Ячейка в банке для сделок с недвижимостью

Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью?

Более 60% сделок на сегодняшнем рынке жилой недвижимости – это сделки, направленные на изменение имеющихся жилищных условий. Особенность таких сделок в том, что продавцу квартиры одновременно с продажей старой квартиры нужно приобрести новую, куда он перепропишется и перевезет свои личные вещи. Называется такая сделка альтернативной продажей. В продолжение темы о безопасных расчетах наличными при купле-продаже квартиры поговорим о том, как организовать безопасную передачу денег через банковскую ячейку при альтернативной сделке.

Особенности альтернативной сделки.

В самой простой альтернативной сделке участвуют минимум три стороны. Для простоты обозначим их как Покупатель, Альтернативщик и Продавец и будем считать, что Альтернативщик покупает новую квартиру за ту же цену ($), что и продает старую. Для удобства нарисуем простую схему:

Альтернативщик не располагает собственными наличными деньгами для покупки новой квартиры. При альтернативной сделке покупку новой квартиры для Альтернативщика оплачивает Покупатель. За это он получает квартиру Альтернативщика, Альтернативщик – квартиру Продавца, а Продавец деньги Покупателя.

Все было бы очень просто, если бы взаимоотношения сторон можно было связать между собой в трехстороннем договоре купли-продажи квартир. Однако это невозможно с юридической точки зрения. На практике есть два независимых формально друг от друга договора купли-продажи квартир: между Покупателем и Альтернативщиком и между Альтернативщиком и Продавцом. Единственное, что косвенно связывает эти два договора, — это наличные деньги Покупателя, зарезервированные на время государственной регистрации в банковской ячейке, предназначенные для Продавца.

Важно отметить, что к деньгам Покупателя Альтернативщик не имеет реального доступа, а Продавец получает доступ только при условии государственной регистрации обоих переходов права собственности по обеим сделкам

Условия доступа к ячейке при альтернативной продаже.

Для Альтернативщика важно, чтобы состоялись обе сделки одновременно: продажа старой квартиры и покупка новой. А поскольку переход права собственности происходит не в момент подписания договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации (внесение данных в ЕГРП), есть риск, что в процессе государственной регистрации, длящейся от 5 до 30 дней, одна из сделок (или обе сразу) не зарегистрируются

О причинах возможного отказа в государственной регистрации или ее приостановки будет отдельная статья. В таком случае может произойти ситуация, когда формально по старой квартире переход права произошел, а по новой переход права не состоялся (старую продал, новую не купил).

Поэтому условиями доступа к деньгам в банковской ячейке для Продавца при альтернативной сделке, как правило, служат помимо стандартных условий (паспорта, ключа):

• Оригинал зарегистрированного договора купли-продажи квартиры Продавца на имя нового собственника – Альтернативщика

• Копия зарегистрированного договора купли-продажи квартиры Альтернативщика на имя нового собственника – Покупателя или выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности Покупателя на квартиру Альтернативщика.

Эти условия могут быть изменены по соглашению сторон. Например, доступом может служить два оригинала зарегистрированных договоров купли-продажи по обеим сделкам. К этим документам может добавиться расписка о получении денежных средств Продавцом или выписка из домовой книги, подтверждающая факт перепрописки Продавца из квартиры.

В любом случае, условия доступа к ячейке при альтернативной продаже – это предмет переговоров, равно как регистрация договоров, хранение ключа от ячейки и момент написания и передачи расписок на деньги. При альтернативной сделке переговоры по «распределению артефактов» лучше доверить профессионалу.

В будущих статьях рассмотрим основные типы альтернативных сделок и схемы расчета по ним.

Способы передачи денег

Чтобы сделка стала надежной для обеих сторон, практикуются разные способы расчетов по ДКП недвижимости:

  • Вручение наличных из рук в руки.
  • Открытие нотариального депозита.
  • Аренда банковской ячейки.
  • Открытие аккредитива и иные способы расчетов.

Оплата покупки наличными средствами

Расчет по ДКП наличными возможен, когда между сторонами установились доверительные отношения. В данном случае средства могут быть переданы как наличными, так и банковским переводом.

Стороны договариваются о моменте расчета: либо при подписании договора купли-продажи, либо после регистрации перехода права собственности. Если стороны имеют семейные или дружественные отношения, такой вариант расчетов допустим. Но в других случаях не рекомендуется заключать сделки на честном слове.

У данного способа расчетов самые большие риски. И покупатель, и продавец несут риск остаться без денег и недвижимости. Продавец может составить заведомо ничтожный договор, на основании которого регистрация невозможна. Сделка не пройдет, а продавец исчезнет с деньгами в неизвестном направлении. Когда стороны договорились передать деньги после регистрации права собственности, есть риск, что покупатель по каким-либо причинам не отдаст деньги продавцу.

В таких случаях возможно взыскание средств в судебном порядке, но судебные тяжбы могут оказаться длительным и сложным процессом.

Нотариальный депозит

С 1 января 2015 года появилась возможность расчетов по сделкам через нотариальный депозит. Покупатель переводит деньги на депозитный счет нотариуса. После исполнения условий сделки нотариус переводит деньги продавцу. Либо продавец может получить деньги в кассе банка, где открыт счет на имя нотариуса.

Для этого нужно в ДКП внести отдельное условие. При этом в договоре оговаривается момент, когда продавец может забрать деньги со счета, и когда покупатель вправе вернуть свои средства.

Стоимость нотариальной услуги составляет 0,5% от принятой денежной суммы, но не менее 1 тысячи рублей.

Аренда банковской ячейки

Возможность расчетов с использованием банковской ячейки предусмотрена статьей 922 ГК РФ. В этом случае заключается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком. В договоре оговаривается срок, на который предоставляется ячейка, и условия доступа к ней.

Покупатель в присутствии продавца вносит на хранение в ячейку денежные средства. Когда условия договора будут выполнены, продавец сможет открыть ячейку и забрать деньги. В свою очередь, банк проверит выполнение условий сделки.

Например, продавец сможет открыть ячейку при предъявлении свидетельства или выписки, которые подтверждают переход права собственности.

Стоимость аренды банковской ячейки складывается из выбранного тарифа, размера ячейки и сроков аренды. Цена на аренду ячейки среднего размера варьируется от 70 до 100 рублей в день. К этой цене добавляется стоимость иных услуг банка, предусмотренных заключенным договором.

Аккредитивная форма

Расчеты по аккредитиву предусмотрены статьей 867 ГК РФ. Соблюдается следующий порядок действий:

  1. Стороны заключают договор.
  2. Покупатель открывает счет в банке и вносит стоимость по договору.
  3. Продавец представляет банку документы, которые доказывают выполнение условий сделки.
  4. Банк проверяет документы и переводит деньги продавцу.

Примерная стоимость услуг банка при аккредитивной форме расчетов составляет 2000 рублей. Но к этой стоимости могут добавиться комиссии банка при открытии счета, переводе средств или их обналичивание.

Иные формы закрытия операции

  • Договор счета эскроу предусмотрен статьей 860.7 ГК РФ. По такому договору в банке открывается счет эскроу, куда вносятся деньги. Банк блокирует средства и перечисляет их после передачи объекта недвижимости и при предъявлении правоустанавливающих документов. В данном случае владелец счета не имеет права распоряжаться средствами. Если сделка не состоялась, счет закрывается по истечению сроков и средства возвращаются покупателю.
  • Также при заключении сделок встречается вариант обмена недвижимости с последующей доплатой. В данном случае в договоре указывается стоимость объекта, подлежащего мене, и размер доплаты. Неотъемлемой частью договора является передаточный акт объекта мены. При этом доплату можно произвести в любом порядке расчета (аккредитив, банковская ячейка и т.д.)

Организация расчётов между участниками сделки

Есть ли такая услуга необходимо выяснить заранее, чтобы известить Продавца, сколько ему надо взять денег, чтобы заплатить за проверку денег закладываемых в ячейку. Желательно, чтобы проверка денег происходила не в общем зале, а в отдельной кассе, в которой будут присутствовать только Продавец и Покупатель. Иногда купюры, предоставленные для пересчета, могут быть неплатежеспособными.

Как правило, это рваные или старые купюры. Такие деньги принимаются банком с комиссией. Поэтому Покупателю всегда рекомендую брать несколько дополнительных купюр для обмена. Если один из ключей от ячейки остается в банке, лучше пакет с деньгами положить в конверт, расписаться на нем сторонам и заклеить пакет скотчем. Так стороны не будут волноваться, что недобросовестный сотрудник сможет проникнуть в ячейку. Условия доступа к ячейке. Если Вы хотите продать свою недвижимость для того чтобы купить новую, лучше провести Альтернативную сделку. Ячейки- для чего они и сколько стоят! Альтернативная сделка – это одновременная продажа квартиры, в которой вы проживаете и покупка новой. При этом собственник выступает и в роли продавца своей квартиры, и в роли покупателя новой. Такие сделки сложно осуществить без помощи риэлтора, т. к. необходимо принять аванс за свою квартиру, и передать аванс за покупаемую. Мало того, всё это необходимо согласовать по срокам. Так происходят разъезды, съезды, обмены на большую (меньшую) площадь с доплатой, смена района проживания, а также расселения коммунальных квартир. Равноценный обмен-это смена района проживания. Неравноценный обмен осуществляется, когда вы из меньшей площади переезжаете в большую площадь или наоборот. При этом вы либо доплачиваете, либо получаете доплату при переезде.

Подводные камни и риски при расчете через банковскую ячейку

Однако банковские ячейки имеют не только объективные плюсы, но и минусы. Речь идет про следующие пункты:

  1. Если стороны договариваются об индивидуальном сейфовом хранении, то Продавец оказывается не в самом выгодном положении. Покупатель будет закладывать деньги в одиночестве, и банковский служащий не будет проводить опись содержимого. Получается, что никто не будет знать, что вообще было положено в сейф.
  2. Сотрудники банка не отвечают за подлинность документов, которые им предоставляются. Обычно такой пункт прописывается в договоре аренды, т.к. любое учреждение стремится снять с себя возможную ответственность. Представьте следующую ситуацию: Продавец приносит весь пакет бумаг, необходимый для получения доступа к деньгам. Все, что смогут сделать работники, – это проверить верность данных во всех документах, сверить бумаги с паспортом Продавца и т.д. Однако никакая проверка документов на юридическую «чистоту» и подлинность, разумеется, проводиться не будет.
  3. Сторонам понадобится потратить время и силы, чтобы найти подходящее банковское учреждение, составить договор аренды, произвести закладывание содержимого в сейф и выполнить другие процессуальные шаги.
  4. За аренду банковской ячейки необходимо платить, хотя деньги висят там «мертвым грузом». Некоторые учреждения берут плату не только за аренду, но и за дополнительные услуги. С вас могут потребовать определенную сумму в качестве страхового взноса, сумму в качестве залога на случай потери ключей и т.д.
  5. В стандартную услугу входит только оформление договора аренды, составление иных документов не предусматривается по умолчанию. Если вы хотите составить дополнительное соглашение с конкретизирующими пунктами, то за него понадобится заплатить отдельно.
  6. В самих депозитариях могут отсутствовать камеры наблюдения. Современные системы слежения устанавливаются в большинстве банковских отделов, но не всегда присутствуют в депозитариях. Это делается для сохранения конфиденциальности и для сохранения тайны вложения. Случаи пропажи содержимого из сейфов крайне редки, однако если такое произойдет с вашими средствами, то найти виновного будет практически невозможно.
  7. У банка могут отозвать лицензию, и тогда участники сделки рискуют столкнуться с неприятностями. Возможно, ни Продавец, ни Покупатель не смогут попасть в хранилище и забрать оттуда деньги. Вот почему при поиске и выборе банковского учреждения предпочтение рекомендуется отдавать только проверенным организациям, которые существуют в течение многих лет.

