Как можно продать квартиру, заложенную в банке? Ипотека и другие случаи

Можно ли купить такую недвижимость?

Разумеется, принять участие можно, причем как физическим, так и юридическим лицам.

Для участия в торгах необходимо подать заявку на участие — это можно сделать как с помощью интернета (https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=13), так и явившись лично в любое отделение Росимущества (Федеральное агентство по управлению государственным имуществом).

Бланк заявки чаще всего прикрепляется к месту проведения торгов, ее также несложно найти на сайтах, аккумулирующих все проводимые в стране торги.

К заявке понадобится приложить следующие документы:

  • Для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (как правило, принимается только внутренний паспорт РФ); для юридических лиц — паспорт, а также учредительные документы (устав или свидетельство о гос. регистрации).
  • Документ, подтверждающий оплату задатка по договору о задатке, заключаемому перед участием на торгах — квитанция, платежное поручение, расписка и так далее.
  • Если гражданин, желающий принять участие на торгах, состоит в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга на приобретение недвижимости.
  • Опечатанный конверт с письмом внутри. В письме должна быть указана сумма, которую лицо готово отдать за данную недвижимость.
  • Для коммерческих организаций понадобится документ о бухгалтерском балансе предприятия за последний отчетный период.
  • Документ, удостоверяющий проведение описи всех предоставленных бумаг.

Возможно ли продать невыплаченную ипотечную недвижимость?

Важно: Российское законодательство допускает продажу находящейся в залоге у банка недвижимости только с его согласия, если возможность такой сделки не указана дополнительно в договоре ипотечного кредитования. (статья 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в его редакции от 31.12.2017).. Какие основания банк может посчитать уважительными для разрешения продажи заложенной у него недвижимости? Владельцы квартир, имеющих обременение в виде непогашенного ипотечного кредита, принимают решение об их продаже, в основном, по одной из следующих причин:

Какие основания банк может посчитать уважительными для разрешения продажи заложенной у него недвижимости? Владельцы квартир, имеющих обременение в виде непогашенного ипотечного кредита, принимают решение об их продаже, в основном, по одной из следующих причин:

  1. невозможностью выплачивать взносы;
  2. желанием приобрести более просторное или комфортное жилье;
  3. намерением извлечь из этой продажи прибыль.

Первая из них для банков является самой уважительной, поэтому, при утрате финансовой возможности погашать кредит по ипотеке, рекомендуется не увеличивать задолженность по невыплаченной ипотеке, а обращаться с этой проблемой в банковскую организацию, у которой квартира находится в залоге.

Если решено недвижимость продавать, то банк, с большой долей вероятности, может с таким решением согласиться, и тогда уже можно задуматься, какой вариант продажи выбрать.

О том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку в ВТБ-24, написано тут, а здесь вы узнаете о продаже ипотечной квартиры от Сбербанка.

Варианты продажи

Сегодня на практике применяются четыре варианта продажи недвижимости, обремененной ипотекой:

  • Владелец продаваемой квартиры берет взаймы у кого-либо деньги для досрочного погашения ипотеки, полностью выплачивает кредит, продает купленную недвижимость обычным образом и с вырученной суммы отдает долг.
  • Квартира продается человеку, который сам выплачивает банку задолженность по взятой ипотеке, дожидается, когда он снимет с неё обременение, и лишь потом покупает недвижимость у её владельца, но, разумеется, за цену, которая значительно ниже её рыночной стоимости. Сегодня – это самый популярный вариант продажи обремененных ипотекой квартир, но и самый рисковый для их покупателей (в чем риски купли-продажи ипотечной квартиры?).
  • Квартиру продает банк, в котором она заложена. Все действия по оформлению сделки, в том числе, и внесение сведений в реестр Регистрационной палаты, ведут его структуры. Для покупателя квартиры – это самый приемлемый вариант сделки, но для продавца он не очень выгоден. Цель банка – получить с владельца недвижимости долг по ипотеке, поэтому и жилье он может продать за цену, лишь немного превышающую его величину.
  • Продавец квартиры вместе с ней продает покупателю и свои долговые обязательства перед банком, а банковская организация просто переоформляет ипотеку на новое имя. Покупатель при этом становится и собственником жилья, и новоприобретенным должником банка.

