Оформление новостройки в собственность

Требуемые бумаги

На практике, покупатели могут столкнуться с двумя алгоритмами официального удостоверения своих имущественных прав на объект недвижимости:

• общий порядок;
• с привлечением судебных органов.

Общий порядок приобретения собственности в новостройке предусмотрен для тех ситуаций, когда между сторонами не возникают конфликты, и застройщик, и получатель квадратных метров, не имея друг к другу претензий, совместно проводят оформление нужных бумаг. Но, к сожалению, часто случается, что как раз таки мирно все уладить не удается, и единственным выходом остается обращение в суд.

При этом возможны такие основания возникновения конфликтов:

• затяжное строительство, которое значительно превышает оговоренные сроки;
• застройщик умышленно затягивает сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию;
• полученные условия не соответствуют ранее оговоренным нюансам;
• завершился срок действия соглашения долевого участия до момента передачи здания в пользование;
• договор утратил юридическую силу по другим причинам.

При наличии хотя бы одного из указанных обстоятельств пострадавшей стороне, то есть дольщику, нужно быть готовым к тому, что без суда не обойдется. Но избежать механизма досудебного решения конфликта не получится. Поэтому начать нужно с попыток решить сложившуюся ситуацию мирно.

И чтобы иметь на руках официальное подтверждение своих активных действий, нужно оформить письмо со списком претензий и жалоб, а также просьбой их скорейшего решения. Такое обращение может быть индивидуальным или же направленным совместно коллективом обиженных претендентов. Письмо лучше отправить заказной почтой с дополнительной услугой описи содержания. Это будет надлежащее доказательство того, что со стороны дольщиков применялись мирные попытки регулирования правоотношений. На ответ законодательством застройщикам выделяется 15 дней, по истечении которых строительная компания обязана направить ходатайствующим официальный ответ. Если же в ответе указан отказ от оформления квартиры в новостройке в собственность, то это письмо может быть использовано в суде в качестве доказательства. Игнорирование обращения также является, своего рода, дополнительным рычагом давления со стороны суда. Поэтому, при необходимости обращения в суд, потребуется оригинал обращения и ответа фирмы.

Кроме этого, нужно подготовить такие обязательные документы:

• документ, подтверждающий права собственности на объект;
• договор кредитования, когда недвижимость новостройки в собственность передается в порядке получения ипотечного займа;
• письменное разрешение органов опеки и попечительства, когда частично квартира будет передаваться в собственность несовершеннолетнему гражданину;
• подписанное соглашение между застройщиком и покупателем, в котором указаны все условия покупки.

Если же конфликта между участниками нет, то можно собирать документы для регистрации прав собственности на квартиру.

○ Особенности процедуры.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п.1 ст. 131 ГК РФ).

Порядок действий при оформлении права собственности зависит от типа недвижимости. Он разный для квартиры:

• В новостройке.
• На вторичном рынке.
• В ипотеке.

Рассмотрим каждый вариант более подробно.

В квартире из новостройки.

Данный вид недвижимости связан с наиболее высокими рисками, потому что нет абсолютных гарантий того, что стройка будет успешно завершена. Поэтому если вы решили стать членом долевого строительства, вам нужно знать, что для получения права собственности на покупаемую квартиру, необходимо соблюдение определенных условий:

• Завершение строительства и успешная сдача здания в эксплуатацию.
• Государственная регистрация новостройки.
• Получение будущим собственником полного пакета документов, необходимых для регистрации права.

При наличии всех условий, процедура регистрации пройдет достаточно быстро. Она будет состоять из следующих этапов:

1. Получение застройщиком разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Это будет означать, что новостройка отвечает всем требованиям и безопасна для проживания.
2. Измерение фактической площади квартиры. Это делают сотрудники БТИ. Данная мера необходима, потому что действительный размер жилплощади, как правило, отличается от указанного в договоре долевого участия.
3. Оформление акта приема-передачи, который удостоверяет отсутствие претензий покупателя к продавцу.
4. Государственная регистрация права собственности.

В жилье вторичного рынка.

Если вы решили приобрести квартиру в данном сегменте недвижимости, регистрация права собственности возможна, если:

• Доказана юридическая чистота квартиры.
• Достигнута договоренность между сторонами по всем пунктам договора.

Получение права собственности в данном случае предполагает следующие этапы:

1. Проверка всей документации продавца и недвижимости.
2. Подписание договора купли-продажи.
3. Регистрация перехода права собственности.
4. Оплата покупки.

В ипотечном кредите.

Процедура регистрации права собственности на ипотечную квартиру осуществляется по общим правилам оформления недвижимости. Но здесь есть два специфичных фактора:

• Различия в пакете документов (дополнительно нужно представить закладную).
• Необходимость снятия обременения после выплаты всей ссуды (до этого момента любые операции с квартирой могут совершаться только с согласия банка).

Стоимость процедуры оформления регистрации прав на недвижимость

Как уже отмечалось выше, проходить процедуру нужно в несколько этапов и на каждой стадии может возникнуть необходимость в денежных затратах. Так, за всю процедуру могут делаться следующие отчисления:

• оплата услуг БТИ при получении технических документов на объект (на конец 2017г сумма составляла 220 рублей по всей территории РФ);
• государственная пошлина за регистрацию собственности (в 2018 году равна 1000 рублей);
• оплата услуг юристов, помогающих в осуществлении процесса (до 3 000 рублей, в зависимости от представленных услуг).

Согласно общему правилу, перепланировка жилья или преобразование недвижимости не всегда требует внесения изменений в ЕГРН. Так, если в процессе строительных работ изменилась площадь помещения, категория (из нежилого в жилое), этажность, то такие правки обязательно должны отображаться в базе Росреестра. Если речь идет об изменении внутренних перегородок меж комнатами, то переоформление документов не потребуется.

Возможные сложности при оформлении жилья в новостройке

Трудности при переводе жилплощади в собственность в основном связываются с подготовкой нужных бумаг.Скажем, при осмотре квартиры дольщика что-то не устроило, и он отказывается подписывать акт приемки.

Очень сложно в таком положении заставить застройщика исправить свою ошибку, ведь дом, скорее всего, уже поставлен на учет как сданный, и возвращаться к подобным вопросам совершенно не хочется. В таком случае скорее всего, придется решать вопрос в судебном порядке.

Если вдруг на этапе строительства дольщиком была выполнена какая-то, даже незначительная, перепланировка, обязательно следует ее узаконить. Процедура довольно длительная, поэтому не стоит затягивать с ее совершением.

В случае обнаружения регистратором расхождения фактической квартиры с тем, что указано в документах, процесс регистрации может быть приостановлен до завершения узаконивания перепланировки.

Необходимо своевременно оформлять все документы, не затягивая с этой процедурой по каким-либо причинам. Если же процедуру оформления приостанавливают по вине Застройщика, и невозможно урегулировать этот вопрос мирным путем, то необходимо обратиться за помощью к суду.

Документы для оформления в собственность

Вообще могут быть два варианта оформления квартиры в собственность:

• в общем порядке, когда застройщик способствует оформлению собственности;
• в судебном, если застройщик или препятствует или бездействует в сборе необходимых документов и оформления права собственности.

Если застройщик не предоставляет документы?

В случае если застройщик не сдает дом в эксплуатацию, не передает квартиру дольщику и срок сдачи жилья по договору участия в строительстве истек, то покупатель квартиры может:

• Досудебное решение спора — в начале застройщику направляется правильно оформленная претензия (частная или коллективная – одним или несколькими дольщиками). После получение отказа можно обращаться непосредственно в суд.
• Обращение в суд — указываются причины невозможности регистрации собственности в виду вины застройщика. В основном суд становится на стороне дольщиков и, как правило, застройщики совсем не против разрешения проблемы таким путем.

Судебная практика такова, что решения зачастую выносятся в пользу дольщиков, и, имея в руках постановление суда, можно оформить жилье в новостройке в свою личную собственность. Далее следует:

• подготовить пакет необходимых документов
• квартира ставится на кадастровый учет
• регистрация права собственности в Регпалате

Самостоятельное получение свидетельства

Если говорить в целом, то получение свидетельства для зарегистрированного жилья происходит довольно просто. Инструкция остается такая же, как и в 2016 году. После приобретения недвижимости и получения ключей от квартиры, дальше нужно получить право собственности на нее. Застройщики не всегда оформляют бумаги по разным причинам. Что делать, чтобы оформить бумаги своими силами? Подать документы на свидетельство можно следующими способами:

• через Госуслуги;
• через Росреестр;
• через МФЦ.

Одним из самых удобных и распространенных вариантов подачи бумаг – использование сервиса Госуслуги. Преимущество заключается в том, что все можно сделать через интернет. Если будет допущена какая-то ошибка или чего-то будет не хватать, то об этом также сообщат онлайн.  Когда все бумаги проверены, нужно прийти в назначенное время, подать оригиналы и получить свидетельство о праве собственности. Если заполнить заявку правильно, то оформление не затянется. К слову, использование этого ресурса требует от человека наличия электронной подписи.

Быстрее всего оформляется квартира через Росреестр. Однако необходимо понимать, что всю работу придется сделать самостоятельно. Подготовка всех бумаг, включая их подшивание, делается гражданином. После приема документов получить выписку из Росреестра можно в течение 2 дней. Также это отличная возможность сэкономить, ведь никакие посредники в этом варианте не нужны.

В любом случае, если с каким-то из документов возникнут проблемы, сотрудник организации сразу об этом уведомит.

Если вы обращаетесь в МФЦ, то временные затраты будут минимальными. Сотруднику центра нужно передать бумаги, который после этого направляет их в Росреестр. Когда с оформлением документов будет покончено, человеку придет оповещение, чтобы он явился и получил свидетельство. Минус такого варианта в том, что он занимает на несколько дней дольше чем, если делать все самостоятельно. Однако это компенсируется удобством и экономией времени на подачу бумаг. Каждый из этих вариантов позволяет в довольно сжатые сроки оформить право собственности, а выбор конкретного способа зависит от ваших предпочтений и наличия свободного времени.

Пошаговая инструкция оформления квартиры

Как только застройщик сдал дом в эксплуатацию, он должен передать всем покупателям документы, необходимые для регистрации квартиры. Процесс оформления считается простым и доступным, поэтому обычно не вызывает сложностей.

Как оформить новостройку в собственность? Смотрите в этом видео:

Некоторые компании, занимающиеся строительством многоэтажек, предлагают покупателям дополнительные услуги, заключающиеся в подготовке документации для регистрации, после чего достаточно только сдать их в Росреестр и оплатить пошлину.

Какие потребуются документы

Первоначально надо собрать необходимую документацию для регистрации.

Стандартно в нее входят бумаги:

• договор купли-продажи или ДДУ;
• передаточный акт;
• технический план и техпаспорт на квартиру;
• заявление;
• квитанция на оплату госпошлины;
• нотариально заверенная доверенность, если обращается за регистрацией доверенное лицо;
• если вовсе для покупки жилья использовались заемные средства, то дополнительно понадобится кредитный договор и правильно составленная банком закладная.

Какие сделки с недвижимостью обязательно должны быть заверены нотариально? Ответ тут.

Подготовить документы достаточно просто, но желательно изначально обратиться в отделение Росреестра, чтобы уточнить, какие точно бумаги потребуются.

Обращение в Росреестр или МФЦ

Следующий этап оформления квартиры предполагает обращение в государственное учреждение, занимающееся регистрацией недвижимости. Для этого можно напрямую прийти в отделение Росреестра.

Для упрощения и ускорения процедуры сдачи документов можно заранее записаться на прием в МФЦ. За счет посредника повышается количество времени, которое тратится на регистрацию и получение св-ва о собственности на жилье.

Дополнительно имеется возможность сдать все бумаги на сайте Госуслуг. Но для этого изначально надо зарегистрироваться и авторизоваться на портале. Дополнительно надо обладать знаниями относительно того, как правильно заполняется заявление.

После предъявления оригиналов сразу начнется регистрация, поэтому даже при использовании этого метода все равно придется посещать отделение Росреестра. Обратиться можно в совершенно любое отделение Росреестра, причем даже в то, которое располагается в другом городе, чем купленная квартира.

Формирование заявления

Для этого надо пользоваться установленной формой. Взять бланк можно непосредственно в отделении МФЦ или Росреестра.

При заполнении учитываются требования:

• почерк должен быть разборчивым и понятным;
• не допускается наличие ошибок;
• вносятся только корректные и актуальные сведения, так как если будут выявлены несоответствия, то будет отказано в процессе регистрации.

Документы для формления права собственности на квартиру в новостройке. Фото: law-world.ru

В МФЦ предлагается услуга по заполнению заявления, поэтому гражданину нужно только расписаться.

Оплата госпошлины

За регистрацию квартиры придется заплатить 2 тыс. руб. Квитанцию на оплату можно взять непосредственно в Росреестре, а также просто на сайте данного учреждения разрешается взять реквизиты для самостоятельной оплаты. Чек прикладывается к другим документам.

Проверка документации

Работник выбранного учреждения тщательно проверит наличие всех необходимых документов, после чего убедиться в том, что в заявлении заполнены все пункты. Если не будет доставать необходимых бумаг, то будет отказано в принятии документации, поэтому придется заново подавать документы.

Получение свидетельства

Работник службы заранее сообщает, когда именно можно будет прийти за готовым документом, который подтверждает оформление квартиры. Стандартно процедура регистрации не занимает больше 7 дней, если обращаться в Росреестр. Через МФЦ увеличивается данный срок на два дня.

Если регистрация основывается на судебном решении, то процесс занимает 5 дней. Это же относится к ситуациям, когда покупается квартира за счет ипотечного займа. В такие же сроки осуществляется оформление земли или частного строения.

На руки заявитель получает выписку из ЕГРН, содержащую все необходимые сведения из реестра. В ней указывается, когда была выполнена процедура регистрации, кто является собственником недвижимости, а также какие имеются обременения и другие особенности.

Скрепляется данный документ печатью Росреестра, а также подписывается уполномоченным лицом.

Выписка из ЕГРН.

Этапы юридического оформления новостроек

Рассказываю, как это работает на практике исключительно в Московской области. Допустим, Вы подписали акт на следующий день после получения застройщиком акта ввода на объект. Одновременно с выдачей акта ввода Минстрой Московской области передает сведения для постановки дома (и квартир в нем) на кадастровый учет в Регпалату.

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

Если застройщик опытный (мы всегда заранее об этом заботимся), к этому времени должно быть уже готово постановление местной администрации о присвоении адреса (иначе у Вашего дома еще долго будет строительный адрес). Дальше Вы самостоятельно или при помощи застройщика с ДДУ отправляетесь в Регпалату для постановки на учет своей квартиры. Это еще неделя.

Таким образом, при условии, что все будет проходить гладко, процесс может занять до трех недель. Если сделка ипотечная, Вам нужно будет еще заказать отчет об оценке и закладную от банка, это еще дней 10 максимум. В общем, даже при самом худшем сценарии через три месяца после получения квартиры Вы должны уже прописаться.

Прописаться человек сможет только после постановки дома на кадастровый учет. Этот процесс растягивается от одного-двух месяцев до двух лет, но, как правило, в течение полугода вопрос решается. Соответственно, дом ставят на кадастровый учет, люди оформляют квартиру в собственность и прописываются. До этого времени они могут зарегистрироваться временно.

После постановки дома на кадастровый учет жители могут получить постоянную регистрацию. Для этого им необходимо обратиться к застройщику и предоставить необходимые документы, регламентированные компанией и исполнительными органами.

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Требования к застройщику

Поскольку речь идет о новостройке, то наряду с пакетом документов, которые стандартно должен собрать и представить будущий собственник (сособственники) квартиры, есть определенные требования к застройщику (строительной компании). Они связаны с подтверждением факта годности жилья к условиям проживания, его сдачей в эксплуатацию, а также постановкой на государственный кадастровый учет.

Документально эти моменты подтверждаются следующими бумагами:

1. Наличие технического паспорта на новостройку как на недвижимый объект.
2. Протокол, в котором указываются подробные сведения о предоставлении площадей в доме в жилое и коммерческое использование (с указанием конкретных помещений, этажа и площади).
3. Объект поставлен на кадастровый учет, о чем получены соответствующие документы.

1. Есть разрешительная документация, которая позволяет ввести все помещения в эксплуатацию. Эти бумаги выдаются со стороны Администрации города или другого населенного пункта.
2. Также должен иметься Акт о передаче дома, который предоставляет местный орган власти (например, Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы).

Все эти документы можно увидеть в офисе компании-застройщика. Часто они содержатся в отсканированном виде на ее сайте.

Завершение

Как и все операции, связанные с недвижимостью, регистрация прав владения на квартиру требует обязательной оплаты государственной пошлины. Размер зависит от города, в котором оформляются документы, а также от количества будущих собственников. Как правило, эта сумма варьируется в пределах 3 000 рублей. Но только после передачи квитанции регистратору будут проводиться дальнейшие действия по приобретению имущественных прав.

Получив все нужные документы, а также финансовую квитанцию, работник Росреестра (или МФЦ) обязуется выдать расписку о том, что были получены оригиналы официальных бумаг и удостоверений. Расписка должна содержать полный перечень полученных документов, а также примерный срок готовности свидетельства. Кроме того, необходимо отобразить контактный телефон, по которому возможно осведомиться о стадии изготовления свидетельства.

Законодатель выделяет работникам Росреестра 30 суток, на протяжении которых должна быть завершена процедура оформления свидетельств на имя каждого претендента. Но, как правило, этот срок не превышает трех недель. По завершению процедуры все участники приглашаются в офис учреждения, где под подпись будут вручены свидетельства, а также оригиналы использованных документов. Каждый совладелец получает свой оригинал Сертификата прав собственности. Сертификат должен содержать техническую информацию о жилом помещении, а также размеры долей, которые положены каждому участнику.

Список документов

Перечень документов указан в пункте 11 статьи 48 ФЗ №218:

• Гражданский паспорт дольщика.
• Подписанный ДДУ.
• Заявление установленного образца о государственной регистрации договора.
• Передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт передачи недвижимости участнику.
• Разрешение на ввод МКД в эксплуатацию.
• Оплаченная квитанция государственной пошлины.
• Свидетельство о рождении (если квартира оформляется на гражданина, не достигшего возраста 18 лет).
• Закладная на жилье и ипотечный договор (если были привлечены средства банка).
• Доверенность, если интересы дольщика представляет его доверенное лицо.
• Согласие супруга на сделку, заверенное нотариально.

Внимание! Сотрудники Росреестра не вправе требовать от дольщика предоставления ранее полученных документов

С чего начать?

Распоряжаться квартирой в новостройке в полной мере покупатель может лишь в том случае, когда оформлено свидетельство о собственности. Однако до оформления этого документа строительная компания должна провести ряд мероприятий.

До передачи новостройки в эксплуатацию должен быть составлен протокол распределения жилой и нежилой (коммерческой) недвижимости. Также необходимо составить технические паспорта на все помещения. Если речь идет о сделках на вторичном рынке, подготовкой документации занимается продавец квартиры. Если дело касается нового жилья, ответственность ложится полностью на застройщика.

После получения технических паспортов строительная компания подает документы в местное архитектурно-строительное ведомство, где ей выдаются передаточные акты. Разрешение на ввод домов в эксплуатацию можно получить только в администрации населенного пункта. Окончательным этапом является постановка домов на учет в государственном реестре и присвоение адреса.

○ Сроки на оформление прав собственности.

Период времени, который потребуется для оформления права собственности определяется ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ. Он зависит от того, в какой орган направлено заявление:

• Если в Росреестр, то потребуется 7 дней с момента принятия документов.
• Если в МФЦ, срок увеличивается до 9 дней с момента принятия заявления.

Разница объясняется тем, что МФЦ передает полученные бумаги в Росреестр и получает от них свидетельство. Все это требует времени, поэтому если вы хотите зарегистрировать свою собственность быстрее, обращайтесь сразу в Росреестр.

Варианты оформления

Для оформления права собственности на квартиру в новостройке требуется 1 месяц или 30 рабочих дней. Это идеальный вариант, когда не возникает никаких трудностей. Тем не менее, иногда эти сроки не соблюдаются, а подготовка всех документов и выполнение других формальностей может затянуться на несколько лет. Почему так происходит, очевидно,  причин есть несколько. К примеру, государственные органы требуют от застройщика подачи дополнительных документов или отправляют их на экспертизу для проверки подлинности. В некоторых ситуациях осуществляется намеренное затягивание процесса с целью получения взяток. Поскольку ситуация мало зависит от компании-застройщика, то его представители могут порекомендовать обратиться в суд и самостоятельно оформить право собственности, о чем мы говорили ранее.

Итак, как оформить квартиру в собственность? В 2020 году есть 3 варианта:

• через застройщика;
• самостоятельно;
• через суд.

Первый вариант является наиболее предпочтительным, поскольку от человека не требуется ничего. Все формальности и заботы по оформлению бумаг ложатся на плечи компании. Конечно же, за это придется заплатить в виде какой-то суммы. В некоторых случаях эти услуги входят в стоимость ипотеки. Преимущества такого варианта в том, что, как правило, у застройщика есть связи и опыт в подобных делах, а поэтому получение свидетельства, подтверждающее право собственности, не требует много времени. Однако не всегда все проходит гладко. Если компания не очень переживает за свою репутацию, то с выполнением своих обязательств она может не торопиться.

Следующий вариант – оформление своими силами, позволяющее сэкономить средства. Этот способ требует от человека затрат времени, а более детально мы разберемся в следующем разделе. Последний вариант – обращение в суд для получения нужной бумаги. К помощи суда нужно прибегать в тех случаях, когда застройщик отказывается или намеренно затягивает оформление документов. Тем не менее, нужно быть готовым к тому, что судебные разбирательства потребуют дополнительных затрат. В зависимости от конкретного города и регионы, затраты в среднем могут составлять 20-30 тыс. рублей. Конечно же, если этого документа нет, то жить в квартире можно, но дееспособность будет существенно ограничена. К примеру, оформить прописку, получить какие-то выплаты и прочее не получится.