Стоит ли покупать недвижимость на торгах

Какую недвижимость можно приобрести

Принцип любого аукциона состоит в том, что выставленный объект (лот) получает тот, кто предложил за него максимальную цену. На рынке недвижимости такой способ может быть использован для реализации имущества от разных продавцов:

  • Собственность государства. Имущество может находиться в федеральной, региональной или муниципальной собственности. Как правило, предлагается бывшее социальное жилье, рентные квартиры, имущество должников, конфискованное на основании судебного акта, или недвижимость, полученная другими способами (за счет обязательной квоты при строительстве и пр.). С юридической точки зрения сделки, где продавцом является государство, считаются наиболее безопасными.
  • Залоговая недвижимость банков. Таким способом реализуется жилье должников, которые не в состоянии выполнить свои обязательства по ипотеке или погашению денежного кредита, залогом по которому было жилье. Обычно это крайняя мера, которая применяется при невозможности урегулировать ситуацию другими способами (посредством реструктуризации долга и пр.). Если банк будет стремиться быстрее избавиться от залоговой недвижимости, как непрофильного актива, можно подобрать вариант по действительно выгодной цене. Но здесь требуется более тщательная проверка объекта, особенно на предмет наличия прописанных несовершеннолетних лиц.
  • Предложения риэлторов. Агентства недвижимости также практикуют продажу недвижимости через аукцион. При этом сначала обычно предлагается заниженная стоимость, которая постепенно поднимается заинтересованными покупателями в ходе торгов. Иногда торги – это способ быстрее реализовать недвижимость, когда это долгое время не удается сделать традиционными способами.

Продажа залоговых квартир: как приобрести

На торги чаще всего попадают залоговые квартиры нерадивых заемщиков, которые по каким-либо причинам не смогли выплатить ипотечные кредиты. Согласно Закону РК «Об ипотеке недвижимого имущества» в случае неисполнения должником основного обязательства банк вправе удовлетворить свои требования путем реализации ипотеки в судебном порядке.

О том, как избежать продажи заложенной квартиры, читайте в специальном материале.

В судебном порядке реализация залоговой квартиры проходит в соответствии с решением суда по иску банка. Продажа залоговых квартир, являющихся предметами ипотеки, при этом производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством.

Однако возможна и реализация ипотеки во внесудебном порядке, которая производится также путем проведения торгов на залоговые квартиры, организуемых доверенным лицом залогодержателя.

Стоит также помнить, что не всякая недвижимость может быть продана с торгов. Реализация во внесудебном порядке не допускается в случаях, если для ипотеки недвижимого имущества необходимо было получить согласие другого лица, но это условие не было выполнено. Невозможно реализовать предмет ипотеки, который является объектом исторической, художественной или иной культурной ценности для общества. В этих случаях реализация производится только в судебном порядке.

Еще один выход для заёмщика, который не может погашать ипотеку — это продажа квартиры. Узнать, как организовать этот процесс и не потерять жильё можно здесь.

Порядок покупки квартиры

Сегодня большинство торгов проходят в электронном виде. В каждом лоте можно посмотреть характеристики квартиры, но начальную стоимость и какой шаг аукциона.

Но есть и торги по оффлайн. Участники собираются в администрации населенного пункта и предлагают свои цены.

Независимо от формы проведения аукциона, нужно внимательно читать сопроводительную документацию. В ней описаны нюансы проведения конкретных торгов. 

Поиск предложений

Найти предложение на любом из сайтов достаточно легко. Нужно заполнить поля формы, которая предлагается на главном экране, и нажать «Поиск». Система выдаст все требуемые по запросу предложения. Купить квартиру на торгах можно только без фактического осмотра, так как он не предусмотрен. Выбирая квартиру, изучите все приложенные электронные документы, в том числе техническую документацию.

Когда приемлемое предложение найдено, нужно изучить условия проведения торгов на выбранной организатором электронной площадке.

Оформление ЭЦП

Чтобы купить жилье на электронных торгах, потребуется ЭЦП – электронная цифровая подпись. Она удостоверяет личность участника аукциона на торгах. Получить ЭЦП может любой гражданин России, у которого есть паспорт и СНИЛС.

ЭЦП выпускает специальный удостоверяющий центр, например «СКБ Контур» или «Национальный удостоверяющий центр». Филиалы данных центров расположены во всех крупных городах России.

Данные ЭЦП заносятся на флешпамять USB. Это зашифрованные данные о личности участника и специальное программное обеспечение. Специалист электронной площадки подскажет, когда требуется вставить флешку в ноутбук.

Стоимость ЭЦП составит примерно 5000 рублей. Срок выпуска – несколько рабочих дней, в зависимости от внутренних регламентов удостоверяющего центра.

Регистрация на торгах

После получения ЭЦП следует зарегистрировать личный кабинет на торговой площадке. Для этого заполняется форма регистрации и придет на почту оповещение с ссылкой на ресурс. Сделать это следует заранее, поскольку проверка может доходить до 5 дней.

Внесение задатка и подача заявки

Задаток является обязательным условием участия на любой площадке. Участник аукциона переводит на счет торговой площадки заранее указанную сумму денег. Если он побеждает в торгах, сумма идет в оплату стоимости квартиры. Если побеждает другой участник – то задаток возвращается в 100% размере.

Внести задаток требуется строго в срок и на реквизиты, указанные в аукционной документации. Просрочка или ошибка повлекут отказ в участии.

После зачисления денег, можно подавать заявку на участие в торгах. Для этого выбираете интересующий лот и нажимаете «Подать заявку». О допуске к участию система оповещает электронным письмом.

Проведение аукциона

Торги всегда проводятся в заранее обозначенное время в онлайн форме:

  • Участники входят в систему и выбирают необходимый лот
  • Если участник один, то он автоматически признается победителем и получает квартиру по начальной цене.
  • Если участников несколько, то начинаются торги. Участник заявляет цену, а остальным дается время для того, чтобы предложить больше. Если время истекает, побеждает последняя указанная цена.

По окончании торгов формируется протокол и высылается победителю. Это занимает обычно пару рабочих дней. В протоколе описано, каким образом будет заключен договор купли — продажи. А также в какой срок и на какие реквизиты нужно перечислить оставшуюся сумму денег.

Подписание договора и регистрация прав

Договор купли-продажи разрабатывает организатор торгов. Задача покупателя проверить правильность внесения данных о сторонах сделки, стоимости и о самой недвижимости. К договору обычно составляется акт приема-передачи, в котором указывается техническое состояние квартиры.

Подписанный договор вместе с заявлением передаем на регистрацию прав через МФЦ. После внесения записи в Росреестре, покупатель становится полноправным собственником.

Какие бывают виды собственности на квартиру, читать здесь.

Механизм аукциона

Имущество выставляется на электронную площадку покупателям, после полученного решения суда, выданного в отношении каждой вещи должника.

На основании полученного решения банки и кредитные учреждения обращаются к организаторам, уполномоченным на ведение торгов.

В случае банкротства, механизм следующий.

Информация о банкротстве компании публикуется:

  • в региональных или федеральных СМИ;
  • на официальном сайте Единого Федерального Реестра сведений о банкротстве.

Далее проводится ревизия изъятого имущества, опись и оценка. Оценка проводится профессиональными экспертами, уполномоченными оценивать имущество организаций, что подтверждают специально выданные лицензии.

Уполномоченные лица – организаторы готовят распорядительную документацию по каждому объекту недвижимости – лоту, которому присваивается начальная стартовая цена. Изначально она может приравниваться к рыночной стоимости.

Принято определять шаг повышения в размере 5 — 10% к стоимости лота. Если такие условия не принесут желаемых результатов и цена лота не поднимается, он выставляется на второй этап.

На этом этапе цена на квартиру снижается по отношению к рыночной стоимости уже на 20%, а то – и на 30%. Участники выбирают объект, который приобретают путём постепенного повышения цены.

Не всякий объект уходит с торгов с первого и даже со второго раза. Некоторые объекты достигают привлекательной для покупателя стоимости, что популяризует массовое участие заинтересованных лиц в аукционах. Здесь процесс активизируется, начинается, в своём роде, соревновательная процедура приобретения недвижимости.

Так же как в классической схеме аукциона – недвижимость приобретает победитель. Покупатель даёт повышенную цену, которую не перекрыли остальные участники.

Если на этом этапе повышения цены не происходит и недвижимость стоит, не колеблясь, организаторы объявляют торги на понижение стоимости. Теперь потенциальные покупатели предлагают цену по собственному усмотрению, понижая стоимость объекта, которая может достичь минимального значения.

Для таких случаев, устанавливается планка предельного значения, ниже которого торг прекращается. Она определяется как «цена отсечения».

Такие ситуации помогают купить квартиру гораздо дешевле установленной на текущий период рыночной стоимости.

После определения покупателя, квартира переходит на стадию оформления. По установленным правилам, учредительная компания сама готовит договор купли-продажи квартиры. Договор подписывается покупателем, он перечисляет денежные средства за квартиру и получает ключи.

Договор регистрируется в местном отделении кадастра и картографии, после чего победитель становится законным владельцем жилья.

Компании, выставляющие недвижимость в странах СНГ уже пробуют внедрять методики западных коллег. Они организовывают сдвоенные аукционы, где стоимость лота на одном этапе способна одновременно к повышению и понижению.

Такая плавающая подвижная модель ценообразования лота помогает решить вопрос с покупкой жилья за один раз, не требуя последующих этапов.

Обман при расчете через банковскую ячейку

При продаже квартиры для продавца моментом обмана может быть именно передача денежных средств за проданное имущество. Аренда банковской ячейки в банке для передачи денег за квартиру, на данный момент, является наиболее безопасным для всех сторон сделки.

Но, чтобы быть полностью уверенным в безопасности, нужно обязательно иметь представление о таком способе оплаты по договору купли-продажи. Аккуратным нужно быть:

  1. При закладке денежных средств. Банки предоставляют право самостоятельной проверки купюр стороной и предлагают возможность воспользоваться услугами кассира. Лучше воспользоваться услугами специалиста, даже, несмотря на то, что за это нужно будет заплатить. Потерять, в случае неподлинности купюр, продавец может намного больше.

Если возможности нанять кассира на проверку денег нет, то можно воспользоваться специальной машинкой для проверки купюр, которую банк должен предложить клиенту.

  1. Обозначить в договоре аренды, когда именно и при каких условиях заканчивается доступ к ячейке покупателя и разрешается доступ продавцу. Соблюдение этих сроков является гарантией сохранения денег от мошеннических действий.
  2. Фальшивая доверенность. В соглашении о пользовании банковской ячейкой лучше указывать только те стороны, которые являются продавцом и покупателем по договору. Если участвует доверенное лицо, то необходимо тщательно проверить подлинность доверенности и ее сроки действия.

При пользовании таким методом обязательно подписывается соглашение о пользовании ячейкой. Именно оно и регулирует доступ и иные условия совершения действий по отношению к содержимому ячейки.

Недвижимость на аукционе и участники торгов

Как правило, жилье выставляется на аукцион коммерческими структурами, так как именно этот способ позволяет избавиться от актива в виде недвижимости быстро и по хорошей цене.

Например, это могут быть банки, которые продают ипотечную недвижимость кредиторов, не имеющих возможности рассчитаться по кредиту, или предприятие продает квартиру, ранее предоставленную для проживания сотруднику. Судебные приставы также предпочитают данный способ при необходимости реализации жилья, конфискованного по решению суда (при банкротстве, пр.).

Кстати, на аукционе может предлагаться, как готовая квартира в новостройке, так и права требования, если застройщик еще не успел ввести здание в эксплуатацию.

Продавать жилье на аукционе могут и сами застройщики, такой формат помогает получить больше прибыли за самые привлекательные квартиры, а также поможет продать жилье, которое, скажем так, не пользуется усиленным спросом.

Участниками аукциона в качестве потенциальных покупателей являются опытные инвесторы, которые желают выгодно вложиться в недвижимость, а также участие в торгах могут принять и обычные граждане, которые покупают жилье для себя.

Подводные камни и мошенничество

Как и везде, в покупке недвижимости на публичном аукционе есть свои подводные камни. И главный – это отсутствие возможности оценить ликвидность продаваемого имущества. Чаще всего выставляемая на реализацию недвижимость недоступна для непосредственной оценки.

В случае банкротных торгов можно положиться на отчет об оценке, составленный профессиональными оценщиками. Такие отчеты размещаются в ЕФРСБ – едином федеральном реестре по банкротствам.

В случае муниципальных торгов на электронной площадке также размещается описание лота. Оценщик может подойти к процедуре оценки добросовестно и подробно расписать состояние и местоположение недвижимости, сделать много хорошего качества фотографий, даже видео.

Ко многим таким отчетам прилагаются кадастровые паспорта, копии документов на собственность, копии договоров с банком (если продается ипотечное жилье). Но так бывает далеко не всегда:

  1. во-первых, регламент составления подобных отчетов не обязывает делать их особенно детальными;
  2. во-вторых, должники не горят желанием пускать оценщиков к себе в квартиру.

Поэтому оценка ликвидности недвижимости становится проблемой потенциального покупателя.

Кроме того, на публичных торгах нередки сговоры между участниками процесса. Выставленная недвижимость может понравиться организатору торгов, арбитражному управляющему, кому-то из судебных приставов или даже оператору электронной торговой площадки, и он будет делать все, чтобы не допустить до покупки «посторонних».

Так, к примеру, потенциальный покупатель может столкнуться с недопуском по формальным причинам своей ценовой заявки. Потом ее допустят, но имущество уже будет продано. Или, например, покупатель выиграет торги, но окажется, что имущество уже оформлено на других людей.

Теоретически можно попробовать либо вернуть потраченные средства, либо добиться признания своей победы, но на все это уйдет время и необходимы деньги.

Еще одна трудность, с которой сталкиваются покупатели недвижимости на публичных аукционах, это юридические сложности с оформлением собственности. Может оказаться, что у проданной квартиры два или три собственника, и один из них не давал своего согласия на продажу.

Или, например, в квартире прописаны и проживают несовершеннолетние, и это их единственное жилье. Или, к примеру, квартира была куплена на торгах у обанкротившегося застройщика, который находится под следствием, и неизвестно, когда можно будет официально зарегистрировать право собственности.

Собственник «передумал» через какое-то время

Вы купили квартиру у милой старушки. Никаких подозрений её поведение не вызывало, но на всякий случай вы попросили у неё справку из ПНД (психоневрологического диспансера), и она её принесла. Вы спокойно отдали деньги, получили все необходимые документы и сделали в квартире хороший ремонт. И в один прекрасный (на самом деле — не очень) день на пороге возникает старушка или, скорее, кто-то из её родственников или представителей и сообщает, что пенсионерка не осознавала, что делает, продавая квартиру, вот справка, что она не отдаёт отчёт в своих действиях. Поэтому квартиру с ремонтом придётся вернуть. А деньги? Ну, бабушка не помнит, что там с деньгами, — вот же справка. Постойте, а как же справка из ПНД, которую вам предъявили перед заключением сделки? А справка липовая: оказывается, никто в ПНД старушку не видел.

Как себя обезопасить:

  • Лично сходите с продавцом за справкой в ПНД. Если продавец отказывается, это уже тревожный звоночек. Не можете сходить вместе? Проверьте подлинность справки потом, сходив к врачу, который её выдал.
  • Закажите экспертизу на сделку, чтобы продавец прошёл освидетельствование прямо перед подписанием документов.
  • Пригласите на сделку нотариуса, чтобы он сделал заверенную запись.
  • Убедитесь, что нотариус сделал запрос в суд для подтверждения того, что собственника не признавали недееспособным (это можно сделать только по решению суда). С 1 февраля 2018 года нотариусы обязаны это делать.

Процедура покупки недвижимости на торгах

Участие в данной процедуре принимают граждане с невысоким доходом и скромным семейным бюджетом, которым требуется приобрести жильё, сэкономив максимальную сумму средств. А так же – предприниматели, получающие от участия, в процедуре сбыта, колоссальный доход.

В любом случае, при грамотном подходе к вопросу, польза от данного рода сделки, окажется очевидной.

Приобретаемое жильё отличается доступной стоимостью, так как организаторам рынка сбыта недвижимости требуется срочная продажа, одним из преимуществ которой считается привлекательная стоимость.

Торги устраивают в форме аукциона, в приоритете – электронные формы таковых, участие в которых требует минимальных усилий для обеих сторон.

Аукционы – единственный законный вариант сбыта имущества, находящегося в собственности государства или муниципалитета, так же – в залоге у банков и иных кредитных организаций, о чём оглашает Федеральный закон, вступивший в силу 1.01.14 г. под № 44.

Выставляются как квартиры от застройщика, так и вторичное жильё. Разрешено участие в сделках физических лиц. А так же юридических лиц, по преимуществу, попавших под банкротство.

Так как вторичное жильё поступает на рынок из-за ипотечной задолженности, его качество по преимуществу отвечает самым взыскательным требованиям, а стоимость ниже рыночной как минимум – на 10%.

Иногда скидки составляют до 30-40% рыночной стоимости жилья с аналогичными характеристиками. Банкротство предприятий и фирм приводит к тому, что недвижимость продаётся иногда за бесценок.

Для участия в электронных торгах требуется зарегистрироваться у его организаторов для того чтобы пройти аккредитацию, внести задаток в размере 200 тысяч рублей или иной установленной суммы, предварительно получив электронную подпись участника. В таком случае у заинтересованного лица появляется право выбора объекта.

Участник получает доступ к площадке сбыта и самостоятельно ориентируется на сайте, где выставлены готовые варианты продающихся квартир.

Предусмотрены различные условия, которые :

  • предполагают выбор лотов на одной площадке;
  • предоставляют доступ к нескольким площадкам.

Аукцион проходит поэтапно. Вначале устанавливается базовая стоимость, которая значительно ниже рыночной, отталкиваясь от неё, цена поэтапно поднимается путём поступления предложений от покупателей. Объект достаётся тому из них, кто предложил более крупную сумму. Отказаться брать объект после того, как он достался выигравшему лот, нельзя. За такие нарушения покупатели снимаются с торгов, без права восстановления.

Первый этап, ориентированный на повышение цены, мало привлекает опытных риэлторов и граждан, разбирающихся в нюансах имущественных сделок. Выбор объектов здесь небольшой, в отличие от стандартного рынка недвижимости. Поэтому приобретать здания или помещения по стоимости, приравненной к рыночной, не целесообразно.

Те лоты, которые не находят своих приобретателей, если ни один из участников не предложил повышение ставки, участвуют в последующем этапе. В таком случае организаторы допускают правила аукциона, ориентированного на понижение стоимости.

Каждый шаг допускает повышения или понижения стоимости квартиры на 5-10%.

Если на втором и последующем этапах покупатели не находятся, цена лота падает до тех пор, пока не достигает установленного нормативного минимума, он определяется как «цена отсечения», что говорит о невозможности её дальнейшего снижения. Этот момент как раз является тем прецедентом, когда опытные покупатели получают максимальный выигрыш в результате аукциона.

Иное дело, когда административные власти устраивают аукцион на сбыт земель. Такие процессы стараются проводить открыто, чтобы организаторы аукционов продемонстрировали непредвзятость и отсутствие незаконных коррупционных действий. Участники таких торгов регистрируются в местном департаменте по земельным вопросам или аналогичном отделе районной администрации и заявлением, составленным в простой письменной форме, выражают своё согласие на участие в аукционе земель.

Такие мероприятия устраивают на основании условий сбыта права аренды, то есть на продажу выставляется данное право титульного владения.
приватизации земелькадастровой стоимости

Алгоритм продажи жилья государству

Принять участие в торгах может любой гражданин, достигший совершеннолетия, являющийся дееспособным и имеющий права собственности на жилье. Прибегать к услугам риэлтора нет необходимости. Процедура регламентируется №44-ФЗ.

Что нужно для участия?

Чтобы принять участие в госзакупках, продавец должен:

  • в аккредитованном удостоверяющем центре получить личный сертификат ЭЦП (электронной подписи) – цена в среднем составляет 5 тыс. руб.;
  • установить его на компьютере;
  • пройти регистрацию на электронной площадке;
  • дождаться одобрения (оператор рассматривает заявку от 1 до 5 дней);
  • открыть лицевой счет и положить на него в качестве обеспечения 1% от запрашиваемой стоимости квартиры (процент может быть выше, но не ниже, деньги не должны быть заблокированы);
  • оформить заявку, состоящую из 2 частей – в первой продавец соглашается продать объект недвижимости на предлагаемых условиях и приводит его характеристики, а во второй – излагает сведения о себе и прилагает документы.

Стоимость жилья формируется путем ее снижения – стартовая цифра определяется на основании рыночной цены 1 кв.м. и минимально допустимой площади закупаемых объектов. Победу одержит претендент, который предложит самую низкую цену за квартиру. Если на протяжении первых 10 минут со старта торгов ни один участник не снизит цену, то контракт будет заключен с тем из них, кто раньше подал заявку на участие. Ценой контракта будет признана первоначальная сумма.

После рассмотрения первой части заявок оператор уведомляет о том, признан ли продавец участником аукциона. Если да, то он получает возможность торговаться о цене контракта. После этого наступает черед рассмотрения второй части заявок и выбирается окончательный победитель. Он должен:

  • внести 5% от изначально установленной цены в качестве обеспечения своих обязательств продать квартиру;
  • изучить проект контракта и подписать его (на это отводится не более 5 дней).

После подписания контракта обеспечение в размере 1%, внесенное на первом этапе, возвращается. Затем комиссия осматривает приобретаемое жилье и получает от продавца документы, которые необходимые для регистрации перехода прав собственности. Только после проведения этой процедуры осуществляется полный расчет. Обеспечительный платеж (5% от цены) возвращается продавцу, когда контракт полностью исполнен.

Если продавец действует через представителя, а не самостоятельно, то контракт также подписывается с этим лицом и деньги перечисляются ему же.

Администрация не обязана выкупать у граждан жилье – потенциальному продавцу нужно пройти жесткий отбор и предложить наиболее выгодную цену. Алгоритм продажи жилья на торгах очень сложен для неподготовленного человека, поэтому ему лучше заручиться профессиональной поддержкой хотя бы на этапе подготовки заявки.

Приобретение квартиры через торги 44-ФЗ

Обычно у продавцов недвижимости есть выбор, какой способ более предпочтителен для покупки квартиры. Они могут использовать аукционы или иные формы продажи. Но если речь идет о реализации квартир из государственного или муниципального фонда, то установлено требование об обязательной продаже квартиры в электронном формате.

Это необходимо для повышения открытости продаж муниципальной собственности и недопущения злоупотреблений чиновниками. Такая сделки должна отвечать требованиям 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Данный закон достаточно жестко определяет регламент проведения торгов.

Администрация МО размещает сведения о покупке квартиры на специализированном ресурсе. При стоимости закупки менее 3 млн.р. заявка размещается не менее чем за 7 дней до окончания участия в аукционе.  При стоимости недвижимости более 3 млн.р. – как минимум за 15 дней.

Если по каким то причинам заказчик решит отказаться от аукциона, то свое решение он обязан разместить не позднее чем за 5 дней до окончания подачи заявок.

После проведения торгов протокол об этом размещается в течение 30 минут. В нем отображаются все ставки и действия участников торгов. Протокол обязан к размещению и при признании торгов недействительными.

Проект контракта (договора купли-продажи) должен быть размещен на площадке в течение 5 дней после определение победителя. С ним должен ознакомиться выигравший в аукционе гражданин и поставить свою подпись в сроки до месяца.

Таким образом, перед принятием решения об участии в торгах, нужно взвесить все за и против покупки квартиры подобным способом. При грамотном подходе на торгах можно купить квартиру по привлекательной цене. Но «платой» за низкую стоимость будут дополнительные риски, к которым должен быть готов покупатель в виде дополнительных обременений, судебных разбирательств по результатам аукциона, нежелания бывших собственников выписываться с жилплощади.

Покупка квартиры на торговых площадках

Покупка квартиры через аукцион сопровождается рядом серьезных рисков, которые могут перекрыть все преимущества в стоимости. Нужно учитывать, что обычно стартовая цена на 10-30% ниже рыночной и она обусловлена определенными проблемами в юридической чистоте такой недвижимости. Чтобы избежать проблем, покупателю необходимо соотнести возможную выгоду с возможными рисками.

Приобретение квартиры на аукционе вызывает ряд моментов:

  • Наличие зарегистрированных в квартире людей. Таких граждан можно выписать после сделки, но может случиться так, что у них есть право пожизненного проживания. Тогда выселить их не получится даже через суд.
  • Как правило, это инструмент реализации квартиры в залоге у банка или под арестом. То есть на данной квартире не может быть иных обременений в виде залогов и арестов третьих лиц. Однако это не отменяет вероятности появления заинтересованных наследников, которые впоследствии могут оспорить сделку в суде. В результате новый собственник может лишится квартиры.
  • Аннулировать в суде можно не только действия договора купли-продажи, но и саму процедуру. Это способен сделать бывший собственник квартиры, у которого забрали жилье и который не согласен с процедурой.

Стоить помнить, что экономии как такой может и не быть. Если участников, желающих приобрести квартиру, будет большое количество, то в процессе аукциона окончательная цена может быть абсолютно рыночной.

Как избежать проблем

Перед тем, как купить квартиру на торгах, нужно продумать всю схему приобретения поэтапно. Для этого заранее определиться с тем, какие мероприятия помогут обезопасить сделку.

Необходимо:

  • трезво оценить свои денежные возможности и отслеживать рост цены на квартиру в ходе ставок, чтобы не заплатить больше ожидаемого, иначе торги окажутся для вас бессмысленными;
  • при заключении ДКП оформить страхование титула. Это обезопасит от потери денег при аннулировании сделки в суде;
  • внимательно читать документацию на выставленную квартиру, чтобы избежать признания торгов недействительными впоследствии;

Подводные камни

Несмотря на, казалось бы, профессиональный подход организаторов к продаже имущества в рамках процедуры банкротства, недвижимость на аукционных площадках может содержать довольно неприятные сюрпризы. Официальные процедуры, которые выполняет конкурсный управляющий, а также организаторы аукциона, не всегда в должной мере способны оградить покупателя – победителя торгов от «подводных камней».

Так, например, потенциальному участнику аукционов стоит знать, что существуют обременения, которые не являются помехой при продаже квартиры. Мало того, примерно половина объектов таки имеют эти обременения, например, может оказаться, что имеет место задолженность по квартплате (сумма может составлять как 10 тыс. рублей, так и 150 тыс. рублей). Кроме того, может возникнуть ситуация, когда жильцы (сотрудники обанкротившихся компаний), обитающие в приобретенной квартире, наотрез отказываются выселяться. Причем, предлоги могут оказаться такими, которые могут помешать выселить жильцов через суд (например, единственное жилье, прописанные несовершеннолетние, инвалиды, пр.).

Даже если подобных препятствий нет, то заставить семью выехать может оказаться непростой задачей. Механизм, который позволил бы это сделать на законодательном уровне, является слишком громоздким, а алгоритмы выселения неопределенными – обычный сотрудник полиции не станет заниматься выселением, так как это работа судебного пристава. Последний может применить меры (вплоть до физического воздействия) только после соответствующего решения суда. То есть, участник торгов, которому досталась проблемная квартира, должен сначала написать заявление в суд, затем дождаться начала слушаний по этому делу. Заседаний может быть неограниченное количество, при помощи толкового юриста сторона-ответчик имеет возможность откладывать слушания бесконечное количество раз и продолжать занимать чужую квартиру годами.

В связи с необходимостью выселения людей, незаконно занимающих чужую квартиру, есть хорошая рекомендация от профильных специалистов в области жилищного законодательства. Нужно подавать в суд виндикационный иск – документ, направленный на истребование имущества из чужого незаконного владения. В этом случае решения суда можно ждать довольно быстро, после чего, в соответствии с постановлением Правительства РФ № 713 от 17 июля 1995 года процедура добровольного выселения ограничивается пятью сутками. По истечению этого периода в присутствии судебного исполнителя квартира освобождается от хитрых жильцов, причем, вне зависимости от их присутствия или отсутствия на занимаемой жилплощади.

Нынешние реалии от эксперта

На данный момент на рынке недвижимости наблюдается некая тенденция, она длится уже несколько лет. Команда риэлторов, продающих квартиры методом аукциона, усиленно доказывают перспективность данного метода. Они устраивают митинги, обсуждения и всячески пытаются доказать, что рынок недвижимости будет развиваться в сторону аукциона. На прошлой неделе аукционщики пытались «наехать» на Циан, мол они блокируют их объявления. А они такие хорошие, продают качественные квартиры ниже рынка. На самом деле потенциальный покупатель даже не догадывается, что участвует в аукционе. Он думает, что дешево покупает квартиру, а на деле потом звонит риэлтор и сообщает, что появился новый покупатель, который готов предложить за квартиру чуть выше. Будете ли вы поднимать цену покупки квартиры. И потенциальный покупатель, сам того не замечая, вовлекается в аукцион. В итоге появляется много негатива, связанного с аукционом. Я считаю, что единственный вариант, при котором аукционная система будет развиваться, это если покупатель будет заранее знать, что он участвует в аукционе.

Для этого все площадки и доски, которым интересно это направление, должны создать дополнительный раздел для аукциона. Туда будут ходить только те, кто намеренно хочет участвовать в подобном аукционе. Сама идея аукциона очень интересна, но пока остается сырой. Думаю, в 2016 году все изменится.

Документы при покупке недвижимости на торгах

После выигрыша лота на аукционе, к покупателю подходит риэлтор, с которым заключается имущественная сделка в стандартном формате.

После просмотра объекта составляется гражданско-правовой договор купли продажи. В нём в обычном режиме указываются кадастровые и технические характеристики приобретаемой недвижимости.

В числе сторон указываются покупатель и организаторы аукциона. В договоре прописывается факт приобретения имущества на условиях аукциона, в остальном – положения и пункты несут сведения типичного содержания, вплоть до условий расторжения договора.

Если речь идёт о приобретении земель (квартир) через администрацию населённого пункта, то к договору прилагаются выписки из протокола проведения торгов. Если участие в аукционе заявлено единственным покупателем, что иногда происходит в районных центрах, то выдаётся выписка из решения административной комиссии о том, что единственный участник процесса получает право выкупа по установленной базовой цене объекта.

Для участия в подобных сделках главный документ – электронная подпись, если заинтересованное лицо планирует выбрать электронный лот.

То есть оформление допустимо как при наличии электронной подписи, так и при её оформлении при записи. Вся документация, требующаяся для электронного аукциона, передаётся в личный кабинет и пересылается по мере необходимости.

Деньги, выданные в качестве задатка при регистрации на площадке, после выигрыша лота, включаются в его стоимость. В итоговом платеже указывается сумма, за вычетом уплаченного ранее аванса. Если лот не будет выбран, аванс возвращается плательщику.

Для чего вносится аванс

После того, как заявка на участие будет одобрена, участник должен внести аванс, который подтверждает намерения потенциального покупателя. Авансовый взнос нужен, чтобы обеспечить выполнение обязательств – если покупатель откажется оплачивать лот, который он выиграл (на любом из этапов аукциона), то есть, фактически, сорвет аукцион, деньги ему не возвращаются. Все остальные участники после окончания аукциона могут спокойно забрать свои деньги, кроме победителя, в его случае авансовый взнос засчитывается в полную сумму оплаты. В принципе, после закрытия торгов аванс можно не забирать, а просто перевести его на будущие аукционы.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий