Инвестиции в недвижимость. считаем разные варианты, разбираем плюсы, минусы и риски

Кому подойдет такая покупка

Если вы ищете квартиру в обжитом районе и вас не пугает покупка вторички и перспектива капитального ремонта, аукционы «Моссоцгарантии» — отличный вариант.

Несмотря на недружелюбный интерфейс, процедура покупки проста, а цены на жилье привлекательные. Все лоты публикуются на сайте только после серьезной юридической проверки — вам не придется платить риелтору ни за нее, ни за поиск вариантов.

Но если вы слишком азартны или хотите узнать точную цену квартиры, возможно, такая покупка не для вас. Стоимость лотов меняется непредсказуемо: иногда в ходе торгов она поднимается на пятьсот тысяч или даже миллион. В практике «Моссоцгарантии» бывали случаи, когда люди выигрывали торги, бездумно повышая ставку, а потом отказывались от покупки: потерять задаток было дешевле, чем выкупить квартиру по аукционной стоимости.

Есть еще один неоднозначный момент — кого-то он отпугнет, а для другого окажется дополнительным плюсом. Часть аукционных квартир находится в домах, которые попали под программу реновации. Если вы не планируете улучшать жилищные условия за счет государства, перед покупкой убедитесь, что вашего лота нет в списке домов на снос.

Недостатки

Минусов рассматриваемого варианта покупки жилья намного больше. Поэтому, прежде, чем купить жилплощадь на аукционе, следует учесть вероятность возникновения проблемных ситуаций. К недостаткам аукционного приобретения квартиры относятся нижеприведенные случаи.

Судебные разбирательства предыдущего владельца

Покупка квартиры в залоге у банка может повлечь столкновение с судебными тяжбами предыдущего собственника. Фактически покупатель приобрел свободное жилье, но прошлый владелец может не соглашаться со своими потерями и желает возвратить свою жилплощадь назад с помощью подачи заявления в суд и обжалования аукционной продажи. Решение суда предугадать невозможно – оно зависит от обстоятельств каждого конкретного случая.

Задолженность за ЖКХ

Немаловажным недостатком покупки жилья с аукциона является возможность получения вместе с квартирой большого долга за коммунальные услуги. К примеры, бывшие собственники не оплачивали ЖКХ, а обслуживающие организации отключили электроэнергию, газ, отопление и пр. Чтобы старые долги были списаны, новому собственнику потребуется немало времени, чтобы разобраться с управляющими компаниями или обратиться в суд.

Прописанные жильцы

Очень часто встречаются ситуации, когда в приобретенной квартире имеются зарегистрированные лица. В этом случае действовать можно только через суд. Но если среди прописанных жильцов есть несовершеннолетние, то выписать их невозможно.

Покупка муниципального помещения

Приобретение жилья у муниципалитета также рискованно. В данном случае может присутствовать лицо, которое отказалось приватизировать помещение. К примеру, жилплощадь была приватизирована своевременно. Но один из зарегистрированных жильцов в силу определенных причин не пожелал принять право приватизации. То есть, он не вправе проводить сделки с квартирой, но может проживать в ней и пользоваться. Это право остается неизменными даже при переходе права собственности.

Скрытое обременение

Еще одним риском покупки квартиры с торгов является возможность обнаружения скрытого обременения, когда жилплощадь приобретается у предприятия-банкрота. К примеру, организация предоставляла своим сотрудникам жилье по соглашению соцнайма, но после банкротства предприятие полностью ликвидируется, а его имущество выставляется на аукцион. В данном случае необходимо иметь ввиду, что те жильцы, которые поставлены в очередь на улучшение жилищных условий или получившие служебную жилплощадь до того, как был введен Жилищный кодекс РФ, не могут быть выселены без предоставления им иного помещения.

Состояние помещения

Обычно провести осмотр объекта недвижимости перед аукционом невозможно, то есть потенциальные покупатели не могут оценить его состояние перед покупкой. Впоследствии может быть обнаружено, что в квартире нет дверей, сантехники, плиты, имеется плесень и прочие недостатки.

Таким образом, рассмотрены потенциальные риски покупателя при покупке квартиры у банка, муниципалитета или коммерческой организации. Данный вариант приобретения жилья может повлечь множество последствий, о возможности появления которых следует задуматься заблаговременно.

Приобретение недвижимости у заемщика

Возможен вариант покупки квартиры с обременением напрямую у хозяина, но с непременным согласием кредитной организации. Это предполагает оплату заемщику всей стоимости жилья либо суммы, требуемой для погашения долга банку. После закрытия кредитного остатка, с недвижимости снимают обременение, и совершается обычная сделка купли/продажи. Но внесение аванса до вывода жилья из залога чревато отказом настоящего собственника от дальнейшей продажи. Доказать передачу денег будет сложно, если не заключался предварительный договор, фиксирующий полностью суть сделки.

Может быть выкуплена квартира непосредственно и долг за нее. То есть, происходит покупка недвижимости вместе с обременением («переуступка долга»). Суть ее заключается в передаче заемщиком своих кредитных обязательств и права собственности на жилье за определенное вознаграждение.

Как зачислить задаток

После регистрации нужно перечислить на счет торговой платформы задаток. Как правило, его размер составляет 5% от стоимости жилья — в нашем случае получилось 211 тысяч рублей.

Сумма задатка заранее указана для каждой квартиры задолго до начала аукциона

Если вы выиграете торги, после завершения аукциона задаток перечислят «Моссоцгарантии»; если нет — деньги вернутся к вам. Есть только один случай, в котором этого не произойдет: во время торгов вы перебили ставки других участников, а затем отказались платить. Тогда деньги все равно уйдут «Моссоцгарантии». Это условие ввели, чтобы защититься от недобросовестных покупателей.

С оплатой задатка лучше не затягивать: мы отправили деньги в последний момент, и они застряли на полпути между банками. Если с вами произошло то же самое, отправьте скан платежки в службу поддержки по адресу property@sberbank-ast.ru.

Стоимость

Аукционный тип продаж означает, что предлагаемые цены существенно ниже рыночных, но продавец не может предоставить такую гарантию. Новым собственником будет тот покупатель, предложение которого будет более выгодным, то есть с наибольшей стоимостью.

Наиболее выгодные лоты со стоимостью намного ниже рыночной продаются на аукционных продажах закрытого типа, куда допускается только ограниченный круг участников. На публичный аукцион, как правило, выставляется неликвидное жилье, т.е. проблемные помещения вторичного рынка. Поэтому такой вариант приобретения жилплощади не очень востребован обычными гражданами. На сегодня предложение недвижимого имущества намного выше потребительского спроса, то есть покупатели могут выбрать среди огромного множества квартир наиболее подходящую по всем параметрам (площади, месторасположению, цене и пр.). А с торгов недвижимость в основном приобретается инвесторами, которые затем перепродают ее с выгодой для себя.

Риски покупателя при покупке залоговой квартиры весьма существенны

Особое внимание следует уделить чистоте сделки с юридической стороны. Если жилье выставлено на торги, это не значит, что оно прошло проверку документации

С юридической точки зрения способ покупки жилья не имеет значения. Поэтому лучше обратиться за помощью к квалифицированному специалисту, который проконсультирует по всем необходимым вопросам и проведет сделку.

Недостатки покупки квартир на аукционе

Недостатков покупки квартир гораздо больше. И знать о них следует сразу, до того, как грянет гром.  Некоторые из них очевидные, некоторые понятны только опытным покупателям.

Невозможность купить недвижимость по ипотеке или в рассрочку

Участие в торгах подразумевает, что деньги по выигранному лоту нужно вносить на счет немедленно. Максимум дается срок до 5 рабочих дней. При этом ни один банк не будет рассматривать этот объект в качестве ипотечного залога. Если опоздать с внесением окончательного расчета, сделка аннулируется, а начальный залог, который был сделан перед стартом торгов, неудавшемуся покупателю не возвращается. Поэтому сумму надо иметь сразу, в наличии и под рукой.

Иногда цены в ходе торгов зашкаливают

Цена — самая тонкая материя. Можно легко повестись на хорошее предложение, но в итоге оказаться перед фактом, что в аукционе участвуют сразу несколько сторон и в погоне за удачной квартирой они все больше повышают ставки. Не всегда эти стороны профессиональные игроки и трезво оценивают свои возможности. Поэтому не исключена ситуация, когда покупатель оказывается один-на-один с объектом недвижимости, который обошелся ему в такую сумму, которую он не стоит.

Квартиры продаются вопреки воли владельца. И съезжать они будут с проблемами

Владельцы, чьи объекты продаются на аукционах, обычно профессиональные должники. Часто они вовсе не горят желанием оставить недвижимость новому хозяину и поэтому этот процесс будут откровенно затягивать. Причем иногда просто внаглую, иногда находя благовидные предлоги. Например, рождение ребенка, болезнь и т.п., таким образом лишая нового владельца возможности воспользоваться своим правом. Следует иметь в виду, что с помощью полиции выгнать задержавшихся тоже не получится. Она просто не будет с этим связываться. Поэтому процесс выселения может затянуться на долго.

В 99% случаев квартире требуется капитальный ремонт

Хотя бывают исключения, как правило, новый владелец получает «убитую» недвижимость. Причем редко, когда ее состояние удается оценить до начала торгов. Поэтому еще до старта аукциона следует определиться с возможностью дополнительно к внесенной стоимости еще потратиться на то, чтобы восстановить то, что должно быть внутри.

Очень высокий риск оспаривания результатов аукциона

Как уже сообщалось выше, те, чью квартиру продают, обычно являются профессиональными должниками. И как профессионалы, они сделают все, чтобы вернуть себе потерянное. Недвижимость — довольно дорогой объект, поэтому можно быть уверенными, что если существует хоть минимальная возможность оспорить результаты аукциона, этой возможностью новый хозяин непременно воспользуется. Кроме того, что такие тяжбы могут сильно попортить кровь новому владельцу, они могут привести к полной отмене результатов сделки с соответствующими финансовыми потерями. Поэтому надо ли это — решать участнику.

Как избежать проблем?

1. Самостоятельно проверять документы на квартиру. Сначала запросить их у организатора торгов, если он не предоставит – проверять недвижимость с помощью онлайн-сервисов.

   Обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, там дадут информацию о переходе прав и запретах на перерегистрацию. С помощью сервиса «Электронное правосудие» узнать, притязают ли на имущество какие-то другие люди.

2. Стараться приобретать имущество не у физических, а у юридических лиц, а еще лучше – у государства. У такой недвижимости будет намного меньше проблем с документами. Кроме того, такое жилье чаще бывает в хорошем состоянии.
3. Хороший способ избежать проблем – покупать недвижимость у банков. Их залоговые квартиры не имеют проблем с документами, ведь предыдущие владельцы перед оформлением ипотеки проверялись банковскими службами.
4. Сходить и посмотреть на недвижимость. Походить по району, где расположен дом или квартира, пообщаться с соседями, оценить инфраструктуру, заглянуть в местное жилищное управление. Для начала можно побродить по Гугл— и Яндекс-картам, даже такая виртуальная прогулка поможет сделать первоначальные выводы о ликвидности недвижимости.
5. Участвовать в торгах с помощью проверенных агентов. Они работают за определенный, не очень большой процент с покупки, у них большой опыт работы на разных электронных площадках и знание юридических тонкостей. Агенты быстро вычисляют, есть ли в данных торгах ценовой сговор, насколько адекватна указанная цена и когда лучше подавать ценовые заявки.

Процесс покупки квартиры у государства

Сам процесс покупки на аукционе зависит не столько от продавца (им может быть государство, банк или частное лицо), сколько от регламента самого аукциона. Но некоторые особенности все же есть.

Общий порядок действий будет таким:

1. изучить предлагаемые к продаже лоты (можно на сайте организатора торгов, можно на самой площадке);
2. выбрав интересные варианты, записаться на просмотр;
3. зарегистрироваться на торговой площадке (для этого нужна ЭЦП);
4. определившись с квартирой, перечислить торговой площадке задаток в нужном размере;
5. подать заявку на покупку квартиры;
6. в день аукциона нужно будет принять участие в торгах (если есть другие участники).

   Если заявка единственная – она выигрывает аукцион автоматически и по начальной цене.

7. после выигрыша – получить протокол аукциона и заключить договор купли-продажи.

Примерно такой вариант будет актуальным почти для всех регионов. Например, если речь идет о покупке квартиры у «Моссоцгарантии», то перечень лотов можно посмотреть на сайте ведомства, там же по каждому объекту есть разная информация, а также фотографии.

Покупать квартиру вслепую – плохая идея, поэтому любой лот можно посмотреть вживую. Для этого достаточно записаться на просмотр, в случае с Москвой заявку нужно отправить на специальный электронный почтовый ящик. В других городах порядок будет аналогичным – сотрудники организатора аукциона свяжутся с потенциальными покупателями и назначат дату и время просмотра квартиры.

Большая часть аукционов в России сейчас проводится в электронном виде, и продажа квартир «Моссоцгарантии» не исключение, продажа осуществляется через портал закупок «Сбербанк-АСТ». В других городах могут продавать лоты через другие площадки, но в целом их не так много.

Главное в аукционе – денежный вопрос. Суть аукциона в том, что начальная цена определяется по экспертным оценкам, после чего участники делают ставки. Побеждает тот, чья ставка окажется наибольшей. Поэтому ориентироваться на стартовую цену не стоит, ведь она может вырасти.

Но еще до начала аукциона, для участия в торгах нужно заранее внести задаток. Его сумма обычно – 5-10% от стартовой цены лота. В случае с квартирой это будет сумма в среднем от 150 до 300 тысяч рублей. Задаток возвращается всем, чьи ставки не выиграли. Уплаченный задаток победителя учитывается в общей стоимости лота, а если он откажется выкупать квартиру – задаток ему не вернут.

Среди затрат еще нужно предусмотреть деньги на электронную цифровую подпись. Выглядит она как обычная флешка, но ею можно подписывать договор. Без ЭЦП не получится зарегистрироваться на торговой площадке. Стоимость ЭЦП может варьироваться от 1500 до 5000 рублей в зависимости от города и срочности изготовления.

Платформа для торгов «Сбербанк-АСТ» достаточно сложная в освоении, и даже специально созданная презентация для участников не отвечает на все вопросы. Регистрироваться на ней нужно через интернет, потребуется приложить скан-копии паспорта и ИНН. Проверять документы будут до 3 дней.

Сам аукцион будет проходить в назначенный день, а перечислить задаток и подать на него заявку нужно заранее. Перед началом аукциона система известит об этом всех участников.

Победителю аукциона система присылает протокол, с которым можно уже идти к организатору торгов и заключать договор купли-продажи. Дальше все зависит от организации, которая выставляет лоты на торги. Например, «Моссоцгарантия» проводит сделку купли-продажи через аккредитив (его применяют не все банки), а в других городах система может быть иной.

Несмотря на то, что описанный процесс характерен для «Сбербанк-АСТ», похожим образом работают практически все электронные торговые площадки.

Возможные риски

Практически вся недвижимость с торгов по банкротству продается с нюансами: начиная от невыплаченной ипотеки, а заканчивая неуплаченными коммунальными платежами. В этом нет ничего страшного, поскольку большинство обременений снимаются в законном порядке — подробности читайте в статье «Как снять обременение с имущества купленного на торгах по банкротству».

Сложности начинаются тогда, когда в погоне за выгодной ценой покупатель забывает про осторожность, игнорирует проверку и добровольно покупает проблемное жилье. Чтобы подобного не допустить — проверяйте каждый найденный лот по следующему чек-листу

Это поможет исключить большинство рисков:

1. Узнайте, кому принадлежит недвижимость и не является ли она собственностью нескольких лиц. Если квартира принадлежит нескольким лицам, то нужно выяснить про наличие совместных обязательств, связанных с этой квартирой.
2. Проверьте задолженность по коммунальным платежам. Договоритесь с бывшим собственником о том, какой период оплачивает он и с какой даты коммунальные платежи будут оплачиваться за ваш счет.
3. Проведете оценку и выясните, во сколько вам обойдется капитальный ремонт. Обязательно убедитесь в наличии света, воды, газа, отопления и прочих коммунальных благ. Если чего-то не будет, то придется закладывать дополнительное время и деньги на подключение.
4. Выясните о наличии лиц, за которыми может закрепляться право пользования приобретаемым объектом.
5. Узнайте о настроении пользователей, чье имущество вы собираетесь выкупить — если они не согласятся на добровольное выселение, то вопрос придется закрывать в судебном порядке.

Только после проведения проверки можно делать какие-то выводы: если все проблемные моменты можно быстро и недорого закрыть, то сделку можно рассматривать, поскольку в нее закладывается осознанный риск. Если даже в теории разобраться с существующими проблемами не получается, то такую сделку стоит проигнорировать и переключиться на другие варианты. На практике будет сложнее.

Watch this video on YouTube

На что обратить внимание при покупке квартир на торгах по банкротству. Выгодно купить квартиру — это полдела

Далее с ней нужно что-то сделать, чтобы вернуть вложенные деньги назад и заработать. Здесь допускается много ошибок, которые сводят все затраченные усилия к нулю. Подробно об этом рассказывается в пяти следующих видео. Если не хотите смотреть — запомните три главных посыла. Первое: на рынке недвижимости не бывает сладких предложений. Второе: все перепроверяйте и изучайте каждую сделку под микроскопом. Третье: избегайте тех объектов и направлений, которыми пользуются большинство пользователей

Выгодно купить квартиру — это полдела. Далее с ней нужно что-то сделать, чтобы вернуть вложенные деньги назад и заработать. Здесь допускается много ошибок, которые сводят все затраченные усилия к нулю. Подробно об этом рассказывается в пяти следующих видео. Если не хотите смотреть — запомните три главных посыла. Первое: на рынке недвижимости не бывает сладких предложений. Второе: все перепроверяйте и изучайте каждую сделку под микроскопом. Третье: избегайте тех объектов и направлений, которыми пользуются большинство пользователей.

Watch this video on YouTube

Ошибки инвестирования в недвижимость: часть 1.

Watch this video on YouTube

Ошибки инвестирования в недвижимость: часть 2.

Watch this video on YouTube

Ошибки инвестирования в недвижимость: часть 3.

Watch this video on YouTube

Ошибки инвестирования в недвижимость: часть 4.

Watch this video on YouTube

Ошибки инвестирования в недвижимость: часть 5.

Как квартиры попадают на аукцион?

На аукционы попадают три типа недвижимости — муниципальная собственность (например, жилье, которое принадлежит городу, но власти не знают, как его использовать), имущество разорившихся компаний и залоговые квартиры банков.

Степан Марков, менеджер по маркетингу, г. Москва: «У меня остро встал жилищный вопрос, я начал смотреть различных застройщиков, объекты в Москве и Московской области. В большинстве случаев квартира продавалась без отделки, просто коробка. Мне этот вариант не подходил и я решил искать что-то с отделкой, но не совсем убогой, как любят некоторые застройщики — когда стены разваливаются, и горит проводка. 

Бывшая коллега рассказывала, что они купили квартиру через торги. Продавцом выступает город Москва в лице Управления Гражданского строительства и компания Мосреалстрой. Именно по этой причине и идет продажа через торги, с баланса города имущество списывается только таким образом.

Я оформил электронный ключ, приехал в один из удостоверяющих центров со стандартным пакетом документов, зарегистрировался и прошел аккредитацию на сайте (для этого нужно предоставить сканы документов). Подал заявку на объект, внес депозит в 100 000 рублей и стал ждать торги.

Всего в аукционе участвовало шесть человек, включая меня, активных игроков было трое. Кто-то повышает цену и у других есть час, чтобы ее перебить. Многие играют тактикой измора — перебивают цену за несколько секунд до истечения часа, иногда торги длятся по 96 часов. Мой аукцион шел 23 часа, я купил квартиру с первого раза, но был близок к своему лимиту; вместе с оформлением, которое заняло три недели, вышло на 500 тысяч-1 миллион рублей ниже рынка».

Продажа квартиры на торгах

в течение 2-х месяцев после ареста.

Торги проводятся в открытой форме на специализированной электронной площадке, т.е. участвовать в них может любой желающий. Победителем торгов становится участник, который смог предложить наибольшую цену за лот. Квартира выставляется на торги по стартовой цене, которая должны быть привязана к ее рыночной стоимости. Оценивают ее приставы и обычно такая цена является сильно заниженной.

При необходимости должник может обжаловать результаты произведенной оценки недвижимости в суде, предъявив независимую оценку рыночной стоимости.

В его интересах, чтобы квартира была продана максимально выгодно и после погашения задолженности еще остались деньги.

Если торги оказались нерезультативными, то на втором этапе квартира выставляется уже со сниженной на 15% стартовой стоимостью. Несмотря на такие привлекательные условия, желающих приобрести арестованное жилье не так много.

Многие потенциальные покупатели просто опасаются проблем с бывшими собственниками, которые могут препятствовать вселению новых жильцов или подавать иски в суд о признании торгов недействительными. Также квартиру, выставленную на торги, нельзя будет предварительно посмотреть. Приставы не обязаны заниматься показом арестованного имущества потенциальным покупателям.

Способы покупки квартиры

За наличные

Способ покупки за наличные — самый простой и «дешевый». Полная стоимость жилья передается продавцу наличными и одной суммой (за вычетом аванса).

Способ считается наиболее «стрессовым» из всех. Ведь крупную сумму денег нужно еще как-то доставить к месту сделки, отдать ее продавцу и получить взамен заветные «квадратные метры».

Правила безопасности:

• подписывать договор купли-продажи сразу после передачи денег;
• проводить сделку в присутствии нотариуса или надежных свидетелей;
• брать с продавца заверенную расписку в получении денег.

Минимизировать риски поможет услуга «аренда банковской ячейки». Деньги за квартиру будут храниться в ячейке до момента оформления всех документов.

Через ипотеку

Способ подходит тем, кто хочет стать собственником недвижимости, но не готов копить на нее десятилетиями. Обязательное условие: высокая, стабильная и «белая» зарплата. В противном случае, банковскую ипотеку Вам не одобрят.

В банках размер процентной ставки по кредиту варьируется в диапазоне от 10,5% до 14% годовых. Кроме того, понадобится первоначальный взнос: от 10% до 40% от стоимости квартиры. Не забывайте и о дополнительных расходах: нотариус, пошлины, страховка, оценщик.

Ну, и самый неприятный момент: выплачивать ипотеку придется годами. В среднем, такие кредиты в России погашают за 7-10 лет! Годами «ипотетчики» живут в режиме жесткой экономии, чтобы как можно скорее выбраться из кредитной кабалы. Это сложно… В первую очередь, психологически.

Планируемый размер платежа должен составлять не более 30% общего ежемесячного дохода. В противном случае, поддерживать привычный образ жизни будет сложно.

В рассрочку

Рассрочка — что-то среднее между ипотекой и покупкой за наличные. Подходит тем, у кого на руках нет требуемой суммы, но в ближайшее время она может появиться. Чаще всего, рассрочку предлагает застройщик — на покупку нового жилья.

Вариант подходит далеко не всем. Во-первых, нужны деньги на крупный первый взнос. Во-вторых, нужен высокий доход, позволяющий выплатить остаток суммы буквально за несколько месяцев. Либо, если в ближайшее время ожидается серьезное поступление (например, от продажи старой квартиры).

На материнский капитал

Материнский капитал доступен молодым семьям с двумя и более детьми, где хотя бы один из родителей не старше 30 лет. Размер МК, как и раньше, составляет 453 026 рублей. По закону, все эти деньги можно потратить на первоначальный взнос по ипотеке или на погашение жилищного кредита.

В любом из вариантов оформление прав собственности происходит только в Росреестре и только по заявлению продавца!

Как купить квартиру, если нет денег?

Если денег на покупку нет, остается ипотека, лизинг жилой недвижимости или рассрочка.

Все эти варианты позволяют «купить сейчас, а платить потом». Но нужно изначально понимать, что в итоге Вы отдадите за недвижимость ее двойную или тройную стоимость.

Как накопить на квартиру с зарплатой от 15000 до 30000 рублей?

С такой зарплатой сделать это будет крайне сложно.

• Во-первых, придется годами отказывать себе в самом необходимом. А на это способны далеко не все. В любой момент могут появиться непредвиденные расходы, куда мгновенно «утекут» накопления и доходы всех членов семьи.
• Во-вторых, деньги нужно хранить не дома, а в долгосрочных инвестиционных инструментах (я не имею в виду хайпы, Форекс или биткоин). И копить не в рублях, а в валюте.

Ну, и самое главное — серьезно повышать уровень дохода. Без денег купить квартиру, увы, невозможно! В наше время на зарплату в 15000 даже прожить сложно. Не говоря уже о том, чтобы накопить на жилье…

Кто вправе наложить арест на квартиру?

Арест квартиры – это крайняя мера, которая применяется по отношению к должнику. Согласно действующему законодательству правом наложения ареста обладают только сотрудники ФССП, причем при наличии на руках соответствующего судебного решения.

Сами кредиторы в лице сотрудников банка или коллекторских компаний это сделать не вправе. Если должнику угрожают коллекторы, что они заберут у него квартиру, то он вправе пожаловаться на них в прокуратуру.

Арестовать квартиру приставы могут при наличии задолженности по коммунальным услугам, просрочке по банковским кредитам, налогам и сборам, алиментам, при необходимости выплаты крупной компенсации в виде возмещения ущерба. Т.е. это могут быть долги перед ФНС, бывшей супругой, банком, микрофинансовой организацией, управляющей компанией и пр.

Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Он служит для обеспечения сохранности имущественной массы, чтобы должник не смог продать ее в период исполнительного производства и не возникло сложностей с погашением задолженности.

Отметка об аресте имущества вносится в ЕГРН в течение 3 дней после ареста и данная информация доступна всем желающим. Т.е. собственник не сможет утаить факт ареста от покупателя.

Подготовка к участию в аукционе

Перед тем, как принять участие в аукционе, нужно ответственно подготовиться к этому мероприятию. Первым делом, необходимо собрать сумму, нужную для покупки квартиры, это, пожалуй, самый сложный момент для подавляющего большинства потенциальных покупателей. Кроме этого, нужно оформить электронную подпись, как уже отмечалось, это необходимое условие для участия в интернет-аукционе.

Затем необходимо найти электронные аукционные площадки, ознакомиться с предлагаемыми объектами. Нужно изучить все, что касается предлагаемой недвижимости, установить ее реальную рыночную стоимость, оценивая все без исключения параметры:

• Качество жилья. Выяснить метраж, расположение комнат, состояние жилого дома (возраст объекта). Если дому более пятнадцати лет, могут иметь место проблемы, связанные с районной инженерной инфраструктурой (горячее и холодное водоснабжение, электросети, канализация, отопление). О наличии подобных проблем на сайте информации не будет, искать нужно самостоятельно;

• Местоположение. Необходимо понять уровень транспортной доступности объекта, наличие в шаговой доступности остановки общественного транспорта, а также необходимых объектов социальной инфраструктуры (магазины, детский сад, школа).

• Юридические параметры. Кто в данный момент является собственником, сколько человек зарегистрировано на предлагаемых квадратных метрах, не наложены ли на недвижимость различные обременения.

Недостатком является то обстоятельство, что нельзя прийти и посмотреть на состояние жилья, то есть, вплоть до покупки можно только догадываться, сколько денег придется выложить за ремонт. Впрочем, если потенциальный покупатель предполагает начать свое проживание с капитального ремонта, это обстоятельство можно не учитывать.

Если предложенная квартира по всем показателям устраивает и при этом цена ниже рыночной, можно регистрироваться на сайте аукциона, оформлять заявку, дожидаться одобрения и вносит авансовый платеж.

Регистрация, заявка на участие в аукционе, ЭПЦ

Чтобы принять участие в аукционе, для начала нужно зарегистрироваться на электронной площадке и подать заявку, которая будет включена в реестр потенциальных покупателей. Однако участие в электронном формате торгов предполагает возникновение правовых отношений между участником и организатором аукциона, и договоренности (права и обязанности сторон) в рамках этих отношений необходимо зафиксировать. Если при подписании договора в бумажном виде обязательства фиксируются проставлением подписей участников, то для подачи заявки (и при последующих операциях) от участника требуется «электронная цифровая подпись» или ЭЦП.

Подписываемый через интернет договор имеет вид файла, а ЭЦП представляет собой информацию, которая присоединяется к данным файла. Электронная цифровая почта позволяет установить личность подписантов, а также дает возможность узнать, не был ли изменен документ после его подписания.

Получить ЭЦП можно в компаниях, сертифицированных на выдачу электронной подписи, необходимо собрать и подать пакет документов, оплатить услугу и через некоторое время получить подпись. Кстати, некоторые компании предлагают оформить ЗЦП всего за один час, однако цифровая подпись должна ежегодно обновляться.

Как проводится аукцион. Этапы торгов

Принцип аукциона (не только по недвижимости) заключается в том, что объект продажи достается тому, кто предлагает самую высокую цену. Организаторы торгов получают документы, в которых отражаются их полномочия по продаже недвижимости и оформляют распорядительную документацию, выставляют объекты на торги и размещают в интернете и СМИ информацию о дате и времени проведения аукциона. На ресурсе компании-организатора обязательно размещается информация о предлагаемом объекте.

• Начальная цена оговаривается с владельцами недвижимости и чаще всего бывает ниже рыночной стоимости. Определяется шаг повышения цены, как правило, в пределах 5% — 10% от текущей стоимости лота. После того, как цена озвучена, эту цену может принять участник, и если затем ставки не будут повышаться (на шаг цены), то этот участник окажется победителем. Или же победит тот, кто предложит самую высокую ставку.

• Если на этапе оглашения цены никто из покупателей не согласился купить по предложенной цене и не предложил более высокую цену, недвижимость снимается с торгов и выставляется затем уже на втором этапе. Теперь от цены отнимается примерно 20%-30% рыночной стоимости и в течение торгов участники постепенно повышают цену. После того, как предложения закончили поступать, недвижимость достается тому, кто предложил самую высокую цену и его ставку никто не перекрыл.

• Однако и на этом этапе может оказаться, что квартира по заявленной цене покупателей не заинтересовала, в этом случае торги переходят на следующий этап – начинается понижение стоимости. Устанавливается «Цена отсечения» — нижняя ценовая планка, до которой владелец недвижимости согласен ее продать и покупателям снова предлагают цену ниже 20%-30% рыночной стоимости. Затем цену понижают на шаг, и если покупателей не находится, продолжают понижать до тех пор, пока не появится покупатель или пока цена не дойдет до нижней границы.

Описанный выше способ продажи не является единственным вариантом аукционных торгов. Некоторые компании, которые занимаются организацией аукционов, предлагают, так называемые, сдвоенные аукционы – только на одном этапе цена может повышаться и понижаться. Этот тип аукциона дает возможность избежать разделения торгов на этапы, за счет чего экономится время.

Что у меня может пойти не так — есть какой-то реальный пример?

Кирилл Севрюгин, программист: «Я переехал в Москву два года назад, сразу решил покупать свое жилье. Я слышал, что его теперь можно купить на аукционе, но в подробности не вдавался. Эти подробности оказались довольно простыми — я выбрал однокомнатную квартиру в районе Измайлово, она была выведена из жилого фонда. Бегло поискал информацию — ее сдавали в аренду, но теперь там не было ничего, видимо, офис или магазин открывать было невыгодно. Перед торгами мне показали саму квартиру, документы можно было просмотреть перед торгами.

Квартира стоила 2,03 млн руб. Я подсчитал, что могу продолжать участвовать в торгах, пока цена не перешагнет 3 млн — это все равно было бы дешевле рынка. Но в аукционе принимали участие человек девять, шаг был довольно большим — 112 тыс. руб, до 3 млн мы добрались быстро. В итоге ее продали за 4,5 млн рублей.

Насколько я понимаю, если изначальная стоимость недвижимости низкая — то это привлечение внимания, она все равно вырастет до рыночной. Правда, многое зависит от везения, вдруг претендентов на нее будет мало».