Что такое долевое строительство, его плюсы и минусы

Как выбрать добросовестного застройщика

К выбору компании надо подойти со всей ответственностью и не принимать поспешных решений.

В первую очередь надо изучить документацию застройщика. Если это сделать самостоятельно сложно и не хватает знаний, то лучше обратиться к юристу.

Документация застройщика

Законную деятельность любого застройщика определяет перечень необходимых документов:

  • Свидетельство постановки на учет;
  • Подтверждение о регистрации в ФНС;
  • Протокол, в котором назначается глава компании;
  • Выписка из ЕГРЮЛ;
  • Устав компании – застройщика.

Только наличие всех перечисленных документов говорит о законности существования застройщика. Неплохо изучить и заключения аудиторов за последние годы. Часто все эти документы не вызывают каких-либо подозрений

Тогда надо обратить пристальное внимание и изучить документы на право строительства:

  • Разрешение на производство строительства в конкретном месте;
  • Проектная документация строительства многоквартирного дома в полном объеме;
  • Документы, на право обладания земельным участком под многоквартирный дом;
  • Заключения гос. экспертизы.

Обычному гражданину не юристу надо обратить пристальное внимание на сам договор долевого соглашения. Именно в нем прописано: как, когда и где будет возводиться многоквартирный дом

Было бы неплохо после личного изучения отдать документ на проверку юристу. Он позволит оценить возможные риски, внесет предложения и замечания.

В договоре долевого участия в строительстве должны быть указаны права и обязанности дольщика и застройщика, условия и сроки сдачи недвижимости. Также обязательно должны быть указаны гарантийные сроки на квадратные метры, условия передачи денег, сроки и полная стоимость жилья.

Сведения о застройщике

Самое правильное решение – это обратить внимание на застройщиков, которые уже на протяжении многих лет привлекают участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов. Хорошо, если названия фирм широко разрекламированы

Стаж работы строительной фирмы в данной сфере должен быть не меньше пяти-шести лет.

Успешные и добросовестные компании стремятся рассказать о себе больше и показать объекты недвижимости.

Итак, на что конкретно обратить внимание?

  • Наличие собственного сайта и рекламы в интернете;
  • Наличие информации о застройщике в прессе и на сайте компании;
  • Паспорт застраиваемого объекта (кадастровый номер земельного участка, сроки сдачи объекта и др. данные)
  • Сроки существования фирмы;
  • Есть ли уже законченные проекты, и в каком количестве;
  • Какие проекты ведутся еще и планируются ли новые;
  • Есть ли отзывы о компании на форумах.

Если все вышеперечисленные пункты легко проверяются, то можно более-менее уверенно сказать, что компания является надежной.

Надо обратить внимание и на то, что фирмы конкуренты могут создать на форумах и в отзывах антирекламу. В таком случае лучше лично пообщаться с жителями тех домов, которые уже имели отношения с фирмой

Адреса можно узнать на том же сайте.

Как выбрать одного-единственного застройщика, если их много, и все они, по предварительным данным, не являются мошенниками

Здесь надо обратить внимание на условия, место застройки, развитость инфраструктуры, выбранного места и другие факторы

На бумаге может быть изложено все красиво, но лучше отправиться на место застройки и убедиться: достойное ли место выбрано, и начато ли вообще строительство.

Стоимость квадратных метров

Очень низкие цены на квадратные метры должны насторожить будущего дольщика. Это может быть либо некачественное жилье, либо компания, которая хочет по-быстрому собрать деньги и объявить себя банкротом.

Скидка в 30% уже должна насторожить, ведь в этом случае она может привести к убыткам для компании. Ни одна уважающая себя реальная фирма-застройщик на такое не пойдет.

Низкая цена – отличная приманка для жадных покупателей с целью овладения их средствами без выполнения обязательств по договору.

Партнеры застройщика

Партнеры зачастую говорят о фирме больше, чем она сама может рассказать. Конечно, расспрашивать самих партнеров нет смысла. Нужно просто собрать информацию есть ли они, популярны ли, и какая репутация их преследует.

Например, если это один из известных банков или фондов, значить сам застройщик имеет маленькие шансы обанкротиться. Средства на завершение строительства найдутся всегда.

Зная эти процедуры вы сводите риск потери денежных средств, вложенных вами в долевое строительство, к минимуму:

В договоре долевого строительства в обязательном порядке должны быть указаны положения о том, что застройщик (одна сторона) обязан в сроки прописанные в договоре сам либо привлекая других лиц построить дом либо другой объект недвижимости. После получения застройщиком разрешения на введение в эксплуатацию  этого объекта долевого строительства передать его участнику долевого строительства. А участник же долевого строительства, в свою очередь, обязан уплатить сумму, прописанную в дороворе и произвести прием объекта долевого строительства. При учловии наличия разрешение, которое позволяет ввести объект в эксплуатацию. 
Оградой между участниками долевого строительства и «не чистыми на руку»» застройщиками послужил Федеральный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Этот закон сделал требования к застройщику более жесткими, вледствие чего большинство застройщиков негативно отнеслись к данному закону. На сегодняшний день этот закон — это основной нормативный документ, который регулирует отношения между участниками в области долевого строительства. 
 

Как выбрать надёжного застройщика?

Основной риск для участия в долевом строительстве заключается в выборе застройщика. Надежность и добросовестность соответствующей компании определяет не только своевременность исполнения принятых обязательств, но выгоду от вложения средств.

При выборе застройщика рекомендуется обращаться в профессиональные агентства недвижимости. Проводимая ими проверка отличается от аналогичной операции в отношении квартир на вторичном рынке, однако остается востребованной и надежной.

Провести проверку застройщика может и сам покупатель. Процедура достаточно трудоемкая и требует внимания к деталям, а также проверки документов и анализа всей деятельности строительной компании, включая прошлые объекты и партнерские связи.

Проверка документов

Первое, на что обращают внимание для проверки надежности застройщика — документы. Свидетельство о регистрации юридического лица, лицензии, разрешения — все это должно отражать соответствующие сведения о компании

Дальше проверяют документы по текущему строительству многоквартирного дома, в котором предполагается покупка квартиры. Проектную декларацию застройщик должен предоставлять по первому требованию. Данный документ отражает следующую информацию:

  • сведения о возводимом многоквартирном доме, технические характеристики;
  • данные о других объектах, возведенных застройщиком в течение последних трех лет;
  • месторасположение возведенных построек, срок их сдачи в эксплуатацию и соблюдение принятых застройщиком сроков и обязательств;
  • финансовое состояние застройщика, наличие задолженностей.

Информация в проектной декларации позволяет сформировать общее представление о текущих делах строительной компании и ее надежности. Также она предоставляет инвестору сведения о текущем объекте — сроки завершения строительства, сведения о помещениях и их стоимости, страхование.

Добросовестность застройщика

Помимо документов о регистрации юридического лица и текущем финансовом состоянии застройщика, необходимо проверить и добросовестность выполнения обязательств. Для этого узнают адреса уже построенных и сданных в эксплуатацию объектов, беседуют с жильцами.

Такой способ позволяет получить информацию о качестве строительства и выполнении обязательств в установленные сроки. Отзывы о застройщике и полученных квартирах позволяют сформировать мнение о надежности застройщика.

В данном вопросе ориентируются на общее настроение. Негативные и недовольные отзывы присутствуют всегда, однако если общий фон благожелательный — застройщика можно считать добросовестным. Для более полной информации рекомендуется расспросить по нескольку жильцов в разных домах.

Кроме ранее построенных объектов навести справки можно и среди текущих вкладчиков. Для этого связываются с инвесторами, заключившими договор ранее, узнают об условиях, обнаруженных подводных камнях. Обычно информация о ненадежности застройщика распространяется достаточно быстро.

Стоимость квартиры

Цена квартиры в новостройке определяется ее площадью. Стоимость предложения в этом случае также позволяет оценить надежность застройщика. У добросовестной компании цена за квадратный метр при прочих равных условиях не будет иметь существенных отличий.

В этом вопросе также оказывается полезным знакомство с прошлыми объектами недвижимости от того же застройщика. Изменение цены может быть сопряжено с разницей в строительстве — технические характеристики, инфраструктура, инфляция.

Такие аспекты могут указывать на скорое банкротство строительной компании. Если законные способы получения прибыли строительной компании при такой низкой цене остаются неясными, а застройщик не дает пояснений — рекомендуется воздержаться от заключения договора.

Партнеры застройщика

Партнерские связи застройщика — один из способов оценить его надежность. Солидные компании, работающие в сфере долевого строительства достаточно давно, уже имеют постоянных партнеров среди поставщиков материалов и техники, страховых компаний, крупных банков и фондов.

У надежного застройщика представленный перечень не ограничивается одной-двумя партнерскими организациями. Инвесторам должен предоставляться достаточно широкий и гибкий выбор для сотрудничества. Особенно это относится к банкам и страховым фирмам.

При этом необходимо учитывать, что и при солидных партнерах застройщик может иметь неблагонадежную репутацию. Нередко это связано с недавней реорганизацией, форс-мажорными обстоятельствами или иными факторами, снижающими репутацию строительной компании и надежность инвестирования в ее проекты.

Поговорим о мошенниках на рынке долевого строительства

Наша задача понять то, что имея такие поруки со стороны государства, полного изучения застройщика, все это лишь поможет снизить процент риска

Помимо составления договора, важно учесть следующие моменты

При изучении строительной площадки дома, ее документов, обратите в первую очередь внимание на дату получения разрешения постройки дома. Как говорилось выше, федеральный закон начал действовать с апреля 2005 года, соответственно, если застройщик получил регистрацию раньше, то он имеет прав использовать старую систему, а именно составление инвестиционного договора

Как вы поняли, что до 2005 года, все дома, которые строились при помощи долевого участия, имели инвестиционные договоры между застройщиками и собственниками. Если вы увидели, что в выбранной вами компании постройка дома производится на площадке, регистрация которой раньше 2005 года, это не обязательно мошенническая схема. Однако примите во внимание тот факт, что застройщик будет на первом месте при выяснении обстоятельств. Договоры инвестирования содержат много подводных камней на случай ЧП или срыва всего мероприятия Застройщики, как правило, стараются лишить прав долевых участников, а себе стараются дать больше возможностей в этом.

У застройщика должен быть пакет документов, которые он обязан предъявлять долевому участнику по первому его требованию. В пакет этих документов входят:

  • оригинальный договор, который дает именно этому застройщику пользоваться землей,
  • полный строительный проект будущего дома
  • и разрешение со стороны государства на постройку этого дома.

Следует понимать, что необходимо ознакомиться с оригиналами документов, копии легком могут быть подделкой, и они не могут являться точной информацией. Застройщик может предоставить ксерокопии, якобы заверенные соответствующими инстанциями, но хотим предупредить, вы вправе требовать оригиналы документов (что вы и должны сделать).

Чтобы обезопасить себя от материальных обязательств, со стороны застройщика может поступить предложение о заключении не долевого договора, а договора купли-продажи. То есть вы как бы бронируете квартиру в доме. Конечно же, полноценный договор купли-продажи на недостроенный объект оформить не получиться, только лишь предварительный. Однако застройщики предлагают заключить основной, после постройки дома (по закону можно будет это сделать после 3-х месяц спустя окончания постройки дома). В этом случае, застройщик выступает в качестве обычного продавца квартиры, то есть никаких обязательств перед вами после постройки он не несет.

Так же в случае срыва сроков постройки, вы не сможете предъявить каких-либо претензий. Напомним, что участие в долевом строительстве выгодное, но очень рискованное дело, поэтому не стоит лишать себя защиты со стороны государства.

Совсем недобросовестные застройщики предлагают участнику долевого строительства заключить договор займа. То есть, вы выплачиваете какую-то начальную сумму денег, заключается предварительный договор, а остальная сумма за жилье оформляется как договор займа. В случае ЧП, фирма застройщик обычно обязуется в нем выплатить сумму не только деньгами, но и так называемыми векселями. Вексель позволяет вам, купить у этого же застройщика какую-то другую квартиру. Но также, вы можете просто остаться с этим векселем. Выше обговоренный закон о долевой собственности не защищает участников строительства в этом случае.

Некоторые фирмы предлагают следующую схему заключения договора. К примеру, 70 процентов суммы за жилье, вы оформляется обычным договором, а остальная часть идет как страховой взнос. Страховой взнос оформляется договором, в котором указываются случаи, при которых этот самый взнос выплачивается.

Схлопнется или нет

Владимир Богданюк считает, что данная инициатива достаточно спорная. «С одной стороны, это больший контроль за проектами и целевым использованием средств на стройку, а также более высокие гарантии на то, что в итоге покупатель получит свою квартиру (или денежные средства), — говорит он. — Однако этот вариант может оказаться достаточно болезненным в целом для рынка первичной недвижимости. Ведь она подразумевает, что в первую очередь банк рассматривает эффективность проекта, а далее либо соглашается, либо нет на его обеспечение. При этом банк должен отслеживать весь период строительства. Опробованные системы работы по отслеживанию строительства на текущий момент фактически есть только у двух крупных банков с государственным участием. Следовательно, смогут ли эти банки работать со всеми проектами, которые на данный момент планируются к выходу – непонятно. Поэтому есть большая вероятность, что в перспективе ввода такого формата расчетов сокращение объема предложения на первичном рынке, а также повышение цен (который будет связан как с возможной перспективой монополизацией рынка несколькими крупными девелоперами, так и с уменьшением объема предложения)». По мнению эксперта, польза от этой системы условна – она позиционируется как способ избежать обманутых дольщиков, однако она будет действовать только для тех застройщиков, которые смогут ей соответствовать (достаточно крупные компании, при покупке в которых риски минимальны). Но при этом данная система не уменьшает вероятность продажи квартир по серым схемам и по более низкой цене.

Вряд ли рынок недвижимости схлопнется, однако, аналитики предполагают, что укрупнение рынка может произойти. Ведь не все компании до 2020 года смогут накопить достаточный объем собственных средств для финансирования строительства, что, как следствие, может привести к значительному сокращению количества девелоперских структур. «Решение об отмене не может вступить внезапно, — говорит Елена Валуева, директор по маркетингу MirLand Development Corporation. — Это плановая работа в течение нескольких лет. Схлопывание рынка девелопмента не выгодно абсолютно никому, поэтому я не думаю, что этот сценарий в принципе возможен».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» также прогнозирует, что рынок недвижимости даже в случае полного ухода от ДДУ не схлопнется. «Хотя, конечно, наверняка уйдут небольшие компании, не способные выдержать конкуренцию с крупными застройщиками, — рассказывает она. — Получить проектное финансирование для небольшого девелопера довольно сложно, поскольку банки предъявляют к таким компаниям жесткие требования. В принципе, подобного «очищения» рынка и добиваются власти. Ведь их цель – защитить покупателей от несостоятельных застройщиков».

«Говорить о том, что в случае отмены ДДУ, рынок недвижимости в России рухнет, явно преувеличено, — говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК Лидер. — Да, отдельные застройщики не смогут соответствовать новым требованиям и уйдут с рынка, но одновременно с этим у нас достаточно крупных, профессиональных игроков у которых уже сейчас создана прочная платформа для дальнейшей работы, в том числе и в новых условиях».

Александр Зубец уверен, что ухода части застройщиков избежать не удастся. «В игре останутся крупнейшие девелоперы-монополисты, — ожидает он. — И что в этом случае будет со стоимостью «квадрата», прогнозировать сложно. Поскольку всем известно, что происходит в других отраслях, когда создается монополия. Кроме того, часть застройщиков может перейти на другие, менее надежные, чем ДДУ, схемы продажи — как вполне законные (ЖСК), так и менее прозрачные (договора соинвестирования, векселя и т.д.). Не исключено, что в результате нас ждут судебные иски от обманутых покупателей. Также может произойти провал по количеству предложений и выходу новых проектов. Ведь строительство – длительный процесс. И если в какой-то момент жестко и резко сменить «правила игры», то в течение 1-2 лет рынок будет перестаиваться».

На сегодняшний день в московском регионе крупных застройщиков менее 30%, то есть порядка 70% игроков могут уйти с рынка – они не смогут привлечь заемное финансирование в полном объеме, так как банки будут ужесточать требования к застройщикам и ориентироваться на крупных игроков. Если можно предположить, что в столичном регионе может остаться порядка 10 крупных девелоперских компаний, то в регионах вообще непонятно. Как следствие, по мнению аналитиков, возможно, будет снижение конкуренции и дальнейшая монополизация рынка, а также из-за сокращения количества девелоперов неизбежно снижение объемов предложения, причем значительное.

Способы покупки

Жилье можно получить разными методами. Варианты приобретения отличаются по видам расчетов:

  1. Ипотека — хороший способ купить жилье для тех, кто имеет стабильный доход, но не обладает достаточными денежными средствами для полной оплаты покупки. Такой вариант предусматривает наличие у заинтересованного необходимой суммы для первоначального взноса.
  2. Приобретение за наличные средства подходит для тех, у кого достаточно денег, чтобы произвести расчет за приобретаемое жилье путем одноразовой выплаты.
  3. Заем денежный средств у родственников или членов семьи. Такой вариант предусматривает оформление долговой расписки. Указанный документ должен быть заверен у нотариуса.
  4. Приобретение жилья в порядке рассрочки. Такой вариант аналогичен ипотеке. Человек вносит определенную сумму в качестве первоначального взноса. Последующие платежи осуществляются в соответствии с установленным графиком. Такой вариант чаще всего применяется для приобретения жилья в строящемся помещении.
  5. Использование имеющегося сертификата. Такой способ используется в случаях с материнским капиталом.

Варианты приобретения жилья ещё можно разделить по видам в зависимости от стороны, у которой оно покупается:

  1. Приобретение у собственника. Для этого правильным будет прибегнуть к услугам риэлтерской компании. Такой подход позволит избежать мошенничества. К тому же многие люди слабо разбираются в тонкостях осуществления сделок с недвижимостью.
  2. Самостоятельная покупка. В данном случае стороны проводят сделку, без привлечения третьих лиц. Такой вариант позволяет уменьшить расходы, связанные с реализацией процедуры. Однако возникает риск того, что допущенные ошибки или неточности могут причинить ущерб интересам сторон.
  3. Приобретение жилья от застройщика. Этот вариант наименее затратный. Но в таком случае можно потерять выплаченные средства из-за недобросовестности другой стороны. Поэтому предварительно следует собрать максимальный объем информации, характеризующей застройщика. Получить жилье в этом случае можно в доме, который не был достроен либо возводится с нуля.
  4. Покупка недвижимости, находящейся в залоге. Не каждый получатель денежного займа может своевременно рассчитаться с банком. Поэтому в определенный момент жилье может быть реализовано в счет погашения задолженности.
  5. Покупка жилого помещения у компании. Такой вариант используется в случаях, когда организация намерена продать свой офис, который находился в обычной квартире или доме.

Участие в строительстве

Суть такого процесса заключается в том, что компания, занимающаяся строительством, привлекает денежные средства физических или юридических лиц, которые впоследствии используются для возведения дома. По окончании процедуры, каждый вложивший средства получает отельную жилую площадь.

Все происходит в несколько этапов. Сначала строительная компания должна получить земельный участок для возведения постройки. После этого с плательщиками заключается договор соответствующего содержания. В процессе строительства люди вносят денежные средства, согласно установленному графику. По завершении каждый получает собственное жилье.

Последние изменения закона о долевом строительстве

Закон о долевом участии в строительстве в 2019 году получил ряд поправок. Они стали продолжением изменений, инициированных в 2017 году и направлены на установление новых правил инвестирования в новостройки.

Все изменения касаются застройщиков и инвесторов, заключивших договоры после 1 июля 2018 года включительно. Для более ранних соглашений действуют прежние правила и нормы сотрудничества.

Внесенные поправки рассчитаны на ужесточение требований к застройщикам и повышение надежности долевого строительства для инвесторов. Законом предусматривается переходный период до 30 июля 2019 года, после чего будут действовать только новые правила.

Новые правила долевого строительства

Последние изменения в ФЗ-214 устанавливают следующие правила долевого строительства:

  • организация фонда защиты вкладчиков, гарантирующего постройку дома и финансирование объектов;
  • строительная компания должна обладать суммой, покрывающей 10% от общего объема строительства;
  • разрешается привлекать целевые небанковские займы до 20% от стоимости объекта;
  • строительство должно вестись последовательно, по принципу “один застройщик — одно разрешение”, для каждого объекта недвижимости открывается отдельный банковский счет;
  • для привлечения средств вкладчиков открываются специальные эскроу-счета;
  • внесенные вклады могут быть застрахованы компенсационным фондом или агентством по страхованию;
  • обязательным становится банковское сопровождение сделок по долевому строительству;
  • ужесточены требования к застройщикам — не менее трех лет опыта компании в строительстве, площадь сданных объектов от 10 тыс. квадратов, отсутствие долгов по займам;
  • увеличен перечень сведений, которые застройщик обязан размещать о себе в Единой информационной системе жилищного строительства;
  • вводятся специальные контролирующие органы, подконтрольные Министерству строительства;
  • запрещено привлечение средств через жилищные сертификаты и кооперативы.

Новые изменения неизбежно повлекут рост цен на квартиры в новостройках. Прогнозируется увеличение их стоимости до 8%, однако окончательное значение будет зависеть от банков и их участия в долевом строительстве.

Ипотечное кредитование на квартиры в новостройках будет сохранено. В данной сфере могут появиться новые предложения и схемы, достаточно сложные для простого покупателя. С учетом данного аспекта при возникновении вопросов рекомендуется обращаться за квалифицированной помощью юристов.

Банковское сопровождение

Введение обязательного банковского сопровождения подразумевает отсутствие прямой передачи средств от инвесторов застройщику. Вклады начисляются на специально открытый счет и остаются там до окончания строительства.

Чтобы получить их, застройщик должен закончить объект и хотя бы на одну квартиру зарегистрировать право собственности инвестора в Росреестре. Если же компания обанкротится — все средства будут возвращены вкладчикам обратно.

При этом допускается проведение проектного финансирования. В этом случае застройщик может взять целевой кредит в банке и вести строительство за счет соответствующих средств. Полученные после сдачи объекта средства он сможет направить на погашение займа.

Эскроу-счет

Специальный эскроу-счет считается неотъемлемой частью банковского сопровождения. Он позволяет контролировать действия застройщика и одновременно гарантирует возврат средств инвесторам в случае невыполнения обязательств строительной компании.

Застройщик сможет воспользоваться средствами эскроу-счета только после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Такой вариант предотвращает мошеннические действия строительной компании, однако не исключает возможное закрытие банка.

Для подобных ситуаций предусматривается страхование внесенных средств специальным агентством. Максимальный размер компенсации составляет 10 млн рублей на одну квартиру в одном доме.

Эскроу-счета и банковское сопровождение предусматривает постепенный переход к проектному финансированию. Данный процесс ставит своей целью полностью изменить систему вкладов и упразднить долевое строительство к 2021 году.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий