Нужен ли брачный договор для ипотеки

Когда можно его составить и когда он приобретает юридическую силу

Ст.41 СК РФ дает четкий ответ на этот вопрос – супруги могут это сделать:

1. до регистрации брака;
2. будучи в браке в любой момент.

Момент приобретения этим документом юридической силы зависит от того, когда он был заключен:

• если до свадьбы – то с момента регистрации брака в ЗАГСе;
• если в браке – то с момента заверения нотариусом.

Договор, составленный до брака, останется обычной бумажкой, если его стороны не узаконят свои отношения. Его положения не распространяются на регулирование добрачных отношений, а значит только с приобретением официального статуса мужа и жены ее составителями, эта бумажка превратится в документ, имеющий юридическую силу.

Что такое брачный договор?

О брачном договоре слышали если не все, то многие. Однако далеко не все знают, что же этот документ собой представляет.

Брачный договор могут заключить жених и невеста (до вступления в брак), муж и жена (в браке). Этот документ содержит договоренности супругов о важных имущественных и финансовых сторонах семейных отношений. Например, о владении жильем, о приобретении вещей, об открытии банковских счетов, о получении и выплате кредитов (в том числе, ипотечных), о доходах и расходах семейного бюджета и так далее. Супруги вправе предусмотреть любые условия, которые не противоречат законодательству и не ограничивают законные права и свободы друг друга (ст. 42 СК РФ).

Брачный контракт должен иметь форму письменного документа с подписями сторон и заверением нотариуса.

На сегодняшний день подобный документ не слишком распространен среди семейных пар нашей страны. Однако, его популярность растет. В частности, благодаря росту популярности ипотечного кредитования. Банковские структуры не только поощряют наличие брачного контракта у своих потенциальных клиентов, но и настойчиво рекомендуют, а иногда даже требует его заключения для получения кредита.

Что же представляет собой брачный договор в контексте ипотеки?

Как и когда можно выделить право собственности второй половине на жилье?

Брачный договор идеально подходит для того, чтобы определить доли в имуществе супругов или будущих супругов.

Он может быть заключен, согласно ст. 41 СК РФ:

• до регистрации брака;
• в период, когда брак уже оформлен, но еще не расторгнут.

Внимание, если договор оформлялся у нотариуса до похода сторон в ЗАГС, то он будет действовать только с момента официальной регистрации отношений.

В брачном договоре можно указать, какая доля ипотечной квартиры будет принадлежать каждому из супругов после того, как кредит будет полностью погашен. Либо указано, что кредит будет выплачиваться из личных средств одной из сторон.

Не рекомендуем предпринимать каких-то иных шагов по следующим причинам:

1. В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, замена плательщика или присоединение к договору второго должника возможно только с согласия кредитора. Очевидно, что банк не захочет вводить в отношения созаемщика, поэтому даже не стоит обращаться с этим вопросом в финансовую организацию.

   Достаточно того, что в брачном договоре будет написано, что деньги выделяются из семейного бюджета. Если же стороны договорились, что платить будет тот, кто брал кредит, то об этом тоже нужно написать в договоре.

2. Нет смысла сразу же делить квартиру на доли, в случае, если стороны договорились о каких-то пропорциях. Во-первых, сделать это очень сложно с квартирой, находящейся в залоге, хотя и, теоретически возможно. Во-вторых, достаточно обозначить размер долей в брачном договоре. А сослаться на эти договоренности можно и позже – в любой момент.

Особенности оформления кредита на одного из супругов

Как правило, банки не соглашаются оформлять ипотеку на одного из супругов и требуют, чтобы они были созаемщиками. Оформить ипотеку на одного из супругов можно при заключении брачного контракта.

В этом документе прописывается, что обязательства по кредиту выплачивает тот, кто брал кредит. Но при этом и недвижимость, купленная с использованием кредитных средств, также является собственностью того, на кого она оформлена (титульного собственника). То есть, либо супруги выступают созаемщиками по кредиту и недвижимость принадлежит обоим, либо при оформлении брачного контракта недвижимость и кредит оформляются на одного.

Чем отличается брачный договор по квартире, приобретаемой по ипотеке от стандартного

Независимо от содержания любой брачный контракт должен соответствовать требованиям кодекса по своей форме и содержанию. Все договоры должны быть письменными и удостоверенными нотариально.

Поэтому договор по ипотеке от обычного будет отличаться лишь своим содержанием. Он будет предусматривать специфические условия, определяющие обязательства супружеской пары по оформлению и погашению ипотечного займа.

Образец брачного договора для ипотеки в Сбербанке и Россельхозбанке

Сбербанк:

Предоставление брачного контракта в банк не является обязательным. Но желательно извещать кредитора о наличии заключенного супругами соглашения. Особенно, если оно подписывается после заключения кредитного договора и меняет объем обязательств супругов по сделке.

Определенной формы такого договора при оформлении ипотечного займа в Сбербанке нет! ⇐

Однако при решении вопроса о заключении брачного контракта с участием банка, он может предложить образец, подготовленный собственными юристами. Он должен быть действующим, не нарушать требования закона, а также не причинять неудобств кредитору. Поэтому во избежание пробам в дальнейшем лучше уточнить, какие условия к брачным контрактам по ипотеке предъявляются в вашем банке.

Россельхозбанк:

Во многих крупных банковских учреждениях спокойно относятся к заключению брачных соглашений по ипотеке. Но все же желательно уведомлять кредитора о наличии заключенного договора или намерении его оформить.

При оформлении ипотечных займов в Россельхозбанке предоставление имеющегося у супругов брачного контракта является обязательным! Если супруги решат заключить договор уже после оформления займа, то скорее всего банк предложит им свой бланк.

Образец брачного контракта для ипотеки

Единого образца для брачных договоров не предусмотрено.

Но на практике принято составлять эти договоры примерно одинаковыми. Документ должен содержать указание на его название, дату и место его заключения, наименование и данные лиц, являющихся сторонами договора.

Далее следует основная часть договора, в которой отражаются обязательства сторон, решение вопросов о принадлежности ипотечного жилья, погашения ипотечного займа, раздела жилья в случае развода.

В конце обычно содержатся положения об ответственности за неисполнение условий контракта, основаниях для его расторжения, урегулировании возникающих при его исполнении споров.

Документ подписывается обеими сторонами, затем заверяется нотариусом.

⇒ Пример брачного договора для приобретающих недвижимость в ипотеку можно скачать, кликнув сюда.

Особенности оформления брачного договора на квартиру, купленную в браке

Необходимо указать квартиру как предмет договора и следующие данные:

• ее кадастровый номер;
• адрес;
• площадь.

Далее нужно указать, каким способом будет разделяться жилье: останется ли оно кому-то одному или будет в равных или определенных долях принадлежать супругам. После этого указываются определенные условия.

Следующим этапом будет сбор необходимой документации. Необходимо пойти к нотариусу с необходимыми документами и оплатить его услуги. Нотариальная контора подготовит итоговый документ и заверит его. Супругам нужно будет поставить свои подписи.

Договор не должен нарушать требования закона или ставить кого-то из пары в крайне невыгодное положение относительно его вклада в имущество. Брачный контракт может быть признан недействительным при несоблюдении вышеупомянутых условий.

Образец договора

Законодательство не устанавливает унифицированной формы договора, но предъявляет требования к его содержанию. Примерный образец данного документа несложно найти в интернете.

Если супруги сомневаются в собственной компетентности по указанному вопросу, следует обратиться к опытному семейному юристу. Квалифицированный специалист поможет правильно составить текст соглашения и окажет юридическую поддержку при его заключении

Учитывая важность вопроса, участие профессионала позволит избежать ошибок, в результате которых юридическая сила соглашения может оказаться под сомнением

В соответствии с требованиями законодательства, договор составляется с обязательным включением следующей информации:

1. ФИО участников соглашения, с их адресами и паспортными сведениями, контактными данными;
2. реквизитов брачного свидетельства, при официальном заключении брака;
3. списка предметов собственности, подлежащей разделу по условиям договора;
4. прав и обязательств сторон;
5. распределения собственности между участниками брачного союза, включая размеры долевых частей каждого;
6. обязательств сторон по доходам и расходам;
7. порядок решения других материальных вопросов, включая любые спорные моменты;
8. условий вступления контракта в законную силу и порядка его расторжения.

Документ подписывается каждой из сторон.

Отдельно стоит сказать о роли нотариуса в оформлении такого документа.

Нотариальное удостоверение

Участие нотариуса – обязательное условие, без соблюдения которого документ не будет обладать юридической силой. При нотариальном оформлении сделка осуществляется поэтапно, в следующем порядке:

• Муж и жена предварительно записываются на прием к нотариусу, определившись с выбором нотариальной конторы.
• Нотариус объясняет клиентам последствия и порядок заключения брачного контракта, предоставляет перечень необходимого комплекта документов, назначает дату оформления договора.
• В назначенный день супруги приходят в нотариальную контору. Текст соглашения рекомендуется согласовать с нотариусом заблаговременно, чтобы сделку не пришлось переносить по причине некорректно составленного документа.
• Супруги, в присутствии нотариуса, ставят личные подписи в контракте. Затем документ подписывает нотариус, проставляет личную печать.

Размер государственной пошлины при оформлении брачного соглашения составляет пятьсот рублей. Дополнительно потребуется оплатить услуги нотариальной конторы. Расценки организации зависят от суммы сделки и тарифного плана, утвержденного в компании. Они различаются, в зависимости от региональной принадлежности фирмы и уровня ее престижности.

Как правильно составить брачный договор при ипотеке?

Следует понимать, что оформление и действие брачного договора находится в рамках закона и заключенного с банком соглашения об ипотеке. При составлении документа необходимо указать дату и место оформления, а также полные данные сторон и их подписи. Основные требования к документу содержатся в законе.

Следует выделить несколько наиболее важных общих условий:

• Допускается определять в документе только имущественные обязанности относительно оплаты ипотеки. Можно возложить такую обязанность на обе стороны.Также один из супругов может взять на себя выплаты в большем размере;
• Возможно в документе предусмотреть порядок использования квартиры. Это включает в себя режим проживания в ней, эксплуатацию определенных комнат или находящегося там имущества;
• Брачный договор не может включать пунктов, которые ставят одну из сторон в зависимое положение. Не допускается отражение в документе условий, которые тем или иным образом могут ущемлять права стороны по отношению к купленной квартире. Ведь в любом случае, они являются созаемщиками и несут равную ответственность перед банком;
• Брачный договор следует заверять у нотариуса. Только такое оформление делает его юридически значимым документом. Это подтверждает факт добровольного заключения соглашения, подтверждает понимание сторонами всех изложенных в нем условий и согласие с ними.

Оформление соглашения становится существенным плюсом при рассмотрении банком кредитной заявки. Ведь наличие соглашения свидетельствует об ответственности заемщиков и понимании ими ситуации. Поэтому, заключение соглашения только приветствуется банками. Документ можно предоставить в кредитную организацию вместе с заявлением на выдачу кредита.

Стоимость

Если заключение соглашения происходит без участия профессионального юриста, то оплачивать деньги будет просто некому. Соответственно, заключение является бесплатной процедурой. А дальнейшее заверение документа у нотариуса требует оплаты.

Это необходимо сделать в любом случае. Оплата сбора за выполнение данного действия станет залогом удостоверения нотариусом соглашения.

Стоимость указанной услуги колеблется в пределах от 1500 до 2500 рублей. Поскольку нотариальные палаты каждой области могут самостоятельно устанавливать тарифы на нотариальные действия.

Образец

Брачный договор для ипотеки должен соответствовать перечисленным выше условиям. Его необходимо составлять с участием юриста. Это поможет предусмотреть все важные обстоятельства и избежать туманных или двусмысленных формулировок. После оформления документа, его следует заверить у нотариуса.

Необходимость БД для ипотеки

Хотя не многие пары подписывают брачные соглашения, финучреждения относятся к присутствию подобного документа благосклонно, а если его нет, то просят оформить. Причина – создается четкое представление о финансово-имущественных отношениях пары, поэтому брачный договор при ипотеке станет преимуществом при принятии решения. Документ сможет дать ответ на такие вопросы:

1. Кто вносит первый платеж?
2. Кто вносить тело кредита, %, другие обязательные платежи?
3. Кто ответственное лицо за исполнение кредитных обязательств?
4. На кого оформляется ипотечная квартира?
5. Как будет происходить разделение долга при разрыве отношений: размер доли каждого в недвижимости, ответственность по выплате займа?

В случае, когда БД при оформлении ипотеки нет, то отвечает на указанные вопросы закон, но эти ответы не всегда отображают реальную ситуацию семейно-финансовых взаимоотношений. Например, кредит полностью оплачивает муж, а жена не работает, то есть финансы в семейный бюджет не приносит. В случае развода, супруга может претендовать на часть квартиры.

Если говорить о рисках банка, то они тоже есть. В случае разрыва отношений делится не только квартира, но и задолженность по займу. Не во всех семьях супруги получают одинаковую зарплату, то есть имеют равнозначную платежеспособность. Это приводит к тому, что выплачивается только часть крупного займа.

Ситуации, когда без БД не обойтись

Иногда возникает вопрос, зачем необходим брачный контракт при покупке квартиры в ипотеку, случаи, когда он необходим:

1. Разное финансовое благосостояние супругов. В БД вписывается, что именно тот, кто оплачивает ипотеку, обладает имущественными правами на ипотечную недвижимость.
2. Отказ в жилищном займе одному из претендентов. Актуально это если у другого кредитная история лучше. Подписание договора поможет разграничить права и обязанности в отношении получения и выплаты долгосрочного займа.
3. Невозможность подтверждения размера дохода. Муж или жена работает неофициально и получает большую зарплату, а другой официально трудоустроен, но оплата труда минимальная. При этом заемщиком будет выступать тот, кто имеет официальное трудоустройство, но права второй половинки также будут учитываться.
4. Оформление займа до регистрации отношений. По закону, все что приобретено до заключения брачного союза считается личной собственностью и в дележке в случае разрыва отношений не берет участия. Покупки же после свадьбы – совместная собственность. Если заключить БД при покупке квартиры в ипотеку, эту норму закона можно нивелировать.
5. С БД при разводе справедливо (соотносимо вкладу в погашение займа) делиться имущество, в том числе квартира и долг по ней. Причем все это будет описано в договоре еще до оформления займа.
6. Один не хочет брать займ. Только предусмотрев возможность оформления договора жилищного кредитования в брачном договоре ипотеки на одного супруга, удастся оформить его без документального согласия второй половинки. В другом случае будет получен отказ.

Образец заполненного брачного договора для ипотеки:

Иногда БД не помогает

Казалось бы, ценой составления брачного договора для ипотеки является возможность избежать большое количество проблем, в частности недобросовестности любого из пары, но это не всегда так. В законе описана возможность оспаривания, расторжения и признания подобной сделки ничтожной. Поводами для этого есть:

• Обман и /или принуждение при заключении договора.
• Отсутствие заверения нотариусом.
• Брачная сделка – притворная или мнимая.
• Договор подписан с недееспособным лицом.

Любое из указанных оснований должно быть доказано документально, оспаривание происходит в суде. Также брачный контракт для ипотеки в Сбербанке или любом другом банке страны может разрываться по желанию двух сторон, как результат совместного решения. Иногда возникает вопрос, можно ли расторгнуть брачный договор, если квартира в ипотеке. Да, это получиться сделать по обоюдному желанию сторон.

Процесс расторжения

Брачный контракт, как и любой другой договор, может быть расторгнут. Прежде всего, это может быть сделано по взаимному соглашению между заключившими его лицами. Такое соглашение нужно также оформлять письменно и заверять у нотариуса.

Для начал нужно предложить сделать это в добровольном порядке второму супругу. Если он не соглашается, тогда придется действовать через суд.

Сторона, желающая расторгнуть этот договор, должна подать соответствующее заявление. В нем необходимо будет обосновать наличие причин для его расторжения. В качестве таких причин не может выступать просто нежелание исполнять обязательства контракта. Основания обращения с иском должны носить существенный характер.

Помимо расторжения, брачные соглашения могут признаваться недействительными. Причинами для оспаривания договора могут стать несоблюдение его формы, недееспособность одной из сторон при его заключении, подписание документа под воздействием угроз. Полный перечень оснований содержится в гражданском законодательстве (ГК РФ).

Зачем нужен брачный договор при оформлении ипотеки

В силу российского семейного законодательства супруги автоматически становятся созаёмщиками по ипотечному договору. При оформлении кредита они определяют, кто и в какой мере будет участвовать в погашении долга. Если собственником становится только один супруг, обязательно заключение брачного договора. Банки приветствуют наличие таких соглашений, так как это избавляет от проблем при разводе.

Так, квартира в ипотеке, как и долги, делятся при расторжении брака поровну, но один из созаёмщиков может быть неплатёжеспособным. К тому же бракоразводные процессы традиционно относятся к высококонфликтным, так как бывшие супруги не всегда остаются в хороших отношениях, что усложняет раздел имущества. В таких случаях брачный договор очень помогает, так как это заранее составленный документ, который определяет, кому достанется недвижимость, в каких долях и т.д.

При оформлении ипотеки согласие супруга обязательно, даже если он не планирует участвовать в погашении долга, поэтому если второй супруг против кредита, заключение брачного договора – единственный выход. Это касается и ситуации, когда у одного из пары плохая кредитная история. Соглашение позволит оформить ипотеку на того супруга, чьи доходы и кредитная история будут оцениваться банком.

Особенности брачного договора по ипотеке с использованием материнского капитала

По Федеральному закону о поддержке семей, имеющих детей, покупка недвижимости в ипотеку может сопровождаться использованием материнского капитала. При этом недвижимость, приобретенная на эти деньги должна делиться поровну между всеми собственниками, включая детей, которые становятся правообладателями в автоматическом порядке.Таким образом, как бы ни распределялось имущество между членами семьи, деньги из фонда материнского капитала всегда сохраняются за обоими родителями и всеми детьми в равных долях. А любые положения брачного контракта, опровергающие это правило, законом определяются как ничтожные.

Добровольный или принудительный отказ от части имущества, приобретенной на материнский капитал невозможен пока, пока дети не достигнут совершеннолетия, а до тех пор все вопросы с банком будут решаться судом при участии органов опеки и попечительства.

Как видите, заключение всего одно простого документа может значительно упростить жизнь и сэкономить огромное количество времени, сил и денег которые Вы потратите улаживая имущественные права в случае развода.

Когда можно составить брачный договор

До брака

В некоторых случаях человек приобретает квартиру в ипотеку еще до брака. После вступления в союз второй супруг присоединяется к погашению платежей, однако владельцем недвижимости остается заемщик. Заключив соглашение в такой ситуации, можно решить две задачи: установить порядок выплат и распределить доли имущества каждого супруга при разводе.

Во время брака

Заключение соглашения во время брака помогает уравнять права супругов в отношении общего имущества при возможном разводе. В документе целесообразно указать, кто в будущем будет погашать кредит и владеть недвижимостью. Право собственности на ипотечную квартиру можно оставить за основным заемщиком и обозначить, какую часть недвижимости получит второй супруг. Или сразу распределить доли и прописать это в соглашении.

После развода

Возможность заключения после официального разрыва отношений не предусмотрена. Семейный Кодекс предписывает позаботиться об этом, будучи в браке или на стадии его заключения. В случае отсутствия официального соглашения или договоренности между супругами деление имущества происходит через суд. Придется дожидаться, пока решение о прекращении брачных отношений через 1 месяц вступит в силу, и подавать отдельное заявление на раздел общих активов.

Документ во многих случаях помогает избежать судебных разбирательств.

Недвижимость, приобретенная до брака

В ст. 34 Семейного кодекса РФ говорится о том, что имущество, которое супруги нажили во время брака, является их совместной собственностью. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что нет смысла заключать контракт, в котором бы фигурировала недвижимость, приобретенная до оформления семейных отношений.

Но данный вывод будет не совсем правильным. Почему?

Пример: мужчина приобрел квартиру в ипотеку, не успел погасить кредит и женился. Договор купли-продажи недвижимости, в данном случае, будет подписан до брака. Но платежи в пользу банка будут вноситься во время существования семейного союза. По умолчанию – из общих средств мужа и жены. А это значит, что у супруги, в случае, например, расторжения брака, появится право требования выдела доли в её пользу в указанном имуществе.

Чтобы такого права не возникло, необходимо заключить брачный контракт, в котором было бы указано, что платежи по кредиту будут вноситься из личных средств мужа. Соответственно, и квартира будет считаться только его личной собственностью.

Можно вести речь и о других случаях, когда стоит вести речь в брачном договоре о квартире, приобретенной до брака.

Еще пример: у мужчины, до похода в ЗАГС, была скромная однокомнатная квартира, доставшаяся по наследству от бабушки. Во время брака, супруги сделали в ней дорогостоящий ремонт:

1. поменяли деревянные окна на пластиковые;
2. утеплили балкон, превратив его, фактически, в еще одну комнату;
3. заменили все двери;
4. уложили ламинат;
5. обновили сантехнику и так далее.

В общем, была потрачена сумма, равная почти половине стоимости недвижимости. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ, если лицом, которое не является собственником недвижимости, были осуществлены значительные неотделимые улучшения объекта, он имеет право требовать выдела доли в имуществе. Как минимум, можно рассчитывать на денежную компенсацию. Об этом же говорит и ст. 37 СК РФ.

В данном случае, при отсутствии контракта, можно считать, что улучшения недвижимости производились за счет средств, нажитых в браке. Соответственно, если была потрачена сумма, равная половине стоимости квартиры, то супруга имеет право требовать выдела в её пользу 1/4 доли в праве собственности на недвижимость.

Чтобы такого права не возникло, нужно заключить договор, в котором будет оговорено, например, что улучшения осуществлялись только за счет личных средств мужа.

Таким образом, в большинстве случаев, брачный договор на квартиру, приобретенную в браке, заключать не имеет смысла. Но есть из этого правила определенные исключения.

Стоимость брачного договора для ипотеки

Оформление брачных соглашений требует несения определенных затрат. Если супруги составляют документ самостоятельно, то оплачивать им придется только услуги по его нотариальному заверению.

При составлении документа специалистом расходы значительно увеличатся. Цена на составление и удостоверение документа в различных регионах, разных нотариальных конторах может отличаться. Юридические компании за составление такого документа могут взять от пяти до десяти тысяч рублей.

Стоимость заверения договора нотариусом складывается из тарифа (500 руб.), а также цены технических работ. Она определяется нотариусом и может составлять несколько тысяч рублей. Более точную информацию по ценам стоит уточнять в нотариальных и юридических конторах своего города.

Юридическая помощь при оформлении договора

Формирование соглашения — ответственное мероприятие, требующее тщательного анализа. В обязанности специалиста, заверяющего документ, не входит помощь супругам в подготовке содержания, поэтому чаще всего он советует использовать готовые типовые шаблоны.

Банки тоже действуют в своих интересах, предлагая подписать документ на их условиях. Согласившись, супруги потом обнаруживают в бумагах информацию о повышенных процентных ставках и иных непредвиденных расходах.

Чтобы по максимуму избежать рисков, лучше обратиться к квалифицированному юристу. Он изучит все обстоятельства и предложит оптимальное решение.

Когда брачный договор не дает гарантий?

Важно понимать, что даже такой гибкий и точный инструмент, как брачный договор, не может защитить мужа, жену и банковскую организацию от любых невзгод. Например, существует предусмотренный законом механизм оспаривания и признания брачного договора недействительным

Для этого имеются определенные основания. И если один из супругов сможет доказать, что заключил брачный договор, будучи обманут или принужден, все гениальные юридические формулировки документа окажутся бесполезными. На супругов будут распространяться нормы закона со всеми вытекающими из этого последствиями. Подробнее об этом можно прочитать в статьях «Можно ли оспорить брачный договор после развода» и «Порядок признания брачного договора недействительным»

Например, существует предусмотренный законом механизм оспаривания и признания брачного договора недействительным. Для этого имеются определенные основания. И если один из супругов сможет доказать, что заключил брачный договор, будучи обманут или принужден, все гениальные юридические формулировки документа окажутся бесполезными. На супругов будут распространяться нормы закона со всеми вытекающими из этого последствиями. Подробнее об этом можно прочитать в статьях «Можно ли оспорить брачный договор после развода» и «Порядок признания брачного договора недействительным».

Можно ли заключать брачный контракт после развода, чтобы делить ипотеку?

Брачный договор можно заключить лишь до брака или в браке, но никак не после развода!

Если супруги намерены определить порядок раздела ипотеки в случае развода, делать это необходимо заблаговременно. Для этого нужно заключить брачный договор или внести изменения в уже заключенный – дополнить главой о разделе имущества и долгов при разводе.

Во время бракоразводного процесса или уже после развода допускается заключение соглашения о разделе имущества. Подробнее об этом можно прочесть в статье «Как разделить квартиру в ипотеке при разводе».

Раздел ипотечной квартиры при разводе

По закону совместно нажитое имущество, которым также считается ипотечное жилье, при разводе делится поровну.

Следует учитывать, что недвижимость является залоговым имуществом и все действия, связанные с ней должны быть согласованы с кредитором.

Раздел купленной во время брака ипотечной квартиры при разводе выглядит следующим образом:

1. Между супругами заключается мировое соглашение о разделе недвижимости и задолженности.
2. Официальная регистрация развода.
3. Уведомление банка о разводе с необходимыми документами.
4. При одобрении условий, предлагаемых созаемщиками, банк составляет новые документы по ипотеке.
5. В случае, если банк отказывается принимать выдвинутые условия, ситуацию можно решить через суд.

Таким образом, брачный договор значительно облегчает имущественные отношения в браке и сохраняет время и нервы при бракоразводном процессе.

Кто имеет право на недвижимость, если она была куплена до супружества в кредит?

Однозначно, ответить на данный вопрос нельзя. Слишком мало исходных данных. Нужно обязательно его уточнять, рассматривая, если не конкретные, то типичные случаи. Это мы и сделаем.

Если полностью погашена задолженность до свадьбы

Ст. 36 Семейного кодекса РФ говорит о том, что личным имуществом каждого из супругов является то, которое приобретено до брака на собственные средства.

Таким образом, если до похода в ЗАГС и куплена квартира, и полностью погашена задолженность перед банком, то никаких вопросов быть не может. Недвижимость будет принадлежать только тому супругу, который фигурировал в качестве заемщика.

Если ссуда выплачивалась совместно

А здесь уже стоит обратиться к ч. 1 ст. 34 СК РФ, в которой говорится: имущество, приобретенное во время брака, является совместной собственностью супругов. Ситуация с ипотекой, конечно, стоит немного особняком от остальных, но кое-какие выводы можно сделать:

1. Несмотря на то, что сделку купли-продажи оформил один из супругов до брака, муж и жена вместе выплачивают целевой кредит (на приобретение жилья), скорее всего, из семейных средств.
2. Очевидно, что второй супруг, который не участвовал в процессе оформления ипотеки, имеет право претендовать на некую долю в недвижимости.
3. Вероятнее всего, доли в квартире не будут равными. Их пропорции будут зависеть от ряда факторов. Во-первых, от того, какое количество средств успел внести один супруг до брака. Во-вторых, от того, какая часть кредита погашена за счет личных средств каждого их супругов. В общем, придется все хорошенько подсчитать. И, скорее всего, делать это придется в суде.

Но есть и более цивилизованный и спокойный выход из ситуации – заключить брачный договор.

Оформление на двоих без официального брака

Практически все банки выдают ипотеку лицам, находящимся в гражданском браке. Условия оформления такие же, как и для семейных пар:

1. Первоначальный взнос.
2. Предоставление документов, подтверждающих платежеспособность одного или обоих заемщиков.
3. Предоставление иных документов по требованию банка.

Есть два варианта оформления ипотечного кредитования для пар, находящихся в гражданском браке:

1. На одного из супругов. В таком случае он будет являться собственником квартиры, а второй может быть поручителем. Если супруги прекратят свои отношения, то поручителю будет крайне сложно доказать свои права на квартиру.
2. При оформлении ипотеки на двоих, оба супруга — собственники. Они имеют равные права и обязанности в отношении купленной квартиры. После прекращения отношений недвижимость может быть разделена поровну.

Как составляется брачный контракт при ипотеке

Процедура заключения брачного контракта состоит из 3 этапов: определение условий, грамотное составление и заверение у нотариуса. При этом оформить его можно в любое время до расторжения брака.

Если пара позаботилась о нем до момента узаконивания своих отношений, договор вступит в силу непосредственно в день бракосочетания в ЗАГС-е, или в любое другое время после него, если это оговорено в документе. Договор может быть также составлен и после брака, но его действие будет распространяться только на время от его заключения до развода.

Что касается периода после расторжения уз, семейный кодекс запрещает составлять какие бы то ни было брачные контракты в это время.

Законодательная база

В данном вопросе следует руководствоваться четырьмя основными законодательными актами — это:

1. Федеральный Закон об ипотеке.
2. Гл. 23.3 Гражданского Кодекса РФ — «об обязательствах».
3. Гл.9 Семейного Кодекса РФ и ст. 24 Гражданского кодекса — об имущественных обязанностях.
4. Глава 8 Семейного Кодекса РФ — » Договорный режим имущества супругов». В нем 4 статьи, с 40 по 44, в которых изложено все по существу брачных контрактов.

Что такое брачный договор и нужен ли он

Пунктами брачного договора могут быть оговорены правила разделения имущества, если инициирован развод. В ходе бракоразводного процесса, предписания договора учитываются в приоритетном порядке. Для этого бумага должна быть составлена по всем правилам и заверена нотариально.

Так как долговые обязательства, например по кредитам, тоже являются собственностью сторон, брачный договор может предусматривать порядок их разделения между супругами. Подписывая бумагу, каждый участник соглашения берет на себя обязанность по возврату своей доли займа.

Брачное соглашение можно заключить лишь в письменной форме. Любые устные договоренности не имеют юридической силы и действуют до того момента, когда одна из сторон перестает исполнять свои обязательства. Договора, заключенные на словах или не подписанные участниками, не рассматриваются государственными инстанциями при решении спорных вопросов.

Обязательные условия контракта

Брачный контракт при покупке квартиры в ипотеку может иметь любое содержание и форму. Как правило, нотариальные конторы предлагают уже готовый вариант. В самом документе должны быть указаны следующие обязательные условия:

Информация о том, на чье имя покупается недвижимость. Информация о типе недвижимости, ее общей и жилой площади, кадастровом номере, адресе расположения, категории земель разрешенного использования. Вносится информация о том, какой банк предоставляет кредит и чьей собственностью будет являться приобретаемая недвижимость.

В договоре указывается информация о том, кто из сторон контракта будет осуществлять платежи по кредиту на указанную недвижимость. Устанавливается режим раздельной собственности и порядок его распространения на погашение обязательств по ипотечному кредиту, уплату процентов и всех сопутствующих комиссий и платежей, исполнение прочих обязательств по оформляемой ипотеке.

В договоре указывается, из чьих доходов будут осуществляться платежи по кредиту. Приводятся источники данных доходов (научная, трудовая, предпринимательская и другая деятельность). Стороны договора должны подтвердить, что на момент составления контракта они не имеют друг к другу имущественных претензий. Также им необходимо подтвердить тот факт, что у них отсутствуют не исполненные друг перед другом обязательства.

Отмечается, за чей счет или в каких долях будут оплачиваться жилищно-коммунальные и все остальные счета. Устанавливается возможность получения компенсации одной из сторон договора в случае его расторжения либо после развода. Помимо этого, у нотариуса нужно будет заверить согласие второй стороны договора на покупку недвижимости в ипотеку.

Таким образом, заключение брачного договора при покупке квартиры или дома в ипотеку – это гарантия безопасности супругов. Такое соглашение позволяет избежать множества неприятностей в случае развода или возникновения других неблагоприятных ситуаций, затрагивающих ипотечный кредит.