Как торговаться при покупке квартиры

Как найти подходящий вариант жилья

При поиске вариантов на вторичном рынке необходимо придерживаться некоторых понятий:

Что такое вторичное

Это помещения, у которых уже есть собственник с оформленными правами на него, т. е. оно прошло в свое время регистрацию в Росреестре.
Он мог получить их от предыдущего владельца или напрямую через застройщика.
Рынок в России намного больше, чем первичного. Квартира может находиться и в новом доме, который введен в эксплуатацию.

Какие предлагаются на вторичном рынке

Эконом-класса. Обычно это старые малогабаритные в домах высотой 2−4 этажа. Иногда в этих постройках нет отдельной ванной комнаты, а кухня очень маленькая.

Стандартные, расположенные в домах, выстроенных по типовым проектам высотой 5−16 этажей. Здесь можно купить 1−3 комнатную гражданину со средним доходом.

Улучшенной планировки. На рынке жилья такими считаются квартиры, расположенные в зданиях, построенных с применением современных технологий и материалов. Они отличаются хорошими планировками и комфортностью для проживания.

Элитное. Такие могут быть построены по типу коттеджей, в них всего до 30-ти квартир.

Помещение может быть двух- или трехэтажным или занимать весь этаж. Придомовая территория огорожена и облагорожена, имеется охрана, автопарковка и другие удобства.

Какие цели может ставить покупатель

Инвестирование. Обычно при наличии свободных средств приобретается недвижимость в развивающихся районах (новых, элитных) с целью дальнейшей перепродажи со временем, когда на них поднимется цена.

Для проживания. Гражданин подыскивает жилье в соответствии со своими финансовыми возможностями и потребностями семьи.

По габаритам. Некоторые желают купить стандартную квартиру или элитные апартаменты из расчета количества кв. м. на каждого

Обычно так поступают молодые или малообеспеченные, другие категории претендентов, у кого есть возможность приобретать по госпрограмме.

Что будет влиять на стоимость

Цена зависит от многих факторов:
района населенного пункта;
наличия развитой инфраструктуры, близости метро и автостоянки, магазинов, школы и детсада;
общей площади и количества комнат;
обустройства придомовой территории;
присутствие ремонта;
возраста дома и его состояния;
этажа.

Как проводить осмотр помещения

Обратить внимание необходимо на:
общее положение, наличие хотя бы косметического ремонта;
разводку коммуникаций;
состояние дверных и оконных проемов, они не должны быть покосившимися;
насколько стены, пол и потолки ровные;
какая температура летом и зимой;
электропроводку;
уровень влажности и плесень, неприятного запаха;
установленную сантехнику;
плиту (газовая или электрическая);
то, была ли сделана перепланировка, на нее должны быть разрешение и акт ввода в эксплуатацию;
то, кто соседи;
состояние подъезда;
другие моменты.

Как обезопасить сделку

Нужен ли риэлтор

Его участие выгодно не только покупателю, но и продавцу.

Специалист:

• подскажет, в какое время года лучше приобретать/продавать жилье;
• поможет при необходимости снизить или повысить цену;
• должен вместе с клиентом подготовить пакет документов и проверить на «чистоту»;
• предоставит доступ к имеющейся в агентстве базе данных и вместе с покупателем подберет для него наиболее подходящий вариант;
• будет полностью сопровождать сделку от начала до конца переоформления права собственности.

При выборе риэлторского агентства необходимо обратить внимание на наличие лицензии, сертификатов и наград, состояние офиса и отзывы о работе в интернете

Без посредников

Если потенциальный приобретатель решил подыскивать жилье самостоятельно, он может придерживаться стандартных схем:

Самые дешевые квартиры

Как обезопасить себя от мошенников?

Конкретных схем мошенничества существует масса. Вот некоторые из них:

• Прямая подделка или подлог документов.
• Сознательное заключение сделки неуполномоченным на то лицом.
• Перепродажа квартиры, купленной с нарушениями закона, когда продавец об этом знает и хочет «отмыть» недвижимость (например, у пенсионера, страдающего старческим слабоумием, за бесценок покупается квартира, быстро прогоняется по цепочке сделок купли-продажи между подставными покупателями – и продаётся второй жертве, конечному покупателю, уже по полной рыночной цене).
• Продажа квартиры, купленной за счёт «материнского капитала». В этом случае по закону каждый ребёнок матери должен получить долю в квартире – а продажа доли несовершеннолетнего допустима лишь с согласия опеки (которое на практике её сотрудники дают крайне неохотно даже в тех случаях, когда у ребёнка есть другое жильё). Мошенники регистрируют квартиру в ЕГРН, не указав как сособственников детей, затем покупают её сами и быстро перепродают.
• Продажа ипотечной квартиры без согласования с банком.
• Получение предоплаты с последующим исчезновением. Самая примитивная, но до сих пор действующая схема.

Обезопасить себя можно следующими способами:

1. Проверять каждый документ на предмет подчисток и исправлений. Если документ имеет степени защиты (как паспорт) – то их наличие.
2. Если действие документа ограничено во времени (как у доверенности) – то проверять, не истёк ли срок.
3. При покупке у поверенного – встретиться лично с доверителем, убедиться, что он именно собственник квартиры, действительно выдал доверенность и не отзывал её.
4. Самому заказать свежую выписку из ЕГРН.
5. Проводить оплату по безналичному расчёту. Если же платятся наличные – то только с выдачей расписки, кассового чека или приходного ордера (для покупки у организаций).

Как правильно купить вторичку

Процедура перехода прав собственности при покупке-продаже может совершаться только на основании соответствующего соглашения:

Существуют некоторые правила реализации недвижимости, которые нужно учесть:

• аванс является гарантией, что имущество не продастся другому лицу, но в соглашении требуется указать штрафные санкции для обеих сторон на случай, если одна из них откажется;
• к соглашению об авансе отдельно составляется приложение о состоянии продаваемой квартиры с фото и другими доказательствами;
• в договоре купли-продажи указывается, когда после завершения сделки помещение будет освобождено, а жильцы выпишутся, если они не сделали этого раньше.

Список городов с самой дорогой недвижимостью в России

Какие нужно проверить документы

Перед началом процедуры покупки-продажи обязательно должна быть проверена юридическая чистота недвижимости, а также паспорта.

Следует проверить:

• правоустанавливающие бумаги, сверить указанные в них сведения с паспортными данными продавца;
• технические документы и соответствие помещения его плану на случай неузаконенной перепланировки;
• наличие у владельца доли, письменного отказа совладельцев от преимущественного права на покупку;
• справку о составе семьи или домовую книгу, т. е. есть ли прописанные граждане, особенно несовершеннолетние дети, инвалиды, престарелые, матери-одиночки;
• доверенность, если продавцом является не собственник, а его представитель;
• справку из ЕИЦ о размере долгов по коммунальным.

Как проверить историю квартиры?

Среди документов на квартиру, которые продавец должен вам показать — выписка ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимость). Она может рассказать о многих событиях, имевших место в истории квартиры. В выписке вы увидите всех бывших владельцев жилья начиная с 1998 года, когда реестр был создан.

Прежде всего, обратите внимание, как часто квартира меняла владельцев. Возможно, на нее накладывался арест

В выписке могут быть упоминания, к примеру, о сроках по признанию сделок недействительными, и тогда уточните, сняты ли сроки и есть ли на этот счет соответствующее решение суда.

Если такие эпизоды в течение 3 последних лет были, то могут появиться претензии от предыдущих собственников. Имеет место и такая ситуация: суд рассматривает вопрос по квартире и еще не вынес решения, значит, сделку следует отложить на время.

Если квартира досталась владельцу по наследству, вы должны убедиться, на каком именно основании – по завещанию или по закону.

Для чего это нужно? Дело в том, что наследников может быть несколько, и возможно, кто-то из них может обратиться в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока для вступления в наследство. По закону, с продавцом квартиры можно подписать соглашение, в котором он обязуется разрешить все возможные проблемы с другими наследниками.

О квартире и ее нынешнем собственнике соберите как можно больше информации. Поговорите с соседями, в домоуправлении, в паспортном столе. Нередко таким случайным образом можно обнаружить, что в момент продажи между родственниками, заинтересованными в данной жилплощади, ведутся споры.

Для подтверждения стоит обратиться с запросом в Росреестр или в канцелярию по гражданским делам суда, на территории которого находится квартира. Запомните, конфликты вокруг жилплощади и обременения – это для вас излишние риски.

Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта

Это очень важный документ со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, который даст вам много полезной информации.

Есть ли обременения

Объект может быть в залоге у банка из-за ипотеки, сдан в аренду с регистрацией договора в Росимуществе, арестован за долги. Если да, владельцы не имеют права им распоряжаться. Сделка будет недействительной.

Каковы характеристики квартиры

В выписке из ЕГРН будет прописан точный адрес, кадастровый номер, площадь. На последней странице печатают технический план квартиры. Можно оценить метраж комнат и заметить наличие перепланировок

Последнее особенно важно, если вы оформляете ипотечный кредит — его могут не одобрить

На основании какого документа собственник владеет квартирой

В некоторых случаях риск изначально выше — об этом также в пункте о правоустанавливающих документах.

Выписку из ЕГРН вам предоставит собственник. Её урезанную версию вы можете получить самостоятельно.

Для этого нужно заказать выписку на сайте Росреестра. За предоставление документа в электронном виде придётся заплатить 250 Получение сведений из ЕГРН рублей. Следует заказать и выписку о переходе прав на объект недвижимости — она стоит столько же. В этом документе вы увидите, как часто и на каком основании у квартиры менялись владельцы.

Если за последние год-два недвижимость переходила из рук в руки несколько раз, это повод насторожиться. Обычно так маскируют мошеннические сделки. Если обманутый владелец сможет через суд оспорить цепь сделок, квартиру вернут ему.

Цепочная не значит быстрая

По словам Светланы Куделко, скорость проведения «цепочной» сделки и вообще вероятности ее успешного завершения во многом зависит, с одной стороны, от того, сколько «звеньев»-квартир завязаны в «цепи», а с другой – насколько опытным является специалист, который координирует и решает все возникающие в процессе ведения «цепи» вопросы. А возникать их может много и по каждой из квартир: где-то не хватает сведений о наследниках, где-то документов и т.п.

– Например, могу сказать по нашему агентству: из 10 цепочных сделок в трех случаях приходится для покупателей искать альтернативные варианты квартир – поскольку время затягивается и не все готовы ждать. Но при этом в двух случаях из десяти, сделки успевают завершиться в срок до 1 месяца.

Инфографика «Твоя столица»

Мы спросили у Светланы Куделко, на что следует обращать внимание покупателям и продавцам, чтобы избежать возможных неприятных ситуаций при покупке квартиры на вторичном рынке

Советы покупателям:

Уточняйте, чистая продажа или ищется квартира взамен.

Как правило, в объявлениях указывается – «чистая» продажа или подбирается вариант взамен. Но поинтересоваться не помешает, ведь от этого напрямую будет зависеть вероятность и/или ожидаемые сроки приобретения квартиры;

Определяйте с продавцом четкие условия и сроки продажи квартиры.

Формулировка «после нахождения встречного варианта» весьма условна и по факту никого ни к чему не обязывает. Поэтому для своего спокойствия, как минимум, нужно определить срок поиска «встречного варианта» и варианты развития событий, если в указанный срок он не найдется;

При необходимости ожидания квартиры, договаривайтесь с продавцом о фиксации стоимости квартиры.

В ситуации нестабильных цен, если срок поиска продавцом варианта взамен затянется и/или найденный им вариант превысит планируемый бюджет на покупку, велика вероятность, что он захочет поднять стоимость продаваемой квартиры.

Советы продавцам:

При необходимости приобретения квартиры взамен начинайте ее поиск заблаговременно – не дожидаясь нахождения реального покупателя на продаваемую квартиру.

Если взамен ищется квартира в новостройке, то в некоторых из них можно рассчитывать на бронирование выбранной квартиры на время продажи имеющейся. Например, по программе «Переезжаем в новостройку».

При установлении цены продажи квартиры и определения бюджета покупки новой квартиры тщательно проанализируйте цены объявлений и совершенных за последний квартал сделок.

Однако помните, что цены объявлений зачастую неинформативны, поскольку в абсолютном большинстве содержат надбавку на торг. А у каждого продавца надбавка на торг своя. Нередки случаи, когда квартиры продаются только после существенного снижения стоимости. Допустимая надбавка на торг в настоящее время составляет не более 5%.

При получении ценовых предложений от покупателей, старайтесь анализировать каждое из них. Возможно, что запрашиваемая покупателем скидка позволит значительно ускорить продажу вашей квартиры и тем самым, выгоднее приобрести новую.

Деньги

Обсудите заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги за квартиру можно несколькими способами:

Банковская ячейка. Этот вариант более удобный: вам не нужно отчитываться перед банком и единственные дополнительные расходы — это 0,1–0,3% от общей суммы, которые спишет банк за проверку и пересчет денег. Нужно арендовать две ячейки: в одной будут лежать деньги, в другой — документы и расписка о том, что сумма получена полностью. Когда сумма соберется полностью, продавец получит ключ от ячейки с деньгами, а покупатель — от ячейки с распиской

Важно, чтобы это происходило одновременно.

Аккредитив. Это специальный счёт, к которому у продавца будет доступ. В этом случае банк может спросить, откуда у вас деньги, и даже приостановить операцию по счёту, если ответ его не устроит

Кроме того, придется заплатить комиссию за открытие счета: в среднем около 3000 рублей.

Передача денег

Это важный этап, на котором возможно использование множества мошеннических схем. Для того чтобы обезопасить себя от этого, можно совершать сделку через посредника. Существует 2 способа:

1. Арендовать банковскую ячейку.
2. Использовать аккредитив.

Стоимость этих двух вариантов примерно одинаковая. Различия заключаются в следующем. В первом случае покупатель заключает договор с банком об аренде ячейки на месяц или несколько месяцев. Он туда кладет необходимую сумму денег, о чем выдается соответствующее подтверждение. Ключи от нее передаются продавцу. В договоре с банком прописываются документы, при предъявлении которых продавец получает право забрать свои деньги.

Аккредитив действует аналогичным образом. Только средства хранятся на счете, открытом покупателем, и перечисляются на счет продавца при выполнении им необходимых обязательств, например, по предъявлению необходимых бумаг.

Что надо знать про риски и форс-мажорные обстоятельства?

После тщательной проверки, все равно остаются риски и форс-мажорные обстоятельства, которые не видны на поверхности, но могут всплыть через несколько месяцев/лет. О них стоит знать заранее, чтобы плановая покупка не увенчалась успешным приобретением «кота в мешке».

При долгах за коммунальные услуги, даже если они официально не подтверждены, лучше оформить в договоре пункт о том, что долги не переходят на новых жильцов. После покупки встаньте на учет коммунальных служб, чтобы все квитанции приходили на ваше имя.

ТОП 5 самых популярных схем мошенников

Крупные суммы, фигурирующие в сделках купли-продажи недвижимости, не могут не привлекать в эту сферу мошенников. Ими разработано немало способов обмануть честных граждан, покупающих жилье.

1. Покупка по фальшивому паспорту.

   Дорогой, но действенный способ заключается в длительной аренде квартиры у хозяина, находящегося в отъезде. Копию паспорта, необходимую для договора аренды, используют, чтобы изготовить фальшивый документ на квартиру.

   По нему мошенники получают недостающие для продажи квартиры документы, продают квартиру от лица хозяина и исчезают с деньгами. В случае суда, такая сделка будет признана недействительной и возвращена законному хозяину. Покупатель останется без жилья и без денег.

   Обращение к профессиональному юристу с целью проверки чистоты документов – это то, что убережет вас от жадности и алчности жуликов.

2. Покупка квартиры, принадлежащей лицу из группы риска.

   К такой категории относят одиноких пенсионеров, пациентов с психоневрологических и наркологических диспансеров, т.е. лиц, которые могут не отдавать себе отчета в своих действиях. Совершение покупки с таким партнером тщательно скрывается с помощью нескольких перепродаж, чтобы не вызывать подозрений.

   Впоследствии признание недееспособности хозяина сделает покупку незаконной, лишив покупателя и жилья, и средств. Во избежание подобных неприятностей надо проверять подаваемые на покупку документы лично, и избегать квартир, в прошлом которых присутствует наличие нескольких подряд сделок, заключенных в сжатые сроки.

3. Скрытые законные наследники.

   Покука унаследованной квартиры – наиболее рискованное мероприятие. Даже через полгода после сделки могут появиться наследники. В их роли могут выступать незаконнорожденные дети, неизвестные и самому хозяину, или вполне известный родственник, ранее не претендовавший на наследство, а теперь передумавший.

   Определенными гарантиями от подобных случаев могут служить: во-первых, ознакомление со справкой о составе семьи собственника, во вторых, нотариальное заверение заявления от продавца о том, что в случае притязаний наследников на недвижимость он обязуется самостоятельно урегулировать все денежные вопросы.

4. Продажа квартиры по фальшивой доверенности.

   Доверенность обычно выдают владельцы квартир, проживающие за границей. В незаконном варианте аферисты могут использовать подложную доверенность, бумаги, оформленные на умершего, отозванный или просроченный документ. Избежать этого можно, если настаивать на личной встрече с собственником до заключения договора.

5. Ущемление прав несовершеннолетних.

Сделка может быть совершена по недосмотру или халатности и заключаться в двух вариантах:

• Если ребенок был выписан в иную жилполощадь органами опеки. И он может до 21 года обратится в суд, и квартира будет изъята.
• Если квартира была приобретена с использованием материнского капитала, дети должны иметь выделенные доли в ней. Иначе дальнейшие действия по продаже квартиры могут признать недействительными.

О том, какие мошеннические схемы наиболее распространены при проведении сделок на вторичном рынке, а также с какими подводными камнями может столкнуться покупатель, мы рассказываем в отдельной статье.

Бумаги для оформления жилищного кредита

Если собственных средств у покупателя недостаточно, выходом из сложившейся ситуации выступает покупка помещения в ипотеку. Изначально продавец должен предоставить все вышеуказанные документы.

Покупателю стоит детально изучить бумаги. Не стоит надеяться на банк. Не всегда компания проверяет юридическую чистоту сделки вместо клиента. В организации только отслеживают, чтобы перечень документов был полным. Если же владельцем квартиры окажется мошенник, компания за это ответственности не несёт.

Обращаясь в финансовую организацию, покупатель должен иметь при себе:

• документы, предоставленные продавцом;
• удостоверение личности;
• справку о доходах;
• копию трудовой книжки, заверенную работодателем;
• бумаги на ценное имущество, если оно имеется в собственности;
• результаты оценки квартиры.

Видео

Справки о прописанных в квартире

В пункте о договоре передачи квартиры в собственность мы уже частично коснулись темы, как важно знать, кто зарегистрирован в квартире. Теперь рассмотрим вопрос предметнее

Помимо отказавшихся от приватизации, опасность для вашей сделки и комфортного проживания в купленной квартире представляют такие жильцы:

• выписавшиеся из квартиры для прохождения срочной службы в армии или лечения в санатории;
• снятые с учёта из-за отбывания наказания в местах лишения свободы;
• признанные безвестно отсутствующими;
• несовершеннолетние, отправленные в интернат.

По возвращении они будут зарегистрированы по предыдущему месту проживания — то есть у вас. Выселить их через суд, возможно, получится, но это отнимет уйму сил и времени.

Отдельно обратите внимание на выписанных несовершеннолетних, чтобы поинтересоваться, давала ли на это разрешение служба опеки. Чтобы разобраться в нюансах, вам нужно просмотреть несколько справок

Лучше присутствовать в моменты, когда собственник их получает, чтобы убедиться в подлинности документов

Чтобы разобраться в нюансах, вам нужно просмотреть несколько справок. Лучше присутствовать в моменты, когда собственник их получает, чтобы убедиться в подлинности документов.

В этой версии документа показана динамика регистрации жильцов: кто был прописан раньше, кого и когда выписали. Очень полезный документ, но есть нюанс. Его зачастую отказываются выдавать третьим лицам, в том числе и нынешним собственникам квартиры, так как он содержит персональные данные предыдущих жильцов. Если архивную «девятку» получить не удалось, придётся работать с тем, что есть, и сразу перейти к справке по форме 12.

Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан

Документ по форме 12 содержит данные, выписывали ли из квартиры кого-то из жильцов, которые теоретически могут стать источником проблем. Идеально, если в каждой графе стоит «нет». В противном случае придётся выяснять дополнительную информацию по каждому человеку в отдельности, а то и отказываться от сделки.

Занижение цены в договоре

Вы выбрали квартиру, проверили все документы на неё, документы собственника и готовы подписать договор. Владелец начинает умолять вас написать в договоре сумму меньшую, чем реальная стоимость квартиры. Давит на жалость, мол, придётся заплатить много налогов. Вы соглашаетесь и подписываете договор, в котором стоит заниженная стоимость квартиры. Вместо 5 млн рублей, которые вы заплатили, в нём указан 1 млн. Проходит время, вы радуетесь жизни в новой квартире — и вдруг появляется незнакомец. Он представляется юристом, сообщает, что человек, продавший вам квартиру, объявлен банкротом, и угрожает расторжением сделки. По закону, если человека признают банкротом, все сделки, которые он заключал за последние три года, действительно аннулируются. В этом случае, если вы добьётесь возврата денег, вам вернут только ту сумму, которая написана в договоре, — 1 млн рублей. «Чтобы этого избежать, нужно заплатить», — предлагает незнакомец и начинается вымогать у вас любую сумму на своё усмотрение.

Как себя обезопасить:

• Не соглашайтесь на занижение стоимости квартиры в договоре. Для вас как покупателя никакой выгоды в этом нет, и вы смело можете требовать указать в договоре полную сумму. Продавец, если он не мошенник, должен пойти на ваши условия.
• Проверьте продавца на риск банкротства. Это можно сделать на сайте Службы судебных приставов, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте Арбитражного суда. Ни в коем случае нельзя заключать сделку с банкротом: если вы купите у него квартиру, её потом заберут в пользу кредитора.
• Какой бы договор вы ни подписывали, всегда внимательно читайте его от начала и до конца.