Существующие риски

В современных условиях, когда финансовая система не стабильна, использование аккредитива сопряжено с определёнными рисками. В первую очередь это отзыв Центробанком лицензии у кредитной организации.

Такое развитие событий ставит в невыгодное положение покупателя. Аккредитив присоединяется к общей конкурсной массе прекратившего деятельность банка, и получить свои деньги обратно в случае неисполнения договора становится проблематично. Также сложно получить их будет и продавцу, если сделка будет закрыта и соблюдены все условия.

Если сделка прошла успешна и зарегистрирована Росреестром, согласно п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 N 39 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с использованием аккредитивной и инкассовой форм расчетов», покупатель обязан будет осуществить оплату повторно. Затем уже обратиться к конкурсному управляющему для включения себя в очередь кредиторов.

Минус в том, что вряд ли буду возвращены все деньги, поскольку конкурсная масса делится между всеми кредиторами в очереди равномерно.

В качестве страховки на такие случаи покупатель может внести в договор формулировку, согласно которой обязанность оплаты по договору считается выполненной в момент открытия аккредитива. Однако продавец может не согласиться на такое условие, поскольку тогда он потенциально лишится и объекта недвижимости, и денежных средств. Тут помогут только переговоры и выбор надёжного банка.

У нас на сайте вы можете прочитать об авансе и задатке при покупке недвижимости, об особенностях сделки купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа и о депозите нотариуса.

Как правильно пользоваться ячейкой

Если вы все-таки решили хранить ценности в банковской ячейке, вот несколько советов:

  1. Выберите крупное отделение солидного банка, в идеале — центральное отделение банка в вашем городе. В нем меры безопасности обычно самые серьезные.
  2. Убедитесь, что в договоре явно прописана ответственность банка за содержимое ячейки, используется термин «ответственное хранение». Это обычно относится лишь к наличным деньгам.
  3. Если не удалось заключить договор ответственного хранения, старайтесь проводить операции с ячейкой в присутствии двух совершеннолетних незаинтересованных свидетелей. Желательно составлять акты с подписями свидетелей при закладке и выемке ценностей: будет больше шансов получить от банка компенсацию при разбирательстве в суде. Но банк может не пустить в хранилище сразу нескольких людей.
  4. Не держите все ценности в одной ячейке, распределите имущество между несколькими банками. Еще ячейку можно взять в аренду во вневедомственной охране Росгвардии, по крайней мере в Москве.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: [email protected] На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Что нужно знать о комиссии?

  1. Комиссия за конвертацию для всех пакетов услуг, кроме ПУ «Корпоративный»,
    составляет 5% при выдаче наличных денежных средств с текущего счета, экспресс-счета или со счета
    «Мой сейф» через банкомат или кассу Альфа-Банка.
  2. При выдаче наличных денежных средств через банкомат или пункт выдачи стороннего
    банка* комиссия составляет:

    • 1,25% от суммы, включающей комиссию стороннего банка, min 150 руб. для ПУ «Базовый», «Он-Лайф» и «Эконом»;
    • 1% от суммы, включающей комиссию стороннего банка, min 150 руб. для ПУ «Класс!», «Оптимум», «Стиль», «Комфорт», «Максимум» и «Статус»;

    * Кроме ОАО «МДМ Банк», ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития», ОАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК» (МКБ), ОАО «Россельхозбанк», ОАО «Балтийский банк», (ОАО «Промсвязьбанк», АКБ «РОСБАНК»- возможно снятие только в валюте рубли.). Клиенты Альфа-Банка — держатели карт Visa и MasterCard могут снимать наличные в банкоматах этих банков на тех же условиях, что и в банкоматах Альфа-Банка.

  3. Комиссия за конвертацию для зарплатных клиентов (ПУ «Корпоративный») устанавливается в индивидуальном порядке.
  4. При выдаче наличных денежных средств через банкомат или кассу Альфа-Банка со счета Кредитной карты комиссия составляет:

    • Cirrus/Maestro: 4%, min. 500 руб.
    • VISA Classic и MC Standard: 5,9%, min. 500 руб
    • VISA Classic Unembossed: 7%, min. 700 руб
    • VISA Gold и MC Gold: 4,9%, min. 400 руб
    • VISA Platinum и MC Platinum: 3,9%, min. 300 руб
    • World Signia MC: 2,5%, min. 300 руб
    • Aeroflot MC: 3,9%, min 300 руб.
    • 100 дней без % (Visa, MC): 5,9%, min 500 руб.

Сумма комиссий рассчитывается в процентах от суммы списанных денежных средств, выраженных в валюте счета.

Преимущества банковской ячейки

Использование банковской ячейки оказывается выгодно для обоих участников купли-продажи. Это объясняется следующими плюсами:

  1. Покупатель может положить и «заморозить» деньги в банковской ячейке в любое время и на любом этапе сделки. Как только он это сделает, то сможет забыть как минимум об 1 «головной боли». Обычно деньги закладываются в сейф после подписания договора купли-продажи, но до перерегистрации права собственности в Росреестре.
  2. Продавец может забрать деньги в любой день, но только при условии, что он исчерпывающе выполнит свои обязательства по договору купли-продажи (продаст квартиру Покупателю, передаст ему ключи и пр.). Продавец не «привязан» к определенной дате, а это – дополнительная защита и безопасность. Никакой посторонний гражданин не будет знать, когда именно Продавец решит посетить банк для взятия оттуда крупной суммы денег.
  3. В банках имеется охрана и система видеонаблюдения, так что случаи утраты денег или иного содержимого происходят крайне редко.
  4. Расчет через банковскую ячейку позволяет отсеять аферистов и мошенников на ранних этапах. Недобросовестный человек просто не рискнет проводить сделку через банк и показываться под камерами видеонаблюдения.
  5. С деньгами не приходится взаимодействовать много и часто. Покупатель закладывает деньги в сейф, а Продавец – получает к ним доступ после исчерпывающего выполнения всех договоренностей. После этого ему необязательно транспортировать деньги в виде «налички». Он может сразу же перевести выручку в безналичный формат в отделении банка (например, положить средства на индивидуальный счет).
  6. В банке купюры проверяются на подлинность, т.к. для этого имеется специальное устройство.
  7. В банковскую ячейку можно закладывать неограниченную сумму денег. Само хранилище также можно использовать в течение неограниченного срока, ведь существует возможность продления договора аренды.
  8. Вы можете арендовать в банке не только саму ячейку, но и комнату для проведения переговоров. Где-то такая услуга предоставляется бесплатно (например, в «Сбербанке»), а где-то вам понадобится заплатить за нее дополнительно (1000-1500 рублей за час использования).

Образец договора с банком

  1. Паспортные данные участников процесса.
  2. Адрес недвижимости, которая покупается.
  3. Условия и срок аренды сейфа.
  4. ФИО тех, кто имеет доступ к ячейке.
  5. Условия и срок доступа, если сделка сорвется.

Основное условия использования банковской ячейки – это срок. Минимальный интервал времени – сутки. Максимальный срок – без ограничений. Окончанием срока действия договора с банком считается тот день, когда денежные средства будут изъяты. При задержках первоначальный период может продлеваться до бесконечности. Помните, что чем он дольше, тем меньше ежедневный тариф аренды. Размеры сейфа тоже влияют на цены: чем он вместительнее, тем выше стоимость.

Арендовать ячейку стоит у надежного банка. Большинство граждан отдают предпочтение банку. Рассмотрим алгоритм действий продавца и покупателя и тарифные ставки:

  1. Нужно посетить отделение, куда удобно будет прийти потом за деньгами, и заключить договор. В нем участвуют три стороны:банк, покупатель и продавец недвижимости.
  2. Сбербанк предлагает стандартные сейфы для передачи денежных средств. Их ширина до 35 см, а глубина до 100 см. Высота ящичков может быть разной: до 6 см, до 9 см, до 14 см, до 35 см и др. Уточнить наличие свободных сейфов в своем регионе можно на официальном сайте банка.
  3. Средний срок аренды – 30 дней, максимальный – 36 месяцев.
  4. Деньги проверяют на подлинность и закладывают в ячейку, которая закрывается на два замка. Сотрудник банка предоставляет два ключа после подписания договора. Один ключ получает хозяин денежных средств, а второй остается в банке.
  5. После того как покупатель получает свидетельство о собственности нового жилья, он передает ключ банку. Если сделка сорвалась, он может в любой момент прийти и забрать свои деньги.
  6. Продавец посещает банк и в присутствии сотрудника финансового предприятия открывает сейф и извлекает деньги. Основанием для доступа к ячейке является дополнительный документ, который прописан в договоре об аренде сейфа, например, выписка из Единого Госреестра.
  7. Возможна передача права выемки средств по доверенности. Она должна быть заверена нотариальной конторой.
  8. Залог за ключи от ячейки не предусмотрен.
  9. Аренда маленького сейфа до 10 см составит 75 рублей, до 20 см – 94 руб., до 50 см и выше – 151 рубль в сутки. Если оплачивать на срок более года, стоимость начинается от 34 рублей в день.
  10. Нужно сразу определить хотя бы примерный срок аренды, потому что деньги за пользование сейфом оплачиваются единовременно завесь срок.

Аккредитив и банковская ячейка

Аккредитив — условное денежное обязательство, принимаемое банком-эмитентом по поручению плательщика.  Для осуществления передачи денег по такому варианту выполняется следующее:

  1. Заключается соглашение между банком и покупателем.
  2. Оформляется соответствующая документация. Учитываются условия оплаты и те документы, которые должны подтвердить этот момент.
  3. Осуществляется перевод денег на специальный счет продавца. Но снять он их не может, пока не будут выполнены условия аккредитива.
  4. Продавец передает квартиру и сопутствующие документы.
  5. Покупатель проводит регистрацию нового имущества.
  6. Продавец получает средства.

Также участники процесса могут арендовать банковскую ячейку. Этот вариант наряду с аккредитивом считается самым надежным из всех. Покупатель арендует сейф и закладывает сумму согласно договору купли-продажи. Продавец получает доступ к банковской ячейке только после документального оформления всех прав нового владельца жилья. Деньги надежно защищены, поэтому даже в случае отмены сделки владелец денежных средств заберет их обратно.

Разница между аккредитивом и ячейкой лишь в том, что во втором случае расчет производится наличными. Ранее этот способ был наиболее популярен, но в последнее время с распространением безналичных расчетов стороны все чаще обращаются к аккредитиву.

Мошенничество

К способам мошенничества при расчетах через банковскую ячейку относятся:

  • получение доступа к ячейке с помощью поддельных документов;
  • закладка в ячейку «фальшивок» или меньшей суммы;
  • мошенническое использование доверенности для доступа к ячейке, так как подельник покупателя может забрать деньги и исчезнуть;
  • махинация со сроками, при которой покупатель может намеренно уменьшить срок аренды ячейки и тем самым подгадать момент и извлечь деньги чуть раньше продавца, который, в свою очередь, честно оформит переход прав собственности.

Продавцу всегда стоит контролировать действия покупателя, а также присутствовать при закладке денег в ячейку.

Действия для защиты

Защита состоит в следующем:

  1. Контролировать сроки аренды.
  2. Купить у банка проверку подлинности купюр и пересчета их суммы.
  3. Выбрать банк с «чистой» репутацией.
  4. Заказать у банка опись содержимого ячейки и составление договора ответственного хранения. Банк будет нести полную ответственность за сохранность содержимого. Но после каждого открытия ячейки нужно будет составлять опись заново.
  5. Застраховать содержимое. Для этого компанией осуществляется опись и составляется экспертное заключение. Банк при этом должен соответствовать условиям страховой компании по безопасности, таким как круглосуточная охрана и видеонаблюдение за хранилищем, наличие максимально высокого уровня взломостойкости.
Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий