Оформление договора аренды земельного участка с администрацией или как арендовать землю у государства

Аренда земли без торгов

Без проведения торгов арендовать земельный участок возможно в следующих случаях:

Пошаговая инструкция взять землю долгосрочную аренду

• Найти подходящий участок лично (например, на сайте Росреестра, открыв публичную кадастровую карту –  или обратившись в местную администрацию.
• Заказать кадастровый паспорт на земельный участок (если он уже сформирован и поставлен на кадастровый учет).
• Обратиться к кадастровому инженеру для изготовления схемы расположения земельного участка (участок должен быть образовать).
• Написать заявление с просьбой предварительно согласовать предоставление земельного участка. В соответствии со ст.26 ФЗ-171 от 23.06.2015г с 1 июня 2015 г. это можно сделать:
• лично;
• отправить на почте письмо с уведомлением;
• в электронном виде через Интернет.

Для рассмотрения и утверждения (или отказа) схемы предусмотрено 30 календарных дней. Если в этот период других желающих не нашлось (не зарегистрированы их заявления), в таком случае уполномоченный орган утверждает ее и передает заявителю. Если обращается с заявлением собственник капитального строения (например, жилого дома), находящегося на земельном участке, указанном в схеме, то надо приложить свидетельство на право владения этим строением. Возможна такая ситуация: разные заявители параллельно друг другу предоставили схемы расположения земельного участка, в которых координаты границ участков могут совпадать, фрагментарно или на 100%. В таком случае тем, кто написал заявление последним, придется ждать, пока будут рассмотрены ранее поданные схемы.

1. Заказать межевой план (это делает кадастровый инженер за плату), чтобы провести кадастровый учет участка;
2. Еще раз обратиться в местный уполномоченный на распоряжение землей орган с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка.
3. Получить распоряжение о предоставлении земельного участка на праве аренды.
4. Подписать договор и зарегистрировать его.

Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной

Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки. Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто. Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.

Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

1. По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
2. Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.

Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость.

В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так:

Удачной станет покупка или нет, зависит от многих обстоятельств. Если приглянувшаяся недвижимая постройка по своим показателям и возможностям эксплуатации перевесит недостатки статуса земли под ней, то это можно считать выгодной сделкой.

Условия

Существует два основных условия получения земли под ИЖС в аренду:

Также, законом определены условия получения земельных участков под ИЖС без торгов:

1. Для освоения территории по государственным программам. Пример таких земель: участки на Дальнем Востоке, которые с 1 июня 2016 года выдаются всем желающим. Эти права граждан зафиксированы в п.2 статьи №39.3 ЗК РФ.
2. Для реализации согласованного проекта развития территории: статья №39.5 ЗК РФ.
3. Для легализации религиозных зданий и сооружений: статья №39.5 ЗК РФ.
4. Для размещения социально-значимых объектов или реализации крупномасштабных инвестиционных проектов: статья № 39.6 ЗК РФ.

Как получить землю в аренду на 49 лет

Получит землю в аренду на 49 лет можно посредством написания письменного заявления в местную администрацию и предъявления необходимого перечня документов. В большинстве случаев, участки предоставляются по результатам проведения торгов. Однако, получить землю можно и без них, при условии договоренности с администрацией.

Узнать о выставлении земли на торги, потенциальный арендатор может на сайте администрации населенного пункта или из объявлений, размещаемых в местном печатном издании. В нем указывается дата проведения торгов и общая информация об объекте. Подать заявку на участие в аукционе, заинтересованное лицо должно не позднее пяти дней до его начала. Для этого ему понадобится оплатить небольшой задаток.

По результатам торгов, участок получит тот, кто предоставит самую высокую сумму арендной платы. Если в торгах принимает участие только одно лицо, оно автоматически считается победителем, т.е. именно с ним местные власти должны заключить договор аренды.

Если земля, которую можно было бы взять в аренду, не выставлена на торги, заинтересованное лицо вправе посетить местную администрацию и написать заявление на предоставление участка в аренду. При возможности, в дальнейшем земля будет выставлена на торги, либо заключен договор во внеконкурсном порядке.

Перечень участков, которые могли бы быть переданы в аренду, должен быть представлен на сайте местной администрации. Ознакомиться с ним также можно запросив предоставление реестра в печатном виде. Выбрав подходящую по местоположению и площади землю, потенциальный арендатор вправе подать заявку на ее аренду.

Как оформить аренду земли на 49 лет

Оформление земли в долгосрочную аренду осуществляется на основе подписания одноименного договора. Расходы за него и последующее оформление в государственных органах, несет арендатор.

Договор должен быть заверен нотариально. Как правило, вся процедура оформления происходит с участием юриста из штата местной администрации. После подписания договора, арендатору потребуется посетить отделение Росреестра или МФЦ.

В соответствии с действующими законами, любой договор аренды, сроком более 12 месяцев, должен быть зарегистрирован в Росреестре. Арендатору придется посетить данную организацию, предоставив оригинал заключенного соглашения, а также всю документацию на участок.

Какие документы необходимы для оформления долгосрочной аренды земли

Перед оформлением договора долгосрочной аренды, арендатору необходимо собрать следующий список документов:

• Письменное заявление от своего имени. Возможно написание от имени доверенного лица, при условии предоставления доверенности;
• Паспорт гражданина РФ;
• Документацию на участок (кадастровый паспорт, план межевания). При отсутствии какого-либо документа, подготовить его придется арендатору за свой счет;
• Справку из ЕГРЮЛ (необходима для предоставления юридическим лицом);
• Документацию, подтверждающую согласование вопроса об аренде участка с местной администрацией;
• Документацию на здание, расположенное на участке (если таковое имеется);
• Документацию, подтверждающую наличие или отсутствие на участке коммуникационных сетей;
• Справку, подтверждающую отсутствие обременения на землю;
• Квитанцию об уплате госпошлины

Напомним, что все расходы, связанные с оформлением долгосрочной аренды государственной земли, берет на себя арендатор.

Какие нужно соблюсти условия?

Условия предоставления местными сельскими администрациями земельных территорий в аренду зависят от некоторых особенностей, включающих в себя наличие свободных земель, их состояние, а также возможность для определенного целевого использования.

Согласно целевому предназначению с/х земли разделяются на две категории:

1. Взятые в аренду с/х территории, с расположением земли в населенном пункте можно использовать для жилого и хозяйственного строительства, выращивания сельскохозяйственных культур и животноводства.
2. Взятые в аренду с/х территории, расположенные в полевых зонах за границами населенного пункта используются только для выращивания гражданами сельскохозяйственной продукции.

Прежде чем арендовать землю в селе, нужно определиться с видом аренды. Существует три варианта получения с/х земель:

1. Бесплатная аренда. Такое законодательное право предоставляется гражданам, которые имеют востребованные в сельской местности профессии, а также желают сменить свою городскую прописку.
2. Аукцион. Этот вариант местные администрации предлагают при нецелевом использовании земли.
3. Без торгов. Такой вариант аренды земли доступен большинству граждан России, он подразумевает под собой:

• Предоставление в аренду земельных сельскохозяйственных территорий под ведение фермерского хозяйства или организации поселения.
• Предоставление надела земли под строительство дома. Договор преимущественно заключают с предусмотренной в соглашении статьей регулирующей право выкупа земельного участка.
• Предоставление под социальное строительство. Предоставляется в тех случаях, когда участок арендуется под постройку школ и детских садов.

Гражданин, предложивший за земельный надел большую арендную плату, становится собственником и имеет право на арендованной земле сельскохозяйственного значения заниматься индивидуальным частным строительством.

Арендная плата с граждан, относящихся к категории востребованных в сельской местности профессий в течение всего срока действия соглашения изыматься не будет.

Самым распространенным вариантом является аренда участка под строительство дома. Согласно определенным условиям, соглашение можно составить только на период строительства, после чего арендатор вступает в права собственности или договор продлевается.

Внимание! Договор об аренде территорий принадлежащих муниципалитету предполагает возможность последующего выкупа земли.

Субъект земельных отношений таким способом оформляет на себя своеобразную рассрочку. Определенные условия соглашения предусматривают, что деньги, которые будут выплачиваться за аренду земельного надела, учитываются в сумму, предназначенную для выкупа всего участка.

Региональная регистрация субъекта и время проживания граждан в районе предоставления участка, является одним из важных условий для получения разрешения на предоставление земли в аренду.

Согласно законодательству, чтобы получить право на аренду земли человеку необходимо прожить в регионе запрашиваемого земельного надела не меньше 5 лет.

Еще одним важным, оказывающим влияние на решение о предоставлении с/х земли в аренду, обязательным условием является отсутствие в собственности субъекта других участков, а при выделении надела на строительство жилого дома – отсутствие собственного жилья.

Обязательным условием для определенной категории граждан, которые взяли землю в аренду, является строительство на участке в течение пяти лет жилого дома.

Условия предоставления надела земли в аренду местными сельскими администрациями учитывают категории получаемых землю граждан, их род занятий, финансовые возможности, специальность, а также льготное обеспечение.

Хотите оформить аренду на землю сельскохозяйственного назначения?

Не знаете нюансов заключения договора с администрацией?

Ответы и инструкции есть здесь!

Механизм получения участка в арендное пользование

Перед тем, как взять землю в аренду у администрации, следует произвести предварительный расчет доходов и расходов, связанных с этой деятельностью, насколько она рентабельна. Механизм возможности её получения может быть следующим:

• обращение для оказания консультационных услуг в администрацию города, отдел или комитет, в чьем ведении находится решение вопросов передачи в аренду земельных участков;
• специалист должен предоставить перечень информационных документов, обязательных для сбора с целью рассмотрения вопроса;
• взять землю в аренду у государства невозможно без сбора документов, подтверждающих намерение гражданина или организации;
• вместе с пакетом документов сдаче в государственный орган подлежит заявление с просьбой передать в аренду земельный участок (в нем требуется детально указать – какие цели преследует человек, какой участок ему необходим по территориальному признаку и масштабу). Если заявитель уже определился с участком и знает, где он находится, необходимо указать адрес;
• следующим шагом в данном механизме станет рассмотрение администрации документов, предоставленных гражданином или предприятием. Если человек указал в заявлении конкретный участок, то проверяется (не находится ли он в чьей-то собственности). В случае отсутствия земли администрация произведет поиск вариантов, которые можно предложить для аренды;
• перед тем, как оформить землю в аренду у администрации, данный орган может предложить несколько вариантов развития событий. В первом случае предлагается участие в аукционе тех земель, имеющих кадастровый номер. Во втором варианте предусматривается согласование арендного договора, но это происходит только после полной проверки всех документов и наличии земельного участка. Он должен быть свободен для использования и удовлетворять требованиям заявителя;
• взять землю в аренду у администрации можно несколькими способами. Если по рассмотрению заявления арендовать землю разрешено, то гражданину выдают акты, где указан адрес объекта, его границы, зафиксированы росписи органов, контролирующих сделки;
• данные документы необходимо направить в кадастровую палату или земельный комитет, где следует оплатить пошлины и первичные расходы;
• после этого, выдаче подлежит план кадастра, его вместе со всеми оригиналами направляют в администрацию. В результате этих действий выдают правоустанавливающий документ, регламентирующий право на пользование землей за арендную плату.

Отрицательный результат рассмотрения представленного пакета документов предполагается только в нескольких случаях:

• земля уже не находится в обороте (изъята);
• участок находится в числе резервных для города или района.

Как перевести арендуемую землю в собственность. Что необходимо для переоформления

Для того чтобы оформить земельный участок как частную собственность, нужно чтобы выполнилось условие:

• на участке для строительства жилого дома или фермерского хозяйства есть дом, оформленный на арендатора;
• если арендатором является садовод или пчеловод, нужно, чтобы на участке были в собственности баня, или гараж, или сарай и т.д.;
• если арендатор является членом кооператива или товарищества (например, огороднического), то до 2020 года он имеет право оформить землю в собственность по упрощённной системе.

Арендатор владеет арендованным участком и использует его, но не является собственником, хозяином

Если выполнено хотя бы одно условие, можно оформлять участок. Нужно сделать следующее:

• если у участка не определены границы, то нужно пригласить специалиста по межеванию (если это государственная кадастровая служба, то нужно дождаться очереди, иногда до полгода, поэтому можно пригласить частника — до 10000 рублей);
• выданный инженером акт о межевании и межевое дело нужно отнести в кадастровую палату, чтобы поставить участок на учёт;
• с кадастровым паспортом участка нужно получить постановление главы администрации об отчуждении муниципального участка;
• с договором о получении участка нужно обратиться в орган Росреестра для регистрации права собственности.

Для постановки участка на учёт нужно предоставить:

• паспорт гражданина РФ или доверенность, если заниматься оформлением будет представитель;
• межевой план (будет в деле, которое выдаст инженер);
• квитанция об уплате госпошлины.

А также нужно будет на месте заполнить заявление и оставить все документы на проверку. После недолгой процедуры проверки на руки выдадут расписку о приёме документов, там будет указана дата, когда нужно прийти за готовым кадастровым паспортом. Для обращения за постановлением нужно подготовить следующие документы:

• заявление о передаче в собственность участка;
• выписка из кадастрового паспорта и кадастровый план (и их ксерокопии);
• копия квитанции об оплате госпошлины.

После получения постановления нужно подписать договор о передаче или купле-продаже участка. Если это договор купли-продажи, то нужно внести плату за участок и только потом подписать договор. Для регистрации права собственности понадобятся документы:

• заявление, в котором указаны: название органа Росреестра, информация о заявителе, данные об участке, реквизиты акта отчуждения муниципальной собственности (ждать придётся неделю);
• постановление администрации;
• квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права;
• кадастровые документы.

Как произвести выкуп арендного участка

Те, у кого на участке возведён жилой дом, имеют право на льготный выкуп участка

Порядок действий при наличии жилого дома на участке следующий:

• нужно получить кадастровый паспорт на дом, вызвав комиссию из кадастрового органа;
• оформить дом в собственность (чтобы возникло право на льготный выкуп);
• написать заявление в администрацию (с просьбой о выкупе участка земли под вашей собственностью);
• подписать договор купли-продажи;
• оплатить взнос за выкуп (сроки его укажут в договоре).

Но есть некоторые категории участков, которые не подлежат оформлению через регистрацию права собственности:

• участки для государственных или муниципальных проектов, которые были зарезервированы государством;
• находящиеся в зоне отчуждения железнодорожного, автотранспорта, речных, морских портов и аэропортов;
• полигоны, заражённые опасными для здоровья человека веществами;
• улицы, парки, городские сады, заповедные зоны;
• охранные зоны водозаборов (подземные и поверхностные источники воды) и очистных сооружений;
• участки лесного и водного фонда, природные заповедники;
• участки Министерства Обороны.

Аренда земельного участка через аукцион

В случаях, на которые не распространяются нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также, если претендентов несколько, проводятся торги, на которых продается право аренды на определенный участок земли. Процесс этот занимает несколько месяцев.

Для участия в торгах заявители должны предоставить:

• заявление на участие;
• копию паспорта (для физ.лиц);
• ЕГРЮЛ, ЕГРИП (для организаций);
• чек об оплате задатка.

Победителем аукциона считается тот, кто предложил большую цену за участок, или его единственный участник.

Если земельный участок не соответствует требованиям ст.39.11 ЗК РФ, то он не может быть лотом торгов.

Размер арендной платы при аренде земельного участка на 49 лет

Процедура расчета величины ежегодных арендных платежей определяется органами власти разных уровней в зависимости от того, в чьем ведении находится земля.

Существует несколько способов для ее расчета (ФЗ-582 от 16.07.2009г.):

• по кадастровой цене земельного участка;
• по итогам торгов;
• по ставкам арендной платы;
• по рыночной цене участка.

Если земля предоставляется в долгосрочное пользование без аукциона, то арендные платежи определяются в следующих процентных отношениях к кадастровой стоимости участка:

В случае нескольких лиц на стороне арендатора размер платежей пропорционален их долям в праве на арендованный участок.

Арендная плата может пересчитываться не более 1 раза в год.

Если участок получен на аукционе, то в соответствии с пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ величина арендной платы определяется по итогам этого аукциона. Более подробно узнать о налогах на землю.

Аренда участков на 49 лет из земель сельскохозяйственного назначения

Сельскохозяйственные земли можно арендовать на период от 3 до 49 лет (кроме участков для производства сена и пастьбы скота – для них срок ограничен 3 годами).

Получение землевладения сельхоз значения не отличается от процедуры получения земли из других категорий. Без торгов такой участок может получить КФХ и юридические организации, занимающиеся сельскохозяйственным производством, написав соответствующее заявление в орган местного самоуправления. При этом на интересующий земельный участок должно быть зарегистрировано право муниципальной собственности. Если есть еще желающих арендовать этот участок, то проводится аукцион. Законом не ограничена суммарная площадь земельных участков у одного арендатора.

Если аренда заканчивается, то арендатор имеет право заключить договор еще на один срок без проведения аукциона. Арендная плата в этом случае составляет 0,3 % от кадастровой цены этого участка.

Как правильно составить арендный договор с администрацией?

Справка! Отличительной чертой аренды муниципальных земель является то, что арендодателем выступает государство. Арендный договор составляется в письменном виде в трех экземплярах.

Его подписывают арендатор и арендодатель или уполномоченные ими лица. Типовой договор аренды земельного участка у администрации содержит следующие обязательные пункты:

Шапка. Составляемая бумага имеет соответствующее название: Договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. После заголовка вносится дата и место составления.
Наименование сторон, заключающих арендное соглашение: арендодатель – название органа местной власти и лицо уполномоченное ее представлять и арендатор – если это физическое лицо, то указывается ФИО, если юридическое – указывается наименование организации и ФИО ее представителя.
Информацию о предмете сделки, участке земли. Она содержится в первом разделе, где требуется указать кадастровый номер, адрес расположения, площадь, категорию и целевое использование земельной территории.В этот же раздел заносятся данные о правоустанавливающем свидетельстве на землю, его номер и дата выдачи.

Срок передачи земли в аренду является следующим пунктом. Следует учесть, что земля не может передаваться в аренду на период более 49 лет.Также, согласно Земельному кодексу, в зависимости от целевого использования территории определяется срок ее аренды (статья 39.8 пункт 8 ЗК).

Арендная плата – существенное условие сделки. Размер рассчитывается в соответствии со статьей 39.7 ЗК. Кроме величины платы за землю в этом разделе указывается периодичность ее внесения и форма оплаты.Обычно к основному документу прилагается расчетный экземпляр со всеми составляющими, которые определяют величину платежей.

Права и обязанности каждого из участников также вносятся в документ

Главной обязанностью арендатора является использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а также он должен своевременно вносить плату за землю.
Важно! Арендодатель имеет право при невнесении платежа более двух месяцев расторгнуть сделку, предварительно уведомив арендатора об этом.

Ответственность сторон включает в себя штрафные санкции за нарушение условий заключаемой сделки со стороны арендатора.
Возможность досрочного расторжения аренды является важным пунктом, и обязательно прописывается наряду с возможными причинами для внесения в документ изменений. Так может быть изменен размер арендной платы, но не чаще раза в год.
Реквизиты участников всегда вносятся в договор заключительным пунктом

В конце проставляются подписи представителей арендодателя и арендатора и указывается дата заключения сделки.

• Скачать бланк договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
• Скачать образец договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Если вы решились взять в аренду муниципальную землю, то вам нужно знать о том, как написать заявление в администрацию, а также каковы особенности для земель сельского поселения, участков под ИЖС и для аренды надела с последующим выкупом.