Самостоятельная перепланировка квартиры – согласование и пошаговая инструкция

Какие работы не требуют узаконения?

Нужно ли согласовывать перепланировку? Этот вопрос возникает перед каждым собственником перед началом строительных работ, ведь не все они попадают под термин «перепланировка». Не потребуется никуда обращаться за разрешением, если:

• проводится косметический ремонт (это замена напольного покрытия, покраска или поклейка обоев и так далее);
• планируется установка или демонтаж встроенной техники или мебели;
• будет проводиться демонтаж или установка наружных технических приборов (антенны, тарелки и так далее).

Вам будет интересно:Срок давности по преступлениям: законодательные акты, установленные нормы и советы юристов

Не требуются никакие согласующие документы для проведения работ по остеклению лоджии или/и балкона.

Виды перепланировок

Перепланировка – это изменение конструкции жилья по своему усмотрению. Некоторые действия могут привести к тому, что пострадают все жильцы многоквартирного дома. Поэтому все изменения следует проводить с разрешения соответствующих органов.

Поверхностная простая перепланировка может включать смещение сантехники и сопутствующих устройств, снос легких перегородок и возведение новых, изменение формы дверных проемов и т.п. Такие работы не нанесут ущерб всему зданию и не требуют решения большого числа вопросов, но разрешение, в любом случае, нужно получить.

Сложные планировочные работы – это демонтаж стен, перенос кухонной зоны в другую часть квартиры, сооружение проемов в несущих стенах, обустройство дополнительного санузла и т.д. Подход к таким изменениям гораздо серьезнее и включает в себя разработку и согласование проекта с государственными и муниципальными учреждениями.

Запрещено при перепланировке:

• полностью сносить несущие стены;
• увеличивать зону балкона за счет жилой комнаты;
• избавляться от окон;
• расширять кухню за счет другой комнаты, если в квартире не электрическая, а газовая плита;
• увеличивать площадь кухни и ванной комнаты более чем на четверть от общей площади;
• переносить санузел таким образом, что он окажется над жилой комнатой соседей снизу.

Для всех остальных вариантов перепланировки требуется согласование.

Как узаконить перепланировку

Для проведения законной реконструкции потребуются:

1. Справка о перепланировке из БТИ.
2. Технический паспорт на квартиру.
3. Справка о прописке.
4. Документы о согласии на перепланировку от Роспотребнадзора, эксплуатационных служб, пожарного надзора, жильцов всего многоквартирного дома.
5. Договор о контроле над проведением работ технического надзора.
6. Проект перепланировки.

Полный пакет документов требуется предоставить в комиссию по архитектурным работам, где запрос рассматривается один месяц. После чего выдается решение о согласии на перепланировку или отказ. В последствии, исправив недочеты, отказ можно оспорить.

Корректная документация

Стоимость и время во многом зависят от того, как собственник решил согласовать перепланировку квартиры, самостоятельно или с помощью специалистов, куда и когда обратился за оказанием услуги. В любом случае нужно:

• получить технический паспорт БТИ;
• подготовить проект;
• собрать необходимые документы.

Правильно разработанная в соответствии с законодательством, проектная документация, которая будет отображать все изменения, проведенные в квартире должна включать:

• пояснительную записку;
• графическую часть с архитектурными решениями;
• проект с инженерными сетями, в случае их затрагивания.

Узаконение без проекта

«Согласуем перепланировку квартиры без проекта» – такие объявления можно встретить в Интернете и газетах. Насколько возможно провести узаконение, если фактически перепланировка проведена, а разрешения на строительные работы нет? Если работы проведены с соблюдением действующих строительных норм, то даже после проведения работы получить все разрешительные документы не так сложно. Имеется в виду, что не возводились или не демонтировались стены, не переносились санитарные узлы и так далее.

Если нарушены все запреты, то собственнику жилья придется за свой счет привести помещение в прежний вид. Помимо этого, есть большой шанс, что на владельца будет наложен штраф. А если в результате проведенных работ были разрушены несущие конструкции, ослаблено в целом все здание или нанесен физический или материальный ущерб соседям – то грозит уголовная ответственность.

Если больших нарушений нет, и все сделано в рамках требований СНИПов, но не получено разрешение, то можно даже после проведения работ заказать в профильной организации проект. Затем необходимо следовать вышеописанной процедуре, собрать документы и обратиться в отдел архитектуры и строительства при местной власти.

Чтобы согласовать перепланировку помещений в таком порядке, все же рекомендуется обратиться к юристу, он поможет избежать получения отказа в органах местной власти. Если же не удается все-таки получить разрешение от жилищной комиссии, то придется обратиться в суд, чтобы получить решение, которое позволит внести в реестр прав собственности соответствующие изменения.

Виды перепланировки жилого помещения

Существует два типа перепланировки: простая и сложная реконструкция.

Простая или поверхностная перепланировка – это:

1. Изменения в расположении сантехники;
2. Разборка ненесущих перегородок;
3. Переделка дверных проемов;
4. Монтаж новых перегородок;
5. Перенос кухонной плиты.

Если при выполнении данных работ не нарушена техника безопасности, то конструкция многоквартирного дома не пострадает. Но даже в этом случае необходимо получить разрешение. По окончанию работ в технический паспорт квартиры вносятся изменения. После этого нужно написать заявление в БТИ и МФЦ. Сотрудник МФЦ обязан проверить совпадает ли новая планировка жилья и данными в техническом паспорте.

Сложная перепланировка квартиры – это:

1. Демонтаж стен;
2. Перенос кухни в другое помещение;
3. Увеличение площади комнат за счет ниш и кладовок;
4. Объединение комнат;
5. Перемещение коммуникаций;
6. Обустройство дополнительной ванной;
7. Создание проемов в несущей стене;
8. Переустройство оконного проема.

Подобные преобразования носят серьезный характер. Для поверхностной перепланировки требуется эскиз, а для узаконивания сложной — проект перепланировки квартиры. Проект или эскиз подготовит компания, имеющая ответствующую лицензию.

Перепланировка в 2020 году требует значительных денежных вложений. Это связано с тем, что необходимо провести большой объем строительных и ремонтных работ. Стоимость зависит от многих факторов, главные из которых – значимость изменений и статус фирмы, производящей ремонт.

Переустройство жилья

В статье № 25 Жилищного кодекса РФ определяется две формы изменения конфигурации жилых помещений:

Работы, не требующие согласования с органами муниципальной власти:

К переустройству относятся следующие виды работ:

Перепланировка помещений включает в себя следующие виды работ:

Перечисленные действия требуют составления проектной документации, что увеличивает конечную цену перепланировки.

Действия шаг за шагом

Законная перепланировка жилья проводится в несколько этапов:

Изготовление проекта
для этого потребуется обратиться в специализированную архитектурную фирму или БТИ
  Согласование проекта
собрав все необходимые документы, необходимо обратиться в жилищную инспекцию. Данный орган дает разрешение на проведение работ. Если заявителю будет отказано, то ему потребуется исправить выявленные ошибки и обратиться вновь
 Перепланировка
получив разрешение, можно приступать к работам

Важно следовать составленному проекту, чтобы в последующем не пришлось переделывать работу
 Сдача работы
после окончания необходимо внести изменения в документы. Для этого вызывается комиссия из органов местного самоуправления, которая проверяет соответствие проекта и сделанных работ
 Техническая инвентаризация
если все сделано правильно, составляет акт о выполнении работ

С ним собственник квартиры обращается в БТИ для получения нового техпаспорта. Также потребуется откорректировать данные в кадастровом паспорте и оформить новое свидетельство о собственности

Список нужных документов

Чтобы оформить перепланировку, потребуется:

• паспорт владельца квартиры;
• свидетельство о присвоении права собственности на квартиру;
• техпаспорт на жилплощадь;
• проект;
• заявление.

Если квартира располагается в доме, представляющем для города архитектурную или историческую ценность, то потребуется обратиться в органы по охране памятников для получения разрешения на внесение изменений.

Оно выдается в том случае, если запланированные действия не приведут к нарушению правил безопасности и не создадут риски жизни и здоровью окружающих людей.

Оформление

Существует два основных способа:

Процесс регистрации

Для этого необходимо пригласить специалистов из органов местного самоуправления, которые проведут оценочные работы.

В случае обнаружения ошибок работу придется переделывать. Без акта зарегистрировать сделанную перепланировку не получится.

Получение технической документации

Получив акт о выполнении работ, следует обратиться в БТИ и внести изменения в кадастровый и технический паспорт квартиры.

После этого на руках у собственника окажутся обновленные документы:

• техпаспорт;
• кадастровый паспорт;
• свидетельство о праве собственности.

