Что такое депозит при аренде, и его отличие от залога
В первую очередь необходимо чётко осознавать разницу между такими понятиями, как «страховой залог» и «страховой депозит». Первый вносится съемщиком в качестве подтверждения серьезности своих намерений арендовать квартиру и добросовестно выполнять обязанности нанимателя помещения. Как правило, сумма залога соответствует стоимости месячного проживания, и она позволяет дать гарантии собственнику жилья, что арендатор будет осуществлять оплату без задержек, а также не сбежит, внезапно бросив помещение в непригодном для дальнейшей сдачи состоянии.
В противном случае, если у нанимателя возникли какие-либо трудности, и ему требуется небольшая отсрочка для внесения суммы за следующий месяц проживания, то залог будет на это время использоваться в качестве текущей оплаты. Но в том случае, если в течение месяца арендатор так и не внесёт деньги, то, по истечению оплаченного срока, он будет вынужден съехать с арендованной квартиры.
Сумма залога и условия его использования обозначаются в договоре отдельными пунктами, на основании статьи 334 ГК РФ. Но некоторые владельцы квартир, для упрощения составления документа, просто указывают, что съемщик обязуется внести оплату сразу за первый и последний месяц проживания. Так как, согласно статье 1064 ГК РФ, арендатор обязуется любым из способов возместить нанесённый урон, в том числе и вычетом из уже внесённого залога.
Для лучшего понимания того, что такое страховой депозит при аренде квартиры, необходимо осознавать два главных отличия:
- Так как сумма определяется стоимостью месячного проживания, то залог съемщику, скорее всего, возращён не будет, даже когда помещение предоставлено в целости и сохранности, а также отсутствовали задержки в оплате. Как правило, хозяева переводят залоговую сумму в платёж за последний месяц проживания.
- Сумму депозита, который удерживается в качестве страхового взноса для покрытия теоретического ущерба или задержек по оплате, владелец помещения устанавливает самостоятельно и, чаще всего, она существенно превышает месячную стоимость проживания. Но, в случае добросовестного выполнения своих обязательств арендатором, собственник жилья обязуется вернуть съемщику депозит в полном размере.
Как видно, определения этих двух терминов достаточно схожи, из-за чего владельцы квартир нередко их путают. Отчего залог в виде платы за последний месяц проживания нередко указывается в договоре, как депозит, или, наоборот, депозит фигурирует вместо залога.
Стоит отметить, что это не является грубым нарушением, так как уплата залога и депозита регулируется одной и той же статьей – 334 ГК РФ. Но, в случае возникновения судебных разбирательств, пренебрежение тонкостями в составлении договора может вызвать некоторые сложности для собственника жилья.
Правильное оформление обеспечения
Взнос средств в качестве страхования арендных отношений имеет свое значение, когда сведения внесены отдельным пунктом в основное соглашение. Только при таком оформлении условий арендодатель сможет не возвращать средства в случае страхового случая. Арендатор должен будет соблюдать сохранность вверенных предметов обстановки и выполненного ремонта. Иногда возникает ситуация, когда депозитных средств недостаточно для покрытия убытков.
Обеспечительные средства могут передаваться удобным для сторон способом. При передаче наличными получатель должен выдать расписку, при безналичном перечислении рекомендуется указывать назначение платежа. Любая передача средств должна подтверждаться документально, что дисциплинирует получателя и снимает массу возможных проблем.
К слову, при заключении такого соглашения нередко обе стороны допускают ошибки. Первая – использовать депозит, как мы уже сказали, в качестве залога за последний месяц. В таком случае даже если квартиросъемщик что-либо испортит в квартире, вернуть за это средства будет весьма сложно.
Также некоторые наймодатели пользуются еще одним моментом, чтобы взять средства со своих квартиросъемщиков. Давайте подробнее рассмотрим этот момент. Следует помнить, что в статье 622 ГК РФ сказано, что квартира должна быть сдана обратно ее владельцу в том же состоянии, в котором передавалась новым владельцам.
Именно потому документ нужно составлять максимально полным, чтобы в нем не оставалось «пробелов», которые можно интерпретировать в сторону арендодателя или арендатора.
Правила оформления
Депозит при заключении сделки с арендой квартиры – это гарантия честности сторон, которая включена в договор. Четкая сумма внесённого депозита фиксируется в нем цифровым и словесным способом. Если сделка заключается с помощью риэлтора, то он также выступает в роли гаранта и подписывает документ. Это обязывает его принимать участие в дальнейших конфликтах между сторонами, которые могут возникать относительно причинения ущерба собственности, выплаты или возвращения депозитной суммы. Впрочем, это уже включено в стоимость услуг риэлтора.
Передача депозитной суммы может осуществляться посредством наличного расчёта или же через банк. Второй вариант преимуществен, поскольку факт оплаты будет подтверждён квитанцией и банком. При наличном расчёте владелец квартиры должен собственноручно или же между сторонами должен быть составлен акт приёма-передачи этих средств. Факт оплаты желательно зафиксировать и в самом договоре.
Как возвращается депозит
Итак, договор аренды закончился – что же будет с депозитом? Арендодатель должен проверить квартиру и имущество, чтобы убедиться, что арендатор возвращает ему все в исправном виде. Если претензий нет, то страховая сумма возвращается плательщику в полном объеме. Сделка, как и при оплате, сопровождается распиской. В ней нужно указать, что сумма обеспечительного платежа была возвращена, его размер, паспортные данные и подписи сторон.
К сожалению, на практике порча имущества – явление довольно распространенное. Если этот факт был обнаружен, то по договору аренды бывший жилец обязан возместить причиненный ущерб. Если поломана техника или мебель, нужно оплатить ремонт или покупку новой вещи. Если испорчен ремонт, то покрыть стоимость материалов и работы.
Нередко в первом случае стороны не могут сойтись во мнении – ремонт или замена. И лучше этот момент прописать в договоре еще на этапе первоначальной сделки. Чаще всего выбирают то, что будет стоить дешевле.
Может получиться и так, что суммы страхового платежа окажется недостаточно для покрытия расходов. Тогда арендатор должен доплатить хозяину квартиры необходимую разницу. При обратной ситуации оставшуюся сумму возвращает арендодатель. При оценке ущерба не надо забывать о вышеупомянутой 662 статье Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой говорится об амортизации. Вещи могут приходить в негодность по причине естественного износа, и за это квартиросъемщик платить не должен.
Если стороны не могут прийти к общей договоренности, то спор их решается в суде.
Страховой депозит оформляется в договоре аренды
Порядок оформления
Договор, который составляются арендодателем и нанимателем, обязательно содержит пункт о том, какая сумма передается владельцу квартиры в качестве залога. Именно так хозяин имущества пытается осуществить защиту своих интересов хотя бы частично. Особенно это касается квартир с хорошим ремонтом и новой бытовой техникой.
В документе должен быть обозначен размер взноса и его назначение – залог или страховой депозит. Если контракт подписывает риелтор (посредник), он выступит в роли гаранта того, что взнос используется по назначению.
Передача суммы фиксируется распиской, в конце которой присутствует подпись двух свидетелей. Деньги также можно перечислить на расчетный счет. При этом дополнительной гарантией послужит банковская квитанция.
Сумма остается у хозяина до окончания срока действия договора аренды квартиры, и лишь после осмотра состояния жилья владелец возвращает депозит. В конфликтных ситуациях залог может удерживаться арендодателем в полной или частичной форме.
Что значит залог?
Залог – это гарантия для арендодателя исполнения договора арендатором. Он схож со страховым депозитом, но имеет отличия. Разница заключается в сумме и цели передачи денежных средств собственнику. За счет залога компенсируются убытки, которые будут связаны с досрочным расторжением договора, также наличием задолженности по оплате услуг ЖКХ (каков порядок расторжения договора аренды жилого помещения?).
Справка. Если арендатор неожиданно съедет, залоговая сумма станет компенсацией за неоплаченный месяц в следствие простоя квартиры.
Договор аренды
Условия выплаты залога должно быть предусмотрено в договоре. Формулировка может звучать так: «Арендатор выплачивает арендодателю залог в размере (указывается конкретная сумма), в качестве компенсации за возможный ущерб имуществу, наличия задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, досрочного расторжения договора.
По истечении срока договора, арендодатель обязан вернуть арендатору залог в полном объеме, при условии добросовестного выполнении арендатором своих обязательств, указанных в договоре».
Скачать бланк договора аренды квартиры с залогомСкачать образец договора аренды квартиры с залогомМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
Залоговая сумма
Сумма залога определяется владельцем квартиры, исходя из её стоимости арендной платы. Как правило, цена равна одному месячному арендному платежу: увеличить сумму залога по желанию арендодателя нельзя. Средства могут быть зачислены на расчетный счет собственника или выданы наличными после заключения договора. В качестве подтверждения их передачи выступает квитанция или расписка.
Возвращаются ли средства?
Возврат залога происходит в случае истечения срока договора, при условии, что арендатор добросовестно исполнял взятые на себя обязательства и вернул собственнику имущество в первоначальном состоянии. Возврат происходит в том же порядке, в котором залог перечислялся, то есть наличными или на расчетный счет арендатора. В завершение необходимо оформить расписку о возврате средств.
Можно ли сэкономить?
Если собственник хочет сдавать помещение без мебели в очень плохом состоянии, то страховой депозит не должен присутствовать в договоре, потому что он практически ничем не рискует. А во всех остальных случаях владельцу выгоднее будет сдавать недвижимость со страховым депозитом.
Для того чтобы владельцу имущества не удалось приписать вам чужие задолженности, потребуйте от него справку от телефонного узла и управляющей компании об отсутствии задолженности — в таком случае вы будете отвечать перед владельцем только за то, что допустили сами.
Можно сделать множество фотографий под различными ракурсами, на которых легко будет разглядеть все повреждения имущества, чтоб владелец в последующем не смог настаивать на возвращении убытков, которые вы не совершали.
Для того чтобы действительно сэкономить, можно договориться с собственником недвижимости о том, чтобы разделить платёж на несколько месяцев, и указать в договоре подробности, связанные со страховым депозитом: в какой сумме и когда необходимо будет перечислить средства. Также можно сэкономить на последней плате за аренду недвижимости: может быть хозяин согласиться принять её вместо оплаты за найм жилья. Для этого нужно знать, что такое депозит при снятии квартиры в аренду заранее. Множество споров о налогообложении страхового депозита не имеют законных оснований: эта сумма не может являться доходом владельца имущества, она значится только как гарантийная мера и должна быть соблюдена с учётом соблюдения договора, а это значит, что собственник не сможет сэкономить на налогах.
Арендодатель может сэкономить: если договор аренды досрочно расторгнуть, то средства компенсируют потери платы за недвижимость. Без сомнения, все страховые суммы, а также условия возврата страхового депозита должны чётко прописываться в договоре аренды. Что такое депозит при съеме квартиры посуточно?
Страховой депозит при аренде квартиры
Итак, депозит или страховой депозит – это финансовая гарантия возмещения возможного ущерба для арендодателя в случае порчи его имущества, неуплаты арендатором коммунальных услуг и др. Здесь нужно понимать, что депозит не является залогом за последний месяц проживания.
Все больше владельцев квартир отказывают потенциальным арендаторам в сдаче квартиры, если последние не желают вносить пункт о страховом депозите в договор аренды.
Обычно пункт о страховом депозите вносится непосредственно в договор аренды либо заключается дополнительное соглашение.
В обязательном порядке необходимо составить акт о передаче имущества, где следует:
- составить список и описать состояние имущества (мебель, техника), которое арендодатель оставляет в квартире;
- указать (если имеются) дефекты, поломки при составлении акта, в противном случае арендатору будет сложно доказать, что не он испортил (поломал) имущество;
- проверить и прописать состояние лицевых счетов, в идеале не должно быть задолженности по коммунальным услугам, телефонной связи, интернету, кабельному телевидению.
А у арендодателя будут все основания забрать страховой депозит или его часть в счет причиненного ущерба.
Как оформить страховой депозит?
Ст. 329 Кодекса предусматривает различные способы обеспечения выполнения обязательств.
Среди таковых можно выделить залог, удержание вещи, поручительство, обеспечительный платеж, задаток и другие способы, предусмотренные законодательством или договором сторон.
Зачастую в договор аренды включают условие об открытии депозитного счета в банке и порядок внесения на него денежных средств. Лучше всего открыть такой депозит в течение 1-го месяца договорных отношений.
Оплата же может быть произведена любым способом, оговоренным в соглашении – наличными через банк, путем безналичного перевода со счета арендатора на счет арендодателя и др.
Схема в общем-то незатейлива и выглядит так:
- арендатор по расписке передает денежные средства арендодателю;
- последний наносит визит в кредитное учреждение и открывает специальный вклад – непополняемый, без возможности частичного изъятия денежных средств, с выдачей процентов по окончании срока;
- срок депозита выбирается равным сроку аренды;
- по окончании срока аренды и при отсутствии взаимных претензий арендодатель наносит визит в банковскую организацию и снимает деньги вместе с процентами;
- по еще одной расписке деньги передаются обратно арендатору.
При этом следует не просто написать «Страховой депозит – 5000 рублей», а расписать, куда и как эта сумма может быть потрачена владельцем квартиры. Также указать, когда деньги будут переведены на депозитный счет.
Вносить подобный пункт в договор аренды или найма и детально его описывать можно на основании статьи 329 Гражданского кодекса РФ. Также в данной статье говорится о том, что когда речь идет о страховом депозите, должна быть точно определена сумма, условия и сроки.
Зачастую страховой депозит передают или в руки владельцу недвижимости, или открывают депозитный счет в банке. Открыть страховой депозит можно в абсолютно любом банке, ведь это простая и стандартная банковская процедура.
Подобный вариант является наиболее безопасным, ведь каждый из участников знает, где хранятся деньги. Помимо этого, сумма депозита постоянно растет за счет процентов.
Образец договора аренды квартиры со страховым депозитом.
Следует обратить внимание на то, что страховой депозит имеет серьезную связь с актом приема-передачи имущества. Специалисты рекомендуют всегда составлять акт приема-передачи, ведь этот документ позволяет полностью указать перечень сдаваемого имущества и указать его состояние
Использование страхового депозита будет распространяться именно на ущерб вещам, которые были указаны в акте приема-передачи как исправные.
Пункт о внесении страхового депозита обязательно включается в договор о найме жилья. Это соответствует положениям ст. 329 ГК РФ. В соглашении обязательно указывается:
- сумма средств;
- способ их передачи;
- назначение (например, на случай порчи имущества квартиросдателя).
Многие считают заключение подобного соглашения пустой формальностью, однако с таким отношением согласиться нельзя
При подписании договора обеим сторонам стоит проявлять внимательность и осторожность, чтобы проживание в съемном жилье не обернулось серьезными проблемами
Квартиранты должны убедиться, что арендодатель действительно имеет право передавать жилье во временное пользование, а именно попросить предоставить для ознакомления свидетельство о праве собственности на квартиру. Иначе можно отдать немалую сумму за аренду мошеннику, найти которого будет крайне сложно.
В договоре должны быть указаны некоторые обязательные моменты:
- адрес квартиры, сдаваемой в аренду;
- срок действия соглашения;
- размер ежемесячного платежа;
- порядок перечисления или передачи денежных средств;
- список лиц, которые будут жить в квартире;
- права и обязанности сторон.
Неотъемлемой частью договора найма считается акт приема-передачи. В этом документе отражается состояние жилья и находящегося в нем имущества: мебели, бытовой техники, ценных элементов декора. Каждый пункт перечня должен содержать примерную стоимость, исходя из которой будет производиться возмещение ущерба в случае его порчи.
Договор заключается в простой письменной форме, и его не требуется регистрировать в Росреестре.
Чтобы избежать подобных претензий, стоит перед заселением в квартиру сделать как можно больше снимков жилья и приложить их к договору найма. Это позволит реально оценить, насколько мнение собственника о нанесенном ему ущербе соответствует действительности.
Залог при аренде квартиры
Это своего рода залог, который арендатор берет с нанимателя за аренду квартиры. В случае если арендатор в перспективе съема квартиры нанесет вред имуществу, этот залог в полной мере останется у арендатора в счет ущерба.
Как правило, сумма страхового депозита составляет месячную стоимость съема квартиры. На сегодняшний день, страховой депозит используется повсеместно на рынке недвижимости.
Основные условия
В чем заключаются плюсы аренды?
Сегодня такая услуга, как внесение залога за съем квартиры является очень распространенной. Если квартиросъемщик нарушил прописанные правила в договоре аренды квартиры, то арендатор имеет право оставить при себе залоговую сумму.
Акт о приеме квартиры при подписании договора аренды.
В случае если, произошло расторжение договора по инициативе арендодателя, он обязан вернуть залог квартиросъемщика.
Владелец нежилого помещения также имеет право взять некую сумму в качестве залога, как гарантию, что арендатор не исчезнет в неожиданный момент.
Положительными моментами аренды квартиры с залогом выгодны двум сторонам, например арендодатель может абсолютно не переживать о своем имуществе, даже если квартиросъемщик что-то испортит, это все можно будет возместить залогом. Помимо этого полностью предупреждается риск неуплаты квартиросъемщиками коммунальных платежей.
Квартиросъемщик тоже имеет ряд преимуществ при составлении страхового депозита, например, таким образом можно добавить пункт в договор, когда залог будет служить оплатой за какие-то обязательства со стороны арендодателя.
Пример договора аренды.
- Адрес недвижимости.
- Предмет договора.
- Документы на право собственности жилого помещения.
- Реквизиты обоих сторон.
- Период действия соглашения.
- Данные о количестве проживающих людей в помещении.
- Дату ежемесячной оплаты.
- Размер залога.
- Предназначение страхового депозита.
- Условия возврата денежных средств.
Страховой депозит – это определенная сумма, которая передается хозяину квартиры в качестве гарантии сохранения в надлежащем виде переданных во временное пользование вещей. Она обычно равняется месячной оплате за проживание, но может быть отдельно рассчитана сторонами. При калькуляции они исходят из стоимости бытовой техники и мебели.
Если при освобождении жилплощади будет выявлена порча какой-либо части имущества, арендодатель вправе удержать из депозита сумму, необходимую для покрытия расходов на ее ремонт.
В законодательстве не предусмотрено понятие страхового депозита, оно приравнивается к обеспечительному платежу.
- «Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
- При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1)».
Аванс, предоплата или задаток при аренде квартиры – платить или не платить?
Не во всех ситуациях, но иногда при съеме жилья арендодатель или агент требуют уплаты авансового платежа. Что это, и можно ли не платить задаток при аренде квартиры?
Часто собственник или агент требуют оформления аренды квартиры только с условием оплаты аванса, или задатка, как дополнительной гарантии, обеспечивающей возвращение убытков при нарушении условий договора арендатором.
Не стоит путать аванс с комиссией агенту и депозитом при съеме жилья. Аванс – ни то и ни другое. Это третий вид платежа, который может потребоваться к уплате в самом начале аренды.
Аванс, или задаток, по истечению срока аренды может быть возвращен арендатору в полной сумме, или зачислен в счет оплаты какого-то периода аренды, по договоренности сторон.
Что обеспечивает аванс, или задаток, какие преимущества предоставляет?
Прежде всего, этот вид платежа требуют арендодатель или агент при устной договоренности об аренде, но ещё до окончательного оформления договора. Аванс гарантирует стороне, сдающей жилье внаем, что арендатор не передумает, и не исчезнет на полпути к совершению сделки, на которую со стороны собственника и агента уже были потрачены некоторые усилия и время.
Арендатору же внесение аванса, или задатка при аренде, гарантирует, что данная квартира не будет передана в аренду другим лицам.
То есть, аванс при аренде квартиры закрепляет стороны в самом начале сделки, обеспечивая каждой из них определенные гарантии.
Как правило, задаток определяется в размере ежемесячного платежа за аренду квартиры. Но, как мы уже говорили, если квартира дорогая, то аванс за неё могут потребовать в размере арендной платы за несколько месяцев.
Обратите внимание! Передачу денег собственнику жилья или агенту необходимо зафиксировать документально! Мошенники могут исчезнуть сразу же после уплаты им аванса. Информация об авансе обязательно вписывается в договор, и с получателя денег берется расписка в их получении (сумму необходимо указывать точно!)
В противном случае, никто не гарантирует, что собственник просто «забудет» об этом платеже, и вы ничем не сможете доказать обратное даже в суде
Информация об авансе обязательно вписывается в договор, и с получателя денег берется расписка в их получении (сумму необходимо указывать точно!). В противном случае, никто не гарантирует, что собственник просто «забудет» об этом платеже, и вы ничем не сможете доказать обратное даже в суде.
В договоре необходимо указать ситуацию, в которой аванс будет возвращен в денежном эквиваленте (и когда), или перезачислен в счет комиссии агенту или арендной платы.
Аванс, или предоплата, может и не потребоваться,
- если собственник жилья заинтересован как можно быстрее сдать квартиру внаем;
- если квартиру вам сдает хорошо знакомый человек или родственник, который не требует аванс;
- если квартира довольно скромная, с недостатками, сдается дешево.
Заключение
Обеспечительный депозит используется при аренде недвижимости фактически во всех цивилизованных странах. Эта схема не раз доказала свою практичность. Поэтому ею не стоит пренебрегать.
Источники
- https://www.webohrannik.ru/sovetnik/arenda-i-najom-zhilya/strakhovoj-depozit-pri-arende-kvartiry.html
- https://J.Etagi.com/ps/chto-takoe-zalog-pri-seme-kvartiry/
- https://1kvartiravmoskve.ru/depozit-pri-arende-kvartiry/
- https://FB.ru/article/212268/chto-takoe-depozit-pri-syeme-kvartiryi-chto-nujno-uchityivat-oformlyaya-strahovoy-depozit
- https://prostopozvonite.com/realty/arenda/depozit.html
