Как проверить земельный участок перед покупкой

Коммуникации

Немаловажное значение при покупке участка имеет наличие коммуникаций. Если в деревню, где находится участок, проведен газ, там есть электричество, можно подключиться к водопроводным сетям, то подобный участок будет стоить дорого

А вот земля в чистом поле, где нет ни газа, ни воды, ни света, особым спросом не пользуется, поскольку подведение дорогостоящих коммуникаций к участку может в несколько раз перекрыть стоимость самой покупки.

Часто в объявлениях можно встретить обещания продавцов о том, что в скором времени в местность подведут и газ, и водопровод, поэтому мол нужно покупать, пока дешево. Все эти утверждения нуждаются в проверке. Лучше всего связаться с местной администрацией, найти официальные документы, которые бы подтверждали планы по подведению коммуникаций.

Перед покупкой следует узнать, как глубоко залегают воды на участке, какого они качества, есть ли альтернатива в виде близлежащего водоема и т.д.

Виды обременений земельных объектов

Существуют некоторые разновидности ограничений, от которых зависит возможность проведения операций с недвижимостью. К ним относятся:

• Установление сервитута – ограниченное вещное право;
• Аренда на срок более одного года. Может носить возмездный и бесплатный характер, но при этом определяются соглашением. Действует до окончания срока, установленного договором;
• Получение займа под участок земли – выражается в способе обеспечения выполнения ипотечных обязательств;
• Концессия. Выражается в передаче права целевого пользования площадью за установленную плату. При этом характеризуется наличием конкретной цели;
• Арестные мероприятия по постановлению суда;
• Доверительное управление. Заключается в передаче участка временному управляющему по договорному обязательству;
• Право требования. Возникает при наличии нескольких претендентов на земельное имущество до принятия решения судом. Как правило, касается ситуаций, когда на участке строится здание, проданное дольщикам. Приобретение такой территории грозит судебными разбирательствами с ними.
• Изъятие объекта. Является крайней мерой, применяемой государством для отдельных категорий земель.

Что нужно проверить при покупке земельного участка

Знание кадастрового номера позволяет получить ряд важных сведений о земельном участке:

1. Само наличие кадастрового номера – это хороший сигнал. Он говорит о том, что участок поставлен на кадастровый учет. По закону без такой постановки не допускается заключение сделок купли-продажи.
2. Благодаря кадастровому номеру можно не выходя из дома узнать категорию и вид разрешенного использования земельного участка, проверить площадь участка (что позволит не переплачивать за воздух). Для этого на сайте Росреестра нужно найти Публичную кадастровую карту и ввести в поисковой строке номер. В результате откроется карточка участка. Полученная здесь информация позволит убедиться в том, что разрешенное использование участка соответствует целям его приобретения. Так, если участок предназначен для садоводства и относится к сельскохозяйственным землям, то строить на нем капитальную постройку запрещается. Возведенный здесь дом будет иметь статус садового домика без права прописки. Если же покупатель хочет купить участок для строительства жилого дома, то ему надо искать участок под ИЖС. Не стоит доверять словам продавца о том, что категорию можно легко изменить. На практике это удается далеко не всем, а сама процедура потребует немалых временных и финансовых затрат. Если в открывшейся карточке земельного участка указано, что сведения о границах объекта отсутствуют, то это должно насторожить потенциального покупателя. Дело в том, что в такой ситуации необходимо проведение межевания для уточнения границ участка. Эта услуга достаточно дорогостоящая, но без нее могут возникнуть споры при выделении границ с соседями. Может даже потребоваться обращение в суд для защиты интересов.
3. По кадастровому номеру можно запросить в Росреестре выписку из ЕГРН в электронном или бумажном виде. Этот важнейший документ сегодня объединяет информацию о кадастровом учете и единый реестр прав. Выписка может быть предоставлена в бумажном или электронном виде.

Также из выписки можно узнать о наличии обременений в отношении земельного участка, которые по закону подлежат обязательной регистрации в Росреестре. В их числе:

1. Арест – это говорит о том, что собственнику запрещено распоряжаться земельным участком и продавать его, так как фактически участок конфискован у него за различные долги и подлежит принудительной продаже в счет погашения задолженности.
2. Залог – это значит, что участок является обеспечением по действующему ипотечному или иному кредиту. Продажа участка в данном случае допускается исключительно при наличии письменного согласия на сделку от залогодержателя.
3. Наличие сервитута говорит о том, что в отношении участка действует право ограниченного пользования, которое предоставлено третьим лицам (например, для прохода или выпаса скота). Сервитут не запрещает владельцу участка продавать его. Но покупателю нужно понимать, что сервитут не прекращается при смене собственника, он привязан к конкретному участку.
4. Долгосрочная аренда, оформленная на срок более года. Аренда не прекращается при смене собственника и арендатор сможет по-прежнему распоряжаться участком.

На основании кадастровых сведений также следует уточнить, соответствуют ли границы участка заявленным продавцом.

Проверка документов перед приобретением

На землю

Встретившись с собственником, нужно попросить его показать паспорт в качестве подтверждения, что это именно тот человек, за которого он себя выдаёт. Также продавцу не помешает взять с собой свидетельство о праве собственности на землю (при его наличии) и документы, описывающие, каким образом была получено недвижимость.

Сюда относятся:

• договор купли-продажи земли;
• договор дарения;
• свидетельство о получении имущества по наследству и т.д.

Обратите внимание! Перед покупкой земельного участка, необходимо удостовериться, что он зарегистрирован. У собственника должен иметься кадастровый паспорт на объект.. Образец кадастрового паспорта на объект:

Образец кадастрового паспорта на объект:

Существует сайт публичной кадастровой карты, где можно узнать информацию:

1. о координатах участка;
2. его адресе;
3. площади;
4. форме собственности;
5. кадастровой стоимости и т.п.

Для более подробной информации на этом же ресурсе можно заказать выписку из ЕГРН. Именно здесь сейчас фиксируют сведения о правообладателях на недвижимость. Также будет указано, не наложен ли арест на данный участок и нет ли каких-либо других обременений. В первом случае, законную сделку просто невозможно будет совершить. Во втором случае, нужно внимательно изучить обременения и решить, не помешают ли они реализации планов покупателя.

Иногда продавец описывает неправильные границы объекта

Немаловажно изучить документы на предмет отсутствия судебных тяжб с соседями по этому вопросу

Если, исходя из слов собственника, размер и форма участка получаются не такими, какими они по факту зарегистрированы, рекомендуется вызвать геодезиста. Процедуру замеров придётся оплатить, но благодаря ей можно получить объективную информацию о территории участка, вне зависимости от того, что говорят соседи и как стоит забор.

Обязательно нужно попросить у продавца справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей. Иначе может возникнуть необходимость оплатить чужие долги.

И ещё один момент, который касается покупки внешне пустой земли. Может оказаться, что постройки там были раньше, и документы это отражают. А под землей могут находиться водопровод и другие коммуникации

На все эти вещи следует обратить внимание перед покупкой участка, даже если внешне он показался покупателю подходящим

На дом и постройки

При покупке участка с домом необходимо попросить у продавца не только все вышеуказанные документы, но и те, которые касаются жилых и нежилых построек. Координаты дома по отношению к земельному участку, поэтажный план дома, из каких он сделан материалов и прочие сведения описаны в техническом плане. С 2013 года этот документ обязан быть в наличии для кадастрового учета.

Границы строений на плане должны совпадать с границами строений в реальности. Если к дому подведены газ, вода, электричество и прочее, следует убедиться, что подключение выполнено и оформлено правильно.

Если, к примеру, врезка в городскую канализацию была сделана незаконно, покупателю грозит штраф. Опять же, коммунальные счета должны быть оплачены перед отчуждением недвижимости, что должно документально подтверждаться.

В жилых домах может быть прописано больше одного человека, так что в пакет документов должно входить письменное согласие всех собственников на продажу, заверенное у нотариуса.

Подробнее про особенности процедуры оформления кредита на покупку земельного участка с домом и без можно узнать тут, а более подробно о том, какие документы нужны для покупки и продажи земельного участка с домом, можно прочитать в этом материале.

Надел под ИЖС

Важно! Построить жилье можно только на участке, который относится к категории земель, выделенных для поселения. Поэтому первое, что нужно сделать, это внимательно изучить выписку из ЕГРН и определить, допустимо ли здесь капитальное строительство.. Образец выписки из ЕГРН:

Образец выписки из ЕГРН:

Бывает так, что у администрации города имеются свои планы на близлежащую территорию. Отдел архитектуры и градостроительства может проконсультировать на тему того, какие сооружения и предприятия будут рядом построены. Также стоит выяснить, нет ли запретов на возведение каких-либо построек, в частности, допустимое количество этажей жилища.

Если к участку уже подведены необходимые для комфортной жизни коммуникации, необходимо лишь сделать проверку, законным ли это сделано способом. Визуальный осмотр территории на наличие линий электропередач и газопровода позволит предварительно оценить перспективы строительства. Однако это не даст гарантий, что к коммуникациям можно подключиться. Обязательно запрашивать документацию и выяснять все детали: какова будет мощность электропередачи? Можно ли врезаться в трубопровод?

Как проверить земельное имущество перед его приобретением

Проверка недвижимости перед совершением сделки должна затронуть все возможные аспекты. Территория не может выступать объектом судебной тяжбы или быть обременена. Все особенности проводимой операции должны быть оговорены в договоре, особенно это касается земли с особенностями – находящейся под арестом, заложенной, обремененной.

Такая недвижимость может продаваться по ценам ниже рыночных и привлекать покупателем низким ценовым уровнем, но её приобретение может принести больше проблем, чем выгоды. Узнать об обременениях земельного участка значит обезопасить себя от надвигающихся осложнений.

Учитывая, что все ограничения в использовании недвижимости должны быть зарегистрированы, о них можно узнать в официально представляемых документах, где такая информация может содержаться. К ним относятся:

1. Выписка из ЕГРП. Наиболее часто запрашиваемая бумага. В ней отражены:

• Правообладатель территории;
• Установленные ограничения;
• Правопритязания и оспариваемые в суде права требования;
• Определенная категория, в которую входит земля, вид её использования;
• Кадастровые характеристики, адрес расположения.

Кадастровая выписка на территорию.
Копия бумаги, удостоверяющей ранее приобретенное право на имущество. Это могут быть акты органов местного муниципалитета, удостоверения старого формата и другое. В них можно увидеть основания приобретения правомочий на участок, данные о субъекте права и недвижимости.
Свидетельство о регистрации права. В нем отдельным пунктом указываются сведения о существующих ограничениях – ипотеке, залоге и т.д.
Межевой план земли. Содержит сведения о порядке образования площади, о согласовании границ с соседними землепользователями, проведение кадастровых работ, координаты границ и схему расположения.
Материалы топосъемки. Позволяет выявить неучтенные в кадастре возведенные предметы, коммуникации и др.
Генплан поселения либо схема территориального планирования

Включает сведения о запланированном изъятии земли для нужд муниципалитета либо государства с целью размещения объектов соответствующей важности.
Проект планировки либо межевания территории.
Выкопировка из карты района места расположения угодий. Позволяет определить наличие на интересующей площади разных инженерных сетей и коммуникаций (газо-, теплопроводов и др.), не занесенных в единый кадастр.
Запросы в газовые, нефтяные организации, военные службы о прохождении по территории надела разны коммуникаций (трубы, провода), являющихся обременением для неё

Определяет всевозможные ограничения будущего использования недвижимости, его освоения, осуществления строительных работ

Проверка документов

Свидетельство государственной регистрации должно быть оригиналом, к которому должен прилагаться договор купли-продажи или дарственная, завещание. Оформите запрос в ЕГРП, чтобы получить выписку – стоимость пошлины 200 рублей, срок изготовления — до пяти суток. Вы получите достоверную информацию об участке – находится ли он в залоге или под арестом.

Необходимо проверить кадастровый паспорт: данные о хозяине, земельная характеристика (ИЖС, СНТ, ДНП) должны совпадать с данными паспорта. Проверить кадастровый номер можно на сайте Росреестра, но учтите, что информация может быть устаревшей.

Очень важно, чтобы земля относилась к ИЖС – на практике очень сложно переоформить землю, а прописка не везде разрешается. Не верьте, если вас убеждают, что сделать это можно в два счета – если бы это было так, участок был бы переоформлен

Хорошо, если переоформление не сделано из-за нехватки денег (а их потребуется немало), в большинстве случаев Росреестр отказывает в услуге по более веским причинам. Также существуют ограничения у земли с пометкой «для садоводства и огородничества». Если в документе указано «земля предназначена для строительства малоэтажных домов», участок считается самым подходящим. Наличие подробных данных дает гарантию того, что возле вашего дома не построят бензиновую заправку или комбинат по переработке резиновых покрышек.

Обязательно поинтересуйтесь, по каким причинам продается земля. Случается, что хозяин торопится избавиться от участка до того, как его арестовали, или чтобы новоиспеченный наследник не успел заявить о своих правах. Иногда землю могут изъять для государственных нужд.

Если владелец земельного участка состоит в законном браке, необходимо предоставить согласие супруги о продаже. В случае долевого товарищества все собственники должны письменно подтвердить отказ от долей, заверенный нотариусом.

Обращайте внимание на детали. Чем дольше собственник владеет землей, тем большее доверие вызывает

Тщательно прочитайте документ о собственности участка (кем и когда выдан, ФИО собственника, площадь, кадастровый номер). Сверьте информацию с данными паспорта, проверьте кадастровый паспорт (план границ, количество соток). При взаимодействии с риелторами проверьте документы на подлинность – имеют ли они право заниматься продажей (наличие договора, доверенности). Перед подписанием документов убедитесь, что доверенное лицо имеет право ставить подпись или получать денежные средства (убедитесь, что человек не снят с доверенности). Уточните, зачем потребовалось доверительное лицо – является ли собственник дееспособным (обязательно получение медицинской справки). Если нет, сделку стоит прекратить, так как она недействительна и легко оспаривается в суде. Обязательно получите выписку из Росреестра о состоянии коммуникаций.

Внимательно читайте договор купли продажи, исключите любую возможность оспаривания или признания его ничтожным. Деньги нужно передавать после подписания и сдачи документов на освидетельствование. Для безопасности лучше заключать договор в банке.

Если не уверены, что сможете ли провести сделку правильно, обратитесь за помощью к опытному риелтору.

Через службу государственной регистрации

Условия

Юридические условия оформления сделки в Росреестре те же, что и в МФЦ. Регламент обслуживания граждан опирается на Приказ Минэкономразвития П/№ 450 от 26.08.15 г.

К регистрации допускаются только правоспособные лица:

• участники сделки;
• их законные или уполномоченные представители,

Заявления принимаются специалистом по предъявлении паспортов. Попасть на приём можно только по предварительной записи, произведённой:

• через сайт Госуслуг;
• при личном посещении;
• по телефону.

Некоторые отделения имеют возможность выдавать талоны в терминале, но желающих всегда больше, чем возможность учреждения обеспечить их талонами.

Список документов

Формально здесь требуются документы в том же объёме, что и в МФЦ. Но есть и небольшие нюансы. Если МФЦ допускает снятие копий с нужных документов, то в территориальном отделении этого не предусмотрено. Поэтому дополнительно нужно снять ксерокопии:

• с паспортов;
• свидетельств о наследовании;
• свидетельств о рождении;
• решений суда;
• свидетельств о браке.

Нотариально удостоверять их не нужно, они подаются вместе с оригиналами регистратору. По завершении процедуры оригиналы возвращаются.

Ещё один нюанс – уплата госпошлины. Реквизиты регистрирующих органов различаются, поэтому если она оплачена по реквизитам МФЦ – процедуру нужно проводить в Центре. Если же указаны реквизиты Регпалаты – следует идти в территориальное отделение.

Если в МФЦ не требуется предъявление квитанции об уплате пошлины, так как она проверяется в специальной программе, то здесь такая программа не предусмотрена, и квитанция прилагается к остальному пакету документации.

Требования к договору

Договор представляется в трёх экземплярах на бумажном носителе в подготовленном виде, к нему прилагается пакет сопроводительной документации. Он подготавливается заранее, и никаких отличий в нём, в зависимости от места регистрации, быть не должно.

Допускается передача договора почтовым отправлением. В этом случае высылаются 2 экземпляра ДКП – обязательно оригиналы, с приложениями на землю и на дом. Можно отправить электронные документы, но повторный визит будет проходить при личном присутствии, где будет проставлена отметка о регистрации.

Пошаговая инструкция

Иное название этого органа – кадастровая палата. Оно более распространено в среде граждан населённого пункта и находится в каждом региональном центре. Именно туда следует обращаться, соответственно адресу расположения приобретённого земельного участка.

Справка. В МФЦ могут подаваться документы на земли, расположенные в других регионах и населённых пунктах, а в кадастровой палате – только по своему региону.

Заранее проводятся следующие поэтапные действия:

• запись на приём;
• уплата пошлины;
• составление заявления (при затруднениях – составляется в Регпалате).

По указанному времени заинтересованные лица прибывают в отделение с договорами и пакетом приложений. Предварительно можно обратиться к консультанту, который проверит пакет документации и правоспособность каждого документа.

Заявление можно составить по образцу, представленному на сайте Росреестра или полученному на стенде в помещении отделения. Здесь же можно подойти к консультанту за помощью.

Затем участники сделки подают документы. Эта процедура проходит намного дольше, чем в МФЦ, так как Росреестр является ответственным регистрирующим органом, и проверяется правоспособность каждой поданной бумаги. Зато, если процедура по приёму документации завершилась удачно – можно считать, что возврата документов не будет. Здесь также выдаётся расписка о приёме документов, в которой назначен срок следующего визита. На повторном визите расписку забирают, а вместо неё выдают договор с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН.

Стоимость регистрации ничем не отличается. Сроки снижаются за счёт того, что транспортировка документов не осуществляется. Поэтому по регламенту для участников, подошедших совместно, они составляют 7 дней, а для подошедших порознь – 18 рабочих дней. Нотариально удостоверенные ДКП регистрируются по тем же правилам, что и в МФЦ.

Хочу подвести резюме к статье и, возможно, где-то ее дополнить, дабы избежать повторяющихся практических вопросов.

ДКП на землю и дом нужно зарегистрировать в отделении Росреестра, куда можно подойти непосредственно, или передать договор с приложениями через МФЦ. Предварительно уплачивается пошлина и составляется заявление. Регистрационные процедуры практически идентичны, но имеют некоторые различия, которые следует учитывать

Что необходимо будет подготовить продавцу

Говоря о тех документах, которые должен будет предоставить продавец в момент совершения сделки, необходимо отметить, что перечень их достаточно небольшой, но их подготовка займет достаточно много времени.

Так, продавцу (в том случае, если это юридическое или физическое лицо, не имеющее отношения к государственным или муниципальным органам власти) необходимо будет предоставить для совершения сделки:

• Свидетельство о праве собственности на конкретный участок вместе с документами, подтверждающими законность получения такого документа;
• Кадастровые паспорт и план участка (получить их можно в Росреестре и там же сделать и заверить их копии);
• Документы, подтверждающие отсутствие каких-либо обременений на участок, а также задолженностей по нему (например, перед налоговыми органами);
• Разрешение супруга на осуществление сделки в нотариально заверенном виде (даже в том случае, если речь идет об участке, приобретенном до момента официального заключения брака);
• В ситуации, если при совершении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних членов семьи (собственных детей продавца или приемных и усыновленных), обязательным будет наличие оформленного соответствующим образом разрешения органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи того или иного земельного участка;
• Отказ административных образований и иных лиц, имеющих право преимущественного выкупа участка от такого своего права.

Если все документы подготовлены грамотно и в полном объеме, и приобретающая сторона также смогла соответствовать этим требованиям, наступает момент переоформления права собственности.

Какие вопросы задавать продавцу?

Если был выбран участок с домом, имеет смысл поинтересоваться, как он был построен и получено ли разрешение на строительство.

Иначе эти моменты могут всплыть впоследствии, например, при попытке законного оформления этих построек или в ходе судебных разбирательств с соседями по какому-либо другому вопросу. Мало того, что стоимость этих сооружений была оплачена при покупке участка, их ещё и придётся разломать по решению суда.

Стоимость покупки – это ещё один момент, требующий уточнения. Что конкретно в неё входит? Если цена слишком низкая для данного района, это должно насторожить. Может быть, инженерные коммуникации не подведены, и придётся делать всё с нуля за отдельные деньги. Нет ли рядом вредного производства или других угроз для здоровья? Возможно, район проживания неблагополучный, и владелец жилья стремится поскорее покинуть это место.

Обратите внимание! Недвижимость может продаваться по частям в общедолевую собственность. Это может вызвать затруднения впоследствии, поскольку некоторые важные решения придется принимать совместно с соседями.. Нужно выяснить, что именно продается: отдельный участок или же одна доля более крупного участка

Нужно выяснить, что именно продается: отдельный участок или же одна доля более крупного участка.

Обладание долей недвижимости означает, что не удастся совершить её продажу в любой момент по своему желанию. Владелец обязан получить согласие соседей, письменно уведомив их о выставлении своего участка на продажу. Прописывать на своей территории жильцов тоже нельзя без разрешения остальных собственников.

Наличие возможных обременений

Под обременением понимаются различные ограничения, которые наложены на возможное использование земельного участка. Возникнуть они могут в результате договора или в силу закона.

Примером возможных обременений может быть:

• арест — данное ограничение накладывается судебными органами и связано, чаще всего, с наличием непогашенных задолженностей;
• залог (в том числе и при ипотеке) — в этом случае недвижимость выступает обеспечением по какой-либо сделке и может быть затребована залогодержателем при определенных условиях;
• сервитут — под ним понимается ограниченное право пользования землей, предоставляемое третьим лицам (например, право прохода через участок или прогона сельскохозяйственных животных);
• притязания со стороны третьих лиц (например, родственников продавца) — в частности, при продаже обязательно требуется согласие мужа или жены;
• долгосрочная аренда (более года) — при такой сделке даже смена собственника участка не является основанием для ее расторжения;
• концессия — в этом случае собственник так же, как и при аренде, передает право пользования участком другому лицу, но не на конкретный срок, а для реализации определенной цели (например, для добычи полезных ископаемых);
• доверительное управление — при этом участок используется специально назначенный управляющий, но не в своих целях, а в интересах собственника или другого лица;
• ограничение в возможности использования земли (например, запрет на размещение определенных объектов в природоохранных зонах) и т. п.

Все из перечисленных выше ограничений, наложенных на землю, подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Поэтому сведения об их наличии обязательно содержатся в этом органе. Информация о наличии или отсутствии обременений также должна отображаться в свидетельстве о правах собственности на участок.

Однако для максимальной надежности стоит обратиться в Росреестр и получить на данный объект выписку из ЕГРП. Для этого необходимо знать только кадастровый номер участка и его точный адрес.

Ограничения прав

В случае нарушения существующего законодательства, владелец земельных территорий может быть ограничен в своих правах. Какие же ограничения существуют?

1. Градостроительного характера.
2. Конституционные ограничения.
3. Земельно-правовые ограничения.
4. Ограничения экологического характера.

Ограничения в градостроительном плане подразумевают то, что собственник не имеет право возводить какие-то объекты на своей территории, если этого требует законодательство, касающееся охраны культурных памятников.

Ст. 34 Закона об объектах культурного наследия подробно рассказывает об ограничениях на определенных территориях. Такие ограничения могут носить временный или регулярный характер.

Экологические ограничения считаются одними из самых популярных. Так, например, если земля находится в зоне охраняемых природных территорий, человек не имеет права проводить некоторые оросительные и геодезические работы. Также для всех собственников вводится ограничение на запрет загрязнения окружающей среды даже на своем участке.

Весь этот список ограничений необходимо соблюдать, дабы не столкнуться с судебно-административными проблемами.

Что делать, если права нарушаются?

В том случае, если права владельца земли нарушаются, он имеет возможность подать соответствующее заявление в Гражданский суд.

Все права и обязанности земельных собственников широко обговариваются в ст.11 ГК РФ, а также Ст 46 Конституции РФ. В частности, там упоминается, что владелец земельной территории имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Человек может спокойно продать недвижимость или сдать ее в аренду. При сдаче территории в аренду, необходимо выплачивать специальный налог.

В том случае, если права человека нарушаются из-за действия других собственников, ему необходимо обратиться в соответствующие инстанции, апеллируя на Ст.12 ГК РФ. Там строго оговариваются способы защиты от нарушающих права или создающих угрозу подобного нарушения. Там же оговариваются и возможные варианты компенсации морального и материального ущерба.

Чаще всего уязвление прав собственника происходят из-за оспаривания степени его владения землей. Если у человека имеются соответствующие документы, подтверждающие его права на земельные территории, ему необходимо обратиться в суд, апеллируя на Ст 59 Земельного кодекса.

Если кто-то самовольно занимает землю без разрешения владельца, он имеет право обратиться в суд, руководствуясь статьей 60 Земельного кодекса. В соответствии с этой статьей, при подтверждении права на собственность, человек получает обратно в свое владение землю. Все постройки, возведенные субъектом, самовольно занявшим территорию, будут подвергнуты сносу.

Ст. 61 Земельного кодекса РФ предусматривает, что если исполнительными органами был составлен нормативный акт, нарушающий права собственника, суд имеет право его аннулировать.

Права владельца земельной территории прекрасно фиксируются и защищаются современным законодательством.

Однако, чтобы никаких проблем с земельной собственностью не возникло, владельцу нужно иметь все сведения о своих правах. Как оформить земельный участок в собственность находящийся в аренде — читайте тут.

Права на землю и документы

Одно из главных требований к продавцу при проведении сделки купли-продажи — это наличие у него прав собственности на земельный участок. Подтверждаются данные права определенными документами, которые в обязательном порядке прикладываются к договору. К этим документам относятся:

Правоустанавливающие

С их помощью можно определить, на каких основаниях земля оказалась у нынешнего собственника.

В зависимости от способа получения это может быть:

• договор купли-продажи;
• свидетельство о вступлении в наследство;
• решение суда;
• дарственная;
• договор мены;
• акт местного органа государственной власти (администрации) о передаче участка в собственность и т. п.

Наиболее надежным способом получения земли является последний, поскольку в этом случае риск наличия каких-либо проблем с недвижимостью является минимальным.

Во всех остальных случаях существует вероятность, что права собственности нынешнего владельца могут быть оспорены другими заинтересованными лицами.

При проверке этих документов стоит обратить внимание на срок, в течение которого продавец владеет землей. Если он довольно длительный (например, несколько лет), то надежность сделки повышается

При слишком маленьком сроке (менее года) покупателю стоит насторожиться, особенно если предыдущий собственник также владел участком недолго.

Подтверждающие наличие прав собственности

Главным документом при этом является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Оно выдается во время процедуры регистрации договора при переходе прав собственности на землю в Росреестре.

В большинстве случаев наличие данного документа является обязательным, за исключением некоторых ситуаций:

• права собственности возникли в период до 2000 г. — тогда регистрацией имущественных сделок занималось БТИ, а свидетельство при этом не выдавалось;
• участок был получен по наследству или по решению суда (в некоторых случаях) — в этом случае право собственности возникает в момент получения прав на наследство или издания соответствующего судебного решения, государственная регистрация при этом необязательна.

Таких исключительных ситуаций на самом деле немного, поэтому наличие свидетельства все-таки является очень желательным

При этом важно, чтобы продавец мог предоставить оригинал документа. Копия, даже заверенная нотариально, должна насторожить — возможно, отсутствие оригинала связано с наличием на участке определенных обременений

Но даже при наличии оригинала все равно стоит внимательно проверить документ.

В частности, данные о владельце, указанные в нем, должны совпадать с паспортными данными продавца

Также необходимо обратить внимание на категорию земли и вид ее разрешенного использования, указанный в свидетельстве

Кадастровый паспорт (до 2008 года — кадастровый план)

Еще один обязательный документ, подтверждающий, что участок прошел процедуру постановки на кадастровый учет и получил соответствующий номер. Без выполнения этого требования любые сделки с ним, в том числе и продажа, запрещены.

В паспорте должны содержаться такие данные:

• ФИО владельца;
• данные о частях участка;
• категория земель;
• план границ;
• сведения об обременениях (например, наличие трубопроводов, подъездных путей и т. п.).

Данные о размере земли, указанные в кадастровом паспорте, обязательно должны совпадать с теми цифрами, что содержатся в свидетельстве о регистрации.

При обнаружении каких-либо несоответствий стоит потребовать от продавца снижения цены или вообще отказаться от сделки.

Выписка из ЕГРП

Даже при наличии всех вышеперечисленных документов стоит требовать данную выписку, поскольку она весьма достоверно отображает правовое положение участка на данный момент времени.

В частности, в ней есть информация о том, находится ли земля в залоге, под арестом или судом.

Получить выписку может не только собственник, но и любое заинтересованное лицо, путем обращения в районное отделение Росреестра. Поэтому в случае отказа продавца от предоставления этого документа покупатель может получить его самостоятельно.

Проверка

Провести проверку можно несколькими способами:

Через интернет

Делается это на сайте Росреестра в разделе «Карты». После ввода номера участка в специальное окошко появится карта с отмеченным на ней искомым объектом.

По телефону

В этом случае необходимо обращаться в территориальное отделение Росреестра и запрашивать необходимую информацию. Однако стоит учесть, что сделать это может только собственник участка.

Путем личного обращения

Делается это путем обращения в службу, которая занимается регистрацией, кадастрами и картографией с просьбой уточнить сведения об участке.

В течение 5 дней на этот запрос будет предоставлен ответ — в виде письма или какого-либо другого выбранного способа связи.

Последний вариант позволяет получить максимально подробную информацию об участке, поэтому лучше использовать именно его. После получения информации в этом органе можно сравнить ее с теми данными, которые содержатся в документах продавца — при наличии каких-либо несовпадений стоит насторожиться.