Как проходит сделка по ипотеке: пошаговый процесс покупки квартиры в ипотеку

Ипотека по двум документам в СБ РФ?

Для начала небольшая сенсация. Весной 2014 года рынок ипотечного кредитования удивила новость: Сбербанк предельно упростил выдачу займов на покупку жилья. Теперь для оформления ипотечного кредита нужно только два документа — один из них паспорт, другой — какое-либо еще законное удостоверение личности (права, военный билет и т. д.).

Это предложение актуально не только для клиентов, имевших до этого опыт оформления кредитов в Сбербанке, но также и для совершенно новых заемщиков.

Новые условия работают не только в отношении двух базовых кредитных продуктов СБ РФ по ипотеке — программы покупки готового жилья и ее аналога, по которому можно приобретать строящуюся недвижимость, но также и на иные кредитные решения.

Не считая этого нововведения, Сбербанк упростил требования к документам для тех заемщиков, у которых в этом кредитно-финансовом учреждении открыты зарплатные счета. Такие клиенты могут подать заявку на ипотеку, предъявив только паспорт (также в самом офисе банка нужно будет заполнить анкету). Другие документы для получения ипотеки не нужны.

Правда, для того чтобы воспользоваться правом подачи заявки по паспорту и второму удостоверению личности, клиент должен выбрать кредит, соответствующий ряду критериев:

• срок выплат: не более 30 лет;
• первоначальный взнос: 40% (в регионах присутствия Юго-Западного филиала — 30%).

Руководство Сбербанка назвало это предложение революционным. По мнению менеджеров СБ РФ, клиенты могут, показав кредитным специалистам документы, которые чаще всего носят с собой, обзавестись квартирой в короткие сроки. Формальности сведены к минимуму. У заемщиков отпадает необходимость думать о том, какие документы для оформления ипотеки нужно собирать.

Документы для разных ипотечных программ

Во всех случаях пакет бумаг мало чем отличается от стандартного набора, однако для льготных ипотечных программ для разных категорий населения добавляются некоторые необходимые документы.

Для начала узнаем, что скрывает в себе понятие стандартный пакет документов для ипотеки. В него входят бумаги, необходимые всем без исключения гражданам, планирующим приобрести квартиру. Например:

• Паспорт гражданина РФ, а также второй документ, подтверждающий личность – водительские права и/или военный билет;
• Справка 2-НДФЛ, оформленная по форме банка или в произвольной форме, необходимая для подтверждения вашего дохода;
• Копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
• Копия трудового договора со всеми изменениями и дополнениями;
• Копия налоговой декларации за последний отчетный период;
• Свидетельство о браке для граждан, состоящих в браке.

Также для клиентов, обладающих какими-либо ценными бумагами, приносящих дополнительный доход, необходимо приложить подтверждающий это пакет документов.

У вас есть свой бизнес? Любой вид предпринимательства банки считают дополнительным источником дохода и, следовательно, о нем нужно заявить кредитной организации при подаче заявки. Поэтому документы на ипотеку дополняются следующими бумагами:

• Копии учредительных договоров,
• Выписка о движении средств по расчетным счетам предприятия за последний год,
• Копии договоров по аренде недвижимости,
• Справки лизинговых компаний и банков о качестве исполнения обязанностей заемщиком.

Для льготных категорий граждан ипотека – сложный, практически неподъемный вид кредита. К ним относятся молодые и многодетные семьи, военнослужащие, учителя, медицинские работники, ученые на старте профессиональной деятельности, а также граждане, получившие материнский капитал – то есть семьи, в которых родился второй или третий ребенок.

Какие документы для ипотеки на квартиру потребуются льготникам сверх стандартного набора:

• Свидетельства о рождении детей,
• Паспорта всех членов семьи,
• Выписка из домовой книги,
• Справка о составе семьи.

Все приведенные выше списки – это документы, требуемые от заемщика. Однако для ипотеки вам также понадобятся документы на саму недвижимость. Для каждого вида жилья требуется свой набор.

Планируете купить квартиру в уже готовом доме или у другой семьи? Поговорим о том, какие документы нужны для ипотеки на вторичном рынке:

• Договор купли-продажи, дарения, приватизации или обмена – то есть документы, которые подтвердят право собственности на приобретаемый объект недвижимости;
• Копия кадастрового паспорта из Бюро технической инвентаризации;
• Справка из паспортного стола или из домовой книги, подтверждающая, что в доме или квартире никто не прописан;
• Копии паспортов и свидетельств о рождении собственников приобретаемой недвижимости.

Какие документы для ипотеки потребуются тем, кто хочет купить квартиру в строящемся доме?

• Документы, подтверждающие право застройщика на ведение строительства объекта и продажи жилья в нем.
• Договор на участие в долевом строительстве у аккредитованного застройщика.
• Копии учредительных документов, свидетельства о регистрации компании-застройщика и постановки на учет налоговой.
• Копия распоряжения или приказа о продаже квартиры юридическим лицом.

Необходимый пакет документов

На первом этапе сделки заявителю необходимо представить минимальный пакет документов:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• дополнительный документ по выбору клиента (идентификационный налоговый номер, водительское удостоверение, загранпаспорт и т.п.);
• приписное удостоверение или военный билет (для военнообязанных граждан);
• заверенное работодателем трудовое соглашение или трудовую книжку;
• документ, подтверждающий наличие дохода (справка 2-НДФЛ или по форме банковского учреждения).

Важно! Документы, подтверждающие доходы и занятость действительны только в течение месяца.

На всех документах и страницах трудовой книжки должны быть проставлены инициалы и должность заверяющего сотрудника, проставлена дата заверения и гербовая печать учреждения, где работает заявитель. На последней странице заверить должен проставить запись «Продолжает работать в настоящее время», что будет подтверждением того, что сотрудник не лишился основного дохода.

На недвижимость:

• правоустанавливающие документы от продающей стороны (соглашение купли-продажи недвижимого объекта, договор приватизации, дарственная, договор-мены, ренты и т.п.);
• выписка из ЕГРН, подтверждает права продавца на объект недвижимости;
• технический или кадастровый паспорт;
• выписка из инвентаризационной организации, которая подтверждает законность перепланировки (при ее наличии) или ее отсутствие;
• ДДУ, если приобретается жилье в строящемся доме;
• документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

От заемщика:

• документ, подтверждающий состав семьи заемщика;
• подтверждение наличия брачных уз или их отсутствие (свидетельство о бракосочетании или о разводе);
• при наличии детей их свидетельства о рождении.

Для законного снижения процентной ставки, некоторые банки предлагают заемщику оформить страховой полис на случай потери трудоспособности. Как уже говорилось выше, каждая ситуация индивидуальна, и пакет документов может меняться.

2020 zakon-dostupno.ru

Что заемщик должен принести после одобрения ипотечного кредита?

• Оригинал и копия внутреннего паспорта РФ.
• Предварительный договор купли-продажи.

  Заключать его должны две стороны — покупатель и продавец недвижимости. В документе обязательно должно быть указано, на каком конкретном основании недвижимость принадлежит продавцу (договор купли-продажи, договор дарения и так далее), а также каким документом это подтверждается — выпиской из ЕГРН, свидетельством о праве на недвижимость и так далее.

  В документе должны быть проставлены подписи покупателя и всех собственников недвижимости.

  Составить документ могут как профессиональные юристы или риэлторы, так и стороны своими самостоятельными силами; отождествление у нотариуса при оформлении ипотеки необязательно, но приветствуется банковской организацией.

  Срок действия документа не ограничен, однако нужно помнить, что банк дает не больше шести месяцев на сбор оставшегося пакета документов после одобрения кредита. Таким образом, заемщику нужно в течение этого времени найти продавца и заключить с ним предварительный договор купли-продажи.

• Оригинал документа об образовании в зависимости от того, что указал в анкете-заявке заемщик. Если заемщик указал «общее среднее», понадобится предоставить аттестат об окончании школы; если было указано «высшее образование», понадобится соответствующий диплом. Если документа у заемщика нет прямо сейчас на руках, чтобы его получить, можно обратиться в профильный деканат ВУЗа, который окончил клиент. Срока действия у данного документа нет.
• В ситуации, когда у заемщика имеется супруг, понадобится предоставить банку оригинал и копию свидетельства о заключении брака, а также нотариально заверенное согласие супруга на приобретение жилья в ипотеку.
• Оригинал свидетельства о рождении/усыновлении ребенка, если у заемщика имеются дети и он указал это в анкете-заявке. Документ выдается в ЗАГСе, где была произведена регистрация рождения/усыновления, срок действия отсутствует.
• Выписка с банковского счета заемщика, чек об аренде банковской ячейки, выписка с аккредитива или любой другой подходящий документ, подтверждающий наличие у заемщика денег для оплаты первоначального взноса.

  Срок действия документа — не больше одного месяца с момента обращения в банк (хотя нужно учитывать, что каждая кредитная организация выставляет собственные требования к сроку действительности данного документа, поэтому нужно предварительно уточнить это у сотрудников банка).

  Шансы на окончательное одобрение кредита значительно повышаются, если заемщик предоставит выписку с банковского или аккредитивного счета, зарегистрированного именно в банке-кредиторе. Благодаря этому банк будет на 100% уверен в полной платежеспособности клиента, а также в том, что все предоставленные документы — настоящие.

• Если недвижимость приобретается по ипотечным программам, в рамках которой другая имеющаяся у заемщика недвижимость оформляется в качестве залога, необходимо предоставить залоговые документы. Чтобы легко оформить данные бумаги, достаточно обратиться в Росреестр в отделение ЕГРН.

Никаких дополнительных документов и справок банк не потребует, кроме совсем исключительных случаев. Так, например, если банк согласился выдать предварительное одобрение кредита несмотря на плохую кредитную историю заемщика, от него могут потребоваться справки об отсутствии задолженности из того банка, в котором были допущены просроченные платежи.

Созаемщику необходимо предоставить следующие документы:

• Заполненная анкета созаемщика с перечислением имеющегося в собственности имущества, вида занятости и размере ежемесячного дохода.
• Внутренний паспорт РФ с пропиской в регионе банка.
• ИНН.
• Справку 2-НДФЛ или справку по форме банка, а также копию трудовой книжки.
• Документы, подтверждающие сведения о членах семьи созаемщика: свидетельство о заключении брака, а также свидетельство о рождении/усыновлении детей.
• Аттестат, диплом или иной документ об имеющимся образовании.

Оформление должно произойти в том же порядке и в те же сроки, как это установлено для заемщиков (см. выше).

Документы, необходимые для ипотеки, содержащие информацию о квартире

• Справку из БТИ об оценке стоимости квартиры с поэтажным планом дома и указанием места квартиры в нем.
• Кадастровый паспорт. Желательно, чтобы физический износ жилого дома не превышал 60% — в этом случае угрозы расселения дома не возникнет и квартира, которая находится в залоге (а ипотека в большинстве случаев выдается под залог приобретаемой квартиры) останется в неприкосновенности.
• Технический паспорт с планом квартиры, указанием строительного материала, использованному для стен и перекрытий.
• Рыночную оценку, проведенную аккредитованной банком организации. Такая оценка полезна и вам, чтобы узнать реальную стоимость квартиры, которая может быть ниже назначенной продавцом. Хороший рычаг в переговорах о цене.

Документы для регистрации ипотеки в органах Росреестра

Когда заемщик прошел все этапы сбора и оформления ипотечных документов, подписал кредитный договор, он обращается в Росреестр. Там зарегистрируют сделку и только потом продавец получит деньги от банка. Для регистрации потребуются дополнительные документы.

К ним относятся:

1. Договор купли продажи объекта недвижимости. В нем должно быть прописано, что часть средств покупатель оплатит с помощью ипотечного кредита. Сам объект передается в залог банку, если в качестве залога не выбрана другая собственность.
2. Договор поручительства, страхования – при их наличии.
3. Паспорта всех участников сделки.
4. Отчет независимого оценщика.
5. Закладная на объект недвижимости.
6. Квитанции по уплате госпошлины от продавца и покупателя.
7. Свидетельство о браке, разводе, смерти супруга или супруги (если имеются).

Оформление ипотеки – процесс не быстрый и требует серьезного подхода. Информация в данной статье поможет заемщику сориентироваться среди всех необходимых документов и достичь желаемой цели.

Когда кредитный договор в банке подписан, необходимо оформить право собственности на квартиру или дом. Это можно сделать самостоятельно. Сбербанк, например, предлагает услугу электронной регистрации за дополнительную плату: от 7 900 до 10 900 руб.

Если решили все сделать сами, то понадобится:

1. Заявления от всех сторон договора купли-продажи.
2. Паспорта заявителей.
3. Кредитный договор.
4. Договор купли-продажи жилья с использованием заемных денег.
5. Закладная.
6. Оплата госпошлины.

До момента погашения ипотечного займа купленное с его помощью жилье находится в залоге у банка. После возврата долга надо погасить запись в реестре об ипотеке. Некоторые банки, например, Сбербанк, делает это в автоматическом режиме. Вам достаточно проверить результат на сайте Госуслуг или Росреестра.

Если процедуру надо проходить самостоятельно, то в регистрирующий орган (можно через МФЦ) достаточно подать:

• заявления со стороны банка и заемщика на снятие обременения;
• паспорта собственников жилья;
• документарная закладная или выписка по счету депо, если закладная оформлялась в электронном виде (должна быть отметка об исполнении обязательств);
• ипотечный договор.

Требования при оформлении ипотеки

• Возраст заёмщика. Согласно законодательства РФ, оформление кредита возможно при достижении человека совершеннолетнего возраста – 18 лет. Но при таком виде кредитования возраст заёмщика должен быть не менее 21 года. Максимальный возрастной порог – 75 лет. То есть на момент выплаты всей задолженности по кредиту заёмщику должно быть не более 75 лет.
• Официальное трудоустройство. Потенциальный заёмщик должен проработать на последнем месте работе не менее 6 месяцев. Если же это индивидуальный предприниматель, то срок занятия предпринимательской деятельностью должен быть не менее 2 лет.
• Подтверждение доходов. Доходы работающего гражданина должны быть подтверждены стандартной справкой 2-НДФЛ. Для индивидуальных предпринимателей – наличие налоговой декларации. В ней должна быть отметка налогового органа о её принятии.

Некоторые банки оформляют ипотеку даже иностранным гражданам. Но в основном же банки оформляют кредит только гражданам РФ. Приобретаемое жильё в кредит также должно находиться на территории РФ.

В случае если доходов заёмщика  его супруги/супруга оказывается недостаточно для оформления ипотеки, то тогда привлекаются созаёмщики (поручители). Созаёмщиками могут выступать родственники, знакомые заёмщика. Поручители несут полную ответственность, как и заёмщик, перед банком. В таком случае в расчет кредита берутся и доходы поручителей.

В зависимости от рода деятельности лица, от него потребуются разные документы. Основной пакет документов для всех будет стандартный, но могут потребоваться дополнительные бумаги.

В кредит может быть оформлена различная недвижимость.

Объект кредитования:

• квартира, жилой дом, коттедж и любая другая жилая площадь;
• дачный участок или садовый дом;
• земельный участок;
• гаражные постройки.

Указанные объекты могут быть между собой связаны.

Какие личные бумаги нужны

Нет ничего удивительного в том, что среди документов для ипотеки в Сбербанке присутствуют личные бумаги на человека. Ведь кредит – это серьёзное дело, и финансовое учреждение не должно потерпеть убыток. А для этого нужно собрать как можно информации о заёмщике.

Что могут потребовать:

1. Удостоверение личности. Как правило, им выступает национальный паспорт с копиями всех страниц.
2. Военный билет для мужчин призывного возраста.
3. Свидетельство о заключении брака. Если есть дети, то и свидетельства об их рождении.
4. Бумаги, подтверждающие наличие образования.
5. СНИЛС и ИНН.
6. Трудовая книжка. Можно заменить договором или приказом, если книжки нет на законных основаниях.
7. Выписка из ЕГРЮЛ, если человек является учредителем компании. Тогда придётся приложить сведения о движении денег, о расходах и доходах.
8. Приказ с места трудоустройства, в котором написана должность человека, дата приёма на работу, стаж.
9. Свидетельство о постановке на учёт дли индивидуальных предпринимателей.
10. Копия контракта для тех, кто работает по контракту.

Следует понимать, что перечень официальных бумаг может быть расширен. Банк вправе потребовать дополнительные документы, и человек должен будет их предоставить. Если вдруг обнаружится, что какие-либо справка или договоры оказались фальшивыми, то тогда на просьбу о выдаче кредита последует отказ. Поэтому для ипотеки нужно предоставлять только настоящие официальные бумаги. Иначе не стоит удивляться тому, что финансовое учреждение не захотело с вами иметь дело.

Документы после одобрения заявки

После одобрения заявки на ипотечный кредит заемщик в течение 90 – 120 дней обязан предоставить документы по приобретаемой недвижимости. Их перечень зависит от вида: вторичное жилье, новостройка или строительство/покупка дома с земельным участком.

Для приобретения квартиры в новостройке

Продавцом в этом случае выступает юридическое лицо – застройщик. Потребуется предоставить:

1. Правоустанавливающие документы продавца.
2. Подтверждение права собственности на земельный участок.
3. Разрешение на строительство.
4. Выписка из ЕГРН на земельный участок.
5. Проектная декларация.
6. Договор на долевое участие в строительстве дома.
7. Согласие от супруга(и) заемщика на оформление залога на покупаемое жилье, заверенное у нотариуса.

Для приобретения жилья на вторичном рынке

Перечень касается продавца, покупателя и покупаемого объекта. Потребуется:

1. Паспорт продавца.
2. Документы, удостоверяющие право на недвижимость (свидетельство о гос. регистрации, основание для возникновения права собственности).
3. Договор купли-продажи объекта.
4. Выписка из ЕГРН.
5. Кадастровый/технический паспорт объекта.
6. Отчет об оценке жилья, который составляет независимый оценщик. У банка есть список аккредитованных компаний. Рекомендую воспользоваться услугами оценщика из этого перечня.
7. Согласие супруга(и) на продажу объекта или заявление, что на момент оформления права он не состоял в браке. Необходимо заверить у нотариуса.
8. Согласие от супруга(и) заемщика на оформление залога на покупаемое жилье, заверенное у нотариуса.
9. Если в семье есть дети, то необходимо согласие от органов опеки.

Для строительства дома

Дом неотделимо связан с земельным участком, поэтому комплект документов для строительства будет касаться больше земли:

1. Свидетельство гос. регистрации права собственности на землю.
2. Основание возникновения такого права (например, договор дарения, купли-продажи, наследования и прочее).
3. Выписка из ЕГРН.
4. Кадастровый паспорт участка.
5. Смета на строительство от компании-застройщика.
6. Разрешение на строительство.
7. Договор с подрядчиком на строительство жилого дома.

Какой пакет бумаг и справок требуется для получения одобрения?

Заемщику необходимо предоставить банку первичный пакет документов для того, чтобы банк выдал или не выдал решение о предварительном одобрении кредита:

1. Оригинал и копию внутреннего паспорта РФ. Оригинал документа возвращают сразу же, как сотрудник банка убедится в действительности предоставленной копии.
2. Первичная анкета-заявка на получение ипотеки.
3. Документы, подтверждающие платежеспособность: справка о доходах по форме 2-НДФЛ или справка по форме банка.
4. Заверенная руководителем и главбухом предприятия копия трудовой книжки. В ней должна быть отметка об общем рабочем стаже не менее одного года и стаже на последнем рабочем месте не менее трех месяцев, хотя требования разнятся в зависимости от внутренней политики банка.

   Копию трудовой книжки, а также справку 2-НДФЛ выдают и заверяют в бухгалтерии предприятия, где работает заемщик. Сколько действительна копия трудовой книжки и кем устанавливается срок, в течение которого она действует? Срок действия документа устанавливается исключительно банковским руководством банка, т.к. законодательством не установлен четкий срок действия копии трудовой книжки. Большинство банков требуют, чтобы копия книжки была получена максимум за месяц до обращения в банковское отделение.

   В некоторых ситуациях банки не требуют ни копию трудовой книжки, ни справку 2-НДФЛ. Чаще всего банк отменяет эти требования в рамках программ «Ипотека по двум документам»; однако, условия такого кредита всегда жестче, чем стандартной программы ипотечного кредитования — поэтому заемщику нужно иметь высокий неофициальный доход.

5. При условии, что заемщик вызвал у банковского руководства серьезные подозрения в его вменяемости, может потребоваться справка о полной дееспособности и вменяемости. Ее получают в психоневрологическом и наркологическом диспансерах; документ называется «справка об отсутствии постановки на учет».

   Найти учреждения, занимающиеся постановкой на учет, нетрудно в любом относительно крупном российском городе — от 40 тысяч населения; срок действия справки устанавливается банком в индивидуальном порядке, чаще всего — не более трех месяцев с момента получения.

6. Если заявку на кредит подает российский гражданин мужского пола, чей возраст не превышает 27 лет, ему понадобится предоставить военный билет. Его выдают в канцелярии военного комиссариата по месту жительства клиента.

После подачи необходимых документов банк рассматривает заявление. В зависимости от масштаба банка, а также его загруженности рассмотрение может продлиться от двух до пяти рабочих дней.

Процесс начинается со сверки данных кредитным инспектором: он сопоставляет данные из справки 2-НДФЛ и анкеты-заявки и данные из реестра юридических лиц. Помимо указанных в документах сведений сверяется и печати-подписи уполномоченных лиц (данные о них также имеются в реестре юридических лиц).

Как только кредитный инспектор закончил свою работу, документы перенаправляются службе безопасности банка.

Они уточняют:

• чем были спровоцированы резкое увеличение или уменьшение зарплаты, если таковое было;
• выясняют, действительно ли заемщик работает в указанной организации, с какого времени и на какой должности;
• уточняют, актуальна ли предоставленная информация о размере зарплаты.

Более того, служба безопасности может обратиться в налоговую службу со специальным запросом, а также напрямую связаться с бухгалтерией и/или руководителем организации заемщика.

При малейшем несовпадении данных и при наличии подозрений относительно действительности предоставленных документов процесс рассмотрения затягивается; в особенно сложных ситуациях рассмотрение документов может длиться до двух недель.

Сколько рассматривают заявку по времени? Заемщику для максимально быстрого прохождения процедуры требуется предоставить честные, максимально достоверные данные. У всех документов должен быть актуальный срок действия, если таковой предусмотрен (например, для копии трудовой книжки), а сами бумаги должны быть оформлены в надлежащем порядке. В таком случае процесс проверки документов не продлится больше пяти рабочих дней.