Как продать квартиру с двумя (несколькими) собственниками?

Процедура купли-продажи

Если продается вся квартира, основная последовательность не отличается от той, когда владелец один.

Выполняется следующая последовательность действий:

Подготовка документацииВ первую очередь нужно подготовить полный комплект. Он включает документы со стороны двух продавцов и покупателя.
Оформление купли-продажиПодписание происходит у нотариуса при участии всех, указанных в нем лиц. Предоставляются их паспорта и проставляются подписи в соглашении. Нотариус предупреждает о возможных последствиях такого решения, после чего заверяет сделку.
Регистрация перехода прав собственностиДокументы передаются в Росреестр вместе с заявлением. Обязательно присутствие участников, но можно направить представителя с доверенностью. Через 5-7 рабочих дней собственность переходит новому владельцу, а продавцы получают деньги в соответствии с размером доли каждого.
Подписание акта приема-передачиКогда основная процедура выполнена стороны встречаются. Указывается, что недвижимость новым собственником получена в надлежащем состоянии, а продавцом — деньги. При этом передаточный акт подписывается отдельно с каждым продавцом в виде отдельных бланков.

Пропорции раздела

Квартира, которую продают, может быть разделена на:

  • равные доли;
  • неравные доли.

Соответственно, каждый из дольщиков может получить сумму, которая равна суммам денег, полученных другими дольщиками, а может получить сумму, неравную суммам, полученным другими дольщиками. Все зависит от пропорции долей.

Например, продажная стоимость квартиры составляет 1 000 000 (миллион) рублей – цена условная, чтобы проще было высчитывать сумму денег, которую может получить каждый из дольщиков. В квартире имеется три собственника, каждый из которых имеет по 1/3 доле в праве на недвижимость. Следовательно, после того, как жилое помещение будет продано, каждый из дольщиков получит по 333 тысячи рублей.

Другой пример: продается квартира по аналогичной цене. В ней два собственника. Их доли: 1/10 и 9/10. Следовательно, один собственник получит 900 тысяч рублей, а второй – 100 тысяч.

В некоторых случаях, всю сумму денег может получить только один собственник. Например, тот, кто занимался вопросом продажи квартиры, но для этого ему необходимо иметь доверенность от других собственников, в которой должно быть прописано право «активного» собственника на получение денежных средств. Иначе, получение им полной стоимости квартиры будет незаконным. Но, в любом случае, собственник, получивший денежные средства за остальных, обязан передать деньги от продажи другим собственникам. Они, в свою очередь, могут эти деньги передать в полное владение кому угодно.

Юридическая помощь по сделкам с недвижимостью

Консультация в офисе и по телефону

Помощь адвоката. Стаж 18 лет по сделкам с недвижимостью !

Работаем в период карантина 2020 года! Звоните.

Как действовать в суде

Все споры о недвижимости рассматриваются в суде по месту нахождения этой недвижимости. То есть это будет суд района, где вы проживаете, или городской суд.

Чтобы обратиться в суд, вам нужно определить размер своих требований — цену иска. В вашем случае ценой иска будет рыночная стоимость ⅛ квартиры. Ее понадобится обосновать документами.

Сособственники могут договориться, сколько стоит выкупаемая доля. Если они не договорились, действительная стоимость доли на момент спора будет определена согласно судебной экспертизе с учетом удобства местонахождения дома и степени износа квартиры.

Если хорошо поискать среди оценочных фирм, досудебная оценка стоимости квартиры обойдется в несколько тысяч рублей. У оценщика есть возможность на законных основаниях завысить или занизить стоимость квартиры: в зависимости от способа расчета колебания в цене могут составлять до 10%. Слегка заниженная стоимость для вас удобнее, ведь вам выплачивать стоимость ⅛ доли в квартире и госпошлину от этой суммы.

Если сосед не появится и не будет оспаривать результаты оценки, он получит компенсацию от этой суммы. Но он может протестовать и ходатайствовать о судебной экспертизе об определении рыночной стоимости квартиры. Эту экспертизу оплатит уже сам сосед как тот, кто ее попросил.

Скрываться, чтобы препятствовать правосудию, соседу бесполезно. Если его не найдут и не известят, суд назначит ему адвоката в качестве представителя. Такие адвокаты узнают обстоятельства дела прямо в зале судебного заседания, то есть у них нет возможности заранее выстроить линию защиты. И пожалуй, они совсем не заинтересованы в победе. Против явно незаконных и субъективных требований они будут возражать одинаково. Опасаться их адвокатского статуса не стоит: в ситуации с выкупом незначительной доли у исчезнувшего соседа они на вашей стороне.

В судебной практике, о которой я рассказывала, суды передавали право собственности на маленькую долю собственнику большей части квартиры и предоставляли бывшему собственнику маленькой доли право получить деньги. Между деньгами и правом на деньги есть разница. Получается, что суд не проверяет, есть ли у истца возможность выкупить долю на самом деле и отдать ответчику деньги. Тем более если соседа найти нельзя, сособственник может стать единоличным собственником и при этом ничего не платить.

Такое может быть и в вашем случае, но я рекомендую быть готовой действовать честно. В моей практике судья потребовала, чтобы до вынесения решения истцы внесли стоимость доли на банковский счет судебного департамента области. Тогда после вступления решения в законную силу ответчик точно получил бы деньги взамен утраченной доли в квартире. Клиенты переводили деньги самостоятельно и не учли, что банк снял комиссию за перевод. Перед судебным заседанием выяснилось, что на счет суда поступило на 6000 Р меньше, чем стоила доля. Пришлось откладывать судебное заседание и доплачивать.

Если суд сочтет необходимым, вам потребуется внести на судебный счет сумму, равную стоимости выкупаемой доли квартиры. Если не перечислить деньги вовремя, суд может решить, что вы злоупотребляете своим правом и не имеете реального намерения и возможности выкупить долю, и сохранит ее за другим собственником.

Поскольку сосед перестанет быть собственником части квартиры, он потеряет право быть прописанным и жить в ней. Так что попросите суд снять соседа с регистрационного учета как утратившего право пользования. Я уже рассматривала подробно, как выписать постороннего человека из квартиры.

В течение месяца после того, как решение суда будет доступно в полном объеме, сосед может подать апелляционную жалобу. Если он этого не сделает или подаст, но вышестоящий суд сохранит решение в силе, вы получите судебный акт с отметкой о его вступлении в законную силу. По такому решению или определению вы сможете зарегистрировать за собой право собственности на оплаченную долю через Росреестр или МФЦ. Точно так же по решению суда вы снимете соседа с регистрации и уведомите коммунальщиков об уменьшении количества прописанных в квартире людей.

Проблемы при приобретении жилья у нескольких владельцев

Как и в любой сделке, происходящей на рынке вторичного жилья, здесь можно встретиться с оправданными и неоправданными рисками.

Самые распространённые:

  1. Владелец может отказаться от снятия с регистрационного учёта или оставить после себя несанкционированного жильца. Если это беременная женщина, то выписать её впоследствии будет невозможно до исполнения ребёнку 18 лет (что делать в подобных ситуациях и можно ли как-то выписать таких жильцов читайте в отдельном материале).
  2. При приватизации могли быть нарушены права третьих лиц, которые впоследствии предъявят право на часть денежных средств.
  3. Один из собственников может оказаться недееспособным, что позволит оспорить всю сделку.

Таких случаев может быть достаточно много. Свести риски к минимуму в перечисленных случаях можно при условии тщательной проверки выписки из поквартирной книги. Несовершеннолетних детей нужно попросить выписать до начала сделки (рекомендации о том, как избежать проблем при покупке квартиры, в которой прописан ребенок, найдете в специальной статье).

Если один собственник заключит сделку добросовестно, а второй не явится на заключение договора, отложив сроки – покупатель рискует вместо квартиры получить лишь её часть, владея жильём совместно. Чтобы этого избежать, нужно оформить существенное положение договора, включающее в себя акцент на приобретение целой квартиры. И не оформлять договоры по отдельности. А лучшего всего – оформить сделку одним договором.

Кроме этого недопустимо заменять куплю дарением, и допускать прочие нарушения гражданского законодательства. Документацию каждого участника сделки нужно проверить. Дополнительное удостоверение подписей участников у нотариуса усилит правоспособность купчей. А если провести процедуру титульного страхования сделки – можно рассчитывать на возврат денег уплаченных по сделке, при наступлении страхового случая.

Внимание! Ни при каких условиях недопустимо оформлять находящееся в совместной собственности право на получение квартиры по ДДУ, так как долю в праве недопустимо передавать договором цессии.

Так как для участников долевого владения предусмотрено право преимущественной покупки, согласно нормам статьи 250 ГК РФ, лица, не участвующие в сделке из числа сособственников по квартире, должны оповещаться о начале сделки и её условиях. Данное положение обусловлено тем, что они имеют приоритет в выкупе остальной жилплощади.

Если они не проявляют имущественного интереса – жилплощадь допустимо продавать. Но обязательно у продавца должно быть подтверждение о добросовестном оповещении совладельца. При ненадлежащем уведомлении сделка может быть оспорена только при условии, что сособственник приобретёт проданную третьим лицам долю.

По исковому заявлению поданному в течение трёх месяцев после того как заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о завершении сделки, на него автоматически переводится купленная недвижимость. Преимущественное право не работает в случаях:

  • при дарении доли;
  • если покупателем является один из сособственников;
  • если после уведомления оповещённый отказался от покупки;
  • если оповещённый проигнорировал уведомление;
  • если доля владения ничтожна;
  • по истечение трёх месяцев после передачи прав.

При продаже доли иногда возникают попытки обойти преимущественное право, подменив продажу дарением. Эта подмена не только незаконна, но и влечёт риски признания контрагентом сделки недействительной, ведь в таком случае в результате реституции покупатель не сможет вернуть уплаченные продавцу деньги.

Справка! Переуступка права преимущественной покупки не допускается.

Продажа ½ доли квартиры второму собственнику

Как показывает юридическая практика, на сегодня долевая продажа квартиры является одной из самых сложных и запутанных процедур с недвижимостью. Данные сделки отягощаются тем, что довольно непросто выделить четкие границы доли в жилплощади.

Определить конкретные доли можно только посредством выдела доли в натуре. Таким образом общее долевое владение жилым помещением прекращается, и вы можете распоряжаться собственной долей на свое усмотрение – продавать, дарить, передавать в наследство.

Если другие содольщики в течение 1 месяца откажутся от покупки и не приобретут ее, то вы можете ее продать другому постороннему лицу. Если же при этом были нарушены преимущественные права другого дольщика, то он имеет право подать иск в судебную инстанцию и отсудить себе долю.

Что такое доля в недвижимости?

Доля – это установленная официально часть в праве собственности, выделенная гражданам, владеющим одним объектом недвижимости. Устанавливается на основании правоустанавливающего документа или соглашением при разделе квартиры между родственниками.

Фактическая доля имеет установленную, официально разделённую собственниками территорию. Здесь должен предусматриваться отдельный вход, на основании разрешения, полученного в отделе градостроительства и архитектуры. А после реконструкции такие видоизменения в квартире должны быть узаконены и внесены в технический поэтажный план (БТИ).

Более популярны идеальные доли, при которых собственность выделяется только юридически – на основании документации. А пользование помещением происходит совместно, по установленному между сторонами регламенту. Такой тип собственности правильнее назвать не доля в квартире, а доля в праве собственности, так как он не выделяет в натуре специальную территорию в помещении в виде комнаты или части комнаты, которая могла бы быть закреплена за владельцем официально.

Разделение права на проживание в той или иной части комнаты происходит:

  • добровольно по устной договорённости;
  • письменным соглашением;
  • через суд.

Справка! Нормы пользования при владении идеальной долей определяются как установленный порядок пользования жилым помещением на основании п.1 статьи 246 и статьи 249 ГК РФ.

Документы, необходимые при продаже квартиры с двумя собственниками

Комплект документов будет несколько отличаться в зависимости от того, как именно отчуждается квартира. Существует стандартный перечень документов, который требуется для любой сделки купли-продажи недвижимости:

  1. Правоустанавливающий документ на жилье (предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о приватизации и т.д.).
  2. Правоподтверждающий документ (выписка из ЕГРН).
  3. Договор купли-продажи между Продавцом и Покупателем.
  4. Паспорта всех участников сделки (Продавцов, Покупателей).
  5. Кадастровый и технический паспорт на квартиру.
  6. Выписка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
  7. Архивная выписка из домовой книги, где содержатся сведения о прописанных и временно выписанных лицах.

Другие документы предоставляются опционально и при определенных обстоятельствах:

  1. Если продается не вся квартира, а только невыделенная в натуре доля – подтверждение того, что Продавец учел право преимущественной покупки. Подтверждениями выступают письменный и нотариально заверенный отказ совладельца от приобретения, свидетельство нотариуса об отправке совладельцу письма определенного содержания и т.д.
  2. Если продается квартира, относящаяся к совместно нажитому имуществу, – письменное и нотариально заверенное согласие супруга либо брачный договор.
  3. Если продается квартира, которой полностью или частично владеет несовершеннолетний, недееспособный, ограниченно дееспособный гражданин, – согласие Органов опеки и попечительства (ООиП) на проведение сделки. От собственника 14-18 лет также понадобится получить его собственное письменное согласие на проведение сделки.

Судебная практика

Квартира в собственности менее трех лет (наследство). Два собственника. Можно ли избежать налога в виде 13%, если каждый собственник продаст свою долю отдельно разными договорами?

Отвечает юрист Berkshire Advisory Group Григорий Артамонов:

Долевая собственность на недвижимое имущество предусматривает наличие у двух собственников двух свидетельств о праве собственности, то есть каждый собственник имеет свое обособленное право. Также фактом наличия долевой собственности на квартиру будет являться запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В данном конкретном случае собственники владеют квартирой (на праве долевой собственности) менее трех лет, поэтому не освобождены от уплаты подоходного налога, то есть при продаже своей доли каждый собственник будет обязан уплатить 13% от суммы сделки.

○ Факторы риска.

Если вы решились на покупку квартиры с несколькими собственниками, будьте готовы к определенным трудностям. В первую очередь, это необходимость установления факта совместной собственности. Потому что основной риск – это сокрытие данного обстоятельства продавцом. Чтобы убедиться в количестве собственников, нужно заказать выписку из ЕГРП, где будут указаны все юридические владельцы имущества, а также наличие обременений на него.
Кроме того, при покупке могут возникнуть трудности, если второй собственник:

  • Недоступен (пребывает заграницей либо в местах лишения свободы).
  • Является недееспособным (о чем имеется соответствующая справка).

Что нужно знать при продаже коммунальной квартиры

Сегодня коммунальные квартиры все еще продолжают существовать в некоторых небольших городах РФ. «Коммуналки» представляют собой большие жилые помещения с 6 или даже 9 комнатами, в которых проживают сразу несколько семей.

Может ли владелец коммунальной комнаты продать ее Покупателю? Теоретически да, однако, собственнику понадобится однозначно установить, как именно он владеет своим имуществом. Если речь идет про владение невыделенной доли, то долю сначала понадобится предложить остальным содольщикам (т.е. учесть право преимущественной покупки). Если же речь идет про владение выделенной в натуре доли (с отдельным входом, автономными системами коммуникаций и пр.), то учитывать право преимущественной покупки не нужно. Комнату сразу же можно продать постороннему Покупателю.

Для владельцев комнат в коммунальной квартире выгоднее договориться и продать свое имущество вместе. Если разрозненные комнаты и квадратные метры будут объединены и отчуждены в пользу 1 человека, то от сделки удастся выручить больше средств. Целый объект недвижимости окажется на 1/3 дороже, чем отдельные комнаты.

Если потенциальный Покупатель имеет тяжелое хроническое заболевание, указанное в Постановлении Правительства РФ от 16 июня 2006 г. №378, то жильцы коммунальной квартиры вправе запретить проведение сделки. Именно им, а не Продавцу, впоследствии придется проживать с человеком, который может быть болен туберкулезом, эпилепсией с частыми припадками, обостряющимися психическими расстройствами и т.д. Жильцы будут вправе отстаивать свои интересы в суде и, скорее всего, закон окажется именно на их стороне.

Продажа квартиры с двумя собственниками – это сложная процедура, которая имеет множество правовых нюансов. Если вы не учтете мнение своего совладельца и не позаботитесь о грамотном оформлении всех документов, то это приведет к судебным разбирательствам и возможному оспариванию сделки. Не знаете, как осуществить куплю-продажу конкретно в вашем случае? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на имеющиеся вопросы.

Продажа

При решении приобрести недвижимость ее покупатель всегда имеет определенные риски, связанные с потенциальной сделкой. Идеальным вариантом является покупка чистой, ничем не отягощенной квартиры, но, к сожалению, на практике такие случаи встречаются редко, а операция с недвижимостью имеет определенные нюансы.

Казалось бы, вы нашли для себя подходящую квартиру с приемлемой ценой и готовы уже подписать договор с собственником, но узнаете, что он не один, а два. Не спешите отказываться от покупки, ведь эта проблема решаема, главное – знать ее «подводные камни».

Важной особенностью, которой отличается договор с двумя собственниками, есть получение согласия от второго владельца на продажу недвижимого имущества. Стоит знать, что если он ответит отказом, то данная сделка будет юридически недействительной и вы не сможете приобрести жилплощадь

Поэтому специалисты рекомендуют наладить контакт со всеми совладельцами квартиры во избежание недоразумений.

Чтобы при покупке квартиры не оказаться в неприятной ситуации с двумя ее владельцами (хотя в свидетельстве может значится один) необходимо всегда тщательно изучать документы перед заключением сделки на факт наличия достоверного числа владельцев. Ведь, когда у недвижимого имущества несколько владельцев, то могут возникнуть некоторые нюансы при его покупке.

Зачастую квартира может находится в общей собственности двумя, а то несколькими совладельцами по причине:

  • приватизации;

  • вступлении в наследство;
  • покупки квартиры супругами;
  • приобретение жилого помещения двумя людьми.

Общее владение квартирой классифицируется на совместную и долевую собственность. Второй вариант, наиболее предпочтительный при покупке, так как меньше может возникнуть разногласий у дольщиков.

Если же вы квартиру покупаете в совместном владении, как правило, у семейной пары, то согласие второго супруга обязательно (в письменной форме и заверенное нотариусом). Если покупка недвижимости осуществилась без ведома и одобрения «второй половины», то «пострадавший» супруг имеет подать иск в суд на возврат своей собственности, что далеко не выгодно покупателю – потеря времени и денег.

Однако, супруг не сможет претендовать на собственность, если этот пункт прописан в брачном договоре или квартира ко второму супругу перешла по договору дарения или по наследству. В этом случае никаких претензий к сделке продажи квартиры быть не должно. Но, не стоит забывать, что совладельцем квартиры может быть не только супруг. Особенно, остро поднимается этот вопрос, когда вторым собственником является несовершеннолетний ребенок и его права защищают органы опеки, ведь согласия на продажу его родителей или опекунов будет недостаточно.

Налоговый вычет

Продавая имущество, продавец получает прибыль – она облагается налогом в случае, если срок владения квартирой составил менее 5 лет (или 3-х лет, если жилье получено по договору дарения, ренты, перешло во владение по наследству или в результате приватизации).

Придется заплатить в казну государства 13% от суммы, прописанной в ДКП, за минусом налогового вычета. Поскольку продается не весь объект как единое целое, а только его доля, продавец получает полную сумму имущественного вычета – 1 млн. руб.

Если осуществляется продажа квартиры как единого объекта, то имущественный вычет распределяется между всеми владельцами в соответствии с размером их долей. Если каждый собственник по отдельности продает свою часть имущества, то налоговый вычет все они получают в полном размере (и в том, и в другом случае 1 покупатель может выкупить весь объект).

Как продать жилье?

Если второй собственник против, то квартиру продать нельзя. Но это не отменяет права гражданина распоряжаться своей частью имущества – ее отчуждение возможно и никто не может этому препятствовать (ст. 246 ГК РФ).

Переговоры

Прежде чем приступать к реализации своей части имущества, рекомендуется провести переговоры, пригласив в качестве медиатора (посредника) опытного юриста. Очень часто приведенные правовым экспертом аргументы убеждают сособственников в целесообразности продажи объекта целиком. К переговорам желательно привлечь не только оппонента, препятствующего проведению сделки, но и других заинтересованных лиц – его родителей, детей, супруга. В присутствии юриста обсуждаются цели отчуждения, причины отказа, взаимовыгодные пути решения.

Юрист разъясняет последствия отказа – если квартира не будет продана целиком, то собственник предложит свою часть либо оппоненту, либо третьему лицу. Это значит, что противнику продажи придется вложить собственные средства в приобретение прав на все жилье или мириться с присутствием в квартире совершенно чужого человека. Гораздо выгоднее договориться о реализации объекта и поделить деньги.

Очень часто категорический отказ перерастает в согласие продать на определенных условиях – если они устраивают всех участников переговоров, то остается лишь подготовить документы для оформления ДКП и приступить к поиску покупателя.

Выдел и продажа доли в натуре

Если переговоры не принесли результата, то можно продать свою часть имущества. Реализовать можно как идеальную, так и реальную долю. В первом случае ее размер выражается дробным числом, а во втором – кв. м.

Как продавать квартиры и доли

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК). Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями. Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

В результате снижается вероятность выкупа доли мошенниками по низкой цене — злоумышленникам невыгодно покупать долю по рыночной стоимости, объяснила генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК)

«Но продавец может иметь намерение продать свою долю определенному лицу, с которым не состоит в родственных связях, например близким друзьям. И вынужден будет изначально предлагать свою долю соседям», — заметила Кузнецова.

Процесс регистрации сделки займет больше времени, констатировали риелторы. «Раньше мы могли провести сделку в один день: осуществить наличный или безналичный расчет между продавцом и покупателем и тут же подписать договор купли-продажи, составленный в простой письменной форме, это занимало в среднем один час, — приводит расчеты Оксана Иванова из «НДВ-Недвижимости».

Сейчас после выполненных взаиморасчетов необходимо приехать к нотариусу, составить договор купли-продажи, подписать его и отвезти на регистрацию». «Теперь в альтернативных сделках Москва — Подмосковье (их не так уж мало) придется ездить к разным нотариусам. То есть законодатели не только увеличили стоимость отчуждения недвижимости, но и усложнили процесс», — сообщил директор агентства «Релайт-Недвижимость».

Значительная часть сделок, в том числе ипотечных, заключается в банках, которые самостоятельно составляют договор купли-продажи за собственников, указали московские риелторы. Из-за этого участникам сделки приходится уезжать из банка к нотариусу для заверения, а затем возвращаться, чтобы получить деньги. «Учитывая, что нотариусы всегда находятся практически в шаговой доступности от офисов банков, нужды в присутствии нотариуса именно в офисе банка нет», — убеждена московский нотариус, член комиссии Федеральной нотариальной палаты по этике, профессиональной чести и имиджу Екатерина Лексакова.

Особенности покупки квартиры у двух собственников

После того, как согласие всех сособственников получено, можно приступать к самой процедуре оформления сделки купли-продажи квартиры

Покупателю важно удостовериться, что все риски по приобретению жилья, находящегося в общей собственности, минимизированы

Если квартира покупается у супругов, находящихся в законном браке, то потребуется нотариально заверенное согласие мужа/жены на продажу недвижимости. При наличии у них несовершеннолетних детей, даже не имеющих право на доли в квартире, обязательно разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья. То же правило распространяется на членов семьи, признанных судом недееспособными.

Перед тем как купить квартиру у двух собственников, потенциальный приобретатель недвижимости должен проверить свидетельство о регистрации права собственности, где указаны все совладельцы жилья и размер их долей в праве. Нелишним шагом будет проверка соответствия паспортных данных, указанных в «розовом» свидетельстве с личными документами продавцов квартиры.

Для того чтобы быть уверенным в юридической чистоте квартиры, необходимо заказать выписку из ЕГРП на приобретаемое жилое помещение. Такой документ можно заказать в службе Росреестра или территориальном МФЦ (многофункциональном центре). Выписка содержит следующие данные:

  • описание жилого помещения;
  • информация о зарегистрированных правах на объект недвижимости;
  • информацию о действующих обременениях на квартиру (арест, ипотека, аренда);
  • сведения о ведущихся судебных спорах относительно данного жилья.

До окончательного принятия решения о покупке квартиры с общей собственностью необходимо проверить существование третьих лиц, имеющих права на эту недвижимость и зарегистрированных там жильцов. Для этого продавец должен представить:

  • справку из ЖЭКа о том, что все проживающие в квартире сняты с регистрационного учета;
  • расширенную выписку из домовой книги;
  • справку из паспортного стола ФМС о лицах, имеющих право пользования квартирой (зарегистрированных по месту пребывания).

Особенно тщательно следует проверить наличие временно выписанных жильцов квартиры (не являющихся сособственниками), сохраняющими право на проживание и пользование жилой площадью после продажи:

  • лица, проходящие военную службу;
  • лица, находящиеся в местах лишения свободы по приговору суда;
  • несовершеннолетние, помещенные в детские воспитательные учреждения;
  • престарелые и больные люди, находящиеся в специализированных учреждениях.

Если квартира продается по доверенности, выданной сособственниками третьему лицу, то следует проверить действительный статус этого документа. Может случиться так, что доверенность была отозвана и сделка, совершенная по ней, будет признана недействительной.

Проверка состояния расчетов по коммунальным платежам – необходимая мера предосторожности, которую должен предпринять покупатель квартиры в общей собственности. Продавцы должны предъявить выписку из финансового лицевого счета, в котором зафиксировано отсутствие задолженности

Можно ли продать половину квартиры

Недвижимость может принадлежать нескольким лицам. Этому, как правило, предшествуют процессы:

  • приватизации;
  • оформления наследства;
  • раздела имущества между супругами;
  • получения имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Накануне продажи следует определиться, является ли собственность действительно «долевой», поскольку на практике данное понятие часто путают с «совместной».

В соответствии со ст.244 ГК РФ имущество, которое находится в собственности 2 или более человек, является общим. Владение может быть:

  • Совместным. При этом доли не выделяются, граждане владеют квартирой целиком.
  • Долевым. Предполагается, что квартира поделена на «идеальные» доли. По документам числится, что совладельцам принадлежит 1/2 (1/4, 1/6 и или иная) часть квартиры. Именно такая доля может быть продана. В исключительных случаях возможен раздел квартир на реальные доли.

Выделение доли в натуре предпочтительнее, поскольку тогда хозяин может продавать имущество, не считаясь с мнением совладельца. Однако выделение реальных долей требует отдельного размещения всех коммуникаций, то есть у каждого из совладельцев должна быть своя кухня, ванная комната и туалет, входная дверь и коридор. Условия для разделения присутствуют в частных домовладениях, рассчитанных на проживание нескольких семей. В квартирах реальное обособление — большая редкость, поэтому имущество продается в идеальных долях, и Продавец обязан получить согласие остальных собственников.

Если ранее с содольщиками был заключен договор о порядке пользования квартирой, это не значит, что новый собственник сможет пользоваться теми же комнатами и в том же порядке. При беседе с покупателем стоит оговорить, что продается номинальная половина, а порядок пользования предстоит определить уже с новым собственником.

Как продать квартиру с двумя собственниками

Порядок продажи квартиры от 2-х содольщиков и жилья, находящегося в совместной собственности, будет несколько разниться.

Продажа квартиры 2-мя собственниками-содольщиками

Если каждый из совладельцев обладает долей, размер которой четко определен, порядок распоряжения имуществом регулируется ст. 246 ГК РФ. Собственники должны придерживаться 2 основных правил:

  • Нельзя оформить продажу, не уведомив второго совладельца. Исключительные ситуации — когда человека не удалось разыскать или он сознательно избегает уведомления о продаже.
  • При распоряжении имуществом совладелец имеет право распоряжаться только принадлежащей ему частью квартиры. Продажа целиком возможна, если содольщики договорились о продаже и оба готовы совершить сделку.
  • Продавать квартиру нужно с учетом положения ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Это значит, что другой совладелец — первый в очереди покупателей на недвижимость. Ему предоставляется 1 месяц на принятие решения, после чего он может либо купить долю, либо отказаться. При обоюдной продаже и оформлении одного договора несколькими собственниками получать письменное согласие друг друга не нужно. Однако если предполагается, что оба совладельца захотят заключить свой вариант договора, им нужно получить письменные согласия для предоставления Росреестр.

Продажа квартиры, находящейся в общей собственности 2-х лиц

При продаже такого имущества необходимо соблюсти правила:

  1. Квартира может быть оформлена на одного супруга, но если она приобретена в период брака, собственник, заключающий сделку, должен иметь согласие второго супруга на продажу. Оно должно быть оформлено в письменной форме и удостоверено нотариусом.
  2. Если недвижимость оформлена на 1-го супруга, находящегося в разводе, но доли в совместно приобретенной квартире не выделены и имущество не поделено, продавец также должен получить согласие бывшего супруга на продажу.
  3. Если квартира оформлена на мужа и жену (или приватизирована ими без выделения долей каждого), оба они вписаны в документы в качестве собственников, согласия на продажу не оформляются. Совладельцы ставят подписи в договоре о продаже, и этого достаточно.

○ Приобретение квартиры в строящемся доме.

Если вы покупаете квартиру в незаконченной новостройке у физического лица, вы должны знать, что до сдачи дома он не будет являться его собственником. Поэтому вы можете приобрести жилплощадь по договору уступки права требования. Но при этом необходимо согласие застройщика, который продолжает иметь права на продаваемую квартиру. Если продавец полностью выплатил свою долю, застройщика необходимо только уведомить о сделке. А если у него еще остались перед ним обязательства, компания должна согласиться на переход права собственности и подписать его.
Другой вид долевой собственности в строящемся доме – товарищество жильцов и застройщик. В этом случае вы вступаете в товарищество и оплачиваете паевые взносы в оговоренном размере и в указанные сроки. Собственником вы станете только после того, как выплатите весь объем денежных средств, а дом будет успешно сдан в эксплуатацию.
Таким образом, если вы хотите купить квартиру, которая находиться в собственности у двух и более лиц, будьте готовы к тому, что вам придется делать дополнительные проверки и получать дополнительные документы.

Нотариус

По закону совместное владение не требует нотариального заверения согласия на продажу, но для того чтобы избежать проблем покупатели требуют данный документ.

Приобретение квартиры с двумя собственниками может вызвать массу вопросов. Необходимо проверить недвижимость и узнать точное количество владельцев. Уточнить наличие согласия супругов, соседей, отсутствие доли у несовершеннолетнего ребёнка и подтверждение дееспособности покупателя. Нотариальное заверение не обязательно, если покупается жилье у совместных владельцев, но грамотный юрист по закону проверит необходимую информацию, что даст гарантию 100% легальности сделки. Ипотека, строящийся дом, коммуналка и другие обременения не помеха для покупки имущества, но необходимо тщательно проверить возможность проведения сделки, чтобы в дальнейшем избежать проблем при переоформлении собственности. Покупка квартиры ответственный шаг для гражданина, знания законодательства и привлечение профессионального юриста в лице нотариуса позволит провести сделку быстро и без проблем.

Следующая
Покупка квартирыПокупка доли в квартире на материнский капитал у родственников в 2020 году

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий