Как быстро продать квартиру, если вы не риэлтор

Необходимые документы

Документы, необходимые для оформления купли-продажи квартиры:согласие на продажу квартиры от супруга
Дополнительная информация. Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.

• Документы для подтверждения права собственности на квартиру (таким документом может быть свидетельство о регистрации права, договор ренты или дарения).
• Технический или кадастровый паспорт жилого помещения из БТИ.

Обратите внимание! Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет

В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.

Важно! Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам). Ребенок обязан иметь постоянную прописку.

Ребенок обязан иметь постоянную прописку.

• Три экземпляра договора купли-продажи. Каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа.
• Доверенность и удостоверение личности продавца.

Обратите внимание! Самая распространенная мошенническая схема – это продажа квартиры якобы по доверенности. Очень часто данный документ является фальшивым

Желательно сразу проверить доверенное лицо на надежность.

Обратите внимание! Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.

Обратите внимание! Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью.

Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео)

читайте тутздесь

Принцип работы риэлтора по продаже квартиры

Ниже опишу, как должен работать риэлтор по продаже недвижимости в виде схемы, которая позволяет работать не только с продавцами, но и нарабатывать базу покупателей, которым можно продать услугу подбора жилья.

Продавца найти проще, чем покупателя — он дает рекламу, обращается в агентство, выставляют объекты на продажу.

Задача риэлтора:

1. Заключить договор с продавцом;
2. Стать эксклюзивным представителем на рынке недвижимости;
3. Подавать рекламу на АН/себя.

По выставленным объявлениям звонит покупатель, которому вы продаете не услугу, а квартиру.

В результате, продав жилье — получаем от продавца вознаграждение

Принимая звонки покупателей, назначаете показы недвижимости. В телефонном разговоре максимально выясняете потребности покупателя. И даже если заранее знаете, что жилье может не подойти — ведете его на просмотр. Зачем?

Если покупателю не подошла квартира — прямо на встрече продаете свою услугу. Текущий вариант ему не подошел — предлагайте посмотреть другой, т.к. вы знаете его потребности и на этом показе выяснили дополнительные нюансы.

Важно уметь выявить потребности покупателя, чтобы заключить с ним договор подбора

Нюансы

Сделка купли-продажи имеет свои нюансы, которые следует учитывать при ее заключении.

Возможные риски при покупке квартиры

Основной риск – заключение сделки с мошенником. В этом случае единственное решение – судебное разбирательство. Однако не всегда обманутым покупателям удается защитить свои права через суд. Поэтому следует учитывать возможные риски:

1. Нарушение прав несовершеннолетних. Перед сделкой необходимо убедиться, что в квартире не зарегистрированы дети до 18 лет. Особенно, если они остались без попечения родителей.
2. Нарушение прав бывших супругов. Если квартира приобреталась супругами в браке, но была приватизирована в пользу одного из них, второй супруг имеет право на проживание даже после продажи. В связи с этим возникает риск приобрести жилье с «постоянным жильцом».
3. Нарушение прав зарегистрированных граждан. Обременение в виде лиц, прописанных в квартире и имеющих право постоянного проживания (отказавшиеся от приватизации, проживающие по договору ренты или завещательного отказа и т. д.).
4. Признание продавца недееспособным. Если продавец будет признан недееспособным в судебном порядке, сделка купли-продажи может будет недействительна.
5. Наличие наследников. Если квартира принадлежала продавцу на основании наследования, существует вероятность, что на нее могут претендовать и иные лица.
6. Обман со стороны продавца. Случаи с мошенничеством – не редкость. Перед подписанием договора следует тщательно проверить все документы.

На что стоит обратить внимание

Сделка проходит максимально просто и безопасно, если перед ее заключением обратить внимание на:

1. Удостоверение личности продавца. На сайте МВД можно проверить его подлинность.
2. Достоверность указанного адреса. Иногда продавцы показывают покупателям совсем не ту квартиру, которую они продают. Расположение жилья должно совпадать с адресом, указанным в выписке Росреестра.
3. Соответствие данных из выписки ЕГРН с правоустанавливающим документом (договор купли-продажи, дарения и т. д.). Сведения в этих документах не должны отличаться.
4. Наличие задолженностей. В приобретаемой квартире они должны отсутствовать.
5. Количество сделок по продаже. Если собственники жилья менялись слишком часто, это может свидетельствовать о «проблемной» квартире, которую стремятся продать вскоре после покупки.
6. Подлинность доверенности. Если сделка заключается по доверенности от имени продавца, перед ее заключением следует проверить документ у нотариуса.
7. Низкую стоимость квартиры. Как правило, чересчур заниженные цены небезосновательны. Доверять таким «выгодным» предложениям не стоит.

Сколько сейчас стоят квартиры

Фота Shutterstock

Сергей Свяжин, «Куфар Недвижимость»:

— Однокомнатные квартиры в Минске на первичном рынке предлагают за $63,2 тысячи, на вторичном — за $49,2 тысячи.

Разбежка в ценах за «квадрат» небольшая — 4%, однако из-за того, что в новостройках однокомнатные квартиры обычно большей площади, чем на вторичном рынке, разница в стоимости квартир может доходить до 22%.

• Двухкомнатные:Средняя цена на двухкомнатные квартиры в столице установилась на уровне $62,6 тысячи для вторичного рынка и $87,2 тысячи для первичного рынка. При этом 1 кв. м. «двушки» в новостройке на 82 доллара дороже двухкомнатной квартиры на вторичке — $1347 и $1265 соответственно.
• Трехкомнатные:«Трешка» в Минске будет стоить $84 тысячи на вторичном рынке и $118,5 тысячи в новостройке. При подсчете стоимости квадратного метра рекомендуем ориентироваться на $1202 за кв. м. для квартиры на «вторичке» и на $1268 за кв. м. для новостроек.
• Четырехкомнатные:Четырехкомнатные квартиры на вторичном рынке будут стоить около $104 тысяч и около $164 тысяч на «первичке». Цена за кв. м. такого жилья на вторичном рынке — $1154 доллара за «квадрат», в новостройках — $1221.

Алексей Костечко, агент по операциям с недвижимостью агентства «Этажи»:

— Если вы хотите оценить стоимость квартиры как можно точнее, необходимо узнать ее историю, ситуацию с предложением квартир в данном районе города, учесть тип и год постройки, этаж, качество ремонта.

Это панельный 5-этажный дом 1961 года постройки. По соседству присутствуют похожие 5-этажные панельные дома, трех- и четырехэтажные дома более ранней постройки, индивидуальные проекты кирпичных домов. Правильно будет смотреть только на панельные дома, на историю продаж 2-комнатных квартир в последнее время, актуальные предложения квартир в этих домах, не учитывая при этом первый и последний этажи.

В этой квартире новый ремонт (декабрь 2018) и новая мебель с техникой (январь 2019), поэтому получаем сумму выше средней.

Проверка

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

Важно!

В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг. Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки

В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

• формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
• формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
• квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
• правоустанавливающих документов на объект — свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

• выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
• доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
• если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

• были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
• круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности — объекта недвижимости).

Порядок проведения сделки

1. Чтобы сделка прошла успешно, нужно подготовить объект к продаже, недвижимость должна быть юридически чистой: не арестованной, не в залоге и в собственности продавца.
2. Затем нужно провести оценку, собрать пакет документов, подготовить проект договора.
3. Подписать необходимые бумаги и получить деньги.
4. Покупатель после сделки регистрирует право собственности (ст.551 ГК РФ).

Пакет необходимых документов:

• Правоустанавливающие бумаги, которые подтверждают, что продавец — собственник объекта.
• Выписка из ЕГРН.
• Технический план.
• Паспорт.

Могут понадобиться дополнительные бумаги.

Долевая собственность

Недвижимость, которая находится в общей собственности, регулирует гл.16 ГК РФ. Нежилые объекты, разрешено иметь в долевой собственности, но продажа такой недвижимости будет иметь свои нюансы. Сделку с долями нужно проводить вместе с нотариусом.

Преимущественное право на покупку имеют собственники, а потом — посторонние лица. Продавец доли обязан письменно известить о продаже других владельцев, в уведомлении должна быть указана цена доли и другие условия сделки (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Объект должен продаваться по одинаковой цене и для дольщиков, и для третьих лиц. Собственники должны дать ответ в течение месяца, если никто из дольщиков не собирается покупать долю в помещения, можно продавать её посторонним.

Здание

Чаще всего здание продаётся вместе с земельным участком, в этом и есть особенность подобных сделок. Поэтому к пакету документов прибавятся правоустанавливающие документы на землю и выписка из ЕГРН. Бывает, что владелец здания арендует землю, тогда нужно будет перезаключить договор. Новый собственник сможет оформить право собственности на землю, если её выкупит.

Квартира в жилом доме

Чаще всего это касается квартиры на первом этаже, которую перевели в нежилой фонд. Отдельных нюансов в сделке нет, на помещение также понадобятся правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН.

Если в квартире делали перепланировку, покупатель имеет право потребовать от владельца разрешение на перепланировку, заверенное подписью сотрудника управляющей компании дома.

В договоре нужно отметить:

1. адрес;
2. площадь помещения;
3. этажность многоквартирного дома;
4. другие характеристики квартиры.

Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения в жилом домеСкачать образец договора купли-продажи нежилого помещения в жилом домеМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

О том, что нужно для заключения договора купли-продажи нежилого помещения, рассказано тут.

Собственнику нужно помнить, что выгодно продать помещение в жилом здании можно, если квартира расположена в районе с хорошей инфраструктурой и адекватными соседями.

Между физическими лицами

Физлица могут купить, продать или сдать в аренду нежилой объект. В договоре купли-продажи нужно указать данные продавца и покупателя. Пакет документов будет стандартным. Если договор заключают представители сторон, понадобится заверенная нотариусом доверенность.

О сделке купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами читайте здесь.

С участием юридических лиц

Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, потребуется собрать больший пакет документов. Туда входят:

• устав организации;
• ИНН или ОГРН;
• согласие на сделку от учредителей организации.

В отдельных случаях могут запросить:

• свидетельство о государственной регистрации компании;
• подтверждение, если сделка крупная;
• справка, что имущество не является залоговым, не находится под арестом и т.д.

С земельным участком

В соответствии с Гражданским кодексом, реализация недвижимого объекта, связанного непосредственно с землей и принадлежащего одному собственнику, осуществляется одновременно с участком, на котором расположена недвижимость.

Разница между ними

В Гражданском кодексе РФ прописаны условия сделок купли-продажи нежилой недвижимости и нюансы заключения договоров. Договоры составляются по единому принципу, но различаются в местах, где прописывают данные о сторонах и предмете сделки. Так, физлица указывают свои паспортные данные, индивидуальные предприниматели — ИНН, юрлица — ОГРН. Если продают здание с участком, в соглашении также укажут характеристики земли.

О сделке купли-продажи нежилого помещения с участием ООО, физического лица, включая ИП, можно узнать здесь.

Особенности продажи квартиры с одновременной покупкой другой квартиры

При сделке, которая включает в себя одновременную продажу квартиры и покупку другого жилого помещения необходима тщательная подготовка. Такие альтернативные сделки весьма сложны на практике. Первое, что необходимо сделать – это получить аванс за свою квартиру и передать аванс за ту, которую собираются купить. Сроки должны быть четко согласованы и устраивать обе стороны.

Часто такая схема применяется при взаимовыгодных обменах большей на меньшую площадь или наоборот, а также при расселении коммунальных квартир. Как правило, происходит смена района – при обмене равноценного жилья. В случае доплаты обмен происходит между квартирами принципиально разного метража. Наиболее трудны сделки, при которых приобретаются две квартиры вместо одной или наоборот. Сложность заключается в соблюдении точного порядка действий такой сделки, которая может состоять из большого количества шагов.

Порядок действий при продаже жилья самостоятельно без риэлтора

Шаг 1. Сформировать справедливую цену на квартиру

Необязательно пользоваться услугами посредников. Продавцы могут самостоятельно подготовить и выставить объект на продажу.

На стоимость имущества влияет масса факторов: от количества комнат и площади помещения до района расположения и инфраструктуры. Чтобы установить справедливую цену, нужно проанализировать цены на аналогичные квартиры в регионе.

При этом нужно учитывать такие нюансы:

• Самым большим спросом на рынке пользуются изолированные однокомнатные квартиры.
• Кухни площадью менее 7 кв.м. считаются устаревшими и понижают спрос на жилье.
• Квартиры, расположенные на первом и последнем этаже, стоят на 10% дешевле.
• Жилье в кирпичном доме ценится выше, чем в каменном или панельном.
• Наличие застекленного балкона является основанием для поднятия цены на 5%. А вот косметический ремонт в домах старой постройки (более 20 лет) может только ускорить продажу, но не увеличить стоимость.
• Если квартира расположена в ухоженном дворе на закрытой территории, рядом со спортплощадкой и парковкой, то шансы ее быстрой реализации только увеличиваются.

По статистике объект, на который установлена справедливая цена, продается за 2-3 недели.

Шаг 2. Подготовить и опубликовать объявление

Кроме публикации объявления на интернет-ресурсах, не лишним будет также проиформировать своих близких, коллег и родственников. Возможно, у них есть знакомые, которые ищут жилье для покупки.

Шаг 3. Подготовиться к переговорам

Основная задача продавца – быстрее заключить договор и получить деньги, а покупателя – снизить цену и как можно скорее въехать в новую квартиру. На этапе переговоров можно обсудить все нюансы. Например, если клиент просит скидку можно в качестве встречного предложения оставить какую-то мебель или технику и попросить полный расчет в течение трех дней.

Шаг 4. Заключение предварительного договора

Покупатель вносит аванс (2-3% от стоимости) в качестве гарантии совершения сделки. Продавец обязуется реализовать имущество по указанной цене и в определенный срок. Если покупатель откажется от сделки, то внесенные им деньги не возвращаются. Если продавец откажется от сделки, то он обязан будет вернуть средства. Это плата за моральную компенсацию.

Шаг 5. Окончательный расчет

После подписания предварительного соглашения можно собирать справки об отсутствии задолженности. Эти документы, а также свидетельство о госрегистрации квартиры, домовая книга, договор задатка потребуется для оформления договора купли-продажи. Он составляется в трех экземплярах: по одному остается у сторон сделки, а третий передается в регистрирующий орган. Сначала стороны подписывают договор, затем продавец отдает расписку о получении средств в счет продажи квартиры после чего документы передаются на регистрацию права собственности.

Какие документы нужно особенно тщательно изучить?

Чтобы досконально проверить застройщика, необходимо изучить ряд документов, подтверждающих законность его деятельности, право оформлять ДДУ и вести строительство на определенном участке

Ниже рассмотрим бумаги, которым должно быть уделено особое внимание в процессе проверки

Учредительные документы

Попросите предоставить учредительные бумаги, а именно устав компании, свидетельства ИНН и ОГРН, а также документ о внесении в ЕГРЮЛ. Убедитесь, что название строительной фирмы и юридический адрес соответствуют записям в документах

Обратите внимание, кто является участниками предприятия и его совладельцами

Важно посмотреть не только личные данные, но и процент голосов каждого из субъектов в управляющем органе предприятия

Изучите данные о проектах, в которых уже принимал участие застройщик последние 3 года. По запросу дольщика должна быть передана информация о заявленных и реальных сроках ввода объекта. Также проверьте бумаги и доверенности, которые имеются на руках у представителя компании (если договор заключается не напрямую с генеральным директором).

Лицензия

Как отмечалось выше, необходимо проверить лицензию строительной компании. Переходите к этому шагу, если документы девелопера не вызывают подозрений. Вас должен интересовать вид документа, время его выдачи и орган, который занимался оформлением. Главный момент — период действия лицензии, которая не должна быть просроченной. Требуйте оригинал документа и убедитесь, что он еще имеет законную силу.

Запросите разрешение на строительство, с помощью которого можно убедиться в возможности возвещения объекта на определенном земельном наделе. Часто застройщики, которые возводят сразу  несколько объектов, идут на хитрость. Они оформляют разрешение только на один дом, а остальные идут как бы «в комплексе». Проследите, чтобы этого не было — для каждого здания должно быть свое разрешение.

Проектная декларация

Одним из главных документов для дольщика является проектная декларация, которая содержит всю информацию о будущем сооружении. Документ должен размещаться в открытом доступе для ознакомления будущими и настоящими дольщиками. Главной частью документа является заключение Государственной стройэкспертизы, которая должна подтверждать соответствие проектной документации действующим нормативным актам и техническому регламенту. Все данные, которые застройщик передает о будущем здании, должны быть внимательно изучены на факт соответствия проекту.

Также в проектной декларации должны указываться цели строительства, этапы и сроки сдачи объекта, адрес дома, разрешение на возведение объекта, количество квартир и их характеристики, назначение нежилых помещений и состав общего имущества. Здесь же отмечается ориентировочный срок сдачи объекта, финансовые риски, приблизительная цена строительства, список подрядных организаций, информация об инвестициях на возведение объекта и типе обеспечения выполнения обязательств.

Документы на земельный участок

Перед подписанием ДДУ дольщик должен поинтересоваться особенностями земельного участка, на котором ведется строительство. Если с бумагами что-то не в порядке, здание может быть достроено, но не введено в эксплуатацию. Законная деятельность строительной компании подтверждается двумя документами — правом владения землей или арендным договором на право пользования наделом в течение продолжительного периода.

Если строительная компания является хозяйкой участка, сравните информацию в учредительных бумагах и свидетельстве. Если речь идет об аренде, проверьте, чтобы срок соглашения не закончился до ввода дома в эксплуатацию. Помните, что предполагаемые и реальные сроки возведения здания различаются. При этом сооружение относится к категории долгостроев, если задержка превысила три года.

При изучении правоустанавливающих бумаг обратите внимание на реквизиты — кадастровый номер, адрес земельного надела и его площадь

Финансовые документы

На завершающей стадии проверки уделите внимание финансовым документам застройщика, а именно его устойчивости. Проверить финансовое состояние можно на базе годовых отчетов, которые должны быть составлены с учетом действующих правил и утверждены

Необходимые данные можно почерпнуть из бухгалтерских документов за три прошлых периода. Проверка финансовых документов отбирает много времени и сил, поэтому при отсутствии необходимых знаний стоит пригласить специалиста.

Наиболее распространенные мошеннические схемы

Первое, что должно насторожить покупателя — оформление сделки по доверенности. Генеральная доверенность, дающая право на продажу чужого жилья, оформляется только через нотариуса. Запись остается в документах нотариальной конторы и может быть проверена. Второй момент, связанный с доверенностью – ее действительность. Мошенники зачастую продают квартиры, собственник которых умер. Такая сделка недействительна с самого начала. Для начала стоит убедиться, что доверитель в добром здравии и не отзывал свою доверенность.

Вторая группа сделок с нарушением закона связана с нарушением прав детей. Для мошеннических схем используются такие способы, как несовершеннолетних накануне приватизации или нарушение обязательств предоставить им часть жилья, купленного на материнский капитал. Такие сделки успешно оспариваются  в суде.

Еще одно довольно распространенное мошенничество — исчезновение продавца после получения задатка. Впрочем, в этом случае незадачливый покупатель отделается «малой кровью», так как сумма задатка редко составляет более 10% от стоимости квартиры. Есть и другие схемы, информацию о которых сегодня довольно легко найти.

Самостоятельно или с риэлтором – в чем риск?

Многие задаются вопросом — как продать квартиру без риэлтора? Реально ли это, хватит ли сил? Может быть лучше передать все дела профессиональному агенту и не волноваться лишний раз? Разумеется, можно переложить все дела на специально нанятого человека, а можно всем заниматься лично. И у того, и другого случая есть свои очевидные плюсы и минусы.

Что касается положительных моментов, то они очевидны. Не привлекая лишних людей, можно получить неплохую денежную выгоду. Всю прибыль получает продавец. И либо в стоимость квартиры уже включены комиссионные, которые бы мог получить риэлтор, либо стоимость занижена в размере тех же процентов, поскольку экономия и так очевидна.

Кроме того, не уйдет драгоценное время на поиски нужного вам человека, поскольку агенту недвижимости вы должны доверять как себе. Под видом риэлторов могут скрываться мошенники, если сомнения в специалисте все же есть, то лучше отказаться от его услуг. Подозрения могут вызвать общение только по телефону, а не в агентстве; первая встреча на нейтральной территории или отсутствие положительных рекомендаций. Мы плавно подходим к преимуществам заключения договора с агентом и, соответственно, тем отрицательным моментам, которые связаны с продажей квартиры самостоятельно.

Риск, нервы и время – это, пожалуй, главное, что стоит за таким шагом. Время – деньги, и это выражение более чем уместно. К минусам можно отнести потраченные на самостоятельные действия месяцы или даже кварталы. Если говорить о волнении, то оно присутствует и при юридическом сопровождении сделки, что уж говорить о действиях в одиночку? Кроме того, можно не рассчитать свои силы и потратить их не самым оптимальным образом, неверно расставляя приоритеты.

Опасность отказа от профессионального юриста чревата неправильным оформлением сделки или грозит вероятностью попасть на мошенников.