Любой из этих вариантов, за исключением первого, предусматривает, что для продавца квартиры сделка будет невыгодной изначально, и это надо учитывать при решении её продать.

Очень важно, чтобы покупатель недвижимости, находящей в ипотеке, был проинформирован об этом её обременении с самого начала сделки. Иначе она может быть классифицирована, как мошенническая.

Когда жилье, которое находится в кредите, реализовать невозможно?

По существующим правилам продавать квартиры можно хоть на следующий день после их приобретения. Невозможно продать обремененную ипотекой квартиру только в случаях, когда:

  • не получено согласие на это банка-залогодержателя;
  • наложен арест на неё и на любые с ней сделки;
  • квартира перепланирована незаконным образом.

И не следует забывать, что сегодня при продаже квартиры, если она находилась в собственности менее 5 лет и была приобретена после 2017 года (или менее 3 лет при приобретении до 2016 года) придется заплатить 13% НДФЛ.

Как продать ипотечную квартиру

При наличии согласия кредитора квартира может быть продана не только за наличные средства, но и с привлечением кредитных средств.

Сделка с участием банка

Сделка по купле-продаже ипотечной квартиры проводится в банке, являющемся залогодержателем. Как проходит процесс:

  1. С банком оговаривается схема сделки, нюансы взаиморасчетов, решается вопрос снятия залога.
  2. Оформляется письменное разрешение кредитора на смену собственника залогового имущества.
  3. Подписывается стандартный пакет документов по купле-продаже жилья на вторичном рынке.
  4. Арендуются две банковские ячейки, в которые помещают деньги, предназначенные для закрытия кредита, и остаток средств, который получит продавец.
  5. Документы подаются в Многофункциональный центр для последующей регистрации.
  6. В течение семи дней продавец и покупатель получают зарегистрированные документы и передают их в банк.
  7. Деньги, предназначенные для погашения ипотеки, изымаются из ячейки, и вносятся в счет погашения кредита.
  8. Имущество выводится из залога.
  9. Продавец получает свою часть средств из второй банковской ячейки.

Замена заемщика

Ели покупатель собирается приобрести квартиру с помощью ипотеки, можно использовать один из двух вариантов:

  • Оформление нового кредита. Покупатель подает заявку на кредит в банке, который является залогодержателем. После одобрения проводится сделка по купле-продаже, первый взнос и часть нового кредита идет на погашение старого долга, оставшаяся сумма перечисляется на счет продавца.
  • Замена заемщика по имеющейся ипотеке. Покупатель может приобрести обязательства по выплате ипотеки. Договор подписывается тремя сторонами: работником банка, прежним заемщиком и новым клиентом кредитной организации. В договоре прописываются условия дальнейшего погашения кредитных обязательств, при этом жилье остается в залоге до полного погашения займа.

Кто имеет право выселить из ипотечной квартиры?

Выселение из ипотечной квартиры может быть совершено как судебными приставами-исполнителями, так и самим кредитором, на основании судебного решения (ст. 55 ФЗ-102 предусматривает выселение должника из ипотечной квартиры кредитором, если данное условие прописано в договоре). При выселении должника судебными приставами-исполнителями действует ФЗ № 229, изъятие ипотечной квартиры происходит в рамках исполнительного производства. На основании ст. 107 ФЗ-229 судебный пристав должен уведомить должника о добровольном освобождении ипотечной квартиры в срок не позднее 10 дней с момента получения письменного уведомления. В случае игнорирования данного требования, должнику назначается повторный срок с назначением исполнительского сбора. Процедура выселения происходит в присутствии понятых и сотрудников полиции, при необходимости приставы вправе вызвать сотрудников МЧС для освобождения квартиры. Пристав-исполнитель может предоставить должнику услугу по транспортировке и хранению личного имущества сроком не более чем на 2 месяца. Если выселение выполняет непосредственно кредитор, данная процедура осуществляется по согласию обеих сторон. В случае, если должник все-таки отказывается освобождать ипотечную квартиру, выселение будет происходить в присутствии работников прокуратуры в административном порядке либо через суд.

Если ипотечная квартира является единственным жильем

В случаях, когда ипотека является единственным жильем, при выселении должника за ипотечный долг кредитор не имеет обязанность предоставлять ему альтернативное жилье даже при наличии прописанных в залоговой квартире несовершеннолетних детей. В любом случае данное имущество будет отчуждаться в пользу кредитора. В соответствии со ст. 54 ФЗ-102 суд может отсрочить реализацию залогового имущества сроком до 12 месяцев на основании личного заявления должника и наличия веских обстоятельств. Подводя итог всему вышесказанному отметим, что ипотека на сегодняшний день является чуть ли не единственным решением в приобретении собственного жилья для многих российских семей. Однако, подойти к ипотечному кредиту следует со всей ответственностью и аккуратностью. Избежать финансовых споров и конфликтов можно, только если правильно рассчитывать свой бюджет, обязательно страховать имущество от различных случаев, строго контролировать своевременное внесение платежей.

Условия и основания для выставления на продажу

Продажа квартиры может происходить по решению суда и во внесудебном порядке.

Во внесудебном порядке процедура возможна только в том случае, если заемщик добровольно и в письменной форме согласился продать недвижимость — при условии, что он допустил просроченные платежи трижды в течение 12-ти календарных месяцев.

В судебном порядке квартиру могут взыскать только в том случае, если заемщик попадает под следующие основания:

  • Он допустил более трех просрочек в течение одного календарного года. В такой ситуации банковское руководство обычно выставляет заемщику требование досрочно погасить задолженность в связи с высокими для банка рисками, иногда вместо досрочной выплаты банк предлагает провести реструктуризацию или рефинансирование долга.
  • Невозможность или нежелание проводить реструктуризацию, рефинансирование или досрочно погашать задолженность, если таковые требования были выставлены банком.
  • Заемщик не желает продать какую-либо другую собственность, если она у него имеется, в счет задолженности, а также в принципе не желает разрешить ситуацию (не отвечает на звонки, не открывает дверь банковским сотрудникам, не вносит ежемесячные платежи и так далее).

Рассмотрим возможные способы продажи

Существует два варианта проведения подобных сделок. Какой более всего подходит в вашем случае — будут решать банк, покупатель и продавец. Способы значительно отличаются друг от друга

Очень важно, когда и при каких условиях будет снят залог с недвижимости — до регистрации прав собственности или после нее

В первой ситуации банк дает свое согласие на замену собственника, а затем снимает обременение. В результате на какое-то время залогодателем является новый собственник квартиры — покупатель. Он помещает денежные средства в две ячейки в депозитарии. В одной хранится сумма, которая равна остатку долга банку, в другой – оставшаяся часть. Операции с ячейками проводятся под контролем сотрудника банка. После регистрации прав собственности тот же работник изымает из «своей» ячейки остаток задолженности и вручает покупателю документ о снятии обременения. Денежные средства из второй ячейки получает продавец квартиры. На этом сделка завершается.

Как реализовать ипотечную недвижимость покупателям с «наличкой»?

Для продажи жилья в ипотеке нужно будет пройти определенную процедуру.

Она отличается от обычной сделки, так как придется возиться с закрытием ипотеки. К тому же сложнее будет найти покупателя, который решится погасить чужой кредит для приобретения недвижимости. Для безопасной продажи жилья в ипотеке необходимо:

  1. Найти покупателя на свою квартиру.
  2. Предупредить банк о намерении продать жилье и закрыть кредит.
  3. Оформить с покупателем предварительный договор купли-продажи ипотечной квартиры и получить задаток в размере кредитной задолженности.
  4. Погасить свой кредит суммой задатка и снять обременение с недвижимости.
  5. Оформить основной ДКП и зарегистрировать права собственности, после чего получить остаток денежных средств от покупателя.
  6. После получения задатка и погашения кредита можно будет снять обременение с недвижимости в Росреестре. На это уйдет от 3 до 7 дней. Обращаться можно не только в территориальное отделение Росреестра, но и в МФЦ («Мои документы»). Для снятия обременения нужно будет обратиться с заявлением и документально подтвердить факт погашения кредита справкой о закрытии ссудного счета.

Подписание предварительного договора

При оформлении предварительного ДКП нужно прописать все условия будущего договора и четкие сроки его оформления. Учитывайте сроки необходимые для снятия обременения, которые могут занять не одну неделю, а также сроки рассмотрения банком заявления о досрочном погашении кредита.

Важные пункты предварительного договора:

  • цена и предмет сделки;
  • порядок расчетов (с учетом задатка и выплаты оставшейся суммы);
  • условия расторжения соглашения;
  • контакты сторон;
  • срок оформления ДКП и регистрации прав собственности.

Предварительный ДКП может быть составлен в простой письменной форме или с нотариальным удостоверением.

Регистрировать его в Росреестре не нужно. Вместо него можно также оформить отдельный договор о задатке.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи ипотечной квартирыСкачать образец предварительного договора купли-продажи ипотечной квартирыМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Если кредит продавца больше, чем покупатель квартиры готов передать в качестве задатка (к примеру, 70% стоимости жилья), то сделка усложняется, поскольку продать жилье с обременением невозможно. Придется договариваться о поэтапных расчетах: сначала задаток, потом сумма задолженности (для снятия обременения) и выплата остатка суммы после регистрации сделки в Росреестре.

Оформление

Для оформления сделки купли-продажи необходимо будет собрать большой пакет документов. Продавцу нужно предоставить:

  • паспорт;
  • расширенную выписку из ЕГРН (с информацией об отсутствии обременений);
  • техпаспорт БТИ;
  • справку о закрытии кредита.

Покупателю понадобятся:

  • паспорт;
  • договор об открытии счета или аренды банковской ячейки, в зависимости от выбранного способа передачи средств;
  • деньги.

После проверки всех документов оформляется ДКП (у нотариуса или в простой письменной форме). После подписания соглашения переход прав собственности нужно зарегистрировать в Росреестре.

Для этого обращаются в территориальное отделение по месту жительства и пишут заявление (отдельно покупатель и продавец). Договор передается этой организации для проставления штампа регистратора. Подаются также копии паспортов и документы о снятии обременения и закрытии кредита.

Окончательный расчет между сторонами происходит после окончания процедуры регистрации.

Деньги передаются через банковскую ячейку, аккредитив или текущий счет. Возможен и расчет наличными. Расходы на процедуру от 2 до 10 тыс. рублей. Если обратиться к риэлторам, то расходы на юридическое оформление сделки могут достигать 1% стоимости жилья.

Почему хотят продать квартиру в ипотеке. Причины продажи

Со временем квартира становится тесной. Например, семейство ждет очередное пополнение и впятером в двухкомнатной квартире явно будет неуютно. Встает вопрос о расширении жилплощади.
Иногда заемщик (плательщик ипотеки) больше не в состоянии выплачивать долг. Например, сократили на работе или наступили тяжелые финансовые времена

Банку не важно, имеете ли вы стабильный доход или нет, платить нужно обязательно каждый месяц, иначе за просрочки полагается штраф и санкции. Плательщику нужно срочно искать деньги или же продавать квартиру и приобретать более скромное место жительства.
Развод, который предполагает раздел имущества между супругами

Если квартиру в ипотеке брала семья, то и выплачивают ее оба супруга поровну. В случае развода иногда приходится делить квартиру, и тогда есть только один вариант – ее продажа. Процесс этот очень затянутый, контролируется многими органами (в том числе и судом) и отнимает много сил и эмоций.
Бывает так, что плательщику предстоит срочный переезд. Например, его переводят по работе в другой город на постоянную основу. Другого выбора нет, тогда и приходится с банком решать вопросы о продаже ипотеки.
Плательщик заинтересован в продаже обремененной квартиры с целью денежной выгоды или по-другому сказать – заработка. Обычно такие лица изначально приобретают имущество для того, чтобы потом его выгодно продать и получить дополнительный доход. Например, берется ипотека еще в строящемся доме (цена в разы ниже, чем в готовом построенном жилище), а когда дом готов к сдаче и пригоден для жилья, цена на такие квартиры взлетает в разы. Вот тут-то заемщик и решает продать золотую квартиру, 100% покрыв свою ипотеку, да еще имея с этого немалые деньги. Таким вариантом обычно пользуются опытные и продвинутые люди, которые на зубок знают все нюансы и готовы к любым рискам.

Как банковское учреждение продает такое жилье?

Банк в первую очередь всегда постарается найти решение до судебных разбирательств, а именно: он предложит заемщику реструктурировать долг, рефинансировать его или оплатить его в досрочном порядке. Однако, чаще всего те заемщики, что довели дело практически до суда своими просроченными платежами, попросту не желают идти на контакт с банком

В связи с этим банк буквально вынужден обратиться в суд.
В течение двух-шести месяцев происходят судебные разбирательства, в течение которых должник имеет полное право продолжать жить в квартире.
От лица суда к должнику приходят судебные приставы, выясняют, какая у него имеется ценная собственность помимо объекта ипотеки, уточняют размер его заработной платы и так далее; все это необходимо для объективного вынесения судебного решения.
Если суд решил продать квартиру, он устанавливает, во-первых, сумму долга на основании тела кредита, процентов, пеня и судебных издержек; во-вторых, устанавливает ее начальную продажную цену с опорой на отчеты о проведенной оценке недвижимости и договора купли-продажи; стоимость жилья также может быть определена в процессе обсуждения между должником и банком.
Внимание: в ситуации, когда стороны не смогли договориться между собой о приемлемой цене, суд назначает свою собственную стоимость с опорой на независимых оценщиков, причем в этом случае цена устанавливается в размере 80% от оценочной стоимости.

После этого служба судебных приставов-исполнителей начинают торги, которые по регламенту службы должны идти на повышение — тот покупатель, что предложил наивысшую цену за квартиру, и получит ее. Существует также правило: торги могут состояться только при условии, что количество участников в них составляет минимум два человека.В ситуации, когда первые торги не принесли никакого результата, проводится дополнительная сессия, на которой стоимость жилья снижается еще больше — на 15% от старой цены

И только при условии, что даже на повторных торгах жилье не было никем приобретено, суд объявляет торги несостоявшимися, а судебный пристав предлагает банковским уполномоченным лицам оформить недвижимость в собственность банка.
В таком случае банк принимает залоговую недвижимость в счет погашения задолженности, а права на недвижимость переоформляются на данную организацию.
Если квартира все же была продана, вырученная сумма денег идет на погашение задолженности перед банком. В ситуации, когда от продажи квартиры вырученная сумма денег превышает сумму долга, разница возвращается заемщику.

На нашем сайте есть и другие публикации, посвященные ипотечному кредитованию. Из них вы узнаете:

  • Могут ли рассчитывать на одобрение заемщики, находящиеся в декрете, и те, у кого уже есть кредиты в других учреждениях?
  • Кто может стать созаемщиком?
  • Что будет с ипотекой при банкротстве физического лица либо самого банка?

Процедура продажи ипотечной квартиры пошагово

Продажа квартиры в ипотеке – процедура нестандартная, но тем не менее не особенно сложная. Основная сложность будет скорее заключается или в нахождении покупателя, который будет согласен на подобную сделку или получить соответствующее разрешение от банка. Классический ее вариант состоит их таких этапов:

  • решение о реализации;
  • письменное уведомление кредитора заемщика (или наоборот) о принятом решении;
  • поиск клиентов;
  • составление договора;
  • подписание договора;
  • выплата задолженности банку;
  • снятие обременения;
  • госрегистрация собственности новым владельцем.

Условия продажи квартиры в ипотеке четко контролируются кредитором. В случае несогласия он вправе требовать внести нужные ему изменения.

Когда такая сделка необходима?

Сотрудникам банков-кредиторов нередко приходится слышать от своих заемщиков: «Хочу продать квартиру по ипотеке, но не знаю с чего начать». Продажа квартиры, которая находится залоге у банка, для наших соотечественников явление пока ещё редкое. Однако в современной банковской практике уже встречались такие случаи. К примеру, заемщик приобрел по ипотеке квартиру, аккуратно выплачивал текущие платежи, но затем, ввиду каких-то обстоятельств, ему понадобилось жилье большего размера. В связи с этим он ищет покупателя на свою жилплощадь при помощи риелтора или самостоятельно.

Вырученные средства идут на выплату кредита, а оставшаяся часть становится первым взносом при приобретении жилплощади большего размера, но уже по новому кредитному договору.

Выселение из ипотечной квартиры: федеральная программа «Жилище»

Государственная программа была создана в целях поддержания заемщиков-должников по ипотеке, оказавшихся в трудном материальном положении. Данная программа включает в себя три проекта:

  1. Помощь военнослужащим лицам. Представляет собой оплату жилищного кредита из специального фонда НИС. В случае расторжения служебного контракта военная ипотека прекращает свое действие.
  2. Молодая семья. В рамках данного проекта государство предоставляет первоначальный взнос на приобретение объекта жилого имущества либо предоставляет возможность закрытия части просроченного долга по ипотечному договору.
  3. Государственная помощь пострадавшим при обрушении курса при наличии валютной ипотеки. На основании Постановления Правительства РФ № 373 от 20.04.2015 г., заемщики, чьи доходы снизились на треть, могут рассчитывать на государственную помощь. В список таких категорий граждан включены:
  • ветераны боевых действий;
  • лица, имеющие на иждивении двух и более несовершеннолетних детей;
  • инвалиды;
  • работники муниципальных и государственных учреждений здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, научных организаций, физкультуры и спорта, сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Согласно условиям Постановления №373 реструктуризация долга по кредиту возможна на основании заявки от заемщика-должника, с учетом определенных условий к объекту ипотеки (месту нахождения, площади, стоимости), а также непосредственно к целям кредита. На дату подачи заявки о реструктуризации долга просрочка по ипотеке должна быть не менее 30 и не более 120 дней, а сам кредит должен быть выдан не позднее 1 января 2015 г. Помощь, оказанная в рамках данного проекта, предполагает снижение платежей в течение 12 месяцев за счет уменьшения процентной ставки (не выше 12%) и списания части основного долга. Кредитор также имеет право на возмещение части недополученных средств в размере не более 200 тысяч рублей.

Стоит ли вообще это делать?

В целом продажу залоговой квартиры потенциально можно считать выгодным предприятием для всех участников сделки.

Банк получает свои деньги, возможно, с процентами, и может воспользоваться ими для проведения дальнейших финансовых операций. Продавец избавляется от обременяющих его долговых обязательств и становится финансово независимым.

Покупатель приобретает желаемую квартиру, возможно, с определённой скидкой либо в кредит на льготных условиях, становясь при этом заёмщиком банка.

Зачем же игнорировать потенциально выгодную сделку?

Важно только не забывать про риски и обязательно их предусмотреть. Помните, что грамотное планирование и тщательная подготовка сделки с учётом всех рисков поможет избежать неприятных моментов, связанных с покупкой залоговой недвижимости

Помните, что грамотное планирование и тщательная подготовка сделки с учётом всех рисков поможет избежать неприятных моментов, связанных с покупкой залоговой недвижимости.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке

В Гражданском Кодексе установлено, что продать залоговое имущество можно только с согласия залогодержателя, так как собственник ограничен в правах наложенным обременением. Кредитор имеет право запретить реализацию имущества, если посчитает ее невыгодной, тогда сделка не будет зарегистрирована в Росреестре. Чтобы увеличить шансы на одобрение продажи квартиры, можно сначала найти покупателя, вместе с ним обращаться в банк и обсуждать детали сделки.

Так как факт наличия обременения негативно воспринимают большинство потенциальных покупателей, нужно готовиться к тому, что цена в процессе продажи будет снижена на 10-15%. При наличии дисконта предложение станет более интересным, и квартиру можно будет продать быстрее.

Могут ли приставы забрать ипотечное жилье?

До полного расчёта по ипотечным долгам, квартира находится в залоге у банка, являясь гарантией исполнения обязательств заёмщика по погашению долга. Если долг не погашается, банк вправе изъять квартиру и выставить её на торги. Деньги, принадлежащие банку, всегда возвращаются, так как он предусматривает все риски их вложения по кредитным договорам. Соответственно, являясь залогодержателем, банк может забрать ипотечную квартиру как залоговую недвижимость.

Условия и основания

Квартиру займодавец может забрать только при наличии надлежаще оформленного кредитного договора и при условии получения решения суда. Если суд примет решение о передаче залоговой недвижимости должника в распоряжение банка, то квартира будет арестована и продана банком с торгов.

Все расходы, связанные с участием в торгах, взимаются с должника – владельца квартиры.

Основанием для изъятия объекта недвижимости за долги, являются следующие источники законодательства:

  1. Статья 40 Конституции РФ, допускающая продажу залоговой квартиры по решению суда.
  2. Статья 235 ГК РФ об обращении взыскания на имущество должника.
  3. Статьи 339, , 489 ГК РФ, которые дают положение о залоге.

Когда нельзя изъять жилье за невыплаченную задолженность?

Изъятие недвижимости не допускается без соответствующего решения суда. Как правило, суд отказывает в таком иске в следующих случаях:

  1. Должник имеет высокую заработную плату, которая допускает погашение долга по исполнительному листу.
  2. Взамен квартиры должник предлагает другой залоговый объект из категории ценного движимого или недвижимого имущества, способный покрыть долговые обязательства.
  3. Если в квартиру вложен материнский капитал, то есть доля квартиры или весь объект оформлен на несовершеннолетних детей.
  4. Если квартира участвует в наследовании.

На период ведения наследственного дела все выплаты по ипотеке замораживаются, без взыскания пени и других санкционных мер.

Как избежать проблем?

Как только у заёмщика изменились жизненные обстоятельства, и возникли затруднения в уплате долгов по ипотечному кредиту, ему обязательно следует обратиться в банковское учреждение и написать заявление в отдел по работе с клиентами. В нём следует изложить:

  1. причину возникших затруднений;
  2. просьбу о решении возникшей проблемы;
  3. способ её решения.
  • Скачать бланк заявления
  • Скачать образец заявления

Способы решения могут быть следующие:

  • отсрочка, с обязательством последующего погашения;
  • рефинансирование с изменением условий расчёта по ипотеке;
  • продажа жилья владельцем или банком.

В этом случае ситуация будет решена без изъятия и ареста. Также можно обойти судебные тяжбы и избежать лишних расходов.

Налог с продажи

  Как известно, при получении дохода государство требует оплаты налога. Что касаемо недвижимости, то её продажа облагается 13% налогом, если собственник владел ей меньше трёх лет. Продажа ипотечной квартиры менее 3 лет в собственности тоже считается доходом, но тут есть нюансы.

Дело в том, что при расчёте налога учитываются расходы, затраченные на её покупку. А в расходы можно внести проценты по ипотеке. Например, вы заплатили по ипотеке в общей сложности 5 млн.рублей, а продали квартиру за 4,5 млн. значит налог вы заплатите такой: 5000000-4500000=500000*13%=65 000 рублей.

В заключение напоминание: перед тем, как продать ипотечную квартиру, или обменять её, сходите в банк и уточните условия продажи! Не лишним будет проштудировать ипотечный договор – нет ли там прямого запрета на досрочное погашение кредита.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

  • Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
  • Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
  • Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

  • Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
  • Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
  • Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий