Как законодательство защищает права дольщиков при долевом строительстве

Немного предыстории

Не так давно, буквально чуть более 10 лет назад, на российском строительном рынке можно было приобрести недвижимость в строящемся доме на основе обычного договора долевого строительства, разработанного самим застройщиком с максимальной защитой собственных интересов. При этом, права дольщика в долевом строительстве остались довольно призрачными, давая огромный повод для волнений до момента получения ключей от заветных квадратных метров. На защиту прав дольщиков встало Правительство РФ, приняв Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу в 2005 г. Однако, слишком высокие требования и обязательства, налагающиеся на застройщиков в соответствии с принятым законом, привели к тому, что многие строительные компании перешли на продажу объектов по предварительному договору купли-продажи, а также на основе создания жилищно-строительных кооперативов (ЖКХ) — все законно, а ответственности значительно меньше. В течение нескольких лет продолжались дискуссии по поводу ФЗ-214, в закон вносились разные поправки и изменения в соответствии с конструктивными предложениями, предлагаемыми застройщиками. Это дало свой положительный эффект — сегодня Федеральный закон предусматривает более гибкие условия реализации строительных объектов, сохранив при этом высокую ответственность за нарушение законодательства. Несомненно, новая редакция закона дала свои преимущества и для участников долевого строительства – их интересы теперь находятся под надежной правовой защитой. И большинство граждан готовы идти даже на какие-либо дополнительные расходы, но квартиру приобретают только по договору ДДУ на основании 214-ФЗ.

Возможно ли расторжение договора о долевом строительстве – какие права есть у дольщиков по ФЗ-214?

Согласно новому закону, есть у дольщика право и на отказ от выполнения договора. Возможные основания для расторжения ДДУ (либо в судебном порядке, либо в одностороннем):

  1. Значительное нарушение застройщиком каких-либо требований к качеству строительного объекта.
  2. Задержанные на 60 дней сроки сдачи объекта.
  3. Явные признаки того, что возведение объекта прекращено, и окончания строительства в установленные сроки можно не ждать.
  4. Значительные изменения в проектной документации. В частности, изменения размеров непосредственно объекта долевого строительства.
  5. Какие-либо нарушения или же отступление застройщиком от условий ДДУ и/или обязательных требований, приведших, в свою очередь, к ухудшению качества того жилого помещения, на которое претендует дольщик (прим. данная ситуация касается случаев, когда застройщик отказывается соразмерно уменьшать стоимость объекта по требованию дольщика либо устранять все нарушения).
  6. Изменения в назначении нежилых помещений либо же общего имущества из состава многоквартирного дома.
  7. Прочие условия, которые предусмотрены ДДУ либо законом РФ.

Что происходит в случае расторжения ДДУ?

  1. В ситуации, когда ДДУ расторгается дольщиком по одной из причин в одностороннем порядке обязанность застройщика – в течение 20-ти дней вернуть дольщику те денежные средства, что были им внесены в счет общей цены договора (в полном объеме).
  2. Также застройщик обязуется выплатить проценты по сумме за использование данных средств дольщика. Размер – 1/150 ставки рефинансирования на момент исполнения обязательств по возврату денег, что были выплачены дольщиком.

При расторжении ДДУ в суде застройщик будет обязан вернуть все средства дольщику в течение уже 10-ти дней.


Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Эти изменения — это хорошо или плохо?

Это точно хорошо для гарантий дольщикам. Совсем исключить риски не получится, но они снизятся.

Если застройщик платит отчисления в компенсационный фонд, дольщик точно получит квартиру или деньги, даже если застройщик обанкротится или пропадет. Если использовать счета эскроу, меньше застройщиков будут затягивать сдачу дома.

Работа на рынке новостроек станет прозрачнее, нежизнеспособные компании без денег перестанут ввязываться в строительство домов, меньше людей потеряют деньги.

Но за все это придется заплатить. Скорее всего, оплатят это сами дольщики. Чем меньше конкуренция и сложнее доступ к деньгам, тем выше цены на квартиры. Но насколько они повысятся и повысятся ли вообще, пока никто не знает. Неизвестно, что лучше — переплатить за квартиру 100 тысяч рублей или остаться вообще без денег и жилья.

Как на самом деле будут работать эти поправки, станет понятно через несколько месяцев или даже лет. Пока застройщики строят дома по старым разрешениям и все требования закона соблюдать еще не обязаны. Взносы в компенсационный фонд тоже делают не по всем проектам. Так что дольщики все еще рискуют, а застройщики все еще банкротятся, обманывают и затягивают сроки.

Если боитесь покупать квартиру в новостройке, поищите готовую. Но и здесь будьте внимательны и задавайте продавцу как можно больше вопросов.

Каким образом государство защищает интересы и права дольщиков

Согласно федеральному закону № 304, в России создан специальный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Механизм работы этой организации похож на механизм деятельности Агентства по страхованию вкладов (государственной структуры, которая возмещает вкладчикам вложенные средства в случае банкротства банков).

В соответствии с законом, все застройщики должны перечислять в компенсационный фонд 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого участия. Перечисление должно быть сделано за 3 дня до регистрации ДДУ в Росреестре, иначе договор зарегистрирован не будет.

Если во время строительства дома застройщик обанкротится и не сможет довести начатое дело до конца, то возникшая проблема будет решаться за счет средств Фонда защиты прав дольщиков. Этот фонд поможет достроить проблемный объект и предоставит дольщикам готовые квартиры, либо выплатит участникам долевого строительства денежные компенсации.

Деньги, перечисляемые застройщиками в компенсационный фонд, находятся под контролем государства. Чтобы внесенные в эту структуру средства не обесценились, Министерство строительства РФ инвестирует их в надежные активы: размещает в облигации федерального займа, ипотечные ценные бумаги или на депозиты крупных банков с капиталом не менее 25 миллиардов рублей.

Напомним, что ранее риски участников долевого строительства были защищены менее надежно. С 2014 по 2017 год они должны были страховаться специализированными частными компаниями. В итоге не были исключены случаи, когда могли обанкротиться и застройщик, и страхования компания. В таких ситуациях возмещать вложения дольщикам было уже некому.

А с 1 июля 2019 года все девелоперы при расчетах с гражданами — участниками долевого строительства обязаны использовать специальные эскроу-счета в банках. Снять деньги с такого счета застройщик сможет только с разрешения финансовой организации и только при выполнении определенных условий. Подобный механизм защит интересы дольщиков еще надежнее, чем компенсационный фонд. Поэтому с течением времени необходимость в существовании Фонда защиты прав участников долевого строительства отпадет.

Законодательство

Под данным договором понимается соглашение между застройщиком и лицом, желающим купить квартиру в еще не достроенном доме. Согласно данному контракту, дольщик платит полную сумму или ее часть в период строительства дома. А после окончания строительства и полной оплаты оговоренной контрактом суммы он становится законным владельцем квартиры.

При таком участии гражданин рискует тем, что по определенным причинам дом может оказаться недостроенным в нужные сроки. Тогда дольщик рискует остаться без жилья и денежных средств. Поэтому государством был предусмотрен определенный комплекс мер, которые созданы защищать права граждан и гарантировать им безопасность данных сделок.

Основной риск заключается в следующем:

  1. Обязательство, взятое застройщиком, о завершении строительства в срок, может быть нарушено по объективным и иным причинам.
  2. При прекращении строительства по определенным причинам препятствует возможности гражданина использовать его по назначению.
  3. Данный договор заключается на условиях частичной или полной предоплаты дольщика, что фактически не позволяет получить оплаченный результат в момент передачи средств. Всегда подразумевается определенный временной промежуток, который и составляет риск для дольщика.

Поэтому с первого дня подписания договора и до фактической передачи прав на строительный объект дольщику данные правоотношения регулируются 214 ФЗ.

Обстоятельства и риски

На недостроенный объект дольщику может быть выдано право собственности при следующих обстоятельствах:

  1. Отказ одного или нескольких государственных органов в оформлении разрешения на ввод построенного здания в эксплуатацию.
  2. Прекращение деятельности строительной компании по определенным причинам.
  3. Прекращение строительства помещения на продолжительный период по различным обстоятельствам.

В этом случае дольщики получат права на недостроенный строительный объект. Остальные претензии они могут предъявить в судебном порядке либо в процессе конкурсного производства при банкротстве.

Дольщики могут получить право собственности на:

  1. Построенную фактически квартиру, но без разрешения на использование дома.
  2. Долю в общедолевой собственности построенного помещения.
  3. Недостроенный объект строительства.

Чтобы оформить документы владения на эти виды имущества, обязательно нужно обратиться в суд с иском. На основании решения судьи новый собственник сможет получить правоустанавливающие бумаги.

Гарантии сроков и качества строительства по ФЗ-214 – какие права есть у дольщиков?

Что говорит закон о гарантиях сроков?

Обязательным и значительным условием ДДУ является срок непосредственной передачи жилья дольщику. Этот срок прописывается в договоре, и соблюдение данного условия для застройщика обязательно. При несоблюдении сроков возведения конкретного объекта и его следующей сдачи в эксплуатацию (независимо от причин) застройщик обязан предупредить о данной ситуации дольщика исключительно в письменной форме за 60 дней до окончания того срока, что прописан в ДДУ, после чего предложить дольщику заключение доп/соглашения об изменениях данных сроков.

Что говорит закон о гарантиях качества?

Согласно 7-й статье вышеописанного закона, качество квартиры, передаваемой застройщиком дольщику, должно строго соответствовать всем прописанным условиям ДДУ, проектной документации, а также всем известным требованиям технических/градостроительных регламентов и прочим требованиям обязательного характера. При обнаружении несоответствий условиям (одному условию) дольщик имеет право на…

  1. Соразмерное снижение цены ДДУ.
  2. На возмещение всех расходов, понесенных дольщиков в связи с устранением дефектов/недостатков.
  3. Или же на безвозмездное устранение всех недостатков самим застройщиком.

При невыполнении застройщиков всех законных требований дольщика у последнего появляется право на разрыв договора в одностороннем порядке, а также на требование возврата всех вложенных им денежных средств с последующей уплатой процентов.

Также важно помнить:

  1. Отсутствие в договоре такого пункта, как «застройщик не несет ответственности за возможные недостатки объекта» — не повод опускать руки. Согласно 7-й статье закона, дольщик вправе оспорить данные условия в судебном порядке.
  2. Относительно договоров, что заключены не юр/лицами для предпринимательской деятельности, а физическими — из семейных нужд, действует закон РФ о защите прав потребителей (со всеми из него вытекающими последствиями для застройщика).
  3. Соответственно ФЗ-214, гарантийный срок, касающийся самого объекта, не может составлять менее 5-ти лет. А для инженерного/технологического оборудования на возведенном объекте этот гарантийный срок составляет не менее 3-х лет. Начало указанного срока – это момент подписания документа (акта) о передаче жилья дольщику.

Претензии касательно качества строительства дольщик имеет право предъявить застройщику в течение всего объявленного гарантийного срока.

Единая система жилищного строительства

Раньше застройщики были обязаны публиковать информацию о себе на своих сайтах. Теперь — еще и в единой информационной системе, которую контролируют Минстрой, Росреестр и Центробанк. Там у застройщиков есть личные кабинеты. Запомните сайт — наш.дом.рф.

Список документов, которые нужно публиковать, стал больше. Теперь там будет вообще все о проекте и застройщике, вплоть до номера расчетного счета.

На своих сайтах застройщики могли делать что угодно. Опубликовали, удалили, заменили и рассказали, как все красиво и вовремя строится. Проверить их всех было невозможно.

Теперь контролировать и анализировать, что они там публикуют о себе и своих стройках, будет проще. Ведомства будут вести свою аналитику, а дольщики смогут сравнивать информацию о застройщиках в одном месте под контролем государства, а не по разным сайтам.

Например, фотографии о ходе работ на площадке застройщики будут публиковать каждый месяц и на едином сайте. А данные о финансовом положении — ежеквартально. База будет общей, и госорганы смогут быстро узнать, если что-то пошло не так. Возможно, какой-то ушлый застройщик не успеет внезапно разориться: тревогу забьют раньше, чем он исчезнет с деньгами дольщиков и оставит их без квартир.

Если выяснится, что застройщик публикует не все или публикует не вовремя, ему грозит штраф до 400 тысяч рублей.

Меры защиты прав

Недействительность сделки

Еще одной эффективной мерой защиты прав дольщиков является признание данной сделки недействительной. Такое признание может осуществить только суд в соответствии с установленными нормами права. Для этого суд должен определить наличие следующих нарушений:

  1. Порядок привлечения средств дольщиков.
  2. Несоответствие в договоре описания характеристик строительного объекта по отношению к проектным бумагам на это строение.
  3. Нарушение во время строительства основополагающих проектных бумаг и установленных норм.

Итогом признания сделки недействительной могут быть следующие последствия:

  • принуждение вернуть уплаченные средства;
  • двойное взыскание процентов от уплаченной суммы за пользование данными средствами;
  • другие убытки дольщика, подтвержденные им документально.

Возмещение убытков

Данная мера защиты используется при пропуске сроков строительной компанией. Сроки могут быть нарушены не только по общей сдаче дома в эксплуатацию или передаче ее дольщику, а также по каждому этапу строительства.

Такой вид взыскания используется только через судебный процесс. Для этого все доказательства убытков должны быть обоснованными и подтверждены документально.

Штраф

Также может быть предусмотрен штраф застройщику по причине его необоснованного отказа в исполнении законных требований другой стороны сделки в размере 50% от всех присужденных судьей убытков и взысканий с виновника.

Моральный вред

Распространяет свое действие на правоотношения о долевом строительстве и такой закон, который защищает права потребителей. А согласно ему, дольщик может взыскать моральный вред.

Неустойка

Еще одна мера защиты предусмотрена законодательством. Этот вид представляет собой взыскание процентов. Согласно 214 ФЗ, право на применение данной меры может возникать при определенных обстоятельствах:

  • нарушение сроков сдачи жилого объекта, если продление строительного периода не подписано в дополнительном соглашении с дольщиком (начисляется как 1/300 ставки Банка России в сутки);
  • нарушение сроков, предназначенных для устранения проблемных недоделок в жилом объекте, которые были отмечены в акте передачи (1% в день от стоимости объекта либо от суммы недоделанных работ).

Эта мера также взыскивается через суд. Для доказательства нарушения сроков должны быть представлены судье на рассмотрение бумаги, подтверждающие планируемые и фактические сроки передачи имущества.

Односторонний отказ

Это определенная мера, дающая возможность отказаться от своих обязательств дольщиком в определенных случаях:

  • нарушение качественных характеристик построенного помещения;
  • нарушение срока передачи помещения более 2 месяцев;
  • неустранение в определенный срок недочетов по акту передачи;
  • несоответствие установленному порядку способа уведомления дольщика.

На основании этих обстоятельств суд может прекратить договорные отношения. В этом случае застройщик обязан будет вернуть всю уплаченную сумму дольщиком и проценты с нее в двойном размере.

Условия долевого строительства по ФЗ-214, которые необходимо соблюдать

Объект договора, его непосредственная стоимость, а также срок его реализации определяются ДДУ (прим. договором долевого участия), который заключается соответственно ФЗ-214. Данные условия договора, соответственно ст.450 ГК, поменять в одностороннем порядке не представляется возможным:

  1. Характеристики объекта, а также сроки возведения строго соответствуют той проектной декларации, что публикуется/подтверждается на официальном сайте застройщика.
  2. Стоимость объекта должна соответствовать той, что закреплена договором.
  3. ДДУ строго определен и гарантийный срок на каждый конкретный объект строительства (долевого).
  4. Следствие нарушения условий, прописанных в ДДУ, для застройщика – весьма серьезные санкции.
  5. Привлечение средств дольщиков, соответственно ФЗ-214, возможно для застройщика исключительно после публикации проектной декларации, после получения разрешения на возведение данного объекта, после установленной законом процедуры оформления права собственности либо же оформления аренды/субаренды на участок. Говоря кратко, дольщик, заключающий договор, может не волноваться на тему – согласован ли проект.
  6. Стоит отметить, что обязательства перед дольщиками застройщик обеспечивает также и залогом, в качестве которого выступает земельный участок (или же право аренды данного участка), страхование гражданской ответственности либо поручительство банковской организации.

Государственная регистрация ДДУ.

Одной из ключевых проблем долевого строительства (до принятия закона) была возможность заключения сразу нескольких договоров на одну квартиру. Сегодня же ДДУ, благодаря новому закону, подлежит непременной государственной регистрации. А значит, данной проблемы больше не существует.

Как застройщик может тратить деньги дольщиков

Когда вы покупаете квартиру в еще не построенном доме, то фактически платите не за недвижимость, а за право требовать ее, например, через год. В доме может быть построен только первый этаж, а квартиры застройщик продает уже на седьмом. И за эти квартиры он получает деньги — пока на расчетные счета, через год — на счета эскроу.

Эти деньги и сейчас, и до поправок застройщики не могут тратить как захотят. Нельзя получить от дольщиков сто миллионов рублей, снять их наличными или перевести организаторам корпоративов или за машину директору. По крайней мере, так по закону, но с обтекаемыми формулировками всегда можно найти способ вывести деньги. Скоро делать это будет сложнее.

Есть список расходов, куда можно направить деньги дольщиков. Это контролирует банк. Он не проведет платеж, пока не проверит его назначение: кому и за что уходят деньги. И пакет документов по каждому платежу застройщик будет формировать не как захочет, а строго по указаниям ЦБ. Если в платежке что-то будет не так или на зарплату сотрудникам застройщика попросят больше денег, чем положено по лимиту, банк такую операцию не проведет и сразу же сообщит в контролирующие органы. Даже если потом выяснится, что платеж правильный, банку за это ничего не будет.

Кого касаются эти изменения?

Большинство поправок в законе о долевом строительстве касаются только тех застройщиков, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года. Если дом начали строить полгода или месяц назад, деньги у дольщиков принимают как и раньше.

Даже если первую квартиру продали только сейчас, все равно действует закон в прежней редакции.

Застройщик может утверждать, что он выполняет все требования по новому закону. Якобы если ему разрешили строить и продавать квартиры, то все по правилам. Но новые требования он пока соблюдать не обязан. Поэтому он вполне может некоторым из них не соответствовать. Тогда и гарантий у дольщиков будет меньше. Проверяйте дату разрешения на строительство, но не дату вашего договора, не дату сдачи дома и не дату продажи первой квартиры.

Например, есть условие, что застройщики вообще не могут привлекать деньги дольщиков, если не отвечают всем требованиям. Так вот, оно не действует для старых проектов. Будьте начеку и особо не надейтесь, что новый закон защитит вас от всех рисков уже сейчас.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий