Договор купли продажи земельного участка с обременением в пользу продавца

Характерные особенности ипотечного договора

Заём, предоставляемый кредитной компанией для приобретения жилого недвижимого имущества, именуется ипотекой. Пока задолженность не будет полностью погашена, собственником жилья является банк, что и принято называть обременением. Одной из индивидуальных характеристик ипотечного договора является его долгосрочность, которая зачастую, составляет более 10 лет.

Увы, в практике насчитывается множество примеров, когда заёмщик, по тем или иным причинам, теряет возможность дальнейшей выплаты кредита, и единственным выходом становится продажа обременённой недвижимости, которая позволит избавиться от финансовой кабалы.

В том случае, если материальное состояние человека не позволяет ему далее вносить платежи по ипотеке, он имеет право выставить жильё на торги.

Для этого, ему придётся сделать следующее:

• В банковской организации, выдавшей ипотеку, запрашивается разрешение на продажу жилья с обременением;
• Формируется и подписывается договор;
• Покупатель принимает на себя все обязательства перед банком и возмещает прежнему владельцу деньги, которые уже были внесены по ипотечному договору.

Указанный алгоритм является наиболее оптимальным для первого владельца жилья.

К сожалению, в реальном мире, выставление обременённой недвижимости на торги зачастую сопровождается различными сложностями и проблемами. Чтобы избежать их, минимизировав риски, специалисты настоятельно рекомендуют обратиться к квалифицированному юристу.

Как минимизировать риски при приобретении обремененного жилья?

Чтобы минимизировать вероятные риски, не допустить денежных потерь, а также избежать мошенничества, в процессе приобретения жилья, следует соблюдать несколько условий:

• Получить консультацию опытного юриста;
• Обратиться за помощью к официальному риелтору;
• Узнать историю недвижимости, обратившись в Росреестр;
• Проконтролировать, чтобы с покупаемой жилплощади выписали всех жильцов;
• Проверить наличие задолженности за коммунальные услуги.

Покупатель не должен опасаться того факта, что выбранное жильё имеет обременение, а в организации участвует банк. В сделке, касающейся продажи обременённой квартиры, заинтересованы все участники:

Банк стремится, как можно скорее продать недвижимость, чтобы новый владелец квартиры смог погасить долг по ипотеке, поэтому особое внимание уделяется платежеспособности потенциального покупателя.
Продавец жилья не может оплачивать кредит, и вынужден продать недвижимость, избавившись, таким образом, от крупного денежного долга.
Покупатель заинтересован в сделке, так как стоимость обременённого жилья гораздо ниже, чем цена аналогичной квартиры без обременения.

Главным правилом, которое необходимо соблюсти при покупке такой недвижимости, является правильный и продуманный подход. Прежде всего, необходимо выяснить, если ли другие ограничения, а при их обнаружении, узнать способы снятия.

При возникновении спорных вопросов, следует сразу же обратиться к юристу, так как неверное понимание ситуации и трактовка того или иного пункта договора, могут привести к неприятностям.

Как узнать о наличии обременения

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
2. Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.
3. Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
4. Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для покупки квартиры или нет.

В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья. Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки. Разберемся в данных видах обременения.

Особенности заключения договора

Если квартира продается с обременением, то важно сразу об этом указать. Когда ограничений нет, то важно прямо указать об этом в договоре

Когда ограничений нет, то важно прямо указать об этом в договоре. На случай предоставления недостоверной информации следует изначально прописать для продавца существенные штрафные санкции

Их размер может определяться исключительно покупателем.

На случай предоставления недостоверной информации следует изначально прописать для продавца существенные штрафные санкции. Их размер может определяться исключительно покупателем.

При наличии обременений важно сразу получить копии документов, на основании которых они введены. Так покупателю будет значительно легче отстоять свои права

Опять вернемся к ситуации с совместным имуществом, полученным в период брака.

Поэтому нелишним будет потребовать данные о семейном положении продавца. Всю информацию легко получить из наличия отметок в паспорте.

Рента

Под рентой понимают договорное оформление имущественных отношений, при которых одна сторона (получатель) передает второй стороне (плательщику) имущество при условии периодической выплаты ренты (ст. 583-588 ГК РФ). Плата может быть постоянной (бессрочной) или установленной в течение определенного срока.

Рента — обременение, поскольку при передаче недвижимости Покупателю последний будет нести субсидиарную ответственность. Это значит, если основной плательщик ренты не выполнит свои обязательства, перечислять ренту будет обязан человек, который несет субсидиарную ответственность.

Продать такую квартиру можно, однако, согласно ст. 604 ГК РФ, для распоряжения имуществом необходимо получить согласие держателя ренты (прежнего владельца).

Для покупателя сделка несет риск. Сделка может быть расторгнута получателем ренты, если он докажет, что ему не обеспечиваются условия содержания, установленные договором ренты.

Аренда

Сторонние люди в квартире — неприятный сюрприз для покупателя, но если у них «на руках» договор аренды, то проживание законно, невзирая на смену собственника.

Сведения о том, что квартира арендована, содержатся в выписке ЕГРН только в случае длительной аренды — от 1 года (ст. 609 ГК РФ). Если срок договора менее 12 месяцев, достоверно узнать о таком обременении не удастся.

Решив продать арендованную квартиру, необходимо предупредить об этом жильцов. По закону у них должно быть не менее 3 месяцев на поиск нового жилья и переезд, если иное не установлено договором.

Требовать через суд расторжения договора, не имея на то веских оснований, бессмысленно. По решению суда арендаторов могут выселить, если они:

• нарушают условия договора;
• портят имущество;
• более 2 раз нарушали сроки платежа;
• не делали капремонт в сроки, установленные договором.

Прочие ограничения

В ряде случаев квартиру продать невозможно без согласования с иными собственниками, сторонними организациями. Ограничения накладываются, если:

В числе собственников есть несовершеннолетние дети, недееспособные граждане. По закону продажа части недвижимости, принадлежащей указанным лицам, производится только с разрешения органов опеки и попечительства

При отчуждении имущества ребенка важно, чтобы ему предоставили альтернативное жилье, которое по квадратуре, а также в долевом соотношении не будет уступать продаваемому. В ООП подается предварительный договор купли-продажи альтернативного жилья

Представители госоргана должны убедиться, что детям будут предоставлены условия для комфортного проживания и гармоничного развития.

Квартира находится в совместной собственности. Если жилье было куплено в барке, то даже при условии оформления квартиры на одного из супругов он обязан получить письменное нотариально удостоверенное согласие второго супруга на продажу.

В квартире зарегистрированы иные жильцы. Продать жилье можно, но условия снятия с регистрационного учета третьих лиц должны быть четко оговорены в договоре. Особую опасность для покупателя представляют граждане, которые отказались от приватизации. Они имеют право пожизненного пользования квартирой. Также нужно проверить, нет ли среди зарегистрированных граждан, пребывающих на срочной службе или в местах лишения свободы. Они имеют право восстановить регистрацию, сколько бы времени ни прошло с момента их отсутствия. Если допустить оплошность и не «выписать» таких жильцов по их согласию или в судебном порядке, договор может быть расторгнут по инициативе покупателя.

Квартира была куплена на маткапитал. По закону после покупки такой квартиры необходимо наделить имущественными долями всех членов семьи. Если «обойти» закон и не выделить доли, а продать квартиру без согласия ООП, сделку может оспорить покупатель имущества, представители несовершеннолетних или сами дети, достигнув 18-летия.

Продажа обремененной квартиры вызывает трудности у Продавца и недоверие у Покупателя. Задача обеих сторон предоставить и проверить документы, убедиться, что сделка не будет оспорима со стороны третьих лиц. Свести все риски к минимуму поможет скрупулезное составление ДКП, желательно — с привлечением юриста.

Общие сведения об обремененных авто

Под термином «обременение» понимается ограничение прав владельца по отношению к своему имуществу.

Применительно к автомашинам столкнуться можно со следующими видами обременений:

• Залог и автокредит. В этом случае автомобиль является гарантией того, что обязательство (обычно долг) будет исполнено. Соответственно, без согласия второй стороны договора залога распоряжаться авто нельзя. В случае же, если машина покупалась по автокредиту, то она с самого начала находится в залоге у банка, и до полного погашения задолженности владелец не может ей свободно распоряжаться.
• Арест. Он налагается либо в рамках судебного спора, либо в ходе исполнения судебного решения. В этом случае владелец не имеет права свободно распоряжаться своим авто – и, в частности, дарить, продавать или иным способом отчуждать его.
• Запрет на регистрационные действия. Формально такую машину можно продавать и покупать, но поставить на учёт её уже не удастся до снятия запрета.
• Покупка автомобиля за материнский капитал. На федеральном уровне пока нет закона, позволяющего использовать сертификат на материнский капитал для покупки автомашины. Однако региональные программы поддержки многодетных семей позволяют это сделать в некоторых субъектах РФ (например, в Новосибирске, Калининграде или на Камчатке).

  При этом покупка автомобиля связана с обременением: в течение некоторого времени после приобретения машину нельзя перепродать.

Возможны и иные варианты обременений, однако они встречаются реже.

Основания установления обременения

Когда совершается данная сделка, то естественно ее участники должны определить не только существенные, но и дополнительные условия договора. Желательно делать это тщательным образом, чтобы в будущем можно было избежать лишних сложностей, с которыми так часто приходится сталкиваться на практике.

Условия должны быть сформулированы следующим образом:

• потребуется предоставить полный расчет между сторонами сделки, прежде чем подписать договор;
• расчет после заключения договора, государственной регистрации;
• поэтапное внесение оплаты по данному договору.

В тот момент, когда деньги планируется передать за недвижимость до подписания договора, то обременения возникать не может

Но если участники сделки пришли к выводу, что лучше оформить денежный вопрос тогда, когда будет заключен договор, то важно знать, даже после регистрации продолжит существовать денежное обязательство со стороны покупателя

Что касается обременения в целом, то важно понимать, его принято устанавливать в отношении объекта недвижимости. Оно в свою очередь станет совершаться по тем же условиям, что собственно и сам договор

Поэтому если внимательно рассмотреть этот вопрос, то можно понять, обременение станет подлежать государственной регистрации, сведения о нем вносятся в ЕГРН.

Помните, что часто стороны совершают одни и те же ошибки, это связано с тем, что они не желают вникать в пункты, которыми собственно и обладают подобные договора. Чтобы избежать лишних трудностей, желательно не игнорировать советы специалистов, и тогда все получится.

Типовой образец договора купли-продажи недвижимости с обременением

Для такого вида соглашения законом предусматривается только письменная форма.

Сторонами должно быть составлено три документа с идентичным содержанием, которые должны быть подписаны и переданы:

• Продавцу;
• Покупателю;
• В Россреестр.

Соглашение о купле-продаже имеет структуру, которая состоит из двух разделов:

• Вводной или преамбулы;
• Основной.

В первой части документа должны быть указаны данные о дате и месте заключения соглашения, информация о лицах, которые выступают в качестве сторон соглашения. Данные должны быть указаны в соответствии с документами, которые подтверждают личность физических лиц, а также на основании учредительных документов, когда речь идет об организациях.

Основная часть соглашения должна включать в себя следующие положения:

1. Информацию о недвижимом объекте. В текст соглашения необходимо включить сведения о его местоположении, площади, цели использования;
2. Сведения о том, имеются ли в отношении недвижимости какие-либо обременения. Например, наличие права постоянного проживания в квартире, или сдача помещения в долгосрочную аренду;
3. В тех случаях, когда помещений находиться на участке земли, в соглашении должно быть указано переходит ли право на него вместе с возведенной постройкой;
4. Сведения о стоимости передаваемого объекта, а также процедура передачи денежных средств;
5. Информацию о том, какие меры ответственности могут быть наложены на лицо, которое не выполнило условия соглашения;
6. Реквизиты сторон и их подписи.

Рекомендуем помимо указанных положений выше, также включить информацию о том, на кого из сторон ложиться обязанность по внесению обязательного государственного сбора, для осуществления государственной регистрации факта, перехода права собственности.

Существенные условия соглашения

Любой договор состоит из обязательных и дополнительных реквизитов. К обязательным реквизитам относятся:

• наименование документа;
• время (дата) и место составления;
• существенные условия;
• подписи и реквизиты сторон.

Под существенными условиями ПДКП следует понимать те его положения, без которых он не приобретёт правоспособность.

Таким положением является предмет договора, с которого начинается документ. В него входят сведения о сторонах, которые для физических лиц содержат:

1. Фамилию, имя, отчество каждого участника, его определение в качестве одной из сторон: Покупателя или Продавца.
2. Паспортные данные: номер и серию, дату и место получения паспорта.
3. Место регистрации.

Относительно юридических лиц используются данные:

• наименование компании;
• реквизиты компании;
• юридический адрес;
• должность представителя, действующего от её лица;
• Ф.И.О. и паспортные данные представителя.

Здесь же вносятся сведения об объекте, который участвует в купле-продаже. Эти сведения содержат кадастровые и технические характеристики объекта. А также указываются достигнутые договорённости сторон о совершении сделки купли-продажи в установленный период.

Обязательно должны быть внесены сведения:

• цена объекта;
• факт внесения аванса или задатка, его сумма;
• срок проведения сделки;
• условия проведения сделки;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон.

После обязательных реквизитов можно внести дополнительные положения – по усмотрению сторон. Затем документ подписывается и остаётся на руках у продавца и покупателя.

• Скачать бланк договора о намерениях купли-продажи квартиры
• Скачать образец предварительного соглашения на куплю-продажу квартиры

Обременение в пользу продавца до полного расчета

Лицо, которое хочет приобрести жилье, может взять на себя обязательство выплачивать кредит. Обычно продавцу возмещается определенная сумма в виде компенсации за уплаченные деньги по займу.

Покупатель может перевести деньги частями: одну – залогодержателю в виде погашения кредита, другую – продавцу.

Ещё один вариант того, как купить квартиру в обременении у банка:

1. Заинтересованное лицо сразу передает владельцу первую часть денег, равную долгу по кредиту.
2. Оставшиеся средства выплачиваются, когда продавец гасит кредит и снимает залог.

При таких действиях согласие банка не требуется, разве что в кредитном договоре не предусмотрено досрочное погашение ссуды.

Подводные камни

Дело в том, что покупатель может передать всю сумму денег продавцу, а тот в свою очередь откажется от снятия обременения путем написания заявления. В этом случае покупателю необходимо обратиться в суд и представить все требуемые документы, подтверждающие тот факт, что продавец должен снять обременение.

«Подводным камнем» при заключении подобного договора может стать отказ продавца от прохождения процедуры снятия обременения после того, как покупатель проведет полную оплату стоимости жилья. Основанием для ликвидации записи об обременении является совместно поданный участниками сделки бланк заявления.

• заявление с указанием сути заявляемых требований;
• выписку из ЕГРП для подтверждения права владения и наличияобременения;
• документы, которые выступают свидетельством факта перечислении средств продавцу.

Если сумма по договору была выплачена продавцу в полном объеме, то имеются законные основания для возможности удовлетворить исковые требования. После прохождения процедуры снятия обременения покупателем будет получена выписка из реестра с подтверждением факта отсутствия в отношении жилого объекта ограничения.

Что представляет собой обременение?

Под термином «обременение» подразумевается наложение ограничений на любые сделки с недвижимым имуществом. Все действующие запреты отражаются в договоре на покупку жилья. Если квартира имеет обременение, то её нельзя перепродать, сдать в наём и совершать другие действия.

Когда речь идёт об обременении, наложенном банковской организацией, то ограничения можно убрать лишь после выполнения своих финансовых обязательств владельцем недвижимости.

Можно выделить несколько типов обременения:

• Залог – требует обязательного согласия собственника. В большинстве случаев применяется при оформлении кредита наличными. Снимается после выплаты кредита.
• Арест – является вынужденным и налагается в соответствии с решением суда. Причина может заключаться в наличии большой задолженности перед государством. Снимается на основании постановления, вынесенного судебной инстанцией.
• Аренда – основывается на договоре. Действует в течение оговоренного периода времени, позволяя арендатору пользоваться жилой площадью.

Ограничения на проведение сделок будут сохраняться до того мгновения, пока заёмщик не погасит кредит, выполнив свои обязательства по договору. В большинстве случаев, ипотека выплачивается на протяжении многих лет. Всё это время квартира остаётся обременённой.

Как только будет произведён последний платёж по договору, заёмщик имеет законное право затребовать от банковской организации подтверждение того, что все обязательства были выполнены в полном объёме. К документу должна быть приложена выписка со специального счёта, свидетельствующая о погашении кредита.

Далее, владелец жилья может смело подавать документы на снятие обременения в Росреестр. В свою очередь банковская организация, обязана предоставить все бумаги.

Документы, подаваемые гражданином, включают:

• Заявление на снятие ограничений;
• Бумаги на недвижимое имущество;
• Документ, удостоверяющий личность;
• Документ, подтверждающий оплату налогов.

Что касается банка, то он представляет в Росреестр закладную на недвижимость, а также бумагу, подтверждающую выполнение заёмщиком всех материальных обязательств.

Правовые последствия для сторон после продажи жилья с обременением

Некоторые факты
Если владелец не скрывает наличие обременения, цена на такую недвижимость может быть значительно ниже по сравнению с рыночной (на 30-50%).

Наиболее юридически сложными являются прецеденты, когда в приобретенной квартире прописан несовершеннолетний или он владеет частью имущества. Все нюансы и произведение операций по передаче доли реализуется только при участии опекуна, но не все попечители соглашаются на проведение подобных сделок. Также в собственности могут быть лица, проходящие службу в армии или отбывающие наказание.

После приобретения квартиры по договору ренты необходимо учитывать, что при переходе права к новому собственнику, получатель ренты оставляет за собой возможность проживания в данной квартире. Не исключена вероятность расторжения договора ренты и возвращении недвижимости предыдущему собственнику.

В видео рассматривается особенности приобретения недвижимости с обременением

Предупреждение подобных рисков следует учитывать перед приобретением недвижимости. Покупатель снижает вероятность негативных последствий в сделке при рассмотрении домовой книги, сведений о квартире, ее обременениях. Это позволяет устранить дальнейшие судебные тяжбы, потерю средств и времени.

Нюансы регистрации обременения

К нюансам регистрации обременения можно отнести:

Прежде всего, важно отметить, что касается госпошлины, то за регистрацию обременения она не уплачивается вовсе, учтите это заранее;
Выделяя Свидетельство о государственной регистрации права, то здесь можно будет встретить раздел «Ограничения», куда собственно и вносится запись «ипотека», помимо этого сюда относится и запись об обременении;
Важно добавить, что сделка с обременением обычно регистрируется пять рабочих дней;
Документ о полной оплате в Росреестр, как правило, не передается.

Никто не отрицает, что на первый взгляд, оформление такого договора может вызвать множество вопросов и сложностей. На практике все именно так и происходит, но если вы желаете оформить его тщательным образом, желательно проконсультироваться с опытными юристами.

Ведь тогда можно избежать «подводных камней», тех ошибок, с которыми порой сталкиваются участники сделки. Не нужно спешить, и тогда получится включить в договор важные пункты, те ситуации, условия, без которых подобные документы не оформляются.

Заключение

Сделка с обременением является для владельца дополнительным гарантом того, что средства за проданное жилое имущество будут получены им полном объеме. На практике к подобным соглашениям прибегают в случае привлечения механизма отсрочки или рассрочки, что дает покупателю снизить финансовое бремя.

Для исключения негативных последствий важно внимательно подходить к составлению договора, особенно пунктов проведения расчетов и наложения штрафных санкций за допущенные нарушения условий и договоренностей. В целом процесс сделки с обременением не имеет кардинальных отличий в части процедуры прохождения регистрации и перечня необходимых для процедуры документов.