Предварительный договор купли-продажи земельного участка – информация и рекомендации

Предварительный договор с задатком

Дополнительными, но не менее важными,  документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и расписка от продавца в получении денег. В статью 380 ГК РФ с 1 июня 2015 года внесен пункт 4 о задатке.

Предварительный договор является возможностью закрепить обязанности сторон по совершению сделки купли-продажи недвижимости. Внесение задатка становится гарантом заключения основного договора. Иные обязательства по предварительному договору не могут стать основой для задатка.

По согласованию между сторонами сделки в рамках предварительного договора может быть внесен задаток. Это денежная гарантия того, что сделка состоится, поскольку при неисполнении условий договора и отказа от совершения купли-продажи влечет (статья 381 ГК РФ):

• потерю суммы задатка, если от сделки отказался покупатель;
• возврата двойного размера задатка, если отказался продавец.

Внесение задатка по предварительному договору выгодно обеим сторонам, если они хотят подстраховаться от уклонения от сделки, которую могут инициировать как покупатель, так и продавец до момента заключения основного договора. Следует учитывать, что сумма задатка будет учтена при окончательном расчете.

При указании в предварительном соглашении задатка, следует уточнить его функции. Задаток не является авансом. Аванс при спорных ситуациях возвращается покупателю и не зависит от причин отказа от заключения основного договора.

Важно! Отметим, что согласно п. 2 ст

381 ГК при отказе продавца заключать основной договор, он обязан возвратить полученный задаток покупателю в двойном размере. Однако, в случае с предварительным договором задаток является частью оплаты за товар, который будет приобретен в рамках основного договора. Если продавец отказался от него, то задаток не получится удвоить, он просто вернется покупателю.

Подтвердить передачу денег необходимо по расписке, которую выдает продавец при получении задатка. При этом расписка является приложением к договору, а не самостоятельным документом. Вместе они обеспечивают надежность достигнутых договоренностей.

Только все эти документы, работающие вместе,  обеспечивают надежность договоренностей.

Другие советы по оформлению предварительного договора купли-продажи участка

• Будущие сельхозпроизводители должны всегда обращать на существующее состояние почвы, детально описывая это в договоре. Это связано с тем, что если в дальнейшем качество почвы начнет изменяться, то естественно можно сослаться на это, если вдруг вы пожелаете отказаться от заключения подобного договора, но не найдете истинных причин, как можно будет сделать это;
• Часто возникают ситуации, когда у продавца и вовсе отсутствует акт согласования границ. Не забывайте, что это важнейший документ, поэтому покупатель должен быть уверенным, что соседи не станут претендовать на часть его участка;
• Продавец должен сообщить покупателю обо всех собственниках на земельный участок;
• Ограничения могут касаться и изменения вида разрешенного использования участка, в процессе оформления документов. Ведь как только гражданин пожелает приобрести ту или иную землю, то естественно он преследует определенные цели, например, построить склад, а покупатель меняет назначения, тем самым используя землю под жилищное строительство, поэтому и данный момент должен строго соблюдаться, учитываться;
• Если возникнут какие-то изменения в договоре со стороны продавца, то вся ответственность должна ложиться исключительно на него, что касается второй стороны, то она имеет право на компенсацию.

Образец договора купли продажи земельного участка

Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018):

Статья 8. Кадастр недвижимости

1. В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.
2. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.
3. К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 — 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке.
4. В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид);

2) кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;

3) описание местоположения объекта недвижимости;

4) ранее присвоенный государственный учетный номер;

5) кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектом недвижимости (далее — исходный объект недвижимости) образован новый объект недвижимости (далее — образованный объект недвижимости);

6) кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение;

7) сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета, если объект недвижимости прекратил существование;

8) кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости, а также кадастровый номер единого недвижимого комплекса или предприятия как имущественного комплекса, если объект недвижимости входит в состав единого недвижимого комплекса или предприятия как имущественного комплекса;

9) площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место;

10) основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение;

11) степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах;

12) основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее проектируемое значение, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

13) проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

14) количество этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);

15) номер этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение или машино-место;

16) сведения о местоположении в здании и площадях помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в здании, если объектом недвижимости является помещение в здании, общее имущество в котором в соответствии с федеральным законом находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком здании;

17) материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание и другие. Их можно посмотреть в Федеральном законе.

Типовой образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с задатком

Предварительное соглашение заключается по тем же принципам, что и основной документ, на основании которого передаются права на недвижимый объект.

В документе должны быть представлены следующие положения, которые предусматриваются законодателем:

• В верхней части документа должна быть указана дата и наименование соглашение;
• Далее необходимо указать все данные о сторонах, участвующих в сделке. Сведения указываются в соответствии с документами, которые подтверждают их личности;
• Обязательно должны быть включены сведения о предмете соглашения. В качестве предмета должны быть указаны данные участка земли, права на который передается другому лицу (вносятся сведения кадастровые, технические, а также о собственнике и документах, которые это право подтверждают). В тех случаях, когда на участке имеются возведенные постройки, стороны должны внести в документы сведения и о них. Информация также вноситься на основании технической и кадастровой документации. В этом случае покупатель должен проверить, поставлены ли они на кадастровый государственный учет;
• В обязательном порядке должна быть указана информация о стоимости передаваемого объекта;
• Права и обязанности каждой стороны соглашения.

Продавец должен, для участия в сделке, осуществить следующие действия:

Обеспечить государственный кадастровый учет продаваемой земли;
Собрать необходимый пакет документов;
Осуществить заключение основного соглашения, предусмотренное предварительным договором;
Осуществить передачу участка земли, после заключения соглашения на основании акта приема-передачи

Обратите внимание, что сам порядок передачи участка может быть предусмотрен, как в предварительном соглашении, так и в основном;
Осуществить подачу, установленного пакета документа для того, чтобы зарегистрировать передачу права собственности покупателю.. Покупатель, заключая соглашение должен:

Покупатель, заключая соглашение должен:

• Не отказаться от заключения основного договора;
• Принять участок земли, указанный в договоре и передаваемый на основании акта о приеме-передаче;
• Передать продавцу полную стоимость участка земли, которая предусмотрена договором.

Помимо вышеуказанных положений, стороны должны:

• Определить процедуру внесения и получения денежных средств. Стороны должны определить форму расчета. В случае, когда стороны согласовали условие задатка, должны быть определены условия внесения этой суммы;
• Внести данные о мерах ответственности, которые будут применяться к стороне, нарушающей основные положения документа;
• Дополнительно стороны могут внести информацию о процедуре выполнения условий соглашения в случае наступления форс-мажорных обстоятельств;
• Стороны также могут внести сведения о процедуре согласования возникших спорных ситуаций;

В конце документа стороны должны внести сведения и дате подписания соглашения, и реквизиты двух сторон. Скрепляется соглашение подписями сторон.

Типовой образец предварительного договора купли-продажи земельного участка

Важно знать, выделяя бланк предварительного договора в целом, что как правило он не станет иметь унифицированной формы, а по своей структуре и вовсе не отличается от традиционного, обычного договора, который используется в момент продажи недвижимости. Когда будет составляться такой договор, то следует придерживаться особой структуры:

Когда будет составляться такой договор, то следует придерживаться особой структуры:

• Название договора всегда должно быть указано полностью, и не должно быть слова «предварительный», часто об этом забывают многие стороны;
• Естественно проставляется дата, место, где был заключен договор, сюда относятся и необходимые данные о сторонах сделки, а именно их паспортные данные;
• Далее следует основной текст, который и станет включать в себя описание предмета данной сделки, условие, касающееся цены, порядка расчетов. Как правило, часто стороны путаются в этом пункте, поэтому желательно разобрать его и при необходимости все остальные пункты с опытным специалистом в данной области;

Внимание: Следует обязательно учесть, такой договор не должен содержать никаких условий, связанных с задатком или авансами, ведь по закону данное условие включается исключительно в основной договор, поэтому избегайте совершения такой ошибки;

Что касается структуры текста, то естественно она не должна иметь ошибок, быть лаконичной, а завершается документ подписями, реквизитами сторон.

Особенности использования задатка

В некоторых случаях при заключении предварительной сделки используется дополнительный способ перестраховки — внесение задатка. Он представляет собой платеж (предоплату), который вносится во время подписания договора в счет будущей стоимости продаваемого участка.

Задаток выполняет защитную роль и позволяет минимизировать возможные риски в случае досрочного прекращения отношений между сторонами.

В частности, в зависимости от того, кто является инициатором этого, могут наступить следующие последствия:

• виновен покупатель — в этом случае задаток остается у продавца;
• виноват продавец — задаток возвращается покупателю в двукратном размере.

Подобные меры закреплены на законодательном уровне, а именно в ст. 381 ГК РФ. Очевидно, что такой способ несколько дисциплинирует обе стороны и заставляет их более ответственно относиться к исполнению условий договора. Однако все эти требования и ответственность будут применяться только в том случае, если между сторонами официально оформлено соглашение о передаваемой сумме, названной именно задатком.

В случае аренды участка

Предварительное соглашение может касаться не только продажи имущества, но и его аренды. В качестве предмета указывается гарантия того, что в установленный срок между двумя сторонами будет заключен договор аренды в отношении конкретного участка земли.

Допускается при составлении такого контракта выплачивать аванс. Составляется документ исключительно между собственником недвижимости и предполагаемым арендатором. Обычно необходимость в предварительном соглашении возникает тогда, когда арендатор хочет получить гарантию, что ему будет предоставлено торговое место на этапе строительства торгового центра или подготовки территории для использования в конкретных целях.

Нюансы предварительного договора купли-продажи земельного участка

Обе стороны заинтересованы в обеспечении исполнения соглашения.

Для этого сторонами может быть согласовано условие по установлению неустойки, как правило, её размер составляет 0,1 % от цены имущества.

С другой стороны покупатель должен понимать, что обязать продавца продать третьему лицу свой земельный участок, никто не может. Поэтому у покупателя тоже должна быть уверенность в том, что именно этот продавец не откажет в заключение соглашения, направленного на передачу конкретного участка.

Стороны также могут согласовать условие об авансе или обеспечительном платеже (способы предусмотрены гражданским законодательством).

Задаток — наиболее выгодное денежное условие заключения соглашения в будущем. Связано это с тем, что в случае отказа продавца заключить соглашение, последний должен вернуть денежные средства покупателю, только уже в двойном размере.

В отличие от задатка авансовый платеж или обеспечительный платеж возвращаются в том же размере, что и были переданы лицу.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Город Москва, РФ
Второго сентября две тысячи _________________ года

Мы, БОГДАНОВА НАДЕЖДА АЛЕКСЕЕВНА, 02.02.1982 г.р., паспорт 10 14 111999, выдан ОВД города Москвы 14.11.2003 г., код
подразделения 123-987, прож.: гор. Москва, ул. Ленина, дом № 30 кв. 1, действующая от имени Уваровой Ирины Владимировны, 12.12.1975 г.р., паспорт 98 65 286286, выдан РОВД гор. Москва 16.11.2003 г., код подразделения 123-321, прож.: гор. Москва, ул. Пролетарская, дом № 48, по ее доверенности, удостоверенной Красиной Н.П., нотариусом
гор. Москвы 11.11.2004 г. по реестру за № 4321, – именуемой в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, и КУЗАМЕНКО ВАЛЕРИЙ ИГОРЕВИЧ,
12.11.1983 г.р., паспорт 13 15 123432, выдан Управлением внутренних дел гор. Москвы 12.12.2004 г., код подразделения 333-000, прож.: гор. Москва, ул. Степная, дом № 92, – именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Стороны, в лице представителя и лично, в соответствии со ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор купли-продажи ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, кадастровый № 77:33:0333033:0011, находящегося по адресу: г. Москва, садоводческое товарищество «Саженец», ул. Весенняя, № 91, принадлежащего ПРОДАВЦУ на основании Договора купли-продажи земельного участка и расположенных на нем строений, удостоверенного Русиновой Е.Л., нотариусом гор. Москвы 11.11.2002 г. по реестру за № 7-7722, Свидетельства о государственной регистрации права серия 77-АА № 777722, выданного в гор. Москве учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.01.2002 г., за цену 420000 (четыреста двадцать тысяч) руб.
2. Стороны, в лице представителя и лично, обязуются заключить основной договор (договор купли-продажи) не позднее пятнадцатого октября две тысячи шестого года.
3. Цена продаваемого земельного участка определена сторонами, в лице представителя и лично, окончательно в сумме 420000 (четыреста двадцать тысяч) руб., из которых 10000 (десять тысяч) руб. ПОКУПАТЕЛЬ передал ПРОДАВЦУ, в лице представителя, Богдановой Надежды Васильевны, полностью до подписания настоящего договора, 200000 (двести тысяч) руб., ПОКУПАТЕЛЬ передал ПРОДАВЦУ, в лице представителя, Богдановой Надежды Алексеевны, полностью при подписании настоящего договора, а 210000 (двести десять тысяч) руб., ПОКУПАТЕЛЬ обязуется передать ПРОДАВЦУ, в лице представителя, Богдановой Надежды Алексеевны, полностью до подписания основного договора купли-продажи, не позднее пятнадцатого октября две тысячи шестнадцатого года.
4. До заключения настоящего договора отчуждаемая недвижимость никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, что подтверждается ПРОДАВЦОМ, в лице представителя. В случае наличия арестов и запрещений в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по гор. Москва ПРОДАВЕЦ, в лице представителя, обязуется возвратить уплаченные за недвижимость деньги, а также возместить все понесенные ПОКУПАТЕЛЕМ убытки.
5. На ПРОДАВЦА возлагается ответственность за подлинность представленных документов на продаваемую недвижимость.
6. Расходы по заключению настоящего договора и по оформлению основного договора купли-продажи оплачивают стороны поровну.
7. Если одна из сторон, в лице представителя и лично, заключивших настоящий договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона, в лице представителя и лично, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи.
8. Стороны договора, в лице представителя и лично, заявляют, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
9. Настоящий договор составлен и подписан сторонами, в лице представителя и лично, в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Текст настоящего договора сторонам прочитан.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка: нюансы и особенности

В статье 429 Гражданского кодекса РФ указано, что рассматриваемый договор относится к отдельной категории, в связи с чем обладает определенными особенностями:

• главная цель заключается в обеспечении исполнения будущего соглашения, которое не может быть заключено в данный момент. Для покупателя это гарантия, что участок не будет продан другому лицу, при этом права собственника в остальном никак не ограничиваются;
• обстоятельства заключения соглашения могут быть любыми, не противоречащими закону:
• форма всегда аналогична той, что обязательна для основного, несоблюдение этого требования влечет признание его ничтожным;
• условия, порядок и иные обстоятельства должны быть конкретизированы во избежание неверного толкования в дальнейшем;
• при отсутствии в тексте указания на рамки заключения главного соглашения, оно должно быть достигнуто в течение года.

В зависимости от вида приобретаемого объекта, заключаемый договор будет иметь те или иные существенные условия.

Стоит учитывать, что заключаемое предварительное соглашение не может противоречить основному, а также требованиям, устанавливаемым нормами ГК РФ.

Какие нюансы надо учесть, подписывая предварительный договор купли-продажи земельного участка?

Как правило, в этот момент стороны часто и совершают ошибки, поэтому старайтесь избегать их, делая для этого все самое необходимое и придерживайтесь определенных рекомендаций:

Чтобы договор был исполнен вовремя, для этого можно установить неустойку, если все же, сроки будут нарушены;
Конечно, никто не сможет обязать продавца передать земельный участок тому или иному покупателю, даже если будет подписан предварительный договор

Но стороны всегда могут предусмотреть – задаток, здесь важно знать, что аванс не станет требовать заверения нотариуса, как многие считают, но станет обязательно требовать письменной формы;
Вообще задаток – представляет собой выгодное гарантийное обязательства для покупателя. Ведь если от сделки по тем или иным причинам откажется продавец, то он возвращает задаток в двойном размере, естественно он это понимает, и вряд ли пожелает сделать это;

• Что касается авансового и обеспечительного платежа, то они будут возвращены покупателю в размере, в котором и были уплачены, учтите это;
• В договоре следует указать имеющиеся строения на земельном участке, например, если это различные хозяйственные постройки, которые не оформлены, то такой момент смело можно обойти.

Какие документы нужны для продажи земельного участка?

Начало подготовки сделки по приобретению участка земли осуществляется с проверки продавца. Требуется убедиться, принадлежит ли ему продаваемый участок. Для этого понадобится проверить выписку из ЕГРН, выданной не позже 30-ти дней назад, в которой отображены актуальные сведения об объекте и владельце.

Соответственно, землевладелец, кроме данной справки обязан приготовить следующие документы:

1. Кадастровый паспорт на надел (в 3-х экземплярах). Приобрести данный бланк можно в Росреестре или других структурах.
2. Бланк о стоимости надела, который также можно приобрести в Росреестре.
3. Согласие супруга/супруги, если участок является совместно нажитым имуществом.
4. Бланк, который подтверждает собственность на надел. Получить его можно в местных властных структурах.
5. Справка, подтверждающая перечисление земельного налога. Выдает такой документ налоговая инспекция.
6. Квитанция об оплате регистрационного сбора, выдаваемая банком.
7. Справка на сооружения из БТИ (если таковые есть на участке), которая подтверждает, что строения принадлежат реализуемому наделу.
8. Справка БТИ со стоимостью указанных строений.
9. Если продажа участка осуществляется на конкурсе, то собственник обязан отобразить условия конкурса на основании действующего законодательства.
10. Если за наделом числится задолженность, то понадобиться предъявить запросы залогодержателя. Получить такой документ можно у нотариуса или в регистрационном реестре.
11. При реализации надела через третьих лиц – потребуется оформить доверенность, заверенную нотариусом.

Для большей наглядности перечня требуемых документов для успешной реализации надела, ниже предлагается таблица.

В чем разница ситуаций?

Разница между сделками компаний и физлиц связана с разными целями покупки и продажи земли, а также порядком налогообложения дохода.

Кроме того, расчеты наличными в РФ между компаниями могут производиться только в размере, не превышающем 100 тыс. руб. Если сумма сделки больше, то обязательны безналичные расчеты. Для физлиц таких ограничений не существует.

Отличие сделок между гражданами и юрлицами:

• компании в основном интересуют земли промышленности и сельскохозяйственные наделы, а физлиц – участки под ИЖС, дачное хозяйство и пр.;
• договор оформляется с участием разных лиц (если речь о компании, то присутствие собственника не нужно, подпись ставит руководитель или представитель компании, для сделок граждан присутствие собственника или его доверенного лица – обязательно);
• разные размеры госпошлины за регистрацию и ставки налогов.

Если продавец земли – юрлицо и работает на общей системе налогообложения, то при получении дохода от продажи придется заплатить 20%, если на упрощенной системе, то 6-15%.

Для физлиц существует возможность вообще не платить НДФЛ при длительном владении участком либо заплатить 13% с разницы между ценой покупки и продажи.

В остальном же обычные граждане и владельцы бизнеса имеют право на равный доступ к приобретению земли в собственность и их сделки во многом похожи. Просто у компании подготовкой договора и проверкой документов может заниматься целый штат юристов, а у граждан большая часть забот по оформлению сделки ложится на их плечи.

Основные траты

За последние 5-10 лет схема купли-продажи земельного надела упростилась. Требуется меньше документов, а значит, стоимость оформления сделки также стала ниже.

Сегодня к основным графам расходов (помимо цены за землю) относятся:

• оформление выписки из Росреестра о собственности;
• составление договора;
• оплата госпошлины.

Также в этом разделе будет рассмотрена услуга нотариального заверения сделки.

Выписка из Росреестра

Основной документ на землю — выписка из ЕГРН о собственности. Этот документ нужен, чтобы подтвердить принадлежность участка продавцу. Сегодня выписка заменяет кадастровый паспорт.

Стоимость составления договора

Участники соглашения не обязаны пользоваться услугой сопровождение сделки при составлении соглашения купли-продажи земли. Он может быть составлен самостоятельно. Образцы документов можно найти в интернете. Но подобная услуга рекомендуется, так как позволяет составить индивидуальный договор, где будут учтены все особенности сделки.

Законодательно не установлена единая ставка для предоставления юридических услуг, поэтому цены за составление договора может сильно варьироваться даже в пределах одного региона. В среднем за составление соглашения необходимо заплатить около 2000 рублей (данные взяты для Белгородской области).

Госпошлина

Государственная пошлина оплачивается только за переход права собственности на землю.

Ее размер (в рублях):

• 350 — для земель под ИЖС, гаражное строительство, ЛПХ, садоводство и огородничество;
• 2000 — для земель другого типа назначения для физических лиц;
• 22000 — для юридических лиц.

Эту сумму можно внести после подачи документов в Росреестр. В результате в реестре изменится имя собственника, а покупатель получит выписку из ЕГРН с обновленными данными.

Нотариальное заверение сделки

Заверять договор купли-продажи у нотариуса в 2019 году требуется только в случае, если одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособное лицо. Если подобного обременения нет, то обращаться к нотариусу не обязательно.

При заверении договора купли-продажи услуги нотариуса оплачиваются в соответствии со ст. 22.1 “Основ законодательства о нотариате”:

• 3000 руб. + 0,2% от стоимости участка при продаже близким родственникам надела стоимостью менее 10 миллионов;
• 23000 руб. + 0,1% процент от суммы свыше 10 миллионов для родственников;
• 3000 руб. + 0,4% от цены земли при продаже участка третьим лицам, при условии ее стоимости до 1 миллиона;
• 7000 руб. + 0,2% от суммы свыше миллиона при цене участка до 10 миллионов;
• 25000 руб. + 0,1% от цены свыше 10 миллионов.

Максимально возможная ставка нотариуса — 50 тысяч рублей при продаже земельного участка родственникам или 100 тысяч при передаче третьим лицам.

Когда используется?

• С земельного участка, который выставляется на продажу, не сняты обременения, например, он является залоговым имуществом.
• Документы, которые должны прилагаться к земельному участку, еще не заполнены в соответствии с законодательством. Часто подобное случается при оформлении кадастрового паспорта.

• Участок приобретается в кредит и средства еще не выданы кредитным учреждением из-за каких-то формальностей.
• Земельный участок приобретается в счет средств, полученных с продажи другой недвижимости, которая еще находится в продаже.

Стоит отметить, что при составлении документа обязательно должны оговариваться сроки купли-продажи. Если конкретная дата не указана, то основной договор должен быть заключен в течение года после подписания предварительного.

Как исполнять договор-намерение

Бессмысленно просто выжидать время, нужно делать то ради чего заключалось предварительное соглашение. Этими целями может быть:

1. сбор финансов покупателем, в том числе решение вопроса о получении кредита;
2. проверка законности будущей сделки и отсутствие экономическо-правовых рисков у нового собственника;
3. решение небольших проблем с предметом договора. Например, приведение в порядок сведений в кадастровом учете земельного участка или узаконивание реконструкции жилого дома и пр.;
4. устранение прочих препятствий для проведения купли-продажи. Допустим, объект является долевым и один из дольщиков находится в командировке за рубежом сроком на 1,5 месяца. Поэтому, лишь дождавшись его возращения, можно исполнить контракт.

При этом каждая сторона должна содействовать насколько это возможно другой для достижения целей соглашения о намерении.

Если преддоговорные вопросы решены, то не обязательно ожидать окончания действия предварительного соглашения. Можно переходить к основной сделке. Заключая её, не нужно расторгать, прекращать или иным образом упоминать об окончании действия предварительного контракта. Основная купля-продажа автоматически аннулирует предварительную. За исключением допущенных нарушений, за которые полагается уплата штрафов одной из сторон договоренности. Поэтому не лишним будет составить отдельный документ о том, что претензий по исполнению предварительного договора друг к другу нет.

Если предусмотрен аванс или задаток, то нужно составить соответствующую расписку в передаче-получении денег. Образец такой расписки можно скачать в Интернете и дополнить индивидуальными сведениями.

Оформление задатка

Задаток при покупке жилого дома – это определенная денежная сумма, передаваемая продавцу по условиям предварительного договора с целью обеспечения обязательств. Он вносится в счет будущих расчетов по основному соглашению (этот момент рекомендуется указывать в тексте документа).

Если имел место предварительный взнос, а сделка так и не состоялась, то последствия разнятся в зависимости от того, какая из сторон стала тому причиной:

• по вине покупателя – задаток остается у продавца;
• по вине продавца – взнос возвращается покупателю в двойном размере (согл. ст.381 ГК РФ).

Что меняется в списке документов?

Покупка-продажа земельного участка с заключением предварительного договора может осуществляться с выплатой задатка

Если деньги вносятся в счет оплаты будущей стоимости недвижимости, важно предусмотреть условия возврата в определенных ситуациях, а также получить подтверждение о передаче определенной суммы

В данном случае осуществление расчета может производиться в наличной и безналичной форме. Процесс передачи денежных средств должен быть подтвержден документально. При зачислении предварительной оплаты на счет продавца таким свидетельством станет платежный документ (чек, квитанция), выписка из расчетного счета покупателя, передача наличных средств в присутствии нотариуса, а также расписка о получении задатка либо отдельное соглашение.

Какие пункты добавляются?

Предварительное соглашение с задатком имеет небольшие отличия от обычного. В вводной части документа прописывается, что между сторонами заключается договор купли-продажи земли с задатком. В основных положениях должен содержаться пункт о размере предварительного взноса (прописью, в рублях), а также сроках его выплаты. Кроме того, необходимо обозначить порядок проведения расчетов.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи земельного участка с задатком
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с задатком

Внимание: уместно указать в предварительном договоре, что денежные средства, внесенные в качестве задатка, будут направлены на оплату приобретенного земельного участка. Такой, казалось бы, очевидный нюанс, может предотвратить возникновение конфликтных ситуаций в будущем.

Нюансы

К составлению предварительного соглашения на куплю-продажу дома с земельным участком стоит отнестись серьезно, так как данный документ станет базой для составления основного договора

Это вдвойне важно, если участники сделки приняли решение о внесении задатка

Дело в том, что задаток выступает неким гарантом обязательств, а, значит, если сделка не состоится, одна из сторон может понести материальные потери.

При заключении указанного договора особое внимание нужно обратить на наличие полного пакета документов у продавца на каждый объект недвижимости отдельно – на землю и на дом, проверить полномочия владельца на продажу имущества, убедиться в отсутствии обременений или других юридических проблем, вследствие которых сделка может не состояться

Когда не исполняется предварительное соглашение

Если одна из сторон без веских оснований уклоняется от выполнения обязательств по пред.договору или просто отказывается заключить основной, то у другой стороны есть выбор как поступить.

Обратиться в суд для принудительного заключения купли-продажи. Имеется смысл, когда сделка явно к выгоде истца. При этом поведение ответчика очевидно недобросовестное, то есть имеется нарушение преддоговорных условий и пр

Здесь важно чтобы пред.договор был правильно составлен. Ведь защитой ответчика может быть, в том числе, признания пред.договора незаключенным или недействительным

Взыскание штрафных санкций. Они предусмотрены условиями пред.договора. Достаточно предъявить письменную претензию нарушителю. Если добровольно не уплачивает, то взыскание идет через суд.

Компенсация убытков. Потери могут быть разнообразными, главное их подтвердить документально. И связать эти потери с нарушением пред.договорных условий.

К примеру, в ожидании заключения генеральной сделки покупатель вынужден был снимать жилье по найму. Соответственно он понес убыток, так как если купли бы дом, то нес расходы только на коммунальные услуги. В этой связи сумма за наём жилья и есть убыток.