Особенности альтернативной продажи недвижимости
Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком
Если сделка проводится с несовершеннолетним собственником или ребенком, проживающим в квартире, дополнительно понадобится разрешение опеки. Родители должны предоставить ребенку новое жилье в собственность или деньги на личный счет, если он был собственником, или новое жилье для проживания, если он был прописан в квартире. Новая квартира должна быть не хуже старой.
Альтернативная сделка по недвижимости с ипотекой
Если собираетесь брать ипотеку на доплату за приобретаемую квартиру, она будет находиться под обременением до момента, пока вы не выплатите долг и не снимете его в Росреестре. Рекомендуем получить ипотеку заранее, чтобы не затягивать сделку. Если покупаете недвижимость, купленную ранее в ипотеку, дополнительно понадобится разрешение банка на сделку.
Альтернативная сделка при материнском капитале
Если собираетесь использовать средства материнского капитала для покупки, будете обязаны предоставить доли детям и супругу. Новая квартира будет находиться в долевой собственности. Если покупаете квартиру, которая приобреталась с материнским капиталом, продавец будет обязан написать и нотариально заверить обязательство о предоставлении детям жилья — без него сделку не зарегистрируют. Если ваша альтернативная квартира была куплена с помощью материнского капитала, вы будете должны написать обязательство и предоставить детям доли в новом жилье. Новое жилье должно быть пригодным для жизни и соответствовать нормам, прописанным в ЖК РФ.
Особенности альтернативной сделки
Обычно продажа квартиры связана с определёнными жизненными обстоятельствами:
- люди хотят увеличить жилплощадь или купить меньше;
- переехать из многоквартирного дома в частный и наоборот;
- разменять одну квартиру на несколько или продать несколько, а на вырученные деньги приобрести одну и так далее.
Не имея при этом свободных средств на приобретение нового жилья, совершение желаемой сделки проводится путём обмена того, что имеется на то, что подходит под желаемый результат. Поскольку прямой обмен возможен только для некоторых категорий недвижимости, заключаются сделки по продаже и покупке.
Зачастую продавцу некуда переехать на время подбора квартиры, поэтому одновременно происходит поиск покупателя на старую жилплощадь и подходящего для покупки жилья. На момент продажи квартиры, прежние жильцы остаются в ней, дата переезда оговаривается в договоре.
Или, если собственник квартиры относится к социально незащищённому слою населения (несовершеннолетние, пенсионеры). Продать собственность такой категории граждан можно с условием предоставления им другого жилья, такого же или лучше. Альтернативная продажа здесь становится единственной доступной возможностью.
Во всех случаях подписание договора купли-продажи и передача документов для регистрации прав проводится единовременно – это особенность подобных сделок.
Одновременная продажа и покупка жилья образует своеобразную цепочку.
Например, цепочка из трёх звеньев:
- Покупатель;
- Продавец, он же покупатель;
- Продавец.
Здесь человек продаёт свою квартиру и покупает взамен новую. Это самая простая схема.
Практика показывает, что участников альтернативной продажи может быть больше. Например, люди продают две квартиры, чтобы взамен купить одну большей площади.
Получается:
- Два покупателя;
- Два продавца, они же один покупатель;
- Продавец.
В свою очередь, последний продавец тоже может быть покупателем, то есть цепочка продолжается.
Чем больше людей заинтересовано, тем сложнее организовать процесс. Если один из участников в процессе откажется, придётся всё начинать сначала.
Альтернативная продажа квартиры и риски
- Отказ продавца от сделки. Главный риск приобретения жилья по альтернативной сделке заключается в том, что собственник может передумать продавать квартиру. Это может быть связано с невозможностью подобрать подходящее жильё.
- Собственник вправе изменить условия сделки в одностороннем порядке. Это несёт риск потери денег.
- Недоговорённость между собственниками жилища. Допустим, кто-то из владельцев против продажи квартиры или недоволен её стоимостью.
- Недееспособность одного из владельцев недвижимости.
- Смерть собственника.
Существует риск создания слишком длинной «цепочки» альтернатив. Подобный тип продажи несёт за собой увеличение времени оформления, а с ней и риски разрыва сделки. Потому что в любое время один из продавцов может отказаться от продажи и вся сделка станет недействительной. Документы придётся собирать заново.
Даже если все нюансы сделок будут детально проработаны каждым собственником, то всё равно есть риск при оформлении документации остаться ни с чем.
Это объясняется тем, что в альтернативной сделке договоры купли-продажи никак не связаны юридически между собой. Каждый оформляется по отдельности. Если регистратор откажется оформлять один из пакетов документов, то остальные будут оставаться в процессе.
Поэтому при отказе одного из собственников от продажи недвижимости или несоответствии документации оформление одного из договоров приостанавливается.
В таком случае необходимо прервать юридический процесс подготовки других договоров регистратором. Но как это сделать на практике, когда остальных участников сделки всё устраивает? Если частичная регистрация уже произошла, значит нужно:
- договориться с другими владельцами о расторжении договоров, иначе можно остаться без квартиры;
- обратиться в суд о восстановлении права на квартиру, если добровольно не получается решить вопрос с другими продавцами.
Чтобы обезопасить себя необходимо каждый день отслеживать ход процесса регистрации по номеру заявления:
- на сайте Росреестра;
- по единому бесплатному телефонному номеру Росреестра (8-800-100-34-34).
Хорошо бы для регистрации нанять стороннего исполнителя. Этим занимаются многие юридические компании, в которых риск частичной регистрации сводится к минимуму, потому что в процессе постоянной практики они изучили требования Росреестра досконально.
Но идеальным вариантом будет поведение сделки через нотариуса. Нет необходимости проверять юристами Росреестра удостоверенные нотариусом документы. А срок оформления регистрации сократится в разы.
Тип продажи альтернатива имеет очень тонкую специфику в оформлении документов. Здесь нужна помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять или наоборот не купить желаемую собственность. Поэтому при приобретении жилплощади безопаснее приобретать квартиру с помощью прямой продажи, предварительно проверив юридическую чистоту сделки.
Очевидные и вероятные риски прямой продажи
Видя объявление о прямой или свободной продаже, необходимо, прежде всего, прояснить, соответствует ли оно действительности, и вкладывает ли продавец в это понятие правильный смысл. Уже на этом этапе можно столкнуться со многими неожиданностями. Например, в квартире, якобы свободно реализуемой и свободной физически, вполне могут проживать зарегистрированные жильцы.
Фото: https://www.zagolovki.com
Случается и другое: жилье абсолютно свободно с юридической точки зрения, но фактически ее занимают люди, которым требуется время для выселения. Только при наличии физический и юридической составляющих можно делать вывод, что перед покупателем действительно почти безупречный вариант.
Иногда продавец считает продажу абсолютно свободной, поскольку реализуемая жилая площадь не имеет обременений. Но по факту выясняется, что он все же одновременно с продажей квартиры планирует купить другую недвижимость. То есть – по формату организации сделка все же является альтернативной, и если не подойти к вопросу профессионально, риск того, что сделка сорвется, достаточно большой.
Часто под видом свободной продажи предлагаются квартиры, владельцы которых уже нашли подходящий вариант жилья, и им осталось лишь дождаться покупателя. Это уже не безальтернативная сделка, поскольку до подписания договора, по сути, ничего не мешает владельцу жилья изменить условия или отказаться от продажи.
Если квартира нравится, документы в порядке, но все же на поверку выясняется, что сделка будет альтернативной, не всегда стоит от нее отказываться, однако все же желательно привлечь толкового риелтора или юриста. Дело в том, что квартиры надо не только купить по всем правилам, но и зарегистрировать собственность без каких-либо «сбоев».
В частности, во время одновременной регистрации может произойти так, что Росреестр по каким-то причинам откажется оформлять один из объектов недвижимости. В этом случае придется ожидать, пока будут разрешены вопросы, препятствующие сделке, а это может занять неопределенное время.
Иногда свободная продажа все же не означает быструю покупку. Имея в собственности другую недвижимость, не нуждаясь в «быстрых деньгах» и зная о ценности «безальтернативных квартир», владелец жилья может не спешить, выбирая покупателя и неоднократно меняя свои условия.
Фото: https://img2.goodfon.ru
Ипотечные сложности
Если денег от продажи на новую квартиру не хватает, «альтернативщики» нередко устремляются за кредитами в банки, а поскольку на проверку документов, одобрение и оформление займа уходит время, другим участникам приходится ждать. С другой стороны, если сначала успешно пройти все банковские процедуры и получить право на ипотеку, а потом столкнуться с промедлениями, есть риск утратить возможность получения кредита, ограниченного определенными сроками.
Тогда приходится договариваться с финансовым учреждением об увеличении срока кредитования, что чревато затратами, повторным рассмотрением заявки и новым ожиданием результата
Поэтому важно выстроить цепочку так, чтобы уложиться в банковские сроки
Стоит учитывать также нюансы, связанные с регистрацией, которая в случае с ипотекой является процессом намного более быстрым, чем по обычным договорам. Впрочем, многие банки готовы полностью содействовать участникам альтернативной сделки. Если ипотека берется именно для такого варианта покупки квартиры, лучше согласовать план и с сотрудником финансового учреждения.
Суть альтернативной сделки и типы участников
В единовременных сделках достаточно часто принимают участие владельцы сразу нескольких квартир. Иногда речь идет о десятке квартир, собственники которых желают обменять свое жилье или перевести недвижимое имущество в деньги. Однако риелторы стараются, насколько это возможно, ограничить количество участников: в одном из случаев для подписания договора собралась достаточно внушительная аудитория, состоящая из собственников, владельцев долей, их риелторов, всего порядка 20 человек.
Непросто сделать так, чтобы все эти люди одновременно договорились между собой, в то время, как наличие договоренности «каждого с каждым» является основным условием для того, чтобы цепочка одновременных продаж осуществилась.
Разберем типы участников сделок в альтернативных продажах. В цепочках продаж присутствуют «верхние» — которые ничего не меняют и рассчитываются за жилье деньгами, «средние» — они являются классическими участниками, так как покупают и продают одновременно, и «нижние» — такие участники передают свое имущество и получают деньги из банковской ячейки.
Как минимизировать риски покупателям и продавцам?
Вне зависимости от того, речь идет о свободной продаже или альтернативе, надо очень внимательно относиться к проверке всей документации, связанной с квартирой, выяснить количество реальных собственников, убедиться в соблюдении прав несовершеннолетних, а также в том, что жилье не находится под обременением. Если квартира продается по доверенности, не помешает проявить особую бдительность и постараться связаться с владельцами недвижимости
Важно, чтобы все собственники недвижимости были готовы подписать согласие на свободную продажу
Фото: https://bigthink-img.rbl.ms
Если собственник явно слишком торопится продать жилье, при всех соблазнах и обещаниях выгодных условий, стоит подробно ознакомиться с историей квартиры. Когда одно и то же жилье меняет собственников много раз за короткий период, нельзя исключить, что эта сделка – часть мошеннической схемы.
Очень внимательно нужно относиться к жилплощади, которая недавно была получена в результате реализации наследственного права. Сохраняется риск появления «неучтенного» наследника, готового отстаивать право на квадратные метры.
Важно понимать, что если квартира действительно свободна, ее продавцу нет нужды затягивать завершение процесса отчуждения. Если он использует разнообразные предлоги, чтобы отсрочить подписание финального договора, скорее всего, имеют место скрываемые им подробности, которые на данный момент препятствуют сделке
Во избежание недоразумений, в текстовую часть договора необходимо внести пункт о том, что жилая площадь должна быть передана в день его заключения или, по крайней мере, в период одних-трех суток. Если владелец жилья, преподносимого как свободное, не готов к подписанию договора, где содержится такое временное ограничение, скорее всего, он все же находится в поиске альтернативы.
Если в сделке участвуют только две стороны, то есть – она безальтернативная, но физически или юридически квартира все же не свободна, в договоре важно учесть все нюансы: дату выселения прежних домочадцев и передачи ключей, срок снятия с регистрации и так далее. Важно, чтобы все пункты, связанные с ответственностью сторон, были четкими, чтобы каждая из них получила возможность со всеми основаниями добиваться исполнения договора
Фото: https://www.accela.com
Итак, о свободной (чистой или безальтернативной) продаже можно вести речь лишь в случаях, если соблюдаются следующие условия:
в квартире никто не живет, и нет зарегистрированных граждан, в том числе, и временно;
собственник имеет другое жилье (как вариант – уезжает на ПМЖ), намерен получить только деньги, и не ищет недвижимость взамен продаваемой;
в договоре оговаривается пункт об освобождении и передаче квартиры в указанный, непродолжительный период.
Преимущества и недостатки альтернативной продажи
Сейчас настала пора рассмотреть преимущества и недостатки продажи недвижимости в формате альтернативной сделки. С точки зрения продавца и покупателя полезные качества и негативные моменты будут различными, поэтому рассмотрим их по очереди.
Для продавца
Преимущества
В условиях нестабильности рыночных цен на жилье продавец не рискует остаться без жилья. Подобное, в частности, может произойти, когда после покупки на руках у продавца оказались деньги, и в этот момент произошло резкое обесценивание денег, что является причиной невозможности купить другое жилье. Переезд и регистрация осуществляется сразу же, для этого не нужно терять время на установление отдельных договоренностей, все это уже прописано в договоре.
Недостатки
При альтернативной продаже приходится снижать цену, так как в этом случае снижается интерес, как покупателей, так и продавцов. Требуется больше времени – необходимо найти покупателя, подождать, пока риелтор выстроит цепочку участников, согласует условия сделки с каждым из них.
Для покупателя
Преимущества
Увеличение выбора на рынке недвижимости, можно оценивать гораздо больше потенциально интересных вариантов. Выигрыш в цене, так как во время прямых продаж устанавливается более высокая цена, чем во время реализации «альтернативных» квартир. Кроме того, активное участие риелтора на этапе подготовки сделки позволяет вовремя выяснить различные аспекты и быстрее добиться договоренностей. Если сделка проводится при участии банка или органов опеки, в этом случае обеспечивается дополнительная проверка объекта недвижимости на предмет юридической чистоты.
Недостатки
Присутствуют высокие риски срыва сделки по причине завышенных (относительно рынка) ожиданий продавца, причем, это может произойти непосредственно перед тем, как сделка должна состояться. Есть также риски возникновения конфликта в случае, если стороны начнут договариваться между собой помимо риелтора.
Сложности альтернативных сделок
Несмотря на все свои преимущества, альтернативные сделки имеют и свои сложности:
- Квартира в таком случае, всегда стоит немного дешевле, чем свободная.
- Подобные сделки, достаточно часто, что называется, «разваливаются» и не доходят до логичного завершения – приобретения участниками жилья.
- Альтернативные сделки с обменом имеют обыкновение вырастать в так называемые «цепочки» или «паровозы», в этом случае, исход сделки во-многом зависит от мастерства риелтора и адекватности всех участников.
- 4. Альтернативные цепочки достаточно сложно организовать, а сделать это самостоятельно, прямо скажем, невозможно.
Быстрый рост цен мешает логичному завершению сделок данного вида. Поэтому, их проведение становится сложнее, а самих альтернативных сделок становится всё меньше и меньше. Риелторы ищут возможности и стараются найти новые способы решения жилищного вопроса.
Это – классика
Основные варианты обмена таковы.
1. Равноценный обмен.
Район – на район. Допустим, вы собственник однокомнатной квартиры в Конькове и хотите поменять ее на такую же в другом районе. Это может быть связано, например, с тем, что ребенка устроили на учебу в другую школу или вы поменяли работу, и вам невмоготу путешествовать из одного конца города в другой. В этом случае весь процесс обмена заключается в том, что одна квартира меняется на другую – равноценную.
2. Неравноценный обмен.
Обмен меньшей площади на большую. Или наоборот. Допустим, вы обитаете в «однушке», а семья увеличилась, и требуется больше простора. Нужно продать «однушку» и купить квартиру подороже, большей площади или с большим числом комнат. А может быть, ваши возможности позволяют переехать в более дорогой и престижный район (доплатив, если требуется, еще и за прибавку квадратных метров). Это, пожалуй, один из самых распространенных вариантов альтернативной сделки.
Или другая ситуация. У гражданина в собственности трехкомнатная квартира и ему срочно понадобились деньги. Он меняет «трешку» на «двушку» и кладет разницу в карман.
Желающих просто продать квартиру и получить за нее деньги, не приобретя взамен ничего другого, немного.
3. Разъезд (съезд).
Типичная ситуация: дети выросли, создали семьи, и вы хотите большую трехкомнатную квартиру обменять на две маленьких. То есть разъехаться.
Другой стандартный сюжет: семья распалась, муж и жена разошлись как в море корабли. Развод – разъезд.
Двое вступили в брак, каждый обеспечен квадратными метрами, захотели их объединить. Продали, купили одну большую квартиру. Съехались.
Риски и преимущества
По сравнению с обменом альтернатива позволяет выбрать любую квартиру из имеющихся на рынке.
Поэтому при необходимости приобретения новой недвижимости, муниципальное жилье лучше приватизировать и выставить на продажу.
Альтернативная сделка привлекает продавцов возможностью проживания в своей квартире до окончательного переезда. Это освобождает их от поиска съемного жилья и оформления временной регистрации по промежуточному месту жительства.
Пакет документов одинаков как для продажи квартиры, так и для покупки — это экономит ваше время.
Накопить нужную сумму для покупки новой квартиры достаточно трудно, поэтому покупка новой квартиры привязывается к продаже старой. У вас минимальные риски потерять деньги, т.к. вы сразу покупаете новую квартиру.
Но есть у альтернативных сделок и ряд недостатков. Главный из них – высокая стоимость сделки.
Комиссия риелтора за альтернативу, в два-три раза выше стоимости проведения обычной купли-продажи. Это обусловлено сложностью соединения нескольких объектов в одну цепочку.
Нужно учитывать и то, что стоимость альтернативной квартиры обычно на 10-15% ниже свободной недвижимости. Небольшой дисконт позволяет привлечь покупателей со свободными деньгами, которые только ради экономии готовы стать участниками цепочки.
К затратам при проведении альтернативной сделки прибавляется и стоимость аренды банковской ячейки.
При составлении цепочки из нескольких продавцов и покупателей, высока вероятность ее разрыва из-за отказа одного из них в самый последний момент.
Это приведет к невозможности заключению всех договоров и поиску нового участника сделки. Чем длиннее цепочка, тем выше риск такого развития событий.
Что такое альтернатива при покупке квартиры?
Альтернатива подразумевает одновременное заключение участниками нескольких отдельных ДКП. Документы подписываются, осуществляются расчеты и регистрируются права собственности также одновременно. Такая процедура очень похожа на обмен, но в отличие от него совсем необязательно владельцы приобретают права на недвижимость друг у друга.
Пример. Владелец трехкомнатной квартиры желает купить двухкомнатную. Свободными средствами он не располагает, поэтому продает свое жилье молодоженам. Они владеют двумя однокомнатными квартирами, расположенными в хорошем районе. Чтобы расплатиться с продавцом, им приходится срочно искать покупателей на свою недвижимость. В каждом случае заключаются отдельные договоры купли-продажи, но происходит это практически одновременно.
Формально некоторые участники «цепочки» не имеют тесной связи с остальными – в приведенном примере это будут покупатели однокомнатных квартир. Но если их не удастся найти в кратчайшие сроки и не произойдет «вливания» свободных денег, то остальная схема распадется. Молодожены не смогут купить трехкомнатную квартиру, а ее владелец не получит необходимых средств на приобретение облюбованного объекта.
Необходимость выполнения участниками схемы всех действий практически одновременно друг с другом является главной сложностью – чем больше «звеньев», тем труднее реализовать задуманное. Исходя из этого, сторонам часто приходится фиксировать в ДКП отлагательное условие, в соответствии с которым оплата будет производиться после получения денег покупателем по проводимой им сделке. Составляя текст такого договора, стоит быть максимально внимательным к деталям, чтобы не понести убытков – без грамотной юридической консультации не обойтись.
Значительно снижает сложность процедуры обращение к посредникам-юристам, готовым представлять интересы доверителей на разных этапах, включая сбор документов, исправление технических ошибок, прием жилья по акту.
Стороны «альтернативы»
Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры. Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется. Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.
Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке. При этом, последовательность не имеет значения. Например, если при продаже одной «трешки» приобретаются три разноплановые «однушки» с доплатой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».
ВАЖНО
Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.
Для ограничения разрастания цепочки в условиях авансового договора может быть прописано, что следующий продавец выберет себе квартиру только при прямой продаже.
Согласно аналитическим данным разных агентств недвижимости, в чистых, безальтернативных продажах часто задействуются студии, классические однокомнатные квартиры и «двушки». Квартиры с большим количеством помещений, как правило, становятся альтернативными, либо тянут за собой «цепочку».
Альтернативная продажа квартиры: что это такое, особенности
В 70% случаев недвижимость продаётся для того, чтобы на вырученные деньги приобрести новую жилую площадь. Такой тип сделки называется альтернативной продажей. Процесс оформления документации здесь более сложный, так как в ней, в отличие от «прямой» продажи, принимают участие уже 3 стороны:
- продавец квартиры № 1;
- покупатель;
- продавец квартиры № 2, которую хочет приобрести продавец квартиры № 1.
Так как владелец отчуждаемой недвижимости не может остаться без жилой площади, он ищет себе взамен другую квартиру. На это необходимо время. А покупатель вынужден ждать, пока продавец не найдёт жильё, которое будет ему подходить по всем параметрам.
В такой сделке деньги на руки не передаются, а засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры.
Если гражданин находит недвижимость дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу собственности по альтернативной сделке он получает на руки. А если квартира оказалась дороже продаваемой жилплощади, то продавец должен доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости.
Альтернатива при продаже квартиры должна подбираться в соответствии с суммой, которой располагает продавец.Бессмысленно завышать цену с целью покупки более дорогого жилья, так как недвижимость будет продаваться очень долго.
В таких случаях можно обратиться за помощью к риелтору, который поможет подыскать квартиру, соответствующую сумме вырученных денег. Риелтор берёт за свои услуги процент от общей стоимости продаваемой недвижимости, который составляет от 2 до 8 процентов.
В некоторых случаях выделяется отдельный вид продаж — «цепочка», которая состоит из нескольких альтернатив. Например, гражданин за счёт вырученных средств хочет приобрести две квартиры, с меньшей площадью (размен). В этом случае в сделке будут участвовать 4 человека.
Также «цепочка» может выстроиться, если продавец предыдущей недвижимости приобретает новую, продавцы которой покупают следующую.
Особенности проведения альтернативной сделки
Сбор цепочки
Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру. Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке. Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.
Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.
Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.
Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.
Подписание договоров
Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.
Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.
- Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
- Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.
Передача денег
Передача денег по договорам купли-продажи проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.
Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.
Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку
Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье «Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция». В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности
Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях
Регистрация сделок
Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.
После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам
Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире
Что это значит?
Альтернатива купли-продажи означает, что хозяин жилого объекта продает его и приобретает себе взамен другую жилплощадь за денежные средства от продажи первой. Отличительной чертой альтернативы является одновременная сделка с двумя квартирами, то есть регистрация документов и оформление договоров купли-продажи производится одновременно.
В альтернативной сделке участвуют, как минимум, три стороны:
- покупатель;
- продавец, который также является покупателем альтернативной квартиры;
- продавец альтернативы.
В плане организации альтернативная сделка с недвижимым имуществом сложнее, чем прямая продажа. Она имеет свои риски и отнимает больше времени, но это наиболее частый вариант приобретения и продажи недвижимости.
В цепочке квартир участвует не одна альтернатива, а два или несколько объектов. Продавец каждой предыдущей квартиры является покупателем следующей в цепочке недвижимости. Провести сделку становится сложнее, так как повышается время подготовки, а также высока вероятность срыва процедуры.
Когда используется?
На рынке недвижимости часто попадаются квартиры, которые либо принадлежат несовершеннолетним, либо собственники не имеют другого жилья и собираются его купить после продажи старого. Альтернатива зачастую используются вместо обмена, так как найти участников, готовых к безденежной мене достаточно сложно.
Зачастую это единственный способ поменять свое жилье на ту квартиру, которую хочется, так как прямой обмен квартир происходит редко. Для этого должны совпадать интересы тех, кто меняется, что маловероятно.
Альтернатива зачастую используются из-за дефицита финансов граждан для приобретения квартиры.
Справка! Одновременная продажа и купля недвижимости компенсирует недостающую денежную сумму для приобретения жилого объекта, а также гарантирует проведение взаиморасчетов.
Заключение
Несомненным плюсом безальтернативной сделки является возможность быстрого оформления договора без риска оказаться в ситуации, когда одно из звеньев длинной цепочки оказывается слишком слабой. Впрочем, если квартира достойная, отказываться от нее лишь потому, что сделка альтернативная, тоже не стоит. Главное – правильно провести всю процедуру.
Только покупатель может решить, каким способом приобретать квартиру, и на какие варианты соглашаться. Лучше, конечно, отдавать предпочтение свободной продаже, но такого жилья на рынке намного меньше.
Кстати, не стоит забывать и о том, что в некоторых случаях недлинная альтернативная «цепочка» завершается намного быстрее, чем поиск и оформление «свободного» жилья.
