Список документов при продаже квартиры

Какие документы нужны при продаже квартиры?

Каждый из нас напрямую или косвенно сталкивался с проведением операций по недвижимости.

Покупка продажа квартиры, гаража, дачи, покупка или продажа коммерческого объекта, земельного участка, сдача в наем квартиры – все это объединяется одним словом операции с недвижимостью.

Такой вид деятельности всегда связан с деньгами, причем не маленькими. А там где есть оборот больших денег, всегда есть риск. Не секрет что там, где есть деньги, есть те, кто хочет вашими деньгами завладеть.

Поэтому всегда при проведении любой сделки проверяйте её законность всеми доступными вам средствами. Продажа квартиры как раз и относится к таким сделкам.

Действовать можно по-разному, основных способов продажи квартиры два:

• самостоятельно подготовить документы и продавать недвижимость,
• воспользоваться услугами риелтора из агентства по недвижимости.

В первом случае, перед тем как выставлять свою квартиру на продажу, необходимо собрать и подготовить пакет документов, что бы, если найдется покупатель, вы сразу же могли оформить сделку.

Покупатель чаще всего тоже обыкновенный человек, и если вы не будете готовы сразу продать квартиру, он испугается и задумается о том, что вы вероятно аферист, и скорее всего, откажется от покупки.

Документы, нужные для продажи квартиры, необходимо подготовить и собрать делятся на две категории: обязательные, без которых нотариус не оформит сделку, и дополнительные.

К первой категории относятся:

• документ, подтверждающий ваше право владения имуществом. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, права наследственности, др. Если квартира была приобретена у застройщика, у вас на руках должны быть квитанции и документы, подтверждающие этот факт.
• технический паспорт объекта. Этот документ выдается БТИ. Если к тому времени, когда вы решили продать квартиру, в ней была проведена реконструкция, технический паспорт следует обновить. То есть узаконить все переделки. Эту работу проводит специалист, он осматривает квартиру, проводит оценку недвижимости.
• паспорта всех собственников квартиры. Перед продажей проверьте все ли в порядке с вашим паспортом, не просрочен ли он.
• идентификационный код,
• справка из ЖЭКа о наличии прописанных жильцов в квартире. Постарайтесь заблаговременно выписать всех жильцов из квартиры. По возможности выпишитесь сами. Это ускорить процесс проведения сделки.
• если в квартире прописаны несовершеннолетние дети вам потребуется справка из опекунского совета. Выдача справки будет означать, что опекунский совет не возражает против выписки ребенка из квартиры с его обязательной пропиской на новом месте.
• справка из налоговой инспекции о том, что квартира не находится под запретом, на неё не наложен арест, она не является объектом залога. Эту информацию нотариус получает самостоятельно по запросу, перед тем как оформить договор.
• разрешение супруга или супруги на продажу недвижимости. Эту справку можно оформить непосредственно в день продажи у нотариуса.

Квитанций об уплате всех коммунальных услуг не являются теми документами, какие нужны при продаже квартиры, и предоставляются по требованию покупателя. Обычно продавец оплачивает все услуги даже немного с запасом, чтобы у покупателя не возникало претензий. Однако, бывают случаи продажи квартир с солидной задолженностью по платежам. В этом случае продавцы квартир делают скидку на общей стоимости квартиры.

Просто так покупатели к вам не потянутся, поэтому свое желание продать квартиру надо озвучить.

Сделать это можно следующим образом:

• дать объявление в газеты и журналы. Стоит это недорого, поэтому лучше всего подать объявление на несколько выпусков периодики подряд.
• подать объявление в интернет. В сети есть масс бесплатных досок, где можно поместить свое объявление.
• -рассказать знакомым, родственникам (сарафанное радио).

Если вы решили воспользоваться услугами риелтора, то не забывайте о том, что за услуги придется заплатить. Сумму вам озвучит риелтор. Обычно она вычисляется % от сделки.

Он будет зависеть от того, какой вид операции вас интересует. Или это просто продажа квартиры с целью получения денег, или двухсторонняя сделка, т.е. продажа старой квартиры и одновременная покупка новой.

В обязанности риелтора входит сопровождение вас на протяжении всего периода купли продажи. Он подскажет, какие документы нужны при продаже квартиры, поможет их оформить.

Список необходимых документов для продажи квартиры тот же. Риелтор сам будет предлагать вашу квартиру на продажу, встречаться с покупателями, договариваться о продаже.

Вас он будет ставить в известность в случае, если найдется потенциальный покупатель.

Какие документы готовить при купле-продаже жилья?

Скачать
216,51 Kb

бланк запроса о предоставлении сведений из Единого Реестра прав на недвижимость в формате .pdf (Adobe Reader)

квартиру на вторичном рынке

• Паспорт и копии паспорта. Причем паспорта должны предоставить обе стороны сделки. Без наличия оригинала копия считается недействительной и не обладает никаким юридическим весом.

• Согласие супруги (супруга) на совершение покупки. Данный документ нужен, если Вы состоите в браке. В дополнение к нему необходимо предоставить свидетельство о браке (копию).

  Скачать
  12,21 Kb

  образец согласия супруга на покупку квартиры в формате .docx (Word)

• Если участники сделки военнообязанные, то нужно предоставить оригинал военного билета.
• Если в покупке жилья принимают участие разведенные люди, то необходимо в пакет документов включить свидетельство, подтверждающее расторжение брака.
• Если квартира приобретается путем привлечения кредитных средств, то при ее покупке потребуется предъявить справку, которая подтверждает материальное положение покупателя (справка с места официальной работы и из банка).
• Если процедура по продаже и покупке жилья вверена третьим лицам, то необходимо предоставить доверенность, оформленную надлежащим образом, и документы, которые подтверждают личность гражданина или группы граждан.

Скачать
14,83 Kb

пример доверенности по купле-продажи квартиры от имени её будущего/нынешнего владельца в формате .docx (Word)

Материнский капитал, ипотека и продажа квартиры

При оформлении ипотечного кредита, представитель банковской организации запрашивает дополнительную документацию к стандартному набору:

• предварительное соглашение на оформление сделки по продаже;
• документ об отсутствии задолженности за пользование интернетом, кабельным телевидением, телефоном, домофоном;
• расписку о передаче задатка;
• справки от собственников жилья из психоневрологического и наркологического диспансера.

Подобные справки обычно требуют от лиц пожилого возраста. Они являются подтверждением дееспособности собственника. Получить их можно платно, стоимость зависит от учреждения.

При реализации материнского капитала документы на квартиру тщательно проверяются. Собственник обязан будет открыть счет в банке, на который в дальнейшем будет перечислена необходимая сумма из Пенсионного фонда. Получение наличных средств в этом случае невозможно. Понадобится типовой пакет документов, а также дополнительные сведения, которые потребует сотрудник банка.

Важные нюансы

Процедура заключения договора на продажу квартиры не изменилась. Но необходимо руководствоваться следующими важными моментами:

1. Необходимо составить акт приема-передачи. Он нужен для подтверждения фактической передачи недвижимости от старого собственника к новому. В данном документе прописывается информация о том, что продавец получил оплату за квартиру от нового собственника. Документ подписывают обе стороны.
2. Если в квартире остаются зарегистрированные лица, их список указывается в договоре. Также указывается, могут ли данные лица сохранить возможность проживания после смены собственника.

Таким образом, следует заранее подготовить необходимые документы независимо от варианта сделки. В данном случае вы сможете гораздо быстрее выйти на подписание договора и получить свои деньги.

Следующая
Продажа квартирыКак передаются деньги при продаже квартиры продавцу: порядок, договор

С чего начать подготовку недвижимости к реализации?

Если есть несовершеннолетний собственник

1. Первое, что необходимо получить- это письменное соглашение представителей ребенка( родителей или опекунов). Такое согласие можно получить как до официальной сделки, так и после заключения договора.
2. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи несовершеннолетним.
3. Приобретаемая квартира должна быть по стоимости и площади не меньше,чем приобретаемая.
4. Также несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям.
5. Купить квартиру у ребенка не могут его родители, опекуны, попечители и близкие родственники.

Если собственники — супруги

• Один из супругов должен дать письменное согласие на сделку. Оно заверяется нотариусом.
• Если квартира была нажита до брака ( наследство, договор дарения), то согласие не требуется.

Пакеты документов и процедура оформления так же подчиняется законодательным нормам РФ и была описана выше.

Если жилье приобретено с использованием материнского капитала

Нужно доказать, что в этом случаи права ребенка не будут ущемлены: он получит такую же долю в получаемой квартире, жилищные условия не станут хуже.

Подытожив все выше перечисленное, сделка купли-продажи дело довольно нелегкое. Нюансов и деталей нужно учесть много, прошдутировать Гражданский и Жилищный Кодекс РФ, морально подготовиться к бумажной волоките и внимательно следить за оформлением докуметов.

Если вы чувствуете, что не справитесь самостоятельно, то обращайтесь за консультациями к юристам, к риелторам, нотариусам. Почитайте отзовы об их работе, составте список вопросов, которые вас интересуют и будьте готовы потратить на это определенные суммы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Техническая документация на квартиру

К этой категории относятся кадастровый и технический паспорта объекта. Если кадастровый паспорт – это документ, уходящий в прошлое (подробнее читайте в статье: Кадастровый паспорт — документ, уходящий в прошлое), то технический паспорт в некоторых ситуациях может понадобиться.

Собственно, технический паспорт – это документ, отражающий характеристики помещения в соответствии с последней проведенной инвентаризацией. Включает в себя планировку помещений, их площади, назначение помещений, высоту потолков и прочие данные.

Непосредственно при заключении сделки в МФЦ или в управлении Росрестра этот документ у вас не потребуют. Но в некоторых случаях он необходим при подготовке соглашения. С его помощью некоторые въедливые покупатели проверяют, нет ли в квартире незарегистрированных изменений планировки. Вот случаи, в которых вам наверняка понадобится технический паспорт:

• если договор заключается в присутствии нотариуса. Это могут быть некоторые виды сделок, которые законодательно установлено заверять нотариально, либо это может быть желание покупателя в качестве дополнительных гарантий чистоты продажи.
• если в продаже (покупке) участвуют несовершеннолетние дети, технический паспорт попросят предъявить органы опеки и попечительства для выдачи соответствующего разрешения. Эти органы проверяют, не ущемляются ли права ребенка в части изменения площади. Вдруг ребенок получает в собственность долю, которая меньше той, что была у него в собственности изначально – за этим строго следят.
• если в покупке квартиры участвует материнский капитал, иногда органы социальной защиты населения, выдающие сертификат, запрашивают технические характеристики приобретаемой квартиры для ведения отчетности.
• если квартира приобретается с привлечение заемных средств, банк обязательно требует технический паспорт объекта. У каждого банка свои критерии для одобрения кредита, и характеристики жилого дома входят в их число – год постройки, материал, из которого дом создан, наличие коммуникаций и так далее. Помимо прочего, банк оценивает, действительно ли данная квартира может стоить столько, сколько платит за нее покупатель.

Получить технический паспорт квартиры может только ее собственник, либо представитель собственника по доверенности. Срок действия технического паспорта – не более пяти лет.

Если собственник квартиры несовершеннолетний

Для продажи квартиры несовершеннолетнего собственника потребуется:

• разрешение органов опеки и попечительства;
• согласие обоих родителей;
• паспорт одного из родителей (или опекуна);
• паспорт или свидетельство о рождении собственника, если паспорт ему еще не выдавался.

Как уже было сказано выше, несовершеннолетний может продать квартиру или свою долю в ней только в том случае, если ему будет куплено взамен равноценное жилье. Органы опеки будут смотреть на такие факторы:

• площадь;
• населенный пункт;
• состояние нового жилья.

Если у ребенка есть другая квартира, то деньги от продажи его доли родители обязаны положить на счет, открытый на его имя. Снять деньги он сможет только по достижению 18 лет. Сделка с участием несовершеннолетнего не будет быстрой.

Сведения о составе семьи и выписка из финансового лицевого счета

Ранее справку о составе семьи заменяла выписка из домовой (поквартирной) книги. Но с недавнего времени домовую книгу отменили – приняли решение о том, что не нужно вести в ней реестр зарегистрированных и снятых с регистрационного учета граждан, а всем инстанциям запретили требовать ее при любых обращениях.

Теперь сведения о количестве зарегистрированных в квартире граждан может выдавать территориальное подразделение МФЦ либо управляющая организация многоквартирного дома. Но закон об отмене домовых книгах принят, а на деле часто информации о зарегистрированных гражданах у уполномоченных органов нет. Поэтому наличие у вас домовой книги может облегчить вам получение этой информации.

Что касается выписки из финансового лицевого счета – этот документ выдается только управляющей компанией или ТСЖ (в зависимости от того, какая выбрана форма управления многоквартирным домом). Этот документ включает в себя номер, присвоенный квартире при регистрации, технические характеристики квартиры, историю регистраций в квартире граждан с учетом степени их родства, бытовые удобства, которые имеются в помещении, а также отсутствие/наличие долгов по оплате за жилищно-коммунальные услуги.

Предварительный договор

Предварительный договор на куплю-продажу квартиры составляется для того, чтобы гарантировать как продавцу, так и покупателю, что квартира будет приобретена и не перейдет другому владельцу. Такой договор сопровождается залоговой суммой или авансом, который фиксируется в соглашении.

Аналогом предварительному договору выступает соглашение об авансе и задатке. Оно имеет такую же юридическую силу и позволяет продавцу и покупателю найти оптимальное решение об условиях сделки.

Однако при оформлении данного документа также есть подводные камни, на которые можно не наткнуться, ознакомившись со следующей информацией. Аванс и задаток – различные понятия

Именно поэтому так важно правильно использовать юридическую терминологию. В дальнейшем это поможет избежать трудностей при оформлении

Аванс – сумма, которая возвращается покупателю, в случае если сделка по каким-либо причинам сорвалась. Задаток же остается у продавца и при одностороннем отказе предполагает наложение штрафных санкций на виновника. Продавец, сорвавший процесс продажи, обязан вернуть покупателю сумму вдвое больше задатка. Если же виновником является покупатель, то продавец оставляет задаток себе.

Сам предварительный договор составляется в произвольной форме. Достаточно указать в документе паспортные данные обеих сторон, адреса, описание объекта и его адрес, срок обязательств, а также сумму аванса или задатка. В договоре указывается дата его составления, а его юридическая сила наступает с момента подписания сторонами.

Какие документы готовить продавцу квартиры: продажа квартиры за наличку

Примерный перечень документов-оснований:

• договор мены, ренты, ДКП, приватизации
• Свидетельство о наследовании жилья
• решение судьи и т.д.

Поэтому, если вы утеряли его, то обязательно получите дубликат в том органе, который его выдавал. Он обязателен для продажи квартиры.

Какой пакет документов для продажи квартиры нужен на регистрацию

Договор не проходит регистрацию в Росреестре, но подписывать его лучше только в момент подачи документов на сделку на продажу квартиры.

5.
Приказ от органов опеки (ООП)
При наличии в сособственниках детей, понадобятся документы и на них. Родители получают разрешение опеки.

Заявление на получение разрешения ООП пишут оба родителя даже если они разведены.

6.
Согласие жены/мужа, заверенное нотариусом

Если собственник:

• находится в браке (второй супруг не владеет объектом)
• не находится в браке, но находился, когда был в браке
• условие отчуждения собственности предусмотрено брачным договором

понадобится документ согласия супруга(-и) на продажу квартиры.

Оно имеет установленный образец и оформляется и заверяется у нотариуса. Согласие супруга не нужно, если:

• жилье подарили;
• условие отчуждения указано в брачном договоре;
• недвижимость получена по наследству.

Кто может выступать продавцом?

Право на заключение договора о продаже квартиры имеют только официальные владельцы жилого помещения. Это те лица, которые указаны в выписке ЕГРП или свидетельстве о собственности. Но в некоторых случаях владелец недвижимости не может выступать в роли продавца или присутствовать в момент совершения сделки. В силу различных обстоятельств. Тогда от его имени выступает законный представитель по нотариально заверенной доверенности.

В качестве стороны продавца на сделке могут выступать все взрослые дееспособные лица. Если же владельцем квартиры является ребенок, все определяется его возрастом. Если ребенку еще не исполнилось 14 лет, от его имени действуют родители или опекуны. Если ребенок уже достиг 14 лет и получил паспорт гражданина, он вправе действовать от собственного имени. При этом его представители должны выразить свое согласие письменно.

Какие документы должны быть при покупке квартиры в новостройке

Жилье в новостройке покупается двумя способами:

• Приобретение недвижимости в новом доме, который сдан в эксплуатацию.
• Участие в долевом строительстве.

Первый вариант предполагает наличие владельца – строительной компании или лица, на которое оформлена собственность по указанию застройщика. Покупка оформляется как же, как и вторичка. Сторонам сделки нужно подготовить вышеперечисленные бумаг.

Пакет бумаг на жилье в новостройке при долевом участии более объемный. Порядок оформления соглашения регулируется ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». Однако далеко не все строительные компании предлагают схему заключения сделки в рамках данного закона, поскольку нормативный акт накладывает на застройщиков жесткие обязательства по обеспечению максимальной безопасности дольщиков. Поэтому в каждом из случаев долевого участия покупателям желательно прибегать к помощи юристам, которые помогут минимизировать существующие риски.

Для заключения соглашения нужно предоставить:

1. Заявление о регистрации соглашения. Если вы выступаете покупателем недвижимости, используйте помощь собственного юриста в процессе составления договора, кроме того, который предлагается застройщиком.
2. Квитанция об оплате пошлины. Застройщик платит – 2000 р., покупатель – 100 р.
3. Разрешение на строительство. Застройщик должен получить документ в муниципалитете населенного пункта.
4. Проект жилья в строящемся доме.
5. План многоэтажного дома.
6. Описание недвижимости. Бумага оформляется в виде схемы нахождения квартиры в доме, с комментариями об этаже расположения, площади и т.д. Подписывается застройщиком и покупателем
7. Договор долевого участия. В нем указываются сведения о сторонах, о предмете соглашения — квартире и доме, где она будет расположена, сроки застройки, сумма вкладываемых средств покупателем. Соглашение оформляется в трех экземплярах. Желательно заверить его нотариально.
8. Гражданский паспорт.
9. Уставные документы застройщика. Свидетельство о госрегистрации, устав, протокол о назначении руководителя, выписка из госреестра юр. лиц.
10. Документы на земельный участок, где строится дом.
11. Страховое соглашение. Застройщик обязан застраховать риски на случай невыполнения условий строительства.

Из всех перечисленных бумаг, покупатель предоставляет только заявление, квитанцию о выплате госпошлины и договор. По остальным бумагам, мы рекомендуем проконтролировать их наличие, чтобы не возникло дополнительных проблем на этапе регистрации.

Чтобы записать квартиру на себя, в регистрационную службу нужно предоставить:

• Заявление о регистрации недвижимости.
• Квитанцию об оплате пошлины.
• Зарегистрированное соглашение долевого участия.
• Передаточный акт. Документ подтверждает передачу недвижимости от застройщика (подготавливается два экземпляра).
• Разрешение на сдачу дома в эксплуатацию.
• Кадастровый паспорт.

Скачать образец заявления о регистрации недвижимости

При сдаче на регистрацию желательно присутствие покупателя или его законного представителя. Это необходимо для контроля и снижения вероятности отказа в регистрации.

Документ, подтверждающий право собственности на объект

Другими словами — правоподтверждающие документы. На основании этих документов устанавливается, что право собственности на квартиру зарегистрировано. А также установлено, какая это квартира и кто ее собственник. Всего три вида таких документов:

• если собственник приобрел квартиру до того, как создали регистрационную службу (управление Росреестра) в 1998 году, право собственности регистрировалось в предприятиях технической инвентаризации города или в местных жилищных комитетах. Выглядит по-разному в зависимости от региона, в котором выдавалось. Оформлялось на простой бумаге, скреплялось печатью и подписью руководителя выдавшей организации.
• если собственник приобрел квартиру в период с 1998 по июль 2016 года, то ему выдавалось так называемое свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Печаталось на цветной гербовой бумаге формата А4, защищена голограммами и тиснением, скреплена подписью и печатью руководителя территориального управления Росреестра, в котором проводилась сделка.
• если собственник покупал квартиру после июля 2015 года, правоподтверждающего документа как такового не будет. К этому моменту отменили выдачу свидетельств о государственной регистрации права. Для подтверждения того факта, что человек до сих пор остается собственником жилья и не перепродал его другим лицам, предоставляется выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Документ выписывают органы Росреестра или посредники (например, ее можно получить в МФЦ). Срок годности выписки строго не определен. Она функционирует до тех пор, пока у объекта не сменится владелец. Но каждая организация самостоятельно принимает решение о том, за сколько дней до предоставления допустимо получить выписку. Это связано со сроками регистрации перехода права собственности. Грубо говоря, выписка действует в тот период, в который невозможно сменить хозяина квартиры.

Несмотря на то, что правоподтверждающих документов целых три, информация в них по сути записана одна и та же: полный адрес и технические характеристики жилого помещения, фамилия, имя и отчество владельца или владельцев, если их несколько, и размер их доли.

Как узнать, есть ли у вас правоподтверждающий документ? Если ваш основной документ (договор купли-продажи, завещание и так далее) зарегистрирован в соответствующей организации, на его обороте или на одной из страниц будет отпечатан штамп с указанием реквизитов выданного свидетельства. Если такого штампа на договоре нет, скорее всего, до регистрационных организаций вы по каким-то причинам так и не добрались. В этом случае перед сделкой вам будет необходимо зарегистрировать свое право в управлении Росреестра. В некоторых случаях, при заключении договора без участия нотариуса, возможна регистрация права продавца одновременно с проведением сделки. Это сэкономит вам немного времени.

Особенности оформления купли-продажи доли в квартире

Регулируется этот процесс некоторыми правилами и обязанностями:

• Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.
• Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
• Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.
• Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.

Обратите внимание! Только после отказа других жильцов квартиры выкупить долю, продавец имеет право продавать ее другим лицам.

Заявление

В заявлении описываются полные ФИО супруга, его паспортные данные.

Процедура оформления документа производится при личном присутствии второго владельца недвижимости. Также понадобится свидетельство о регистрации брака, так как штамп в паспорте не является состоятельным юридическим документом (не имеет гербовой печати).

Если документ о браке устарел, то есть на нем не читаются фамилии, зачеркнуты слова или он надорван, нотариус не имеет право его принять. Вам необходимо будет обратиться в органы ЗАГСа для получения повторного свидетельства.

В заявлении о согласии на продажу нужно будет указать точный адрес продаваемой недвижимости, что сэкономит вам время при дальнейшем оформлении.

Скачать образец можно тут.

Основной перечень документов, которые должен подготовить продавец

Собственнику сложнее готовиться к предстоящей продаже недвижимости. Он должен предоставить бумаги, идентифицирующие личность, а также документы на квартиру. Представленные сведения фиксируют в договоре и внимательно проверяют.

 Ознакомившись с документацией, покупатель выяснит:

• не находится ли квартира в обременении;
• перечень собственников недвижимости;
• количество лиц, зарегистрированных в квартире;
• факт выполнения перепланировки и узаконивание изменений.

Вышеуказанные документы предоставляют на первоначальном этапе сделки. Когда он пройден, осуществляется непосредственно оформление договора и последующий переход прав собственности. Процедура подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Уполномоченный орган также потребует предоставить перечень документов.

В целом продавец обязан предъявить следующие бумаги:

• для проверки квартиры;
• для оформления договора;
• для регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Список может существенно меняться в зависимости от количества собственников и присутствия в семье несовершеннолетних детей.