Раздел земельного участка

Межевой план

Когда деление участка произведено – собственник получает первый акт на землю, который носит наименование межевого плана. Документ составляется инженером по кадастрам, который уполномочен на осуществление такой деятельности.

План изготавливается по форме, которая считается особой. В него обязательно включается текстовая часть и графическая. Каждая часть имеет свои подразделы.

В текстовую включается:

• сведения общего характера относительно проведения работ;
• данные, имеющие исходное значение;
• расчеты, которые были произведены;
• информация относительно вновь образованных участков;
• акт, вынесенный инженером по кадастрам;
• документ, где указано, что границы были согласованы между соседями.

Пример плана межевания

Далее располагаются схемы и чертежи, карты, относящиеся к наделу. Исполняться они должны согласно требованиям, установленным относительно использования знаков топографии, масштабирования, созданию макетов чертежей. Специалистам требуется подготовить несколько разделов:

• схема, где отмечены геодезические строения;
• чертежи новых участков;
• схема, согласно которой происходит расположение;
• поворотные точки (их абрисы).

Пример схемы раздела:

Образец схемы раздела земли

Срок, отведенный на подготовку документа, зависит от того, какая загруженность у компании, каковы условия осуществления деятельности. Некоторыми компаниями применяется особый тариф, который дает гарантии относительно быстрого выполнения работ. В среднем срок варьируется от 1,5 до 3 месяцев. Соответственно этот фактор влияет на стоимость работ.

Минимальный размер земельного надела

Законодательно в процедуре раздела могут участвовать земельные наделы, в сумме составляющие не менее двух долей минимального размера. Соответственно после физического разграничения каждый собственник должен получить документально подтвержденную собственность с соответствующими размерами.

Чем руководствуются региональные власти, принимая те или иные площади за минимальные? Кроме пунктов Федерального законодательства на решение влияют:

• санитарные нормы земельных угодий;
• специфика регионального расположения;
• принятые законодательные акты.

Как правило, стандартом для минимального размера земельного надела являются пресловутые «шесть соток», то есть площадь в шесть сотен квадратных метров. Есть некоторые округа, где за минимальный размер принимаются четыре сотни квадратных метров, что создает некоторые препятствия при необходимости раздела.

Если у собственников находится во владении земельный участок зарегистрированной площадью в семьсот квадратных метров, то разделение на равные доли в данном случае невозможно законодательно. При фактическом разделе каждый собственник получает надел не достигающий минимального размера. В таком случае можно воспользоваться правом аренды.

Если возникает необходимость манипулирования с земельным участком, находящимся по площади за пределами минимального значения, стоит переговорить с соседями о присоединении к их площади путем слияния. После этого проводимые процедуры будут проходить по законодательным актам.

Что касается конкретных цифр, то возьмем примером земельные расклады для столичной области. В данном случае значения таковы:

• огороды могут располагаться на территории не менее четырех соток;
• фермерское (крестьянское) хозяйство может находиться на земельных участках площадью не менее двух гектар;
• минимальный размер надела для строительства дачи составляет шестьсот квадратных метров;
• садоводчеством можно заниматься на территории не менее шести соток.

Также кроме нижней планки значений площади участков определяется максимальный размер. Он может достигать до сорока гектар при использовании для фермерских хозяйств.

Что касается непосредственно самой процедуры раздела, зачастую она может потребовать привлечения третьей стороны для решения ситуаций. Без соответствующей юридической консультации собственники могут довести сделку до судебных разбирательств.

Особенности правового режима земельного участка как общего имущества супругов

Принадлежащий супругам земельный участок юридически может находиться:

• в индивидуальной собственности одного из супругов;
• в общей совместной собственности;
• в общей долевой собственности.

Поскольку индивидуальная собственность при расторжении брака разделу не подлежит, юридически спор может касаться только земли, принадлежащей супругам совместно или по долям.

К общей совместной собственности не относятся, а значит, при разводе не делятся, земельные участки:

• приобретенные гражданином до регистрации брака в органах ЗАГСа;
• переданные одному из супругов в период брака по безвозмездной сделке (например, подаренные родителями, унаследованные после смерти родственников или полученные по завещанию);
• нажитые одним из супругов хоть и в период брака, но при фактическом окончании семейных отношений (раздельное проживание, отсутствие общего быта и хозяйства и т.д.);
• приобретенные во время брака на личные средства супруга, принадлежавшие ему еще до официальной регистрации брака или же полученные по безвозмездной сделке (дарение, к примеру).

Общая совместная собственность распространяется на участки и любое другое имущество, приобретенное в период брака на деньги обоих или одного из супругов. Это общее правило, которое действует в отсутствие брачного договора.

Если между супругами было подписано брачное соглашение, то определять, подлежит ли земельный участок разделу или же нет, нужно будет исходя из условий документа. В отличие от законного режима, брачный договор фактически может определять любые способы раздела имущества.

Отдельного внимания заслуживает вопрос о правовом режиме земельного участка, который был предоставлен государством и впоследствии приватизирован. Сегодня судебная практика исходит из следующего:

• если земельный участок был выделен и приватизирован до брака, то он относится к добрачной индивидуальной собственности;
• если приватизированный земельный участок был выделен в период брака супругу с учетом семьи, то он принадлежит мужу и жене совместно, при этом на стадии регистрации он должен быть оформлен в их общую долевую собственность. Положения Семейного кодекса о поступлении имущества по безвозмездной сделке в личную собственность супруга к этой ситуации неприменимы, так как выдел земли гос. органом не является сделкой с точки зрения частного права.

Процесс раздела земельного участка

Добровольно между собственниками:

• производится межевание участка, изготавливаются планы получившихся выделов и акты согласования границе;
• документы сдаются в администрацию для получения подписи главы об утверждении проекта новых границ;
• после оформляется разрешение на проведение раздела в комитете по управлению собственности;
• документы сдаются в Регистрационную палату или МФЦ для получения свидетельств о праве собственности;
• Так в процессе межевания участки будут поставлены на кадастровый учет, дополнительно обращаться в Росреестр не нужно.

В Регпалату понадобится сдать следующие документы:

• правоустанавливающий документ на владение участком, например, акт о приватизации или договор купли-продажи;
• кадастровые паспорта;
• согласие заинтересованных лиц на образование участков (например, банков, если земля находится в залоге).
• Каждому новому собственнику надо будет оплатить госпошлину за оформление свидетельства в размере 1000 рублей.

Раздел в натуре происходит по следующему алгоритму и только в том случае, если стороны не смогли прийти к добровольному разделу:

• определяется размер доли в общей собственности (количество долей всегда равно количеству собственников);
• составляется иск в суд с требованием выделить долю в натуре из общего земельного участка;
• суд анализирует представленные документы, рассматривая в первую очередь возможность разделения участка в
• соответствии с нормами;
• при положительном решении суд выдает бумагу, с которой далее следует обратиться в Регпалату для оформления
• права собственности;
• при отрицательном результате решение суда можно опротестовать в порядке апелляции.

Для требования выделения надела нужно следить, чтобы размер участка соответствовал действующим в регионе нормам на минимально установленную площадь. Для Москвы и области, например, нормативы следующие:

• ведение фермерского хозяйства – 2 га;
• ведение садоводческого или дачного хозяйства – 0,06 га;
• ведение огородничества – 0,04 га.

Если размер выделяемого участка меньше указанных пределов, это послужит отказом в удовлетворении иска.

Условия

Существует несколько условий для осуществления такого процесса, как раздел земельного участка в Москве: 

Сохранение категории землиВ Российской Федерации все земли, в зависимости от целевого назначения, разделены на категории: сельскохозяйственные земли, земли поселений, промышленные земли, земли энергетики, связи, транспорта, информатики, радиовещания, телевидения,  земли безопасности, обороны, специального назначения, особо охраняемые природные территории, земли лесного фонда и прочие.   

Соблюдение минимального размера участкаУчасток после раздела должен быть не меньше установленных законом пределов размеров земельных участков. Также законом предусмотрен и максимальный размер земли. Соблюдение установленных норм необходимо не только при первичном предоставлении земельного участка, но и при дальнейших сделках. Максимальные и минимальные размеры земельных участков для подсобного хозяйства устанавливаются органами местного самоуправления и прописаны в нормативных правовых актах. Для прочих целей предельные размеры участков назначаются в соответствии с правилами застройки и землепользования, проектной, градостроительной и землеустроительной документацией.  

Соблюдение норм строительных работ для участков, отведенных для городской застройкиПри условии соблюдения условий минимального размера и разрешенного использования, незастроенный земельный участок является делимым. Порядок использования земель для Москвы определяется утверждаемыми законами данного субъекта в соответствии с зонированием их территорий.  

