Купля-продажа квартиры между близкими родственниками

Рента с пожизненным содержанием

Согласно , рента – это сделка по отчуждению имущества от одного лица к другому, в данном случае – от получателя ренты (бабушки) к плательщику (внуку). Последний обязуется в обмен на передаваемое имущество выплачивать определенные денежные суммы или осуществлять содержание недвижимости иным образом.

Таким образом, основным преимуществом ренты перед дарственной является возмездность. Законодательно различается две разновидности таких сделок: постоянная и пожизненная ренты.

При пожизненной ренте форма платежей обязательно имеет денежное выражение, при постоянной ренте допускаются варианты: ренту можно вносить в виде услуг и работ. Платежи при пожизненной ренте вносятся ежемесячно.

Риск случайной гибели имущества не освобождает плательщика от исполнения договора, так как он принимает риски на себя.

Обязательным условием для заключения договора ренты является его нотариальная форма, а также размер рентных платежей, который не может быть менее величины прожиточного минимума.

Преимущества и недостатки

Преимуществами оформления договора пожизненной ренты являются:

  1. Данный тип договора сложно оспорить, в том числе после смерти получателя, если исполнение по ренте было добросовестным.
  2. Сделка подлежит обязательному нотариальному заверению, что косвенно подтверждает законность ее совершения.
  3. В договоре ренты прописываются обязанности плательщика ренты, а именно четкость и емкость договорных условий.
  4. Для бабушки плюсом являются дополнительные гарантии и бонусы: она сможет проживать в квартире до своей смерти, также ей гарантируются ежемесячные выплаты и поддержка.
  5. Плательщик ренты (внук или внучка) получают гарантии перехода к ним недвижимости после смерти бабушки при условии добросовестного исполнения обязательств.

Вместе с тем договор пожизненной ренты обладает следующими минусами:

  1. Нотариальная форма договора влечет за собой дополнительные расходы по оформлению сделки.
  2. Дополнительные риски для внука: минимальное неисполнение договора может привести к его расторжению. При этом его затраты не подлежат возмещению. Более того, бабушка также может потребовать компенсации ее убытков по .
  3. Если бабушка столкнется с недобросовестностью плательщика ренты, то получателю предстоит обратиться в суд для расторжения договора.
  4. Чтобы стать полноценным собственником имущества, плательщик ренты должен выждать неопределенный срок: до смерти бабушки к внуку не перейдут права собственности. Распоряжаться имуществом внук сможет только с письменного согласия получателя ренты.
  5. При пожизненной ренте не допускается ее выкуп по желанию плательщика.
  6. Пожизненная рента фиксируется в Росреестре и выступает ее обременением. Получатель ренты обладает правом залога на имущество.

Допускается ли оспорить

Договор пожизненной ренты с содержанием допускается оспорить на основаниях, которые содержатся в Гражданском кодексе. Такими основаниями являются, если рентополучатель:

  • не понимал значения своих действий;
  • был введен в заблуждение;
  • находился под воздействием обмана, насилия, угроз и пр.
  • сделка подписана в целях прикрыть иную сделку;
  • являлся недееспособным.

Подарок от чистого сердца

Передача недвижимости по договору дарения
не так распространена на рынке, как купля-продажа, однако для
родственников она является более выгодной. По сути, все те минусы,
которые были перечислены выше касательно продажи, в случае с дарением
превращаются в плюсы. Во-первых, налоги. В соответствии со статьей 217
НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от
налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами
одной семьи или близкими родственниками в соответствии с СК РФ.
Семейный кодекс относит сюда супругов, родителей, детей, в том числе
родителей-усыновителей и детей-усыновленных, дедушек, бабушек, внуков,
полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и
сестер. Если же речь идет о дальних родственниках, к которым относятся
дяди, тети, двоюродные братья/сестры и так далее, то тут уже получателю
«подарка» придется заплатить 13% подоходного налога. Причем до
недавнего времени существовали разногласия насчет того, как начислять
налог. В договоре дарения чаще всего стоимость квартиры не указывается
или указывается по оценке БТИ. Соответственно, раньше налоговые органы
не могли понять, с какой суммы рассчитывать налог на дарение. Ровно год назад, 9 октября 2008
года были внесены изменения в порядок расчета налога на имущество,
полученное в порядке дарения: Если физическое лицо получило в порядке
дарения квартиру от другого физического лица, не являющегося членом
семьи или близким родственником и в договоре дарения не указана
стоимость квартиры, налоговая база для НДФЛ рассчитывается
налогоплательщиком исходя из существующих на дату дарения цен на такое
же или аналогичное имущество.

Во-вторых, дарение
гораздо удобнее с точки зрения взаимоотношений между родственниками.
Если взять тот же пример с ребенком, состоящим в браке, то здесь
родители могут быть спокойны – в случае развода бывший супруг не сможет
претендовать на долю в квартире. Это правило вытекает из статьи 36 СК
РФ, в соответствии с которой имущество, полученное одним из супругов во
время брака в дар, является только его собственностью. В случае развода
супруг не сможет требовать раздела квартиры. Правда, супруг после
развода может потребовать возмещения вложений в ремонт квартиры, в том
числе отстаивать это право в суде.

Есть в дарении и другие
положительные моменты. Гражданское законодательство дает дарителю
определенные гарантии безопасности собственной жизни и здоровья,
наделяя его законной возможностью отменить дарение, если одаряемый
совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи
или близких родственников или умышленно причинит дарителю телесные
повреждения. Гарантии также касаются и сохранности подаренной вещи:
даритель вправе требовать отмены дарения, если обращение одаряемого с
подаренной вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Передача недвижимости через договор купли-продажи

Продажа квартиры, как сделка, считается более выгодной для собственника. Этот вариант оптимально подойдет для тех, кто желает получить за жилье определенную сумму денежных средств

При этом важно рассмотреть определенные правила, которые сопровождают сделку такого плана:

Если собственник в браке, для проведения сделки придется получить согласие супруга

Это особенно важно, если продаваемое жилье было приобретено после заключения официального союза. В подобной ситуации недвижимость является общей и требуется согласие между супругами.
Если квартира находится в собственности менее трех лет, продавцу придется оплатить налог с продажи

Он равен 13% от стоимости жилья.
Это оптимальный вариант для тех, кто ценит надежность в сделке. Человеку не придется переживать из-за правильности проведенной сделки. При оформлении купли-продажи, надежно защищены и продавец, и покупатель.

Перед проведением каждого варианта сделки – продажи или дарения – нужно очень хорошо все продумать и взвесить. Как только соглашение о передаче прав вступит в силу, отменить его будет очень сложно.

Квартира после смерти

Еще один распространенный способ передачи жилья в собственность родственников – это наследование.
Подробно о наследстве Urbanus.ru уже писал, поэтому мы не будем
расписывать все нюансы, а только определимся с тем, какие плюсы и
минусы есть у этого способа. Главный, и, пожалуй, единственный минус
заключается в том, что переход жилья в собственность новому владельцу
возможен только после смерти прежнего. При этом если наследодатель
хочет отписать квартиру какому-то конкретному родственнику, то нужно
составлять завещание у нотариуса, если же единственным наследником
является ребенок, то наличие завещания не обязательно.

К плюсам
можно отнести то, что, как и в случае с дарением, наследник будет
единоличным собственником имущества, супруг ни при каких
обстоятельствах не сможет претендовать на раздел такого имущества. Что
касается налогообложения, то в настоящее время налог на имущество,
полученное в порядке наследования, отменен, то есть платить не придется.

Другие способы передачи квартиры родственнику

Существует три альтернативных способа передать квартиру родственнику. Такие способы на рынке недвижимости являются рисковыми, но при этом самыми популярными. К ним относится заключение договора дарения и ренты, а также передача квартиры по наследству. Давайте разберем каждый способ подробнее.

Дарение

Дарственная сделка — это наиболее частый вариант передачи жилплощади своему родственнику. Данный вид сделки регламентируется Гражданским кодексом (статья №572).

Плюсы и минусы дарения:

  1. Никто, кроме одариваемого не сможет претендовать на переданную квартиру. Даже несмотря на то, что одариваемый состоит в браке.
  2. Дарителю не придется оплачивать НДФЛ в соответствии с Налоговым кодексом (статья №228, пункт 1).
  3. Одариваемый может использовать имущество сразу же после регистрации сделки.
  4. Если откроется факт притворной сделки, то дарственный договор будет признан ничтожным. Например, если родственники заключили договор дарения, чтобы избежать уплаты налогов.
  5. Такие сделки зачастую заключаются под давлением, с применением силы и угроз, а также с помощью порчи имущества дарителя.

Наследование

Здесь важный аспект в том, что права на квартиру перейдут наследнику сразу же после смерти дарителя. Данный вид сделки не подходит тем, кому нужно переехать на новое жилье в кратчайшие сроки. При этом заключая договор наследия, существует весомый риск преждевременной смерти дарителя.

Главная особенность типовой сделки в том, что передача квартиры по наследству оформляется нотариусом в строгом порядке, а дарителя проверяют на дееспособность в психоневрологических диспансерах.

Рента

Договор ренты — это передача квартиры, которая подразумевает регулярный платеж. Различают три вида ренты, которые популярны на рынке недвижимости:

  • постоянная, когда плательщик ренты обязан выплачивать суммы за квартиру в течение неограниченного срока;
  • пожизненная, когда плательщик ренты выплачивает суммы до конца жизни получателя. При этом после смерти все права собственности могут перейти плательщику, если данный пункт был внесен в договор;
  • пожизненная с иждивением. Необходима в том случае, когда получатель может проживать в данной квартире у плательщика. А тот в свою очередь может вместо регулярной выплаты ренты ухаживать и содержать получателя.

Если не обращать внимания на все нюансы, то можно смело сравнивать сделку купли-продажи между родственниками с отчуждением квартиры между третьими лицами. Главное отличие в том, что здесь обе стороны должны исключить доверительные отношения, ведь под маской дружелюбного и честного родственника может оказаться профессиональный мошенник.

Возможные варианты передачи квартиры в собственность

Передачу недвижимости в собственность близкому родственнику можно оформить не только посредством купли-продажи. В качестве альтернативных вариантов можно рассмотреть дарение или завещание. Каждая из процедур имеет свои особенности:

Способ передачи недвижимости

Купля-продажа

Дарение

Завещание

Законы

Участники

Продавец и покупатель

Даритель (кроме малолетних, недееспособных лиц и их представителей) одаряемый – любое лицо

Завещатель и наследник

Форма договора

Простая письменная

С нотариальным заверением

С нотариальным заверением

Передача недвижимости

Цена по ДКП

Безвозмездно

Безвозмездно

Обязательства

По согласованию сторон

Даритель передает, одаряемый принимает имущество

Обязанности возникают только у наследника – принять наследственную массу

Налоги

13% НДФЛ для продавца

Одаряемый освобождается от уплаты НДФЛ

Наследник оплачивает пошлину за выдачу свидетельства 0,3% стоимости жилья (макс. 100 000 руб.)

Условие перехода права собственности

Регистрация в Росреестре

Удостоверение у нотариуса и регистрация в Росреестре

Возможность регистрации собственности только после смерти завещателя

Другие особенности

При приобретении в браке квартира будет совместной собственностью супругов

Имущество переходит в единоличную собственность одаряемого и не считается совместно нажитым в браке

Единоличная собственность, но возможны дополнительные проблемы, если  среди наследников по закону будут несовершеннолетние или нетрудоспособные лица

Наиболее подходящий способ передачи недвижимости будет зависеть от множества нюансов: степени доверия между сторонами, материального положения, пребывания в браке пр. В любом случае можно подобрать вариант, удобный для обеих сторон, поскольку с родственниками обычно проще прийти к определенной договоренности, чем с посторонними лицами.

Обжалование завещания или дарственной – достаточно частая процедура, которую инициируют другие родственники, уверенные, что завещатель или даритель нарушил их интересы. В результате для нового собственника появляется риск стать не полноправным владельцем квартиры, а только ее доли. Возможность обжалования ДКП (при условии, что продажа была реальной с зафиксированной передачей денег, а не только для «галочки») практически исключена.

Плюсы и минусы покупки квартиры у родственника

Владельцы жилья вправе выбрать способ отчуждения квартиры члену своей семьи по усмотрению. Они могут её завещать, подарить или продать.

Как видно, однозначных преимуществ оформление договора купли не имеет. В таких случаях могут сыграть роль нюансы ситуации, в которой находятся заинтересованные лица.

Большинство ситуаций связано с желанием обналичить средства от «материнского капитала на покупку квартиры». Ведь по закону мать вправе использовать его на покупку жилья.

Осуществив такую сделку, гражданки оставляют полученные деньги в семье. Но ст. 37 ГК РФ запрещает подобные сделки.

При сокрытии существующих между лицами отношений, в надежде обналичить сертификат и получить имущественный вычет, действия могут рассматриваться как мошеннические.

Говоря о законно проведённой процедуре и юридических последствиях сбыта жилья близкому родственнику, следует выделить такие преимущества, как:

  • Быстрота и простота составления договора и проведения сделки.
  • Неоспоримость со стороны третьих лиц, претендующих на жильё.
  • Максимальные правовые гарантии, которых не даёт процедура дарения (см. Можно ли оспорить дарственную на квартиру).

Существуют и недостатки, в числе которых:

  • Риск вычета НДФЛ, если жильё находилось в собственности меньше трёх лет.
  • Купленная недвижимость, для лиц, проживающих в совместном браке, становится совместно нажитой собственностью. Подаренная квартира остаётся личной собственностью одаряемого лица.

В любом случае сделку требуется обеспечить соответствующей документацией, не ссылаясь на то, что в данном случае допустима доля халатности, из-за доверия сторон, установленного на основании взаимозависимости.

Главное – зарегистрировать приобретение в Росреестре, без чего недопустим переход права от одного владельца к другому.

Договор купли — продажи квартиры у родственников

Юридически грамотно составленный документ служит гарантией того, что стороны в дальнейшем не вправе вмешиваться в действия друг друга: покупатель волен распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, а продавец не сможет передумать и отозвать сделку обратно.

Оформление покупки квартиры происходит путем подписания договора, составленного в произвольной письменной форме (ст.160, 550, 434 ГК РФ). Необходимыми сведениями являются ФИО покупателя и продавца, данные о регистрации по месту жительства, характеристики и точное местонахождение недвижимости, права и обязанности сторон. Полезно зафиксировать отсутствие обременений и взаимных претензий у сторон сделки.

Указание стоимости квартиры обязательно, причем в рублях (ст.317 ГК РФ).

Занижение цены недопустимо, поскольку налоговые органы отслеживают сделки с недвижимостью, заключённые с подозрительно низкой суммой, и повышают налог до минимального размера, дополнительно включив в оплату пенни. С 2016 года налог платится продавцом, владеющим собственностью меньше 5 лет (а не 3 года, как было раньше).

После заключения договора и передачи денег за жилплощадь следует оформление документов на нового хозяина.

Приобретение права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации в органах государственного учёта (ст.131, 558 ГК РФ). С 2017 года ранее выдаваемое свидетельство заменено на выписку из ЕГРП. Право на получение ключей от квартиры и вселение в нее покупателю даёт подписанный акт приема — передачи (ст.556 ГК РФ).

Выписаться из квартиры и прописаться в другую можно достаточно просто, нужно собрать необходимый пакет документов и обратиться в соответствующие органы.

Сколько придется ждать многодетной семье, чтобы получить заветную землю? Узнайте об этом из нашей статьи.

Мечтаете получить земельный участок для ведение фермерской деятельности? Здесь есть пошаговая инструкция, как достичь своей цели максимально быстро.

Цена оформления и заключения соглашения у нотариуса

Цена услуг в этом случае будет варьироваться в зависимости от того, обратились ли к нотариусу в обязательном порядке или по собственному желанию. При обращении по собственному желанию стоимость всегда будет выше.

В обязательном порядке

  • Составление договора – от 1500 до 6000 рублей. Стоимость в каждом регионе разная.

Цена услуг имеет четкие границы — она должна быть не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

По собственному желанию

  • Составление от 4000 до 10 000 рублей.
  • Заверение — определенный процент от суммы сделки. Размер процентов зависит от суммы сделки и от того, являются ли продавец и покупатель близкими родственниками.

Между родственниками

  • Если сумма сделки до 10 000 000 рублей – заверение договора стоит 3 000 рублей + (0,2% х сумма сделки).
  • Если сумма сделки больше 10 000 000, стоимость – 23000 рублей + (0,1% х (сумма сделки — 10 000 000 рублей).

    Общая стоимость должна быть не более 50 000 рублей.

Между посторонними людьми

  • Если сумма сделки до 1 000 000 рублей – заверение договора 3000 рублей + (0,4% х сумма сделки).
  • Если сумма сделки от 1 000 000 до 10 000 000 рублей, стоимость составит 7000 рублей + (0,2% х (сумма сделки — 1 000 000 рублей).
  • Если сумма сделки больше 10 000 000 рублей – 25 000 рублей + (0,1% х (сумма сделки — 10 000 000 рублей). Максимальная стоимость — 100 000 рублей.

Могут ли дети купить недвижимое имущество у родителей за маткапитал?

Некоторые задаются вопросом о том, можно ли купить квартиру у родителей за маткапитал и как это сделать? Такая сделка возможна, если ПФР даст разрешение на привлечение средств материнского капитала. Для этого ДКП должен быть максимально прозрачен:

  • не иметь обременений;
  • сумма должна быть близка к рыночной, без существенного занижения;
  • жилье должно подходить для проживания детей.

Договор сын может заключить в том случае, если он является получателем сертификата (единственный усыновитель второго или последующего ребенка, муж умершей или лишенной родительских прав владелицы капитала при наличии у них общих детей). Если же жена сына является правообладателем материнского капитала, проблем с заключением договора возникнуть не должно, т.к. свекровь не является ее родственницей.

Законодательство не выделяет в ДКП квартиры у близких лиц отдельных требований, отличающих сделку от типового договора. Все отличия заключаются в невозможности получить налоговый вычет после покупки и ограничениях с привлечением для оплаты материнского капитала.

Сравнение с дарением: что лучше, легче и безопаснее?

Для того чтобы оценить, какой из способов отчуждения имущества наиболее удобен необходимо знать плюсы и минусы каждого способа.

Плюсы ренты:

Минусы:

  • Нарушение условий даже в мелочах может привести к разрыву сделки без возмещения понесенных расходов.
  • Кредитор может столкнуться с недобросовестностью рентоплательщика.
  • Существует риск, что рентоплательщик будет заинтересован в смерти владельца жилья.
  • Чтобы снять обременение с жилплощади и получить право распоряжаться жильем покупателю придётся ждать неопределенный срок.

Плюсы дарения:

  • При передаче квартиры близким родственникам не взимается подоходный налог.
  • Требуется минимальный комплект документов.
  • Низкая стоимость оформления и регистрации сделки.
  • Прописанные в квартире граждане сохраняют право на проживание.
  • Если сделка заключена под давлением – это легко доказать и аннулировать дарственную.

Минусы:

  • Нельзя расторгнуть без веских оснований.
  • Существует риск отмены сделки, что делает способ отчуждения ненадежным.

Оба документа подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Таким образом, однозначный ответ на вопрос что выгоднее дать нельзя – каждая ситуация индивидуальна.

Отличие покупки недвижимости от ее завещания или дарения

Действующее сегодня налоговое законодательство позволяет владельцу жилья в случае его дарения или завещание близкому родственнику воспользоваться правом на льготный режим налогообложения сделки. Никаких налогов ни с дарителя, ни с одаряемого не взимается. Чтобы воспользоваться преференцией, в договоре следует указывать степень родства, а также подтверждать ее соответствующими документами.

С завещанием дело обстоит еще сложнее. Во-первых, наследственное дело открывается только спустя 6 месяцев после смерти заявителя. Если поименованные в завещании лица сочтут волю покойного неудовлетворительной и могут вступить с длительные судебные тяжбы. В итоге, судьба имущества может оказаться совсем не такой, как планировал ее прежний владелец.

Во-вторых, нюансы завещания могут оставаться скрытыми от наследников, что провоцирует ненужные споры между ними. Поэтому многие собственники предпочитают при жизни распорядиться своей недвижимостью. Например, продать ее родным.

Налогообложение

Одной из форм налогообложения при совершении сделок с недвижимостью является уплата госпошлины за регистрацию перехода права собственности от одного владельца к другому.

Вторым налогом, который обязательно уплачивается по результатам совершения сделки, является налог на доход физических лиц. Его обязан внести в бюджет продавец после того, как завершится процесс оформления перехода права собственности к новому владельцу жилплощади.

Что касается налогового вычета, то оформить его можно только в том случае, если продавец и покупатель не являются близкими родственниками, так как Налоговый Кодекс фиксирует положение по порядку получения налогового вычета, согласно которому получить его не могут лица, признаваемые взаимозависимыми (в соответствии с нормами Налогового Кодекса такими лицами считаются близкие родственники по Семейному Кодексу).

Также оформление налогового вычета возможно в том случае, если его потенциальный получатель является официально трудоустроенным, а также постоянно уплачивает налог с дохода физических лиц.

Кроме того, для того, чтобы получить налоговый вычет новому собственнику, общая сумма полученного ранее возмещения не должна превышать 260 тысяч рублей (если все сделки по приобретению недвижимости были оформлены после 2014 года).

В остальном процесс налогообложения и получения налогового вычета не имеет отличий от сделок, совершаемых между покупателями, не являющимися близкими родственниками.

Процедура продажи квартиры родственникам является стандартной процедурой, совершаемой в соответствии с положениями действующего гражданского законодательства. Отличия будут заключаться только в перечне необходимых документов, а также в порядке уплаты налога с дохода от реализации недвижимости, а также получения налогового вычета за приобретённую недвижимость.

ПРИДЕТСЯ ЛИ ПЛАТИТЬ НДФЛ, ЕСЛИ НЕДВИЖИМОСТЬ ПОДАРЕНА РОДСТВЕННИКОМ

Приятно узнать, что кто-то из ваших родственников решил подарить вам недвижимость (дом, квартиру, гараж, земельный участок и пр.). Но если этот родственник по Семейному кодексу РФ не признается членом вашей семьи либо близким родственником, то после того, как вы станете счастливым обладателем, к примеру, домика в деревне, вам придется порядком раскошелиться в пользу бюджета, а именно — заплатить 13% НДФЛ со стоимости подаренного имущества .

Члены семьи и близкие родственники — это супруги, родители и дети (в том числе усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры .

Уплатить налог нужно не позднее 15 июля, а подать декларацию по форме 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором подарена недвижимость .

Примечание: В инспекции довольно быстро узнают, что вы получили «недвижимый» подарок. Ведь вам придется регистрировать сделку с недвижимостью в территориальном органе Росреестра . А тот, в свою очередь, в 10-дневный срок со дня регистрации недвижимости сообщит о сделке в налоговую инспекцию .

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) придется заплатить тогда, когда недвижимость подарена: жене — родителями мужа (свекром или свекровью); мужу — родителями жены (тестем или тещей). Ведь родители мужа/жены по отношению к невестке/зятю не являются ни членами семьи, ни близкими родственниками . Также уплаты налога не избежать, если недвижимость получена в дар, к примеру, от дяди или тети, гражданского или бывшего супруга , отчима или мачехи.

Причем, чтобы не привлекать к себе пристальное внимание налоговиков, налог лучше всего заплатить со стоимости недвижимости, приближенной к рыночной цене. Увидев, что НДФЛ уплачен с нереально низкой стоимости, налоговики могут доначислить вам налог, а также пени и штраф

Кстати, некоторые думают, что куда дешевле в плане налогообложения унаследовать недвижимость, так как с любого имущества, полученного в наследство, НДФЛ не взимается, независимо от степени родства с наследодателем .

Да, это так. Однако вступить в наследство совершенно бесплатно все равно не получится. Придется заплатить госпошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство в размере:0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 руб. — если наследник по отношению к наследодателю является ребенком (в том числе усыновленным), супругом, родителем, полнородным братом и сестрой;0,6% стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 руб. — если наследник состоит в дальнем родстве с наследодателем либо вообще не приходится ему родственником.

Правда, для определения стоимости наследуемой недвижимости наследник по своему выбору может представить нотариусу документ с указанием как инвентаризационной (например, по оценке БТИ) или кадастровой, так и рыночной цены имущества .

Фиктивная купля-продажа

Сделка купли-продажи
является самой распространенной операцией на рынке жилья. Согласно
статье 549 ГК РФ определение договора купли-продажи
недвижимости звучит следующим образом: по договору продавец обязуется
передать в собственность покупателя земельный участок, здание,
сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную
плату. Естественно, в случае передачи квартиры таким способом между
родственниками, речи о деньгах быть не может. Однако в данном случае
существует масса нюансов, касающихся налогообложения.

Во-первых,
продавец квартиры получает доход в виде стоимости квартиры. Даже если
фактически деньги не передавались, стоимость жилья должна быть указана
в договоре, соответственно бывшему собственнику квартиры придется
заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если квартира
находилась в собственности матери менее трех лет, то налог в размере
13% будет платиться с суммы более 1 млн. руб. Казалось бы, нет ничего
проще – указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, и никаких
налогов платить не нужно. Но обмануть фискальные органы не так-то
просто

Сделка купли-продажи между
родственниками может привлечь внимание налоговых органов, поскольку
здесь имеет место заключение договора между взаимозависимыми лицами. На
этом основании налоговики имеют право проверить правильность применения
цены по сделке

«В случае выявления отклонения цены сделки в сторону
повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены,
налоговый орган вправе доначислить соответствующую сумму налога и пени,
рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были
оценены исходя из применения рыночных цен», —  пункт 3
статьи 40 Налогового кодекса РФ.

Во-вторых, сделка купли-продажи
между родственниками делает невозможным получение имущественного
налогового вычета покупателем. Согласно статье 220 НК РФ, покупатель,
состоящий на основании СК РФ в отношениях родства с
продавцом, не имеет такого права.

Еще один нюанс, который может
заставить принять решение не в пользу этого варианта передачи жилья
родственникам – это такое понятие как «совместная собственность
супругов». Многие родители, которые задумываются над тем, чтобы
передать квартиру своему замужнему/женатому ребенку, вряд ли выберут
этот вариант, потому что в данном случае квартира будет являться
совместно нажитым имуществом, и в случае развода супруг будет иметь
право претендовать на половину квартиры. Впрочем, это не единственный
вариант, когда проблемы могут возникнуть из-за сложных взаимоотношений
внутри семьи. Условно говоря, мать и дочь владеют квартирой в равных
долях, и мать хочет передать свою долю другому ребенку, например, сыну,
у которого нет квартиры. Если она не дарит ему эту долю, а продает, то
по закону она должна сначала предложить купить эту долю дочери. Причем
на тех же условиях, на которых она будет в дальнейшем заключать договор
купли-продажи с сыном. И только если в течение месяца дочь не изъявит
желания выкупить эту долю, то в этом случае можно смело продавать свою
долю другим родственникам. Кроме того, могут
испортиться отношения и между продавцом и покупателем. К примеру, если
мать продает свою квартиру дочери, то она вполне может и дальше жить в
ней. Но если дочь захочет продать квартиру, то мать никак не сможет
помешать ей в этом. Более того, в соответствии со статьей 292 ГК РФ,
переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу
является основанием для прекращения права пользования жилым помещением
членами семьи прежнего собственника. Поэтому если вдруг отношения
матери и дочери испортятся, то мать в любой момент может оказаться на
улице.

Налогообложение

Согласно положениям налогового кодекса от 2019 года, по сделке не взимается государственный налог:

  • недвижимость передана по дарственной между родственниками, состоящими в близком родстве;
  • квартира состоит в собственности свыше 3-х лет (если менее, то оплачивается налог 13%);
  • стоимость недвижимости менее 1 млн. руб.;
  • сумма стоимости квартиры или доли та же, что и при покупке по предыдущей сделке;
  • налогом не облагаются доходы, полученные от продажи недвижимости по дарственной от близкого родственника (родители, дети, супруга или супруги).

При заключении сделки не с близкими родственниками, а например с дядями, тётями или племянниками на сумму покупки предусматривается налоговый вычет 13 %. Он предоставляется по истечении года с момента заключения сделки.

Когда квартира состоит во владении родственника свыше трёх лет, то передавать её выгоднее через куплю-продажу, тогда и налог на доход физлица не платиться.

Родственник может получить жилье по договору дарения

Этот способ «продажи» используется повсеместно. Дело в том, что подарки никогда не облагаются налогами. Даже если резидент получит в подарок квартиру, машину или земельный участок, то инспекция не сможет потребовать уплату процента государству. Юридически, договор дарения не считается методом, используемым для получения доходов.

Однако важно иметь ввиду, что налог не снимается только при приеме подарка от родственников первой степени родства: братьев и сестер, родителей. По такой же схеме налога лишаются подарки для детей-сирот, инвалидов и детей-инвалидов

Если же квартиру будет дарить бабушка или дедушка, дядя или тетя, то при передаче имущества придется заплатить 5% в государственную казну.

Казалось бы, подписывая договор дарения, сторона-продавец предполагает безвозмездную передачу имущества своему родственнику, но по факту далеко не всегда это происходит именно таким образом. Самые сообразительные семьи с помощью дарения прикрывают факт оплаты недвижимости. Действительно, такая схема работает, так как при проверке налоговой определяется, что обе стороны являются близкими родственниками. Инспектора думают, что один родственник вполне мог подарить жилье другому, не требуя оплаты.

При таком способе передачи имущества важно скрыть передачу крупной суммы денег. Если родственники заранее условились про продажу жилья, то оплату за квартиру лучше вносить частично, как при оплате в рассрочку

Это сбивает с толку налоговую инспекцию, так как небольшой доход вполне можно объяснить.

К сожалению, семьи у всех разные, поэтому некоторые могут не захотеть платить деньги без договора, что в будущем приведет к появлению конфликтов. Здесь сложно предугадать будущее, поэтому «дарить» жилье за деньги нужно только проверенным людям. Или действительно отдавать его безвозмездно, как и предполагается соглашением.

Что касается налоговой инспекции, то при обнаружении такой «махинации» с недвижимостью она может выписать серьезный штраф обеим сторонам. В случае долговременного умышленного укрывательства дарителю и принимающему в дар может грозить тюремное заключение.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий