Нужно ли выписываться при продаже квартиры бывшему хозяину, в какие сроки желательно это сделать?

Особенности

Также не стоит в сжатые сроки пытаться сняться с учета. Необходимо продумать вопрос, где после этого пропишусь, чтобы не оставаться долго без регистрации. Конечно, затягивать тоже не следует, лучше пройти процедуру в течение 2-3 недель с момента передачи прав на имущество. Именно этот период можно назвать оптимальным.

Когда есть люди, которые не желают снимать себя с учета по адресу, то в этом случае придется действовать через суд. Если они не являются владельцами и не относятся к социально защищенным гражданам, то тогда не должно возникнуть с этим особых трудностей. Однако если они считаются собственниками, то они обязательно должны быть согласны на процедуру купли-продажи.

Каждый владелец имущества знает, что наличие в квартире зарегистрированных детей автоматически усложняет потенциальную продажу. При оформлении такой сделки необходимо учитывать множество нюансов

Первое на что следует обратить внимание это имущественные права ребенка по отношению к данной жилплощади. Несовершеннолетний может быть:

1. Владельцем части помещения или всей квартиры.
2. Наследником жилплощади.

При совершении сделки с прописанными в помещении несовершеннолетними детьми важна каждая деталь. Прежде всего, следует определиться с их статусом и понять для себя: поставлены ли они на учет временно или будут числиться в квартире как минимум до совершеннолетия. Окончательное решение о покупке принимает будущий владелец, фактически при такой сделке права ребенка не нарушаются, ведь он остается проживать в тех же условиях, а значит, органы опеки не должны давать одобрение такому действу.

Покупатель должен осознавать, что ребенок имеет право проживать в помещении, а так как ухаживать за ним должны родители, то и они автоматически получают право постоянного пребывания на данной территории.

В каком порядке выписывают несовершеннолетнего из квартиры перед продажей?

Вопросами прописки (регистрации) занимаются органы УФМС. Именно туда и следует обращаться, когда нужно выписать детей из квартиры. Порядок действий существенно разниться, в зависимости от того, собственник ребенок жилья или нет.

1.
Как выписать из квартиры детей при продаже, если они являются собственниками?

Когда доля в квартире или 100% жилплощади принадлежит несовершеннолетнему, без согласия ООиП невозможно провести выписку ребенка и заверить сделку купли-продажи. Для получения разрешения потребуется собрать документы:

1. Паспорта всех участников сделки, родителей, детей (свидетельство о рождении).
2. Выписка из паспортного стола о составе семьи.
3. Выписка из ЕГРП о праве собственности на продаваемую квартиру.
4. Предварительный договор купли-продажи новой квартиры.
5. Техпаспорта на старую и на новую квартиры.

Все эти документы вместе с заявлением подаются в ООиП обоими родителями в присутствии самого ребенка (даже если супруги успели на тот момент развестись). В тексте заявления (его форму можно узнать на месте) указывается обязательство родителей соблюсти законные права и интересы своих детей (подопечных).

Интересно
: В случае, когда ребенку уже исполнилось 14 лет, от него потребуется документальное согласие на совершение сделки-купли-продажи квартиры.

Срок рассмотрения поданных документов составляет 2 недели. В случае, если все документы соответствуют действительности, права несовершеннолетнего не нарушены, будет выдан документ — положительное решение. После этого можно приступать к регистрации сделки купли-продажи квартиры. Когда регистрация будет завершена ребенка выписывают со старой жилплощади и регистрируют на новой.

Далее следует обратиться в местное отделение УФМС (по прежнему адресу), где на ребенка его родители заполняют специальный бланк на выписку, а также оформляется листок убытия, в котором обязательно указывается адрес новой квартиры. Если ребенку уже 14 лет, тогда он сам заполняет бланки в присутствии родителей. Дополнительно в УФМС подают документы:

1. Паспорт или свидетельство о рождении ребенка.
2. Паспорта всех родителей, которые выписываются со старой квартиры.
3. Одобрение ООиП.
4. Выписка из ЕГРП на старую квартиру.

Срок рассмотрения поданных документов — 7 дней. Далее их возвращают с пометкой о снятии с регистрационного учета и выдают листок убытия. Срок действия листка — 1 месяц. За все перечисленные действия в УФМС госпошлина не взимается ни с взрослых, ни с детей. По новому адресу дети должны быть зарегистрированы в срок не позднее 3 дней после их выписки.

2.
Как выписать и прописать детей при продаже квартиры, если они не собственники?

Если дети не входят в число собственников продаваемой квартиры, тогда процедура снятия их с регистрационного учета несколько отличается. Прежде всего, не нужно обращаться в ООиП за разрешением, но пакет документов пополняется техпаспортом приобретаемого жилья.

Важно
: если будет обнаружено, что новые условия проживания детей хуже прежних, то контролирующий орган (ООиП) вправе аннулировать снятие с регистрационного учета детей через подачу искового заявления в суд. Совет
: Детей можно выписать из квартиры, которую решено продать, при этом покупать новое жилье не обязательно, если есть иная жилплощадь, куда они будут зарегистрированы

Условия проживания по новому адресу должны быть не хуже прежних. Но доля от продажи квартиры должна быть перечислена на лицевой счет несовершеннолетнего

Совет
: Детей можно выписать из квартиры, которую решено продать, при этом покупать новое жилье не обязательно, если есть иная жилплощадь, куда они будут зарегистрированы. Условия проживания по новому адресу должны быть не хуже прежних. Но доля от продажи квартиры должна быть перечислена на лицевой счет несовершеннолетнего.

Выписка до или после продажи: требования законодательства

Если позиция участников сделки с недвижимостью понятна, не лишним будет выяснить точку зрения правоохранителей на этот вопрос. Следует признать, что в законодательстве нет конкретного указания относительно того, нужно ли выписываться из квартиры перед продажей. В Гражданском кодексе РФ речь идет лишь о праве собственности и пользования. Если первое прекращается при переходе недвижимости к новому владельцу, то право пользования объектом может сохраняться и после продажи (ГК РФ, часть I, ст. 292).

Утратив право собственности после перехода жилья во владение нового собственника, прежний владелец или члены его семьи могут сохранить право пользования объектом.

Новый хозяин будет добиваться принудительной выписки, если не принял этот вариант как обременение еще на этапе составления ДКП. Но если продавец заинтересован в продаже, ему следует выписаться самому и снять с регистрации членов семьи. Добросовестный гражданин заранее позаботится о том, где зарегистрировать себя и своих близких.

Если проблем с будущей регистрацией нет, снятие с учета по месту жительства решает прописка по новому адресу, а вопрос, можно ли не выписываясь прописаться, даже не возникает. Это сделать можно.

Продажа квартиры с прописанным человеком

Как упоминалось выше, при продаже недвижимости прописанное лицо может сохранить право пользования. Такая норма закона защищает права ряда категорий граждан, которые даже при продаже квартиры могут пользоваться ею, то есть проживать, сохранив регистрацию.

Покупателю при приобретении новой квартиры важно выяснить, есть ли среди членов семьи продавца:

• отказавшиеся от приватизации;
• проживающие на основании завещательного отказа;
• несовершеннолетние дети, которые находятся под опекой или остались без попечения родителей;
• получатели ренты.

Присутствие таких граждан обременит сделку, поэтому покупателю нужно серьезно подумать о том, стоит ли подписывать ДКП с обременением в виде проживания третьих лиц.

Возникает и другой вопрос, обязательно ли выписываться из квартиры, на пользование которой есть право. В данном случае прописка не имеет значения, потому что существует отдельно от права пользования. Если у гражданина есть куда прописаться, снятие с регистрации возможно, в противном случае — нет.

Порядок выписки при продаже квартиры

С момента, как был принят закон от 25 июня 1993 г. под № 5242-1, понятие «прописки» сменилось понятием «регистрации по месту проживания». В обиходе же процедуру все также называют пропиской/выпиской. То есть, когда разговор заходит о выписке из жилья при его реализации, имеется в виду именно процедура снятия с регистрационного учета по месту, где проживает гражданин.

Нужно заметить, что в Жилищном кодексе РФ не предусматривается запрет на проведение выписки из жилья при его реализации, если отсутствует подтверждение наличия нового адреса, избранного для проживания.

В качестве исключения выступают только случаи с выпиской несовершеннолетних лиц. Таким образом, бывший собственник вместе с другими лицами, прописанными в квартире, может смело выписываться из жилья.

С этой целью нужно посетить паспортный стол и передать туда определенное заявление с необходимой документацией. Когда проведена процедура снятия с регистрационного учета, можно приступать к прописке по новому адресу. Процедура выписки из жилья бесплатна, и госпошлина при этом не предусматривается.

Срок для проведения выписки законом не обозначен, однако, регистрацию по новому адресу нужно выполнить не позже недели с даты, когда проведено снятие с регистрационного учета по прошлому адресу. В противном случае действия будут оценены как административное правонарушение, и придется оплатить штраф.

Нужно обратить внимание! Если разговор ведется о выписке из приватизированного жилья, проблем возникать не должно. Однако когда жилье не относится к приватизированным, выписать жильцов при их несогласии можно будет только в судебном порядке

Какая документация необходима для проведения выписки?

Чтобы провести выписку из жилья (аннулировать регистрацию по месту проживания), необходимо предоставить следующую документацию:

• Отдельное заявление установленного формата. Его могут подать граждане РФ с момента исполнения им 14 лет. За тех, чей возраст меньше, заявление заполняется родителями/законными представителями;
• Документ, используемый в качестве удостоверения личности. В этот список входят: гражданские паспорта, свидетельства (для лиц, не достигших возраста 14 лет), паспорта (граждан СССР/1974 года), срок действия которых не истек;
• Домовую книгу (при необходимости);
• Адресный лист об убытии;
• Лист статистического учета убытия (может оформляться в случае убытия граждан РФ за пределы государства).

Как правильно выписаться из жилья

Процесс выписки граждан из жилья предусматривает определенные варианты в решении вопроса:

• При принятии гражданином решения о выписке из приватизированного жилья, он направляется прямиком в паспортный стол вместе с личным паспортом, где пишет заявление и прикладывает к нему документацию для осуществления выписки из жилья, передав все это сотруднику, отвечающему за прием документации. На протяжении трех дней документация проходит проверку, а затем в паспорте проставляется соответствующий штамп о снятии с регистрационного учета, который подлежит возврату его владельцу. Этот вариант относится к наиболее простым и быстрым;
• В случае проживания гражданина в частном доме, к заявлению необходимо приложить информационную выписку, сделанную из домовой книги;
• При проживании заявителя в другом регионе, кроме гражданского паспорта и заявления о выписке (с нотариальным удостоверением) следует приложить доверенность на лицо, которое осуществит передачу документации в паспортный стол. Заявление будет рассмотрено с проставлением отметки о выписке на протяжении трех дней. Однако существует один нюанс. Все дело в том, что органы ФМС позволили гражданам выписываться в месте проведения новой прописки. Таким образом, даже в случае, если прошлое и нынешнее жилье расположены в различных населенных пунктах, чтобы избежать излишних очередей и поездок, можно явиться в паспортный стол по адресу нового места проживания, где выполнят всю процедуру снятия с регистрационного учета по прошлому адресу и прописки в новому;
• В случае необходимости принудительной выписки граждан, это можно сделать, только обратившись в суд.

Расчет посредством банковских услуг

И все же со временем был найден выход, максимально избавляющий стороны от рисков финансовых и материальных потерь. Во время проведения сделок с недвижимостью для передачи денежных средств используются банковские ячейки. Покупатель сдает туда деньги на хранение, и стороны заключают договор, по которому эта сумма будет передана продавцу или покупателю только в случае выполнения четко прописанных условий.

Стоит остановиться на описании процедуры передачи денежных средств в банковскую ячейку во время реализации сделки в общих чертах. Прежде чем заложить деньги в ячейку, они пересчитываются обеими сторонами и закладываются в сейф банка в присутствии обоих заинтересованных участников сделки.

Сотрудникам банка дается право в течение полутора месяцев разрешить забрать деньги продавцу, если он сможет предъявить договор продажи имущества

При этом обращается особое внимание на правильность оформления документа, его государственную регистрацию (должен стоять штамп) и паспорт обратившегося за получением содержимого ячейки

Если документы не вызывают подозрений и нареканий, продавец беспрепятственно забирает уже свои денежные средства. Присутствие второй стороны при этом не обязательно.

Вариант срыва сделки предусматривает то, что покупатель в течение нескольких дней волен забрать сданную на хранение сумму, предъявив паспорт. Эта процедура также не подразумевает присутствия продавца. В любом случае желательно взять с покупателя расписку о том, что денежные средства получены им в полном объеме (сумму и объект расчетов указать обязательно).

Частые вопросы:

Нужен ли собственник, чтобы выписаться из квартиры?

Процедура выписки из жилья происходит по инициативе заявителя. Последними могут быть как собственники, так и квартиранты. Согласия собственника при выписке третьего лица не нужно. Аналогично, не требуется и присутствия владельца квартиры при подаче заявки на выписку. Всей работой занимается исключительно выписывающийся (см. «Можно ли и как выписаться без собственника«).

Забирают ли паспорт? Насколько?

Государственная услуга по выписке лиц из квартиры предусматривает передачу оригинала паспорта. Удостоверение личности остаётся у регистраторов до момента выдачи документов. Паспорт РФ нужен для проставления штампа о снятии с регистрационного учета. Соответствующий штамп ставиться и при оформлении нового места прибытия.

Можно ли выписаться из квартиры на пару месяцев?

Временная выписка из квартиры позволяет сняться с учета, а затем вновь зарегистрироваться в жилом помещении. Процедура разрешена для солдат-срочников и заключенных. Подтвердить статус можно на основании справки из военкомата (о призыве) или копии приговора суда.

Документы передаются в МФЦ или ОВМ родственниками отсутствующих лиц, если последние уже отбыли по месту пребывания. Во всех случаях следует составить заявление на согласие лиц сниматься с учёта + приложить нотариальную доверенность. После прохождения срочной службы или отбытия наказания в местах лишения свободы граждане вправе восстановиться в регистрационном учете по месту жительства. Подробности в статье «Выписка осужденного из квартиры, частного дома«.

Заполнение 3-НДФЛ при продаже недвижимости

С 18 февраля 2018 года вступила в силу новая форма декларации 3-НДФЛ. Бланк можно взять бесплатно в любой налоговой или на сайте ФНС.

Внимание! Заполнить декларацию можно с использованием программы «Декларация-2017» или онлайн формы декларации на портале налоговой. Эти документы подписываются простой электронной подписью и не отличаются от бумажного варианта.. В декларации продавца квартиры заполняются следующие пункты:

В декларации продавца квартиры заполняются следующие пункты:

• сведения о плательщике (паспортные данные, адрес, контакты);
• суммы налога, который подлежат оплате (раздел 1);
• расчет налоговой базы (раздел 2);
• доходы, полученные в России (Лист А);
• расчет налоговых вычетов (Лист Д2).

Первая страница – титульная. Она заполняется с указанием кода страны и налогоплательщика, налогового периода и всех сведений о продавце квартиры. В конце листа делается отметка о достоверности всех изложенных сведений и ставится личная подпись налогоплательщика.

При заполнении декларации в первом разделе ставится общая сумма налога с купли-продажи квартиры, который будет уплачен, а во втором – нужно будет показать, каким образом проводились расчеты. Здесь указывается общая стоимость проданной квартиры, налоговый вычет и база для исчисления налога. Если право собственности на квартиру возникло после 2016 года, то в договоре купли-продажи должна быть указана сумма не ниже 70% от кадастровой стоимости.

В Листе А делается отметка о ставке налога (13%), сумме облагаемого дохода, цены продажи квартиры и исчисленного налога в рублях. В последнем листе (Д2) заполняются только три пункта:

1. сумма дохода от всех источников выплаты;
2. сумма документально подтвержденных расходов (пункты 1.3.1 и 1.3.2);
3. расчет общей суммы вычета (п.4).

• Скачать бланк налоговой декларации по форме 3-ндфл
• Скачать образец налоговой декларации по форме 3-ндфл при продаже квартиры

Какие документы нужны?

Вместе с декларацией подаются дополнительные документы, если плательщик претендует на налоговый вычет. Документы для уплаты налога с продажи можно отправить почтой, через Интернет или занести лично в налоговую по месту регистрации. К ним относится:

1. копия договора купли-продажи;
2. справка о доходах с работы с указанием суммы уплаченного налога;
3. квитанции, расписки и другие подтверждения получения дохода от продажи квартиры;
4. заявление на получение вычета.

• Скачать бланк заявления на налоговый вычет
• Скачать образец заявления на налоговый вычет

При личной подаче копий документов, подтверждающих право на вычет после уплаты налога с продажи, необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки.

Подавать 3-НДФЛ можно начиная с января, но не позднее 30 апреля года, следующим за тем, в котором были получены доходы. Крайний срок уплаты налога – 15 июля (года, следующего за тем, за который платится налог).

Важно! При владении недвижимостью более 3-5 лет можно и не декларировать свои доходы от продажи квартиры.

Подробнее о налогообложении продажи квартиры, находившейся в собственности менее 3-5 лет, читайте тут.

Выписка бывшего собственника через суд

Для этого ему потребуется подать в суд исковое заявление и пакет документов, после чего судебным органом будет вынесено решение. Копия такого решения должна быть предоставлена в МФЦ, на его основании бывшего владельца снимут с учета. Такой способ займет довольно продолжительное время, не менее 2 месяцев, а также потребует оплаты госпошлины.

Случается, что собственник остается прописанным в квартире уже после оформления сделки. Это может произойти по двум причинам:

1. Сознательный обман, когда данная информация просто замалчивалась, а покупатель не запросил сведения о наличии в помещении зарегистрированных и поверил на слово продавцу.
2. При нарушении пункта соглашения о том, что бывший владелец выпишется позже, в установленную дату.

И в том, и в другом случае действовать следует по единой схеме – подавать иск в суд. Только в таком порядке можно произвести принудительную выписку.

Какие документы необходимы

Непосредственно перед снятием с регистрационного учета собственником должны быть собраны все бумаги. Нужно иметь в наличии следующие документы:

• паспорт или свидетельство о рождении (для детей);
• заявление в письменной форме;
• лист убытия с адресом;
• домовую книгу;
• лист учета выбытия.

Заявление заполняется по установленному образцу. Оно должно быть написано самими лицами, которые желают выселиться из квартиры. Если это дети младше 14 лет, которые еще не обладают достаточной дееспособностью, то заявление оформляется их родителями или опекунами. Заявление может отправляться через почту. В органах ФМС решается вопрос о выписке. При этом учитывается правильность написания заявления и полнота прилагаемых документов. Время, в течение которого рассматривается заявление, составляет трое суток. При положительном решении ставится штамп. В заявлении нужно отразить следующую информацию:

• наименование и адрес органа ФМС, в которое подаются документы;
• фамилию, имя и отчество заявителя;
• дату рождения;
• данные о представителе;
• паспортные данные;
• данные о новом месте проживания;
• предыдущий адрес;
• подпись и дату.

Сроки и стоимость

Важно не только знать, как выписаться из квартиры, но и сколько времени занимает данная процедура. Потому как иногда требуется срочно осуществить данный процесс

Если сразу правильно заполнить заявление и представить необходимые документы, то тогда процедура займет мало времени. С момента принятия заявки пройдет не более 3 дней, и за это время человека снимут с учета.

Что касается стоимости, то данная процедура абсолютно бесплатная. Пропишетесь вы тоже без уплаты государственной пошлины. Следует помнить о том, что если кто-либо требует уплатить денежные средства, то это незаконно.

Как известно, прописавшись по адресу, в паспорте ставится штамп о регистрации. При выписке тоже появляется отметка, однако она выглядит иначе. В штампе указывается адрес, по которому гражданин больше не числится. Там же будет стоять дата, когда процедура была проведена.

Продажа квартиры несовершеннолетними

Если в качестве владельца или совладельца квартиры выступают несовершеннолетние лица, требуется разрешение на продажу. Оно выдается органами опеки и попечительства. При этом не имеет значения, является ли несовершеннолетний собственник единственным владельцем недвижимости или владеет только долей.

Разрешение необходимо получить обязательно, чтобы не ущемить ребенка в правах. Это же нужно, чтобы не ухудшить условий проживания несовершеннолетнего. Обычно органы опеки отказывают в продаже недвижимости, если не будет приобретено новое жилье. При этом оно не должно быть хуже предыдущего.

Чтобы получить разрешение, представители ребенка должны явиться в органы опеки. В качестве таких лиц могут выступать родители или официальные опекуны. Родители должны действовать совместно, даже если они разведены или ранее не состояли в браке. В опеку вместе с заявлением подается следующее:

• свидетельство о рождении на детей до 14 лет;
• паспорт ребенка, который достиг 14 лет;
• выписка из домовой книги с указанием места регистрации ребенка;
• выписка из ЕГРП на квартиру;
• техпаспорт на продаваемую квартиру;
• техпаспорт на приобретаемую квартиру.

Технический паспорт имеет право заказать только владелец жилого помещения. Это можно сделать по личному заявлению как через БТИ, так и через МФЦ. Этот срок дается на проверку новых условий проживания, чтобы не ущемить в правах детей.

Родители или опекуны составляют заявление о рассмотрении вопроса о продаже старой недвижимости и приобретении нового жилья. Бланк для заполнения предоставит сотрудник органов опеки. Заявление рассматривается 14 дней. Этот срок дается на проверку того, не будут ли дети ущемлены в правах. В назначенный день можно забрать письменное разрешение, заверенное печатью и подписью ответственного лица.

Можно ли выписаться в никуда

В случае отсутствия обременения в виде лиц, имеющих право пользования продаваемым объектом, владелец недвижимости должен снять с регистрации всех, кто был в ней прописан. Предпочтительнее это делать до подписания договора, чтобы ускорить продажу и упросить процедуру.

Нередки ситуации, когда гражданин продает квартиру с целью приобрести новую, но данные события не совпали по времени: продажа уже состоялась, а покупка еще в стадии подготовки. В этом случае продавец выписывается в никуда, то есть не регистрируется по новому месту жительства.

При этом следует помнить, сколько можно жить без прописки в паспорте после продажи квартиры. В соответствии со ст.5 Федерального закона от 25.06.1993 №5242-1, этот срок не должен превышать 90 дней. В течение указанного периода гражданин должен оформить постоянную или временную регистрацию. А вот штамп в паспорт следует проставить в течение 3-8 дней после подачи документов.

Обязательно ли нужно выписываться при продаже квартиры?

При продаже квартиры право собственности (а значит, и право решать, кто именно будет в ней жить) переходит к новым владельцам. Соответственно, что и регистрация, дающая право на проживание, должна быть снята.

Это подтверждает статья 292 ГК РФ «Права членов семьи собственников жилого помещения», в которой сказано, что, после перехода права собственности к другому человеку, члены семьи предыдущего владельца (равно как и он сам) теряют право на пользование жильем.

Однако есть нюанс. Статья 31 ЖК РФ говорит о том, что граждане, которые пользуются жилым помещением по соглашению с его владельцем, имеют права и несут ответственность в рамках этого соглашения. Иными словами, хотя выписка и должна происходить либо до продажи помещения, либо в кратчайшие сроки после нее, по договоренности с новым собственником ее можно отсрочить.

В какой срок?

Сроки выписки зависят от многих факторов – есть ли у предыдущего владельца возможность сделать регистрацию, проживали ли в семье малолетние дети и т.д. Поскольку срок, в который необходимо сделать новую регистрацию ограничен и составляет всего семь суток, выписываться из жилья в никуда не очень разумно. Стоит отметить, что точных сроков выписки ГК РФ не называет.

При этом вопрос выписки по окончании сделки купли-продажи можно отрегулировать дополнительным договором с четко прописанными сроками.

Таким образом, можно определить сроки снятия с регистрации примерно так:

• до завершения сделки: не раньше, чем за семь дней до продажи старой квартиры, чтобы обойтись без штрафов;
• после завершения сделки: в любое время по договоренности с новым владельцем, как правило, выписка происходит в течение месяца.

Когда можно после реализации недвижимости?

Выписка из жилого помещения после его продажи допускается в случае предварительной договоренности с новым собственником жилья об отсрочке.

Необходимо помнить, что некоторые категории граждан сохраняют пожизненное право проживания в квартире даже в случае ее перепродажи.

В случае, если договоренности не было, а бывший владелец отказывается покидать помещение и сниматься с учета, его выписки можно будет добиться в судебном порядке.