Договор задатка при покупке земельного участка

Что описывается в договоре

Правила, регламентирующий институт задатка, содержатся в главе ГК РФ, посвященному обеспечению исполнения обязательств. Это обуславливает тот факт, что заключенный договор выступает не только стимулом реализовать договоренности, но и на оговоренных в момент подписания соглашения условиях.

Форма договора всегда письменная, но сам ГК определяет ее как простую, при этом на практике лучше прибегнуть к нотариальной (особенно если сумма задатка внушительная).

Правильно оформленный договор — гарантия его исполнения

В документе обязательно указываются:

• Исчерпывающая информация об объекте покупки, которая в последующем должна дублироваться и в итоговом соглашении.
• Персональные сведения о контрагентах (Ф.И.О., сведения о регистрации и проживании и т. д.). Если собственников несколько, то каждый должен быть указан в тексте в пункте о продавце. Аналогично, если покупка совершается несколькими лицами.
• Общая стоимость всего приобретаемого имущественного комплекса.
• Размер средств, которые передаются как задатка.
• Продолжительность действия договора (указывается конкретная дата, промежуток времени от дня заключения или иным образом) и порядок расчетов между сторонами (указывается или периодическое внесение платежей, если договорились о рассрочке, или момент, когда вся сумма за вычетом уже переданного залога должна быть перечислена продавцу).
• Последствия финансового характера для сторон на случай нарушения или неисполнения взаимных обещаний.

Оформляя предварительно сделку для большей гарантии прав сторон, и в первую очередь, покупателя, стоит:

• Конкретно в документе указывать цель передачи средств – задаток при покупке недвижимости (дома, земли, квартиры и т. д.).
• Описывая покупку, стоит посмотреть всю имеющуюся техническую документацию и переписать дополнительно из нее персональные технические данные.
• Цену приобретения стоит указывать в рублях, даже если она привязана к валюте. Просто сделать расшифровку, например, 50 000 долларов США, что на момент заключения сделки составляет 3 000 000 рублей.

Что делать после заключения договора о задатке

Соглашение о задатке регистрации не подлежит и содержится у каждой из сторон в форме своего экземпляра до даты оформления основного договора. При положительном исходе дела продавец приходит на сделку с пакетом документов, в данном случае соглашение о задатке прикладывается к договору купли-продажи.

В случае если продавец, который получил задаток, начинает всяческими действиями срывать заключение договора, скорее всего, он пытается забрать денежные средства. В данной ситуации потерпевшая сторона (покупатель) обращается в судебную инстанцию с намерением вернуть собственные средства и потребовать возмещения вреда, полученного вследствие отмены сделки.

Покупатель участка земли, оформляя соглашение о задатке и совершая предоплату, является более уязвимым и несет риск потери собственных денег, поэтому взвесьте все за и против, стоит ли осуществлять такой шаг, или лучше собрать всю необходимую сумму в полном объеме и найти другой надел.

Договор

Все соглашения по поводу перехода прав на недвижимость обязательно должны заключаться в письменном виде. Кроме этого, если к данному договору заключаются дополнительные соглашения о предварительном намерении покупки, внесении задатка и подобных договорных обязательствах, они должны быть все составлены в письменном виде.

Договор задатка заключается непосредственно перед подписанием основного договора о купле-продаже. Законодательством не определен конкретный бланк данного документа, но предусмотрен ряд требований при его составлении, без которых он не будет считаться действительным. Он должен включать в себя следующие обязательные пункты:

Обязательно должно быть написано название заключаемого договора

Здесь важно указать, что договор именно задатка. Нельзя путать его с другими схожими договорами.
Дата и место подписания данного соглашения.
Персональные сведения сторон

Здесь также важно указать паспортные и регистрационные данные каждого участника сделки. Если в сделке участвуют юридические лица, то они должны указать свои регистрационные данные, а также сведения об официальном представителе лица и документе, на основании которого он выполняет свои полномочия.
Основная суть договора, в которой обязательно должен быть указан размер задатка и размер стоимости самого договора.
Важно указать все основные технические характеристики дома и земельного участка, которые являются объектом основной сделки.
Срок действия договора, в течение которого должны быть выполнены обязательства по заключению основной сделки.
Дополнительные условия, при которых может быть осуществлен возврат средств. Здесь могут быть учтены определенные обстоятельства, не зависящие от участников сделки, при наступлении которых заключение сделки будет невозможно. Договором может быть указано, что в этих обстоятельствах договор задатка будет считаться расторгнутым по соглашению сторон.
Также могут быть указаны иные форс-мажорные обстоятельства и действия участников при их наступлении.
Реквизиты и подписи каждой стороны сделки.

При участии в сделке юридического лица, обязательно должны быть прописаны в договоре реквизиты документа, на основании которого данный представитель имеет полномочия подписывать это соглашение. Это может быть доверенность, выданная учредителями, либо приказ о назначении на определенную должность с указанием полномочий конкретного лица.

Документы

Кроме перечисленных документов, при заключении соглашения о задатке должны быть предоставлены следующие бумаги:

• паспорта участников сделки либо их представителей;
• кадастровые паспорта на участок и жилой дом;
• правоустанавливающие бумаги, на основании которых данный собственник имеет право распоряжаться этой недвижимостью;
• согласие общедолевых совладельцев, при их наличии, на совершение сделки;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая собственника на участок и дом, а также информирующая о наличии обременений.

Конечно, заключить договор задатка можно и без проверки этих бумаг, так как этот вид договора не обязателен для заверения нотариусом или юристом. Но наличие и проверка подлинности данных бумаг находится в интересах покупателя, который может быть обманут на сумму задатка. Проверка этих документов дает еще до момента заключения договора выявит определенные обстоятельства, мешающие заключению сделки.

Ни в коем случае нельзя отдавать задаток продавцу, не проверив выписку из ЕГРН и первичные документы, на основании которых ему перешло право собственности.

При этом, покупая дом с землей, важно проверять данные документы на оба объекта. Важно сравнить указанные в документации характеристики дома и земельного участка с их фактическими размерами

Исковое заявление в суд

Следуя определенным рекомендациям по составлению искового заявления, гражданин сможет избежать множества проблем.

Прежде чем приступить к составлению искового заявления, необходимо разобраться, в какую именно судебную инстанцию этот иск следует направить. Исходя из сложившихся правил, исковое заявление следует подавать в суд по месту нахождения ответчика.

В случае если сумма исковых требований, а значит, и цена иска, меньше 50 000 рублей, исковое заявление подается в мировой суд. Во всех остальных случаях – в суд общей юрисдикции.

Действующее законодательство Российской Федерации установило определенные требования к форме и содержанию искового заявления:

• шапка. Этот раздел пишется в правой верхней части листа и содержит в себе сведения о судебной инстанции, в которую направляется иск, а также об истце и ответчике. Здесь же указывается и стоимость иска;
• мотивировочная часть. В этом разделе иска гражданин излагает обстоятельства, при которых произошло нарушение законных прав и интересов, указывает нормы действующего законодательства, которые были нарушены. Здесь же приводятся доказательства фактов нарушения;
• просительная часть. В этом разделе гражданин излагает требования, удовлетворения которых добивается;
• список прилагаемой документации;
• исковое заявление скрепляется собственноручной подписью гражданина с указанием даты подписания.

Перед тем как подать исковое заявление, гражданину следует оплатить государственную пошлину.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец типового иска в суд:

Внимание! Размер государственной пошлины составляет:

• при стоимости иска до 20 000 рублей – 4% от стоимости иска, но не менее 400 рублей;
• при стоимости иска от 20 001 до 100 000 рублей – 800 рублей и 3% от суммы, превышающей 20 000 рублей;
• при стоимости иска от 100 001 до 200 000 рублей – 3 200 рублей и 2% от суммы, превышающей 100 000 рублей;
• при стоимости иска от 200 001 до 1 000 000 рублей – 5 200 рублей и 1% от суммы, превышающей 200 000 рублей;
• при стоимости иска свыше 1 000 000 рублей – 13 200 рублей и 0,5 % от суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не больше 60 000 рублей.

Скачать образец соглашения задатка при покупке дома с земельным участком

Соглашение о внесении задатка заключается заранее, до того, как будет составлен сам договор. Данная бумага является гарантом того, что сделка будет осуществлена, а при ее срыве виновная сторона будет нести ответственность.

Так как жизнь полна неожиданностей, и исключить непредвиденные обстоятельства не представляется возможным, то подобный документ будет лишним подтверждением серьезности намерений сторон, а также основанием для запуска судебного разбирательства в случае невыполнения продавцом или покупателем своих обязательств, особенно касающихся финансовой стороны вопроса.

Соглашение, составленное в письменном виде, поможет возместить убытки и компенсировать время, потраченное на сделку.

Если подобный договор между сторонами не был заключен, то передавать какие-либо денежные средства гражданину, продающему участок, или иному лицу строго запрещено. Отсутствует документ – отсутствуют и финансовые обязательства между сторонами.

Доверие, оказанное продавцу не всегда оправданно: слишком часто встречаются мошенники и недобросовестные граждане, которые, получив деньги, отказываются продавать землевладение либо заключают договор о продаже с третьим лицом. При отсутствии соглашения доказать факт передачи задатка потенциальному продавцу не представляется возможным.

Перед подписанием данного акта еще раз перечитайте все внесенные в него пункты и удостоверьтесь в правильности указанных реквизитов, сравните все данные с оригиналами документов.

Поводом для того, чтобы засомневаться в прозрачности сделки, служит отсутствие данных оригиналов – копию намного проще подделать. В любом случае, бумага, не являющаяся оригиналом, должна быть заверена нотариально. Стоит помнить, что на рынке недвижимости очень часто наблюдается такое явление, как мошеннические сговоры.

Пример составления документа

Для возвращения задатка имеется только две причины, что обязательно должно быть отображено в тексте соглашения:

• Сделка не состоится по вине покупателя, который по каким-либо причинам не купил оговоренный недвижимый объект. В данной ситуации продавец вправе не возвращать задаток, оставляя всю уплаченную сумму себе, как это предусматривает Гражданский кодекс Российской Федерации. Вернуть средства потенциальный покупатель может попытаться разве что тогда, когда сталкивается с мошенниками или обнаруживает, что продажа или сама недвижимость юридически нечиста. В таком случае необходимо подавать исковое заявление в суд.
• Сделка не состоялась по вине продавца, который по тем или иным причинам передумал продавать объект гражданину, уплатившему залог. В такой ситуации продавец обязуется вернуть покупателю сумму в двойном размере, чтобы компенсировать потерю времени. Если это условие не выполняется, потенциальный покупатель должен обратиться в суд и потребовать свои деньги на вполне законных основаниях.

Какими бы ни были обстоятельства, важно учитывать, что любое нарушение условий соглашения или договора служит весомым основанием для обращения в суд. передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;

передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;

не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;

не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;

указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;

нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи;

не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.

Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.

Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры, попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго.

Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону.

Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги.

Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги. Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы. Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.

Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.

Правила оформления договора могут отличаться при покупках на аукционе

Так, обратно взнос возвращается если:

• Торги не состоялись (были отменены).
• Участник проиграл лот по причине продажи его за большую цену иному участнику (сам аукцион состоялся в соответствии с регламентом).

Залог, который был внесен победителем торгов, идет в зачет предстоящей сделки. Предварительный договор по сделке оформляется в виде протокола, который составляется после непосредственного проведения торгов и имеет обязательную юридическую силу. В случае отказа победителя лота от завершения оформления сделки, задаток сгорает (остается у организаторов аукциона). Если отказ поступил от самих продавцов, то возврат задатка осуществляется участнику в двойном размере.

Соглашение о задатке при покупке дома с участком

Данная бумага обязательно оформляется письменно, заключить соглашение устно, не записав ни одного пункта, запрещено. Заверять документ у нотариуса не обязательно, однако, если речь о денежной сумме особо крупных размеров, то лучше всего перестраховаться и все-таки обратиться к юристу, работающему в данной сфере.

Строгих требований к оформлению документа законодательство не предъявляет, отсутствует и единый образец заполнения.

Однако в соглашение обязательно должны быть внесены следующие сведения:

• Реквизиты граждан, заключающих сделку. Необходимо указать информацию, как о покупателе, так и о продавце: даты рождения, ФИО, номер и серию документа, удостоверяющего личность, адрес по прописке;
• Размер денежной суммы, уплачиваемой в качестве задатка. Он определяется продавцом и покупателем самостоятельно, однако от крупных выплат лучше воздержаться, так как все-таки существует небольшой риск потерять деньги;
• Предмет заключаемого соглашения. Это может быть любая недвижимость, за которую уплачиваются денежные средства. Необходимо прописать всю информацию о наделе или доме как можно более подробно. При описании землевладения необходимо указать:
  • Номер, под которым оно занесено в кадастровый реестр;
  • Тип разрешенного пользования;
  • Координаты расположения, чаще всего адрес;
  • Размер территории;
• Если предметом сделки является дом, то необходимо указать, сколько он имеет этажей. Также гражданин, являющийся продавцом, должен указать сведения о документе, который подтверждает его право собственности на конкретный объект недвижимости;
• Ответственность, которую несет каждая из сторон соглашения. В этом пункте необходимо четко зафиксировать положение о том, что если указанная в данном документе сумма не будет передана продавцом покупателю, первый должен будет выплатить двойной задаток, а если условия сделки нарушены приобретающей стороной, то деньги остаются у прежнего владельца недвижимости;
• Сроки, необходимые для заключения договора купли-продажи. Имеется даже возможность установить конкретную дату подписания данной бумаги. Времени, оставшегося до подписания должно хватить для того, чтобы все препятствия, мешающие оформлению сделки, были устранены;
• После написания всех пунктов стороны должны поставить подпись и проставить дату заключения соглашения.

Данный документ составляется в 2 экземплярах, по одному для каждой из сторон, подписывающих договор. Если продавец или покупатель нарушает какие-либо пункты заключаемой сделки по поводу купли-продажи объекта недвижимости, бумага будет являться главным основанием, по которому можно обратиться в орган судебной власти для защиты прав и с целью получить денежное возмещение.

Договор купли-продажи

Статус договора купли-продажи в качестве основного документа при заключении сделок данного типа регламентируется Гражданским кодексом РФ (Ст. 454). Главная функция документа – декларация обязанностей сторон продавца и покупателя реализовать сделку на основании всех оговоренных взаимовыгодных условий без использования различных махинаций и прочих мошеннических элементов. В контексте сделки купли-продажи участка земли с домом речь идет о передаче права собственности сразу на два объекта.

Структура документа

Структурно договор купли-продажи участка земли с домом состоит из следующих содержательных элементов:

• Вводная часть: название документа, дата и место составления.
• Информация об участниках сделки: указываются ФИО, паспортные и регистрационные данные сторон продавца и покупателя (доверенных лиц).
• Предмет договора: содержит перечень объектов, которые подлежат отчуждению.
• Цена договора с указанием общей суммы стоимости объектов, а также отдельных значений по каждому.
• Отдельным пунктом структуры выделяется порядок выплаты, передача и вступление в права владение объектами имущества.
• Подписи сторон.

Как составить?

Несмотря на то, что единого утвержденного на законодательном уровне образца договора купли-продажи не существует, и документ составляется в произвольной форме, при составлении бумаги, подтверждающей отчуждение дома с участком, следует придерживаться некоторых содержательных правил:

В части подробного описания предмета сделки следует особое внимание уделить идентификационным сведениям по дому и земельном участке.
Информация по дому должна отображать адрес его расположения, общую и жилую площадь, назначение помещения, данные документа права собственности.
Информация по земельному объекту содержит данные локации, общую площадь, кадастровый номер, категория земель, а также документ-подтверждение права владения и распоряжения продавцом.
Сумма, за которую продается дом и земельный участок в договоре должна прописываться, как в общем размере, так и по отдельности – для дома и прилегающей земельной территории.

Что предусмотреть

Примечательно, что информация об объектах и их ценах – главные условия в документе такого типа. Эта особенность предполагает наиболее полное отображение в договоре всех сведений об отчуждаемых объектах, поскольку потенциально может стать предметом спора.

При составлении документа важно учесть, что будет признан действительным лишь письменный формат договора. Документ составляется в трех экземплярах: по одному для продавца и покупателя

Третий экземпляр передается в Росреестр.

Особенности договора задатка

Договор задатка следует отличать от договора купли-продажи. Он является второстепенным вспомогательным документом и покупатель по нему не приобретает статуса собственника. Тогда как основанием для перехода прав собственности является только договор купли-продажи.

Договор задатка составляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами, что сводит к минимуму риски мошенничества. Установленной формы у этого документа нет, поэтому он составляется по усмотрению сторон. Обычно в соглашение включают следующие пункты:

• наименование города, в котором заключается сделка;
• дата составления договора;
• основной блок;
• подписи сторон.

В основной раздел стоит включить следующие сведения:

• размер задатка и финальная стоимость участка, согласованная сторонами (желательно также прописать сумму, которую покупатель должен доплатить после подписания основного договора как разница между ценой сделки размером задатка);
• характеристики земельного участка, которые позволяют четко его идентифицировать (кадастровый номер, категория, разрешенное использование, площадь, адрес и пр.);
• период действия договора задатка (на следующий день следует подписать основной договор) или конкретная дата подписания основного договора;
• условия и порядок возврата денежных средств если сделка не состоится по обоюдному согласию (наличными, на банковский счет);
• права и обязанности сторон;
• прочие условия.

В заключаемом договоре необходимо сделать ссылки на наиболее важные документы для сделки и приложить их копии в качестве приложений:

• реквизиты паспортов покупателя/продавца;
• выписка из ЕГРН/свидетельства о праве собственности на участок;
• кадастровый паспорт/план на участок;
• документы, подтверждающие права собственности на постройки и законность застройки.

Перед заключением договора задатка покупателю стоит обратить внимание на следующие аспекты:

1. У продавца на руках должны быть документы, подтверждающие права собственности на земельный участок: свидетельство о собственности/выписка из ЕГРН. Договор купли-продажи, садовая книжка, свидетельство о наследстве их не заменяют.
2. Если продавец состоит в браке, то нужно проверить, не является ли участок совместно нажитым имуществом. Если да, то необходимо письменное согласие супруги на сделку.
3. Величина задатка должна быть разумная. Обычно это не более 10% от стоимости участка, но возможны и иные варианты.
4. Нужно проверить данные продавца/предмета сделки и сравнить их с информацией в договоре задатка (сравнить серию, номер паспорта, кадастровые номера и площадь и пр.).
5. Если в техническом плане не указаны постройки, которые есть на участке, то они считаются самовольными и это может создать немало сложностей при их узаконивании.

Договор внесение задатка не подлежит регистрации в Росреестре. Заверить его у нотариуса или нет решают сами участники сделки. Нотариальное заверение по закону является добровольным, но придает документу большую юридическую силу. Если договор будут подписывать представители продавца и покупателя, то они могут действовать только на основании нотариально заверенной доверенности.

Договор задатка при покупке дома: образец скачать

Образец договора здесь.

Соглашение о задатке

Город Москва                                                                                       12.04.2016 г.

Федор Владиславович Филатов, 01.11.1985 года рождения, проживающий по адресу: г. Москва, пр. Центральный, д. 612, кв. 901, паспорт 40 03 251902, выдан 10.10.2003 г. отделом внутренних дел центрального района города Москвы

именуемый далее — Продавец, и Виктор Александрович Семёнов, 25.04.1980 года рождения, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Александровская, д. 305, кв. 10, паспорт 40 98 512672, выдан 5.05.1998 г. отделом внутренних дел центрального района города Москвы, именуемый далее — Покупатель, заключили настоящий договор о следующем:

1. Покупатель выдает Продавцу денежную сумму в размере: 25000 (двадцать пять тысяч) рублей в счет причитающихся с него по предстоящему договору купли-продажи дома с земельным участком, находящиеся по адресу: п. Березань, ул. Садовая, д. 2, Березанского района Московской области, стоимостью 200 000 (двести тысяч) рублей (указывается объект продажи и его стоимость полностью в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. При прекращении договорного обязательства до начала исполнения по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения задаток должен быть возвращен Покупателю полностью.
3. Если за неисполнение договора будет ответствен Покупатель, задаток остается у Продавца.
4. Если за неисполнение договора будет ответственным Продавец, он обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка.
5. Ответственная за неисполнение договора сторона обязана сверх того, что указано в п.3 и 4 настоящего соглашения, возместить другой стороне убытки, с зачетом суммы задатка.
6. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, стороны его будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, обмена письмами, телеграммами, факсами и др. При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.
7. По всем вопросам, не нашедшим своего решения в тексте и условиях настоящего договора, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих имущественные интересы и деловую репутацию сторон договора, имея в виду необходимость защиты их охраняемых законом прав и интересов, стороны настоящего договора будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.
8. Настоящий договор вступает в силу со дня подписания его сторонами, с которого и становится обязательным для сторон, заключивших его. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим только после заключения настоящего договора. Настоящий договор действует в течение 1 года (до момента окончания исполнения сторонами своих обязательств по нему) и прекращает свое действие12 апреля 2017 года. Прекращение (окончание срока) действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушения, если таковые имели место при исполнении условий настоящего договора.
9. Другие условия

____________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Совершено (настоящий _____________ договор заключен) между сторонами — участниками, указанными ниже, подписано в г. Москва.

12 апреля 2017г. в двух экземплярах: по одному для каждой из сторон договора, причем все экземпляры имеют равную правовую силу.

Подписи сторон:

_________________

_________________