Как продать неприватизированную квартиру

Обмен неприватизированной жилплощади

На вопрос: «Можно ли продать неприватизированную квартиру?» – ответ строго отрицательный, однако обмен такими квадратными метрами законом не воспрещается. Разумеется, найти подходящий вариант для обмена непросто, да и подобные сделки имеют недостатки:

Не все квартиры имеют одинаковую стоимость, однако, поскольку заключается договор об обмене, никакие денежные суммы фиксировать в нём не разрешается. На практике это означает, что один человек обещает другому в устной форме или в виде расписки осуществить доплату за квадратные метры, что не даёт абсолютной гарантии в том, что деньги действительно будут переданы.
Если деньги в счёт доплаты всё же переданы, получить налоговый вычет за покупку жилья невозможно, ведь официально не было покупки, был лишь обмен.

Вот только на второй чаше весов находятся куда больше преимуществ обмена неприватизированными квартирами, которые нивелируют недостатки сделки

Основное и самое важное преимущество состоит в том, что при обмене права на жильё оформлять не требуется. А значит, в будущем человек сможет это жилье приватизировать

Всё дело в том, что согласно ФЗ № N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991, стать полноправным владельцем муниципальной недвижимости можно лишь один раз. Иные положительные стороны обмена заключаются в следующем:

оформление сделки бесплатно;
сделка не может быть приостановлена из-за ареста жилья или долгов по коммунальным платежам;
обменять можно квартиры в разных городах.

Мнение эксперта
Елена Бондаренко
Высшее юридическое образование

Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право

Об эксперте

Можно обменять неприватизированную квартиру не только на подобную ей, но и фактически осуществить продажу. Воспользоваться такой схемой предлагают агентства, имеющие буферную недвижимость. Система сложная и требует повышенного внимания, потому обращаться стоит только в организации с хорошей репутацией:

Предполагаемый покупатель муниципального жилья приобретает право собственности на буферную квартиру.
Наниматель неприватизированной квартиры и новый владелец буферного жилья производят обмен.
Право на буферную квартиру переходит бывшему нанимателю муниципальных квадратных метров.
Новоиспечённый хозяин продаёт буферную квартиру агентству, получая, таким образом, деньги.

Огромный минус такого способа – изначальная стоимость квартиры и получаемая на руки в конце сделок сумма существенно разнятся не в пользу бывшего нанимателя, да и контроль над каждым этапом схемы нужен неусыпный, а потому придётся потратиться на услуги юриста.

Можно ли это совершить?

Чем по сути является сделка по купле-продаже? По ней одно лицо получает деньги – а второе имущество. По неприватизированной квартире нельзя получить право собственности – действительно, сначала надо заключить с муниципалитетом договор о передаче квартиры, пройти регистрацию в Росреестре и только потом можно ее продавать.

А вот право пользования лицо, проживающее в муниципальной квартире, «продать» в некоторых случаях может.

Основными методами продажи права пользования будут:

Регистрация «покупателя» в квартире с последующим выселением «продавца».
Совместная приватизация.
Обмен муниципальными квартирами с доплатой.

Проблемы с долгами

Большая часть проблем с «продажей» муниципальных квартир связана с тем, что на предыдущем жильце мог накопиться долг по квартплате, алиментам или иная задолженность. При продаже квартиры с долгами могут возникнуть проблемы:

Вселение постороннего лица требует согласия местной администрации (точнее, того её подразделения, которое ведает жилищным фондом) – и должнику разрешения могут и не дать.
Если есть долг, взысканный в судебном порядке, на имущество может быть наложен арест. Конечно, неприватизированная квартира к такому имуществу не относится – но приставы всё равно первое время могут являться по прежнему адресу и беспокоить новых жильцов.

Способ избежать трудностей только один – перечислить или передать «продавцу» в счёт оплаты средства, достаточные для погашения задолженности. Однако при этом потребуется составлять (и лучше всего – заверять нотариально!) соглашение о том, на что пойдут переданные средства – иначе нет никакой гарантии, что они будут уплачены в счёт погашения долга.

Впрочем, даже соглашение между продавцом и покупателем – недостаточная гарантия сделки: да, можно при нарушении условий попытаться взыскать с «продавца» эти средства – но он уже должник, чего ему боятся? Поэтому наилучшие способы избежать проблем – либо просто не связываться с такими людьми и искать другой вариант, либо требовать скидки на размер задолженности: так или иначе, а новому жильцу всё равно придётся гасить долг.

Обмен с участием буферного жилья

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Граждане, проживающие в государственных (муниципальных) квартирах, имеют возможность осуществить обмен, получив на это разрешение от собственника жилищного фонда и от всех прописанных лиц. В настоящее время такая процедура в классическом виде практически неосуществима – с учетом минимального количества неприватизированной недвижимости, найти подходящий вариант крайне сложно. Риэлторы помогают осуществить обмен с участием «буферного» жилья. Такой схемой пользуются достаточно часто, и она считается относительно безопасной (АН осуществляют проверку всех необходимых документов перед тем, как заключить договор на оказание услуг).

Прежде чем затеять «обмен», нужно убедиться, что он возможен. Не получится осуществить его, если:

в суд был подан иск об изменении или расторжении договора социального найма;
существует риск, что право на использование жилья может быть оспорено в суде;
вынесено постановление о снесении дома или о передаче его для других целей;
дом признан непригодным для проживания;
наниматель недееспособен;
квартиру займет лицо, состояние здоровья которого делает невозможным проживание рядом с ним соседей.

Порядок действий

Если каких-либо препятствий не имеется, то придется выполнить следующие действия:

выбрать АН, располагающее «буферным» жилым фондом;
найти покупателя, поставив его в известность об особенностях сделки (важно понимать, что единственным аргументом в пользу такой схемы покупки будет существенное снижение стоимости жилья);
подать запрос на обмен в местную администрацию;
дождаться положительного решения.

Затем:

покупатель выкупает «буферное» жилье у агентства недвижимости и прописывается там;
стороны оформляют обмен;
прежний наниматель получает права на «буфер»;
договор социального найма переоформляется на нового жильца, после чего он подготавливает документы для приватизации недвижимости и подает их в МФЦ (если право на приватизацию уже было использовано, то процедурой могут заняться члены семьи, которые также будут проживать в квартире).

После того, как интересы обеих сторон удовлетворены, продавец продает жилье обратно агентству недвижимости и получает деньги.

Расходы и сроки

Главный минус такого способа – быстро продать квартиру не удастся. Процесс займет несколько месяцев, поскольку необходимо:

найти внушающее доверие агентство (существует риск, что купленное у АН жилье потом невозможно будет вернуть обратно);
подождать, пока администрация населенного пункта примет решение о допустимости обмена;
найти покупателя, который положительно воспримет такую схему приобретения;
осуществить сам обмен.

Основные траты для продавца – оплата услуг агентства недвижимости (2-5% от цены жилья).

Документы

Для оформления сделки потребуются:

паспорта всех участников (свидетельство о рождении при наличии прописанных несовершеннолетних);
договор социального найма или другой документ, дающий право занимать жилье;
разрешение на обмен;
технический паспорт (если имеются неузаконенные перепланировки, то обмен невозможен);
справка о зарегистрированных жильцах;
разрешение от органов опеки (если в квартире проживают несовершеннолетние/недееспособные);
оформленные в письменном виде отказы от претензий на жилье со стороны людей, которые имеют на то законные основания.

Покупатель может потребовать некоторые дополнительные документы (например, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам).

Обмен квартиры на индивидуальное жилище

Если речь идёт об обмене квартиры без приватизации на частную жилплощадь, то оба объекта недвижимости сохраняют свой статус и не меняют форму собственности. То есть меняются только собственники жилья. Такой обмен — скрытая сделка продажи, которую можно оформить самостоятельно или с помощью посредников и агентств недвижимости. У посредников обычно существует база подобных объектов недвижимости для поиска потенциальных покупателей. Бывает, что покупатель, приобретая подобную муниципальную квартиру через агентство, оформляет на нее право собственности без осмотра. После завершения обмена бывший собственник неприватизированной квартиры получает деньги.

Пользоваться обменным фондом по закону нельзя, поскольку есть риск, что одна из сторон сделки получит статус нуждающейся в улучшении жилищных условий.

Чем опасен обмен

Можно продать неприватизированную квартиру посредством вышеописанного обмена, но прежде стоит оценить недостатки такой сделки, чтобы понять, насколько выгодной она будет:

найти агента недвижимости для оформления подобной сделки может быть не так просто. Это должен быть надёжный, проверенный специалист, который гарантирует снижение рисков

Оформлять все документы нужно крайне осторожно, ведь малейшее нарушение приведёт к аннулированию договора;
покупая неприватизированную квартиру, новый владелец получает возможность ею пользоваться, но не полноценное право собственности;
подобные сделки возможны только для граждан России;
купить квартиру можно только за наличные, поскольку банк не выдаст кредит под столь рискованную сделку.

Положительные стороны

Несмотря на некоторый риск, можно отметить не только недостатки подобной продажи квартиры и ее переоформления, но и положительные стороны:

оформление сделки занимает не более десяти дней;
муниципальная жилплощадь для покупателя безопасна и защищает его права. Даже если продавец передумает, отменить сделку и вернуть жилье он не сможет;
отмена сделки невозможна даже через суд, если покупатель выполнил свою часть обязательств и оплатил по договору всю стоимость в полном объёме;
оформлением документов занимается государственное учреждение, в котором исключена возможность мошенничества.

Прежде чем заняться оформлением подобной сделки, конечно же, лучше взвесить все возможные последствия при ее оформлении. Наряду с рисками существуют и положительные моменты. Переходя к новому владельцу, квартира не меняет своего статуса, то есть она не приобретает статус приватизированной автоматически. Но у нового хозяина появится для проведения этого мероприятия законная возможность.

Как продать неприватизированную комнату

Риэлторы уже до тонкостей отработали технологию. Берется дом в отдаленном районе Московской области или даже в соседнем регионе – он находится в собственности риэлторской фирмы или кого-нибудь из ее сотрудников. Дом желательно самый маленький, поскольку чем ниже его инвентаризационная стоимость, тем меньше налоги и государственные пошлины. Также никого не интересует и состояние дома – главное, чтобы он существовал юридически.
Желающий купить неприватизированную комнату сначала покупает такой дом. Затем он меняется с фактическим продавцом неприватизированной площади. По существу – это обмен, когда владелец жилья передает другой стороне право собственности на него и право проживания в нем, а наниматель – лишь право проживания. Подобные сделки не запрещены, они проводятся государственным агентством “Мосжилсервис”. Для такого обмена потребуется заявление (по установленной форме), которое подписывается нанимателем или собствеником и всеми проживающими совместно с ним совершеннолетними членами семьи, имеющими право на обмениваемую жилую площадь, а для собственника, дополнительно, правоустанавливающие документы (более подробную информацию см. в № 1(5) за 10 января 2001 года).
После сбора и подачи необходимых документов в Мосжилсервис через некоторое время оформляется договор купли-продажи или дарения. Предъявив зарегистрированный договор в отделении “Мосжилсервиса”, вы получаете обменные ордера.
После проведенной операции продавец неприватизированной комнаты (по документам он обменивает ее на дом) снова “продает” дом фирме.

Почему продаются неприватизированные комнаты а не квартиры?

Первый вопрос, который напрашивается сам собой. Действительно, почему такая услуга касается только комнат, ведь ничто не мешает продавать и квартиры?
Оказывается, это невыгодно. В представлении покупателей подобная схема, хотя она и не относится к рискованным сделкам, выглядит махинацией. И соглашаются на нее лишь в обмен на существенное снижение цены. Поэтому, что касается квартир, то здесь выгоднее сначала приватизировать и только потом, без всяких юридических хитростей, продать.
А вот с комнатами ситуация иная. Несмотря на то что с 16 июня 1999 года в Москве действует закон “Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения”, позволяющий приобретать в собственность комнаты в коммунальных квартирах без согласия соседей, возможность свободно распоряжаться у владельцев все равно ограничена. Почему?
Дело в том, что при продаже комнаты соседи имеют преимущественное право покупки. Продавец в письменном виде обязан уведомить соседей и указать цену. По истечении месяца, если сосед не сообщает о своем желании приобрести комнату, считается, что он отказался. Надо иметь в виду, что продать свою площадь за более низкую цену, чем прописана в уведомлении, нельзя – сосед может подать в суд иск о передаче ему прав покупателя.

Есть ли риск при продаже неприватизированного жилья?

В Москве есть около полутора десятков фирм, занимающихся предоставлением подобной услуги – их реклама постоянно публикуется в печати, и они многим известны. Но сам собой возникает вопрос – законно ли это?
В целом описанная технология характеризует наше законодательство не с лучшей стороны. Всем ясно, что торговля государственной жилплощадью является противозаконной операцией, но стоит разбить ее на три части – и ничего противоречащего закону уже нет. Поскольку интересы сторон сделки в данном случае совпадают, то трудно доказать незаконность – никто ведь не напишет заявление в милицию. Но возможна, конечно, ситуация, когда один из участников сделки изменит решение. Например, человек, продавший таким образом комнату, после получения денег начнет говорить, что передумал, что к сделке по обмену комнаты на дом его принудили и т. д. Но все не так просто. Оспорить сделку можно только через суд, а там обязательно выяснится, что фактически квартира продавалась – в компании у продавца обязательно возьмут расписку в том, что такая-то сумма получена им такого-то числа и за то-то. Так что, обращаясь в суд, продавец сам признает, что он такой же участник сделки по продаже государственного жилья.Игорь ИЛЬЮШЕНКО

Права арендатора неприватизированной недвижимости

Неприватизированную недвижимость формально продать нельзя

Неприватизированная недвижимость формально не может продаваться, ее нельзя дарить или передавать по наследству. Из-за этого все же перед оформлением сделки лучше провести полную процедуру приватизации и окончательно оформить жилье на себя. После этого его можно будет свободно продавать за полную стоимость и приобретать любой другой объект недвижимости соответствующей цены. Но что делать, если продать жилье необходимо срочно, и времени на оформление документов нет?

В этом случае наниматель может воспользоваться правом обмена, которое существовало еще в советское время. Если человек проживает в квартире по договору социального найма, он вправе обменять ее на другой объект недвижимости, также находящийся в муниципальной собственности. В этом случае необходимо обратиться в местный центр арендного жилья со следующим пакетом документов:

Подлинником договора найма (ордером). Это документ, который подтверждает ваше право на пользование данным объектом недвижимости.
Выпиской из домовой книги и копией финансового лицевого счета. Получить их можно в домоуправлении по месту жительства.
Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо получить согласие органов опеки: они должны убедиться, что права детей при обмене нарушены не будут.

Можно ли продать неприватизированное жилье с долгами?

Если нашелся покупатель на неприватизированное жилье с долгами (а его нехитро найти, потому что стоимость квартиры вам придется снизить в любом случае), то предложите ему оплатить долги и приватизацию, естественно, заверив данные действия нотариально. Тогда у вас все получится, и останутся дальнейшие действия оформления купли-продажи.
Есть вариант – действовать через все то же агентство недвижимости. Оно может самостоятельно, исходя из своего бюджета, оплатить ваши долги, а потом при продаже, соответственно, вычесть их из общей стоимости. Конечно, не забудьте о процентах за их работу.
Также агентство может заверить ЖЭК о наличии покупателя на вашу квартиру и его готовности оплатить все долги и вступить в права собственности. Но в данном случае опять-таки существенно страдает продавец: цену квартиры нужно снизить, проценты агентству заплатить.

Можно ли выйти из положения?

Начнем с того, что приватизация должна быть осуществимой в этом жилище, в принципе. Есть квартиры, которые невозможно оформить в собственность. К ним относится жилплощадь:

в общежитии;
в военных городках;
в служебном жилфонде;
находящаяся в аварийном состоянии;
когда кто-то из проживающих против приватизации;
в домах социальной защиты в сельской местности.

Об отчуждении такой недвижимости не может быть и речи.

Но, если приватизировать квартиру имеется возможность, то пути выхода из ситуации есть. Вот они:

Совместная приватизация с покупателем и обычная продажа.
Обмен неприватизированными квартирами.
«Буферный» обмен.

Рассмотрим каждый из этих вариантов по отдельности.

Способы продажи муниципальных помещений

Итак, собственником неприватизированного жилья является государство. Если в квартире живут по договору социального найма, то его нельзя продать. В противном случае такие сделки будут признаны недействительными. Как же тогда быть, если нужно улучшить жилищные условия? Можно ли продать квартиру, если она не приватизирована?

Приватизация должна быть осуществимой в этом жилище в принципе. Есть квартиры, которые невозможно оформить в собственность. К ним относится жилплощадь:

в общежитии;
в военных городках;
в служебном жилфонде;
находящаяся в аварийном состоянии;
когда кто-то из проживающих против приватизации;
в домах социальной защиты в сельской местности.

Об отчуждении такой недвижимости не может быть и речи.

Прежде чем реализовать помещение, которое владелец занимает без приватизации, необходимо определиться с вариантом, которым можно воспользоваться. Чтобы продать неприватизированную квартиру существует два способа.

Можно зарегистрировать покупателя в квартире еще до того, как она будет продана

Основная особенность такого рода сделки, заключается в том, что пользователь муниципального жилища, прописывает в нем будущего покупателя, переоформляя на него и лицевой счет. Сам же после этого из квартиры выписывается. Таким образом, можно продать неприватизированную квартиру. Она таковой и остается после совершения сделки, и покупатель также имеет на нее все законные правомочия.

Чтобы прописать родственника в таком помещении, необходимо письменное разрешение на это остальных прописанных в жилище лиц. Когда речь идет о постороннем человеке, то разрешение необходимо получить в муниципалитете.

Такая сделка считается довольно рискованной, поэтому факт передачи денежных средств лучше фиксировать распиской у нотариуса.

Можно приватизировать помещение совместно с покупателем

Считается уместным, когда период пользования возможностью приватизировать жилище бесплатно уже прошел. Таким способом также пользуются, чтобы продать муниципальную квартиру. В такой ситуации актуальной продажа квартиры может быть тогда, если потенциальный ее приобретатель проявляет интерес именно к конкретной жилплощади. А возможные трудности, которые появляются в такой ситуации, его не пугают. Чаще всего требуется внести задаток перед приватизацией.

При таком оформлении длительность всей процедуры будет несколько большей, нежели при обычной покупке. Но в итоге приобретателю достается личная жилплощадь, которая уже приватизирована на его имя.

Но стоит перед началом проведения всей процедуры удостовериться, что она вообще возможна. Поскольку существуют некоторые ограничения, к примеру, в военных городках сделать это будет невозможно. Также под исключения попадут и те дома, которые относятся к специальным ведомствам.

Можно ли продать квартиру с коммунальными долгами

Если это приватизированное жилплощадь, то есть два варианта:

Из стоимости вычитается сумма, которая будет внесена на погашение долгов покупателем.
Зачастую стоимость будет невысокой. И в таком варианте много волокиты;
Приобрести жилье с долгами, срок которых менее 3 лет. Тогда государство подаст в суд на бывшего владельца, чтобы с него взыскать долг.
Новый владелец не отвечает за долги предыдущего. Но новому владельцу все равно придется походить по службам, в том числе и в суд.

Если жилье не приватизировано, но есть долги, то при осуществлении продажи долги перейдут на нового квартиросъемщика. То есть ему не дадут пользоваться коммунальными услугами, пока не будут погашены долги. Поэтому сумму задолженности, которая будет внесена на погашение долгов, необходимо вычесть из стоимости продажи. Только заранее это все оговорить с покупателем.

Особенности

По сути, здесь имеет место замена сторон в договоре социального найма. Следовательно, к новому нанимателю применяются все ограничения, характерные для этого вида договора – и муниципалитет может отказать в заключении такого договора.

Другой особенностью является то, что передача денег слабо защищена по закону. По сути, в этом случае один гражданин дарит определённую сумму другому. Подстраховаться в этом случае можно, заключив предварительный договор об обещании дарения – но взыскать с недобросовестного «покупателя» их будет проблематично. Также трудно будет обязать «продавца» выписаться из муниципальной квартиры: по существу, он не обязан этого делать.

Таким образом, самый надёжный вариант – это всё-таки сначала провести приватизацию (пусть даже и с участием «покупателя»), а лишь затем выписываться или оформлять обмен.

Какие права на муниципальную квартиру имеют ее жильцы

Муниципальная квартира принадлежит государству. Жильцы такой недвижимости, за редким исключением, имеют право на бесплатную приватизацию. Воспользовавшись им они становятся полноценными хозяевами квартиры. Однако, это возможно не всегда. У некоторых квартиросъемщиков находятся свои причины отказа от приватизации. При этом, они не вправе полноценно пользоваться правами на недвижимость.

Жильцы муниципальной квартиры вправе:

Проживать на вверенной им жилплощади.
Регистрировать в помещении других граждан (в некоторых случаях понадобится разрешение муниципалитета).
Заключать договора с управляющей компанией и поставщиками услуг.

Граждане, проживающие в муниципальном жилье, не могут продать его или подарить официально, т.е. заключение договора купли-продажи и дарственной здесь исключено. Подобные сделки будут считаться недействительными.

Можно ли продать неприватизированную квартиру в россии

Обмен неприватизированной жилплощади