Отсутствие запрета раздела земельного участка от законодательных органовЗемельный участок, переданный в собственность или аренду с целью организации крестьянского хозяйства, не может быть разделен (ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Поскольку имеет тесную связь с кадастровым учетом, то разделить участок разрешается только в том случае, если он поставлен на кадастровый учет. Последним этапом в данной работе считается регистрация регистрация земельных участков. Согласно законодательству РФ – это ни что иное, как образование из одного участка нескольких. При этом участок до раздела прекращает свое существование в кадастровом учете, а полученные регистрируются. После того, как завершена процедура по разделу земельного участка, собственник каждой появившейся у него части этого участка обязан подать ходатайство на регистрацию права законного ей обладания. В этом случае кроме кадастровых планов предъявляется договор о разделе либо судебное решение.

Компания «Гео-Тайм» готова оказать вам квалифицированную помощь!

Разные варианты раздела земельного участка

Новые владельцы обладают схожими правами собственности. Общее долевое участие возникает в результате конкретных мероприятий:

• получение наследства;
• решение судебных органов;
• приватизационные мероприятия.

Любой из совместных владельцев может потребовать выдела своей доли, остальные собственники не имеют права отказать в проведении процедуры. Возникают ситуации, когда землевладельцы не согласны по каким-то причинам делить участок способом, предложенным другими. Порой владельцы усматривают ущемление собственных прав. Исковое заявление в соответствующие судебные органы запускает процесс вмешательства третьей стороны в спор.

Дабы не доводить до судебных решений, которые могут быть не в пользу любого из владельцев – проще самостоятельно договориться, заключив соответствующее соглашение. Суть в следующем:

• подготовка документов со стороны собственников;
• общее согласие на проведение процедуры;
• передача пакета сопроводительных бумаг в муниципальные органы;
• утверждение границ новообразованных земельных наделов;
• регистрация прав собственности.

Другой комментарий к Ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации

Нормы комментируемой статьи развиты в иных законодательных и нормативных правовых актах. Прежде всего отметим ч. 4 ст. 44 ГсК, согласно которой в состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

В соответствии с ч. 4 ст. 8 ВдК пруд, обводненный карьер могут отчуждаться в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Однако не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Данные земельные участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера.

Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» при выходе из фермерского хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства фермерского хозяйства разделу не подлежат.

Особенности раздела земельного участка отражены в ст. 1182 ГК РФ. Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. При невозможности раздела земельного участка участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Компенсация остальным наследникам предоставляется в порядке, установленном ст. 1170 ГК РФ.

В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.

Как предусмотрено п. 2 ст. 54 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» памятники и ансамбли, находящиеся в общей собственности, включая памятники и ансамбли, относящиеся к жилищному фонду, а также земельные участки, в границах которых расположены указанные памятники и ансамбли, разделу не подлежат. Выдел собственникам их доли в натуре не осуществляется.

Положение о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 26 апреля 2008 г. N 315, предусматривает, что режим использования земель и градостроительный регламент в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности устанавливаются с учетом требования о сохранении исторически сложившихся границ земельных участков, в том числе ограничения их изменения при проведении землеустройства, а также разделения земельных участков.

В соответствии с Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, в случае раздела ранее учтенного земельного участка, представляющего собой единое землепользование, в целях образования нескольких новых земельных участков (представляющих собой земельные участки, входящие в состав указанного единого землепользования, либо в случае раздела земельного участка, входящего в состав указанного единого землепользования) образованным земельным участкам (ранее входившим в состав единого землепользования либо образуемым из них земельным участкам) присваиваются новые кадастровые номера, а исходный земельный участок (единое землепользование) сохраняется с прежним кадастровым номером в измененных границах и с измененным количеством входящих в его состав земельных участков.

Земельный Кодекс Российской Федерации

Размеры минимального значения при разделе земельных участков определяются в соответствии с планами городского строительства, утверждаемыми местной администрацией. Если же земля не попадает под юрисдикцию муниципальных властей, территориальное разделение проводится с соблюдением норм Земельного Кодекса.

Среди прочих можно отметить наиболее значимые:

• границы земельного участка при разделе не должны нарушать определенные градостроительными планами границы поселений или образований муниципального назначения;
• разделение участка неприемлемо, если после совершения процедуры станет невозможным использовать полнофункционально объекты, расположенные на рассматриваемой территории;
• участки, находящиеся под долговым обременением, на которые наложены какие-либо взыскания, арестованные земли – не могут быть предметом раздела;
• границы участка пересматриваются, если они заходят на лесные и лесопарковые зоны.

В любом случае, прежде чем физически делить земельный участок, необходимо документально оформить процесс в соответствии с минимальными размерами, а также утвердить схему в соответствующих инстанциях. Без подтверждающих документов разделение будет незаконным.

Пошаговая инструкция

Когда собственников несколько, то решение принимается совместно, результатом чего становится составление добровольного соглашение сторон о разделе земли между ее собственниками.

В том случае, когда не все собственники хотят, выходить из общей собственности, то они предоставляют нотариальное согласие на разрешение заинтересованной стороне в выделении своих земель. Когда происходит процесс межевания, совладельцы, а также соседи имеют право участвовать в освидетельствовании правомерности данного процесса.

Следующим этапом при разделе земельного участка является сбор необходимой документации, которая подтверждает наличие у собственника(-ов) права собственности на этот объект недвижимого имущества. В основной список документов включены следующие пункты:

• Документ подтверждающий право собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, акт, свидетельство о получении земельного участка в наследство и т.п.;
• Выданное уполномоченными органами свидетельство о праве собственности на объект;
• Кадастровый паспорт участка;
• Паспорт(-а) собственника(-ов).

К пакету документов, сдаваемому кадастровому инженеру прилагается соответствующее заявление. В нем отображаются следующие моменты:

• Полные характеристики разделяемого участка;
• Кадастровые данные, точный адрес;
• Назначение целевого использования;
• Указание на отсутствие или наоборот наличие строений;

Основная часть заявления содержит непосредственно сам запрос на разрешение раздела. При этом указываются параметры вновь образованных участков, которые легли в основу заключения соглашения. Заявление составляется в том количестве экземпляров, сколько лиц участвует в данном процессе.

После сдачи пакета документов в течение 25 календарных дней собственник(-и) получают разрешение или отказ на разделение земельного участка. Говоря про стоимость процедуры на данном этапе необходимо отметить, что к заявлению прилагаются также и квитанции о уплате кадастровых работ. В каждом конкретном регионе страны установлены собственные ценовые рамки, но в большинстве случаев берется определенный процент от стоимости земельного участка.

Только после ее получения инженер приступает к составлению схемы, где указываются так называемые реперные точки, через которые в будущем и пройдут межевые границы. Схема составляется как на бумажном, так и на электронном носителя. В тех случаях, когда в конечном варианте, документ соответствует всем действующим законодательным местным и федеральным нормам, он проходит утверждение и превращается в межевой план.

В этот же момент производится и перевод появившихся границ непосредственно на сам земельных участок, с этой целью происходит расстановка межевых знаков (они проходят регистрацию где отображаются точные координаты). После непосредственного межевания каждая из сторон получает экземпляр документа, также они передаются в отделения картографии и кадастра. В этот же период времени происходит регистрации вновь образованных участков в Росреестре.

Образец решения собственника о разделе земельного участка 2020

Правильно составленное соглашение о разделе участка должно содержать следующие данные:

• место и дата составления документа;
• название, отражающее суть сделки;
• личные данные о владельце надела такие, как ФИО и адрес места проживания;
• данные о земельном участке, а именно: его кадастровый номер, адрес и общая площадь, к какой категории относятся вновь созданные наделы;
• решение о разделе земельного надела, с указанием всех данные такого участка;
• ведомости относительно наличия или отсутствия ограничений, обременений и т.д.;
• информация касательно перехода имущественных прав на новые наделы;
• место для подписи собственника.

Составление решения лучше всего доверить опытному земельному юристу. Ведь даже малейшая ошибка значительно усложнит процедуру регистрации права собственности на вновь образованные наделы.

Вы также можете использовать представленный ниже образец, но рекомендуется получить бесплатную консультацию от наших юристов перед заполнением документа.

Осуществление регистрации прав собственности

В заключение необходимо зарегистрировать в государственных органах свои права на полученную собственность. Для этого предоставляются следующие официальные бумаги:

• мировое соглашение, заверенное в нотариальной конторе (если была достигнута добровольная договорённость между совладельцами);
• решение суда (если проводилось судебное разбирательство);
• удостоверение личности каждого участника;
• документы, подтверждающие права собственности;
• подтверждение факта присвоения адресов;
• кадастровые паспорта;
• квитанции об уплате пошлины за проведение государственной регистрации.

В этот срок должностные лица изучают и анализируют представленные сведения. После этого принимается решение о внесении сведений о вновь образованных участках в госреестр.

Как регистрируется решение собственника о разделе земли

Для того чтобы окончательно завершить раздел земельных участков необходимо провести их государственную регистрацию, а также присвоить указанным наделам собственные адреса.

После этого вновь созданное недвижимое имущество подлежит постановке на кадастровый учет. Для этого собственнику делимого участка нужно обратиться в территориальное отделение Росреестра. При этом следует взять с собой соответствующее заявление, межевальное дело и документы, подтверждающие присвоение нового адреса созданным наделам.

Рассмотрение указанного вопроса, как правило, занимает не более двадцати дней с момента обращения. По итогам на новые участки выдаются кадастровые паспорта и присваиваются кадастровые номера.

Важно! Решение собственника земли об ее разделе не подлежит нотариальному удостоверению вопреки ряду заблуждений. Этот документ актуален лишь для Росреестра, участие нотариуса здесь не требуется!. Заключающим этапом данной процедуры является оформление права собственности на вновь созданные наделы

Заключающим этапом данной процедуры является оформление права собственности на вновь созданные наделы.

С этой целью требуется вновь обратиться в органы Росреестра и предоставить следующую документацию:

• соответствующее заявление от собственника;
• паспорт;
• квитанция об уплате пошлины в размере 2000 рублей за регистрацию прав;
• решение владельца о разделении земельного участка;
• кадастровый паспорт надела;
• иная техническая документация;
• документы-основания владения земельным участком.

Процедура раздела земельного участка всегда требует пристального внимания им максимальной собранности. Малейшая ошибка – и регистрация прав на разделенный участок будет отложена.

Обращайтесь за бесплатной консультацией к нашим юристам и получите ответы на любые ваши вопросы, касающиеся раздела земельного участка по решению собственника.

Когда раздел невозможен?

Не всякий участок может быть разделе по одному лишь желанию.

Любое из перечисленных выше оснований влечет абсолютную невозможность раздела земельного надела собственником. Ни через суд, ни по согласованию с местными органами власти добиться раздела земли вопреки нормам Земельного кодекса не выйдет.

Порядок раздела, образование земельного участка в новых пределах

В процессе разделения земельного участка, находящегося в собственности одного хозяина, все мероприятия проводятся в определённом порядке в несколько этапов:

1. Получение согласия другого собственника, неосуществление межевания. Межевание — это точное установление новых границ земельного участка.
2. Заключается договор с землеустроительной компанией, которая обладает соответствующей лицензией на право поведения межевания земли.
3. Если не удаётся договориться с другим владельцем, нужно получить постановление суда.
4. Кадастровому исполнителю предоставляются правоустанавливающие документы.
5. Кадастровый инженер устанавливает границы раздела и новые данные образованных участков. При непосредственном установлении границ оба собственника или их доверенные лица должны находиться на месте.
6. На границах устанавливаются и закрепляются специальные знаки.
7. Определяются такие данные: габариты исходного и вновь образованных участков.
8. Разрабатываются чертежи, которые будут учитываться при расчётах площадей.
9. Формируется межевая документация, куда входят все расчёты и планы.

ЗК РФ, Статья 11

целевое назначениеписьменной форме

Наличие общей долевой собственности предполагает, что владельцы участка обладают одинаковыми правами на землю и не могут распоряжаться имуществом по своему усмотрению независимо друг от друга
. Иными словами, участники общей «долевки» фактически не являются хозяевами своей доли и не могут продать, обменять, заложить, подарить или сдать в аренду принадлежащий им кусок земли, так как его невозможно выделить.

Если собственники являются близкими родственниками и находятся в хороших отношениях, то такой режим владения не вызывает особых сложностей. Однако если дело доходит до дележа имущества, к примеру, при разводе, общая собственность создает немало проблем.

По закону каждый владелец совместного имущества может требовать выделения доли в общем участке.

Общая собственность образуется, когда участок попадает в собственность двух или более лиц в связи со следующими основаниями:

• приватизация участка;
• признание общего права собственности на участок по решению суда;
• наследование по завещанию или по закону;
• проведение сделки с участием граждан и организаций (например, продажа участка, принадлежащего ранее колхозу, семейной паре).

Как правило, такой участок является неделимым, то есть обладает минимально допустимой площадью. Оформлять землю в общую собственность проще, поскольку для этого не требуется ее межевание и разделение по долям.

Ближайший аналог – получение в общую долевую собственность автомобиля при получении наследования. Физически разделить на две части машину невозможно, так как это повредит ее, следовательно, право долевым владением автомобилем не представляется возможным реализовать: половину машину невозможно продать, подарить и т.д., так как она никому не нужна. Все это актуально исключительно для земельных участков. Если на земле возводится постройка, то должны действовать по иному.