Как самостоятельно проверить квартиру на предмет юридической чистоты, какие документы обязательно нужно проверять

Проверка контрагентов и их права на совершение данной сделки

Итак, документы на квартиру проверены. Следующий этап – проверка права контрагента на продажу этой квартиры. Огромное число мошенников «специализируется» именно на обманах, связанных с отсутствием у них законного права на продажу недвижимости. Кроме того, следует тщательно проверить дееспособность контрагента, иначе сделка будет признана недействительной.

Основные проблемы, связанные с контрагентами:

Использование лжедоверенности;
Отсутствие согласия супруга на совершение сделки;
Продажа квартиры недееспособным собственником.

Следовательно, при проверке чистоты сделки на данном этапе обязательны следующие действия.

1. Проверка прав контрагента на совершение сделки:

а) Изучение паспортных данных контрагента (контрагентов). Проверка паспорта с помощью запроса в местный паспортный стол (на предмет подлинности и срока действия).

б) Выяснение, не состоит ли контрагент (контрагенты) в местном или Федеральном розыске.

2. В случае действия контрагента по доверенности – проверка его прав в качестве доверителя:

а) Юридический анализ доверенности (форма, срок действия, подпись доверителя, реквизиты).

б) Если сделка совершается опекуном или попечителем – изучение личных документов, тщательная проверка удостоверения опекуна или попечителя.

в) Целесообразен запрос в нотариальную контору, выдавшую доверенность, для проверки легитимности документа. Разумна и проверка полномочий нотариуса. Неоднократно зафиксированы факты предоставления на госсрегистрацию поддельных доверенностей, оформленных лженотариусами.

г) Следует также уточнить возможности передоверия, а также актуальность доверенности на момент проведения сделки (не отозвана ли она доверителем).

д) Необходимо изучить полномочия, которые даёт доверенность контрагенту. Если он принимает деньги, подписывает договор, акт о взаиморасчетах – право на совершение данных действий должно быть обязательно быть прописано в доверенности. Иначе может выясниться, что доверитель разрешал, к примеру, только подписать договор, но не разрешал получать деньги: и за исчезнувшее со всей суммой «доверенное лицо» будет расплачиваться покупатель.

е) Многие эксперты рекомендуют также личную встречу с доверителем – чтобы убедиться в том, что он жив. Учтите, что доверенность действует три года, что даёт довольно широкий простор для злоупотреблений. Например, мошенник может совершить продажу квартиру по доверенности умершего лица, в то время как имеются законные наследники, которые оспорят эту сделку в суде. Известны и случаи криминальной судьбы лиц, выдавших доверенность преступникам.

3. Проверка согласия супруга на продажу недвижимости:

а) выяснение, состоит ли контрагент в браке (необходима тщательная проверка, поскольку при смене паспорта штамп может быть не проставлен);

б) выяснение, состоял ли контрагент в браке, и если да – то имеется ли право собственности на жильё у разведённого супруга, не приобреталось ли жильё во время совместного проживания;

в) в случае выяснения подобных обстоятельств – получение нотариально заверенного письменного согласия супруга (в том числе и бывшего, но сохранившего права собственности) на продажу жилья, проверка удостоверяющего согласие документа.

К сожалению, нередки случаи опротестования сделки супругами, не поставленными в известность относительно продажи квартиры. Нередки и случаи сговора между супругами (один уезжает с деньгами за рубеж, другой опротестовывает сделку), подтвердить которые практически невозможно.

4. Проверка контрагента на предмет дееспособности:

а) Выяснение, состоит ли контрагент на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах;

б) Конфиденциальный сбор информации о контрагенте (не имеется ли данных о нём как об алкоголике, наркомане, душевнобольном, не состоящем на учёте).

в) Проверка информации о дееспособности лиц, состоящих в группе риска: инвалидов, одиноких лиц пенсионного возраста и т. д.

Не стоит смущаться своей недоверчивости в таком деле, как покупка недвижимости! Лучше семь раз перестраховаться, чем оказаться перед разбитым корытом.

Что такое выписка из ЕГРН? И для чего она нужна?

Для удобства покупателя, на официальном сайте Росреестра, можно заказать выписку из ЕГРН (ЕГРП). Опять же, при условии, что известен кадастровый номер объекта.

Здесь можно получить бумажный вариант документа или электронный. В них представлены сведения о кадастровом учете и едином реестре прав. Этот вариант подойдет, если есть сомнения о владельце. Поскольку в данном документе также указано, кто владеет участком в течение какого времени. Этой информации можно смело доверять.

Выписка ЕГРН (ЕГРП) дает ответы на один из самых важных вопросов — имеются ли обременения на недвижимость. Все виды обременений обязательно регистрируются в Росреестре и информация эта доступна каждому.

Выписка представлена двумя видами – расширенным или стандартным. Первая дает больше информации о предыдущих владельцах, а также всех действиях, которые были проведены с земельным наделом. Так, если хозяева менялись слишком часто, покупателю стоит быть внимательным – что-то с объектом не так, раз предыдущие владельцы быстро избавлялись от него.

Теперь рассмотрим какие могут быть типы обременений наложены на дом или участок.

Виды обременений на загородную недвижимость:

Арест – в этом случае, участок практически уже не принадлежит собственнику — его изъяли за долги. В будущем он будет продан в счет погашения долга;
Залог – свидетельствует, что земля является объектом обеспечения по существующему займу (ипотеке). Продать объект можно при письменном разрешении банка;
Сервитут – наложение этого обременения обозначает, что земля обладает правом ограниченного использования прочими лицами. Такой участок можно продать, но при этом сервитут продолжает действовать;
Аренда долгосрочного характера – обременение любой недвижимости, сданной в аренду, сроком больше, чем год. При продаже объекта арендатор также имеет право распоряжаться землей.

Проверка на обременения и претендующих на жилье третьих лиц

На приобретаемом жилье могут быть обременения.

Перечислим некоторые из них:

Ипотечное жилье.
Квартира, дом находятся в залоге.
Арест, наложенный судебными приставами в связи с наличием долгов.
Наличие наследников, которые могут оспорить сделку и претендовать на квадратные метры.
Жилье находится в аренде.

Конечно же, продавец может умолчать об этих обременениях. Но можно и обезопасить себя.

Для того, чтобы проверить жилье на обременения, следует запросить у собственника выписку из ЕГРП. Выписка содержит все необходимые сведения для того, чтобы хотя бы частично убедиться в чистоте приобретаемой недвижимости.

Отдельно рассмотрим, как проверить наличие прописанных лиц.

Все зарегистрированные лица в продаваемом жилье имеют право проживать в нем. Перед тем, как продать недвижимость, продавец должен выписать всех граждан. Однако не всегда это получается.

Некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться — и заявить о праве проживать там.

Например, это могут быть:

Осужденные и временно выписанные в места изоляции граждане.
Люди, находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер.
Срочники в армии.
Несовершеннолетние дети.
Пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.

Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку из администрации или выписку из домовой книги.

Все сведения об отсутствии прописанных лиц необходимо будет указать в договоре купли-продажи квартиры.

Отметим также еще один нюанс. Если собственник состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги.

Самый простой способ проверки наличия третьих лиц – расширенная выписка из домовой книги. В ней обозначаются все зарегистрированные граждане.

Теперь, вооружившись знаниями, вы можете проверять недвижимость, ее статус — и смело заключать договор купли-продажи.

Если же у вас остались сомнения, то стоит обратиться к профессиональным юристам. Они подскажут, как изменить условия в договоре в вашу пользу на законных основаниях и избежать проблем в будущем с новым жильем.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Анализ правоустанавливающих документов

К правоустанавливающим документам относят договоры дарения, купли-продажи, мены, ренты, решения суда, вступившие в законную силу, свидетельства о праве на наследство, акты о приобретении с публичных торгов, брачные договоры и другое. Специалисты должны изучить, нет ли подчисток и исправлений в договорах, не находятся ли печати в числе похищенных или утраченных.

Если продавец предоставляет дубликат правоустанавливающего документа без подтверждения его государственной регистрации в правовом кадастре, то этот факт должен особенно насторожить.

В первую очередь нужно ознакомиться со справкой о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках. В ней указан правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности у продавца, количество сособственников, если они есть, а также возможные обременения. Недвижимость может быть заложенной в банке или у другого кредитора или быть арестованной за долги.

Эту справку может получить только владелец жилья или его доверенное лицо. Действительна она только один день. Выдается она в Правительстве для граждан (ЦОН) либо на сайте электронного правительства при наличии у продавца электронно-цифровой подписи.

Особое внимание уделите проверке техпаспорта. Не поленитесь сверить планировку квартиры с тем, что есть на бумаге

Не стоит покупать квартиру, в которой без разрешения госоргана перенесены стены, оконные или дверные проемы, санузел, кухня и так далее. Узаконение перепланировки грозит дополнительными расходами. В самом худшем случае перепланировку вообще не удастся узаконить, если, например, в крупнопанельном доме сделан проем в несущей стене.

Если покупается частный дом

Проверьте соответствие фактической площади с цифрами в документах. Если площадь по документам не соответствует действительной — от такой сомнительной сделки лучше отказаться.

Проверьте государственный акт на землю. Госакт должен соответствовать тому участку, на котором находится дом. Внимательно проверьте площадь участка, его регистрацию по конкретному адресу.

Проверьте кадастровые номера. Они должны быть везде одинаковы, то есть в договоре купли-продажи, техпаспорте и в акте на землю.

Удостоверьтесь, что нет межевых споров с соседями. Стоит вымерить расстояния от дома до установленных границ и свериться с планом территории. Есть смысл поговорить с соседями.

Удостоверьтесь в отсутствии обременений на жилье. Это может быть арест, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация проверяется непосредственно нотариусом и должна быть зафиксирована при заключении сделки.

Проверьте техпаспорт. Убедитесь в отсутствии незаконных перепланировок, переоборудования и строений, возведенных без разрешения.

Если покупается дом, то целевым назначением земельного участка, наличием регистрации недвижимости в правовом кадастре, отсутствие обременений или притязаний, задолженностей по коммунальным услугам, целевым расходам, налогу. Нужно узнать, не подлежит ли участок выкупу, а дом и строения сносу по генеральному плану в будущем.

Проверить права третьих лиц

Третьи лица те, у кого нет права собственности на жилье на данном этапе. Однако такое право может возникнуть, к примеру, как право пользования.

В роли третьих лиц выступают, в числе прочих:

дети до 18 лет;
недееспособные;
муж/жена в разводе;
один из супругов, имеющий совместную собственность на жилище и не вписанный в регистрационное свидетельство;
преемник, объявившийся после предоставления свидетельства о праве на наследство своевременно обратившемуся в нотариат преемнику;
лицо, которого нет в списке наследников, но наделенное правом пользования жилищем.

Проверить права третьих персоналий на на вторичное жилье нетрудно при знакомстве с документацией в виде:

паспорта продающего квартиру;
договора купли-продажи/свидетельства на право собственности;
расширенной выписки из домовой книги;
выписки по л/с;
тех- и кадастрового паспортов.

В выписке из домовой книги доступно узнать о лицах с пропиской и временно ею не наделенных, живущих в квартире детей, не достигших совершеннолетия.

По завещанию на квартиру, переданную владельцу-наследнику, нетрудно проверить наличие вероятных преемников. Если завещательный документ отсутствует, стоит поинтересоваться близкими родственниками покойного.

Проверить и сравнить информации из техпаспорта с распланировкой в реальности.

Обращать внимание на плату за коммунальное обслуживание. Проверить дееспособность продающего квартиру, что станет известно из запроса в ПНД и НД

Проверить дееспособность продающего квартиру, что станет известно из запроса в ПНД и НД.

К продаже квартира готовится освобожденной от прав третьих лиц.

Проверить продавца

Какой документ обосновывает право собственности продающего, совершает ли он действия лично либо по доверенности?

Право продавать жилой объект имеется у владельца либо поверенного в его делах, действующего по доверенности из нотариата.

Продавцом может выступать:

одиночный персоналий;
множество лиц (от 2-х и более владельцев долей в квартире);
супружеская пара, владеющая жильем солидарно (в документе нередко упоминается лишь один из них).

Ее именуют как «Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости» (вкратце ЕГРН-1). Расширенная выписка ЕГРН-4 поможет проверить истории передач прав на недвижимость.

Получить самостоятельно эту документацию в бумажной вариации возможно каждому желающему с помощью многофункционального центра, в подразделениях Госреестра/Кадастровой палаты. В электронной форме получают посредством официального портала Росреестра.

Выписки знакомят с тем, кто признается владельцем квартиры. При нескольких собственниках жилой объект – в долевом владении.

Тогда надо проводить проверку надежности всех по отдельности:

Проверить действительность паспорта продавца (-ов) через ресурс ГУВМ МВД РФ. Достоверный паспорт необходим для оформления любых документов в нотариате, передачи документаций на внесение квартиры в реестр.
Проверить правоспособность. Недееспособность признается судом при психических отклонениях гражданина, указывающих на то, что тот не способен адекватно контролировать свои действия. Ограничением в дееспособности является тяга к алкоголю, наркотическим средствам и играм на деньги. И если сделка проводится с подобным лицом, она нередко признается недействительной. Поэтому при возникших подозрениях относительно поступков продавца стоит попросить представить справку из ПНД/выписку из Росреестра , в которой тот признан недееспособным. Поможет и уточнение по вопросу недавнего получения продавцом водительских прав. Этот документ оформляется при наличии справки из НД и ПНД.
Проверить банкротство физического лица. Если оно признано банкротом, с таковым сделка не возможна, так как для этого потребуется написанное заранее одобрение финансового управляющего. Проверить, не обанкротился ли продавец, возможно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве либо Картотеке арбитражных дел.
Проверить крупные долги продавца, они известны Банку данных исполнительных производств ФССП. Существование долгов связывается с имеющимися арестами по жилью и запретительными мерами на совершение регистрационной деятельности на нем.
Проверить на экстремизм и терроризм. Надо проверить, не причастен ли продавец к участию в экстремистских и террористических поступках. Подтверждение/опровержение подозрения доступно на портале Росфинмониторинга.

Правила самостоятельной проверки

Если тщательно разобраться в том, что именно надо изучать для получения достоверной информации, то не возникает сложностей с самостоятельной проверкой.

Чтобы быть уверенным в оптимальной покупке, проверяются следующие моменты:

подлинность документов, переданных продавцом, которые подтверждают его право на продаваемый объект;
наличие полномочий продавца заниматься продажей квартиры;
изучается правовая репутация гражданина или компании;
учитывается, имеются ли в квартире прописанные лица, причем особенно много внимания уделяется временно прописанным гражданам, среди которых могут быть несовершеннолетние дети, причем выписать их до совершеннолетия практически невозможно;
проверяется, не открыты ли в отношении выбранной недвижимости разные судебные разбирательства лицами, обладающими определенными правами на объект;
учитывается наличие разных обременений, представленных арендой, ипотекой, рентой или арестом;
в ЖЭКе изучается информация относительно долгов по услугам ЖКХ;
сравнивается помещение с теми данными, которые имеются в техпаспорте и техническом плане, чтобы убедиться в отсутствии незаконной планировки.

Как точно узнать, что с документами на квартиру все нормально? Советы в видео:

Всесторонняя проверка обычно занимает много времени и требует детального изучения многочисленной документации, но именно она дает возможность получить данные о том, является ли квартира действительно юридически чистой.

Внимание – категории земель

Особое внимание следует уделить категории земли. Она прописана в правоустанавливающих документах

Земля может иметь разное целевое назначение:

индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
дачное строительство (ДС);
личное подсобное хозяйство (ЛПХ).

Каждая из этих категорий имеет свои особенности, о которых важно помнить. Например, если коттедж построен на участке ЛПХ, то в нем нельзя прописаться

Более того, такие земли могут быть приусадебными или полевыми, а жилые строения можно возводить только на первых, а вторые используются для сельскохозяйственной деятельности

Например, если коттедж построен на участке ЛПХ, то в нем нельзя прописаться. Более того, такие земли могут быть приусадебными или полевыми, а жилые строения можно возводить только на первых, а вторые используются для сельскохозяйственной деятельности.

Есть еще некоторые тонкости. Так, если участок располагается в лесной зоне, то в соответствии с законодательством, он не может быть приобретен в собственность. В данном случае предусмотрена аренда на 49 лет.

Кроме того, серьезного внимания требуют земли, расположенные вблизи с заповедными зонами. Продажа большинства из них не имеют законного основания.

Если в квартире совершена перепланировка, владелец должен предоставить следующие документы:

1. Акт приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию после завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

2. Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения от органа местного самоуправления.

3. В случае судебных споров – решение суда о сохранении помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии с отметкой о вступлении в законную силу.

Кроме того, есть случаи, когда необходимо проверить и кадастровый паспорт:

При покупке недвижимости, не состоящей в ЕГРП (то есть для жилья, право собственности на которое приобретено до 3 сентября 1998 года);
При покупке объекта недвижимости, на который был изменён адрес (напрмиер, в случае переименования улиц);
При покупке недвижимости с изменёнными техническими характеристиками, которые требуют внесения изменений в Единый государственный реестр прав (например, надстроена мансарда или пристроена веранда).

Кстати, экспликация от БТИ – документ, наиболее трудный в подделке. Дело в том, что эти справки требуют специального номерного бланка. Поэтому мошенникам подделать справку из БТИ намного сложнее, чем другие документы.

Этапы проверки юридической чистоты при покупке квартиры

Жилье проверить можно и самостоятельно, не прибегая к услугам юристов. Для этого нужно придерживаться нескольких пунктов.

1. Затребуйте правоустанавливающие документы на квартиру. К ним относятся:

выписка из ЕГРН (срок действия 30 дней);
свидетельство о наследстве;
один из договоров: купли-продажи, дарения и другие.

2. Уточните, имелась ли перепланировка и узаконена ли она. При осмотре квартиры сверьте площадь комнат с техническим планом. Если имеются несовпадения, то можно сделать вывод, что перепланировка не узаконена и ответственность за нее будет лежать на новом собственнике.

3. Изучите историю квартиры. Самый лучший вариант, когда она находилась у одного собственника или покупается в новостройке, тогда она уж точно без истории. Даже если собственник первый нужно заказать полную выписку из ЕГРН, где посмотреть, кто является правообладателем, и не имеются ли обременения, ограничения на продажу жилья.

Важно! В случае наличия судебных споров, посмотрите на дату их возникновения. Закон устанавливает срок исковой давности в три года, по истечении которого станет невозможно предъявить права на квартиру.. Если квартира получена в наследство в последствии покупки могут обнаружиться другие наследники, которые вправе в течение трехлетнего срока оспорить право на нее

Поэтому лучше уточнить у нотариуса о наличии таковых и их письменном отказе от принятия наследства. Если заявлений не окажется, лучше такую квартиру не покупать

Если квартира получена в наследство в последствии покупки могут обнаружиться другие наследники, которые вправе в течение трехлетнего срока оспорить право на нее. Поэтому лучше уточнить у нотариуса о наличии таковых и их письменном отказе от принятия наследства. Если заявлений не окажется, лучше такую квартиру не покупать.

Не менее сложно с возможными обременениями. Их наличие может стать причиной отказа в регистрации договора купли-продажи.

4. Проверьте дееспособность продавца

Это нужно, чтобы затем он не заявил, что в момент совершения сделки находился в невменяемом состоянии, особенно это важно для гражданина в возрасте, то есть пенсионера. Если есть такие подозрения, лучше попросить показать водительское удостоверение или справку из неврологического диспансера

5. Прописаны ли в квартире граждане. Обязательно нужно запросить у собственника выписку из домовой книги о том, кто был прописан ранее или имеет прописку на данный момент в жилье. Это необходимо для того, чтобы выяснить отсутствие жильцов, с выселением которых могут возникнуть проблемы. Таких случаев немало:

отбывающий срок в колонии или находящийся на лечении в специализированном учреждении для лиц с отклонениями в психике, а также в длительной командировке или военной службе, по возвращению может затребовать долю в квартире;
дети, права которых были нарушена в ходе приватизации, впоследствии вправе оспорить законность сделки.

6. Попросите представить справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Этот пункт не относится к юридическим вопросам, но образовавшиеся долги, оплачивать придется новому владельцу.

Обязательно внесите в договор купли-продажи в ответственность продавца пункт о том, что плата по коммунальным платежам должна быть внесена полностью.

Нужно ли свидетельство о праве собственности?

Продавец дома или участка обязан представить покупателю свидетельство о государственной регистрации права собственности. Этот документ должен быть предоставлен при оформлении объекта в собственность. Однако есть исключения, когда свидетельство не обязательно:

собственность была оформлена до 2000 года. В это время имущественными сделками занималось Бюро технической инвентаризации (БТИ), которое не выдавало документ;
участок перешел к владельцу в результате судебного решения или по наследству. В этом случае процедура государственной регистрации не обязательна.

В остальных случаях свидетельство обязательно. Причем это должен быть оригинал. Если представлена копия, даже заверенная нотариусом, следует насторожиться. Это может свидетельствовать о наличии каких-то обременений. Не станет лишней и проверка и оригинала.

Особого внимания требуют паспортные данные, которые должны быть идентичны указанным в свидетельстве. Здесь также прописан вид разрешенного пользования (ВРИ) и категория земли и возможные ограничения на использование ЗУ.

Определение круга лиц, имеющих отношение к данной недвижимости, выяснение обременений на данное жильё

Пожалуй, эта стадия проверки юридической чистоты сделки ещё более важна, чем изучение личности контрагента. Кто ещё, кроме продавца, имеет право на проживание в данной квартире? Наиболее частые проблемы связаны со следующими случаями:

Появление освободившегося из мест лишения свободы лица, временно выписанного из квартиры;
Появление пропавшего, безвестно отсутствующего, находящегося в длительной командировке, на обучении за рубежом члена семьи, прописанного на данной жилплощади;
Появление наследника по завещанию, споры между наследниками квартиры;
Существование лица, имеющего право на ренту (пожизненное содержание), связанную с данной квартирой
Существование иных обременений, налагаемых законом на данный объект недвижимости (ипотека, арест и т. д.);
Наличие недееспособных лиц, прописанных в данной квартире;
Нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры.

Следовательно, при проверке чистоты сделки необходима проверка всех обстоятельств, связанных с правами и обязанностями лиц, имеющих отношение к продаваемому объекту собственности.

1. Изучение данных о всех зарегистрированных к квартире лицах.

2. Получение сведений обо всех лицах, прописанных и зарегистрированных на данной жилплощади в прошлом.

