Как купить квартиру в другом городе – что нужно знать, как не попасть на уловку мошенников, пошаговый план выбора

Как выбирали город

Изначально мы рассматривали несколько городов: Ярославль, Вологду, Калининград и даже Сочи, но решили остановиться на Вологде. Она привлекла нас по следующим причинам.

Сопоставимая численность жителей: 310 тысяч человек в Вологде, 350 тысяч — в Архангельске. Мы стремились выбрать город с похожим ритмом жизни: чтобы он не был предельно быстрым, как мегаполис-миллионник, и скучновато-неспешным, как маленький городок.

Расположение. Вологда находится всего в 765 км от Архангельска. Это 10 часов на поезде или 8 часов на автомобиле. При необходимости можно оперативно туда приехать. Другие города были намного дальше от нас.

Климат. В Вологде теплее, чем в Архангельске. Например, в апреле разница в среднесуточной температуре между Вологдой и Архангельском — 7 °C.

Туристический потенциал. Вологда входит в число городов Серебряного ожерелья России — это туристический маршрут, который создали по аналогии с Золотым кольцом. Власти планируют развивать регион, в том числе чтобы привлечь туристический поток. Поэтому мы надеялись, что в городе будут поддерживать дороги в хорошем состоянии и благоустраивать территории. Все это влияет на стоимость аренды квартир.

Мы не планировали переезжать в Вологду насовсем, а хотели только купить квартиру и использовать маткапитал. Жилье планировали сдавать по договору найма, а в будущем распорядиться им с учетом интересов детей.

В итоге мы купили в Вологде однокомнатную квартиру площадью 37,4 м² за 1,68 млн рублей в новостройке без отделки.

Вечерний вид на двор и залив из нашего ЖК

На что обратить внимание, чтобы не быть обманутым при покупке?

На вопрос, как купить квартиру, чтобы не обманули, можно ответить следующее: насторожить покупателя должны некоторые обстоятельства:

занижение стоимости объекта сверх всяких разумных норм;
несоразмерное с общепринятыми нормами завышение суммы задатка;
отсутствие оригинала правоустанавливающего и правоудостоверяющего документа;
неправоспособный вид документации, просроченные справки;
отказ или увиливание от предъявления паспорта;
продавец недавно вступил в права наследования или приобрёл квартиру;
генеральная доверенность при отсутствии в квартире собственника жилья.

Перечисленные признаки помогут сделать поверхностные выводы. Для того чтобы их подтвердить или опровергнуть, нужно провести глубокий мониторинг правоспособности объекта и его собственника.

Подробнее о том, как проходит сделка купли-продажи квартиры и на что нужно обращать внимание, читайте здесь

Способы проверки

Первичная проверка проводится на сайте, где выставлено объявление о продаже объекта. Если его выставила риэлторская компания, то нужно найти её на официальном сайте. Если она не имеет официального сайта – написать на форумы и посмотреть имеющуюся информацию – всплывёт ли где-нибудь название этой фирмы.

Обратившись в компанию, нужно попросить пакет учредительной документации и договор услуг, по которому совершается продажа жилья. А если жильё продаётся от собственника – посмотреть его паспорт с пропиской. Далее нужно приступить к проверке документации на квартиру.

Проверять бумаги нужно следующим образом:

Проверить правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ. Если представлены копии, попросить оригиналы

Они должны быть в наличии.
Обратить внимание на техплан и технический паспорт. Параметры, указанные в документах, должны соответствовать действительности.
В выписке из поквартирной книги, которую нужно брать с начала существования дома, не должно быть прописанных лиц, оставшихся от прежних собственников.
Малолетних и несовершеннолетних детей, если они прописаны, попросить выписать до начала сделки.
Проверить кадастровую справку, что квартира не имеет обременений и не находится под арестом.
Посмотреть копии лицевого счёта, чтобы не было задолженностей.

После этого нужно проверить фактическое состояние объекта. Нужно смотреть, чтобы объект, заявленный как квартира, отвечал критериям квартиры. Если это приватизированная комната в общежитии – нужно установить цену, соразмерную стоимости комнаты в общежитии.

Как проверить собственника на юридическую чистоту через Росреестр?

Чтобы существенно снизить риски и сделать следку при покупке безопасной, нужно знать, как выйти на сайт Росреестра и проверить данные собственника покупаемой квартиры на юридическую чистоту.

Для этого требуются предварительные действия. Из паспорта при проверке документов нужно выписать фамилию, имя и отчество собственника. Из кадастрового паспорта – кадастровый номер.

Далее, выйдя на сайт, совершаем следующие действия:

В поисковик вбиваем адрес квартиры или кадастровый номер объекта.
Нажимаем на клавишу «найти квартиру».
Внизу страницы выбираем раздел «Сведения о владельце квартиры», формируем заказ.

Сведения о собственнике нужно сравнить с теми, которые были выписаны из паспорта лица, представившегося владельцем. Если они совпадают, желательно найти страничку этого человека в соцсетях и посмотреть фотографии.

Как не нарваться на мошенников?

Лучше всего не связываться с квартирой, если она:

получена по наследству меньше чем 3 года назад;
продаётся после развода с женой с детьми;
в квартире остался прописанный много лет назад жилец;
правоспособность документации вызывает сомнение;
продавец выглядит очень странно или похож на хронического алкоголика.

При выявлении несоответствий лучше всего отказаться от сделки и обратиться в правоохранительные органы. В крайнем случае предложить собственнику или его представителю проконсультироваться у юриста и удостоверить сделку у нотариуса. Как правило, в таких случаях мошенники сразу исчезают из поля зрения покупателя.

На нашем сайте разобраны разные нюансы процедуры купли-продажи квартиры. Ознакомьтесь с материалами экспертов о том, можно ли купить квартиру в доме под реновацию и о налогообложении при купле-продаже квартиры.

Бронирование за деньги

Хотите забронировать за собой выбранную квартиру, чтобы она не досталась кому-то другому? Платите! Конечно, если хотите пополнить список жертв недобросовестных агентов. Мошенник может утверждать, что жилье вот-вот снимут (купят), но он готов оказать вам услугу и «отложить» его только для вас — конечно, за определенную сумму. Или просить вас заплатить определенную сумму в качестве гарантии, что вы придете на просмотр. Так или иначе, профессионалы не пользуются подобными методами, и посмотреть любую интересующую вас квартиру можно абсолютно бесплатно. Что касается бронирования недвижимости после просмотра, такая практика имеет место, но в этом случае вам нужно взять у агента расписку в получении средств или заключить с ним договор.

Покупаем квартиру в другом городе дистанционно: способы

Во всех случаях, когда собственник недвижимости находится вне города нахождения жилья, покупатель несет серьезные риски при приобретении квадратных метров.

Иногда собственник или агентство недвижимости, действующее за него, предлагают подписать ДКП и отправить приобретателю в город нахождения жилья, рассчитывая, что покупатель рассчитается и самостоятельно зарегистрирует переход права в Росреестре. Но в этой схеме полно дыр.

Варианты удаленной покупки недвижимости в другом городе:

1.Оформление сделки через нотариуса.

В этом случае все риски берет на себя нотариус, в т.ч. проверку доверенности и подписей сторон.

Как работает схема: Хозяин подписывает ДКП в присутствии нотариуса, который заверяет ДКП своей электронной подписью и отправляет нотариусу покупателя, в город, где находится недвижимость. Нотариус покупателя отсылает документы на регистрацию в Росреестр. Взаиморасчеты по сделке производятся через депозит нотариуса.

2. Электронная сделка через банк.

Придется договориться с отделениями в обоих городах об участии и засвидетельствовании подписей сторон сделки. При этом обязательное условие – приобретатель должен быть ипотечником банка (одобренный заемщик ипотечного кредита).

Схема: ипотечник оплачивает банку за проведение электронной регистрации. В назначенный день, хозяин и ипотечный заемщик, каждый в своем городе, приходят в отделения кредитной организации. Менеджеры банка созваниваются, удостоверяют подпись продавца и покупателя в ДКП и осуществляют сделку с электронными подписями сторон, отсылая документы в электронном виде в Росреестр. Собственник открывает счет в банке и по прошествии 5 дней на регистрацию, получает деньги за квартиру.

Условия обоих способов:

расчеты по указанным вариантам проводятся в безналичной форме;
желательна видеосвязь между работниками банка или нотариусами при проведении сделки;
демонстрация паспортов участников сделки;
перевод денежных средств продавцу осуществляется в течение 5 дней с момента перехода права собственности к покупателю (нюанс связан с тем, что отделение банка не контролирует процесс обновления записи в реестре прав, а получает данные от Росреестра по факту).

Процесс покупки новостройки на стадии строительства: документы, договор, оплата

Выбирая лучший вариант для себя, стоит отталкиваться от цены и предпочтений в ходе предстоящей покупки недвижимости. Можно покупать недвижимость как первичной эксплуатации, так и вторичной

Выбирая первичную, то есть квартиры от застройщика, которые еще не было эксплуатированы и вы будете первым ее владельцем, стоит обратить внимание на следующие пункты:

Проверить надежность застройщика. Как долго застройщик котируется на рынке? Какая репутация? Предыдущие проекты, сроки реализации проектов и оценка по качеству обслуживания клиентов. Не было ли судебных исков и прочих моментов, которые настораживают при выборе недвижимости.
Проверка документации застройщика. Необходимость данной процедуры заключается в том, чтобы удостовериться в реальности постройки объекта, в котором вы планируете приобрести жилье. Встречаются случаи удаленной покупки несуществующей недвижимости. Чтобы избежать такого случая, можно обратиться в агентство по недвижимости. Нои здесь нужно выбирать внимательно – недобросовестных и даже мошенников в этой сфере более, чем достаточно.
Оценка реальных этапов постройки недвижимости

Покупая квартиру от застройщика важно не купить «долгострой». Тогда придется годами ждать окончания его постройки и момента введения в эксплуатацию.
Локация
Удаленные покупатели квартир в новостройках по большей части обращают внимание не на местоположение жилого комплекса/дома, а на квадратуру, количество комнат и выгодность цены за один квадратный метр

Важно, чтобы локация будущего дома была максимально удобной для жизни и не находилась на окрестностях, в промышленной зоне или где нет адекватной транспортной развязки, развитой инфраструктуры.
Проверка на мошенничество
В данном случае вам может помочь агентство по недвижимости или юридическая консультациям. Они проведут всю процедуру проверки застройщика. Если вы планируете осуществлять продажу или покупку квартиры самостоятельно удаленно, то тщательно проверяйте все представляющееся вам документы.

Почему приоритетно работать с агентством?

При выборе способа продажи/покупки недвижимости необходимо взвесить все «за» и «против» оптимальных вариантов. Плюсы работы через агентство по недвижимости:

К риэлтору обращаются в случае если:

не получается найти клиента в срок продажи/покупки квартиры;
не указывают реальные преимущества квартиры;
не умеют грамотно составлять рекламу в случае с продажей квартиры;
неграмотные поиски клиента;
неверно установлена цена в случае продажи квартиры;
для того, чтобы перестраховаться и не попасть в руки мошенников.

Риэлтор – это компетентное лицо, которое заинтересовано в адекватности проведения сделки согласно всем нормам законодательства и без каких-либо подводных камней и препятствий. Агентство выступает гарантом, что покупателя/продавца не обманут.

Перед поездкой к риэлтору, если вы являетесь продавцом квартиры, стоит определиться с ценой. Необходимо проанализировать рынок недвижимости и выбрать оптимальную цену согласно рыночной. Если продажа не срочная, не стоит занижать цену.
Выбор агента по недвижимости. Рекомендуем использоваться сарафанное радио, то есть по советам знакомых

Также обращайте внимание на отзывы и на репутацию агентства, как долго он работает на данном рынке.
Заключение договора с риэлтором. Исходя из того, что реальный покупатель/продавец квартиры находится в другом городе, нужно доверенное лицо, которое будет проводить осмотры от лица клиента

Им выступает риэлтор. Для этого надобится составить договор, обычно они стандартного образца у агентствах по недвижимости. Стоит внимательно вчитываться в пункты или сделать новый с учетом предпочтений каждой стороны. Обязательно нужно указывать в договоре следующие нюансы:

если квартира продается, то где и у кого будут храниться ключи;
проверка покупателей/продавцов квартир;
согласование ДКП перед осуществлением покупки/продажи недвижимости;
мониторинг текущих цен и актуальности вашей;
согласие подачи объявления в рекламу;
отчет о пекущих расходах при сделке.

Оформление доверенности. Клиенту необходимо будет сделать у нотариуса генеральную доверенность на имя риэлтора. Без нее агент не сможет проводить процедуру продажи/покупки недвижимости. Обязательно четко указывайте все права и обязанности, которые вы передаете агенту.

Заключение сделки. На этом этапе скорее всего вам как покупателю или как продавцу квартиры необходимо будет приехать в город, чтобы подписать документы о совершении купли-продажи недвижимости. Если вы выступаете продавцом квартиры и клиент берет ее в ипотеку, срок пребывания на территории города будет больше – где-то дней 10. Нужно дождаться пока пройдет процедура передачи прав собственности. Обязательным условием будет подписание акта приема-передачи квартиры. Поэтому в любом случае необходимо будет личное присутствие продавца и покупателя у регистрирующих органов.

Банк и кредитный договор

На работе я оформила отпуск на две недели. Мне предстояло много дел, связанных с получением кредита и подписанием договора с застройщиком.

Прежде всего я написала застройщику по электронной почте, что мы выбрали квартиру, и попросила подготовить предварительный договор долевого участия. Для этого отправила следующие данные:

Номер выбранной квартиры.
Сумму первоначального взноса и кредитных средств.
Реквизиты банка, в котором мы планировали брать ипотеку.
Мои паспортные данные.

Застройщик подготовил предварительный ДДУ 5 февраля 2015 года и направил мне его по электронной почте.

Я попросила застройщика направить мне на электронную почту шаблон договора долевого участия заранее. Изучила его до поездки и сразу уточнила, можно ли скорректировать некоторые пункты договора, если надумаем совершать сделку

Я уточнила у кредитного инспектора, можно ли при оформлении кредитного договора представить предварительный ДДУ только с одной подписью — моей. И пояснила, что застройщик находится в другом городе. Кредитный инспектор разрешил так сделать. Я распечатала предварительный договор, подписала его и приложила к документам на кредит.

Поскольку я в браке, квартира будет совместно нажитым имуществом. Хотя на первом этапе я оформляла договор долевого участия только на себя, все равно требовалось нотариальное согласие мужа на сделку. За него он заплатил 1500 Р.

Благодаря нотариально заверенному согласию на сделку присутствие мужа в Вологде было необязательным. Но мы все равно ездили вместе, когда он был дома, а не на вахте

В феврале 2015 года мы подписали кредитный договор. По его условиям мы могли получить кредит в течение 45 календарных дней с даты заключения договора. Именно столько дней у нас было в запасе, чтобы заключить с застройщиком окончательный договор долевого участия.

По закону договор долевого участия обретает юридическую силу только после того, как его зарегистрируют в Росреестре. Помимо ДДУ, в Росреестре нужно зарегистрировать договор ипотеки. Поэтому я позвонила застройщику и попросила его заранее зарезервировать в вологодском филиале Росреестра дату и время, чтобы подать документы и не ждать.

Мы с мужем снова поехали в Вологду. За день успели подписать договор в офисе застройщика, уплатить госпошлину — 175 Р за регистрацию договора долевого участия и 3000 Р за регистрацию ипотеки — и сдать документы на регистрацию вместе с представителем застройщика в местном отделении Росреестра.

По условиям кредитного договора банк перечисляет деньги на счет застройщика только после того, как мы представим окончательный ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, а также перечислим застройщику собственные средства.

После регистрации Росреестр направил нам документы по почте. Я представила в банк оригинал договора долевого участия, договор залога и перечислила застройщику сумму первоначального взноса. После этого банк перевел застройщику сумму кредита. Договор на регистрацию мы сдали 24 февраля 2015 года, а 10 марта банк уже перевел застройщику деньги.

Как выбрать квартиру на расстоянии

Кроме того, важно составить максимально четкое представление об объекте дистанционно. Скорее всего, вы будете выбирать квартиру по фотографиям и коротким видео, и тут ваша задача — составить для себя максимально достоверную картину

Запросите фотографии объекта, сделанные в разное время суток (при дневном и при искусственном свете). После того, как вам покажут общие снимки, не поленитесь попросить детальные фото отдельных элементов: счетчиков, труб, углов; съемку потолка и пола крупным планом, подъезда, вида из окна.

«Покупатели из регионов, как правило, обращают внимание в основном на метраж, а не на месторасположение жилья. То есть, как правило, они предпочитают приобретать квартиру просторнее, но в более доступном районе

Например, стандартный лот в Москве будет выглядеть так: двухкомнатная квартира в современном доме с метражом более 50 кв. метров и с просторной кухней, но в районе, где сплошные промзоны, а транспортная инфраструктура далека от идеала», — рассказывает руководитель офиса «На Алексеевской» «Миэль — сеть офисов недвижимости» Елена Медведева.

Сегодня благодаря панорамам на интернет-картах можно изучить, что находится рядом с домом. Это не убережет от всех рисков, но поможет составить более или менее объективное представление.

Таким образом рекомендуется отсмотреть не менее 20 вариантов. Создайте таблицу с пятью важными для вас параметрами и заполняйте ее после каждого просмотра. Если вдруг вы увидите квартиру, которая по всем пяти пунктам имеет высший балл, то берите ее — это большая редкость.

«Если вы переезжаете в большой город, то обязательно определитесь с местоположением дома и работы

Это очень важно, так как в мегаполисе дорога занимает существенную часть дня. Для Петербурга нормальным считается добираться час-полтора

Если вы переезжаете в Северную столицу из маленького города, скажем из Северодвинска, то такое время в пути день за днем для вас может стать очень тяжелым ежедневным испытанием. Если с работой еще нет ясности, то надо выбрать хотя бы часть города, которая больше нравится: оттуда ездить будет не так печально, а возвращаться туда будет радостнее, чем в район, который совсем не по душе», — считает вице-президент ГК «Арин», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Подозрительные «лица»

Итак, все начинается со встречи с потенциальными покупателями. Отказаться от сделки можно уже на этом этапе, если люди, пришедшие посмотреть квартиру, ведут себя подозрительно. В чем это выражается? Во-первых, часто встречаются «псевдопокупатели»: смотреть жилье такие люди будут, но не купят никогда. Это бывает, и это нормально. Однако безобидные на первый взгляд люди могут быть обычными наводчиками воров-домушников.

Полезный совет. Присмотритесь к покупателям во время первой встречи. Возможно, они слишком возбуждены, проявляют интерес к меблировке, картинам, личным вещам. Или, наоборот, слишком спокойны, на все предложения соглашаются и даже не торгуются. Это должно вызвать подозрение. Чтобы обезопасить себя от неприятностей, заранее уберите или вывезите из квартиры ценные вещи – дорогую мебель, технику. И еще – попросите потенциального покупателя подписать акт осмотра квартиры с предоставлением всех его данных. Отказ или замешательство должны насторожить.

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика

Покупая квартиру удаленно, вы рискуете попасть на мошенников, которые встречаются как среди первичных квартир, так и среди вторичных. Оценивая ситуацию в случае покупке недвижимости у застройщика, стоит учесть, что есть определенные нюансы и подводные камни, которые необходимо понимать. Это:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Покупка квартиры, которую еще нереально оценить. Данный тип недвижимости находится на стадии постройки и еще не введен в эксплуатацию. Есть определенные риски получить жилье, которое будет иметь проблемы с введением его в эксплуатацию. Встречаются случаи, когда люди годами ждут, пока местные власти дадут разрешение на него.
Риск с покупкой «долгостроя». Пытаясь выиграть на цене недвижимости можно приобрести квартиру, которая еще не один год будет строиться. В таком случае нужно проверять застройщика.

Выбор застройщика, жилого комплекса и квартиры

Перед первой поездкой в Вологду мы предварительно выбрали застройщика в интернете. Учитывали следующие факторы:

Опыт строительства. Хотелось, чтобы застройщик уже сдал в Вологде более 10 домов.
Надежность. Я набирала название фирмы-застройщика в интернете и изучала информацию. Особенно интересовали негативные отзывы и данные о задержке сроков. Отрицательной информации о застройщике, которого присмотрели мы, на тот момент не было.
Аккредитация в нескольких банках, в том числе в котором мы планировали брать ипотеку. Мы считали, что раз застройщика аккредитовали несколько крупных банков, то это говорит о его надежности и хорошей деловой репутации.

Мы почти сразу выбрали застройщика, который возводил одновременно несколько жилых комплексов. Все они, точнее их проекты на фото, выглядели презентабельно. По телефону мы связались с представителями застройщика и записались на экскурсию по новостройкам на ближайшие выходные.

Во время экскурсии мы посетили три строящихся жилых комплекса эконом-класса. Все они — в черте города с магазинами в пешей доступности.

При выборе жилого комплекса я вспоминала совет знаменитого инвестора Уоррена Баффетта: «Покупайте только то, чем бы вы с удовольствием владели, если бы рынок закрыли на 10 лет». Один из жилых комплексов нам понравился больше других. Мы почувствовали, что квартирой в нем владели бы с удовольствием.

Компьютерная модель жилого комплекса, который нам понравился. На плане перед домами — здание ледового дворца и часть речного залива

У меня был список вопросов к застройщику, на которые он дал ответы:

Сроки сдачи дома — в первом квартале 2016 года.
Стоимость однокомнатных квартир — 1,63—1,68 млн рублей в зависимости от площади, этажа и вида из окон. Например, квартиры с окнами во двор стоили дешевле, чем с видом на залив. Порядок цен нас устраивал: мы хотели уложиться в 2 миллиона с учетом будущего ремонта.
Также нам предоставили распечатки поэтажных планов со схемами квартир.

Во время экскурсии мы проезжали мимо домов других застройщиков. Нам пояснили, что квадратный метр в этих домах дешевле, поскольку там нет балконов и в квартирах плохая шумоизоляция.

После экскурсии мы самостоятельно поездили по городу, посетили туристический инфоцентр Вологодской области и несколько музеев.

Вернувшись в Архангельск, еще раз обсудили с мужем варианты. В итоге остановились на доме, который уже был возведен под крышу. Выбрали в нем квартиру с удобной квадратной планировкой — не угловую, не на крайнем этаже, с окнами во двор.

На поэтажном плане есть даже ориентация квартир относительно сторон света. Но мы выбирали по другому принципу — чтобы окна выходили во двор. Так привычнее, поскольку окна нашей квартиры в Архангельске тоже выходят во двор

Неожиданные претенденты

Еще одна ситуация, с которой часто сталкиваются приобретатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру. Это не всегда связано с мошенничеством, скорее всего, бывший хозяин просто не захотел предупреждать о возможных трудностях, из трусости или из жадности. В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем и деньгами.

Как избежать

Перед сделкой обязательно узнайте, как квартира попала в собственность продавца. Если по наследству, для продажи будут нужны подписи всех наследников, если по договору дарения, имейте в виду, что в ряде случаев имущество может быть отчуждено дарителем, ну а если по договору купли-продажи, узнайте, приобреталось ли жилье в браке, ведь в таком случае вам понадобится письменное согласие супруга или супруги для заключения сделки

Очень важно также узнать, могут ли претендовать на квартиру дети владельцев, иногда для сделки нужно получить разрешение органов опеки.

Как купить квартиру в другом городе – полезные рекомендации, которые помогут сделать правильный выбор

Как выбирали город