Какие документы остаются после продажи квартиры

Какие документы покупателя квартиры при покупке актуальны в 2020

На практике же часто случается так, что если самому не проконтролировать данный процесс, то он может затянуться на долгий период, ввиду выявления различных недочетов. А это нее только сказывается на излишнем расходе временного ресурса, но и потрепанной нервной системе.

Существует установленный действующим законодательством перечень документации, которую необходимо собрать непосредственно перед заключением договора. Однако следует учитывать тот факт, что в зависимости, от многих аспектов (количество участников, особых условий договора, способа приобретения жилья) может появится необходимость представления дополнительных бумаг.

Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца

Существует опасность, о которой может не догадываться сам собственник. К примеру, дом может входить в план по расселению

Наличие технических дефектов важно при приобретении квартиры. Необязательно они должны находиться в самом помещении

Может протекать крыша, либо отсутствие длительного ремонта в подъезде сказывается на состоянии дома.

Для успешной регистрации приобретенного жилья в собственность, согласно 122 статье, предусмотренной федеральным законом, существует определенный перечень документов, подающийся для регистрации жилья. Большинство проблем возникает с приобретением ранее эксплуатируемого жилья. В таком случае необходимо проверить, существует ли обременение правом владения третьими лицами.

Дееспособен ли продавец?

Кроме заниженной цены, насторожить может и личность продавца. Чтобы потом не встречаться с ним или его родственниками в суде, лучше заранее убедиться в его дееспособности. Но если дееспособность по возрасту выяснить легко, то другие возможные обстоятельства, например психическое расстройство, наркотическую зависимость или перенесенный инсульт, — трудно или невозможно.

Зато они могут «всплыть» уже после сделки. Квартиру зарегистрируют на покупателя, а потом продавец или его родственники подадут иск о признании сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Скажут, например, что при совершении сделки он был в запое, три года назад упал и ударился головой или сильно переживал из-за смерти матери. При этом вы точно знаете, что продавец был на сделке в белой рубашке и при галстуке, отлично выглядел и полностью отдавал отчет в своих действиях.

Сведения о недееспособности, наступившей по решению суда, содержатся в Росреестре. Если сделку заверяет нотариус, он может их запросить и проверить. Но даже в этом случае нет полной гарантии, что позже собственник или его родственники не обратятся в суд.

Если поведение кого-то из собственников квартиры вызывает сомнения, лучше не рисковать и поискать другой вариант — даже если сама квартира вам нравится. В крайнем случае можно попросить продавца пройти экспертизу и принести вам ее заключение. Это единственный документ, который подтверждает дееспособность и помогает избежать проблем после сделки.

Проверка продавца

В связи с этим могут возникнуть проблемы у покупателя, причем с его стороны вины касаемо документации нет, но аферисты пользуются доверием многих граждан и чтобы в будущем не потерять кровно заработанные деньги нужно отнестись к покупке квартиры со всей серьезностью и учесть все нюансы.

Так, к примеру, будет идти различие необходимых документов в зависимости от того покупаете вы квартиру на вторичном рынке или же решили приобрести жилище в новостройке.

В первом случае вам необходимо проверить наличие:

• паспорта (всех собственников квартиры);
• правоустанавливающие документы
• справку, которая выдается БТИ для отчуждения объекта;
• соответственно справку от нотариуса, что отсутствует запрет на ее отчуждение;
• справку по форме №3, которая предоставляется ЖЭКом;
• справку о том, что на квартире не числится никакой коммунальной задолженности;
• в случае если ребенок собственник, то понадобиться расширение от органов опеки

Перед приобретением квартиры на вторичном рынке обязательно запомните такие моменты:

Документы, которые вам предоставляют, не должны иметь каких-либо подчисток или исправлений, наличие таких нюансов может говорить о том, что документами на квартиру у продавца возникли проблемы.
Обратите внимание на такой момент, что зачастую мошенники используют схему с подделками документов, когда якобы они получили ее по наследству, а после этого пытаются продать в кратчайшие сроки, проверьте лишний раз правильность документов, а лучше всего обратитесь к опытному юристу.
Как будущий владелец проверьте историю квартиры, если в ней долго никто не жил, и она достаточно часто перепродавалась, хотя все это было по закону, возможно, было отмывание денег каким-то другим путем. Ну и само собой, проверьте продавца, который может оказаться даже не владельцем квартиры или же третьих лиц, которые будут представлять интересы продавца.. Если вы решили проживать в новом жилище, то застройщик обязан предоставить:

Если вы решили проживать в новом жилище, то застройщик обязан предоставить:

• государственный акт на землю, здесь указывается, кому принадлежит участок земли, какие размеры этого участка, а также должно быть представленно целевое назначение.
• лицензию непосредственно на строительство и договор, который обязывает застройщика выполнять свои обязательства;
• документы, которые подтверждают то, что застройщик работает на законных условиях (в случае если он не является непосредственно владельцем участка);
• проектную документацию;

Помимо этого вы как покупатель должны обратить внимание не только на документы, которые вам предоставляют, но и соответствует ли в реальности квартира тому, что вам пообещали, чтобы не купить «кота в мешке».

Передача денег

Времена когда на сделку приходилось
привозить горы наличных в коробках
из-под обуви и в процессе расчета уныло
их пересчитывать, к счастью давно прошли.
Сейчас существует несколько цивилизованных
способов безопасного расчета. Это может
быть банковская ячейка, перевод денег
на депозит, аккредитив и пр. Однако,
схема передачи денег зависит не только
от желания сторон сделки, но и от условий
её проведения. Так, если продавцом жилья
планируется одновременная покупка
альтернативной жилплощади, расчет через
банковскую ячейку или аккредитив не
подойдёт. Ведь эти способы подразумевают
физическое получение денег лишь после
регистрации перехода прав собственности.
А это может
занять определённый срок (до 1 месяца).
Следовательно, сразу передать деньги
дальше по цепочке нельзя, оплатить
альтернативное жильё будет нечем.

Реклама

Для того чтобы народ
узнал от том, что вы продаёте вашу
замечательную квартиру,
нужно подать рекламное объявление.
Времена когда объявления о продаже
недвижимости подавались в газеты давно
прошли. Сейчас главными рекламными
площадками являются сайты объявлений
в интернете. Как правило бывает достаточно
подать объявление на Авито, Домофонд,
Яндекс-недвижимость, ЦИАН и пр.

Прежде всего
рекламное объявление о продаже квартиры
должно быть написано без орфографических
ошибок.

Следует избегать
большого количества восклицательных
знаков, написания ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ.

Постарайтесь не
использовать в описании объекта
превосходных степей: наилучший, идеальный,
абсолютно, исключительно и пр.

Избегайте неинформативных
пространных описаний в духе женских
романов.

Информация должна быть
точной и правдивой. Если до метро 20 минут
пешком, не следует сокращать расстояние
до 10 минут. Евроремонт это не только
свежие весёленькие обои с Эйфелевой
башней.

При составлении
рекламного объявления важно чтобы оно
легко читалось и было максимально
информативно. Оно должно содержать
следующую информацию:

• Что за квартира?
  (2-комнатная квартира улучшенной
  планировки)
• В каком доме? (В
  кирпичном доме 2005 года постройки)
• На каком этаже? (На
  5 этаже 10-этажного дома)
• Сколько комнат? (Две
  изолированные комнаты)
• Какая площадь? (Общая
  площадь 68 кв. метров, жилая — 38 кв.
  метров, кухня 10 кв.метров)
• Состояние помещения?
  (Новый ремонт. Пластиковые окна, заменены
  водопровод и радиаторы отопления,
  балкон застеклён, на полу паркет и т.д.)
• Что из мебели и
  техники остаётся покупателю после
  продажи? (Встроенная кухня, встроенный
  шкаф-купе и т.д.)

Желательно указать
точное расположение объекта. Чтобы
потенциальный покупатель мог найти дом
на карте и оценить расстояние до
общественного транспорта, наличие
различной инфраструктуры, школ, детсадов,
магазинов и пр.

Кратко и информативно
опишите все плюсы квартиры.
В тексте следует указать возможна ли
продажа в ипотеку. В настоящее время
более 80% сделок проводится с привлечением
ипотеки.

К рекламному
объявлению желательно приложить
несколько фотографий. Это существенно
увеличит количество просмотров. Совсем
не обязательно вызывать для этого
профессионального фотографа. Сделайте
фотографий всех комнат и помещений
квартиры.
Хороший вид из окна, новая детская
площадка во дворе, ухоженный подъезд
тоже стоит сфотографировать.

Чтобы сделать
хорошие фотографии, проведите генеральную
уборку. Особенно в ванной и на кухне.
Спрячьте недоглаженное бельё в шкаф,
уберите носки с батареи и гору грязной
обуви из прихожей. Кастрюля с недоеденным
борщом на кухне и немытая посуда также
не добавят плюсов вашей фотосессии.

Не стоит слишком
усердствовать с фотографиями. Самое
главное, они должны быть информативны
и не выглядеть картинкой из глянцевого
журнала. В последнее время многие
агентства массово подают фейковые
объявления с неестественно качественными
фотографиями из фотокаталогов. Лишь бы
заинтересовавшийся позвонил, а там его
«разведут» на договор
по подбору квартиры.

Итак рекламное объявление
готово. Оставьте свой телефон и прочие
контактные данные. Ждите звонков!

Квартира в новостройке

Первичка — самый простой вариант. Во-первых, у квартиры нет шлейфа наследников. Во-вторых, после принятия нарваться на недобросовестного застройщика сложно.

«Я покупал квартиру дважды: оба раза на этапе строительства. Риелтор был не нужен — я обращался к застройщику напрямую», — говорит банковский служащий Тагир.

Без посредников обошлась и PR-менеджер Екатерина, хотя в её случае схема была более сложной: «Я знала, в каком доме хочу купить квартиру, нашла её через ЦИАН. Продавал не застройщик, а владелец квартиры, который купил её на этапе строительства, чтобы затем выгодно продать. Мне не были нужны ни юрист, ни риелтор — сделку проверил и застройщик, и банк, поскольку я брала квартиру в ипотеку».

А вот маркетолог Антон решил подстраховаться. «Я обратился к юристу, чтобы он проверил чистоту застройщика. Следующим этапом стал выбор банка: нужно было убедиться, что с договором всё в порядке. В итоге оказалось, что по условиям ипотеки я попадал фактически в рабство — пришлось сменить банк. Юриста, кстати, я нашёл в интернете — ориентировался на отзывы и не прогадал».

Юрист подчёркивает, что банк и застройщик не позволят покупателю корректировать предоставленную редакцию договора. Единственное, что можно сделать, это проверить подводные камни и избежать кабальных условий, просто отказавшись от сделки.

Нюансы оформление

Есть некоторые нюансы оформления:

1. Чтобы получить справку из психоневрологического диспансера при себе необходимо иметь паспорт, страховой полис, приписное свидетельство или же военный билет, обращаться для оформления справки необходимо в диспансер по месту регистрации. Если вы имеете специальный документ, так называемый квиток, то получите эту справку беспошлинно, в противном случае придется оплатить квитанцию в банке, а затем вернуться и получить справку.
2. Некоторые возможно утерянные вами документы потребуют финансовых вложений, поскольку по закону вы должны платить за их восстановление.
3. Нотариальное заверение некоторых документов потребует тоже определенных затрат (все зависит от нотариуса, к которому вы обратились).
4. Часть справок, которые вам необходимо собрать и представить имеют определенный срок действия, поэтому лучше всего собирать весь пакет документов непосредственно перед покупкой квартиры.

Что же касается случая непосредственной покупки квартиры, то основные затраты пойдут не столько на справки или документы, которые необходимо представить, сколько на их заверение у нотариуса. Если дело действительно срочное, то стоит обратиться к частному нотариусу.

