Как оформить обмен частного дома на квартиру?

Что из себя представлял дом

Наш новый дом — это одноэтажное здание из бруса с холодным чердаком и фундаментом на сваях. Участок небольшой — шесть соток с тремя кустами яблони. Кусты вскоре съела наша собака.

Из хозпостроек нам достался только старенький сарай, в котором раньше жили строители. На свободной площади мы за пару месяцев разместили качели, песочницу, батут и собачью будку, а также сделали грядку с клубникой.

С коммуникациями в районе неважно: на момент новоселья из централизованных сетей у нас было только электричество, а во всем квартале не стояло ни одного уличного фонаря. Вода подается в дом насосом из скважины на участке, газа нет, даже интернет пришлось налаживать через 3G-модем

Туалет и ванная в доме обычные, как в городе, хотя к общему коллектору дом не подключен. Труба канализации выходит в септик — это два колодца на 3 м³, которые соединены трубой с полем фильтрации из щебня. Бытовые стоки впитываются в это поле.

У многих домов в районе нет номеров. Формально они есть, но нет табличек на фасадах. Возможно, именно поэтому к нам не ходят почтальоны. Я повесил на забор почтовый ящик и сделал более заметную табличку с номером. Но если мне приходит письмо или посылка с «Алиэкспресса», почтальоны чаще всего звонят мне и просят самостоятельно прийти на почту и все забрать. У нас одно из немногих отделений, где не бывает очередей, поэтому я без проблем захожу туда по пути с работы.

Завещание

Особенность завещательного распоряжения в том, что оно вступает в силу только после смерти собственника. А также оно имеет преимущество перед наследованием по закону.

Шаг 1. Подготовить документы.

От собственника квартиры для составления завещания достаточно предоставить паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру.

Шаг 2. Составить завещание.

Чтобы составить завещание, необходимо обратиться к нотариусу или другому уполномоченному лицу. Например, если лицо находится в стационаре, то заверить «последнюю волю» может главврач.

При получении квартиры по завещанию наследник действует следующим образом:

1. Собирает документы.

Для получения наследства необходимо предоставить:

• паспорт наследника;
• паспорт завещателя;
• оригинал завещания;
• свидетельство о праве собственности на имя наследодателя;
• выписку из ЕГРН.

1. Представляет документы нотариусу.

Чтобы переоформить квартиру на себя, наследнику нужно получить свидетельство о наследстве. Для этого документы, указанные выше, передаются нотариусу для изучения.

1. Оплачивает госпошлину.

После рассмотрения документов наследник получает платежное поручения для оплаты госпошлины. Для детей, супруга(и) и родителей завещателя размер платежа составляет 0.3% от стоимости наследуемого имущества, а для остальных категорий – 0.6%.

1. Получает свидетельство.

Оплатив пошлину, наследник получает свидетельство о праве на наследство – основание для переоформления квартиры.

1. Регистрирует право собственности.

Какие существуют варианты?

В зависимости от желания и возможностей обладателя частного дома в деревне, городе или области, при совершении мены есть несколько путей:

1. Совершить простой обмен, его в народе еще называют «ключ в ключ».
2. Продать свой дом и на полученные деньги приобрести желаемое жилье.
3. Возмездное отчуждение дома и одновременное получение другого жилья.

Прямой обмен

Прямой обмен одного жилья на другое, причем не обязательно новое, без финансовых доплат – это самый простой способ сменить своё жилье на предпочтительное. Из названия понятно, что в этом случае собственники передают друг другу равноценное жилье.

Главным плюсом считается простота совершения сделки:

• минимальное количество документов;
• легкий поиск подходящей для мены недвижимости.

Важно: Помимо простоты мены «ключ в ключ», если договор будет признан недействительным и сделка расторгнута, владельцы просто вернут себе свое жилье, без значительных потерь денежных средств, в отличие от купли-продажи.

К недостаткам-же можно отнести все ту же скоротечность сделки: часто потенциальный владелец, не желающий потратиться на юриста и оценщика, покупает буквально кота в мешке. Например, жилье, которое было оставлено в залог или вовсе погрязло в долгах за коммунальные услуги.

Продажа и последующая покупка другой недвижимости

Продажа своего жилья для покупки нового производится чаще всего. Этот вариант обмена своего жилья на другое может быть выгодным только для тех, кто не торопится осуществить свой план. В запасе должен быть минимум год.

1. Сначала потребуется привести свои документы на дом в порядок: собрать пакет необходимых справок и подготовить их к продаже. Некоторые, потерявшиеся бумаги, нужно восстановить, доказав госслужащим свои права. Это может отнять время.
2. Поиск покупателя может быть осуществлен за месяц, а может растянуться на долгие годы.
3. Получение денежных средств, если покупка была осуществлена в ипотеку или кредит, займет до месяца-двух. Если в расчёте был использован материнский капитал, ждать денег придется около 3 месяцев.
4. Поиск и покупка нового жилья также может затянуться весьма и весьма надолго.

Идеальный вариант в этом случае – воспользоваться услугами агентства по недвижимости. После заключения договора, специалисты возьмут на себя всю работу от оценки и продажи старого жилья до покупки нового. Обычно профессионал справляется с этим менее, чем за 3-6 месяцев.

Возмездное отчуждение и одновременное приобретение другого жилья

Такую сделку можно заключить с застройщиком, вложив в оплату собственное жилье, и, одновременно, получив новую квартиру.

Чтобы провернуть бартер, нужно обратиться к застройщику и попросить оценить жилье и рассказать обо всех условиях обмена, о количестве доплаты и способе отчуждения старого и получения нового имущества. Например, если жилье будет отчуждено под реализацию, застройщик может предложить переехать в новую квартиру только когда продаст дом.

Практически подобный обмен можно произвести с агентством недвижимости, продав им свой дом по сниженной цене, одновременно купив себе у них-же новое жилье. К недостаткам обоих способов отчуждения можно отнести небольшой риск, что сделка затянется на неопределенный срок. Также существует риск нарваться на мошенников. Несмотря на это, такие сделки становятся все популярнее.

Саморазвитие

Однажды я начал подключать уличный фонарь и понял, что не могу нормально соединить провода через клеммник. Вечером того же дня я вспомнил свою старую идею — получить рабочую профессию в учебном комбинате. Через несколько дней я пошел учиться на электромонтера.

Нам рассказывали про электродвигатели, аккумуляторы и законы Кирхгофа для электрической цепи, что было далеко от моих целей. Но в то же время была и практическая информация: маркировка кабеля, расчет номиналов автоматических выключателей, правила заземления.

Параллельно в выходные я работал на стройке, где применял знания на практике: ставил выключатели и розетки, тянул кабели. За два месяца мне заплатили 5 тысяч, поэтому я считаю, что работал почти бесплатно.

Обучение стоило 9 тысяч и было в основном теоретическим. Но я вижу плюс в том, что гарантированно выделял на это время и задавал вопросы преподавателю. Думаю, что сэкономил уже не один десяток тысяч рублей на прокладке кабелей, установке новых электроприборов и прочих работах, которые я теперь выполняю без посторонней помощи в своем доме.

За прошедший год я ни разу не воспользовался услугами строительных бригад и «мастеров на час», чтобы, например, протянуть кабель, спаять водопроводную трубу, почистить и подключить бойлер. В целом я довольно скептически отношусь к подобного рода услугам и предпочитаю заниматься всем сам: даже если ты чего-то не знаешь, то, скорее всего, все равно получится лучше, потому что делаешь для себя.

С таким удостоверением я теперь точно обеспечен работой на пенсии

Особенности процедуры

Этапы процедуры:

1. Получение разрешения от банка. Об этом мы подробно говорили выше.
2. Поиск покупателя и согласование условий сделки.
3. Сделка.

Какие документы собирать и на что обратить внимание?

Равноценная недвижимость

Это самый простой вариант. Для проверки безопасности квартиры необходимо заказать выписки из ЖЭУ, ЕГРН, домоуправления. Их оплачивает заёмщик.

Если все документы в порядке, стороны приступают к заключению договора, одномоментно оформляя договор обмена, передачу нового залога и снятие обременения со старой квартиры.

Подороже и большей площади

Если банк сходу даёт согласие на сделку с доплатой, то последовательность действий идентична обмену на равноценное жильё. Если же кредитор отказывает, граждане пытаются продать ипотечное жильё, одновременно подавая заявление на новую ссуду.

Часто банковское одобрение происходит по упрощенной схеме: для этого важно иметь чистую кредитную историю и добротный новый залог, устраивающий кредитора.

Когда заёмщик получает согласие по обеим заявкам, он оформляет два договора: на продажу старой и покупку новой. При этом процедура оформления залога на новое жилье проводится в первую очередь. Старая квартира всё ещё находится под обременением, которое снимается после заключения нового кредитного договора.

Частный дом

Помимо документов на дом, тождественных документам на квартиру, о которых мы говорили выше, понадобятся специальные бумаги для земельного участка:

• документы, подтверждающие право собственности на него;
• выписку из ЕГРН (до 2017 года её функцию выполнял кадастровый паспорт на землю);
• сведения кадастрового органа о том, что участок не является предметом обременения.

Заключение договора

Договор купли-продажи для обмена ипотечного жилья составляется в простой письменной форме. В нём непременно должны быть прописаны следующие пункты:

• предмет (какая именно жилплощадь);
• цена и порядок расчётов (сразу или по частям);
• перечень лиц, зарегистрированных в квартире.

• Скачать бланк договора купли-продажи ипотечной квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи ипотечной квартиры

При желании стороны вносят в документы срок, когда квартира будет пуста и передана, обязанность продавца оплатить коммунальные услуги вплоть до даты выселения и т.п.

Иногда стороны заключают авансовый договор, если необходимо неопровержимое подтверждение оплаты. Полезно будет указать в договоре, что аванс подлежит возврату покупателю в случае обнаружения обстоятельств, препятствующих сделке. Иначе покупатель рискует лишиться и денег, и нового жилья.

• Скачать бланк авансового договора
• Скачать образец авансового договора

Вместо авансового договора возможно использование предварительного договора, который будет говорить о твёрдых намерениях сторон.

Регистрация сделки

У покупателя к моменту сделки должна быть достаточная для покрытия ипотеки сумма, которая делится на две части. Первая, равная остатку задолженности по кредиту, отправляется на полное досрочное погашение кредита. Вторая кладётся в банковскую ячейку с определёнными условиями доступа. Эти деньги предназначены продавцу нового жилья, они будут переданы после регистрации.

Важно: кредит покупателю придется получать в том же банке, что и кредит продавца. Исключения редки и крайне тяжелы в оформлении.. После заключения сделки необходимо подать весь пакет документов из банка в Росреестр, где покупателя зарегистрируют как нового собственника

Это необходимо для снятия обременения. После завершения этой процедуры покупатель получает жилье и права на него, а продавец — разницу между ценой квартиры и суммой ипотеки, которая была заложена в ячейку

После заключения сделки необходимо подать весь пакет документов из банка в Росреестр, где покупателя зарегистрируют как нового собственника. Это необходимо для снятия обременения. После завершения этой процедуры покупатель получает жилье и права на него, а продавец — разницу между ценой квартиры и суммой ипотеки, которая была заложена в ячейку.

В дальнейшем остаётся только подписать акты приёмки-передачи и отметить новоселье.

Варианты обмена жилого дома на квартиру

Получить желаемое городское жилище в обмен на частное можно следующим образом:

Обмен дома на квартиру с доплатой

Дом как обособленная постройка стоит намного дороже «ячейки» в многоквартирном здании, ведь к нему прилегает земля и различные коммуникации, которые включены в стоимость, не говоря уже о превосходстве в площади жилого пространства.

Потому покупатель дома должен располагать дополнительными средствами, которые покроют эту разницу, но только в случае, если себестоимость дома выше.

Равноценный обмен

Эта ситуация для приобретателя квартирных метров предполагает поиск особенно ценной недвижимости, которая смогла бы сравниться с полномасштабным частным зданием.

Прочие схемы

Подобное соглашение тоже имеет право состояться, разумеется, если вы убедитесь в ее равноценности. Другое решение — отказ от слишком обширного земельного участка, опоясывающего дом.

Теперь перейдем к тому, возможен ли обмен на квартиру и какие способы для реализации вышеизложенных вариантов предлагает закон.

Соглашение мены

Соглашение мены и, соответственно, прямой обмен, с доплатой или без. Данное соглашение обладает рядом плюсов:

1. Затраты на оформление минимальны, так как оплачивать госрегистрацию нужно только один раз.

2. Малый риск. Даже при оспаривании договора и признании его несостоятельности, стороны точно сохранят за собой права на свою недвижимость.

К примеру, если уже после успешного обмена третье лицо заявит права на один из объектов сделки в связи с отношениями, возникшими до заключения соглашения, то пострадавшая сторона может затребовать возврат старого жилища с компенсацией за понесенные неудобства.

Экономия времени. Операция мены, при наличии обеих сторон, готовых к заключению соглашения, произойдет гораздо быстрее, нежели продажа и дальнейшая покупка квартирного жилья.

Современный рынок далеко не изобилует предложениями подобного рода, а потому подходящего кандидата можно искать годами, о чем говорит статистика работы риелторов.

Соглашение купли-продажи

Соглашение купли-продажи, подразумевающее продажу дома и последующее приобретение городского жилища — гораздо более популярная альтернатива договору мены, которая превосходит последний почти по всем параметрам:

• желающих обзавестись коттеджем без дополнительных условий, очевидно, на порядок больше, чем стремящихся обменять на него свою квартиру;
• купля-продажа происходит в кратчайший срок;
• вы вольны реализовывать собственность по рыночной стоимости, вместо того чтобы прогибаться под немногочисленные предложения мены.

При всех своих плюсах схема купли-продажи не так надежна, чем не следует пренебрегать при конечном выборе.

Порядок действий

Размен дома на квартиру с доплатой аналогичен процессу купли-продажи. Произвести размен можно, прибегнув к помощи агентства недвижимости за определённую плату, либо при наличии свободного времени самостоятельно.

• Изначально, чтобы осуществить обмен дома на квартиру, необходимо поместить объявление в средствах массовой информации (газета, интернет, развешивание объявлений и т. п.).
• Далее начинается подбор варианта путём просмотра квартир и показа дома.
• После того как вариант подобран, начинается подготовка к сделке.

Независимо от того, кто руководит процессом (самостоятельно либо через агентство недвижимости), необходимо знать порядок оформления требуемых документов для выхода на регистрацию прав собственности.

В чём заключается подготовка к обмену объектами недвижимости:

1. Оформление соглашения мены самостоятельно либо с помощью юридической консультации, где подготовят документы за определённую плату. Образец можно скачать из справочно-консультационного сайта в интернете. Количество экземпляров определяется по количеству лиц, участвующих в процессе, и дополнительный экземпляр для юстиции. Страницы должны быть пронумерованы, документ прошивается и на обратной стороне скрепляется подписями участников.
2. Оплата государственной пошлины в любом отделении банка для регистрации прав. Реквизиты и сумму необходимо уточнить непосредственно в юстиции либо на сайте государственной службы. Государственная пошлина уплачивается каждым участником сделки, оригинал квитанций предъявляется в момент подачи документов на регистрацию.
3. Уточнение перечня документов, необходимого для оформления обмена, в отделении юстиции либо на официальном сайте.
4. Подача заявки в бюро технической инвентаризации на подготовку справок, которые понадобятся для сделки, и их получение.
5. Определение стоимости объекта недвижимости (дома, квартиры). Так как размен производится с доплатой, то в условиях соглашения должна быть отражена стоимость обоих объектов недвижимости и сумма доплаты. Произвести оценку рыночной стоимости необходимо, прибегнув к помощи специалистов.
6. Запрос в налоговой организации справки об уплате задолженности по налогам на имущество. Эту справку потребуют органы опеки, если есть члены семьи, находящиеся на иждивении. При отсутствии последних справку из налоговой брать не нужно.
7. Получение в отделении паспортного стола выписки из домовой книги о составе проживающих на жилой площади, подлежащей обмену.
8. Запрос в Едином информационно-расчётном центре справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
9. При наличии на иждивении членов семьи необходимо получение согласия от опекунского совета на проведение сделки. При этом если в результате размена жилищные условия не ухудшаются (по справкам из БТИ, полученных ранее), то есть обмен производится на большую либо аналогичную жилую площадь в одном населённом пункте, то проблем в получении согласия от опекунского совета не будет. В противном случае необходимо будет доказать государственным служащим, что жилищные условия иждивенцев остаются прежними. В дальнейшем в опекунский совет необходимо будет предоставить выписку из домовой книги о регистрации подопечных по новому адресу.
10. Получение согласия от супругов на проведение обмена, заверенного нотариально, если объект недвижимости, находящийся в собственности, приобретён во время нахождения в браке.
11. Подписание договора мены всеми участниками сделки в присутствии нотариуса.
12. Регистрация сделки в органах юстиции. Для этого необходимо занять очередь (электронную через сайт либо живую), и сдать документы на регистрацию прав собственности.
13. Заключительным этапом сделки будет получение зарегистрированного договора мены и свидетельств на право собственности.

Зачем разменивать жилье?

Покупка квартиры – весомая инвестиция для большинства украинцев: одни приобретают малогабаритное жилье, другие – вкладывают в новостройки на ранних этапах возведения многоэтажного дома, третьи – арендуют, накапливая необходимое количество средств. Но иногда собственникам приходится прибегать к размену собственной квартиры. Обмен недвижимости может понадобиться в случаях:

• развод с разделом имущества – каждый из супругов желает получить вместо своей доли отдельную квартиру;
• расширение семьи, проживающей на небольшой жилплощади, или наоборот, если семейная пара больше не нуждается в просторном жилье в связи с выездом детей, и желает переехать в компактную квартиру;
• улучшение условий проживания – неудобство или недопонимание между родственниками;
• смена места жительства в связи с неподходящей инфраструктурой – переехать из города в пригород, или поменять загородный дом на городское жилье;
• желание вместо одной большой квартиры иметь две отдельные для сдачи в аренду, или наоборот – обзавестись просторным жильем за счет двух или нескольких квартир поменьше
• при делении наследства – несколько наследников желают обзавестись отдельным объектом вместо доли квартиры или дома;
• при финансовых трудностях – нет возможности содержать большую жилплощадь, поэтому хочется обзавестись жильем поменьше и прочее.

Для размена жилья необходимо пройти процедуру приватизации недвижимости (если она не была проведена ранее) и получить письменное согласие всех собственников на данную процедуру.

При отсутствии единого мнения на счет целесообразности разделения недвижимого имущества вопрос решается в судебном порядке, что отнимает значительное количество ресурсов (времени и денег), а результат не всегда удовлетворителен для всех сторон процесса.

План действий

Если вы хотите не просто заключить соглашение, но и сделать это с максимальной для себя выгодой, то будет разумно взять на вооружение следующий алгоритм:

1. Позаботьтесь о проведении оценки стоимости своего жилья. Для этого лучше всего прибегнуть к помощи специалистов под началом оценочной компании.

Сотрудничество с таковой поможет не продешевить и точнее вычислить цену, которая в то же время не покажется слишком завышенной потенциальным покупателям.

Как правило, стоимость формируют такие факторы, как год постройки, этаж, удаленность от объектов инфраструктуры, состояние жилья и т. д.

Какими законами регламентируется?

Так как мы говорим об бартере частного дома на обособленное помещение в многоквартирном здании, то необходимо обращаться к закону, который регламентирует данную процедуру. К сожалению, нет отдельного акта и статьи , посвященного обмену дома на квартиру, но есть общее нормативно-правовое положение, которое регламентирует данный вопрос.

Статья 567 Гражданского кодекса освещает основные вопросы, связанные с договором мены. Именно в соответствии с данной статей происходит процедура получения заветной жилой площади.

Кроме того, в вопросах бартера часто стороны прибегают к договору купли-продажи. Он освещен в статье 454 Гражданского кодекса.

Как осуществляется продажа и обмен домов на обособленное помещение в многоквартирном здании? В данной статье, давайте рассмотрим самые основные варианты этой процедуры, которые популярны у риелторов. Получив больше информации о способах обмена вы сможете выгодно провести сделку и при желании – защитить свои права.

С доплатой

Если брать два жилых помещения, построенных в одном году, но одно из них квартира, а другое дом, то цены будут существенно разниться.

Частная постройка предполагает собой участок земли, свои коммуникации, собственное пространство.

Что касается квартиры, то здесь собственник несет ответственность только за состояние своей жилья. Уходом за общедомовой территорией занимается управляющая организация или же товарищество собственников.

Именно поэтому дом считается намного сложнее технически устроенным сооружением, потому что требует большего вливания средств. Поэтому, при обмене необходимо осуществлять доплату в счет собственника дома.

Таким образом, отчуждатель частного строения получает и недвижимость в виде обособленного помещения в многоквартирном здании и доплату, но только в случае, если себестоимость постройки будет оценена выше, нежели чем стоимость квартиры.

Равноценный

Равноценный обмен в данной ситуации также возможен. Но как правило, в этом случае, приобретателю дома необходимо искать постройку более ранних годов, а также не самым большим метражом. Безусловно, ремонт внутри дома также будет уступать обособленному помещению в многоквартирном здании.

Если вы обладаете несколькими квартирами, то возможно собственник дома решит обменять свою постройку на две ваших, но только в случае, если сочтет такой размен равноценным.

Рассмотрим оба, ведь вполне возможно, что один из них станет доступным для вас в будущем:

1. Мена. Договор мены предполагает собой размен путем составления соответствующего договора. Данная процедура может осуществлена путем равноценного обмена или с доплатой (читайте о договоре мены с доплатой).
2. Если один из собственников не доверяет договору меня и считает, что он небезопасен, прибегают к сделке путем купли-продажи.

Таким образом, сторона продающая дом должна оформить договор купли-продажи, а сторона отчуждающая обособленное помещение в многоквартирном здании – свой документ о продаже. Таким образом, в сделке появляются два документа договора купли-продажи.

Реконструкция и перепланировка с увеличением площади

Если владелец запланировал увеличение площади, то ему потребуется получить разрешение БТИ. Уполномоченный техник БТИ приходит на осмотр помещения по заявлению заинтересованного лица и проводит экспертизу допустимости заявленной реконструкции.

Главное правило – не допускать несанкционированного переноса несущих стен и перекрытий, предоставляющее опасность для жизни владельца и членов его семьи.

Такая опасность возникает, когда в помещении убирают одну из стен, за счёт чего расширяют метраж комнаты.

Компромиссом станет допустимость замены стены сочленённой опорой вертикальными столбами, которые могут оформляться в виде оригинальных или стандартных вариантов дизайнерских решений.

Такой компромисс следует внести в заявление изначально, что повысит шанс на получение разрешения и сведёт риски к минимуму. Так же следует обосновать все подобные виды работ.

К таковым относят дополнительные пристройки в виде веранд, помещений под хозяйственные нужды. Иногда владельцы пристраивают помещения, в которых занимаются предпринимательской деятельностью. Такие пристройки значительно меняют вид жилого дома, а также – его инвентарную стоимость.

В отношении к частному жилому фонду законодательство не сформировало специфического регламента по введению в эксплуатацию пристроек, что допускает их признания самовольными постройками (см. Признание права собственности на самовольную постройку). Этот вопрос неоднократно рассматривался в правительственных положениях, в отношении него, в том числе, имеются вердикты Верховного Суда РФ.

В данной ситуации налицо конфликт законодательства, защищающего права собственника и правила, регламентирующие соблюдение градостроительных, санитарных нормативов и норм эксплуатации здания.

Иногда доминирует мнение о том, что пристроенные части здания не являются самим зданием, которое определено собственностью гражданина. А так же здание с пристройками, изменившее вместимость и метражность – это иной объект, имеющий отличительные признаки в сравнении с тем, который оформлен как собственность владельца.