Последствия строительства дома без разрешения

С чего начать

Владельцу коттеджа или дачного домика придется совершить несколько обязательных шагов. Важным моментом станет оформление проектной документации, но она потребуется в единственном случае – если дом расположен на землях ИЖС и в нем более 3 этажей. Кроме того, в нем должна проживать только одна семья. В случаях, если предполагается возведение 4-го или дом строится на несколько семей, придется разрабатывать и согласовывать проектную документацию.

Но такие случаи крайне редки. Пока действует принятый в 2006 году с целью упорядочить регистрацию множества самостоятельно построенных объектов закон о дачной амнистии, можно обойтись и без разрешения на строительство. Но если оно оформляется, это не вызовет проблем. Эта государственная услуга предоставляется во всех регионах страны по единому регламенту. Потребуется предоставить в МФЦ следующий пакет документов:

  • правоустанавливающие на землю;
  • подготовленная кадастровым инженером планировочная схема участка с указанием координат будущей постройки;
  • градостроительный план поселения с выделением конкретного участка. Он подтвердит право строить в данном месте с учетом категорий использования земли.

Если все оформлено верно, разрешение будет получено в течение 10 дней.  А вот отказаться от оформления прав на земельный участок нельзя. По новым нормам закона, с 2018 года необходим вносить в Кадастр сведения о строении и участке как о едином объекте с общим номером. Для этого потребуется:

  • заключение договора аренды на участок или приобретение земли в собственность;
  • регистрация договора;
  • оплата налога или арендной платы.

Если семья намерена зарегистрировать постоянное местожительство в данном объекте, он должен иметь конкретный почтовый адрес, внесенный в списки местной администрации.

Документы для получения разрешения на строительство

Лицо, у которого на правах собственности есть земля, сталкивается с рядом проблем: необходимо узнать, в каком учреждении получить согласие на строительство частного дома, какой перечень документации и справочных бумаг нужно собрать, в адрес кого стоит обратиться с целью ускорения подобных процессуальных моментов и тому подобные аспекты.

Обычно в данной инстанции выдают исчерпывающий перечень документации, требуемой для сбора и подачи с целью оформления подобного плана: условия технического характера относительно электричества, газо- и водоснабжения, а также канализации, актуализированная топографическая съемка земельного участка, справочный документ из местной организации охраны культурного наследия и, кроме того, в некоторых случаях, проект самого дома.

Пошаговая инструкция по регистрации

Рассмотрим пошагово, как оформить построенный частный дом.

Подготовка документов

Для регистрации построенного дома на земельном участке ИЖС в регистрирующий орган предоставляют:

  1. Оригинал и ксерокопию паспорта.
  2. Заявление установленного образца. В нем должны содержаться:
    • информация о наименовании подразделения Росреестра, куда подается документация;
    • желаемое действие (регистрация или постановка на кадастровый учет);
    • наименование и характеристики постройки;
    • данные о собственнике дома;
    • согласие на обработку персональных данных.

    Если заявление подает уполномоченный представитель собственника, нужно приложить к нему документ, подтверждающий соответствующие полномочия этого лица.

  3. Документ, подтверждающий право собственности гражданина на землю.
  4. Квитания об уплате госпошлины на регистрацию дома.
  5. Документ из ЕГРП.
  6. Разрешение на строительство дома и на ввод в эксплуатацию.
  7. Техплан объекта недвижимости, техпаспорт и кадастровый паспорт.
  • Скачать бланк заявления на регистрацию права собственности
  • Скачать образец заявления на регистрацию права собственности

Стоимость

  • Стоимость госпошлины, уплачиваемой для регистрации права собственности составляет 2000 рублей для физических лиц.
  • Стоимость госпошлины для упрощенной процедуры регистрации до 1 марта 2018 г. составляет 350 рублей.
  • Если нужно оформить кадастровую и техническую документацию, для этого оплачивают услуги в БТИ в размере от 1200 рублей.
  • Стоимость разрешения на строительство лучше уточнять в местном комитете, поскольку пошлина в разных регионах может различаться.

Куда обращаться?

Для оформления собственности можно обратиться в Росреестр лично или упростить процедуру, воспользовавшись электронным ресурсом или услугами Многофункционального центра.

МФЦ. Многие предпочитают этот способ подачи документов, чтобы сэкономить время на ожидании в очередях к нужному кабинету в Росреестре. В МФЦ в одно окно можно подать документы и на регистрацию дома, и заявление о получении технических и кадастровых документов, а также оплатить госпошлину. После приема МФЦ отправит все документы на рассмотрение в Росреестр.

Росреестр. Заявитель лично подает документы специалистам Росреестра, после чего получает расписку, подтверждающую прием документации. Заявителю сообщают дату, когда будет готов документ на право собственности, чтобы забрать его.
Госуслуги. Для получения прав собственности на объект ИЖС можно обратиться на сайт Госуслуг, предварительно зарегистрировавшись на портале

Затем на сервис следует загрузить сканированные документы:заявление о регистрации объекта недвижимости;
правоустанавливающие документы на дом;
кадастровый и техпаспорт.
Обратите внимание! Может потребоваться предоставление дополнительных документов, о чем заявителя оповестят.

Сроки ожидания

  • Поступившее заявление от собственника земельного участка на регистрацию дома рассматривается в Росреестре 7 рабочих дней с даты подачи документации.
  • При подаче документов через МФЦ сроки составляют 9 рабочих дней.
  • Если подаются документы на осуществление государственного кадастрового учета и регистрацию прав, сроки составляют 10 и 12 дней, соответственно.

Получение правоустанавливающего документа

При наступлении даты готовности документов на право собственности владелец должен подойти в уполномоченную инстанцию за свидетельством. О дате готовности заявителю сообщают во время приема заявления и сопутствующих документов.

Пошаговая инструкция

Чтобы получить свидетельство о праве собственности на дом, выстроенный на собственной земле, нужно обратиться в БТИ для получения кадастрового паспорта и установки на учет. Получив необходимое, владелец земельного участка узнает о том, какие документы нужны для оформления его в собственность, после чего:

  • заявляет о желании зарегистрировать право владения построенным жильем;
  • собирает правоустанавливающие документы на землю;
  • прилагает к заявлению документы, свидетельствующие о том, что дом реально существует на данном участке, зарегистрированном на конкретного собственника;
  • оплачивает государственную пошлину в размере 2000 рублей и получает соответствующую квитанцию (ст.333.33 НК РФ);
  • предоставляет любой документ, могущий подтвердить его личность;
  • пишет и заверяет у нотариуса доверенность на представителя (необходима при предоставлении интереса третьего лица).

Указанный перечень документов прилагается к заявлению и вместе с ним подается в Единый государственный реестр недвижимости (данное новшество действует с 1 января 2017 года, ранее все документы подавались в Росреестр). Привычное свидетельство о том, что они зарегистрированы, выдаваться также не будет, его заменит выписка из ЕГРН, являющегося объединением ЕГРП и ГКН. ЕГРН объединяет все базы данных в единую информационную систему со свободным доступом для каждого, что заметно сокращает перечень документов, которые нужно собрать.

Существование общей базы данных упрощает такую процедуру, как регистрация права собственности построенного дома. После завершения ее формирования владельцы недвижимости смогут встать на кадастровый учет и подать заявление на регистрацию прав собственности, пользуясь услугами всего одной инстанции практически одновременно.

Подобное заметно сократит срок оформления дома в собственность, вне зависимости от того, на каком этапе строительства можно зарегистрировать его было ранее. Представленные проверяющему органу данные будут проверены в течение 5-6 дней. Поставить участок на кадастровый учет и осуществить регистрацию дома в БТИ граждане смогут всего за 7 дней при условии их обращения в специализированные центры.

Возможные нюансы

Для регистрации права собственности на дом крайне важным представляется целевое назначение земли, на которой он был выстроен. Если земля предназначена под постройку дачных домиков, строить на ней индивидуальный дом нельзя. Перед постройкой необходимо произвести переоформление участка.

Описывая построенный дом, владелец обязан указать всю недвижимость, которая располагается на его земле, вплоть до курятника и туалета (делается это с целью последующей инвентаризации строений, в случае повторной продажи строения). Для оформления частного дома он должен указать, где именно и в каком порядке расположены постройки, каково их целевое предназначение. Не стоит рассчитывать на то, что старый покосившийся сарай может быть не принят контролирующими лицами всерьез. Наличие неучтенной недвижимости не только не позволит оформить документы, но также станет препятствием для оформления дома в ипотеку, выдачу кредита, залога.

Жилые дома, выстроенные ранее 2015 года, регистрируются только при наличии разрешения на строительство и акта о вводе в эксплуатацию, подтверждающего степень пригодности данного жилья к проживанию. Кроме того, владельцам таких домов требуется предоставить информацию о подключении его к инженерным системам, исправном их функционировании и только после этого узнавать о том, можно ли оформить недвижимость законным образом, как правильно это сделать.

Документы для регистрации дома подаются в любой форме (письменной, или электронной). Для оформления права собственности на дом и их передачи нет необходимости в личной явке, но для получения выписки о включении нового дома в ЕГРН потребуется нанести личный визит сотрудникам данной службы.

Ввод дома в эксплуатацию: что это значит

Порядок ввода дома в эксплуатацию прописан в Градостроительном кодексе РФ (в 55-й статье), принятом в 2004 году и несколько отредактированном в 2015 году. Ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в 2016 регулируется с учетом последних поправок в кодексе. Разрешение на ввод в эксплуатацию – это официальный документ, который свидетельствует о завершенности всех строительных работ. Заявление о выдаче Акта о вводе в эксплуатацию подается застройщиком в Службу госстройнадзора и экспертизы или в райадминистрацию муниципального образования.

Градостроительным кодексом предусмотрены требования к дому для ввода в эксплуатацию. Это:

  • завершенные строительные работы в части, которая определяет безопасность жильцов: есть указанное количество этажей, выполнены фасадные работы, проведены инженерные коммуникации и т.д.;
  • проведенные замеры соответствующими службами, на объект получен техпаспорт и дом поставлен на кадастровый учет;
  • имеющийся милицейский (почтовый) адрес объекта;
  • документально заверено выполнение техусловий всеми основными поставщиками энергоресурсов (это могут быть Управления городских электросетей, водоканала, теплосетей и т.д.);
  • проведены испытания здания на воздухопроводность и теплосбережение.

Необходимо понимать, что, согласно установленным требованиям ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, незавершенный процесс благоустройства придомовой территории или отсутствие отделки внутренних помещений не считаются препятствиями для получения официального документа.

Нарушение сроков ввода дома в эксплуатацию вряд ли входит в планы застройщика, так как без Акта о вводе в эксплуатацию, он не сможет выдать в срок ключи покупателям квартир. В Градостроительном кодексе прописано, что необходимо для ввода дома в эксплуатацию подать пакет документов, состоящий из:

  • правоустанавливающего документа на конкретный земельный участок;
  • проект планировки и межевания участка;
  • официального разрешения на строительство;
  • акт приемки объекта (например, двухкомнатной квартиры в данной новостройке) на основании подписанного Договора;
  • документ о соответствии возведенного объекта требованиям технических регламентов;
  • документ о соответствии параметров объекта размерам, указанным в проектной документации;
  • документ, выданный поставщиками энергоресурсов, о соответствии объекта техническим условиям;
  • схему расположения объекта и всех инженерных сетей на его территории;
  • заключения органа госстройнадзора.

Срок ввода в эксплуатацию жилого дома зависит от того, насколько тщательно застройщик подготовился к этому процессу. Только полностью выполненные условия ввода дома в эксплуатацию могут стать гарантией отсутствия срывов. Если не выполнен хотя бы один пункт из прописанных в Градостроительном кодексе, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома выдано не будет.

Стоит ли проживать в доме, на который не выдан официальный документ, решает каждый дольщик или покупатель жилья индивидуально. Однако, поскольку разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию является свидетельством безопасности строения, вряд ли стоит рисковать своей жизнью и здоровьем. Даже если вы считаете официальное разрешение чистой формальностью.

Нужно ли разрешение на реконструкцию или капитальный ремонт дома?

Перестройка уже готового здания не является строительством. Такую процедуру именуют реконструкцией – обновление устаревших частей дома, изменение параметров сооружения (высоты, площади, объема, этажности).

Разрешение не требуется в двух случаях:

  • если капитальный объект сохранит конструктивные и иные характеристики: высоту, количество этажей, ширину, объем и т.д.
  • если проводится капитальный ремонт дома.

Остальные случаи требуют согласований на уровне городской администрации. Здесь действует тот же принцип, что и при строительстве объектов. Застройщик подает уведомление о планируемой реконструкции дома или нежилого помещения. Чиновники смотрят на план будущих изменений, сверяют его с ГПЗУ и выносят решение – одобрить или отклонить (см. «Как узаконить пристройку к дому«).

Пример:

Иван купил старенький дом в ДНТ, вскоре встала необходимость его модернизировать – добавить крыльцо и присоединить баню 4х7 метров. Деревянное крыльцо не изменит параметров дома. Вход так и останется входом, но появится лестница и площадка с перилами (без фундамента). Уведомлять о строительстве крыльца не нужно, разрешения также не нужны. Что касается пристройки в виде бани – без согласования не обойтись. Речь идет об изменении параметров дома. За счет бани он увеличится в объеме, расширится фундамент – по итогам реконструкции площадь окажется больше на 11 кв. метров. Уведомление позволит узаконить пристрой к дому. Для этого Ивану необходимо пригласить геодезистов, посчитать новую площадь дома (с учетом бани) и внести изменения в техпаспорт капитального объекта. Без уведомления о реконструкции в проведении замеров откажут.

Если не согласовать реконструкцию, и о ней станет известно администрации, владельцу дома грозят санкции. Например, могут обязать снести пристрой или выполнить переделку. Если нарушение первое – ограничатся устным предупреждением. Повторное действие/бездействие грозит штрафами.

Итак, что следует знать:

  • Разрешения на строительство действуют не везде.
  • С августа 2018 года при строительстве жилого или садового дома подаются уведомления о начале работ – власти должны выдать одобрение.
  • Вспомогательные постройки с фундаментом или без можно оформить без разрешения – на основании техплана, документов на землю и заявления.
  • Реконструкция дома требует подачи уведомления о планируемых изменениях. Если параметры дома не изменятся или будет капремонт – согласовывать не нужно.
  • Самовольное строительство без разрешений и уведомлений чревато штрафами, сносом или перестройкой объекта.

Основная сложность – установить, что объект не нуждается в согласовании с администрацией города/посёлка. Прежде всего нужно заглянуть в Градостроительный кодекс, изучить локальные акты, указы и постановления местных властей. Документы покажут, можно ли строить объект без разрешения. Желательно поднять судебную практику – она разъясняет спорные моменты по аналогичным делам.

Если у вас есть проблема, но нет времени на поиск решения – задайте вопрос нашим юристам. Они помогут определить, требуется в вашем случае разрешение или нет? Юристы помогут отстоять позицию в споре с чиновниками, например – если последние требуют согласовывать стройку, хотя закон говорит об обратном.

В каких случаях разрешение на строительство не требуется?

Процедуры оформления разрешения можно избежать в следующих случаях:

  • Возведение гаража на собственном земельном участке, который не применяется для бизнес-деятельности и будет служить только для ведения хозяйства.
  • Ремонт и возведение ларьков, навесов, киосков и других сооружений, которые не относятся к объектам капстроительства.
  • Строительство подсобных сооружений на придомовой территории и на даче.
  • Восстановление здания, не затрагивающее капстроительство, планировку, конструктивные параметры, а также характеристики, влияющие на безопасность объекта. Кроме того, проведенные работы не должны нарушать допустимые нормы и параметры, прописанные в действующем градостроительном регламенте.

Что делать, если строение самовольное?

Строительство дома начинается с «бумаги», а не с заливки фундамента. Прежде чем строить объект, будущий владелец должен согласовать действия с местными властями (до 4 августа 2018 года выдавали разрешения). Если они одобрят проект, можно приступать к строительным работам.

К сожалению, многие об этом забывают или сознательно игнорируют уведомления. Возводимая без разрешений постройка считается самовольной – в силу ст. 222 ГК РФ. Впоследствии, владелец обязательно задастся вопросом, как узаконить самострой на своем участке?

Легализация самовольно возведенного дома допускает:

  • судебное узаконение объекта;
  • оформление документов задним числом (по принципу «дом еще не построен»);
  • административный порядок – путем подачи заявления о сохранении объекта и проведения реконструкции.

Игнорирование норм закона влечет за собой финансовые санкции. Владельцу самостроя грозит снос или штраф в размере от 2 тысяч рублей, а если нарушителем является юридическое лицо – вплоть до 1 млн рублей. Подробнее об этом читайте в статье «Штраф за незаконное строительство на своем участке».

Жилые дома подлежат обязательной регистрации и кадастровому учету. Оформленное здание повышает цену земельного участка. Зарегистрированный дом легче продать, сдать в аренду, подарить, заложить. Частная собственность охраняется государством. Например, собственник коттеджа вправе рассчитывать на компенсацию за изъятие земельного участка на государственные и муниципальные нужды. Для тех, чьи постройки не узаконены – компенсация не положена.

Рекомендуем видео о новом порядке регистрации частного дома в собственность:

Что может сделать местная Администрация в последнее время.

В
2017 году рейды представителей местных администраций в Московской
области по обнаружению незарегистрированных построек жителей —
участились. Оно и понятно, денег в бюджете нет, а зарплаты платить
нужно. Приходится наполнять бюджет всеми способами, среди которых
подача исков о сносе, уведомления ИФНС о неуплате налога на
незарегистрированный объект, начисление штрафов и т.д. Иными словами
власти побуждают нас регистрировать свои бани, гаражи, беседки,
веранды, пристройки в Росреестре чтобы
из них исчислялся
дополнительный налог на
недвижимое имущество в целях пополнения бюджета. По понятным
причинам многие собственники регистрировать свои постройки не хотят,
что в общем то в какой то степени справедливо, ведь они уже платят
налог за землю. Тем не менее каждый объект недвижимости подлежит
государственной регистрации в ЕГРП и является объектом
налогообложения
в соответствии с законом.

Жилой дом без документов (самострой) нельзя ни продать ни подарить,
такое строение не является объектом недвижимости и обладает
признаками самовольной постройки, т.к. построено без соответствующих
разрешений. Документы на собственность в Росреестре в заявительном
порядке не выдаются. В последнее время владельцы не узаконенных
домостроений могут попасть еще и  на штрафыналоговых органов, которые могут выставить счета за неуплату
налогов на недвижимое имущество за последние 3 года.

1 января 2017 года закончился 
переходный период для легализации неучтенных объектов недвижимости  
. Именно до этой даты и надо было уведомить налоговиков о своих
квартирах, дачах и банях, за которые не приходят налоговые
уведомления.  Если в 2017 году налоговики обнаружат
«объекты-невидимки», за которые по нескольку лет не платятся налоги,
то инспекторы взыщут долги сразу за три последних года.
Дополнительно выпишут штраф — 20 % от неоплаченной суммы.


Если в уведомительном порядке заявить
о своих домах в срок,  налог на недвижимость за 3 предыдущих
года можно будет не платить. 

Московская область
занимает первое место в России по объему недвижимости.  Это
самый лакомый и огромный кусок для пополнения бюджета. Всего
надзорные органы проверяют около 2 миллионов объектов недвижимости. 
Проверяющие
всеми силами будут наполнять местный бюджет из штрафов, налогов на
недвижимость. Это их зарплаты, премии.

Уже сейчас налоговики
и представители Кадастра с администрацией ищут не только «утаенные
от налоговой строения», но и вообще незарегистрированные 
объекты. За два месяца с начала работы в Московской области нашли
уже несколько сотен неоформленных капитальных строений. В поиск
попадают все объекты недвижимого имущества, такие как беседки,
веранды, бани, гаражи, даже навесы.

Проверяющие видят
десятки примеров, когда в одном и том же районе у одних владельцев с
документами все в порядке, они честно платят налоги, а другие
собственники уклоняются от своего гражданского долга. Возникают 
вопросы: как получается, что за деревянный  дом, доставшийся по
наследству, одни люди платят налоги, а совсем рядом их соседи из
фешенебельных
дворцов и замков просто не регистрируют имущество и
уходят от налогов.

Готовность объекта к итоговой проверке должна быть полной

До того, как вызвать представителей Комитета государственного строительного надзора на объект для итоговой проверки и сдаче объекта в эксплуатацию, застройщик (генеральный подрядчик) должен завершить следующие работы на объекте:

  • Строительно-монтажные работы.
  • Проверку функционирования инженерных коммуникаций.
  • Заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение).
  • Благоустройство придомовой территории (асфальтирование дорог, подъездов для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.).
  • Обмер объекта сотрудниками БТИ.

Все перечисленное подтверждает полную готовность объекта для заселения и проживания. Любой недочет может стать препятствием для получения ЗОС и, соответственно, выдачи Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Отсутствие названного разрешения создает проблемы в передаче квартир собственникам. Тем самым застройщик оказывается в ситуации, когда он не в состоянии выполнить своих обязательств перед покупателями — контрагентами по договору долевого участия (ДДУ) в установленные сроки. Что влечет за собой судебные иски и возможные непредвиденные расходы для застройщика.

Перед заселением и оформлением дизайна…

До момента принятия Градостроительного кодекса (ГСК), обычной практикой было предоставление владельцам квартир возможности проведения ремонта до того, как дом официально введут в эксплуатацию. Сегодня требования другие – заселение жильцов может производиться только после получения застройщиком разрешения о вводе дома в эксплуатацию. А уже после того, как разрешение получено, квартиры передаются по актам приемки-передачи (к этому моменту данные обмера БТИ уже готовы). При этом действии — подписании акта, как правило, передаются ключи, после чего владелец может использовать жилплощадь по предназначению. И все же, владельцу рекомендуется воздержаться от проведения капитального ремонта, затрагивающего изменения конфигурации квартиры, до той поры, пока не будет оформлено свидетельство права собственности. Этим документом подтверждается принадлежность квартиры ее владельцу, располагая этим документом, квартиру можно продавать, дарить или передать по наследству.

Законом достаточно четко указано: внесение каких-либо изменений в конфигурацию квартиры до получения прав собственности недопустимо. Такой запрет вполне обоснован и связан с процедурой оформление кадастрового паспорта (необходимого для получения свидетельства о праве собственности). Ведь в процессе проведения этой процедуры может потребоваться повторный обмер площадей квартиры. При этом новые элементы дизайна (отделка листами гипсокартона, сооружение декоративных элементов – простенков, ниш, и пр.) могут стать помехой для обмерщиков и последние на законных основаниях потребуют устранения этих помех. Невыполнение их требований может послужить препятствием в дальнейшем оформлении прав собственности, а демонтаж элементов нового дизайна отделки связан с ненужными расходами.

Что в итоге?

В данной статье мы постарались перечислить все мероприятия, требуемые для получения документации, гарантирующей достаточно высокое качество выполнения строительных и сопутствующих работ, безопасное проживание жильцов в квартирах новостройки.

Надо отметить, современные процедуры в получении разрешительных документов разработаны таким образом, чтобы определить степень ответственности за выполнение проверок на каждом этапе. В основном это сделано в целях исключения из практики «заочных проверок», проводимых за известное поощрение. На итоговой проверке подлежат рассмотрению акты промежуточных проверок – тем самым отслеживается качество выполнения «скрытых» работ, становится очевидным уровень ответственности застройщика по уровню организации внутреннего контроля.

В дополнение, благодаря современной системе проведения проверок несколько сокращается время, необходимое для оформления необходимых документов. В настоящее время застройщик, прилежно соблюдающий все строительные нормативы, затрачивает не более 2- 3 месяцев для оформления необходимых документов, включая передачу квартир владельцам.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий