Основания для расторжения ДДУ дольщиком
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком возможно только по определённым основаниям, регламентированным нормами ФЗ № 214.
Во внесудебном порядке расторгнуть ДДУ дольщик может по следующим основаниям:
- Если застройщик задержал передачу объекта дольщику на более чем два месяца от того срока, что зафиксирован ДДУ.
- После передачи квартиры застройщик не устраняет выявленные дольщиком нарушения или не выплачивает ему расходы на самостоятельное их устранение.
- Застройщик допустил нарушения к требованиям качества квартиры.
Дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и по другим основаниям, если они прописаны в самом договоре. Чтобы расторгнуть договор по таким основаниям достаточно лишь направить заказное письмо с описью вложения на адрес застройщика с уведомлением о расторжении договора. После этого договор будет считаться расторгнутым.
В судебном порядке дольщик сможет расторгнуть по следующим основаниям ДДУ:
- расторжение договора ДДУ в связи с невыполнением сроков строительства;
- расторжение в связи с изменением общей площади квартиры более чем на 5%;
- расторжение в связи с изменением назначения общего имущества или нежилых помещений дома.
Можно ли расторгнуть ДДУ после регистрации? Можно, главное сделать это до момента подписания акта приема-передачи квартиры. Своей подписью дольщик соглашается с полученным объектом и выражает свою позицию о том, что никаких претензий к работе застройщика он не имеет.
После отправки застройщику уведомления о расторжении ДДУ дольщик по прошествии 20 дней может явиться в Росреестр и зарегистрировать закрытие ДДУ.
Риски для дольщика
Перед тем как начать процедуру расторжения ДДУ, нужно тщательно проанализировать целесообразность такого действия. Для этого необходимо собрать сведения о финансовом состоянии застройщика, о наличии у него других объектов строительства и т.д.
Если строительная фирма находится в предкризисном положении, стоит подумать дважды, расторгать ли договор, или все же подождать. Дело в том, что требования дольщиков удовлетворяются в одну из первых очередей в случае банкротства застройщика, а если вы расторгнете ДДУ раньше, это может существенно снизить ваши шансы на получение своих денег.
Если застройщик активно строит другие объекты и имеет достаточно стабильное материальное положение, будет целесообразнее подождать сдачи дома в эксплуатацию, а потом уже перепродать приобретенную квартиру.
Минимальный риск для дольщика при расторжении ДДУ – это простая потеря времени, максимальный же риск может обернуться реальной потерей своих денежных средств и квартиры.
Перед принятием решения о расторжении договора дольщик должен учесть следующие факторы:
- текущее финансовое состояние застройщика;
- его возможность вернуть деньги;
- сроки судебных разбирательств и сроки взыскания долга.
При расторжении договора дольщик утратит право залога на незавершённый объект недвижимости. Это относится только к тем случаям, когда при покупке квартиры дольщиком использовались собственные средства. Ведь при покупке квартиры в ипотеку право залога сохраняется за банком.
Таким образом, при банкротстве застройщика дольщик потеряет возможность получить выплаты от компании и обеспечение, реализация которого могла бы частично вернуть вложенные средства.
Расторжение договора долевого участия в судебном порядке
Документы
Девелопер вправе расторгнуть договорные отношения, если:
- Дольщик просрочил платежи больше чем на 60 дней, если платеж единовременный.
- Гражданин не внес деньги согласно установленному сроку, если оплата производится в рассрочку. Обычно договорные отношения прекращаются, после того, как нет оплаты в течение 60 дней.
- За год платежи пропущены 3 раза.
Согласно Федеральному закону (ФЗ) № 214 застройщик вправе ликвидировать договор по своей инициативе. Если возникли вышеперечисленные причины, нужно:
- Направить заказное оповещение дольщику с просьбой о погашении долга и о последствиях неоплаты.
- По прошествии месяца, если от дольщика никаких действий по ДДУ не последовало, то девелопер может расторгнуть договор.
Документы
- ДДУ;
- заявление о регистрации договора;
- паспорт (для доверенного лица плюс доверенность);
- согласие супруги или супруга на покупку «долёвки»;
- залоговые документы при ипотеке;
- проектная документация;
- оплаченная госпошлина.
Если организация отправила уведомление о прекращении ДДУ в случае неуплаты, и прошел месяц после отправления, то документ может считаться расторгнутым. После подачи бумаг на регистрацию ожидают 7-10 дней и получают документацию о ликвидации договора.
○ Процент за пользование деньгами.
Кроме возврата суммы, внесенной в долю строительства, при расторжении ДДУ вы имеете право получить компенсацию за пользование вашими финансовыми средствами. Это процент в размере 1/300 от ключевой ставки и его исчисление начинается с первого внесения долевого взноса. Положенная к возврату сумма вычисляется по формуле:
Св+[Св*{Д*Кс/300/100}]*к1 = С, где:
Св – внесенная сумма;
Д – количество дней от даты внесения денег и до момента расторжения договора;
КС – ключевая ставка Центробанка в данный период;
К1 – коэффициент, который устанавливается как 1, если речь идет о юрлице и как 2, если дольщик – физлицо.
Отказ от договора дду после регистрации
При расторжении договора должны учитываться различные нюансы и требования законодательства. Никакие права и интересы сторон не должны нарушаться.
Отражение в законе Все основные вопросы, связанные с правами и обязанностями сторон, порядком и условиями расторжения договора долевого участи, регулируются нормами действующего законодательства РФ.
Основным нормативно-правовым актом в данной области, является ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве». Указанный законодательный акт также содержит условия о сроках сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.
Этот вопрос достаточно актуален, так как застройщик довольно часто задерживают сроки, нарушая права и интересы дольщиков. Иногда, срок завершения строительства может занимать несколько месяцев, но, как показывает практика, все затягивается на долгие года.
Расторжение договора долевого участия
Важно Таковыми являются:
- Полная остановка строительства, при этом очевидно, что даже при его возобновлении, дом не будет построен в срок.
- Произошли значительные изменения в проектных документах и площади квартиры.
- Имущество и нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.
Особо следует остановиться на тех случаях, когда при подписании приемо-передаточного акта, обнаруживается несоответствие фактической площади квартиры, размерам, указанным в документах. При этом законом допускается изменение общей квадратуры на 5 % в обе стороны.
Таким образом, дольщик может требовать расторжение договора с застройщиком и возврат средств, если в результате замера выяснится, что реальный метраж квартиры уменьшен более чем на 5 %.
Расторжение дду после регистрации, но до первого взноса
ГПК РФ) и обязательно подписывается истцом, иначе он не подлежит рассмотрению.
Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика До предъявления иска участнику долевого строительства необходимо детально проанализировать условия договора для того, чтобы удостовериться в собственной правоте и полноте доказательств.
Застройщики, в большинстве случаев, не настроены на возврат уплаченных денежных средств, так как это может повлечь для него неблагоприятные последствия, например:
- остановку строительства, что может вызвать «волну» отказов участников от договора;
- банкротство (при множестве исков).
Для определения существенности нарушений по качеству построенного объекта судом может быть назначена экспертиза.
Порядок расторжения договора долевого участия
Вопрос: Можно ли при одностороннем отказе от договора, при наличии вины застройщика, одновременно потребовать выплатить разницу между ценой квартиры по ДДУ и стоимостью аналогичных квартир, а также проценты уплаченные банку по ипотечному кредиту?Ответ: Указанные исковые требования относятся к убыткам. Согласно ст. 15 ГК РФ и ст. 10 ФЗ-214 дольщик может требовать их полного возмещения. Вопрос: Квартира приобреталась частично за счет заёмных средств. Сейчас в ипотеке у банка. Можно ли расторгнуть договор долевого участия в такой ситуации? Если да, то какие особенности расторжения ДДУ с ипотекой?Ответ: При расторжении ДДУ с ипотекой, необходимо привлечь кредитную организацию к судебному процессу в качестве третьего лица.В исковом заявлении указать реквизиты банка, на них попросить суд перечислить часть цены ДДУ, которая была оплачена банком.
○ Штраф за расторжение договора.
Закон не предусматривает взыскание штрафа за расторжение договора с дольщика, если иное не закреплено в договоре. Поэтому если застройщик угрожает удержанием определенной части финансов, смело ссылайтесь на Закон о защите прав потребителей.
Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору (ст.32 Закона).
Исходя из данного закона, застройщик должен доказать, что удержанная сумма является платой за фактически понесенные расходы. Если же доказать подобное не удастся, штраф придется платить строительной компании. А это вместе с возвратом денег дольщику, процентами за их использование и компенсацией за моральный вред, может составить внушительную сумму. Поэтому застройщик, скорее всего, не будет связываться с этим, если вы продемонстрируете минимальное знание собственных прав.
Когда застройщик может отказаться от исполнения договора
У дольщиков также есть свои обязательства по ДДУ, которые они должны исполнять в положенный срок – это своевременная оплата. В зависимости от условий договора, она может производиться либо единовременно, либо по частям. Если образовалась просрочка более шестидесяти дней, застройщик, прежде чем аннулировать договор, обязан предупредить дольщика письмом, и дать ему возможность погасить задолженность в течение тридцати дней.
Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременную оплату, которая составляет 1/300 ключевой ставки Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.
Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может. Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству. Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.
Процедура расторжения ДДУ строго регламентирована, поэтому застройщик обязан соблюдать следующий порядок:
- Направить дольщику письменное уведомление заказным письмом с требованием выплатить задолженность и перечислением санкций за нарушение. Неисполнение этого требования, а также возврат заказного письма обратно – основание для прекращения ДДУ через 30 дней с момента вручения дольщику уведомления в одностороннем порядке.
- Зарегистрировать расторжение ДДУ в Росреестре.
- Возврат уплаченных ранее дольщиком средств и возмещение понесенных застройщиком убытков. С момента расторжения ДДУ на эти действия отводится срок в 10 дней. Получить эти деньги дольщик должен лично у застройщика, но если он не придет, тогда перечисление будет произведено на депозит у нотариуса по адресу компании-застройщика в течение 2 дней. Сумма неустойки определяется по ДДУ.
Особенности расторжения ДДУ с ипотекой
Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк. Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка. При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.
Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:
- Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
- Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
- В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
- В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.
ДДУ расторгается при предоставлении:
- паспорт;
- если есть соглашение;
- если одностороннее расторжение, уведомление;
- нотариально заверенное решение суда.
Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:
- справка о погашении долга из банка;
- общее заявление двух сторон;
- кредитный договор;
- закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
- судебное решение о закрытии кредита.
Расторжение ДДУ по соглашению сторон
Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор.
Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:
- Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения.
- При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения.
- Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ.
- Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.
- Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).
Подводные камни расторжения договора участия по соглашению сторон
Иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.
Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.
Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.
Расторжение по взаимной договоренности
Однако, так ли это выгодно участнику? Не стоит забывать, что размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и чаще всего она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону. Также застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в соглашение условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег.
Процедура прекращения договора по 214 ФЗ более длительная, но она гарантирует получение дольщиком всех вложенных средств, выплату неустойки, штрафа и покрытия его убытков в строго обозначенные законом сроки (не позднее двадцати рабочих дней). Если вы все-таки решили подписать соглашение с застройщиком, то лучше всего предварительно проконсультироваться с опытным юристом, который проанализировав текст, определит возможные риски при расторжении ДДУ с застройщиком и предупредит о возможных последствиях.
Мирное соглашение
Редко, но бывает, что стороны договариваются об аннулировании контракта без судебного решения. Для этого дольщик и застройщик должны составить соглашение, в котором указываются условия расторжения ДДУ. Этот документ обязательно проходит соответствующую регистрацию.
Считается, что оформление таких соглашений – это самый лучший способ прекратить отношения с застройщиком. Все происходит по обоюдной договоренности, поэтому стороны сами могут устанавливать дополнительные условия. Но при оформлении документа физ. лицу необходимо быть очень осторожным.
Именно в соглашении указываются все условия возврата средств, неустойки и т. д. И если договор аннулируется по инициативе одной из сторон, то при возврате средств застройщик должен руководствоваться ФЗ №214. Но при добровольном расторжении на основании соглашения возврат денег определяет не этот закон, а условия документа.
Застройщики очень часто пользуются тем, что обычные граждане не знают таких юридических тонкостей. Поэтому подписывать мирное соглашение необходимо только после консультации с юристом. Если компания настаивает на определенных пунктах документа, невыгодных дольщику, лучше расторгнуть ДДУ в суде.
Прекращение договора по желанию одной из сторон
Для расторжения ДДУ в Росреестр нужно будет подать следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность (паспорт)
- заявление о регистрации расторжения ДДУ
- соглашение о расторжении договора, если оно подписано, а также оригинал ДДУ.
- в случае, если дольщик состоит в браке, потребуется также нотариально заверенное согласие супруга на подписание соглашения о расторжении ДДУ
- документ об оплате госпошлины (не обязателен, но ускоряет процесс).
- в соответствии с п.8 ст. 48 федерального закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при одностороннем расторжении договора необходимо подать в Росреестр:
- заверенную судом копию судебного решение о расторжении договора, или
- если договор ыл расторгнут во внесудебном порядке, уведомление о его прекращении в одностороннем порядке с отметкой о его отправке заказным письмом. Здесь нужно учесть, что вступившее в силу судебное решение будет безусловным основанием для регистрации расторжения ДДУ. А вот если предоставлено только одностороннее уведомение, регистратор может счесть данную ситуацию спорной и приостановить регистрацию до выяснения всех обстоятельств, или даже прекратить ее. Чтобы выяснить все обстоятельства, регистратор направит уведомление другой стороне договора.
- застройщик, расторгающий договор в одностороннем внесудебном порядке, должен приложить также копию направленного дольщику предупреждения о необходимости оплатить цену и последствиях неоплаты.
Таким образом, в каждом конкретном случае необходимо определить, можно ли расторгнуть договор долевого строительства и какие есть для этого основания. При этом, возможно, потребуется обращаться в суд для взыскания средств с застройщика
В любом случае расторжение ДДУ может быть связано с рисками для дольшика. Зачастую вопрос о расторжении возникает, когда стройка уже стоит, и вот-вот начнётся процесс банкротства застройщика. При этом у застройщика нет средств, в связи с чем их возврат дольщику оказывается под вопросом. Оказавшись в подобной ситуации, необходимо рассмотреть все возможные выходы из неё, проконсультировавшись с юристом.
Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.
8 800 350-84-13 доб. 741 (все регионы)
7 499 577-00-25 доб. 741 (Москва)
7 812 425-66-30 доб. 741 (Санкт-Петербург)
Такая мера становится необходимой если застройщик:
- Существенно (более 2 месяцев) нарушает сроки сдачи жилья.
- Не устраняет существенные недостатки, выявленные в строении.
- Нарушает требования к качеству объекта недвижимости.
- Нарушает другие условия, согласованные договором.
По инициативе дольщика
Если документ расторгается не по соглашению сторон, то дольщик не обязан платить госпошлину за регистрационные действия. Когда оформляется расторжение ДДУ по соглашению сторон, госпошлина оплачивается по договоренности.
На практике застройщик может предложить не расторгать договор, а переоформить свое право на имущество другому физическому лицу.
Если были выявлены серьезные нарушения в процессе строительства, то дольщик должен направить в юридический отдел застройщика претензию на расторжение договора. Желательно сделать это лично, чтобы убедиться в получении и подписании данной претензии. Также можно отправить ценное письмо.
Первым делом дольщику необходимо отправить заявление или уведомление, целью которого является расторжение договора ДДУ, в котором указывается:
Судебная практика показывает, что суд в основном принимает сторону дольщика, если основания для расторжения договора соответствуют ФЗ-214. Однако, что касается выплаты денежных средств, то судом может быть уменьшена сумма выплаты неустойки.
Что из себя представляет расторжение договора ДДУ
ДДУ – это договор между застройщиком и дольщиком, согласно которому застройщик обязуется возвести многоквартирный дом или иное сооружение, а после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию передать покупателю объекта недвижимое имущество согласно положениям действующего соглашения. Дольщик же обязуется вносить установленные договором суммы платежа в течение всего срока строительства объекта недвижимости, а после завершения строительства, принять объект недвижимости, если он полностью соответствует условиям договора, включая требования о качестве, и отвечает первоначальным требованиям дольщика. Согласно ч. 3 ст. 4 ФЗ № 214 ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным после внесения изменений в ЕГРН. Денежные средства за объект недвижимости вносятся после регистрации сделки. Данный механизм создан для минимизации рисков двойной продажи квартир. Регламентация расторжения ДДУ осуществляется ст. 9 ФЗ № 214. В положениях прописаны все обстоятельства и причины, по которым договор можно расторгнуть независимо от инициатора прекращения правоотношений. Расторжение договора по ФЗ 214 осуществляется:
- По инициативе одного из участников соглашения – застройщика или дольщика. В таком случае законом устанавливаются основания, при которых возможно расторжение в одностороннем порядке.
- По согласию сторон, если участники сделки смогли прийти к соглашению при разрешении конфликта интересов, в том числе путем переуступки права требования.
- По решению суда, если по каким-либо причинам мирное расторжение соглашения невозможно.
Расторжение по соглашению сторон оформляется крайне редко, так как чаще всего такое положение дел невыгодно для застройщика. За последние годы цены на недвижимость существенно упали, и расторжение контракта не позволит застройщику получить сумму денежных средств от первого дольщика. Последующие будут вносить меньшие деньги, ввиду общего снижения стоимости жилья. Расторжение ДДУ представляет собой полное аннулирование обязательств сторон по отношению друг к другу. Дольщик независимо от обстоятельств расторжения вправе вернуть все уплаченные за покупку жилого или нежилого помещения средства за вычетом штрафов, указанных в договоре. Как правило размер штрафа за расторжение договора без веских оснований, составляет несколько процентов от стоимости недвижимости. Такое положение в контракте выступает гарантом безопасности для застройщика.
