Зачем и как снижать кадастровую стоимость земельных участков

Судебные инстанции

Если вызвать эксперта самостоятельно не получится, необходимо ходатайствовать о проведении судебной экспертизы. В противном случае, суд может отказать в удовлетворении требований. В ряде случаев арбитражные органы могут сами предложить экспертное учреждение.

В июле 2017 года вышло постановление Пленума Конституционного Суда, которое разъясняет права граждан, в том числе информацию о том, что все судебные издержки за процедуру взыскиваются с ответчика, а именно с государства. Физические лица имеют право обращаться сразу в судебные органы, для юридических же и организаций рассмотрение начинается только с комиссии. В действующем законодательстве имеются противоречия относительно обязательности данного досудебного порядка урегулирования споров. Но опытные правоведы настоятельно рекомендуют его соблюдать, чтобы избежать дальнейших проблем во время судебного разбирательства.

После положительного решения, нужно получить копию с отметкой о вступлении в законную силу и подать данное решение с заявлением и сопроводительным письмом в Кадастровую палату для внесения сведений в ЕГРН.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка: исковое заявление

Кадастровая стоимость может быть пересмотрена через обращение в местный арбитражный суд. В исковом заявлении необходимо указать данные собственника земли, выступающего в качестве истца. Ответчиком является глава комиссии, отказавшей в корректировке учетных данных.

Также в заявлении указывается обнаруженная ошибка оценки кадастровой стоимости участка. Обязательно включите в него описание характеристик участка и обоснования для уменьшения его стоимости, подтвержденные независимой экспертизой. Уведомите суд о том, что вы обращались с соответствующим заявлением в Росреестр и получили там отказ. Опишите основания, которыми он был мотивирован комиссией.

Обращение в арбитражный суд должно содержать следующие тезисы:

• завышенная цена участка должна быть признана недействительной;
• вместо нее следует признать стоимость, указанную в экспертном отчете;
• данные изменения должны быть отражены в учетных записях реестра.

В список приложений к заявлению входит экспертное заключение и документы, которые подавались ранее в земельную комиссию. Обязательно предоставьте суду документально подтвержденный и мотивированный отказ комиссии. С примером иска можно ознакомиться здесь.

Если суд удовлетворил ваше исковое ходатайство, комиссия обязуется принять новое решение на его основе. В ином случае, можно обратиться в арбитражный суд высшей инстанции.

Возможные расходы

За снижение стоимости земельного участка в кадастре придется заплатить довольно существенную сумму. Посреднические услуги решения данного вопроса в административном порядке стоят около 25 тыс. рублей, а судебное рассмотрение – 25 тыс. рублей. Также необходимо учитывать стоимость услуг оценщиков, которая может варьироваться в пределах 15-150 тыс. рублей.

В процессе решения данного вопроса придется заплатить соответствующие госпошлины:

• 350 руб. за корректировку данных в учетных записях;
• 200 руб. (1 тыс. руб. для юрлиц) стоит выписка;
• 200 руб. (4 тыс. руб. для юрлиц) — подача искового заявления в суд.

Итак, обнаружив, что после проведения учетной проверки кадастровая стоимость участка чрезмерно завышена, его владелец может инициировать исправление ошибки.

Для этого потребуется экспертное заключение, которое подается в земельную комиссию по месту жительства. Получив отказ в комиссии, землевладелец может решить вопрос через судебную инстанцию.

Необходимые документы

Любой спор с государством довольно бюрократический. Прежде чем его начать стоит собрать информацию обо всех документах. Если справок будет больше – не страшно.

Максимально полный и правильно оформленный пакет документов гарантирует быстрое и положительное решение вопроса.

Нужно учесть региональные требования к данному вопросу, о чем стоит спросить местных  чиновников по земельным делам.

Для оспаривания кадастровой стоимости главное иметь:

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Кадастровый паспорт нужного участка.
3. Документы, которые подтверждают ваши права собственника земельного участка.
4. Выписка из Госреестра о стоимости участка. Ее можно заказать онлайн и сделать это лучше заранее.
5. Отчет независимых оценщиков о рыночной стоимости участка.
6. Экспертное заключение относительно вышеуказанного отчета.
7. Заявление, составленное по форме, действующей в том регионе, где находится земля. Нужно отметить, что все действия происходят непосредственно на месте расположения участка. Судиться в столице за дачу в Калуге можно, но сложно и долго.
8. Если данным вопросом не заниматься лично, нужна нотариально заверенная доверенность для юриста, представляющего ваши интересы.
9. Если основанием для пересмотра является кадастровая ошибка, потребуется ее документальное подтверждение. В других случаях нужны все документы, на основании которых заявитель просит изменить кадастровую стоимость.

Юридическая практика оспаривания кадастровой стоимости

1. Корнеева — Судебная практика рассмотрения дел об оспаривании КС ЗУ
2. Метлохова — Иск об исправлении кадастровой ошибки как способ защиты права собственности
3. Тимофеев — Возмещение судебных расходов при оспаривании кадастровой стоимости
4. Кузнецов, Козин — Расчет прибыли предпринимателя при оценке ОКС для оспаривания кадастровой
5. Козин, Кузнецов — Оспаривание кадастровой стоимости
6. Савицкий — Судебная экспертиза и оспаривание КС
7. Горяинова — Судебная оценочная экспертиза_ нюансы применения в спорах о кадастровой стоимости недвижимости
8. Едрисова — Типичные ошибки в отчетах по оспариванию
9. Канавин — Какие обстоятельства помогут выиграть спор о КС, примеры из практики

Законодательная база

Реформы, касающиеся данного вопроса в РФ, постоянно меняются и пока они будут удовлетворять потребности всех землевладельцев придется довольствоваться тем что есть.

Согласно последним законодательным постановлениям:

1. Все сведения Госкадастра сохраняются на официальном сайте и являются общедоступными. Любые официальные изменения фиксируются в обязательном порядке. Теперь каждый желающий может увидеть отчет оценщика и на протяжении 20 дней, до его утверждения, дать замечания или оспорить. Тот, в свою очередь, должен прокомментировать все заявления и окончательно разобраться с отчетом на протяжении 35 дней с дня подачи отчета на сайт. Если кто-то не успел в отведенное время заявить о недочетах, придется пройти полную процедуру изменения кадастровой стоимости.
2. Оценка проводится не реже одного раза в 3 года, и не чаще раза 5 лет. Если вы ходите оспорить данные нужно это делать до внесения в реестр новой оценки.
3. Сделать это могут индивидуальные предприниматели и физические лица в суде, а юридические с помощью комиссии Росеестра. Одними из участников последней обязательно должны быть представители сообщества предпринимателей. Если комиссия не рассмотрела или отклонила заявление, нужно идти в суд.
4. Отчет оценщика должен быть подтвержден положительным экспертным заключением.
5. Новая стоимость, утвержденная комиссией или судом, станет действительной с 1 января того года, в котором было принято данное решение.
6. Все дела, касающиеся государственного кадастра, размариваются на основании Федерального закона с новыми поправками от июля 2015 года.

Основания для пересмотра кадастровой оценки земельного участка

Массовая оценка земли проводится по среднерыночной стоимости участков в данном районе. Рассчитанные значения вносят в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН), которым в дальнейшем пользуется налоговая служба для начисления платежей. При этом реальная оценочная стоимость объекта может в разы отличаться от средней.

Владелец земли вправе самостоятельно инициировать процедуру оспаривания стоимости земли по кадастру. Сделать это можно в следующих случаях:

• Если при осуществлении расчетов были использованы недостоверные сведения о земле. Отчет о вводных данных размещается на сайте Росреестра не позднее 30 рабочих дней после завершения оценки. Обязательность оглашения сведений для расчета стоимости закреплена в ст. 15 Закона о кадастровой оценке.
• Владелец уверен, что цифры неверные и может это обосновать экспертным заключением.

Обратиться в госорганы для оспаривания кадастровой оценки можно не ранее, чем соответствующая запись появится в Росреестре. Закон разрешает гражданам обращаться как в официальные органы власти, так и в суд. Досудебный порядок не является приоритетным или обязательным – владелец или арендатор вправе обратиться с заявлением сразу в судебные органы.

Кадастровую стоимость может оспорить любой арендатор?

Нет. 30 июня 2015 года Верховный суд Российской Федерации опубликовал постановление № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости». Документ закрепил в законе право арендатора на оспаривание кадастровой оценки, если на ее основе считается арендная ставка. Редко так бывает, если дело касается частной недвижимости, и иногда, если речь идет о государственных или муниципальных зданиях и помещениях.

Добавлю, что арендатор может инициировать оспаривание кадастровой оценки, когда размер налога на имущество указан в договоре как один из нескольких факторов расчета стоимости аренды

В таком случае важно обсудить свои намерения с собственником объекта. Когда кадастровую стоимость удастся оспорить и снизить, арендная ставка снизится до следующей государственной переоценки

Что касается земельных участков, то у государства или муниципальных образований арендуются большинство из них, а значит, годовая стоимость их аренды почти всегда равна процентной ставке налога на имущество. Исключения бывают только в договорах с особыми условиями

Поэтому арендаторам земельных участков особенно важно знать тонкости оспаривания кадастровой оценки

Последствия оспаривания, судебная практика

Как правило, приняв документацию и прошение, комиссия рассматривает их, изучает, потом принимает решение. Результат непременно сообщается заявителю, ему высылают специальное уведомление.

Варианты решений:

1. Положительное (стоимость аннулирована, изменена) обновленные данные сразу отправляются дальше: в Росреестр, налоговую службу. После чего будет изменено и налогообложение ЗУ.
2. Отрицательное — заявитель получает специальное уведомление, где, кроме отказа, будут изложены причины, почему комиссия решила отклонить. С ним гражданин вправе идти дальше в суд и обжаловать там.

Судебная практика

Дела, касающиеся понижения стоимости, считаются административными и рассматриваются повсеместно. Здесь результат определяется полнотой предоставленных заявителем документов.

Суд также учитывает статус заявителя. Ведь право оспаривать имеют лишь ограниченные категории граждан. Чаще всего это собственники или арендаторы

Причем назначение земли также важно. Например, человек желает приобрести муниципальный (государственный) участок, имеющий сельхозназначение

Он планирует организовать там собственное хозяйство, и кадастровая стоимость, выявленная специалистами, не устраивает.

Согласно законодательству физические лица вправе оспаривать ее, если каким-то образом страдают их интересы. Считается, что расходы лица напрямую зависят от величины установленной стоимости. Это аренда, налоги, возможность продать.

Известны случаи, когда у ООО получилось с 5200000 рублей уменьшить до приемлемых 2000 рублей (более чем приемлемых).

Другой случай: кадастровая стоимость изначально была 19 100 000 руб., а стала 7 900 000 руб. благодаря утвержденному решению суда.

Отчет об оценке

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, потребуется отчет о независимой оценке стоимости земли. Он делается в бумажном виде и в форме электронного документа. Электронный документ должен быть подписан электронной подписью. Такие отчеты делают профессиональные оценщики, состоящие в саморегулируемых организациях оценщиков и застраховавшие ответственность.

Чтобы выбрать хорошего оценщика, посмотрите на сайте Росреестра результаты рассмотрения прошедших заседаний комиссии по вашему региону. Из текстов решений станет понятно, какие оценщики составляют отчеты без ошибок, — к ним можно обратиться.

Титульный лист отчета об оценке стоимости участка

Цена отчета в разных компаниях — от 10 до 50 тысяч рублей. Все зависит от опыта оценщика и объема работы, который предстоит проделать.

Обычно отчет готовят за 5—7 дней.

Совет. Не экономьте на отчете об оценке. От правильности его составления будет зависеть результат рассмотрения спора.

Объем хорошего отчета — не менее 50 страниц

Что проверить в отчете. Проверяйте дату, по состоянию на которую оценщик определил рыночную стоимость, — она должна быть такой же, как дата определения кадастровой стоимости. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд откажут в удовлетворении заявления.

Например, если кадастровая стоимость участка установлена по состоянию на 1 января 2015 года, рыночная стоимость должна определяться на эту дату.

Проверьте характеристики участка и данные собственника: адрес, площадь, кадастровый номер участка и свои паспортные данные. Если в этих частях будут опечатки, все придется делать заново.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно после ревизии?

Не позднее, чем один раз в 5 лет проводится ревизия земель в выбранном в плановом порядке, земельном массиве. Данные процедуры инициированы административным органом власти, который избирает специализированную комиссию. После ревизионных работ комиссия подготавливает отчёты в течение полугода. Эти 6 месяцев допускают координирования цен на участки, со стороны их правообладателей.

Для этого проводятся следующие поэтапные действия, как снизить кадастровую стоимость земли:

1. Проверять поступление в открытый доступ информации по результатам переоценки.
2. Сверить вновь установленную стоимость с существовавшей ранее, до проведения ревизии.
3. В случае существенного повышения таковой, обратиться в Росреестр за кадастровой выпиской о вновь установленной стоимости на ЗУ.
4. Проверить возможность допущения ошибки. В этом случае – подать заявление начальнику кадастровой палаты.

Заявление и документы

Пишется в свободной форме от руки, с указанием ошибки и просьбой пересмотра установленной стоимости в сторону снижения. В заключение ставится дата и подпись.

Заявитель подходит в Росреестр лично, с паспортом и свидетельством о форме права. Прилагает полученную ранее выписку.

Пошлины и сроки

В этом случае оплата не взимается, исправление ошибки происходит безвозмездно.

Такое заявление рассматривается по преимуществу в течение от 5 до 15 дней.

Ответ на такой запрос должен иметь официальную форму и выдаваться заявителю в письменном виде, за подписью начальника отделения, и быть удостоверенным печатью регистрирующего органа.

Обычно согласие на исправление поступает, если ошибка действительно возникла по вине регистрирующего органа или членов уполномоченной комиссии.

Кадастровая стоимость надела — что это, для чего ее оспаривают, плюсы и минусы

Любой землевладелец знаком с понятием «кадастровая стоимость». Это цена земли, определяемая согласно ее назначению, месту расположения и другим характеристикам. Участок оценивает приглашенный государственный специалист, после чего заносит результаты в единый реестр, где происходит регистрация всех ЗУ.

Эти данные потом используются налоговой службой для определения размера обязательного налогообложения, который выплачивает каждый землевладелец. Также кадастровую стоимость берут для основы при определении арендной платы, выкупной цены при продаже участка, если местные власти предлагают муниципальную землю гражданину.

Зачем ее нужно оспаривать? Это прерогатива собственников или иных заинтересованных лиц.

Необходимость процесса обуславливается:

• желанием уменьшить размер обязательного налога;
• установить наименьшую возможную выкупную цену перед оформлением ее как собственность (выкупом);
• уменьшать имеющиеся арендные платежи;
• снизить налог на имущество, обязательный для всех собственников — юридических лиц.

Насколько эффективна процедура? Что принесет оспаривание для самого хозяина:

Кто вправе организовать пересмотр:

• собственник земли;
• хозяин квартиры;
• арендатор земли;
• собственник квартиры;
• собственник различных зданий или сооружений;
• арендатор каких-нибудь нежилых зданий;
• претендент, собирающийся стать в будущем владельцем недвижимости (например, гражданин решает выкупить определенный земельный участок и обращается с просьбой в муниципалитет, оттуда узнает фактическую кадастровую стоимость).

Пределы завышения

Информация о действующей кадастровой стоимости размещена на публичной карте Росреестра, где по номеру можно уточнить ее значение. Если участок не отмежеван, информация о его границах не будет найдена, но показатель ему в любом случае присваивается на дату, по состоянию на которую он установлен. Поскольку ситуация на рынке недвижимости сейчас глобально не меняется, фактором времени можно пренебречь. Для того, чтобы понять оценку определенного участка, большая или наоборот маленькая, достаточно воспользоваться двумя источниками:

1. Аналитические статьи, которые выпускают профильные компании – агентства и агрегаторы недвижимости или новостные сайты с привлечением аналитиков.
2. Ознакомится с листингом предложений по продаже сопоставимых объектов.

Если в первом случае можно посмотреть в целом на рынок и изучить некие усредненные значения, то во втором, есть возможность подобрать аналог по месту положения, категории, а также площади. Но и в том и другом случае найти самостоятельно аналогичный объект, для сравнительной характеристики, не составит труда.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно?

По окончании переоценки ЗУ комиссией государственного кадастра недвижимости рекомендуется зарегистрироваться на официальном сайте ФС кадастра и картографии (http://www.rosreestr.ru/), чтобы узнать текущую стоимость участка. Именно по этому адресу каждый собственник земли может ознакомиться со всеми сведениями по проведенной переоценке. Если было выявлено неправомерное увеличение кадастровой цены участка, то владелец ЗУ обязан лично обратиться в местное отделение службы, имея при себе следующий пакет документов:

1. Удостоверение личности;
2. Кадастровый паспорт на ЗУ;
3. Свидетельство, подтверждающее право собственности.

Затем следует составить заявление и запросить выписку из учетных записей, подтверждающую установленную стоимость.

Вместе с полученным документом, заявлением и всеми необходимыми бумагами владелец земли должен обратиться к независимым оценочным экспертам. Запрос на повторную переоценку ЗУ может быть принят, если предполагаемая стоимость участка не превышает 30% от установленной ГКН. Для этого вполне будет достаточно единственного заключения от независимого оценщика.

Однако если будет наблюдаться превышение нормативной разницы, то собственнику земли необходимо иметь квалифицированный ответ от нескольких экспертов, состоящих в группе саморегулируемой организации оценщиков.

Самый распространенный способ уменьшения стоимости земельного участка называется административным. Он осуществляется в Росреестре специализированной комиссией, которая рассматривает поданные владельцем земли заявление, бумаги на право собственности, техническую документацию и заключение от эксперта.

Составьте заявление, чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Заявление на повторную переоценку ЗУ заполняется по установленному образцу, который для каждого региона имеет свои особенности, и должно быть направлено в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра с указанием области. Все необходимые сведения легко можно найти по вышеуказанной . Дополнительно в заявлении обязательно следует указать личные данные собственника земли:

• ФИО;
• Домашний адрес;
• Номер телефон;
• Электронный адрес.

Основное содержание заявления должно состоять из указания причины обращения (уменьшение кадастровой стоимости земельного участка) и на основании чего собственник земли желает внести изменения в учетные данные.

Сроки рассмотрения заявления

С момента подачи письменной просьбы обычно проходит 7 дней, после чего оглашается решение о принятии или отказе в обработке запроса. В случае положительного ответа дальнейшее рассмотрение будет длиться до 1 месяца, по окончании которого в течение 3 дней заявителю будет объявлено о принятом решении.

Если заявление не было принято в обработку или решение оказалось не в пользу владельца ЗУ, то на протяжении 10 дней существует возможность опротестовать отказ в процессе судебного разбирательства.

Еще один метод урегулирования вопроса по уменьшению стоимости участка — обращение в арбитражный суд. Для этого владелец ЗУ должен подать иск в тот район, где находится его земельная собственность.

Пошаговая инструкция оспаривания, порядок проведения сделки

Первым шагом для организатора процедуры станет получение справки, где будет номер его ЗУ и действующая кадастровая стоимость. Выдачей справок занимается кадастровая палата.

Второй вариант получения — электронный. Гражданин посещает сайт Росреестра, там находит специальный раздел «Публичная карта». Достаточно ввести индивидуальный номер (идентификационный) земельного пая в поисковик, и на карте будет видна земля, ее описание и цена.

Снижение кадастровой стоимости земли можно провести двумя путями: через судебные разбирательства или комиссию.

Проведение процедуры в комиссии

Каждый регион страны обслуживает специальная комиссия, занимающаяся именно оспариванием первоначальной кадастровой стоимости. Туда вправе обращаться любое заинтересованное физическое лицо (землевладелец, арендатор) или юридическое лицо (предприниматель, компания).

1. Первым делом, согласно инструкции, заявитель получает список и собирает все необходимые документы. Дополняет их заполненным самостоятельно заявлением.
2. Комиссия, приняв пакет бумаг, изучает их, рассматривая ситуацию. Если ценность указанного заявителем участка действительно была определена с ошибками, то изменение стоимости вполне возможно.
3. Положительное решение — комиссия сама определит и передаст обновленные сведения дальше, в местный кадастровый орган. Правда, это не гарантирует именно снижение стоимости. Возможно, комиссия решит, что цену, наоборот, нужно завысить.

Отрицательное решение — заявителю высылают уведомление, где отказ будет дополнен причинами, почему комиссия отказалась переоценить данный участок.

Проведение сделки в суде

Подобные дела считаются административными, их рассматривают, как правило, местные суды: краевые или региональные, республиканские или же федеральные. Гражданин вправе обращаться туда в любое удобное время, как только будет утверждена спорная стоимость, и время переоценки (как известно, земельные паи переоцениваются регулярно, каждые 5 лет) пока не наступило.

1. Гражданин подготавливает специальный иск и дополняет его пакетом документации. Исковое заявление и остальные бумаги лучше составить с помощью опытного юриста. Конечно, это платно. Каждый юрист сам устанавливает, сколько стоят его профессиональные услуги. Зато шансы заявителя достигнуть цель увеличатся. Как известно, некорректные заявления автоматически отклоняются.
2. Административный иск — конкретный документ, где автор вправе попросить сокращения (пересмотра) стоимости участка. Поэтому в части, где идет прошение, автор уточняет необходимость определения именно рыночной цены ЗУ и указания ее вместо кадастровой.
3. Ответчиком будет кадастровая палата, местный субъект РФ, который некогда устанавливал спорную стоимость. Он будет выдвигать в суде встречные аргументы, почему снижать установленную цену нельзя.
4. Третьими лицами (свидетелями) выступят соседи, специалисты администрации, бывшие собственники и пр., кто как-то заинтересован в текущем деле

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка через суд?

В исковом заявлении следует указывать все сведения о заявителе и ответчике, в качестве которого будет выступать председатель комиссии, отказавший внести изменения в учетные данные. Всю информацию об ответчике заявитель может найти в мотивированном отказе на заявление о понижении стоимости участка.

Основное содержание иска должно состоять из сведений о существовании ошибки в оценке кадастровой стоимости ЗУ, основных характеристиках участка, аргументированной позиции истца, факте работы независимых оценщиков, а самое главное необходимо указать, что было обращение в комиссию Росреестра, где был получен отказ.

Дополнительно заявитель имеет право тезисно обратиться к суду со следующими просьбами:

1. Признание завышенной стоимость ЗУ недействительной;
2. Согласие с оценкой независимой экспертизы;
3. Внесение исправлений в учетные записи.

Затем необходимо указать все заключения оценщиков и перечень документов, которые подавались в отделение кадастра вместе с заявлением.

Очень важно к иску приложить обоснованный отказ комиссии, поскольку его наличие доказывает соблюдение владельцем земли всех правовых норм по досудебному урегулированию проблемы.

Образец искового заявления можно скачать по этой ссылке.

Положительное постановление суда передает право комиссии урегулировать вопрос о переоценке ЗУ. Если же заявитель получил отказ, то он вправе обжаловать полученное решение в арбитражном суде следующей инстанции.

Причины уменьшения

Снижение кадастровой стоимости представляет собой процедуру пересмотра и оспаривания установленной оценки, с которой владелец земельной территории по какой-либо причине оказывается не согласен.

Так как официально процедура оценки производится не реже, чем один раз в пять лет, существует вероятность устаревания стоимости, её необъективности и неактуальности.

Поскольку кадастровый показатель влияет на рыночную оценку и на формирование налогового сбора, очень важно ответственно отнестись к данному вопросу при желании платить государству меньше. Кадастровая стоимость, как и иные показатели, которые присваиваются земельному участку в процессе его регистрации, влияет не только на формирование налога

Она является отправной точкой для:

Кадастровая стоимость, как и иные показатели, которые присваиваются земельному участку в процессе его регистрации, влияет не только на формирование налога. Она является отправной точкой для:

• арендной платы;
• налогового процента при осуществлении финансовых операций (купля и продажа);
• вступления в наследство;
• выкупной стоимости земли.

Исходя из этого, нередко собственники или арендаторы земельной территории решают пересмотреть оценку с целью её снижения.

И если общая государственная оценка доступна собственникам земли раз в пять лет, то заказать индивидуальную процедуру можно не чаще одного раза в два или три года (в зависимости от региона регистрации недвижимости).

Следует отметить, что есть существенные различия между общей и индивидуальной процедурой. Общая государственная оценка производится по следующему алгоритму:

• определение группы земельного участка;
• начисление одной кадастровой суммы стоимости для всех участков одной группы.

Индивидуальная процедура позволяет учесть все особенности земельного объекта, оценить не только его площадь и границы, но и расположение, транспортную доступность, наличие различных построек в его пределах, ресурсы, доступные на выделенном участке, и его расположение относительно административного деления области, к которой он принадлежит.

В каких случаях оценка пересматривается?

На желание уменьшить кадастровую стоимость участка влияют следующие причины:

1. Произошли какие-либо изменения, требующие переоценки. Было произведено разделение площади, ликвидировались возведенные постройки, подверглось изменению целевое назначение земельного участка, территория переводится из одной категории в другую (из дачной в жилую, к примеру).
2. В документах найдены ошибочные сведения, из-за которых кадастровая стоимость значительно завышена относительно рыночной.
3. При такой ситуации, когда рыночная и кадастровая оценка были определены в одно время, но при этом первая ниже последней.

Методы оспаривания стоимости

Существует три способа, которые может использовать владелец земельного участка, чтобы снизить кадастровую стоимость. Они заключаются в следующем:

1. Установка стоимости, которая будет равна рыночной. С этой целью осуществляется создание отчета по рыночному показателю и делается обращение в кадастр для произведения уравнения оценки.
2. Обращение в суд для физических лиц. Найдя достаточно опытного специалиста, работающего с подобными делами, владелец земли обеспечит себе экономию на как минимум пятилетний срок даже с учетом оплаты услуг адвоката.
3. Запросить помощь комиссии по земельным вопросам. Данный вариант не всегда подходит для небольших населенных пунктов в связи с недоступностью экспертов.

Судебные разбирательства

Необходимо помнить и о том, что даже при положительном решении суда новая стоимость не сразу вступит в силу. Поэтому необходимо провести предварительные консультации с юристами, убедиться в том, что были наняты опытные профессионалы

Это очень важно, так как самостоятельное доведение вопроса до желаемого результата невозможно

Судебная практика

Прежде чем обращаться в суд с иском нужно нанять хорошего оценщика, который учтет все ваши пожелания и составит правильный отчет. После этого, при поддержке профессионала можно смело отправляться к законослужителям и ждать своего решения.

Самый спорный вопрос на сегодняшний день, который касается переоценки стоимости земли — с какого момента вступает в действие положительное решение суда или экспертной комиссии. Некоторые заявители хотят, моментально выйдя из зала суда, платить налоги по согласно новой стоимости и убедительно просят суд установить рыночную цену «задним числом».

Это даст возможность не только сэкономить, но и получить возмещение за переплату по предыдущей оценке. Данная практика касается в основном Арбитражных судов. Законослужители общей юрисдикции придерживаются правила, что новые расценки вступят в силу только после судового решения. Да и сегодняшние законы никаких «задних чисел» не признают.

Решив оспорить кадастровую стоимость участка, прежде всего, посоветуйтесь с юристами и учитывайте все советы. На первый взгляд процедура выглядит совершенно безобидно и специальных знаний не требует, но в большинстве случаем самостоятельно довести ее до логического окончания трудно и нереально. Судебные разбирательства — дело не простое и без подготовки его лучше не начинать, какой бы вопрос ни рассматривался. Если вы хотите спокойно пользоваться землей, при этом максимально минимизировать растраты – не скупитесь на проверенного адвоката, имеющего опыт в подобных делах.

Когда изменение стоимости вступит в силу

После переоценки стоимости новый результат будет опубликован на портале регионального ГКН. Реальное вступление в силу изменений произойдет лишь через полгода после этого. Такой промежуток времени требуется ревизионной комиссии для обновления записей учета. Чтобы сократить налогооблагаемую базу, следует подать заявление председателю этой комиссии. Это делается в следующих случаях:

• вас не известили о проводящейся ревизии и ее итоги не были опубликованы;
• повреждение плодородного слоя произошло в силу объективных факторов после предыдущей инвентаризации и до проведения новой оценки.

Как снизить кадастровую стоимость

Пересмотр стоимости возможен при следующих условиях:

• испорчен плодородный слой;
• на участке имеется болото, овраг или обрыв;
• прокладка коммуникаций или другое использование участка в общественных целях, ущерб за которое никак не возмещается владельцу (сервитут).

Используя вышеуказанные обстоятельства, можно добиться понижения кадастровой стоимости, которая подлежит пересмотру:

• при постановке на кадастровый учет;
• при повреждении плодородного слоя земли на всем участке или на его части;
• после неправомочного повышения стоимости Государственным кадастром недвижимости;
• по инициативе собственника при наличии подтверждающих документов.

Если плодородный слой пострадал в результате стихийных бедствий или других форс-мажорных обстоятельств, то для доказательства этого факта землевладельцы собирают подтверждающие документы.

Перед тем как поставить землю на учет, ее стоимость определяют с помощью инвентаризации. Как правило, новые садовые товарищества еще не имеют развитой инфраструктуры и коммуникаций. Поэтому первоначальная стоимость довольно мала. Но со временем в результате благоустройства территории кадастровая стоимость возрастает. Если же с самого начала участок был оценен слишком высоко, то владелец имеет право требовать пересмотра. Для этого он должен написать заявление в региональный кадастровый орган власти и предоставить подтверждения правомочности требований. Если повезет, можно добиться понижения стоимости в три раза.

Есть и другие способы уменьшить кадастровую стоимость. Для этого нужно:

• сменить тип разрешенного пользования;
• поменять категорию земли;
• сделать меньше участок по площади.

Заключение

Кадастровая стоимость территории применяется для расчета налога на этот объект. Нередко этот показатель является завышенным, поэтому требуется его снизить. Процедура может выполняться административным способом или через суд. В суд надо обращаться только при отказе изменить значение работниками Росреестра.

Для выполнения данного процесса требуется подготовить необходимые документы, передающиеся в Росреестр или суд. Оспаривание показателя допускается исключительно при наличии доказательств необоснованного завышения стоимости. Для этого придется привлекать оценщиков, выполняющих переоценку недвижимости и составляющих отчет. Владельцы территории должны подготовиться к определенным тратам средств, поэтому если в результате процесса показатель будет снижен незначительно, то осуществлять процедуру нецелесообразно.