Они, как и государственные нотариусы, имеют возможность заверять все документы, которые вам понадобятся при покупке квартиры, но при этом сделают это в кратчайшие сроки. Но помните о том, что несмотря на то, что ориентировочно услуги юристов одинаковые, можно столкнуться с достаточно «дорогими» нотариусами и вам придется платить лишние деньги за одну и ту же работу.

Как восстановить недостающие?

Если Росреестр после регистрации не выдал зарегистрированный договор, акт или выписку из ЕГРН, утерянный документ нужно восстановить немедленно. Для восстановления документов покупатель пишет заявление в администрацию отделения Росреестра, в котором указывает:

1. Обстоятельства и дату передачи пакета документации на регистрацию сделки, с указанием идентификационного номера расписки, в которой удостоверен факт передачи утерянного документа.
2. Подробное описание документа, если это договор или передаточный акт, с указанием реквизитов.
3. Если не выдана выписка – даётся простое указание на данный факт.
4. Если не выданы дополнительные документы – перечислить их.

Регистрирующий орган обязательно исправит ошибку. А если не выдача была мотивирована законными причинами – мотивирующую выписку с отказом о регистрации.

На основании полученной выписки допускается возбуждение искового производства, если подать исковое заявление в течение 10 дней. Но иск возбуждается только в отношении правоустанавливающей и право удостоверяющей документации.

ВНИМАНИЕ: Решением суда может восстанавливаться любой документ, допускающий регистрацию сделки и права собственности на квартиру. Дополнительные документы восстанавливаются без каких-либо проблем получением дубликатов.. Лицевой счёт, квитанции об оплате и регистрация по месту жительства оформляются покупателем после вступления в права собственности

Лицевой счёт, квитанции об оплате и регистрация по месту жительства оформляются покупателем после вступления в права собственности.

Если жилплощадь находится в новостройке

Все действия, о которых говорилось ранее, касаются приобретения жилья и вторичного фонда, и новостроек.

Оформляя квартиру, купленную в новом доме, необходимо до ранее описанного сделать ещё и следующее:

1. Оформление акта приёма-передачи у застройщика. Он подписывается после тщательного осмотра квартиры. Делайте это с максимальной внимательностью, не упуская ни одной детали, не устраивающей вас. Если вы подпишите акт приёма квартиры с дефектами, позднее предъявлять претензии будет бесполезно. Все нарушения зафиксируйте в протоколе и приложите его к акту.
2. Получение документации в БТИ. На новую квартиру должен быть составлен кадастровый паспорт. В БТИ представьте заявление на его получение, договор дольщика(ДДУ, если есть), акт приёма-передачи, копии паспортов собственников.
3. Регистрация в Росреестре. В этой организации получают Свидетельство. Для получения свидетельства вам понадобятся паспорта собственников, кадастровый паспорт, ДДУ. Иногда могут потребоваться разрешение на строительство и документы застройщика на землю. После месячной проверки ваших бумаг квартира будет внесена в реестр, а вы получите Свидетельство.

Кто платит нотариусу

Нотариуса не обязательно привлекать к оформлению сделки купли-продажи недвижимости. Его помощь может понадобиться только для оформления ряда документов, без которых в некоторых случаях оформить договор никак не выйдет.

К таким документам следует отнести:

• доверенность. На тот случай, если какая-либо сторона не имеет возможность непосредственно присутствовать во время оформления сделки;
• согласие супруга. Один из супругов должен предоставить разрешение на реализацию жилья, если оно отнесено к общему, нажитому совместно, или же если этот супруг выступает совладельцем по документам. Также согласие понадобится от супруга покупателя, однако только при условии, что используемые им для приобретения объекта недвижимости средства были совместно нажиты в браке;
• прочие документы.

Заметьте! Цена оформления подобных документов зависит от двух составляющих:

• гос. пошлины, уплачиваемой в обязательном порядке;
• нотариальной наценки.

Именно по этой причине цены могут варьироваться от 400-500 рублей до 2 тысяч рублей. Эти расходы несет та сторона, которой подобные документы необходимы для надлежащего совершения сделки.

Нотариально заверить сделку, условия которой подразумевают покупку-продажу жилья, необходимо, если при приобретении недвижимости используются ипотечные деньги. Законодательство устанавливает присутствие нотариуса как обязательное условие.

Эта статья расходов оплачивается покупателем, так как оформляется ипотека именно для достижения его цели – покупки жилья. В этом случае к расходной статье следует прибавить где-то 1,5 % от общей цены покупаемого объекта недвижимости.

Дополнительные документы для продажи квартиры

1. Технический паспорт. Этот документ представляет собой полное описание объекта. Вообще, на квартиру существуют два вида технической документации – паспорта кадастровый и технический. Первый содержит условное описание объекта и присвоенный ему кадастровый номер. Второй, технический паспорт, представляет собой полное описание квартиры с перечнем всех ее характеристик. Его наличие позволит покупателю сравнить тот объект, который он видел в процессе просмотра, с его описанием.
2. Выписка из ЕГРН Документ позволяет подтвердить информацию о том, кто имеет права на данный объект недвижимости, и нет ли каких-либо обременений на квартире – например, ареста по решению суда. По требованию покупателя продавец может обратиться за получением выписки из ЕГРН удаленно, по интернету, либо прийти в отделение МФЦ. Кстати, такую выписку может взять не только владелец квартиры, но и любой гражданин, включая потенциального покупателя.
3. Справка о лицах, зарегистрированных в квартире. Этот документ позволяет покупателю убедиться, что сведения о количестве зарегистрированных лиц, предоставленные продавцом, соответствуют действительности. Часто этот документ называют справкой формы №9, выпиской из домовой книги или ЕЖД. Поскольку не на все перечисленные формы документа установлены сроки действия, мы рекомендуем покупателю требовать у владельца покупаемой квартиры справку со «свежей» датой. Этим вы обезопасите себя от риска купить недвижимость с зарегистрированными там людьми.
4. Справка об отсутствии долга по коммунальным платежам. Обязательно требуйте от продавца представить такой документ – получить его можно в управляющей компании. Так вы избежите неприятностей, связанных с наличием коммунальной задолженности, которая всплывет уже после приобретения квартиры.

Каждый объект недвижимости уникален, поэтому кроме всех перечисленных обязательных и дополнительных документов могут существовать и другие официальные бумаги, предоставление которых будет нелишним для будущего владельца жилья. Опишем самые распространенные ситуации.

• Если правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство, покупателю желательно попросить владельца представить свидетельство о смерти наследодателя.
• Если владельцы продаваемой квартиры – семейная пара, купившая ее после вступления в брак, необходимо разрешение одного из супругов на продажу, оформленное нотариально. Если супруги подписывали при вступлении в брак брачный договор, квартира часто является единоличной собственностью одного из них – тогда для сделки требуется нотариально заверенный брачный договор.
• Еще одна достаточно распространенная ситуация – когда собственником либо одним из собственников является несовершеннолетний. В данном случае необходимо получить разрешение на отчуждение квартиры от органов опеки. Для получения этого разрешения родители (опекуны) должны обратиться в орган опеки и попечительства по месту проживания. Законом установлен целый ряд условий, при соблюдении которых такое разрешение будет выдано, чтобы имущественные права несовершеннолетних не были ущемлены.
• В случае приобретения доли в квартире, покупателю необходимо убедиться, что другие владельцы квартиры дали согласие на сделку – ведь они имеют первоочередное право приобретения доли. В случае отказа от использования этого права продавец обязан предоставить нотариально заверенный документ об отказе от каждого из владельцев квартиры.

И последний момент, на котором мы хотели остановиться. Сегодня обычной практикой на сделках с недвижимостью является просьба покупателей к продавцам представить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров (справки НД и ПНД). Невзирая на то, что собственники собрали перед сделкой все документы, о которых вы просили, и у вас нет к ним вопросов, рекомендуем вам потребовать от продавцов представить также справки НД и ПНД. Их наличие дает покупателю уверенность в дееспособности владельцев квартиры и не оставляет сомнений в законности будущей сделки.

Не забывайте о том, что каждая сделка имеет свои особенности, в одном материале невозможно рассказать обо всех ситуациях, с которыми может столкнуться покупатель квартиры. То, какие документы должен предоставить продавец перед сделкой купли-продажи, зависит от конкретного случая. Тем не менее, теперь вы будете точно знать, какие документы являются обязательными для проведения сделки, а какие относятся к дополнительным, но при этом очень важным для покупателя.

Что остается у нового хозяина после покупки?

В новостройке:

• ДДУ или уступки прав требования, подписанный обеими сторонами и зарегистрированный в Росреестре.
• Платежные документы, подтверждающие факт полного расчета между сторонами.
• Передаточный акт, подтверждающий факт перехода ответственности по содержанию жилья от продавца к покупателю.

Вторичный рынок:

• ДКП квартиры. Он должен быть подписан продавцом и покупателем, заверен гербовой печатью и подписан регистратором из Росреестра.
• Выписка из ЕГРН, содержащая технические параметры жилья и сведения о зарегистрированных правах покупателя.
• Передаточный акт.
• Собственноручно написанная и подписанная Продавцом расписка в получении средств.

Что необходимо предъявить для регистрации?

Для последующего предъявления в Росреестре и ФНС понадобятся следующие документы:

• ДКП квартиры.
• Выписка из ЕГРН.
• Передаточный акт.
• Расписка в получении средств продавцом.
• Технический паспорт квартиры.
• Паспорт гражданина РФ.
• Согласие супруга.
• Разрешение опеки.
• Доверенность (если интересы владельца представляет третье лицо).
• Расписки, подтверждающие факт полного расчёта между участниками.

Госпошлина

Регистрационные действия в отношении перехода прав собственности после оформления сделки купли-продажи жилья носят возмездный характер. Размер государственной пошлины при этом составляет 2 тыс. рублей. Если покупателей несколько – эта сумма будет разделена между ними пропорционально приобретаемой доли в праве собственности на объект.

Организация показов квартиры

Безопасность при
организации показа объекта играет не
последнюю роль. Вы же не знаете людей
которых пускаете к себе в дом Максимум
вы один раз пообщались по телефону.
Поэтому нежелательно встречать
потенциальных покупателей в одиночестве.

Внимательно
приглядывайте за осматривающими вашу
жилплощадь. При осмотрах нередки случаи
квартирных краж, когда приходят несколько
якобы заинтересованных человек. Кто-то
отвлекает хозяина (типа: «А где у вас
отсекающий вентиль водопровода?»), в то
время когда остальные прибирают к рукам,
например, дорогой телефон или фотоаппарат.
Дорогие вещи лучше убрать на время
просмотра.

Не стоит показывать незнакомым людям и какие-либо документы. Вы их первый раз видите! Если у заинтересованного лица возникают какие-то сомнения он всегда вправе заказать выписку из ЕГРН. А все остальные документы вы можете предъявить при подписании предварительного договора или соглашения о задатке. В этом случае вы будете знать кому предъявляете документы. Ведь паспортные данные покупателя будут занесены с соглашение о задатке (предварительный договор).

Будьте готовы
торговаться. Торговаться будут все!

Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Договор составляется в простой письменной форме или заверяется у нотариуса. Если вы никогда не имели дела с составлением юридической документации, то, конечно, разумнее будет составить договор у нотариуса или хотя бы обратиться за консультацией к профессиональному юристу.

В любом случае при составлении договора обратите внимание на то, что в договоре помимо обязательных реквизитов сторон должны быть правильно указаны:

• цена квартиры;
• адрес и техническое описание квартиры, полностью совпадающее с данными кадастрового паспорта;
• способ и срок передачи денег продавцу;
• распределение расходов на оформление сделки;
• срок, в течение которого продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю;
• сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной квартиры.

После подписания договора обеими сторонами нужно обратиться в орган регистрации по месту нахождения квартиры и пройти обязательную процедуру регистрации.