3. Тщательное выяснение обстоятельств, связанных с убытием выписанных из квартиры лиц (где живут, не находятся ли в длительной зарубежной командировке или на учёбе в другом городе, другой стране, не проходят ли лечение в психо- и наркодиспансере, не находятся ли в доме инвалидов или престарелых, не находятся ли в местах лишения свободы и т. д.).

Обратите внимание: случаи, когда сделку оспаривают лица, вернувшиеся из мест заключения, совсем не редки. 4

Получение справки о составе семьи собственника квартиры, проверка достоверности этих сведений

4. Получение справки о составе семьи собственника квартиры, проверка достоверности этих сведений.

5. В случае, если продаётся квартира недавно умершего лица – полное изучение круга наследников (даже если прошёл срок вступления в наследство, кто-то из наследников может обратиться в суд с заявлением о восстановлении или продлении этого срока).

6. Проверка соблюдения прав несовершеннолетних при продаже квартиры, а также при осуществлении с ней предыдущих сделок. Получение на продажу разрешение органов опеки и попечительства.

В случае, если несовершеннолетний вписан в паспорт продавца, но не зарегистрирован в продаваемой квартире, требуется проверка копии лицевого счета по адресу регистрации несовершеннолетнего.

7. Определение круга лиц, имеющих на данный объект недвижимости какие-либо права (наследование, рента и т. д.). Выявление зарегистрированных обременений на продаваемую квартиру:

а) Имеются ли лица, не являющимися собственниками жилья, но обладающие правом на проживание? (Например, при заключении договора о пожизненном содержании).

б) Не находится ли квартира под арестом?

в) Не находится ли квартира под контролем банка? (Сделка возможна, но только с согласия банка-кредитора).

Таким образом, в зоне повышенного риска находятся квартиры с пропиской безвестно отсутствующих, престарелых людей и несовершеннолетних. Приобретая такую недвижимость, следует быть особенно острожным. Лучше, кончено, подыскать другое жильё – но, если от данного варианта отказываться не хочется, не стоит отказываться и от дополнительной проверки.

Каким образом проводится проверка чистоты сделки?

Как правило, самостоятельное проведение подобной проверки обычному человеку не под силу. Это задача специалиста с юридическим образованием и, желательно с большим опытом работы в данной сфере. Опыт способствует и развитию интуиции, которая бывает нелишней. Ведь что такое интуиция профессионала? Это результат подсознательной деятельности мозга на основе уже имеющегося опыта. И, надо сказать, нередко именно чувство «что-то здесь не так» (подозрительное поведение контрагентов, поспешность продажи квартиры, странно низкая цена и другие косвенные факторы) спасают от заключения «грязной» сделки.

Но интуиция интуицией, а проверка – по плану. Полный анализ чистоты сделки включает:

1. Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость.

2. Проверка контрагентов и их права на совершение данной сделки.

3. Определение круга лиц, имеющих отношение к данной недвижимости, выяснение обременений на данное жильё (включая проверку жилья, находящегося в банковском залоге и определение объёма банковских обременений на него).

4. Изучение истории приобретаемого объекта недвижимости, переходов права собственности на него, законности проведенной приватизации и предыдущих сделок, совершённых с данным объектом. Проверка вторичного жилья по базе спорных и криминальных квартир. Проверка первичного жилья по базе криминальных застройщиков.

5. Анализ всех аспектов договора, проверка состояния покупаемого объекта и его комплектация (подразумевается ли передача сантехники, встроенной мебели и т. п.), наличие долгов по квартплате.

6. Определение способа взаиморасчёта и обеспечение безопасности передачи средств.

Для иностранных граждан следует добавить ещё один немаловажный пункт: проверка возможности заключения данной сделки с точки зрения законодательства обеих стран.

Рассмотрим каждый из этих пунктов подробней, с анализом неприятных ситуаций, в которые можно попасть при беспечности в проверке данного пункта.