договор купли-продажи.
- Акт приема-передачи.
- Выписка из банка о переводе средств на счет продавца.
- Выписка по своему счету об остатке на нем бюджетных средств.
Документы рассматриваются, а их копии прикрепляются к отчетной документации.
Варианты
От государства можно получить такие разновидности поддержки:
- предоставление жилплощади по соглашению о социальном найме, а также субсидии на приобретение квартиры;
- помощь в получении займа на особых условиях.
Субсидия на приобретение недвижимого объекта также предоставляется в нескольких вариантах:
- оплата изначального взноса. Семьи не всегда обладают изначальным капиталом, и его может предоставить государство (в этом случае ответственность за выплату процента и размера основного займа ложится на самих заемщиков);
- возведение жилого дома. Многие семейства мечтают о загородном жилье и могут получить от государства долю суммы на его строительство;
- погашение доли задолженности. Это подходящий вариант для молодой и бездетной семьи. Если в период участия в программе у людей появился ребенок, государством погашается какая-то доля задолженности. Так происходит с рождением каждого из детей.
Итог
Сегодня рынок стабилен с точки зрения ценообразования и предложение велико – поэтому альтернативные сделки безопасны, комфортны и более рациональны, чем любые другое виды обмена.
Минимален процент сделок, которые совершаются путем прямого обмена, так как подобрать вариант, устраивающий все стороны сложно. Самая распространенная схема — это продажа одной квартиры и покупка другой, то есть альтернативная сделка. По данным Константина Просина, руководителя офиса «Севастопольское» компании «ИНКОМ-Недвижимость», на сегодняшний день рынок недвижимости характеризуется высоким числом альтернативных сделок – до 80%. «Предложений со свободной продажей квартир крайне мало, — говорит он. — Это значит, что теперь большинство сделок может осуществиться только после того, когда будет определен покупатель на квартиру продавца, которому в свою очередь нужно купить жилье, собственники которого тоже ищут себе дом. Этот клубок продавцов-покупателей вместе с их квартирами и есть «цепочка». Нынешнему покупателю нужно быть готовым к тому, что выбрать жилье – это только верхушка длинной сделки. Если выпадет хотя бы одно звено, а новой альтернативы не найдется, может разрушиться вся цепочка».
Что касается доли ипотечных сделок, в общей структуре покупок жилья она занимает около 40%. Но в некоторых проектах она может доходить и до 50-70% – здесь все зависит от концепции. Например, в тех жилых комплексах, где на реализацию выставлено большое количество квартир с отделкой, как раз и наблюдается подобное соотношение.