Виды работ с разрешением и без него

Разрешение выдает орган ГАСК (по-другому, инспекция государственного архитектурно-строительного контроля). Требуется узаконивать следующие категории работ:

• объединение нескольких квартир на одном или на разных этажах;
• присоединение мансарды в частом доме;
• переделка проемов двери в стенах несущей конструкции;
• объединение балкона с комнатой;
• переделка кухни-ниши;
• любые виды работ, имеющих отношение к изменению капитальных конструкций.

Данные виды работ требуют получения особых разрешительных документов.

Улучшение благоустройства жилого помещения – уважительная причина для того, чтобы получить разрешение на перепланировку, но для этого должны быть соблюдены интересы соседей, проживающих рядом и все санитарные и эпидемиологические правила и нормы.

В действующем законодательстве до сих пор четко не определен перечень работ перепланировки, которые можно делать без согласия соответствующих органов.

Ясно одно, если не будут нарушены несущие конструкции, то можно обойтись без специального разрешения.

Это может быть:

• застекление балкона, снос печи, кладовой;
• изменение дверного проема в стене, не относящейся к несущей;
• объединение туалета с ванной;
• переделка встроенных шкафов, полок;
• увеличение жилой комнаты за счет уменьшения коридора и сноса некапитальных стен.

Как выдаются субсидии молодым семьям на улучшение жилищных условий, вы можете узнать из статьи.

Узнайте, в каких случаях положена субсидия на квартплату, прямо сейчас.

О подготовке документов на приватизацию квартиры https://zhivemvrossii.com/kvartira/privatizatsiya/dokumenty-4.html читайте тут.

Судебное разбирательство

Как согласовать перепланировку в суде и какие потребуются документы? В исковом заявлении должны присутствовать доказательства того, что проведенные строительные работы не влекут за собой нарушения законных интересов и прав третьих лиц, не угрожают ни здоровью, ни жизни людей.

Собрать такие доказательства можно в специализированных организациях, в частности, заказать техническое заключение о безопасности строительных конструкций и получить отчет. Придется в обязательном порядке обратиться в Роспотребнадзор для получения заключения о том, что помещение соответствует санитарным нормам. Потребуется подготовить документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, справки по форме 9 и 7. Оригиналы технических паспортов как старого, так и нового.

Вам будет интересно:Огнетушитель ОУ-1: технические характеристики, описание, применение

Желательно, но необязательно, получить в МЧС заключение. Рекомендуется обратиться в управляющую организацию и получить от них согласие на то, чтобы перепланировка была сохранена.

В ряде случаев судья может пригласить на заседание соседей, чтобы те высказали свое мнение относительно проведенных строительных работ, поэтому с последними лучше не конфликтовать. Есть вероятность, что судья даже назначит проведение специальной экспертизы или выездную проверку.

Следует быть готовым, что в процессе разбирательства, судья может запросить более широкий перечень документов.

Если все же судья вынесет положительное решение, то после вступления в законную силу следует его предоставить в регистрационный орган для внесения соответствующих изменений (согласно требованиям и результатам технической инвентаризации).

Эскиз или проект?

Как согласовать перепланировку и нужно ли заказывать проект или можно обойтись эскизом?

Последний документ обойдется намного дешевле и может быть создан в следующих случаях:

• если планируется демонтажные или монтажные работы ненесущих стен;
• если будут проводиться работы с оконными проемами, включая процедуру увеличения или уменьшения;
• монтаж или демонтаж перегородок в санитарном узле;
• будут проведены работы по закладыванию или созданию новых дверных проемов.

Эскиз не требуется даже заказывать у подрядной организации. Можно даже распечатать поэтажный план и нанести все изменения. Красным цветом обычно отмечают то, что подлежит сносу. Зеленым выделяют те изменения, которые планируется сделать.

В обязательном порядке придется заказать проект, если планируется провести следующие виды работ:

• смонтировать новую лестницу;
• перенос помещений, к примеру, замена местами кухни и ванной комнаты;
• если планируется устройство нового пола, но не смену напольного покрытия;
• смену газовой плиты на электрическую;
• обустройство перегородок из тяжелых материалов, к примеру, из пеноблока или кирпича, а также из тех материалов, которые увеличат нагрузку на конструкцию всего дома;
• монтаж дополнительных коммуникаций, к примеру, накопительного водонагревателя.

Вам будет интересно:Признание отцовства вне брака: описание, процедуры, условия, необходимые документы, сроки

Кстати, организации, которые обещают, что они согласуют перепланировку квартиры, должны проконсультировать клиента по всем вопросам и провести всю процедуру узаконения самостоятельно. Но естественно, всегда можно договориться, кто и за что будет отвечать и делать.

Следует помнить, что в каждом регионе пакет документов может отличаться от вышеописанного перечня.

Как узаконить перепланировку «по факту»

Узаконить перепланировку можно, урегулировав этот вопрос в органах местного самоуправления (отдел строительства и архитектуры), для этого необходимо взять в БТИ план квартиры, на основании этого документа составить проект и обратиться в БТИ, чтобы приемная комиссия зафиксировала изменения, составив заключение о том, что проведенные работы выполнены согласно правилам и нормам безопасности. После чего остается получить в БТИ новый квартирный план и зарегистрировать изменения в Росреестре, представив перечисленные документы.

Если БТИ (или жилкомиссия) отказывается давать заключение (без него Росреестр не примет документы), придется обратиться в суд и привести доказательства того, что никаких нарушений во время перепланировки не было. Судебное решение также является основанием для регистрации изменений.

Наиболее правильный вариант – не рисковать и провести все согласования на этапе планирования работ. Существенная перепланировка без профессионального проекта может впоследствии обернуться печальными неожиданностями даже с риском для жизни людей.

Основные отличия перепланировки от переустройства жилья

Следует отличать перепланировку от переустройства жилья. Последнее подразумевает манипуляции с коммуникациями:

• перенос плиты;
• изменение вентиляционных путей;
• замена или перемещение радиаторов отопления и труб;
• обустройство теплых полов за счет использования трубы водоотвода;
• перенос сантехнического оборудования.

Переустройство входит в план перепланировки и тоже должно быть узаконено.

Стоимость перепланировки квартиры по закону

Сперва необходимо получить новый технический паспорт. Даже если у вас уже есть техпаспорт, его нужно обновить, если только он не старше трех лет.

Как получить новый техпаспорт?

• Обратиться в БТИ при администрации города или района с заявлением, старым техпаспортом и документами на квартиру.
• Дождаться приезда техника, который произведет все необходимые размеры.
• Через две недели необходимо подъехать в БТИ и получить новый техпаспорт. Тогда же надо будет оплатить его стоимость. В среднем это 1-2 тысячи рублей.

Какие потребуются документы?

Далее необходимо собрать остальные бумаги:

• документы на право собственности на квартиру, где будет перепланировка;
• выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных лиц;
• разрешение от всех проживающих на перепланировку (оформляется письменно и заверяется в управляющей компании);
• выписка с лицевого счета, свидетельствующая об отсутствии долгов по коммунальным услугам — берется в бухгалтерии УК.

Судебный порядок

Если вам настойчиво отказывают в выдаче разрешения на перепланировку или не принимают ее результатов, то остается один выход – идти в районный суд.

В ходе процесса вам нужно будет доказать, что внутренние изменения в квартире:

• Не нарушает права и законные интересы граждан или не создают угрозы их жизни или здоровью.
• Осуществлены в соответствии со строительными правилами и нормами. Скорее всего, вам придется заказать и провести строительную экспертизу.
• Вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку. Для того, чтобы это доказать, сохраняем копии всех документов, которые вы собирали и предоставляли в администрацию.

В том случае, если Фемида встала на вашу сторону, то получаем решение, дожидаемся когда оно вступит в законную силу (10 дней) и несем решение в БТИ для внесения изменений в техпаспорт. Далее уведомляем Регцентр.

В случае, если суд оказался не на вашей стороне, необходимо обжаловать решение в вышестоящей инстанции или приводить всё в исходный вид.

Важно: вы точно не сможете узаконить перепланировку если демонтировали несущие стены, разместили ванную или туалет над жилыми помещениями, объединили кухню с газовой плитой и комнату (впрочем, в этом случае возможна установка раздвижных дверей), объединили балкон или лоджию с комнатой и многое другое. Помните, что необдуманная перепланировка не только грозит штрафами и дополнительными затратами на приведение помещения в первоначальный вид, но и просто опасна для всего строения

Помните, что необдуманная перепланировка не только грозит штрафами и дополнительными затратами на приведение помещения в первоначальный вид, но и просто опасна для всего строения.