Незавершённое строительство

Кому принадлежит незавершенный строительный проект?

Главная проблема в том, что четкого определения термина «незавершенное строительства» нет в юридических правовых актах. По этой причине судебные процессы, связанные со статусом недвижимости и ее регистрацией, являются постоянным явлением в современной практике. Некоторые разъяснения внесены Постановлением ВС РФ под номером 25, выпущенном в 2015 году. В нем разъяснено ряд позиций ГК РФ в отношении статуса незавершенного строительства.

В пункте 38, абзаце 5 указывается, что объект незавершенного строительства — капитальное сооружение, которое построено только частично, а главным требованием считается наличие фундамента. Покрытие участка бетонным слоем, камнем или асфальтом без работ по обустройству фундамента не считается — такой объект не считается незавершенным.

Если сооружение относится к категории «незавершенки», его необходимо регистрировать и платить налоги. При этом формально владельца у  такого объекта нет — имеется хозяин или арендатор земельного участка (при условии, что он оформлен по правилам законодательства РФ). Чтобы получить права на сооружение, требуется пройти ряд процедур, о которых написано ниже.

Что касается учета, в РФ такая недвижимость находит отражение в двух базах — Государственных кадастре и реестре.  В первом отражаются земельные наделы и объекты незавершенного строительства, а во втором — здания. Информацию о владельцах можно найти в реестре, а вот в кадастре эти сведения отсутствуют.

Стоит отметить, что участок, на котором возводится объект, должен быть учтен в ГКН, иметь кадастровый номер и конкретные пределы. Чтобы получить права на недостроенное сооружение, его требуется поставить на учет в Гокадастр с учетом правил закона ГКН под номером 221. Ведение учета бесплатно, а вот за регистрацию «незавершенки» придется платить. В частности, главная статья затрат — изготовление технического плана на такой объект. Потребуются и временные затраты на сбор документов и регистрацию в уполномоченных органах.

Куда обратиться?

Право на регистрацию недостроенного дома прописано в статье 130 ГК РФ. Любая незавершенная постройка является недвижимостью. Она может быть оформлена в собственность. Хозяин недостроенного дома может подарить его, заложить, обменять или подарить, а также оставить в наследство. Для регистрации понадобятся различные бумаги, но главными являются:

  • Право на земельный участок;
  • Разрешение на строительство дома.

Для начала гражданин должен посетить Кадастровую палату и поставить недострой на учет

Важно, чтобы техническая документация была оформлена надлежащим образом. Затем документы нужно отнести в регистрирующий орган – единый Росреестр

Подать заявление можно в любое отделение данного органа. По закону человек может обратиться и в многофункциональный центр, но процесс регистрации будет более продолжительным.

Заявление может быть подано и самим владельцем недостроенного дома, и его представителем. Есть один важный момент, гражданин должен предъявить правоустанавливающие бумаги на землю, при этом совсем необязательно, чтобы он был владельцем участка. Земля может находиться в аренде.

В некоторых случаях люди обращаются не в Росреестр, а в суд. Регистрация незавершенного строительства частного дома осуществляется и по решению суда. Пытаясь узаконить недострой, вы должны понимать, что оформить в собственность можно лишь ту постройку, которая возведена на земле по закону.

Если владелец дома организовал строительство на земле, имеющей другое целевое значение, зарегистрировать ее можно лишь через суд, но процесс будет долгим и обременительным. Данная процедура требует большого пакета документов.

После регистрации владелец сможет продолжить строительство дома, когда пожелает. Все бумаги должны быть в порядке, включая право на строительство дома.

Поговорим об участке с незавершенным строительством

Для возможности оформления незавершенного строительства тот земельный участок, где оно ведется, обязан находиться в собственности, аренде либо владелец его должен обладать правом наследуемого пожизненного владения или бессрочного пользования. Согласно определению (напоминаем, к недвижимости относится все то, что связано с землей прочно и не может быть перемещено без нанесения объекту несоразмерного ущерба) отсюда следует, что обладание капитальным фундаментом – непременное требование к тому объекту, который претендует на подобное звание.

Возводимый объект незавершенного строительства по определению не может являться предметом договора такого подряда, действие которого не прекращено. В противном случае (ГК РФ, статья номер 740) подрядчик продолжает обладать правом продолжения работ, то есть будут иметь место права так называемых третьих лиц. Как гласит закон номер 122-ФЗ в своей статье номер 25, правообладание подобным незавершенным строительством невозможно без разрешения на строительство, наличия проекта с подробным описанием объекта и документов, регламентирующих права на участок земли.

Если все перечисленные выше условия соблюдены, владелец «незавершенки» имеет полное основание оформить объект капитального строительства в собственность. До регистрации их любая связанная с объектом сделка законом не будет считаться действительной.

Другой немаловажный момент – правильно оформить право на тот земельный участок, который занят под «недострой». Статья номер 222 ГК РФ гласит, что если недвижимость возводилась на не предназначенном для данной цели земельном участке, то она получает статус самовольной постройки. Приобретение права собственности на таковую в данном случае невозможно, и возведенный объект подлежит сносу.

Какие объекты считаются самовольными постройками?

Согласно закону, таковыми могут считаться любые строения, сооружения, дома, возведенные на участках земли, не отведенных для данных целей, созданные без полученных на то разрешений, построенные со значительным нарушением градостроительных и прочих норм и правил. Если присутствует в наличии хотя бы один из признаков, указанных выше, строение относится к самовольным постройкам. Приобретение права собственности на него невозможно за исключением случая постановления об этом судебного органа.

Какие документы подтверждают окончание действия договора подряда строительства?

Ими могут быть:

  1. Соглашение сторон либо судебное решение о расторжении подобного договора.
  2. Акт о приемке-сдаче объекта по завершении подрядчиком определенного этапа работ совместно с соглашением о приостановлении дальнейшего действия договора подряда.
  3. Прочие документы об окончании договорных отношений законным способом (речь может идти о невозможности исполнения, ликвидации подрядчика и т. п.)

Если возведение объекта недвижимости происходило несколькими лицами, между всеми участниками строительства мог заключаться договор простого товарищества. Речь идет в данном случае об общей долевой собственности на указанный объект. В случае привлечения финансовых средств инвесторов застройщиком речь идет о невыполнении обязательств заказчика перед инвесторами по причине невозможности завершения строительства. Тогда прав на конкретную часть объекта у инвесторов не возникает.

Как происходит регистрация объекта?

Чтобы оформить регистрацию на объект незавершенного строительства, нужно подготовить большой пакет документов. Кроме акта консервации в него входят:

  • свидетельство о собственности на землю,
  • заказ на проведение строительных работ,
  • разрешение на проведение деятельности,
  • сметная документация с подробным описанием сооружения и технический план.

Существует ли способ осуществить регистрацию на дом в случае, когда земля находится в собственности у заказчика?

Если участок сдавался в аренду для постоянного использования, инвестор должен предъявить документы, подтверждающие этот факт. Упомянутые выше акты и договоры представляют собой полный пакет для оформления регистрации. После того как признание собственности на объект незавершенного строительства будет закреплено юридически, со зданием можно осуществлять любые сделки, в том числе и по продаже. Важным условием регистрации является окончание проведения работ на строительной площадке. Если же договор на проведение работ все еще действует, то передать объект другому владельцу не получится. В случае осуществления продажи недостроенного здания необходимо предоставить технический план объекта незавершенного строительства. Здесь должна быть определена степень готовности здания. Также необходимо предоставить характеристику продаваемого имущества и план его расположения на участке. При заключении сделки нужно зафиксировать стоимость недостроя и определить его признаки. Сделка по купле-продаже не может быть проведена, если ее предмет не определен.

Порядок консервации

Консервационная процедура, а также связанные с этим процессом работы выполняются застройщиком и подрядной организацией. К этой категории относятся и другие субъекты, а именно инвесторы, субподрядные компании и так далее.

Застройщик

Если заказчик принял решение о необходимости приостановки строительства сооружения, он оповещает об этом подрядную организацию, а также местные органы власти, которые выдали разрешение на возведение объекта. В ГК РФ (ст. 752) указано, что заказчик, который инициирует процесс консервации, обязан произвести оплату подрядчику:

  • По выполненным работам.
  • По возмещению затрат, связанных с консервацией процесса возведения сооружения.

Как отмечалось ранее, приостановка строительных работ не является поводом для приостановки договорных отношений. Как только организационные мероприятия завершены, застройщик приступает к выполнению работ по консервации недостроенного объекта для сохранения имеющихся элементов и продолжения строительства в будущем.

Подрядчик

Практика показывает, что выполнение консервационных мероприятий возлагается на плечи подрядной организации, которая действует за деньги заказчика. Такой вид деятельности в договоре не рассматривается и в смете не отображается, поэтому необходимые вычисления выполняются отдельно. Как правило, работы выполняет строительная фирма, после чего смета согласовывается с заказчиком.

В документации указывается такая информация:

  • Цена выполнения работы.
  • Расчеты мероприятий по монтажу, ремонту или восстановлению сооружения.
  • Охрана здания.

В соглашении строительного подряда указываются мероприятия, которые должны быть выполнены в первую очередь, а также действия участников в случае приостановки строительства и монтажа во избежание споров в будущем.

Инвентаризация

Одним из главных мероприятий при выполнении работ по консервации незаконченного объекта, является инвентаризация. Этот процесс организован с учетом требований методических указаний, согласованных и утвержденных Минфином РФ (приказ №49). Для работы назначается комиссия по инвентаризации, в которую входят участники строительного процесс и соглашения между сторонами.

Комиссия выполняет проверку и в заключение работ проводит опись законсервированного сооружения.  В ней указывается название здания, объем уже выполненных работ по монтажу и строительству, расходы на реализацию мероприятий, а также причины «замораживания» строительства.

Бумаги составляются с учетом действующих рабочих схем и материалов, а именно актов приема-сдачи работ, чертежей (проектных, рабочих), имеющейся сметы, а также журналов учета сделанных работ. Свод сделанных мероприятий выполняется с учетом бумаг, которые оформлялись и заполнялись в процессе выполнения строительных работ.

Задача процесса инвентаризации заключается в фиксации реального состояния здания  с учетом всех нюансов. Проводимая работа полезна и тем, что с ее помощью удается определить текущие несоответствия с ведомым учетом. Подготовленные и заверенные бумаги направляются заказчику с целью хранения и обеспечения сохранения незаконченного здания, строительство которого планируется возобновить в будущем.

НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В 2020 ГОДУ

И.В. Артемова,главный бухгалтер, консультант

Строительные проекты характеризуются высокой стоимостью, а также длительностью и порой непредсказуемостью в ходе исполнения. Так, временно прекращенная стройка должна быть законсервирована, а во время строительства учредителем может быть принято решение о передаче незавершенного объекта другому учреждению. Это может произойти в том числе вследствие принятого решения о реорганизации учреждения и в ряде других случаев.

Правила капитальных вложений

     Если учреждение осуществляет капитальное строительство за счет средств федерального бюджета, порядок финансирования стройки регламентируется постановлением Правительства РФ от 09.01.2014 № 13 (далее — Постановление № 13, Правила № 13).    Сам объект при этом должен входить в федеральную адресную инвестиционную программу (ФАИП), правила формирования и реализации которой утверждены постановлением Правительства РФ от 13.09.2010 № 716.     Согласно Правил № 716 ФАИП представляет собой документ, устанавливающий распределение предусмотренных в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период главным распорядителям средств федерального бюджета (ГРБС) бюджетных ассигнований на реализацию инвестиционных проектов строительства, реконструкции, в том числе с элементами реставрации, технического перевооружения объектов капитального строительства:

по объектам капитального строительства, строительство, реконструкцию, в том числе с элементами реставрации, или техническое перевооружение которых планируется осуществить полностью или частично за счет средств федерального бюджета;
 по объектам недвижимого имущества, оплату приобретения которых планируется осуществить полностью или частично за счет средств федерального бюджета, в том числе приобретаемым федеральными органами исполнительной власти и (или) их территориальными органами для обеспечения федеральных нужд, включая жилье, приобретение которого осуществляется во исполнение законодательных актов РФ;
 по мероприятиям (укрупненным инвестиционным проектам), которые могут включать в различном сочетании строительство, реконструкцию, в том числе с элементами реставрации, или техническое перевооружение объектов капитального строительства, приобретение объектов недвижимого имущества.

    Распределение бюджетных ассигнований на приобретение учреждениями оборудования, не входящего в сметы строек, в состав ФАИП не включается.    Таким образом, рассматриваемая инвестиционная программа содержит исчерпывающий перечень объектов, строительство которых полностью или частично финансируется за счет средств федерального бюджета.    Еще в 2014 году Правилами № 13 был изменен существовавший в то время порядок осуществления капитальных вложений, включенных в ФАИП, что было связано с появлением двух новых способов осуществления таких вложений — передача полномочий и предоставление субсидии на капитальные вложения учреждениям.     Начиная с бюджета 2014 года ГРБС были вправе изменить способ финансирования строительства объектов капстроительства госсобственности РФ, включенных в ФАИП, — с бюджетных инвестиций, предоставляемых бюджетным и автономным учреждениям, на субсидии на осуществление капвложений в объекты либо передать этим учреждениям полномочия госзаказчика в соответствии с БК РФ.    До вступления в силу Правил № 13 (в 2013 году) действовало постановление Правительства РФ от 28.12.2012 № 1456, согласно которому органы власти с 1 января 2013 года вправе были осуществлять финансовое обеспечение капитальных вложений тремя способами:

1)выделение субсидии на осуществление капвложений;

Как происходит списание?

Есть и еще один вариант развития событий. Если было принято решение не достраивать сооружение или нет необходимости оформлять собственность на объект незавершенного строительства, может быть выполнено списание материальных ценностей. С этой целью владелец или инвестор должен оформить официальный документ о ликвидации сооружения. При этом создается комиссия, которая выполняет все необходимые процедуры по списанию. В первую очередь нужно определить все материальные ценности и компоненты, которые могут быть использованы в дальнейшем.

Также следует собрать всю необходимую техническую документацию. После этого может быть создан акт о списании. При этом предназначение объекта незавершенного строительства никак не влияет на юридическое оформление статуса здания. Несмотря на конечные цели работ, в случае недостатка финансирования вы все равно можете оформить право собственности на объект незавершенного строительства.

Привязка к договору подряда

Разрешение на возведение незавершенного объекта строительства, а также регистрация прав на сооружение тесно переплетается с договором строительного подряда. Эта особенность закреплена во многих постановлениях, а также в ФЗ-214 (закон о долевом строительстве).

Там сказано, что строительная компания (застройщик) обязана провести процесс регистрации прав собственности в отношении объектов незавершенного строительства при появлении соответствующих оснований касательно предмета залога.

Что касается самого факта взыскания, то обращение возможно не раньше, чем через полгода после остановки строительных работ или в случае наступления предусмотренного в договоре срока сдачи объекта. Это значит, что заказчик обязуется регистрировать собственность в отношении недостроенного сооружения в той ситуации, когда возведение объекта, по сути, не ведется. В такой ситуации взаимоотношения между подрядной организацией и заказчиком «заморожены».

Важный момент – наличие факта, подтверждающего прекращение действия договора строительного подряда. Подтверждение возможно с помощью следующих документов:

  • Решения судебной инстанции в отношении расторжения подрядного соглашения между сторонами.
  • Акта приемки-передачи объекта незавершенного строительства. Документ составляется после выполнения застройщиком определенных этапов работ.
  • Прочих бумаг, которые подтверждают приостановку договорных отношений между сторонами. К таковым могут относиться бумаги о ликвидации подрядной организации, отступное, новация и т.д.

Как правильно вести учет незавершенного строительства?

Учет незавершенного строительства отражается в бухгалтерских проводках, по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Затраты организации, возникающие в процессе строительства или реконструкции любого недвижимого объекта, относятся к категории «Незавершенное строительство».

Учет затрат по незавершенному строительству, осуществляется до тех пор, пока объект не будет введен в эксплуатацию.

Какие объекты включаются в состав незавершенного строительства?

К внеоборотным средствам относятся только те, которые имеют длительный срок эксплуатации:

  1. Строительство жилых зданий, а так же промышленных объектов;
  2. Монтажные работы;
  3. Покупка строительной техники, инструментов;
  4. Закупка строительных материалов;
  5. Приобретение инвентаря для производственного помещения или офиса;
  6. Подготовка и приобретение проектной документации, смет;
  7. Разведывательные, геологические работы;
  8. Затраты на выкуп земельных участков и переселение жильцов;
  9. Подготовка кадров для работы на определенном участке.

На 08 счет можно списывать командировочные, выданные сотруднику для прохождения специальных курсов, а так же суммы на проживание, питание, проезд на время учебы.

В бухгалтерской отчетности, в графу «Незавершенное капитальные вложения», следует указывать все объекты и капитальные строения, которые на момент составления документации находятся в стадии строительства или ремонта. Так же, включаются и объекты недвижимости, которые еще не прошли государственную регистрацию или находятся во временной эксплуатации.

Сумма капитальных вложений, определяется путем подсчета всех расчетных операций между заказчиком и исполнителем.

Фактом, для предоставления расчета, является наличие Акта выполненных работ. При этом, для каждого вида работ, составляется отдельная смета, в которой подробно расписываются объемы и оплата.

После того, как строительство завершилось, заказчик составляет «Акт приема-передачи», в котором указывается весь объем фактических затрат. При вводе объекта в эксплуатацию, сумма затрат входит в графу «Завершенное строительство»: учет объекта незавершенного строительства прекращается.

Ввод в эксплуатацию оформляется в порядке, согласованном с вышестоящими органами. Только после получения резолюций всех государственных инспекций, объект считается «Завершенным строительством».

Отражение в бухгалтерских проводках

После получения всей сопроводительной документации, бухгалтер обязан произвести следующие действия:

  1. Посчитать все затраты, относящиеся к данному объекту, за весь период: стоимость инвентаря, материалов, заработную плату и т.д. Сюда можно отнести и брак, выявленный в ходе проверки. Если в сметной документации указана заработная плата, затраты на топливо, то автоматически эти суммы начисляются на объект;
  2. Выслать копию отчета, Акт заказчику, для подписания и сверки;
  3. Списать со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на тот счет, по которому ведется приход имущества или товара.

Что можно сделать с объектами незавершенного строительства?

После того, как в бухгалтерской отчетности введенный в эксплуатацию объект, будет считаться материальным активом, организация имеет право провести следующие манипуляции:

  1. Продать. Стоимость объекта может превышать стоимость затрат, или наоборот, реализоваться с частичной компенсацией потраченных денежных средств. При ликвидации, организация имеет право продать объект по себестоимости: перерасчет производится с учетом коэффициентов на день составления договора купли-продажи.
  2. Безвозмездно передать иному лицу. Передача может осуществляться, как и физическому, так и юридическому лицу. Как правило, все затраты по переоформлению документов берет на себя даритель.
  3. Законсервировать. Данный процесс, в основном обусловлен сезонностью производства или актуальностью: организация может временно снять с учета любой объект, если его мощности не используются вовсе. При этом, учет незавершенного строительства, относящегося к данному объекту, не приостанавливается.
  4. Сдать в аренду. Для получения дополнительной прибыли, организация может сдать в аренду пустующие площади, офисные помещения, оборудование для цеха, производственные склады. Полученный доход облагается налогом, а оставшаяся часть включается в прибыль организации.

Для того, что бы произвести любую манипуляцию с активами, необходимо создать комиссию и согласовать все действия с вышестоящими инстанциями. Организация обязана прислать уведомление в письменном виде, в местный налоговый орган, а так же Акт, подписанный руководителем.

Важные положения, которые должны быть учтены

В вопросе, касающемся незавершенного строительства, оформления разрешения и регистрации прав на сооружение, должны быть учтены следующие моменты:

  • Получение права собственности на определенное сооружение (незавершенное в том числе) осуществляется на базе ГК РФ (ст. 218). Как следствие, застройщик обязан предъявить бумаги, которые бы подтверждали отсутствие претензий (прав) на сооружение со стороны третьих лиц.
  • Здание может возводиться (достраиваться) группой людей. Главное требование, чтобы участники постройки заключили между собой соглашение (по принципу ТОВ). Итогом такого договора будет возведение определенного объекта. Как только работы по возведению объекта завершены, он переходит в долевое владение. При этом объем доли для каждого из участников незавершенного строительства должны прописываться в соглашении между сторонами.
  • В случае привлечения для возведения объекта инвестиций со стороны третьих лиц и при «заморозке» проекта у инвестора не возникает никаких прав собственности на объект. Это связано с тем, что застройщик не выполнил свои обязательства, а само сооружение не относится к предмету соглашения об инвестировании.
  • Права лица, финансирующего застройку, могут быть закреплены только тогда, когда недостроенная часть объекта (согласно действующего проекта) может самостоятельно достраиваться. Здесь также обязательно, чтобы незавершенный объект был передан инвесторам официально.
  • Если в роли инвестора выступает только одно лицо, поручающее заказчику выполнить поставленную задачу, то у такого участника возникает право на получение всего сооружения. При этом объект должен передаваться инвестору от подрядной организации или заказчика.
  • Право собственности в отношении незавершенной постройки выдается только после анализа основных параметров, среди которых стоит выделить следующие – особенности возведения объекта, анализ участников, даты начала строительства и выдачи разрешения на выполнения таких работ.
  • В отношении разрешения на строительство ситуации складываются по-разному. Было время, когда органами местного самоуправления право пользования наделом земли и разрешение на строительство выдавались одновременно.

В завершение стоит отметить, что недостроенное сооружение может выступать объектом сделок. Но для этого должны выполняться следующие условия:

  • Строительство объекта велось с учетом действующих законов и при наличии разрешения на строительство.
  • Недостроенное здание выступает в роли предмета договора стройподряда.
  • Права на «недострой» получены с четким следованием норм и законов действующего законодательства. Главное, чтобы упомянутый факт был подтвержден соответствующими бумагами.

Если любое из требований не соблюдается, то сделка с «незавершенкой» будет признана недействительной и переходит к категории незавершенных. Другим словами, сооружение нельзя будет продать, арендовать или подарить. Если соглашение купли-продажи вопреки всему было заключено в письменной форме, то оно также признается недействительным.

Куда нужно обращаться?

В законодательстве прописано, что для учета «незавершенки» в ГКН требуется в МФЦ или кадастровую палату по месту регистрации прийти с техническим планом объекта (должен быть сделан специалистом и записан на диск), передать паспорт и заполнить бланк заявления на регистрацию права собственности. Уполномоченный орган копирует диск, забирает заявление, берет требуемую информацию из паспорта и передает расписку. В ней указывается дата, когда требуется прийти за кадастровым паспортом для объекта ОНС.

Следующий этап — процесс регистрации прав, который проводится в онлайн-режиме на официальной площадке Росреестра. Для выполнения работы требуется выбрать интересующую услугу (в нашем случае это «постановка на учет в ГКН»), внести запрашиваемую информацию в графы, прикрепить технический план в электронном виде (имеется на диске) и направить заявление.

Далее с техническим паспортом и планом, а также личным паспортом требуется прийти в МФЦ или Росреестр. Там на основании Закона  регистрации прав (статьи 122) объект незавершенного строительства регистрируется на имя заявителя.

Чтобы ускорить процедуру регистрации, допускается подача заявления в режиме онлайн — на официальной площадке Росреестра в Интернете. В этом случае придется указать иную услугу — «регистрация прав на недвижимое имущество». Помните о назначении земельного надела. Если он не выделен под возведение объекта ИЖС, придется оформлять разрешение на возведение сооружения.

Как оформить жилой дом в «незавершенку»?

Если вы хотите свой объект незавершенного строительства (жилой дом) оформить должным образом, вам следует наведаться по адресу, где расположен территориальный отдел градостроительства и архитектуры. С собой не забудьте прихватить пакет документов, состоящий из:

  1. Заявления о регистрации либо вводе в эксплуатацию.
  2. Паспорта (другого удостоверяющего личность документа).
  3. Необходимых документов на землю.
  4. Всех необходимых разрешений и согласований на застройку данного участка.
  5. Проекта возведения вашего коттеджа.
  6. Технических условий, касающихся обеспечения объекта инженерными коммуникациями.
  7. Квитанции на оплату госпошлины.
  8. Кадастрового паспорта на ваше строение.

В последнем содержится краткая информация о возводимом доме с графическим планом территории. Подобный документ обязательно должен включать кадастровый паспорт того участка, на котором располагается дом. В случае продажи дома без такого паспорта сделка не будет проведена. Технического паспорта объекта незавершенного строительства в таком случае не требуется, но в качестве приложения к кадастровому паспорту обязан иметься технический план на любой дом, даже недостроенный.

Самовольные постройки – под запретом

Стоит отметить, что зарегистрировать самовольную постройку (как и получить разрешение на ее возведение) не удастся. Здесь не лишним будет вспомнить ГК РФ и статью 222, где приводится точная расшифровка самовольных построек. Так, к этой категории относятся объекты строительства, которые построены:

  • На земельном наделе, не предназначенном для этих целей. Речь идет об объектах, при возведении которых нарушен порядок действующих правовых актов и законодательства.
  • Объект возводился без получения разрешения на строительство.
  • Сооружение возведено с существенными нарушениями действующих в сфере строительства правил.

Если хотя бы один из упомянутых пунктов был нарушен застройщиком, то получить разрешение на возведение (достройку) объекта, а впоследствии и документ, подтверждающий право собственности, не получится. Решение в этом случае, позволяющее добиться результата, – обращение в суд.

Как продать объект незавершенного строительства?

Продажа недвижимости предусматривает наличие права на ОНС. Однако сегодня уже нет необходимости оформления свидетельства о праве. Достаточно просто предоставить выписку из ЕГРП. Продажа выполняется на основе договора купли-продажи, составляемого согласно общим требованиям. Если помимо объекта незавершенного строительства продается и участок земли под ним, допустимо оформлять один договор. Сама сделка регистрируется в Росреестре или МФЦ. При этом собственнику нужно будет заплатить госпошлину, размер которой на сегодняшний день составляет ориентировочно 2000 рублей.

Для оформления сделки при себе нужно иметь паспорта и договор. Чтобы правильно составить заявление, можно воспользоваться помощью регистратора. После этого владелец и покупатель подписываются на расписке, по которой последний может получить выписку из ЕГРП на свое имя.

Уплата налогов

Согласно существующему законодательству Российской Федерации, налог на недвижимость выплачивается в том случае, если рассматривается готовое здание. Объект незавершенного строительства непригоден для использования. Это означает, что для недостроенных сооружений налог не уплачивается. Однако иногда все-таки встречаются случаи, когда такие объекты облагаются налогом. Ярким примером можно назвать сдачу в аренду незавершенного объекта. Подобный способ распоряжения имуществом говорит о том, что оно готово к использованию. Тогда его переводят в категорию основных средств, что автоматически означает уплату налогов.

Объект можно застраховать. Причем это касается не только здания, но и оборудования, находящегося на стройке. Страхование могут осуществлять собственники для защиты от финансовых потерь. Эта операция выполняется на начальном этапе. Главное, чтобы она не была связана с недостаточным финансированием объекта незавершенного строительства.

Разрешение на строительство как ключевое требование при регистрации

Госрегистрация прав на объект незавершенного строительства подразумевает наличие на руках целого перечня бумаг. Последние должны подтверждать полномочия стороны, выступающей в роли заявителя. При этом первое, с чего стоит начать, – подать заявление, приложив к нему пакет следующих документов:

  • Разрешение на строительство (без него ни о какой госрегистрации не может быть речи).
  • Квитанция об оплате госпошлины. Это требование прописано в НК РФ (ст. 333.33).
  • Бумаги, которые подтверждают право на использование земельного надела или право владения участком, где будет осуществляться достройка объекта.
  • Проект на строительство. К этой категории относятся документы, по которым застройщик будет осуществлять работы по возведению объекта – пояснительная записка, чертежи, схемы, план застроечных работ и др.
  • Информация об уровне готовности незавершенного сооружения. Для удобства эти данные приводятся в процентном отношении. Основанием для определения этого процента является реальное состояние строительства, а также документы, утвержденные структурой по учету сооружений недвижимого имущества.
  • Бумаги, которые подтверждают наличие взаимоотношений с подрядчиком или разрыв взаимоотношений.
  • Прочие бумаги, требуемые для госрегистрации.

Что делать, если документы отсутствуют?

Если сильно постараться, возможно оформление «незавершенки» даже при отсутствии нужных бумаг. В этой ситуации следует действовать так, как будто бы строительство коттеджа только начинается. Пошаговый план действий состоит из:

  1. Написания заявления на получение всех необходимых разрешительных документов, без которых вы будете всего лишь самовольным застройщиком.
  2. Оформления заказа на готовый проект дома, аналогичный возведенному, с обязательным его утверждением.
  3. Составления совместно с представителем БТИ технического плана строения.
  4. Заказа в кадастровой палате паспорта объекта.

Со всем собранным пакетом документов следует пройти процедуру регистрации в отделе архитектуры и градостроительства.

В качестве альтернативы возможно написание в органы БТИ заявления об оформлении работниками бюро объекта – вашего недостроенного дома. Это достаточно расходный вариант, но экономит ваше время и нервы.

Если речь идет о недостроенной даче, пакет документов несколько упрощен – можно не предъявлять разрешение на строительство и ограничиться лишь кадастровым планом. В случае возведения коттеджа или жилого загородного дома пакет документов обязан быть в полном составе.

Облегчить оформление всех необходимых бумаг можно в случае заказа или покупки типового проекта жилого коттеджа у проверенной строительной компании.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий