Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости недвижимости

Как проходит рассмотрение обращения?

Такие дела рассматривает специальная комиссия в Росреестре. Происходит это примерно таким образом:

• В первый день регистрируется обращение, проводится предварительная оценка.
• В последующие 15 дней проводится сбор информации, проверка документов, оценка стоимости объекта.
• Рассмотрение заявления и информации по объекту комиссией – в среднем 2 недели, то срок может немного отличаться в зависимости от региона и типа объекта.

Если приведенные факты достоверны и такое же будет установлено комиссией, то кадастровая стоимость объекта будет пересмотрена. В обратном случае гражданин имеет право обжаловать решение комиссии в суде – подать иск нужно в течение 10 дней с момента вынесения решения комиссией Росреестра.

Судебное разбирательство проходит дольше – минимум 2 месяца, так как один месяц отводится на рассмотрение дела, а вступление в силу решения возможно только через месяц после его вынесения.

Алгоритм тут примерно таков:

• Подается исковое заявление в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости.
• Оплачивается государственная пошлина. Для юридических лиц 2000 рублей, для физических лиц 300 рублей.
• Иск вместе с документами рассматривает суд.
• Если исковые требования будут удовлетворены, то выдается соответствующее постановление, на основании которого Росреестр обязан внести изменения в кадастровую стоимость.

Обжаловать решение суда стороны имеют право в течение 1 месяца с даты постановления суда.

Пошаговая инструкция для оспаривания завышенной кадастровой стоимости

С 2017 года Росреестр – необязательный этап рассмотрения дела, можно сразу же направлять заявление в суд.

Шаг 1 – проверка сроков. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию Росреестра можно в ограниченный временной промежуток – от даты опубликования установленной кадастровой стоимости должно пройти не более 5 лет (а в некоторых регионах 2-3 года).

Шаг 2 – сбор пакета документов. Кроме заявления, в комиссии, как и в суде, нужно будет предъявить следующие бумаги:

• справку о кадастровой стоимости, актуальной на текущий момент (именно эта цифра будет оспариваться);
• документ на право собственности, заверенный нотариально;
• доказательства неточности произведенной оценки (все возможные подтверждения ее несоответствия рыночной цене, например, техническая документация, территориальные сведения и др.);
• отчет об альтернативной оценке, подготовленный независимым специалистом, который в обязательном порядке принадлежит к саморегулируемой компании оценщиков;
• заключение о соответствии произведенной экспертной оценки законодательным требованиям (дает СРО, производившая переоценку).

ВНИМАНИЕ! При отсутствии или несоответствии документов требованиям заявление на пересмотр кадастровой оценки не будет принято. Шаг 3 – рассмотрение заявления

Время ожидания решения комиссии Росреестра зависит от субъекта РФ, где рассматривается обращение. Обычно составляет от 7 до 14 дней

Шаг 3 – рассмотрение заявления. Время ожидания решения комиссии Росреестра зависит от субъекта РФ, где рассматривается обращение. Обычно составляет от 7 до 14 дней.

Шаг 4 – удовлетворение или оспаривание решения комиссии. Если вынесено положительное решение, кадастровая стоимость будет пересмотрена с 1 января того года, в который было подано оспаривающее заявление. В случае отказа нужно будет обращаться в суд.

Шаг 5 – судебное разбирательство. Если дело рассматривается в судебном порядке, сроки могут быть различными, часто до нескольких месяцев. Гарантии положительного исхода никто не даст, но практика показывает, что шансы снизить кадастровую стоимость достаточно велики.

Способы обжалования

Период, который выделяется заявителю для оспаривания результатов оценки недвижимого имущества, напрямую зависит от варианта схемы его действий:

• Вариант 1. Обращение в территориальную комиссию, которая занимается вопросами пересмотра оценочных экспертиз и корректировкой кадастровых ценовых показателей. Обжаловать неудовлетворительную цену своего имущества собственник (арендатор) может на протяжении 6 месяцев со дня получения кадастрового заключения. Срок начинает исчисляться с момента официальной публикации данных.
• Вариант 2. Оспаривание кадастровой оценки объекта недвижимости в Арбитражном суде. На подачу искового заявления и подготовку документации владельцу объекта (арендатору) отводится 3 месяца.

Досудебный порядок обжалования результатов оценочной экспертизы – законодательно обязательный этап перед арбитражным процессом оспаривания стоимости объекта только для юридических лиц и государственных органов власти.

Физические лица могут пропустить этап обращения в комиссию и сразу обращаться в суд, в соответствии с абз. 3 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ.

Главное условие

Шанс исключить объект из Перечня напрямую зависит от вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка и наименования (назначения) объекта. Если они предусматривают размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания, то такие объекты не подлежат исключению из перечня, даже если они убираются в необходимую пропорцию 20%/80%. И подавать заявку или заказывать экспертизу в этом случае нецелесообразно.

То есть, если по всем документам объект – заведение общепита, например столовая, то и рассматривать ее будут как столовую, несмотря на то, что фактическое использование может быть другое (или даже не использоваться вовсе). Но обычно таких назначений бывает несколько, что, в принципе, оставляет пространство для маневра. Главное – ничего не напутать.

Рубрика: Налоги и бухучет

Теги: Москва, юрлица, налог на имущество организаций, бухучет и отчетность, налоги, сборы, взносы, практические ситуации, ФНС России

Когда эффективнее оспорить кадастровую оценку

Ответ на этот вопрос – как можно скорее, то есть как только вы обнаружили, что она завышена. Налоги платятся ежегодно, а вопрос о пересмотре кадастровой стоимости решается не так быстро: сроки рассмотрения могут составить от 2 месяцев до полугода. Между тем расчет суммы налога производится по данным предыдущего года (п. 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). То есть если вы не начали процедуру оспаривания до конца 2016 года, то весь 2017 год вам придется платить налог, исходя из завышенной налоговой базы.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В вашем регионе еще продолжает действовать инвентаризационная оценка? Оспорить кадастровую, даже явно завышенную, пока нельзя: ведь права налогоплательщика пока не были затронуты

Законные основания для признания оценки неправомерной

Существует всего 2 основания, позволяющие пересмотреть правомерность установленной стоимости недвижимости по кадастру.

1. Информация об оцениваемом объекте, повлиявшая на оценку, оказалась недостоверной. Сведениями, влияющими на оценку, могут быть:
   • ошибки в перечне объектов для оценки;
   • неточность указания места расположения;
   • неверно указанное целевое назначение;
   • упущена аварийность в состоянии объекта оценки;
   • не отмечено, что недвижимость расположена в особой территориальной зоне, например, санитарной, охраняемой, заповедной и т.п.;
   • допущены неточности в первичных данных при расчете стоимости;
   • другие моменты.

   Проверить, какие данные использовались при расчете, и констатировать их правильность или неправильность можно, сделав запрос в Росреестр о заказчике кадастровой оценки, а далее у него самого. Ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязывает их давать ответ на такие запросы в недельный срок.

2. Совпадение дат установления рыночной и кадастровой цены. Рыночная цена постоянно меняется, а кадастровая, раз установленная остается неизменной на протяжении всего времени действия оценки (5 лет или 2-3 года). Если кадастровая стоимость больше рыночной, нужно сравнивать ее не с реальной ситуацией на рынке на текущий момент, а на тот, когда проводилась оценка. То есть, если кадастровая стоимость установлена, а затем недвижимость резко потеряла в цене, это не станет правомерным основанием для признания кадастровой стоимости недействительной.

Пошаговая инструкция оспаривания кадастровой стоимости

1.Определение основания для оспаривания. 

Как правило, выясняется завышение стоимости после того, как владельцу недвижимости приходит квитанция об уплате налогов. Если сумма категорически не устраивает, можно узнать кадастровую стоимость заказав выписку из ЕГРН или выше по инструкциям.

Затем кадастровую стоимость сравниваем со средней рыночной стоимостью аналогичных объектов на этой территории. Если кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, то есть смысл заняться процедурой оспаривания.

Пересмотр стоимости происходит по следующим основаниям:

• на момент оценки рыночная цена была ниже кадастровой стоимости;
• при расчете кадастровой стоимости были использованы не верные данные (площадь, материал стен и т.д.).

2. Обращаемся к независимому оценщику.

Стоимость зависит от региона и особенностей объекта недвижимости, начинается от 3 000 рублей. Оценщик должен включен в реестр СРО. Обязательно заключите с ним договор об оказания услуг.

Если при обращении в суд или когда рыночная стоимость недвижимости отличается от кадастровой более чем на 30%, то потребуется дополнительная оценка экспертом СРО самого оценщика.

4. Подаем документы в комиссию Росреестра по рассмотрению споров о кадастровой стоимости.

Когда получены результаты независимой оценки. Собираем остальные документы для обжалования кадастровой стоимости:

• заявление — заполняется на месте;
• выписка из ЕГРН;
• документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (копия заверенная нотариусом);
• заключение об оценки и отчет об установлении рыночной стоимости недвижимости;
• документы о том, что в данных Росреестра обнаружены недостоверные сведения;
• удостоверение личности.

Весь пакет собранных документов передается в комиссию Росреестра. Помимо основных реквизитов в заявлении обязательно указывается причина оспаривания стоимости. В случае отсутствия какого-либо документа в рассмотрении заявления будет отказано.

5. Ждем решение комиссии.

Срок рассмотрения заявления составляет месяц, по окончании которого должно быть вынесено письменное решение. В течении 5 рабочих дней уведомляют о дате рассмотрения заявления и заседания комиссии.

При этом собственник объекта, подавший на пересмотр стоимости, может участвовать в заседании комиссии в качестве присутствующего. Комиссия выносит решение о пересмотре кадастровой стоимости, если в ее определении были допущены неточности, или отказе, когда ее применение считают правомерным.

При отказе подается исковое заявление в суд в течении 10 дней с момента вынесения решения.

6. Подается исковое заявление в суд.

Если дело дошло до суда, то подается иск по месту нахождения ответчика, им выступает орган Росреестра.

В исковом заявлении обязательно должно быть:

• указание наименование суда;
• кто выступает сторонами – истец и ответчик;
• изложены сведения о том, что нарушены права заявителя.

Также суду должны быть представлены обоснованные требования и доводы в их подтверждение. Обязательно к заявлению прикладываются все документы, которые подавались в комиссию, а также решение комиссии, если с ним не согласны.

Образцы бланков:

• искового заявления об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
• исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости.

Судебные издержки включают в себя государственную пошлину, которая составляет для физических лиц 300 рублей, а для юридических – 2000 рублей.

7. Решение суда.

Рассмотрение искового заявления по существу может занять от 2 до 3 месяцев. При этом истец должен обосновать свою позицию по поводу неверно установленной кадастровой стоимости. Суд, рассмотрев все материалы дела, примет решение и по результатам его либо стоимость останется в прежнем размере, либо будет изменена в меньшую сторону. При этом изменения должны быть применены с начала года, когда иск был подан.

Следующим этапом в случае уменьшения кадастровой стоимости станет требование о перерасчете исчисленного налога на имущество и возврат сумм, излишне внесенных в бюджет.

Вышеизложенная схема поможет установить справедливую кадастровую стоимость для конкретного объекта недвижимости и, как следствие, существенно снизить налог для лица, в пользу которого произошла переоценка.

Почему может быть завышена кадастровая стоимость земли?

Кадастровая стоимость земельной территории должна быть приблизительно на одном уровне с рыночной, но по факту, это оказывается не так. Цены земли по кадастру почти всегда выше стоимости на рынке в 4-5 раз, но проблема в том, что многие платежи, включая налоговые, прочно связаны именно с кадастровой ценой. К примеру, выкупная стоимость или арендная плата определяется именно на основе показателя в базе данных.

Такая разница может получиться по нескольким причинам. Дело в том, что при исчислении рыночного показателя в учет принимается уровень стоимости аналогичного объекта на дату оценки

Для определения цен по данным кадастра во внимание принимаются такие факторы:

• привлекательность для потенциальных инвесторов;
• месторасположение земли;
• состояние на момент проведения оценки;
• перспективы в развитии региона, где находится земля.

Полный список критериев, по которым оценивается земля, представлен в методологических правилах. Инструкции используются при расчете, но только рыночные процессы могут дать объективную оценку по стоимости земли. Причиной завышения стоимости может быть разной, например, при путанице в записях, либо неправильное указание разрешенного вида деятельности. Ошибка может фигурировать и в едином реестре. Удостовериться в этом можно через заказ выписки из ЕГРН.

Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена

Законодательно государство имеет монополию на оценку основных средств, представляющих собой недвижимое имущество. Делается это Федеральной службой кадастра и картографии массово, единожды в пятилетку (в некоторых регионах раз в 2-3 года), причем за основу берется конъюнктура рынка и экономические характеристики объекта. И тот, и другой факторы могут быть непостоянными, противоречивыми, трактующимися неоднозначно. Многие моменты, например, территориальное расположение, близлежащая инфраструктура и др., существенно влияющие на фактическую стоимость, просто упускаются из виду. Поэтому в такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости.

По понятным причинам неточности оценки чаще встречаются в сторону завышения, что удобнее для государства, но крайне невыгодно для предпринимателей-владельцев.

Самый беглый и поверхностный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным реалиям показывает превышение до 60%, а иногда встречается даже десятикратное и более завышение оценки.

Но собственник может не согласиться с установленной стоимостью и оспорить ее.

Кадастровая цена и налоги

С 1 января 2015 года в 28 регионах РФ ввели новый расчет налога на имущество физических лиц. В частности, налог на недвижимое имущество, в том числе и квартиры, теперь рассчитывают исходя из кадастровой цены. Раньше его считали на основе инвента­ри­за­ционной, поэтому получалось дешевле. Подробнее об этом написано

Изначально закон предусматривал переходный период — пять лет. За это время ставка налога должна была ежегодно расти и достигнуть запланированной величины в 2020 году. Но в августе 2018 года срок уменьшили до четырех лет и изменили формулу расчета налога. Теперь ставка зависит от региона. Те 28 регионов, которые начали первыми применять новую формулу, уже платят по максимальной ставке. С 2018 года еще 64 региона перешли на новую формулу расчета. С 2019 года по новой формуле работают все регионы.

Базовая ставка налога на квартиру — 0,1% от кадастровой стоимости, но предусмотрен налоговый вычет. Для этого из общей площади квартиры вычитают 20 м² и к оставшейся площади применяют ставку. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя размер вычета может быть увеличен, поэтому точную информацию о ставках и льготах по региону лучше тоже смотреть на сайте налоговой.

Формула для расчета достаточно сложная, поэтому пользуйтесь калькулятором. Потребуется указать регион, период и кадастровый номер квартиры: калькулятор считает налог только по конкретному объекту.

Нюансы обращения в комиссию

Порядок снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости предполагает первоначальное обращение непосредственно в Росреестр. Для рассмотрения каждого такого обращения формируется специальная комиссия. Прибегать к этому способу рекомендуются сразу после выявления несоответствий и завышенного размера показателя.

Для выполнения процесса передаются комиссии следующие документы:

• правильно составленное заявление о снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• отчет, полученный от независимого эксперта после проведения оценки;
• документация, подтверждающая, что отчет был сделан опытным оценщиком, обладающим лицензией на эту деятельность;
• выписка из ЕГРН и правоустанавливающие бумаги на объект, указывающие, что заявитель является владельцем недвижимости;
• выписка из домовой книги, содержащая сведения о прописанных лицах.

Рассматриваются документы в течение 30 дней, после чего работники Росреестра предоставляют заявителю письменный ответ. Не всегда он является положительным, поэтому для изменения показателя придется обращаться в суд.

Пионеры нового налога на недвижимость

Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года. С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области. В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2020 году.

Новым способом – исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости – будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):

• жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
• отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
• гаражи, места для стоянки машин;
• комплексы;
• незавершенные объекты стройки;
• другие помещения, сооружения, здания.

Пошаговый алгоритм

Первое, что нужно сделать в подготовке к обжалованию оглашенных результатов кадастровой стоимости объекта – это поиск альтернативного, но авторитетного эксперта с соответствующей лицензией, который проведет независимую проверку и определит реальную рыночную цену объекта.

Его заключение станет одним из основополагающих документов в требовании, которое подаст заявитель в уполномоченные органы.

Куда обращаться?

Территориальная комиссия по вопросам пересмотра результатов кадастровой экспертизы – ведомство, куда законодательство предписывает обращаться для решения вопроса в досудебном порядке.

Документы, которые необходимо собрать:

1. Заявление собственника (арендатора) о пересмотре результатов кадастровой экспертизы имущественного объекта. Здесь же указывается одна из двух причин (согласно ФЗ №135):
   • недостоверность исходных данных;
   • несоответствие рыночной стоимости недвижимости.
2. Правоустанавливающий документ на объект недвижимости (Свидетельство о регистрации, договор купли-продажи, обмена, дарения, аренды).
3. Кадастровая справка, отображающая данные стоимости объекта, которые подлежат оспариванию.
4. Документы-подтверждения недостоверности данных, определяющих порядок значения стоимости объекта.
5. Отчет с информацией о рыночных ценах (подается в бумажной и электронной форме).
6. Резолюция независимого эксперта, содержащая альтернативную оценку объекта недвижимости, подготовлена в соответствии с законодательными нормами на основании отчета о рыночной стоимости.

О том, как рыночная стоимость связана с кадастровой и чем отличаются эти понятия, вы узнаете здесь.

Сроки рассмотрения заявления

30 дней – такой срок отводится территориальной комиссии по вопросам кадастровой экспертизы на рассмотрение дела, после чего принимается решение о повторной оценке имущественного объекта, либо же заявитель получает отказ. Последний вариант – повод обратиться в Арбитражный суд.

Поданный пакет документов с дополнением официального отказа комиссии прилагается к исковому заявлению, которое подается в канцелярию суда по территориальной привязке к оспариваемому объекту.

• Скачать бланк искового заявления на оспаривание кадастровой стоимости
• Скачать образец искового заявления на оспаривание кадастровой стоимости

Приняв в течение 5-7 дней исковое дело к рассмотрению, по его итогам выносится решение, которое вступает в силу через 30 дней после оглашения.

Госпошлина

Размер госпошлины за подачу искового заявления, согласно Ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, установлен в суммах 300 и 2000 рублей для физических и юридических лиц соответственно.

Сколько стоит переоценка кадастровой стоимости

Для комиссии вам понадобится отчет независимой экспертизы об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости и заявление. Отчет обойдется в сумму от 2 до 10 тысяч рублей, цена зависит от региона. Составить заявление можно самостоятельно, вот примерная форма. Если не получится, обратитесь к юристу. С вас возьмут от тысячи до 5 тысяч рублей, но цены в регионах могут различаться.

Для суда расходы вырастут. Кроме отчета понадобится оплатить государственную пошлину за подачу заявления в суд — 300 рублей. Для суда, скорее всего, придется привлечь юриста. Расценки такие: составить административное исковое заявление стоит 2—5 тысяч рублей, а если потребуется участие в суде, придется заплатить 5—10 тысяч. Для Москвы и Санкт-Петербурга выйдет еще дороже.

Для обращения в суд и/или комиссию также понадобятся:

1. Нотариально заверенная копия правоустанавливающих документов на недвижимость.
2. Кадастровая справка о кадастровой стоимости квартиры. Стоимость в справке должна быть указана та, что оспаривается.
3. Документы об оплате государственной пошлины. Для комиссии оплачивать пошлину не нужно.

Получается так: если вы сможете добиться пересмотра в административной комиссии и не будете обращаться к юристам, выгода есть. Тем более в комиссии можно бесплатно все сделать. Но гарантий нет, поскольку Росреестр не хочет брать на себя ответственность, отказывает и отправляет в суд. С судом уже бесплатно точно не получится. Если выиграете — сможете возместить понесенные расходы в разумных пределах.

Как снизить оценку

Процедуру оспаривания государственной кадастровой оценки вправе инициировать не только хозяева земли, но и арендаторы участка.

Алгоритм действий следующий:

1. Начинать следует с получения официальной выписки из Росреестра о размере установленной стоимости. За получение таковой потребуется заплатить 250 рублей. Заказать документ можно, как лично обратившись в службу, так и посредством онлайн заявления. Срок выдачи при личном обращении – 3 рабочих дня. При заказе выписки через сервис ЕГРН – 1 день. Размер оплаты не меняется. Электронный документ визируется цифровой подписью регистратора.
2. Заказать независимую оценочную экспертизу. Заключение должно содержать обоснованную оценку земельного участка на момент проведения государственной кадастровой оценки. Ориентиром служит число внесения записи в Росреестр.

Основанием для снижения стоимости земли может служить нарушение плодородного слоя, наличие на участке «неудобиц» — оврагов, промоин, болотистых мест, соседство с промпредприятиями, автотрассами. Учитывают любые нюансы, которые снижают рыночную стоимость земли или препятствуют ее продаже.

Необходимые документы

Если владелец решает обратиться в органы исполнительной власти, то заявление подать можно лично, переслать почтовым отправлением или в электронном виде через Госуслуги.

К исковому заявлению прилагают следующие документы:

• Выписку из Росреестра.
• Официальное заключение независимых экспертов.
• Документы на право собственности.
• Оплаченную квитанцию госпошлины на 300 рублей.

Согласно закону о кадастровой оценке комиссия при Росреестре обязана в течение 7 дней уведомить заявителя о принятии претензии в работу, 30 дней дается для вынесения решения.

Вариантов ответа по закону два:

• Положительный – приведение кадастровой оценки в соответствие с реальной рыночной ценой.
• Отрицательный – обоснованный отказ.

В случае отказа комиссии за гражданином остается право судебного иска.