Включение в реестр кредиторов и требований о передаче жилых помещений
После того, как у застройщика будет введено наблюдение, все требования о выплате денег и передаче жилья (кроме текущих платежей) можно предъявлять только в деле о банкротстве. Порядок включения в реестр кредиторов застройщика такой:
- Арбитражный управляющий уведомляет участников строительства о введении у застройщика наблюдения / конкурсного производства — в течение 5 дней с даты его утверждения судом. В уведомлении будет сказано, что вы можете предъявить требования о передаче жилья или выплате денег в деле о банкротстве, а также отказаться в одностороннем порядке от договора с застройщиком.
- Вам нужно подать заявление о включении в реестр кредиторов в арбитражный суд и арбитражному управляющему. Сроки общие — 30 дней с даты публикации в «Коммерсанте» на стадии наблюдения, 2 месяца — на стадии конкурсного производства. Если о необходимости включения в реестр денежного требования вместо передачи квартиры вас уведомляет арбитражный управляющий, срок для подачи заявления — 30 дней. Вы можете взять за основу вот этот пример. В тексте заявления описывайте все характеристики оплаченной квартиры из вашего договора (адрес, площадь, число комнат, этаж и пр.), обстоятельства оплаты квартиры (даты, суммы, порядок оплаты). Если вы требуете передачи квартиры, в просительной части нужно об этом написать. Например, так: «Прошу включить в реестр требований о передаче жилого помещения застройщика ООО «Строительная корпорация Финиш» мое требование о передаче жилого помещения, 2-комнатной квартиры №10 общей проектной площадью 50,2 кв.м. стоимостью 2567345 рублей, расположенной на 3 этаже 10-этажного жилого дома по адресу: г. Озерск, ул. Ленина, д.189″. К заявлению (помимо указанных вот в этой инструкции документов) нужно приложить:
- договор с застройщиком (в заверенной вами копии, по требованию суда предоставить оригинал для обозрения);
- документы, подтверждающие полную или частичную оплату приобретаемого жилья (чеки, приходные ордеры, квитанции, расписки, платежные поручения из банка, кредитные договоры из банка и т.п.)
- Суд рассматривает ваше заявление и выносит определение о включении вашего требования о передаче жилого помещения в реестр (денежного требования — в реестр кредиторов). На основании этого определения арбитражный управляющий включит вас в соответствующий реестр.
Что делать?
Существует несколько возможных ситуаций, при которых дольщики окажутся в ситуации банкротства застройщика:
- здание может быть фактически достроено, но не сдано в эксплуатацию;
- многоквартирный дом сдан в эксплуатацию и был подписан акт приема помещения с дольщиком до начала процедуры банкротства;
- здание построено только частично.
В зависимости от этих обстоятельств будет различаться порядок действий. Самым основным моментом является наличие ввода в эксплуатацию. Потому что если здание фактически сдано, то оно готово, а это дает основания получить всем дольщикам права собственности на данное жилье.
Если дом сдан
В этом случае нужно получить акт приема помещения или иной другой документ, документально подтверждающий факт приема выполненных услуг. На этом основании суд может принять решение об установлении права собственности на данное помещение за конкретным дольщиком. Для этого участнику строительства нужно:
- Подать в суд заявление с требованием признать его права собственности.
- Заплатить государственную пошлину, обязательную при обращении в судебные органы.
- Направить застройщику копию данного требования и приложенных документов, чтобы он был в курсе о поданном требовании в суд.
Перед тем как обращаться в суд, нужно подготовить полный перечень документации, подтверждающий право на данную площадь. К ним относятся:
- договор долевого участия истца;
- квитанции, подтверждающие оплату дольщиком полной суммы, которая указана в договоре.
Если дом не сдан
В этом случае законодательством установлен строгий порядок действий, которого должен придерживаться каждый участник строительства. Если дом не сдан, то дольщик обязан:
- Подать ходатайство в тот суд, который занимается ведением процедуры банкротства этого застройщика. В ходатайстве должно содержаться требование о включении в реестр кредиторов.
- Обязательно нужно указать свое требование, которое банкрот должен исполнить. Это может быть возврат денежных средств или передача достроенного жилья.
