Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры?

Как оценить правовые риски при покупке квартиры в Санкт-Петербурге?

1. Проверка права собственности квартиры — собственник действительно собственник и его право собственности не обременено, но если какие-то обременения есть, то для покупателя эти обременения не будут создавать дополнительные сложности. На начальном этапе проверяем, действительно ли человек, который представился продавцом и собственником — является собственником. Бывают разные ситуации, когда иное лицо представляется собственником и пытается продать не свою квартиру.

2. Проверяем в единоличной ли собственности находится объект. И здесь мы подошли к вопросу о браке. Дело в том, что в соответствии с семейном законодательстве, если в брачном договоре не предусмотрено иное, то все что купил человек купил в браке не только его — это совместная собственность двух супругов

И неважно, если право зарегистрировано на мужа, объект его и его жены. Соответственно важно понять состоял ли человек в браке именно на момент покупки квартиры

Когда это вопрос нас не интересует? Нужно понимать, что этот режим совместной собственности, он распространяется только на возмездные сделки т. е. тогда, когда человек приобрел квартиру возмездно. Если человек получил квартиру по дарению или по наследству, или по приватизации — по безвозмездной сделки, в этом случае нам не важно состоял в браке или нет — это его личное имущество. В противном случае, нужно выяснять наличие супруга и готов ли этот супруг дать согласие на сделку. Видно это в первую очередь из право устанавливающего договора. Право устанавливающий договор может быть получен при купли-продажи, долевого участия в строительстве, дарения, по наследству, реже бывают договоры ренты. Из этого оцениваем нужно ли согласие супруга. Если квартира приобреталась вне брака то соответственно собственник-продавец делает нотариальное заявление о том, что квартира приобреталась вне брака. Совместная собственность может возникнуть не только в результате брака. Есть редкие на сегодня случай, но такие квартиры нам уже приходили: в период с 1992- 1993 годы квартиры приватизировались не в долевую собственность, как сейчас, а в совместную. Из случая: приходит к нам квартира на проверку, видим что она зарегистрирована на одного человека, начинаем смотреть договор приватизации — совместная собственность, приватизирована на двоих без определения долей. Случай редкий но стоит не забывать про это.

3. Были случаи проверки квартиры перед покупкой: принесли документы на квартиру, которые датированы датой ранее 30 января 1998 года, дату следует запомнить. Это обозначает, что люди давно владеют данной квартирой, но они не перерегистрировали свое право собственности. Т.е. у них право собственности возникло до вступления в силу федерального закона о государственной регистрации прав недвижимого имущества — это никак не умоляет их право собственности, но сделок с этой квартирой, они пока заключать не могут. Им нужно пройти процедуру перерегистрации. Тогда можно объяснить продавцу, что желательно пройти процедуру, а затем выходить на сделку и продавать квартиру.

Доверенность

Собственники квартиры часто дают доверенность родственнику, другу, риелтору или юристу. Доверенности бывают трех видов:

  1. Генеральная. Дает право продать квартиру, подписать от имени собственника договоры, передать и взять деньги, представлять интересы собственника в госорганах. Если у продавца генеральная доверенность, вы общаетесь с ним как с полноценным собственником.
  2. Специальная. Дает право на какую-то деятельность. Чаще собственники дают ее риелторам на сбор документов.
  3. Разовая. Ее дают, например, чтобы подписать договор или взять справку. Собственник не может быть в нужном месте в нужный час и дает право другому человеку совершить от своего имени какое-то действие.

Доверенность могут отозвать в любой момент. Сделать это может любой нотариус, не обязательно тот, кто ее заверял.

Доверенность может быть поддельной. От этого можно застраховаться, если правильно проверить доверенность. Для этого есть специальный сервис. А нотариуса лучше дополнительно проверить на сайте нотариата.

Паспортные данные доверителя и представителя в доверенности нужно сверить с данными в их паспортах. Если увидеть доверителя и его паспорт вы не можете, потому что он в другом городе, попросите нотариально заверенную копию. Изучите права представителя — какие действия он может осуществлять — и проверьте срок действия доверенности.

Инструкция: как «пробить» продавца

Покупая квартиру, необходимо осуществлять проверку не только квартиры, но и самого продавца. Поэтому, ознакомиться с паспортом продавца всегда уместно. К примеру, можно «пробить» гражданина, по данным его паспорта на официальном сайте ФМС РФ.

При проверке продавца, обратите внимание на его дееспособность. К примеру, полезно бывает произвести опрос соседей и узнать их мнение

Несомненно, адекватный продавец, чтобы обеспечить прозрачность сделки, самостоятельно подготовит набор такой документации.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Второй этап – проверка истории жилой площади

Чтобы узнать историю квартиры, попросите у продавца представить выписку из ЕГРП. В этой выписке из единого реестра можно увидеть, есть ли на квартире арест или запрет на любые сделки, все переходы собственности на протяжении почти 20-ти лет. Реестр государством был создан в 1998 году, более ранние и точные сведения о правах собственности узнать будет проблематично

Впрочем, это не столь важно, а вот узнать, сколько раз за последнее время данное конкретное жилье продавалось, интересно. Частая перепродажа может свидетельствовать о не слишком «чистых» и честных сделках с недвижимостью

Самыми «чистыми» квартирами и юридически идеальными считаются как раз те, о которых нет данных в ЕГРП. Это значит, что квартира после приватизации не продавалась. Сделать запрос нужно только в муниципалитет, где в отделе имущественной политики могут дать информацию обо всех собственниках квартиры.

Если в «истории болезни» квартиры бывали аресты и запреты, нужно посмотреть, сколько лет прошло с момента их снятия. Срок давности по признанию сделок с недвижимостью недействительными составляет 3 года. Таким образом, желательно, чтобы в течение последних трех лет на покупаемой квартире не было наложено никаких ограничений.

Доверенность на продажу квартиры.

Часто собственник квартиры не продаёт её сам, а поручает это другому человеку: риелтору или родственнику. Например, квартирой владеет мать-пенсионерка, но сама она заниматься продажей не хочет, и выдаёт своему сыну доверенность на продажу. Это нормальная практика.

Зачем проверять доверенность? Чтобы знать, что человек, который продаёт вам квартиру по доверенности, имеет на это право. Чтобы не отдать деньги непонятно кому.

Доверенность должна быть заверенной у нотариуса.

Доверенность — это документ, который даёт доверенному лицу право совершать только те действия, которые прописаны в доверенности, например:

  • представлять интересы доверителя перед различными государственными органами, муниципалитетами, физическими лицами;
  • заключать договор на продажу квартиры (должен быть указан адрес);
  • подавать от меня доверителя заявления;
  • получать дубликаты документов, необходимые справки, выписки;
  • получать деньги от покупателя и т.д.

Обязательно сверьте паспортные данные с паспортов доверителя и доверенного лица с теми данными, которые прописаны в доверенности.

Обратите внимание на дату выдачи доверенности: она действует год со дня, следующего со дня выдачи. Если указана дата, до которой действует доверенность, то она действует до этой даты

Что будет, если вы не проверите доверенность как следует: вы рискуете отдать деньги за квартиру человеку, который не имеет отношения ни к квартире, ни к её настоящему владельцу. Проверить реальность доверенности можно на специальном сайте.

Техпаспорт, чтобы проверить, все ли в порядке с планировкой квартиры.

Иногда собственники квартиры вносят изменения в её планировку, например:

  • объединяют туалет и ванную, снеся стену между ними;
  • увеличивает площадь комнаты за счёт коридора;
  • устраивают арку между комнатами;
  • переносит кухню в другое место;
  • прорубает окно в стене, там, где его никогда не планировалось (самый жёсткий вариант).

Вопрос в том, что планировку надо узаконить. Для этого её план сначала нужно согласовать с инженером, заказать новый техпаспорт в БТИ, а потом, когда перепланировка будет сделана — узаконить её в местной администрации.

Неузаконенная перепланировка — головная боль. В худшем варианте квартиру с такой перепланировкой могут изъять по суду. Это исключительные случаи, но все же. Поэтому вы должны посмотреть техпаспорт, чтобы точно знать, делалась ли перепланировка и узаконена ли она.

Что будет, если не посмотреть техпаспорт: вы рискуете купить квартиру, которую потом, возможно, придётся переводить в первоначальное состояние за свой счёт.

Варианты покупки имущества на вторичном рынке

Сегодня существует 3 способа приобретения вторички. Гражданин может:

  • Приобрести квартиру напрямую у собственника. Вариант используют чаще всего. Он требует наименьшего количества документов. Обычно в сделке фигурируют только продавец и покупатель.
  • Осуществить приобретение квартиры в ипотеку. В этом случае в сделке фигурирует третий участник – финансовая организация. Способ используют, если у гражданина не хватает денежных средств на оплату квартиры. Покупатель заключает с продавцом договор купли-продажи. Затем оформляют кредитный договор с банком. Компании переводят деньги за квартиру продавцу. Однако заёмщик обязан предоставить первый взнос и уплатить сумму за пользование денежными средствами. Квартиру регистрируют в органах Росреестра. Заёмщик становится полноправным собственником жилья. Однако квартира будет находиться в обременении у компании до полного расчёта покупателя по обязательствам. Это значит, что совершать сделки с недвижимостью не получится. Все процедуры покупателю предстоит согласовывать с банком.
  • Использовать материнский капитал для покупки квартиры. Средства предоставляют семьям с детьми. В 2020 году выплата составляет 466617 руб. Мать или отец детей должны оформить именной сертификат. Деньги наличными не предоставляют. Их можно направить строго на определённые цели, одна из которых – улучшение жилищных условий. Покупка квартиры на вторичном рынке с привлечением средств материнского капитала возможна. Если ипотека для выполнения процедуры использоваться не будет, ребёнку должно исполниться минимум три года. Только после этого допустимо обращение в Пенсионный фонд и распоряжение средствами. Когда процедура выполняется с привлечением денег финансовой организации, ждать 3 года не нужно. Покупателю необходимо найти продавца, договориться о расчёте с помощью ипотеки, обратиться в банк, получить жилищный кредит и направить материнский капитал на первоначальный взнос или закрытие задолженности. Заём должен быть целевым. Если получен стандартный потребительский кредит, использовать деньги материнского капитала не удастся.

Разбираясь, что надо знать при покупке квартиры, в первую очередь стоит изучить порядок выполнения процедуры.

Необходимо пошагово следовать следующему плану действий:

Найти предложения, удовлетворяющие запросы покупателя. Встретиться с продавцом, посмотреть недвижимость и начать обсуждение деталей сделки. Проверить личность продавца и юридическую чистоту квартиры

Для этого важно анализировать ответы собственника, познакомиться с комплектом документов, переговорить с соседями продавца, если это возможно. Обсудить окончательную стоимость сделки, условия её заключения, порядок оплаты и передачи квартиры

Стороны заключают договор купли-продажи квартиры.

Если присутствует потребность в использовании средств материнского капитала, покупателю необходимо обратиться в ПФР. В инстанцию предстоит предоставить заявление и копии ранее заключённых договоров. Когда покупатель хочет купить помещение в ипотеку, потребуется подать заявку в банк. Финансовая организация проанализирует обращение и вынесет соответствующее решение.

Последовательность процедуры оформления считается самой простой. Пакет документов будет стандартным.

Для заключения сделки стоит запросить:

  • удостоверение личности продавца и выписку из ЕГРН;
  • архивную выписку из домовой книги и паспорт из БТИ;
  • правоустанавливающую документацию на квартиру и справку из БТИ, если была выполнена перепланировка;
  • документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • справку из психоневрологического диспансера, если присутствует сомнение в адекватности продавца;
  • разрешение органов опеки, если в недвижимости прописаны дети или несовершеннолетние являются её собственниками, а также недееспособные или частично дееспособные лица;
  • задокументированные и нотариально заверенные отказы от выкупа доли имущества, если квартирой владеет сразу несколько собственников;
  • нотариально заверенное разрешение супруга продавца на продажу имущества, если квартира была приобретена в браке.

Запомнить

  1. Проверяйте оригиналы документов. Фотографии и не заверенные нотариально копии не подходят.
  2. Не торопитесь. Читайте документы, задавайте вопросы, обдумывайте каждое решение. Мошенники торопят покупателей, чтобы те не успели увидеть подвох. Если что-то смущает в квартире, ее собственниках или документах, обращайтесь к профессионалам.
  3. В ипотеку покупать безопаснее, потому что кроме вас квартиру проверяет банк.
  4. Информация в некоторых документах пересекается. Я советую не ограничиваться минимумом документов, но и не ударяться в проверку ненужных. Профессиональные агенты недвижимости проверяют документы, которые перечислены в этой статье, и на практике этого хватает, чтобы распознать мошенников.
  5. С профессиональным риелтором, юристом и ипотечным брокером квартиру покупать быстрее, безопаснее и выгоднее. Выбирайте проверенные агентства.
  6. В агентствах недвижимости есть услуга сопровождения сделки. Она в два раза дешевле, чем полное ведение сделки. Если вы уже выбрали квартиру, проверили документы и договорились с продавцом, закажите эту услугу сопровождения. Риелтор еще раз проверит документы и поможет оформить сделку.

Проверка продавца

Просмотр квартиры могут организовывать как собственники жилья, так и их представители. Начальную информацию о владельцах недвижимости можно получить уже при первой встрече. Стандартные вопросы, которые задают потенциальные покупатели:

  1. Кто продает(сколько владельцев)?
  2. Причина продажи?
  3. Каким образом жилье приобреталось собственником?

Уже на этой стадии могут быть выявлены возможные проблемы. Если представитель уклоняется от ответов или не может дать информацию, следует очень тщательно подойти к последующим контрольным мероприятиям.

Основные проверочные действия проводятся при подготовке предварительного договора. Для оформления аванса все участники предоставляют паспорта.

Реквизиты паспорта нужно проверить на сайте МВД. Ресурс services.fms.gov.ru публикует список утерянных, украденных документов. Для того чтобы проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно на указанном веб-сайте следует выбрать опцию: «Проверка по списку недействительных российских паспортов».

Для удостоверения в дееспособности продавца запрашивается справка из наркологического и психоневрологического диспансера. Документ необходим, если есть сомнения в адекватности владельца недвижимости.

Сбор необходимых документов

Проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке всегда начинается с анализа имеющейся у собственника документации. Квалифицированный юрист хорошо знает все нюансы и сложности, которые могут возникнуть в будущем, и поможет избежать неприятностей. Вот базовый пакет документ, который подвергается тщательному анализу:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Несмотря на то, что с середины 2016 года данный документ отменен и не выдается, на вторичном рынке достаточно объектов недвижимости, приобретенных собственником до этой даты. Соответственно, такой документ имеется и может быть подробно изучен. Из свидетельства можно получить информацию о возникновении права собственности на жилье, данных о собственнике и площади объекта недвижимости.
Выписка из ЕГРП. Временный документ, который был актуален в очень короткий период – с 16 июля 2016 года до 1 января 2017 года. Отсюда можно узнать не только данные о владельце и площади квартиры, но и наличие ограничений и обременений, которые могли бы принести немало сложностей в будущем.
Выписка из ЕГРН. Актуальный документ, который позволяет узнать точную площадь объекта недвижимости, наличие обременений в виде ипотеки или залога, информацию о собственнике. Если заказывать проведение проверки документов перед покупкой жилья, то юрист сможет самостоятельно запросить данную выписку и провести анализ квартиры на фактическое соответствие внесенным в ЕГРН данным.
Паспорт собственника. Позволяет сделать запрос в соответствующие органы и проверить реальное владение продаваемым объектом недвижимости.
Форма № 9. Важный документ, о котором многие покупатели даже не знают. Именно из этого документа можно узнать список зарегистрированных в квартире лиц. Это позволяет получить информацию: кто и с какого момента прописан по данному адресу, временная или постоянная регистрация у этих лиц, кем они приходятся собственнику (особенно осторожным надо быть, если в ходе проверки обнаруживаются прописанные родственники, о которых умалчивает продавец).
Форма № 7. Технически важный документ, позволяющий получить исчерпывающую информацию о характеристиках объекта недвижимости
Метраж комнат и кухни, высота потолков и перекрытий, материал возведения дома, количество этажей, год постройки – все это очень важно при первичном осмотре. Порой оказывается, что сотрудники агентства недвижимости приукрасили картину: метраж не тот, материалы более дешевые, да и капитального ремонта в доме не было уже пару десятков лет.
Форма № 12
Очень важный документ, который по содержанию схож с формой № 9 и сообщает информацию о зарегистрированных лицах, только для более глубокого анализа. Именно таким образом можно узнать о фактах снятия с регистрации лиц, за которыми сохраняется право пользования. Классический пример – родственник владельца был выписан из квартиры по причине отправки в места лишения свободы. Формально он по данному адресу не зарегистрирован, но после освобождения может легко восстановить прописку. Наличие нового собственника – это не помеха. Подобные проблемы могут возникнуть с несовершеннолетними и лицами, объявленными безвестно отсутствующими по решению суда

К покупке такого жилья нужно относиться очень осторожно: в любой момент у вас может появится внезапный жилец, о существовании которого вы даже не подозревали.
Кадастровый и технический паспорта на квартиру. С правовой точки зрения эти документы практически бесполезны, но кое-что из них может оказаться интересным

Обычно внимательному анализу подвергается план жилого помещения. Может оказаться, что собственник сделал самовольную планировку, за которую в будущем придется отвечать уже новым хозяевам.

Как проверить документы при покупке квартиры?

Технический паспорт на квартиру
. Это первый и наиболее важный документ, который продавец вам просто обязан продемонстрировать. Что здесь следует проверить? Во-первых, смотрите на информацию, касающуюся перепланировки. Возможно, если она была несогласованной, ответственность за это будет на новом владельце квартиры. Во-вторых, рассмотрите границы объекта недвижимости. Если они не будут соответствовать тем, что есть в действительности, то вам могут отказать в оформлении прав собственности.

Выписка из домовой книги
. В данном документе следует сравнить число зарегистрированных жильцов с числом собственников. Если эти данные не соответствуют друг другу, можно обзавестись «дополнительным» соседом на собственной жилплощади, причем вполне законно, так как он не потерял своих прав на недвижимость

Также обратите внимание на возраст зарегистрированных лиц. Если имеются несовершеннолетние дети, то будьте осторожны: при продаже квартиры строго следят за тем, не нарушаются ли права детей-совладельцев.

Свидетельство, подтверждающее регистрацию прав собственности

В данном свидетельстве необходимо обратить особое внимание сразу на ряд сведений. Первое из них — дата выдачи. Если регистрация произошла совсем недавно, то вы рискуете столкнуться с недобросовестными контрагентами в дальнейшем. Второе — основа приобретения права собственности. Наиболее опасным для нас в данном случае считается договор дарения, а также право наследования. Для будущего владельца это чревато тем, что наследники могут оспаривать право на наследование, значит, что и квартиру у вас смогут забрать на законных основаниях. Также опасным считается приобретение прав собственности через договора долевого участия и паенакопления. Для вас это опасно тем, что второй супруг может оспорить законность сделки в будущем.

Выписка из ЕГРП
. Тут смотрим сначала на количество регистрационных действий, которые производились по отношению к объекту недвижимости. Если таких действий много, то это опасно признанием сделки недействительной в будущем. Кроме того, обратите внимание на ограничения и обременения. Квартира может быть в аресте, заложена, находится в судебных разбирательствах на данный момент и т.д.

Выясняем личность продавца квартиры

Проверка владельца квартиры начинается с установления личности продавца и подлинности его паспорта. Для этого надо обратиться в паспортный стол по месту жительства или хотя бы проверить наличие всех фотографий, соответствующих возрасту. Дополнительные фото вклеиваются в документ по достижении 20-ти и 45-ти лет.

С просроченным паспортом нотариус процедуру оформления купчей перенесет, так как такой документ считается недействительным и при передаче документов в регистрационную палату стороны получат отказ. Подлинность паспорта можно проверить и при помощи специального сервиса на портале Федеральной миграционной службы. Информация носит сугубо справочный характер.

Стоит проверить продавца и на наличие возбужденных производств у пристава. Есть риск приобрести недвижимость и быть втянутым в судебные разбирательства по признанию договора ничтожным, так как у продавца есть кредиторы и кредиторская задолженность. Если владелец жилья – предприниматель и проходит в арбитражном суде процедуру банкротства, на все его имущество также накладывается арест. Даже если продавец просто был ответчиком в суде, а исполнение решения суда задерживается, можно попасть с квартирой в судебные тяжбы.

Если договор оформляется по доверенности, ее надо заверить у нотариуса. Не забывайте, что уполномоченные представители увеличивают шансы на неблагоприятный исход сделки. Проверьте, не была ли отозвана доверенность, жив ли, здоров ли хозяин квартиры, какие у представителя полномочия (есть ли право подписи в документах, право получения денег).

Дееспособность продавца – обязательное условие сделки. Если есть подозрения на это счет (возраст, вредные привычки, психические расстройства), лучше перестраховаться. Справки из наркологического и психиатрического диспансера по месту его регистрации о том, что продавец не состоит на диспансерном учете, лучше получать в вашем присутствии, чтобы убедиться, что освидетельствование проходило по всем правилам. Хотя не каждый собственник согласится на такую процедуру, поэтому непосредственно перед подписанием договора можно обратиться за помощью к независимому эксперту-психиатру на предмет обследования психического состояния продавца.

Две капризные «сестрички»: новостройки и «вторички»

Если Вы решили приобрести квартиру в новостройке, необходимо  проверить все документы. И даже в том случае, если продажу осуществляет сам застройщик. Для этого разумно обратиться к профессиональным юристам: они имеют опыт и избавят Вас от лишних затрат времени и нервов.

При покупке жилья в новостройке все возможные разборки будут происходить лишь между покупателем и компанией – застройщиком. Это весьма неприятно, но гораздо проще, нежели «военные действия», происходящие на рынке вторичного жилья.

В том случае, если квартира, покупаемая Вами, относится к вторичному жилому фонду, тогда потребуется приложить гораздо больше сил и эмоциональных затрат на проведение проверки её «чистоты».

При неудачной покупке вторичного жилья, разборки могут происходить не только с лицом продающим, но и с тем собственником, который ещё до него владел данной квартирой. Вам придётся преодолеть тернистый путь множества судебных заседаний, вконец испортив себе нервы и понеся большие расходы.

Поэтому проверка юридической «стерильности» сделки именно на вторичном рынке, требует особой тщательности. Проверить надлежит подлинность всех документов, осуществить оценку правового статуса квартиры, проанализировать возможные риски, связанные с приобретением данного жилья.

Самое главное, при приобретении своего жилья – это обойти стороной все крупные риски. В первую очередь необходимо полностью исключить даже малейшую возможность для оспаривания сделки и прав на жильё. Поэтому, учитывая всю серьёзность темы, мы пошагово расскажем о том, как осуществить подобную проверку, куда обращаться и какие документы понадобятся?

Необходимость проверки юридической чистоты

Первое впечатление может быть такое, что все в порядке. Документы есть, оформлены правильно, деньги перечислены, бумаги подписаны. Но бывают случаи, когда приобретенное жилье отбирается по решению суда, а деньги никто не возвращает. Чтобы не допустить этого, необходимо знать, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой. Чтобы не допустить ситуации признания сделки недействительной, необходимо знать, в каких случаях процедура может оказаться недействительной:

  1. Если недвижимость была передана продавцу по наследству, то могут найтись другие наследники, имеющие право на помещение. Они, как правило, оспаривают в суде законность сделки.
  2. Когда продавец невменяем, записан на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере, то сделка не будет законной.
  3. При сделке по доверенности доверенность отзывается в любое время.
  4. Если в помещении прописаны и временно выписаны некоторые категории граждан. К ним относят лиц, находящихся в армии, на лечении (например, в санатории), на учебе в другом городе.
  5. Когда в долевой собственности зарегистрированы дети, то у них есть право претензии на свою часть. Поэтому требуется документация, которая подтверждает отказ от доли.
  6. На квартиру могут иметь претензии и другие лица. К примеру, супруги, если недвижимость была куплена в браке. Имущество будет общим и при разводе делится пополам.
  7. При прописке несовершеннолетних детей. Закон на стороне их интересов. Поэтому при продаже такой квартиры продавец должен взять разрешение из органов опеки. Чтобы его получить, продающий жилье обязан предоставить документ, в котором указывается новое местожительство несовершеннолетних детей, бытовые условия в котором не хуже, чем в прежнем, а количество квадратных метров на каждого ребенка соответствует нормам.
  8. Если жилье оформлено в залоге при совершении сделки, то у займодателя есть на него право при нарушении условий, указанных в договоре.
  9. Если жилье было в обременении, то сделка может считаться недействительной.
  10. При наличии долга по коммунальным услугам, если она не оплачена, обязательства переходят к новому владельцу.
  11. Если в помещении выполнялась незаконная перепланировка.

Подобных ситуаций немало. Многие граждане перекладывают ответственность за сделку на сотрудников бюро по продаже недвижимости и юристов, которые по каждому варианту делают проверку его юридической чистоты.

Юристы

Ермаков Андрей Валерьевич
Адвокат, партнер Юридического Агентства Санкт-Петербурга

Павлюченко Александр Викторович
Адвокат, партнер Юридического Агентства Санкт-Петербурга

Ермакова (Степанова) Любовь Владимировна
Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга

Степанов Денис Юрьевич
Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга

Соловьев Константин Васильевич
Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга

Каваляускас Василий Анатольевич
Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга

Челюк Александр Юрьевич
Практикующий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга

Федюхин Дмитрий Германович
Руководитель департамента сопровождения и обслуживания юридических лиц

Ершова Елена Владимировна
Начальник юридического отдела Юридического Агентства Санкт-Петербурга

Мавричев Сергей Вячеславович
Практикующий юрист

Лобурь Максим Андреевич
Адвокат, партнер Юридического Агентства Санкт-Петербурга.

Запрудная Дарья Игоревна
Помощник юриста, специалист информационно-консультационного департамента Юридического Агентства Санкт-Петербурга

Андреева Виктория Андреевна
Помощник юриста, специалист информационно-консультационного департамента Юридического Агентства Санкт-Петербурга

Кутузова Дарья Валентиновна
Специалист клиентской службы

Гармаш Юлия Олеговна
Помощник юриста

Данилочкина Полина Александровна
Руководитель отдела Банкротство физических и юридических лиц

Золотова Нина Сергеевна
Адвокат, партнер Юридического агентства Санкт-Петербурга.

Истомина Ольга Викторовна
Руководитель отдела исполнения

Павлова Татьяна Васильевна
Юрист по направлению гражданского права

Петрова Ольга Анатольевна
Специалист клиентской службы

Сидельникова Ирина Владимировна
Адвокат, партнер Юридического агентства Санкт-Петербурга

Проверка условий сделки и оценка рисков

Проверка недвижимости перед покупкой требует тщательного анализа особых условий сделки. Может оказаться, что квартира находится в залоге у банка, в ней зарегистрированы так называемые отказники (лица, отказавшиеся от приватизации, но сохранившие определенные права). Могут быть и публичные ограничения на совершение сделки. В частности, если речь идет о покупке квартиры в доме, признанном объектом культурного наследия. Подобные факты должны обязательно учитываться и отображаться в договоре.

Важным моментом при юридической проверке квартиры перед покупкой является наличие права собственности на объект недвижимости. На практике встречаются случаи, когда продать пытаются не свое жилье или на него имеются серьезные обременения

Даже если они не будут создавать сложностей для покупателя, такие факты важно выявлять на начальном этапе заключения сделки

Единоличность права собственности. Наиболее проблемными являются квартиры, являющиеся совместно нажитым в браке имуществом. Если у супругов не был заключен брачный договор, то приобретенная ими в браке недвижимость считается совместной. И не имеет значения, кто в данном случае числится собственником: для совершения сделки необходимо письменное согласие второго супруга

Важно помнить, что совместная собственность имеет смысл только при получении объекта недвижимости возмездным путем. Если квартира досталась собственнику по наследству, согласно договору дарения или в ходе приватизации, нахождение в браке не имеет значение

Если объект недвижимости приобретался собственником вне брака, нужно получить нотариально заверенное подтверждение об этом.

Отдельная категория, хотя и достаточно редкая, это объекты недвижимости, оформленные в собственность в 1992 и 1993 годах. Тогда практиковалась приватизация жилья не в долевую собственность, как в наши дни, а в совместную. В итоге: объект недвижимости зарегистрирован на одного человека, но договор приватизации подразумевает совместную собственность без определения долей.

Еще одна достаточно редкая ситуация, это квартиры, документы на которые были получены до 30 января 1998 года. Это дата вступления в силу закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Возникает парадоксальная ситуация: право собственности у владельца жилья есть, но без прохождения перерегистрации он не имеет права совершать с ним сделки.

Проверка личности собственника

Финальный, но очень важный этап проверки квартиры на юридическую чистоту. Если технический или кадастровый паспорт будущий покупатель изучает пристально, то о некоторых подводных камнях, связанных с личностью продавца, часто забывает. А здесь может возникнуть немало спорных ситуаций, которые в будущем чреваты аннулированием сделки, потерей и квартиры, и денег

Вот что важно проверить на данном этапе

Если вы хотите, чтобы покупка долгожданного жилья принесла только положительные эмоции, обязательно закажите проверку квартиры на юридическую чистоту в нашей компании. Опытные юристы сделают запросы в соответствующие органы, проверят историю сделок с данным объектом недвижимости, исключат нахождение его в аресте или обременении, а также тщательно изучат личность продавца и его взаимоотношения в гражданско-правовой сфере. Оставьте заявку на предварительную консультацию и сообщите нам вводную информацию. Компетентный адвокат гарантирует юридическую чистоту сделки и избавит от неприятностей в будущем!

15 лет работы на рынке юридических услуг

Юридическое Агентство Санкт-Петербурга основано в 2004 г. и ведет успешную деятельность уже 15 лет

30 опытных специалистов

Наша команда — компетентные юристы и адвокаты с узкой специализацией в отдельных областях права

10 лет минимальный опыт работы юристов

Все консультации проводят юристы с опытом удачного решения схожих ситуаций, что обеспечивает максимальную помощь клиенту.

91% выигранных дел

Результаты говорят сами за себя — с 2004 года выиграно 3756 дела, довольными остались 5073 клиента, им выплачено 874 474 045

72% обжалованных судебных решений

Мы беремся за дела любой сложности и на любой стадии процесса, однако чем раньше обратиться к специалисту тем более вероятен положительный исход дела

24 часа на связи

Мы готовы вести Ваше дело от начала и до конца, сопровождая и поддерживая Вас на протяжении всего процесса

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий