Запрет на осуществление дарения (отмена, признание договора ничтожным, оспаривание)
Действующее законодательство предусматривает ряд ограничений, не позволяющих принимать в дар имущество следующими субъектами:
- Законными представителями от лиц, не достигших возраста 14 лет, а также являющихся недееспособными.
- Сотрудниками учреждений медицинской, образовательной и социальной направленности от их воспитанников, пациентов, а также близких родственников последних.
- Всеми государственными и муниципальными служащими в связи с их профессиональной деятельностью.
Кроме того, невозможно провести рассматриваемую сделку между коммерческими фирмами, а также при отсутствии согласия всех сособственников предполагаемой в дар недвижимости.
Встречаются и ситуации, при которых заключенный договор впоследствии признается ничтожным:
- В случаях, при которых договором дарения пытаются завуалировать завещание «считать квартиру подаренной после наступления смерти дарителя».
- Даритель в договоре отражает требование, запрещающее одаряемому передаривать, другими словами, отчуждать имущество.
- Объект дарения является неопределенным, например, который предполагается приобрести, когда-то в будущем времени.
Дарение может быть и отменено. Бесспорным случаем является преступное посягательство на жизнь и здоровье дарителя, а также близких ему лиц (супруга, сына, дочь и т. д.). Даритель вправе отстаивать в суде отмену дарения, если одаряемый безответственно использует имущество, создавая своими действиями угрозу его безвозвратной утраты. Наступление смерти одариваемого также предоставит возможность дарителю отменить свою дарственную, если это будет учтено договором.
Относительно судебного оспаривания рассматриваемой сделки следует отметить, что чаще всего инициаторами данного действия выступают близкие родственники дарителя. К наиболее распространенным случаям относятся:
- отсутствие права у дарителя распоряжаться имуществом;
- отсутствие согласия супруга на проведение сделки;
- отсутствие согласия кого-либо из собственников имущества.
Кроме того, существенным обстоятельством для оспаривания будет являться факт наличия у дарителя психического заболевания, не позволяющего ему в полной мере осознавать истинную природу дарения.
Оформление договора: особенности и причины расторжения
Дарение доли в квартире в 2020 году позволяет человеку стать обладателем недвижимости без оплаты за непосредственно квадратные метры. Тем не менее, за полученное помещение необходимо уплатить налог. Исключение составляет дарение детям, родителям или супругам. Другие лица обязаны его уплатить. Что касается размера налога, то он зависит от региона. В среднем он составляет 13%. Если дарственная оформляется на иностранца, то ему придется отдать 15% от кадастровой стоимости квартиры. Именно по этой причине довольно часто передача собственности осуществляется между близкими родственниками.
Как оформить договор дарения на несовершеннолетнего? Оформление договора дарения доли в квартире возможно в отношении ребенка. При этом распоряжаться недвижимостью несовершеннолетнее лицо может только по согласию родителей и органов опеки. Довольно часто дарственная оформляется на детей именно по этой причине, поскольку отобрать квартиру в счет погашения задолженности не получится. Если же помещение было заложено в банк, то лишиться его все же можно.
Передача права собственности может оформляться при жизни или после смерти дарителя. Если мы говорим о втором случае, то нотариус должен составить дарственную с пожизненным содержанием. Это значит, что долевой договор вступит в силу сразу же после смерти предыдущего владельца.
Как и любой другой договор, дарственная на часть квартиры может быть расторгнута. Процедура предусматривает оформление иска и подачу его в суд. Если доля недвижимости не была продана или разрушена, то возвратить ее предыдущему собственнику возможно.
Договор дарения доли квартиры может быть расторгнут, если:
- недвижимость является общественным достоянием, и передача собственности включает в себя риск ее повреждения или разрушения;
- новый собственник совершил преступление в отношении дарителя или его родственников;
- новый собственник может потерять недвижимость, которая представляет духовную ценность для дарителя;
- убийство или покушение на убийство дарителя.
Дарение квартиры близкому родственнику
На практике возникает много ситуаций, когда гражданин желает подарить свое имущество своему близкому родственнику, а не прибегать к написанию завещания. Для этого имеются ряд оснований. Так, договор дарения тяжелее оспорить в судебном порядке. При составлении завещания необходимо помнить, что существует обязательная доля в наследовании.
Для начала необходимо определить список родственников, которые в законодательстве признаются близкими. Итак, в этот список входят следующие лица:
- родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители, дети дедушка, бабушка);
- полнородные и не полнородные братья и сестры.
Дарение квартиры либо доли в квартире близкому родственнику не отличается от дарения в целом любого объекта. Процедура дарения квартиры была описана в предыдущей главе.
Пример
Иванов, который является одаряемым, подал иск в суд о признании договора дарения действительным. Обстоятельства дела являются следующими: близкий родственник отдал в дар свою квартиру Иванову. Но, не успев до конца зарегистрировать сделку надлежащим образом, скончался, и регистрационная палата отказала в переходе права собственности новому лицу. Квартира перешла в наследственную массу, и на нее претендовал другой родственник, Карамышев.
Суд Иванову в удовлетворении иска отказал, ссылаясь на то, сделка не была полностью зарегистрирована до смерти дарителя. Поэтому Иванов не имеет права собственности на квартиру.
Дополнительно
Часто договор дарения используют в качестве мнимой сделки. Например, прикрывают ею договор купли-продажи квартиры. Обычно это происходит в случае, если собственник хочет проигнорировать право своих сособственников на первоочередное приобретение доли в квартире.
Дарение доли квартиры несовершеннолетнему ребенку
Процедура дарения доли квартиры несовершеннолетнему ребенку в общем, похожа на процедуру обычного дарения, но имеет некоторые особенности:
- несовершеннолетние не имеют права подписывать регистрационные документы самостоятельно. За них это делают их законные представители (родители, опекуны, попечители);
- распоряжаться имуществом, которые они приняли в дар, они смогут только при определенных обстоятельствах. Например, по достижении совершеннолетнего возраста или наступлении оснований эмансипации (вступление в брак, заключение трудового договора);
- в договоре дарения кроме данных самого одаряемого, необходимо указать данные законного представителя;
- договор является безвозмездным. Договор не может содержать условий о каких-либо услугах либо поступков от несовершеннолетнего.
Информация
В непосредственное управление квартира поступает после 14-летнего возраста и осуществляется под надзором органа опеки. Законные представители не могут распоряжаться квартирой (продать, сдать в аренду и т. д.). Также существует запрет на дарение, если опекуном, родителем несовершеннолетнего выступает сотрудник социальной, государственной, лечебной сферы.
Дарение 1/2 и 1/3 доли в квартире
Даритель имеет право подарить любую долю либо часть доли, лицо целый объект. Поэтому дарение может выглядеть следующим образом:
- даритель имеет в собственности 1/2 часть квартиры. Он имеет право подарить 1/4, и оставшаяся доля остается у него в собственности;
- даритель имеет в собственности 1/2 часть квартиры. Он имеет право подарить 1/2 часть квартиры одаряемому;
- даритель имеет в собственности целую квартиру. Он может подарить 1/2 часть квартиры.
Пример
Супруги Королевы развелись и нажитую квартиру в браке раздели на две равные части. Впоследствии супруг хочет подарить свою 1/2 долю в квартире. Для этого ему необходимо получить согласие супруги.
Нюансы при обременении квартиры и возможности дальнейшего проживания в ней дарителя и иных лиц
Обременение представляет собой определенное законное ограничение права собственности на объект. Осуществление дарения квартиры с обременением является достаточно сложным процессом для обеих сторон договора, а при некоторых ситуациях практически невозможным. В качестве возможных обременений могут выступать:
- залог имущества;
- сервитут земельного участка;
- наложение ареста на имущество или его часть;
- пожизненная рента (аренда).
К числу обременений, полностью исключающих возможность проведения сделки, относят присутствие в числе собственников маленьких детей. Органы опеки просто ни при каких обстоятельствах не дадут разрешения на проведение подобного действия.
Представляется разумным до проведения дарения снять с имущества все обременения путем надлежащего исполнения соответствующих обязательств. Однако, к сожалению, это не всегда представляется возможным.
Главным критерием при отчуждении путем дарения квартиры с обременением является необходимость получения согласия на это от лица, перед которым имеются обязательства, в частности, получение от банковского учреждения согласия на переоформлении обязательства по залогу. В случаях с арестом недвижимости осуществление ее дарения вообще является невозможным до момента снятия ареста судом.
В ситуациях, связанных с пожизненным проживанием в рассматриваемом жилище, даритель может попытаться предоставить лицам, которые намерены и дальше жить в квартире (если речь не идет о самом дарителе), другое жилье с согласия последних. В то же время одаряемый вправе принять этот дар с дачей своего согласия и на продолжение подобного обременения. В любом случае все эти нюансы и тонкости должны быть отражены в договоре. При достижении сторонами этой договоренности обременение на квартиру переходит на одаряемого одновременно с регистрацией в юстиции права собственности.
Особенности оформления
При оформлении дарственной, следует помнить, что с подарка снимается налог. Не снимается налог с супругов, родителей и детей. Для всех остальных он составляет 5% от стоимости подарка, для иностранных граждан – 15%. Многие родители оформляют договора на детей.
Если ребенок несовершеннолетний на момент оформления договора, то для распоряжения даром ему необходимо согласие обоих родителей и совета опекунов. Этот договор удобен для тех, кто не хочет, чтобы имущество отобрали в счет долга. Его не смогут взыскать. Исключением является, когда жилье находится в качестве банковского залога.
После оформления дареное имущество сразу же переходит в пользование к новому владельцу. Распоряжаться имуществом новый хозяин может сразу и по своему усмотрению. В случае его смерти, имущество не возвращается назад к дарителю. На имущество могут претендовать все близкие родственники, если нет завещания.
Если человек хочет отдать имущество в пользование после своей смерти, то лучше написать завещание либо составить дарственный договор, указав содержание пожизненное, новый владелец приступит к распоряжению имуществом после смерти дарителя.
Еще одной особенностью является то, что этот договор можно разорвать судебным способом и в течение года, после его заключения.
Если имущество не уничтожено либо не продано, есть возможность его вернуть.
Требовать расторжения договора даритель может, когда:
- Новый владелец совершил преступное действие, направленное против дарителя и его близких.
- Новый хозяин представляет угрозу потери дара, который важен для дарителя как нематериальная ценность.
- Жилье представляет собой ценность для общества (историческую, культурную) и его можно испортить, повредить либо уничтожить.
- Убийство, причем умышленное получателем. Вот тогда наследники дарителя имеют право требовать расторгнуть этот договор.
Договор дарения оформляется только двумя способами: в организации самостоятельно или при помощи юриста, нотариуса. По стоимости дешевле заниматься оформлением самостоятельно, но это займет больше времени и усилий. В конторе нотариус сразу же составляет дарственную. Он занимается его регистрацией, потому стоимость дороже.
Узнать о стоимости дарственной можно в нашей следующей статье.
Самостоятельно оформляем дарственную на долю
Самостоятельное оформление дарственной на квартиру состоит из двух шагов — составление договора и регистрация сделки.
Если одаряемому еще не исполнилось 14 лет, его интересы представляют взрослые. Как оформить долю в квартире на несовершеннолетнего, которому уже больше 14 лет? Он имеет возможность подписывать документы самостоятельно или привлекать законных представителей.
Этап №1 — составляем договор дарения доли
Итак, допустим вы стали счастливым обладателем новостройки в Кудрово и хотите передать долю на квартиру своему ребёнку или родственнику. Проект договора дарения составляют только в письменном виде (можно и в произвольной форме, самостоятельно, по образцу) и подписывают в регистрирующем органе при сотрудниках, являющихся независимым гарантом дееспособности сторон, а не до этого.
Его условия:
- Конкретная доля, которую передают в дар (даритель имеет возможность дарить всю свою долю или ее часть).
- Данные паспорта дарителя и одаряемого.
- Полный адрес квартиры, где оформляют в дар долю.
- Точное число квадратных метров, которые передаются по дарственной. Вычисляют их от общего метража квартиры.
- Этаж, где находится квартира.
- Полная характеристика дома, где находится квартира, этажность дома.
- Список всех собственников и прописанных в квартире.
- Выписка из домовой книги.
- Особые условия.
Сама природа дарения характер договора предусматривает безвозмездный. Но можно попытаться включить в условие договора проживание дарителя в квартире на определенный период или до самой смерти. Если оформляя дарственную на долю в квартире, сохраняете за собой прописку, стоит отразить это в договоре. Стоимость доли в договоре указывать не обязательно.
Если даритель не имеет опыта и не знает, как оформить долю в квартире без нотариуса, не лишним будет проконсультироваться у квалифицированного юриста, который учтет все интересы сторон.
Этап №2 – регистрация договора
Подписывать и регистрировать договор дарения нужно в регистрирующих органах — в МФЦ, Регистрационной Палате (УФРС), или в Кадастровой Палате. Особых предпочтений в оформлении дарственной в каком-то из этих органов нет.
Перед сотрудниками регистрирующего органа обе стороны подписывают договор дарения.
Для оформления сделки надо приготовить следующие документы:
- Паспорта одариваемых и дарителей.
- Заявления участников (выданных и завизированных в ФРС).
- Договор дарения (образец) в количестве экземпляров по числу участников плюс один для органов регистрации.
- Свидетельство о праве собственности на долю, предназначенную для дарения.
- Согласие супруга (с нотариальным оформлением), если одаряемая доля квартиры ─ имущество, нажитое совместно.
- Заверенная нотариусом доверенность, если стороны не присутствуют при регистрации договора лично ( по состоянию здоровья, проживают в разных городах), и вместо себя оставляют доверенное лицо.
- Письменное разрешение попечительских органов и представителя одаряемого (опекуна/попечителя), если одаряемый ─ лицо недееспособное или несовершеннолетнее. Есть некоторые нюансы, связанные с тем, кто является опекуном, поэтому стоит уточнить детали заранее в регистрирующем органе. В конкретной ситуации регистрирующий орган может требовать дополнительные подтверждающие документы, поэтому надо заранее описать свою ситуацию справочному консультанту, чтобы он оценил ситуацию и дополнил перечень документов.
- Одаряемая сторона оплачивает госпошлину 1000 рублей. Есть возможность оплатить квитанцию прямо в кассе регистрирующего органа.
- После подачи документов и оплаты госпошлины регистратор составляет 2 заявления, стороны проверяют его и подписывают.
- Регистратор забирает оригиналы и копии документов (паспорта участников сделки всегда остаются при них) и выдает каждой стороне расписки, с указанием даты получения всех поданных документов, включая свидетельство о праве собственности
- Сроки регистрации дарственной ─ до 7 рабочих дней. Эти сроки выдерживаются не всегда, поэтому стоит предварительно позвонить, чтобы уточнить своевременность завершения сделки.
- В назначенный день с паспортами и выданными регистратором расписками стороны сделки забирают свои документы и договора дарения, одаряемый получает свидетельство о праве собственности на долю квартиры.
После регистрации договора дарения одаряемый получает возможность прописаться в квартире, а даритель должен выписаться, если иного не указано.
Как оформить?
В ГК РФ установлен порядок оформления дарственной на долю в квартире. Дарителю необходимо обратиться в нотариальную контору, где ему помогут составить договор на дарение согласно нормам действующего законодательства. Обязательно присутствие одариваемого лица при оформлении документации.
Процедура дарения происходит следующим образом:
- Уведомить о решении всех родственников или собственников квартиры.
- Получить письменное согласие от всех владельцев или проживающих в квартире.
- Обратиться к нотариусу с пакетом документации и оформить договор дарения.
- Зарегистрировать документ в Росреестре.
- Оплатить госпошлину.
При безвозмездной передаче имущества новому владельцу передаются все бумаги на квартиру, которые позволяют распоряжаться ей на свое усмотрение. Это отображается в содержании договора, к пакету документов прикладывают дополнительные бумаги на квартиру (например, кадастровый паспорт).
Договор на детей
Если одариваемым является ребенок до 14 лет, то при сделке у нотариуса потребуется присутствие его родителей или опекунов (официального представителя). В остальном процедура не отличается.
Подробнее о договоре дарения доли квартиры детям читайте здесь, а тут мы рассказывали, как подарить долю в приватизированной квартире ребенку.
Как подарить часть жилья, купленной за материнский капитал?
Есть несколько нюансов в дарении доли квартиры, купленной на материнский капитал. Родители имеют право по обоюдному согласию подарить долю своему ребенку или разделить квартиру между несколькими детьми. Особенность оформления заключается в присутствии всей семьи при регистрации документов. Полное право по распоряжению своей долей ребенок получит по достижению совершеннолетия.
Процедура оформления сделки состоит из следующих шагов:
- Дарители договариваются о размерах долей, предназначенных в дар детям или одному ребенку.
- Подготовка документации.
- Получение согласия родителями от органов государственной службы опеки и попечительства на присутствие и участие детей в сделке.
- Составление договора, его регистрирование в Росреестре.
- Оплата государственной пошлины.
- Выдача ребенку свидетельства о праве собственности.
Скачать образец договора дарения доли квартиры по материнскому капиталу
Дарение — сделка, которая подразумевает получение прибыли и облагается налогом, но не в случае с близкими родственниками. Оформляется дарственная у нотариуса, после чего регистрируется право собственности нового владельца доли.
Порядок и процедура оформления дарственной
Договоренности оформляются по трем основным этапам:
- обсуждение дарственной;
- составление проекта – предварительного или основного договора дарения;
- регистрация: напрямую в Росреестре или через нотариальную контору.
Начнем с обзора дарения доли квартиру без участия нотариуса.
Оформление самостоятельно: инструкция
Даже несмотря на введение обязательной нотариальной процедуры, стороны могут обойтись своими силами. Например, если даритель отписывает часть целого жилья или доля отходит из совместной собственности мужа и жены, при согласии обоих.
Пошаговая инструкция 2020 года:
- Первичная встреча – обсуждение будущей сделки.
- Даритель готовит документы на квартиру.
- Оформление договора дарения – в простой письменной форме.
- Запись на прием через Госуслуги, посещение ГБУ «Мои документы» (МФЦ).
- Оплата госпошлины, подача заявлений и документов на регистрацию дарения, подпись на бланке дарственной.
- Получение расписки о принятии документов (наименования) – в ней указывается срок, по истечении которого можно забрать готовые бумаги.
- Вторичное посещение МФЦ или Росреестра.
- Выдача выписки из ЕГРН о праве собственности на долю в квартире.
Особых сложностей нет – главное не наделать ошибок в структуре дарственной и собрать весь список документов. Бывают случаи, когда регистраторы отсылают к нотариусу – многое зависит от политики конкретного отделения МФЦ.
Через нотариуса
Обращение к нотариусу значительно упрощает оформление сделки. Соискателям не придется бегать по инстанциям и ждать очереди. Обычно все действия выполняет сам клерк, но за определенную плату.
Что нужно и как оформить дарение через нотариуса:
- Продумайте предстоящую сделку с жильем (например, подарить ½ доли квартиры).
- Найдите ближайшую к дому нотариальную контору (откройте карту, почитайте отзывы, рекомендации, ознакомьтесь с лицензией и расценками).
- Сообщите нотариусу, что желаете подарить/принять долю в квартире.
- Подготовьте пакет с документами, оплатите госпошлину.
- Обсудите условия проекта дарственной – нотариус посоветует, как лучше оформить соглашение.
- Нотариус заверяет договор дарения (подписью и «мокрой» печатью).
- Дождитесь регистрации сделки – этим занимается нотариус.
- Заберите готовую выписку из Росреестра.
Преимуществом обращения к нотариусу можно считать быстроту оформления – ожидать своей очереди в «Мои документы» или Росреестре не придется. Минус – высокие цены на услуги нотариусов. Например, в Москве и Санкт-Петербурге придется отдать от 5 000 рублей и выше.
Особенности оформления договора дарения, его структура и существенные условия
Закон допускает два варианта оформления дарственной на недвижимость: посредством услуг нотариуса или юриста-практика. В первом варианте представитель нотариата удостоверяется в действительных правах собственности на подарок, сверяет с документами личности сторон договора (в случае необходимости оформляет согласие жены, мужа дарителя) и непосредственно составляет договор. Обязательными к предоставлению являются:
- паспорта;
- документация на недвижимое имущество;
- выписка из государственного реестра.
После этого стороны подписывают само соглашение на сделку, что удостоверяется нотариусом.
Во втором варианте составляется письменный договор между сторонами, образец которого необходимо найти в интернете. После составления договора его целесообразно показать юристу для исправления возможных неточностей и ошибок.
Структура договора включает в себя его название, реквизиты сторон, предмет дарения (с указанием места расположения, площади, цены подарка и его кадастрового номера), права и обязанности сторон, а также заключительную часть. Кроме того, к существенным условиям относятся данные о:
- Сроке фактической передачи объекта недвижимости одариваемому.
- Данных, свидетельствующих о дееспособности дарителя (отсутствие психических заболеваний и т.д.).
- Сведениях обо всех недостатках подарка, способных причинить какой-либо вред второй стороне соглашения.
- Обстоятельствах, влекущих отмену сделки и отказ от подаренного имущества.
- Сведениях о факте получения согласия на сделку всех сособственников, если передается доля квартиры или иного жилья.
- Подробных сведениях обо всех имеющихся обременениях на имущество.
Права и обязанности сторон договора включают в себя их обязательства и взаимную ответственность по отношению друг к другу и предмету дарения. В свою очередь к обязанностям и правам дарителя относятся:
- Обеспечить согласие иных собственников недвижимости, тем самым ответив на вопрос как можно подарить долю в доме родственнику, в тех случаях, при которых речь идет о долевой части дара.
- Зарегистрировать права собственности на землю, после чего дарить ее вместе с недвижимостью.
- Выделить из общего долю и лишь после этого передавать ее в дар.
- Отразить в договоре отдельные условия, при наличии которых имущество перейдет к одариваемому.
- Расторгнуть дарственную в суде или по взаимному соглашению, при наступлении определенных ситуаций.
Следует отметить, что преподнося в дар часть дома, даритель должен сам являться полноправным собственником целого или части. Существенное значение при дарении доли дома имеет отражение в договоре подробных параметров и характеристик отчуждаемого объекта.