- На основании общей суммы активов и построенного количества жилья в ходе конкурсного производства закрывается задолженность перед кредиторами и другими заявителями.
В ходе процесса строительства добросовестный застройщик мог заключать долевые договора с указанием ответственности поручителя за него. Также возможные риски банкротства компании могли быть застрахованы. Поэтому при открытии процедуры банкротства могут быть применены следующие способы получения своих требований:
- обращение в страховую компанию, которая занималась страхованием финансовой и строительной деятельности застройщика;
- обращение в собственную страховую компанию, если страхователем своего риска являлся дольщик;
- предъявление требований к поручителю в форме претензии;
- предъявление исковых требований к поручителю через суд, если на претензию не был получен положительный ответ.
- признание прав на построенную площадь.
В большинстве случаев денежных средств на счетах банкрота нет, поэтому вернуть дольщикам их требования в форме денег очень затруднительно. Претендовать на денежную компенсацию дольщик может в следующих случаях:
- Если построенный жилой объект не был передан по соответствующему акту долевому участнику.
- В виде компенсации реального ущерба, который был причинен застройщиком в ходе невыполнения своих обязательств.
- Если судом было установлена недействительность или ничтожность заключенного соглашения о долевом участии данного дольщика.
Что такое банкротство застройщика?
Банкротом строительную компанию может объявить только суд в случае, когда она финансово несостоятельна в отношении удовлетворения требований дольщиков. Такая ситуация влечет за собой ликвидацию застройщика. Весь процесс длится достаточно долго, включает в себя несколько этапов.
Всего существует 5 этапов в деле о банкротстве. Но при банкротстве застройщика в рамках долевого строительства в жизни применяют всего два:
- наблюдение, когда назначается временный управляющий, в обязанности которого входит наблюдение и анализ финансово-хозяйственной деятельности компании. В течение, примерно, до 7 месяцев принимается решение о ликвидации застройщика или его оздоровлении (Глава IV);
- конкурсное производство, застройщик объявляется банкротом и принимается решение о ее ликвидации (от 6 месяцев и выше). В строительную компанию вводится конкурсный управляющий арбитражным судом вместо прежнего руководства (Глава VII).
Ликвидация застройщика отличается от ликвидации юридического лица (ООО) применением параграфа 7, Главы IX, ФЗ-127 «О несостоятельности» с изменениями от 01.07.2018.
Начало процедуры признания несостоятельным в отношении застройщика подлежит обязательному освещению в печатных изданиях. Обнаружив такую информацию, дольщик должен обозначить свои требования к строительной компании и включить их в реестр требований кредиторов.
Реестр требований ведется временным или конкурсным управляющим и состоит из всех кредиторов, которые заявили свои требования к застройщику. В течении 10 дней застройщик передает все реквизиты дольщиков выбранному конкурсному управляющему. Он в течении 5 дней направляет письма или сообщения, об открытии конкурсного производства и о праве предъявить свои требования (п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 128, п. 2.7 ст. 201.1, п. 2 ст. 201.4).
Очередность предъявления требований к застройщику-банкроту
Согласно статье 201.9 Закона 127-ФЗ, при банкротстве застройщика устанавливается следующая очередность удовлетворения требований:
- Первая очередь касается граждан, которые заявили требования к должнику в случае причинения им должником вреда жизни и здоровью.
- Во вторую очередь удовлетворяются требования по выплатам работникам застройщика по заключенным с ними трудовым договорам.
- Расчеты по денежным требованиям дольщиков производятся в третью очередь.
- Четвертая, последняя, очередь – расчеты с иными кредиторами.
Отсюда мы видим, что дольщики имеют преимущества перед кредиторами, которые тоже заявили свои требования к банкроту. Только после того, как они будут погашены для третьей очереди, оставшиеся денежные средства будут переданы на покрытие четвертой.
Какие требования предъявлять?
Закон позволяет дольщику заявить требование о:
- возврате денежных средств, которые были переданы застройщику в рамках договора долевого участия (п. п. 1, 2 ст. 201.5, пп. 4 п. 1 ст. 201.1).
- предоставлении жилого помещения (пп. 3 п. 1 ст. 201.1, п. 3 ст. 201.4, ст. 201.7).
Практика показывает, что объем финансовых средств банкрота не всегда способна покрыть все требования кредиторов. Порой до третьей очереди доходит лишь ее малая часть. К тому же длительность процедуры не дает надежды на скорый возврат средств.
Квартира, по предоставлению которой заявлены требования в реестре, не может быть включена в имущество банкрота, подлежащее реализации через торги. Если дом готов и введен в эксплуатацию, такой вариант станет выгоднее, чем возврат средств по договору.
Процедура
Это довольно длительный процесс, который может занимать время до полутора лет. Сам порядок процедуры строго обозначен в законодательстве России и представляет собой следующие этапы:
- Компания объявляет себя банкротом в средствах массовой информации, обязательный список всегда можно узнать в издании «Коммерсант».
- Далее начинает формироваться общий реестр кредиторов, то есть тех лиц, перед которыми у данной компании есть невыполненные обязательства.
- После этого формируется вторая очередь кредиторов, которая будет удовлетворена только после полной выплаты первой очереди.
- После этого сами вкладчики формируют третий реестр тех лиц, которые требуют не финансовые средства, а непосредственно построенное жилье.
- Проводится процедура конкурсного производства, в которой арбитражный судья должен установить конечный список всех кредиторов и сформировать общий реестр требований.
После этого существует 2 вида инициации своей несостоятельности для организации дальнейшей выплаты по своим обязательствам. К ним относятся:
- первичная;
- вторичная инициация.
Поэтому многие заинтересованы только в финансовой компенсации. Но тогда необходим перевод в третью очередь, где компенсация будет производиться в самую последнюю очередь после распродажи всех активов.
Согласно вторичной инициации, арбитражный суд может признать компанию несостоятельной в случае подачи ходатайства об этом заинтересованным лицом. Но в данном случае здесь представлены интересы тех кредиторов, кто желает получить саму недвижимость, а не финансовую компенсацию.
Но согласно новому параграфу 7, долевые участники не имеют права заявлять это ходатайство. Это указано в законе о банкротстве. А имеет право заявить только:
- кредиторы по денежным претензиям;
- сама разорившаяся компания;
- уполномоченные органы;
- арбитражный и конкурсный управляющие.
Что делать дольщикам?
Сама процедура состоит из 3 этапов, включающих в себя:
- Наблюдение.
- Финансовое оздоровление при возможности.
- Конкурсное производство в целях удовлетворения требований тех, кто заявил себя в реестр.
Исходя из данной процедуры, действия участников должны быть следующие:
- При обнаружении первых признаков несостоятельности застройщика подать иск в арбитражный суд, а также подождать, пока это сделают другие.
- После объявления несостоятельности строительной компании включить себя в единый список кредиторов, подав иск в арбитражный суд с указанием внесения его требования по передаче жилого недостроенного помещения.
- Если процедура оздоровления будет невозможной, конкурсный управляющий должен уведомить письменно всех дольщиков о возбуждении банкротства.
- Спустя два месяца с начала открытия конкурсного производства реестр требований будет закрыт.
- Остальные требования, которые не успели включить участники в срок, будут удовлетворяться только после полной реализации первой и второй очереди.
- Если долевой участник не указал порядок удовлетворения своего требования в качестве недвижимости, его права будут преобразованы в финансовый эквивалент.
- К первой очереди относятся требования перед теми людьми, которым должник обязан выплатить компенсации за причинение вреда здоровью или морального вреда.
- Удовлетворяются во вторую очередь права всех долевых участников.
- Далее компенсируют всем остальным кредиторам, требующим финансовые средства.
- А требования всех юридических лиц рассматриваются в последнюю очередь.
Законодательством предусмотрен вначале расчет путем передачи прав собственности на помещение. Для этого участники должны организовать кооператив. Если его создание невозможно, арбитражный суд переводит все требования в финансовый эквивалент.
Вместе с подачей основного требования законодательство предусматривает подачу и компенсации реального убытка. Это требование будет относиться к третьей очереди. Оно финансируется из средств, которые будут выручены в ходе арбитражного производства при продаже активов.
Законные пути возврата денежных средств дольщику долевого строительства
Согласно законам нашего государства, для пострадавшего дольщика предусмотрено три пути, воспользовавшись которыми он может вернуть себе вложенные в долевое строительство денежные средства.
Первый путь включает в себя передачу в собственность незавершенного объекта долевого строительства.
Второй путь предполагает передачу в собственность пострадавшим дольщикам уже построенное жилое здание.
Третий путь представляет собой выплату или погашение денежных требований, которые предусмотрены заключенным договорным соглашением между дольщиком и компанией-застройщиком.
Для того чтобы дольщик мог пойти по любому из вышеперечисленных путей, ему потребуется заявить свои требования в деле о банкротстве заемщика – участника долевого строительства. Пострадавший дольщик должен:
- Обратиться в тот арбитражный суд, где производится процедура рассмотрения дела о банкротстве заемщика.
- Написать заявление с просьбой передать объект долевого строительства (жилое строение или часть жилплощади в нем) в реестр требований кредиторов должника-застройщика.
Эта возможность предоставляется дольщику только после того, как управляющий арбитражного суда поставит его в известность о возбуждении дела по процедуре банкротства компании-застройщика. Так предупреждаются все участники долевого строительства.
Если соответствующего уведомления дольщики не получат, а публичное объявление о несостоятельности и банкротстве застройщика уже состоялось, то пострадавший дольщик может самостоятельно обратиться с соответствующим заявлением в арбитражный суд.
Как только арбитражным судом будут вынесены определения о введении в действие процедуры банкротства в отношении компании-застройщика, то сразу же дольщики долевого строительства могут заявить свои права на жилые помещения и требования на возвращение денежных сумм убытков.
Реестр требований кредиторов-дольщиков будет закрыт, как только пройдет два месяца после процедуры банкротства компании-застройщика и открытия процедуры конкурсного производства. Все требования дольщиков по долевому строительству могут быть удовлетворены в порядке очереди в соответствии с этим реестром. Если пострадавшее физлицо-кредитор потребовало от обанкротившегося застройщика передачу в свою собственность жилого помещения, строящегося в рамках долевого строительства, то подобные требования часто преобразуются во взыскания в денежной форме на законных основаниях.
Что может потребовать дольщик?
Дольщики при банкротстве застройщика могут обратиться в суд для внесения их в реестр кредиторов и при этом могут потребовать:
- полный возврат денег, которые были внесены для строительства многоквартирного дома;
- получение права собственности на достроенную квартиру;
- компенсацию морального ущерба, возникшего в результате отсутствия готовой квартиры к дате, указанной в соглашении;
- неустойку, начисляемую при нарушении условий договора застройщиком;
- проценты за использование денег строительной компанией.
Составить заявление и подготовить другие бумаги для внесения гражданина в реестр кредиторов надо в течение 30 дней после начала процедуры банкротства.
Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве
Существует порядок, установленный законодательством, с
помощью него осуществляются попытки восстановить финансовую состоятельность
компании или защитить права кредиторов.
Этапы:
- Процедура наблюдения. Ее продолжительность
ограничивается 7 месяцами. Суть в назначении арбитражного управляющего,
выполняющего ряд обязанностей. С 2018 года это касается создания реестра
кредиторов, комплексного отслеживания состояния компании-должника, оценки
положения. По результатам это контролирующее лицо делает выводы об истинном
состоянии организации, и о том, насколько целесообразно или возможно выйти из
кризисной ситуации и восстановить платежеспособность. - Финансовое регулирование. Может продолжаться до двух
лет. Не в каждой ситуации эта стадия происходит, так как это означает помощь со
стороны банков, финансовые поручительства, залоги и гарантии. Эти процедуры
предназначены погасить задолженности и урегулировать денежные возможности
согласно составленному плану. Исходя из результатов, дело о банкротстве может
быть прекращено или передано в одну из следующих инстанций. - Внешнее управление. Ограничение по продолжительности –
до полутора года. Но расчет его времени вместе с финансовым урегулированием не
должен превышать двух лет. Этот этап настает, если восстановить
платежеспособность предыдущим методом не получилось. Здесь уже отстраняется от
дел все руководство, осуществляется передача полномочий. После чего происходит
перестройка системы, в нее входит перепрофилирование, сокращение работников,
смена рабочего процесса. - Конкурсное производство. В 2019 году это означает, что
арбитражный суд принял решение по результатам анализа работы компании. За этим
следует реализация имущества должника на торгах, чтобы сделать выплаты
кредиторам согласно их требованиям и очередности. - Всесторонняя договоренность. Производится собрание
кредиторов, и каждая из сторон подписывает документ о согласии на оговоренные
условия с участием арбитражного суда. В этой ситуации аннулируются обязанности
прежних договоров, имеет силу только эта мировая договоренность.
Особенности очередности
Существует сложность в получении всех требуемых выплат или
предоставления помещений, так как существует понятие конкурсная масса. Каждый
участник распределяется в очереди первого, второго или третьего порядка. Но
кредиторы не попадают под первые два, потому вынуждены ожидать решения вопроса,
пока не придет их очередь.
Причем конкурсные кредиторы после дополнительного отсеивания
могут и вовсе попасть в четвертую очередь. Это будут участники, желающие
получить не только неустойку, но и нежилые помещения в распоряжение. Но к тому
времени они могут попасть под молоток, так как право собственности обычно еще
не установлено. Здесь есть схемы выхода из ситуации, потому, если вы желаете
максимально выгодно это сделать, обращайтесь к хорошим юристам.
На что имеет право дольщик
Какие действия должен предпринять дольщик после получения уведомления о банкротстве строительной фирмы? Ликвидация фирмы должна сопровождаться рассылкой уведомлений соответствующего содержания. Срок – 5 дней. Текст документа обязательно должен включать информацию о том, что у дольщика есть право на подачу требования, касающегося передачи ему построенного жилья или возврата внесенной денежной суммы, увеличенной на размер процентов.
Дальнейшее развитие событий напрямую зависит от того, на каком этапе была заморожена стройка. Если компания-застройщик успела возвести дом, то дольщикам следует обращаться в арбитражный суд, с целью получения документов, свидетельствующих о внесении денежной суммы. Право собственности на новостройку можно оформить в соответствии с реестром, специально создаваемом в подобных случаях.
Гораздо более неприятной является ситуация с недостроенным домом. Строительная фирма при этом открывает конкурсное производство. Но, самым худшим в подобных обстоятельствах является тот факт, что компенсирование средств, внесенных дольщиками, откладывается на потом. Сначала предприятие должно рассчитаться с гражданами, пострадавшими физически от взаимодействия с застройщиком, потом выплатить заработную плату подчиненным и только после этого можно начать заниматься средствами, внесенными в соответствии с договорами о долевом строительстве.
Действующее законодательство старается всячески защищать граждан, решившихся на приобретение новостройки подобным способом. Дольщики могут компенсировать собственные взносы, неустойку, процент по ипотечному кредиту и причиненный моральный ущерб. Кроме того, в соответствии с ФЗ № 214 им полагается обязательная страховка, направленная на погашение всех убытков вкладчика. Но, как это ни печально, данная мера также не дает 100% гарантии, так как страховые компании также не всегда справляются с подобным объемом выплат и объявляют о собственном банкротстве.
Что делать, если фирма-застройщик сообщала о вынужденной ликвидации, а гражданин вложил в долевое строительство даже не собственные средства, а оформил ипотечный кредит? Если организация не успела возвести дом, то гражданину достается весьма печальная участь: отсутствие жилья и огромный долг перед банком. В данной ситуации некоторые заемщики перестают вносить ежемесячные платежи, так как считают, что раз нет залоговой квартиры, то и отвечать перед банком должен не сам человек, а организация-застройщик. На самом деле мнение является ошибочным, так как денежные средства в финансовом учреждении занимал именно человек, соответственно, и возвращать ему. При этом фирма, обещавшая завершить строительство, должна компенсировать внесенную сумму. Правда, если этих средств не хватит для полного погашения ипотечного долга, то гражданину придется самостоятельно выходить из сложившейся ситуации.
Заявление
При составлении искового заявления о предъявлении своих требований у многих дольщиков возникают трудности. Можно обратиться за помощью к юристу, а можно составить его самостоятельно, придерживаясь следующего алгоритма заполнения:
- Полное наименование судебной инстанции, в которой рассматривается дело о банкротстве.
- Персональные сведения о заявителе, паспортные и регистрационные данные, а также контактный телефон.
- Аналогичные сведения об ответчике. Только здесь указываются его полное название, юридический адрес, регистрационные номера ИНН, ОГРН.
- Персональные данные управляющего, который назначен на процедуру банкротства.
- Название документа.
- Описываются основания для возникновения требования. Здесь нужно написать реквизиты договора и платежных документов, подтверждающих полное и своевременное исполнение своих обязательств дольщиком.
- Полная информация об объекте согласно заключенному договору. Обязательно указываются все важные технические характеристики, прописанные в соглашении.
- Цена по договору и сумма исполненных обязательств.
- Далее указываются фактические основания, подтверждающие неисполнение обязательств перед долевым участником строительства.
- Далее нужно прописать требование о включении в реестр кредиторов и указать свое конкретное требование к банкроту.
- Ниже перечисляется полный перечень приложенных документов.
- Потом ставится дата и подпись заявителя.
После подачи заявления все дольщики ждут окончания процедуры банкротства и получения своей доли компенсации. К сожалению, на практике в большинстве случаев долевые участники не могут вернуть полностью свои вложенные средства.
Возмещение убытков
Если застройщик обанкротился, необходимо требовать возмещения убытков. Они рассчитываются в виде разницы между среднерыночной стоимостью недвижимости на момент ее покупки и в момент процедуры банкротства. Профессиональный оценщик правильно подсчитает ее размер, стоимость услуг увеличивает размер компенсации. Ее сумма указывается в документе о включении в реестр.
Ответственность застройщиков подлежит обязательному страхованию. Гражданин может потребовать от страховщика возмещения убытков, поскольку банкротство относится к страховым случаям. Решение суда, признающего компанию банкротом, необходимо в случае обращения к страховщикам за возвратом денег. Начиная с 2017 г. строительные компании обязаны делать отчисления в специальный фонд. Средства, накопленные в нем, предназначены для выплаты компенсации клиентам несостоятельных подрядчиков.
Дольщики могут обращаться к поручителю, заключившему со строительной организацией договор поручительства, с требованием выплаты средств. При полном или частичном удовлетворении требований сумма, включенная в реестр, подлежит соразмерному уменьшению.
Граждане имеют право обращаться в структуры исполнительной власти, выдавшие документы на строительство. Федеральный закон, принятый 30/12/2004 г. за № 214, предоставляет им возможность защиты нарушенных прав, обращения в соответствующие органы субъекта РФ. В заявлении они просят удовлетворить требования, прописанные в ДДУ, поскольку именно местные органы выдают разрешительные документы застройщикам. Граждан должны включить в общефедеральный реестр.
После признания строительной организации банкротом последовательность действий:
- подготовка заявления для включения в реестр кредиторов;
- подача искового заявления в арбитраж, управляющему и застройщику;
- рассмотрение дела и вынесение решения.
Для признания судом права кредитора выставлять требования должнику необходимы документы:
- договор купли-продажи недвижимости в строящемся доме;
- ДДУ;
- предоставление займа на условиях передачи квартиры;
- договор о вхождении в члены простого товарищества, созданного с целью строительства дома и передачи жилого помещения в нем.
Если строительная компания признана несостоятельной, то нужно использовать все способы защиты прав, предусмотренные законодательством. Проблему решить будет легче, если пострадавшие граждане смогут объединить свои усилия и привлечь к делу опытного адвоката. Существуют ассоциации и объединения пострадавших дольщиков, куда можно обратиться за помощью.
Доверительное управления недвижимостью
Подробно о переуступке права аренды земельного участка между физлицами
Как прописать новорожденного ребенка, необходимые документы для регистрации
Сроки уплаты и период земельного налога
Cтрахование квартиры при ипотечном кредитовании
До скольки можно шуметь в квартире
