Договор задатка – что это такое и как правильно составить? Все, что нужно знать о передаче задатка

Отличие аванса от задатка

Задаток и аванс – два разных с правовой точки зрения понятия, которые, ни в коем случае, нельзя путать и обобщать.

Основным отличием является то, что задаток является платежом, подтверждающим договорные обязательства в рамках заключаемого договора.

Аванс – это предоплата, вносимая лицом, заинтересованным в покупке, в рамках заключенного соглашения на дом или земельный участок, гарантирующая надлежащее исполнение обязательств. Несостоявшаяся в силу разных причин, сделка является поводом для возврата авансового платежа в его полном размере.

Субъекты, пришедшие к согласию о передаче авансовой суммы, в счет первичного погашения стоимости недвижимости, должны в обязательном порядке заключать дополнительное соглашение, которое можно заверить как нотариально, так и обойтись без заверения. Обязательное условие – его письменное заключение.

Авансовые суммы вносятся на предварительном этапе согласования вопроса купли-продажи. Благодаря вносимой денежной сумме, подтверждается факт серьезности взаимоотношений между покупателем и продавцом, изъявляется желание стать полноправным владельцем имущества со стороны заинтересованного лица.

Что такое договор задатка

Это юридически значимый документ, который:

• Определяет права и обязанности сторон сделки;
• Закрепляет обязательство заключения основного договора купли-продажи;
• Устанавливает точную сумму переданных денег. В последующем эта сумма будет учтена при расчете покупателя с продавцом, если сделка в действительности будет совершена.
• А также в нем указываются последствия уклонения от своих обязанностей по совершению сделки в дальнейшем каждой из ее сторон.

Например, если от сделки откажется покупатель, то продавец вправе оставить переданную сумму себе, но если будет наблюдаться уклонение со стороны продавца, то покупатель вправе потребовать от него уже двойную сумму. Причем, размер может быть установлен по согласованию обеих сторон, но она не может превышать 10% от общей стоимости недвижимости: риски в этом случае минимальны.

Важно: некоторые продавцы собирают задатки сразу с нескольких покупателей и исчезают, создавая тем самым мошенническую схему. Или берет деньги не истинный владелец недвижимости

Нужно быть предельно внимательным при передаче своих денежных средств.

Правовое урегулирование понятия задатка указано в ГК РФ ст.380, в ней прописано:

• Таким договором может быть признано только письменно оформленные имущественные отношения;
• Подписанный обеими сторонами;
• Также обязательным требованием является указание полной внесенной суммы денежных средств;
• Иначе ее могут признать авансом, на который не распространяется условия возврата суммы задатка за недвижимость.

Эти договорные отношения по своей сути являются подтверждением платежеспособности покупателя, и являются обнадеживающим фактором для совершения основной сделки с недвижимостью с внесением всех причитающихся по сделке средств.

Важно: не следует вносить сумму, превышающую 10 % от общей стоимости: так риск невозврата или отказа от совершения сделки будет минимальным. Ведь за любые денежные средства, передаваемые третьему лицу, покупатель вправе требовать материальное обеспечение, но в случае с задатком этого не происходит, так как сделка совершается на доверии.. Обычно такие имущественные отношения возникают при совершении сделок на большие суммы, к которым относят и покупку квартиры

Конечно, можно обойтись и без него, но тогда продавец вправе продать свою недвижимость первому покупателю, который может предложить большую сумму за недвижимость

Обычно такие имущественные отношения возникают при совершении сделок на большие суммы, к которым относят и покупку квартиры. Конечно, можно обойтись и без него, но тогда продавец вправе продать свою недвижимость первому покупателю, который может предложить большую сумму за недвижимость.

Если были должным образом оформлены финансовые отношения, то права полного распоряжения на продажу у продавца уже имеют ограничения, то есть если он добросовестный участник сделки, то в будущем он может совершить сделку купли-продажи только с тем лицом, который внес задаток.

При отсутствии письменно заключенных правоотношений между посторонними людьми не ограничивает права продавца на совершение сделки с любым лицом, даже если были предварительные устные договоренности с другим покупателем.

Поэтому договор задатка – важный юридический документ, и он подтверждает не только частичную оплату будущей сделки, но является и обеспечительной мерой во исполнение взятых обязательств каждой ее стороной.

Кроме этого, он может выступать как:

• Подтверждение частичного платежа по сделке купли-продажи квартиры;
• Удостоверение, что намерения сторон серьезны и имеют имущественный характер;
• Обеспечение, то есть переданная продавцу сумма будет служить гарантией исполнения взятых обязательств обеих сторон договора;
• Штрафная санкция, то есть если одна из сторон откажется в будущем от взятых на себя обязательств, то сумма задатка будет выступать как компенсация понесенного убытка от потерянной выгоды.

Можно ли сделать возврат средств при отказе?

Предварительная оплата жилплощади возвращается покупателю не всегда. Это следует учитывать, перед тем как подписывать договоренности о внесении средств. Для исключения финансовых потерь необходимо:

Рассчитывать свои силы. Если покупатель рассчитывает на получение кредита, то лучше сначала получить его одобрение, а потом подписывать соглашение

Стоит обратить внимание и на действия продавца, если он не имеет всех документов на руках или есть спорные моменты по жилплощади, то сначала их надо выяснить, а уж затем брать на себя обязательства.

Остерегаться мошенничества. Нередко сделки проводятся мнимо, с целью получения денежных средств, истребовать которые позже довольно сложно.

Возврат уплаченных средств производится добровольно или в судебном порядке.

Задаток

При возврате задатка все кажется однозначным.

• Если отказ поступил от продавца, то он передает покупателю сумму в двукратном размере.
• Если не желает продолжать сделку покупатель, он теряет право на внесенный задаток.

Но на деле возникает немало споров, мало кто желает терять дополнительные суммы. При добровольной передаче средств возврат оформляется распиской. Она должна быть заверена нотариально. В расписке указываются обстоятельства, которые привели к такому развитию ситуации, а также сумма передаваемых средств.

Отказ возвращать задаток позволяет второй стороне обратиться в суд с исковыми требованиями о взыскании средств

Суд выносит решение на основании заключенного ранее договора, поэтому важно правильно его составлять и как можно более полно прописывать ответственность сторон и при каких обстоятельствах она возникает

Аванс

Предоплата в виде аванса может повлечь штрафные санкции для продавца только в том случае, если они прописаны отдельно в договоре. Вообще наличие такого пункта, особенно если на нем настаивает продавец, должно насторожить.

Мошенники часто пользуются такой схемой, чтобы заработать денег из воздуха. Они могут утаивать важные сведения о продаваемой жилплощади, а после получения аванса разглашать неприятную информацию. После такого покупатель сам спешит расторгнуть договоренности и обязан уплачивать штраф.

Если в прекращении сделки никаких мошеннических действий нет, а стороны расходятся мирно, то аванс возвращается по расписке. Как и в случае с задатком рекомендуется заверить расписку нотариально.

○ Оформление договора аванса.

Соглашение об авансе заключается в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. В тексте документа нужно указать:

1. Основные права и обязанности участников сделки. Со стороны продавца – это право получения финансовых средств в счет основной суммы стоимости и обязанность не продавать квартиру иному лицу после принятия аванса. Со стороны покупателя – право гарантии на получение жилья после предоплаты и обязательство внести остаток в полном объеме в установленный договором срок.
2. Ответственность устанавливается по согласованию сторон, в результате которого формируется размер штрафных санкций в случае срыва основной сделки.
3. Размер аванса определяется на основании согласованности стоимости квартиры и составляет не более 1-2% от итоговой цены.
4. Способ внесения аванса решается контрагентами при взаимном согласии. В случае наличного платежа, оформление расписки является крайне желательно мерой защиты от возможной неблагонадежности продавца.
5. Предмет договора должен быть указан со всеми идентифицирующими признаками, чтобы в случае появления разногласий и обращения в суд, по тексту соглашения было понятно, о какой именно недвижимости идет речь.

Как себя обезопасить от мошенников

Покупателю нужно соблюдать предельную осторожность, чтобы попросту не потерять свои деньги, отдав их мошенникам. Соглашение о внесении задатка никогда нельзя подписывать, не проверив документы, дающие право продавцу распоряжаться имуществом

При этом следует учитывать, что если у него есть супруг(а), то от него (нее) потребуется письменное заверенное соглашение как на продажу, так и на сдачу в аренду.

Еще один момент, который нельзя оставить без внимания, — это количество собственников имущества, так как их может быть несколько и от каждого нужно будет соглашение.

Стоит обратить внимание и на то, что при составлении основного договора (аренды или купли-продажи) в него обязательно должен быть внесен пункт о передаче задатка. При этом сумму обязательно нужно указать как прописью, так и цифрами, а также оговорить, что данные денежные средства идут в счет оплаты полной стоимости имущества, которое приобретается или сдается в аренду

Этот пункт позволит покупателю или нанимателю быть уверенным в том, что деньги, переданные как задаток, не пропадут. Поэтому лучше составлять сразу договоры о задатке и о купле-продаже или аренде. Если собственник квартиры или машины откажется включать данный пункт в договор, стоит задуматься о его добросовестности.

Определения и отличия понятий

При оформлении предварительных договоров покупки и продажи недвижимости, практикуется получение задатка или аванса. Это не обязательное требование при сделках, и его применение зависит лишь от желания сторон и достигнутой между ними договоренности.

Для тех, кто никогда не сталкивался с данными понятиями, может показаться, что они идентичны и имеют одинаковые значения, но это не так.

• Аванс – это определенная часть стоимости жилплощади, переданная продавцу на руки. Ни один нормативный акт не прописывает точное значение этого слова. Но в статье 487 ГК РФ есть описание идентичного понятия «предоплаты за покупку». В соответствии со статьей аванс передается добровольно и не влечет за собой абсолютно никаких правовых последствий в виде штрафов.

  То есть, приняв часть стоимости жилья, продавец не обязуется исполнить достигнутые договоренности. Он может воспользоваться деньгами как беспроцентным займом, а впоследствии вернуть его без уплаты неустойки.

• Задаток имеет четкое определение, изложенное в пункте 1 статьи 380 ГК РФ. Это определенная сумма денег, которая уплачивается покупателем, для обеспечения гарантии совершения сделки. При помощи задатка можно обеспечить выполнение взятых на себя сторонами обязательств. Финансовые потери несет та сторона, которая отказалась от подписания основного договора.

При покупке жилья более правильным и логичным будет оформить переданные деньги как задаток, это даст определенные гарантии и продавцу, и покупателю, хотя и не может обеспечить 100% исполнение договоренности.

Какие гарантии, права и обязанности дает каждый из них?

Отличия задатка от аванса представлены в таблице.

Отличие от неустойки

Какими особенностями обладает задаток? Что такое неустойка? Чем они отличаются? Такие вопросы часто возникают у лиц, вступающих в разного рода сделки впервые. Задаток при покупке – фиксированная сумма, так же как и неустойка. Разница между ними состоит в следующем.

Неустойка выступает как своего рода санкция за нарушение условий сделки. Это означает, что если контрагент выполняет обязательства, он не подвергается ответственности. Договор задатка оформляется перед совершением сделки. Контрагент передает определенную сумму в доказательство того, что он не передумает вступать в правоотношения. Неустойка выплачивается после нарушения. Еще одно отличие касается оформления обеспечительных мер. Договор задатка, как и неустойки, должен составляться в письменной форме. Несоблюдение его для первого ведет только к лишению сторон права приводить в качестве доказательства свидетельские показания при возникновении спора. Если соглашение о неустойке было оформлено в нарушение законодательных предписаний, то сделка может быть признана недействительной.

Договор задатка: образец

Документ, свидетельствующий о предоставлении обеспечения, оформляется в виде расписки. Обязательное условие – письменная форма. Законодательство прямо не предписывает нотариальное заверение документа, по которому передается задаток. Однако юристы рекомендуют оформлять его в присутствии двух свидетелей. Следует, однако, заметить, что при наличии нотариального заверения значительно упрощается процесс взыскания установленной суммы в случае неисполнения оговоренных условий. При направлении заявления в суд будет достаточно вынесения судебного приказа. То есть возбуждать исковое производство нет необходимости.

Как правильно оформить документ, по которому передается задаток? Образец расписки должен соответствовать общим правилам, предусмотренным для такого рода актов. В нем должны присутствовать обязательные реквизиты. К ним относят дату, место составления, сведения о сторонах сделки, подписи участников и свидетелей

Важно правильно использовать термины. Составляя договор, в нем нужно указать «задаток», а не аванс или иное понятие

Использование других категорий в данном случае недопустимо, поскольку влечет некорректность содержания документа. Это, в свою очередь, может привести к крайне неблагоприятным последствиям. В частности, придется обращаться в суд для доказывания действительной воли сторон.

Как правильно составить соглашение на передачу денег?

Чтобы документ имел юридическую силу, и мог использоваться в случае ненадлежащего исполнения одной из сторон своих обязательств в суде, он должен составляться с учетом следующих норм права:

1. Следует обязательно указать вносимый размер задатка (цифрами и прописью);
2. В договоре прописывается период, в течение которого должно быть заключено полноценное соглашение купли-продажи объекта;
3. Должны быть описаны все условия, предшествующие купле-продаже;
4. Прописывается окончательная сумма, которую с учетом уже внесенного задатка (аванса), следует внести в качестве 100% уплаты;
5. Указываются все реквизиты лиц, участвующих в сделке (фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес проживания и т.д.).

Заверять нотариально или нет?

В Гражданском кодексе нет четкого указания на то, что договор задатка/аванса должен быть в обязательном порядке нотариально заверен. Но, для собственного спокойствия и полной уверенности в исполнении обязательств, лучше всего нотариально заверить все бумаги.

Последствия нарушения обязательств

Задаток считается одним из самых эффективных способов обеспечения исполнения условий сделки. Он заставляет обоих участников неукоснительно следовать установленным ими же правилам, выполнять обязательства в оговоренные сроки. Если сделка будет сорвана по вине субъекта, внесшего задаток, то переданная им сумма не возвращается. Более строгие последствия установлены законодательством для контрагента. Если он будет виновен в неисполнении условий соглашения, ему вменяется обязанность вернуть задаток в двойном размере. Стоит сказать, что указанные меры закреплены ГК, поэтому отдельно прописывать их в документе нет необходимости. Если участники сделки по обоюдному согласию решают отказаться от ее осуществления, получивший задаток субъект просто возвращает его контрагенту. Документ, который был оформлен, расторгается. При этом никакие штрафы и меры взыскания не применяются. Решение о возврате уплаченной суммы может принять и судебная инстанция. Такая ситуация возможна в случае неисполнения обязательства вследствие непреодолимой силы. Однако субъекту, нарушившему условия сделки, нужно будет доказать невозможность осуществления установленных действий.

Оптимальная сумма задатка

Стоит отметить, что Законодательство прямо не устанавливает точный размер вносимого задатка, но какая сумма будет самой оптимальной: не больше и не меньше:

• Размер передаваемых денег зависит от характера сделки, например, при срочной продаже она может быть примерно около 5% от общей стоимости.
• Но если покупатель очень заинтересован в этой сделке, то он может предложить и большую сумму. Но в основном, максимальный и минимальный предел могут установить только сами участники договорных отношений. Например, если покупатель предлагает больше, чем привычные 10%, то это может означать, что он подходит к вопросу очень серьезно, к тому же при отказе от заключения окончательного договора, продавцу придется возвратить двойную сумму. Продавцу это может быть невыгодно.
• Или может быть другая ситуация, когда покупатель не желает платить более 5% от установленной цены. Это может означать только одно: он не вполне уверен, что в дальнейшем пойдет на заключение сделки.

Отсюда можно сделать практичный вывод: при заинтересованности покупателя в приобретении квартиры задаток может быть как можно больше, тогда она достанется только ему и по прежней, а не по новой цене.

Размер аванса и задатка

Аванс не требует четко установленной требуемой суммы. Это часть от суммы стоимости квартиры, которая будет достаточно значимая для обоих сторон сделки, а также будет соразмерна хлопотам продавца или продавцов по текущим делам переезда, поиска нового объекта жилья и прочего. То есть сумма аванса – понятие строго индивидуальное между участниками сделки, хотя принято корректировать сумму в пределах 5-10 % от стоимости жилья

Важно, чтобы доводы были уместны и подкреплены фактической ситуацией. Тем более, что аванс в любом случае потерпевшая сторона сможет вернуть в полном размере

Другой вопрос о задатке. Сумма безвозвратна при любых обстоятельствах, вопрос только пойдет ли она в счет покупки или в счет неустойки. Потому здесь определиться с суммой гораздо сложнее и ответственнее.

Задаток определяется сторонами также на условиях обоюдной договоренности. Чем больше стоимость и желание обладать именно этой квартирой, тем больше сумму предлагают. Потому в процентном соотношении трудно вывести среднестатистические примеры задатка.

Платить или не платить?

Вопрос о необходимости передачи n-нной суммы в качестве авансовой выплаты всегда щепетильный, и решается с продавцом всегда в индивидуальном порядке.

Если недвижимость, выставленная на продажу, пользуется повышенным покупательским спросом и хочется снизить риски реализации коттеджа или земли иному лицу, оптимально договорится с продавцом о внесении предоплаты – как фактического подтверждения серьезности намерений покупателя.

Предложение аванса или задатка меньшей суммы обычно оставляет впечатление о несерьезности покупателя и его интереса по сравнению с предложениями, которые могут доходить до 7-10% от цены.

С юридической точки зрения, продавцу следует грамотно установить финансовую планку по первоначальной выплате, не превышающую 10% от стоимости объекта. Лучше не выходить из этих границ, что будет также являться признаком хорошем тона.

Сумма

Размер законодательно никак не закреплен, а потому стороны сделки решают сами. Это может быть 150 000, 20 000 и даже миллион.

Исходя из важности задатка и ответственности за него, ни продавец, ни покупатель не заинтересованы в крупной сумме. Чаще всего она составляет 5-10% от цены недвижимости

Если человек не уверен, что хочет купить именно эту жилплощадь, он может настаивать на минимальной сумме. Для продавца маленький задаток важен, если цена на квартиру занижена и есть другой покупатель, который предлагает более высокую сумму.

Задаток, аванс и залог: отличия

Кажется, что термины «залог», «задаток» и «аванс» очень похожи, и именно поэтому многие люди их путают. На самом деле считать эти понятия синонимичными друг другу – большая ошибка.

Понятие залог всплывает перед нами тогда, когда мы берем что-либо, чем хотим пользоваться временно ( к примеру, берем кредит в банке или арендуем жилплощадь).

Залог – это гарантия, того, что человек по истечении установленного времени вернет хозяину то, что взял в долг. В качестве залога может быть представлена как сумма денег, так и ценные вещи или какая-то недвижимость.

В том случае, если обязательства будут нарушены, кредитор получает право использовать полученные деньги так, как ему будет угодно. Если залогом было имущество, он волен продать его, компенсировав убытки.

Когда человек хочет купить жилье, он сталкивается с понятиями аванса и задатка. Каждое из них – это способ подтверждения серьезности намерений участников сделки.

Задаток отличается от аванса тем, что при приобретении квартиры ставит для сторон довольно жесткие ограничения, касающиеся поползновений к нарушению договоренности. Если продавец или его клиент откажется от совершения сделки, он гарантированно потеряет уже отданную сумму.

Если выполнить обязательство будет невозможно по причине, которая не зависит ни от одного из участников договоренности, соглашение аннулируется, и задаток забирает покупатель.

Аванс представляет собой более мягкий способ подтверждения честности сторон. По факту, он является частичной предоплатой.

Если сделка не состоится в срок, прописанный в соглашении, и вина за это лежит на продавце, он возвращает клиенту ту же сумму, которая была ему передана изначально, тем самым не понеся убытков.

Если отказ от сделки исходит от покупателя, то деньги все равно возвращаются к нему.

На рынке недвижимости самым востребованным вариантом остается именно задаток.

Документальное оформление

Независимо от предмета договоренности, внесение денежной суммы, которая рассматривается как задаток, должно быть оформлено соответствующим образом, исключительно в письменном виде. Чтобы избежать недоразумений, стороны обязаны составить и подписать документ, описывающий порядок и сумму внесения денежных средств.

Главной отличительной чертой таких документов выступает обязательное именование вносимых средств задатком. В противном случае, при возникновении спорных ситуаций суд вправе признать внесенную сумму авансом и в дальнейшем выносить суждения, исходя из этого определения. Такие случаи нередки из-за наличия ошибок, допущенных при составлении документа или неправильного использования термина «задаток».

Что такое «документальное оформление» задатка? Это составление договора или расписки, подтверждающих факт передачи материальных ценностей и обязанности сторон в связи с соглашением между ними. Документ о задатке выступает как дополнение к письменному соглашению между сторонами, в котором указан предмет купли-продажи, обстоятельства, сопутствующие сделке, дата внесения остальных денежных средств, а также порядок поведения сторон в случае возникновения форс-мажорных ситуаций.