Инструкция: приемка квартиры в новостройке

Оформление сделки

Если получено достаточно информации о том, что застройщику можно доверять, то следующей стадией является заключение договора. При этом нужно быть особенно внимательным, ведь именно здесь все решается.

Если жилье покупается непосредственно у застройщика, нужно предварительно заключить договор долевого участия и зарегистрировать его строго по закону. Когда же квартира приобретается у владельца, ранее заключившего договор со строительной компанией, составляется договор об уступке права требования.

Но не стоит думать, что, совершив все действия верно, есть все гарантии того, что скоро беспрепятственно будет оформлено право собственности. Мошенники везде находят уловки, поэтому всегда нужно держать ухо востро. Договор должен быть изучен досконально, вплоть до всех приписок, сделанных мелким шрифтом. Еще лучше отдать его на ознакомление опытному юристу. Тогда можно быть спокойным, что все детали будут ясны.

Рискованными являются договоры, которые заключены перед ДДУ и ПДДУ. Такие документы лучше не подписывать, и тем более не вносить платежи до того, как не будет оформлен договор долевого участия по всем правилам. В нем должны быть проверены следующие обстоятельства:

• реальные и конкретные сроки сдачи, а не расплывчатые, которые можно трактовать двояко;
• время, когда квартира перейдет во владение;
• размер штрафов при нарушении условий договора;
• возможности его расторжения на любом этапе строительства;
• договоренность о фиксированной стоимости за квадратный метр.

Необходимые бумаги

Все деньги вносят в соответствии с условиями контракта после того, как ДДУ будет подписан и пройдет государственную регистрацию. Это услуга платная. Государству оплачивают сумму, начиная с отметки в 35 тысяч рублей. Также придется потратиться на услуги юриста. Но это необходимый шаг, который служит для того, чтобы обезопасить будущую сделку. При этом готовят следующий пакет документов:

• заявление;
• собственно, договор;
• план будущего дома со всеми подробностями;
• документы о собственности или аренде;
• удостоверение личности покупателя;
• разрешение на строительство;
• проектную декларацию.

ДДУ

Этот договор является самым надежным, потому что он заключается строго в соответствии с одноименным законом №214. Он означает, что надежность компании, осуществляющей стройку дома, регистрируется государством. К его преимуществам относятся следующие:

• регламентация – в документе указывают обязанности, сумму, порядок внесения платежей, сроки, метраж квартиры и даже ее номер;
• залог – если застройщик окажется банкротом, что часть своих денег инвестор точно вернет;
• невозможность перепродажи – то, что ранее было чуть ли не одним из главных рисков, этим договором аннулируется, на одну квартиру может быть составлен только один договор;
• ответственность за несоблюдение сроков – при замедлении строительства инвестор вправе в судебном порядке добиться получения компенсации, если застройщик откажется сделать это добровольно.

В то же время договор не лишен недостатков. К их числу относятся следующие обстоятельства:

• несмотря на то, что застройщик обязан предупредить инвестора об увеличении сроков, число этих оповещений и период задержки не установлен;
• если компания будет признана банкротом, инвестор превратится в кредитора только третьего порядка, и всю вложенную в строительство сумму получить не сможет.

Договор цессии

Соглашение также подлежит регистрации государственными органами. Договор заключается в следующем:

• дольщик перепродает недвижимость до того, как получит право собственности;
• застройщик в обязательном порядке уведомляется об этом;
• условия изначального договора, который подписал инвестор, переуступающий свои права, не подлежат изменению.

Если переуступка проводилась уже несколько раз, то вряд ли стоит соглашаться на сделку.

Договор инвестирования

На любом этапе строительства может быть подписан и такой контракт. При этом у инвестора появляется возможность увеличить свой капитал. Однако при его заключении должны быть соблюдены много нюансов. Некоторые из них, заключаются в следующем:

• указание взаимных обязательств;
• сроков строительства и его этапов;
• риски;
• уведомление вкладчика о ходе работ и изменениях.

Принимается квартира без отделки. Что должно быть, а чего быть не должно?

В начале проверки необходимо убедиться, что планировка и площадь квартиры соответствуют проекту. Следует измерить размеры и площадь всех помещений, сравнить результаты с техническим паспортом квартиры.

При осмотре квартиры необходимо:

— осмотреть окна и балконную дверь, проверить их работоспособность. Неработающие створки, треснувшие и разбитые стекла застройщик обязан заменить. Щели между стеной и рамами должны быть запенены;

— убедится, что разводка труб отопления выполнена, радиаторы установлены и подключены (если приемка происходит в холодное время года, отопление должно работать);

— проверить вертикальность стен (для этого следует заранее запастись отвесом). Пол, стены и потолок должны быть сухими и без следов плесени. Сквозных отверстий и трещин быть не должно;

— убедиться, что черновая стяжка пола ровная, без крупных трещин;

— проверить работу вентиляции (например, с помощью горящей спички);

— стояки холодного и горячего водоснабжения должны иметь отводы с установленными кранами, фильтрами грубой очистки и опломбированными счетчиками расхода воды;

— убедиться, что тройник канализационной трубы доступен и расположен на оптимальной высоте;

— убедиться, что короб входной двери установлен вертикально, дверь закрывается легко и плотно, замок исправен.

Обращаемся в специальные службы

Если у вас нет времени на приемку квартиры лично, а принимать абы как вы не хотите, то обращайтесь в специальные службы приемки квартиры. Их контакты находят по рекомендациям, через поисковики и группы дольщиков в соцсетях.

Приемщик из службы приедет с рулеткой, правилом, угольником, лазерными дальномером и нивелиром, а за доплату — еще с газоанализатором, тепловизором и индикатором радиоактивности. Всё зависит от вашей мнительности и щедрости.

Вне зависимости от того, будете вы сами принимать квартиру, подпишете акты не глядя или позовете специальных приемщиков, помните: по закону застройщик дает гарантию на дом — 5 лет на конструктив и 3 года на инженерное оборудование.

Если что-то в квартире пойдет не так или вы обнаружите недочеты после приемки, не стесняйтесь обратиться к застройщику, чтобы он исправил недочет, — если, конечно, это не ваша вина. За треснутые стекла после приемки предъявить будет сложно, а вот за вентиляцию или кривые стены — без проблем. Легкой вам приемки!

Как проводить осмотр новой квартиры?

Ни одна деталь в квартире новостройки не должна остаться без внимания, поэтому сразу же с порога нужно проверять всё. Вне зависимости от того, как принимать квартиру у застройщика без отделки или с отделкой, некоторые детали должны быть осмотрены обязательно:

1. Входная дверь должна быть качественной, легко закрываться и открываться.
2. Швы и стыки на стенах должны быть заделанными. Нигде в таких местах не должно быть воды или следов влаги. Особого внимания нужно уделить стяжке пола. Каждый квадратный метр должен быть тщательно проверен. Делается это при помощи молотка: поверхность простукивается. В местах, где могут быть пузыри воздуха, звук становится другим. Все эти места нужно сразу же обвести мелом, чтобы обозначить их. В идеале на поверхности пола не должно быть ни одной трещины. Но, даже самые добросовестные компании не могут избежать процессов усадки, поэтому некоторые трещины на полу возможны. Однако, ширина трещин от усадки не должна превышать 2-4 мм. Горизонтальность пола измеряется строительным уровнем. Те же требования предъявляются и к потолку — он должен быть без трещин. Высота потолка по стандарту БТИ должна составлять 2,75 м. Отклонение от вертикали стен не должно быть больше 5 миллиметров по всей высоте.

Проверка оконных конструкций. Стеклопакеты окон должны быть без трещин, а сам стеклопакет должен плотно лежать в раме. Если окна деревянные, то нужно проверить их целостность (не должно быть сучков и трещин). Окна обязательно должны иметь качественные уплотнители, не оставляющие зазоров для доступа воздуха снаружи. Створки окон должны хорошо открываться и закрываться.
Проверка работы электричества — важнейший этап. Прежде всего, нужно включить подачу электричества в квартиру. С помощью лампочки или тестера нужно проверить освещение. В санузле, где устанавливается счётчик воды, застройщик обязан устанавливать плафоны для просмотра показателей. Подсоединив к сети мощный электроприбор (например, перфоратор), нужно понаблюдать за поведением электропроводки. Она должна спокойно выдерживать многократные включения-выключения такого мощного прибора.
Проверка водоснабжения и канализации. Счётчики воды устанавливаются близко к трубе-стояку, не скрадывая пространство помещения. Трубы должны быть покрыты слоем теплоизоляции, работа кранов — безукоризненной. Тройники возле раковин в ванной или комнате располагаются так, чтобы к ним было спокойно добраться в случае ремонта. Вода в бачок унитаза набирается, удерживается и спускается.
Проверка работы вентиляции. При помощи зажигалки или спичек нужно проверить вентиляционные отверстия. При хорошей вентиляции пламя зажигалки отклоняется в сторону вентиляционного отверстия. Проверить работу можно и листом бумаги — он должен удерживаться на решётке.

Типичные дефекты новостроек

Каждая новостройка отличается друг от друга, и найти дефекты можно практически в каждом сдаваемом объекте

Без эксперта принять квартиру от застройщика довольно сложно, но есть типичные недостатки новостроек, на которые нужно обращать внимание в первую очередь

Инструкция: как принимать квартиру в новостройке

Соглашение ДДУ (долевого участия) подразумевает, что граждане делают вложение личных денежных средств в строительные работы, что является платой за будущую квартиру. Такой договор содержит список обязанностей и прав застройщика, полномочия покупателя и юридические последствия сделки, а также способы ее изменения.

Согласно общему правилу, в документе в обязательном порядке должна указываться дата окончательного прекращения строительных работ. Нарушение должных сроков ведет к назначению штрафных санкций. После окончания строительства руководство компании обращается в городской совет для подтверждения возможности сдачи дома в эксплуатацию. Оформление такого разрешения занимает порядка 6 месяцев.

Защита собственных прав при обнаружении серьёзного брака

При обнаружении специалистом серьёзных недостатков, нужно письменно уведомить компанию-застройщика, который должен в течении 45 дней либо провести работы по устранению брака, либо вернуть сумму потраченную на ремонт. Покупатель имеет полное право отказаться от покупки квартиры и получить потраченные на неё деньги в течении этого времени.

Все претензии оформляются в количестве 2-х экземпляров. Первый из них остаётся у покупателя, а другой передаётся строителям, которые в течении уговоренного срока должны исправить все обнаруженные эффекты. Естественно, все претензии к качеству строительства должны быть обоснованными. Поэтому только независимый эксперт может найти дефекты.

Не стоит отчаиваться, если брак обнаружен уже после начала эксплуатации квартиры. Закон предусматривает компенсацию всех потраченных на ремонт средств в течении гарантийного срока, указанного в договоре.

Если застройщик не реагирует на такие замечания, то есть все основания для обращения в суд.

Что необходимо осмотреть при приеме квартиры

Приемку  квартиры рекомендуется начать еще на подходе к дому. Начните со  двора.

Состояние  прилегающей к дому территории многое (если не все) говорит о качестве выполненных работ и отношении подрядчика к  своей работе.

Наличие  озеленения (минимум – ровных, спланированных  газонов), асфальта на  дорогах и плитки на тротуарах,  отсутствие видимых дефектов –  все  это тоже  должно быть принято  покупателем квартиры.  Не стоит молчать. Надо сразу указывать представителю подрядчика на  выявленные  дефекты.

Осмотрев  двор, следует внимательно осмотреть  дом снаружи.  На внешних стенах не  должно быть видимых дефектов,  подтеков. Стыки  окон и  стен  должны быть  запенены, зашпатлеваны и окрашены.   Окрашивание стен (если оно есть) должно быть  ровным и однотонным.

Следующим  этапом   является  осмотр подъезда.  Все  знают, что лифты не  запускают при сдаче квартир.  Однако  они  должны быть установлены,  в местах общего пользования полы и стены  покрыты  плиткой и покрашены,  лампочки быть и  гореть,  проходы и лестничные марши не быть захламленными строительным мусором.

Начать прием квартиры рекомендуем со стен и потолков. Жильцам ЖК Новые Островцы   это не составит проблемы. Все  дома построены  с использованием  современных материалов  по новейшим  технологиям. В  них отсутствуют  дефекты и недоделки.

А вот  покупателям  квартир в  других  новостройках  рекомендуем  при проверке стен, потолков и полов использовать   правило длиной 2 м.  Если правила нет можно воспользоваться  ровной деревянной рейкой.

Допускаются  небольшие перепады  на  всех поверхностях. Однако они должны быть в  пределах, оговоренных в СНиП.

Высота  комнат  должна соответствовать заявленной в проекте. Отклонение в меньшую сторону   является  достаточным основанием  для того чтобы не принимать квартиру.

Определенные сложности  могут возникнуть с определением качества  выполнения работ  по устройству пола. На первый взгляд он может показаться качественным и ровным.  Однако  невозможно без вскрытия  узнать, что находится под финишным покрытием.  А знать это надо. Как быть?

Проблема решается относительно просто. На все  работы,  произведенные  таким образом, что их результат не виден  при сдаче,  должны быть оформлены акты скрытых работ.

Все  акты скрытых работ хранятся у  подрядчика. Он  обязан предоставлять  их по требованию  покупателя квартиры.

Следующим  шагом является приемка качества изготовления  установки  дверей и окон. Здесь все  довольно просто.

Внешним  осмотром  определяется наличие  либо отсутствие  сколов, трещин, царапин и  других дефектов.

Вертикальность установки   определяется с помощью уровня. В  случае   отсутствия уровня  вертикальность можно определить следующим образом.  Дверь или окно  открываются на 45 градусов и  отпускаются. Правильно установленные  окна и  двери двигаться не будут. А вот  установленные с перекосом  начнут самопроизвольно  закрываться или открываться.  В какую сторону  пошло  движение в  ту сторону окно или дверь и завалено.

Довольно распространенным  дефектом является  тяжелое  закрывание (открывание) окна  или двери. При  входе в  дверную коробку  или выходе из нее  их « закусывает».

Причиной  является  нарушение  правил установки. Как правило,  к этому приводит излишнее давление монтажной пены или распорок. И  то и  другие  – вина строителей, а  значит  должно быть устранено ими и за их счет.

Ну и, конечно же, необходимо проверить качество  герметизации входных дверей и окон.  Сделать  это несложно:

1. Осмотреть визуально
2. Провести по периметру (а при проверке окон  еще и под подоконниками)   рукой  держа в ней  зажженную зажигалку или спичку.  При проверке  огонь  должен гореть ровно. Колебания пламени  свидетельствуют о  наличии щелей.

Поскольку в  этой статье говориться  про порядок приема квартиры без отделки в новостройке  прием  коммуникаций  описывать не будем – их просто в квартире нет. Исключение – вентиляция.

Проверить работу  вентиляционных шахт довольно просто. К  вентиляционным  отверстиям  подносятся  зажженные зажигалка или спичка. Если пламя отклоняется в сторону  вентиляционной шахты – тяга есть. Если  не  отклоняется – тяги нет и  подрядчику необходимо разобраться почему.

Защита

Нередко случается, что в квартире всё-таки обнаруживаются различные дефекты, которые в дальнейшем могут перерасти в серьезные проблемы для новых хозяев. Многие будущие владельцы смиряются с таким положением дел и решают, что ничего изменить уже нельзя. На самом деле, это не так, и вы можете написать жалобу своему застройщику. Он же, в свою очередь, обязан в течение полутора месяцев удалить все имеющиеся дефекты. Также покупатель может сам провести ремонтные работы, а потом потребовать компенсацию у застройщика. Если же за полтора месяца ничего не будет сделано, то вы имеете полное право отказаться от покупки квартиры, и вам должны будут вернуть все деньги.

Не забывайте, что все претензии должны быть написаны в двух экземплярах. Первый – остается у самого покупателя, а второй – передается строителям, которые и будут заниматься устранением дефектов. Здесь же стоит уточнить, что все претензии должны быть обоснованными, а это значит, вердикт должен выносить независимый эксперт. Только в таком случае вы можете что-то требовать от застройщика.

Многие переживают, что обнаружили дефекты уже после того, как квартира была сдана в эксплуатацию. На самом деле, здесь нет ничего страшного. Согласно российскому законодательству, вы можете требовать компенсацию в течение гарантийного срока, который указан в договоре. Данный документ следует изучать очень внимательно, чтобы в конечном итоге не столкнуться с такими проблемами. Если, согласно договору, срок уже истек, то сделать ничего будет нельзя.

При приеме квартиры необходимо убедиться в том, что в доме завершены все работы. Кроме того, он уже получил почтовый адрес и был принят государственной комиссией. Многие думают, что иначе быть не может, однако сейчас встречается много не очень добропорядочных застройщиков. Если вы не обратите внимания на все эти моменты, то в дальнейшем можете столкнуться с огромным количеством проблем, которые уже никто не сможет решить.

Теперь вам известны все нюансы в вопросе, как принимать квартиру у застройщика без отделки в новостройке, и на какие моменты необходимо обратить внимание. В том случае, если у вас имеются какие-либо сомнения, то лучше всего обратиться к профессионалу

Специалист зафиксирует наличие дефектов, и вы уже сможете что-то требовать от своего застройщика. При правильном подходе можно вернуть обратно свои деньги за квартиру или же получить полную компенсацию за проведенный ремонт.

Порядок приёма квартиры

Первую встречу назначает ваш застройщик. Причем официально – через письмо с уведомлением. Но лучше не дожидаться результатов работы «Почты России», а самостоятельно контролировать ситуацию.

• Просматривайте сайт застройщика, в новостях наверняка появится оповещение о встрече дольщиков.
• Если такое возможно, вступить в группу застройщика в социальной сети. Часто это оперативный способ связи с нужным лицом компании.
• Когда наступил срок сдачи дома, не стесняйтесь позвонить в офис компании и поинтересоваться, как правильно принять новую квартиру у застройщика. Вам должны выдать нужную информацию.

Цель первой встречи – ознакомить вас с порядком приема новостройки. На этом этапе будет назначено новое событие – сам момент приема новостройки уже на ее площадях. Не подписывайте никаких документов о приеме квартиры на первой встрече, вам нужно самостоятельно убедиться в сдаче здания. А вот застройщик должен на этой встрече показать вам документацию о том, что государственная комиссия приняла дом.

Итак, вы получите от застройщика пакет документов с данными по квартире и дому – обычно это копии вашего договора, данные о принятии новостройки и прочие документы, объем которых регулируется в том числе локальными нормативными актами. В первую очередь вас должен интересовать смотровой лист, в котором нужно будет отметить все недочеты, дефекты и прочие не устраивающие вас моменты во время осмотра квартиры. Затем дольщик подписывает акт приема-передачи – если все в порядке. В этом акте необходимо указать:

• Адрес строения. Обязательно указывается не строительный адрес объекта, который может быть записан в договоре долевого участия, а реальный, который выдала государственная комиссия.
• Номер квартиры.
• Полная площадь квартиры, с указанием метража и прочих планировочных данных – площадь кухни, жилая площадь, площадь санузла.
• Стоимость жилья.

Может возникнуть ситуация, когда срок сдачи приблизился, комиссия государственных органов строительства уже побывала на объекте, но застройщик не торопится начинать процесс передачи квартир. В такой ситуации рекомендуем подготовить и отправить письмо застройщику о готовности принять квартиру (скачать образец). Это поможет в будущем подтвердить свой статус дольщика и не позволит застройщику в суде доказать, что это вы препятствовали сдаче новостройки.

На что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке

Вам потребуются инструменты: фонарик, измерительная лента, отвес, табуретка (проверять электричество), ручка, бумага, тестер для розетки, строительный уровень, молоток.

Как принимать квартиру в новостройке, зависит от  вида отделки, с которой квартира сдается застройщиком:

• Без отделки.
• С предчистовой отделкой.
• С чистовой.

На что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке без отделки

Хорошо бы начать осмотр дома в целом с подъезда. Просмотрите состояние отделки холла и лестницы.
Заказчику стоит убедиться лично в том, что у квартиры тот же метраж, который заявлен в ДДУ. При приёме, покупатель может потребовать деньги обратно за несоответствие и заполнить бланк с возражением.
Функции дверей и окон вы проверите легко. Отсутствие отделки быстро позволит это сделать. Порченые двери и разбитые окна застройщик должен заменить и отреставрировать за свой счет. Это касается кривых стен и потолков

Если владелец откажется выполнять это, либо дольщика не устроит качество, он вправе потребовать возврата денег.
Далее обратите внимание на вентиляцию. Она должна работать исправно

Для проверки можно воспользоваться пламенем от зажигалки или спички.
Обратите внимание на пожарную сигнализацию. Противопожарная безопасность в новостройках — норма, а не роскошь. Грамотный менеджер по продажам недвижимости в новых домах обязательно предоставит необходимую документацию по материалам и консультацию по оснащению дома. Проконсультируйтесь со специалистами в этом вопросе. Можем с уверенностью порекомендовать, например, компанию, которая осуществляет обслуживание пожарной сигнализации в Екатеринбурге.
Просмотрите договор (а затем и квартиру) на наличие розеток. Работоспособность лучше проверить с помощью мощного электрического прибора или зарядки с телефоном.
Проверьте целостность стен и потолка. Отверстия могут скрывать с помощью тонкой штукатурки.
Возьмите рулетку и измерьте высоту от пола до потолка. Сравните с высотой, заявленной в документе.
Убедитесь в том, что каждый шов герметичен. Стыки не должны бросаться в глаза. Проверьте места электропроводки. Цвет стен должен быть одинаковым, без потемнений в таких областях.

Только после всех этих действий можно подписывать акт приема передачи квартиры по договору долевого участия.

Как правильно принимать квартиру в новостройке с предчистовой отделкой

При осмотре квартиры с предчистовой отделкой, важно обратить внимание на наличие оклейки обоев и укладки покрытия на пол. Хорошая идея – взять с собой «профессионала», который сможет взглянуть на качество квартиры рационально

Хорошая идея – взять с собой «профессионала», который сможет взглянуть на качество квартиры рационально.

На пол обязательно должны укладывать слой изоляции (в ванной от влаги, в комнатах от звука). Для осмотра пола на наличие перепадов высоты, используйте строительный уровень. Ямы и трещины недопустимы.
Хорошо осмотрите стены во всех комнатах. Они должны быть прочными и гладкими без пятен, шероховатостей и дыр. Во время передачи ключей застройщик может вас торопить

Не поддавайтесь на его провокации.
Обратите внимание при приемке на потолок. Он должен быть ровно сделанным и быть готовым под финальную покраску.
Зайдите в ванную комнату

Осмотрите трубы с подачей горячей и холодной водой. Они должны надежно закрепляться к стенам. Присутствие счетчиков обязательно. Откройте краны и проверьте напор воды.
В туалетной комнате посмотрите на стык унитаза и труб, чтобы был герметичным.
Проверьте наличие электричества в патроне, вкрутив лампочку.

Приемка квартиры в новостройке с чистовой отделкой

Перед тем как подписывать акт приема передачи квартиры в новостройке с отделкой, проверьте:

• Двери и окна должны быть в хорошем состоянии и не скрипеть. Можно взять лупу и осмотреть стыки окон и рам на наличие трещин и отверстий.
• Ровность стен и потолков. Перекосы недопустимы. Используйте рулетку и строительный уровень для проверки.
• Если вокруг вас уже есть соседи, можно пообщаться с ними. Узнайте про обстановку, тихо ли бывает ночью.
• Зайдите во все комнаты. Проверьте канализацию и трубы горячей и холодной воды. Если увидите протекания, говорите застройщику сразу.
• Проверьте качество напольного покрытия.

Только в таком случае возможна передача ключей и соглашение с актом приема передачи квартиры в новостройке.