Получение согласия
Обменять неприватизированную квартиру крайне сложно. При совершении процедуры следует учитывать, что выбор вариантов крайне скуден, на сегодняшний день таких помещений немного, всего 15-20%. Прежде чем обращаться к собственнику следует заручиться согласием жильцов, проживающих в квартире, что тоже довольно тяжелая задача. Из всего этого самым простым этапом считается получение согласия муниципалитета.
Собственник неприватизированной квартиры может отказать только в тех случаях, что перечислены в статье 73 ЖК РФ. Если обмениваемая жилплощадь не подпадает ни под один прописанный пункт, то отказать в удовлетворении требований владелец не сможет. Отказ, данный в противовес нормам закона, может быть обжалован в суде.
Для оформления обмена квартиры потребуется собрать пакет документов
Вопрос, можно ли обменять неприватизированную квартиру, на не приватизированный дом, разрешается так же, как и с другой, не находящейся в собственности жилой недвижимостью.
Перечень документов, которые предоставляются в процессе обмена:
- заявления о предстоящем обмене ото всех проживающих в квартирах
- выписки из домовой книги, документы об отсутствии долгов за коммуналку
- документы, удостоверяющие личность всех участников сделки
- вся документация на обе квартиры.
Когда члены семьи не согласны с проведением сделки, можно принудительно это сделать через суд. Но при этом будут учитываться интересы всех членов семьи.
Эта организация может отказать, когда обмен нарушает права заинтересованных людей.
Любое решение таких органов должно быть только в письменной форме и предоставляется в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи заявлений.
Главная особенность обмена неприватизированной квартиры заключается в том, что сделка не фиксируется в Росреестре. Все юридические формальности решаются в специальных учреждениях, уполномоченных регистрировать операции обмена. В столице такие функции принадлежат Московскому городскому центру арендного жилья.
На обе квартиры нужно будет собрать следующий пакет документов:
- — заявление об обмене (его должны написать все проживающие в квартирах);
- — единый жилищный документ (только для столичной недвижимости); дополнительно могут потребоваться выписки из домовой книги, справки об отсутствии задолженностей по ЖКУ;
- — договор социального найма;
- — паспорта всех участвующих в обмене, на детей — свидетельства о рождении;
- — нотариально заваренное согласие на обмен временно отсутствующих в квартире лиц;
- — техническая документация (кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план;
- — заявление нанимателя об отсутствии у него других жилых помещений (находящихся в собственности или занимаемых по договору социального найма) или документы на эту недвижимость.
Если кто-то из зарегистрированных в квартире жильцов не согласен на обмен, разъехаться можно только через суд.
Заявление об обмене рассматривается специальной жилищной комиссией при муниципалитете, которая и принимает, разрешить сделку или нет. Запрет на проведение обмена может быть оспорен нанимателем жилья через суд.
Действие 4
Обмен неприватизированного жилья не фиксируется в Росреестре. Операции по обмену регистрируются в специальных учреждениях. Например, в Москве это происходит в городском центре арендного жилья.
Владельцы двух жилых помещений должны иметь при себе:
- Заявление об обмене. Его должны будут составить все люди, которые проживают в данных квартирах.
- Правильно оформленные договоры, которые свидетельствуют, что человек официально снимает жилье у государства.
- Домовую книгу.
- Паспорта граждан РФ. Если в квартире проживают несовершеннолетние, у которых еще нет паспорта, то нужно взять свидетельство о рождении.
- Согласие на обмен. Данный документ должен составляться тем, кто имеет договор социального найма. Предварительно требуется заверение нотариуса, что человек действительно желает произвести обмен.
С кем можно обменяться жильем?
Варианты обмена неприватизированного жилья:
- Между родственниками. В народе, эта процедура называется «родственным обменом». Сделка совершается между родными людьми, на доверии. В этом случае неприватизированное жилье можно обменять как на неприватизированное, так и на приватизированное. Например, бабушка из своей квартиры переезжает в муниципальную, а внук со своей семьей в приватизированную.
- Между нанимателями муниципального жилья. Сделка возможна только если на нее согласны все жильцы и с одной, и со второй стороны, а также получено согласие собственника.
- Между нанимателем и государством. Возврат квартиры обратно государству, в обмен на жилье меньшей площади. Такие случаи встречаются крайне редко, но все же имеют место быть. Например, когда у нанимателей тяжелая финансовая ситуация и они хотят сократить расходы по квартплате.
Все эти виды сделок объединяет одно – идея обмена пришла в голову нанимателям. Но бывают случаи, когда жильцов муниципальных квартир государство ставит перед фактом. К примеру, дом находится в аварийном состоянии и в скором времени произойдет расселение в новое благоустроенное жилье.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру?
AndreaA./Depositphotos
Граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма, вправе с согласия всех членов семьи, проживающих в данном помещении, в том числе временно отсутствующих, обменять занимаемое ими жилое помещение на другое неприватизированное жилое помещение.
При этом обмен возможен только с согласия наймодателя.
А если в жилом помещении проживают несовершеннолетние дети или граждане, лишенные дееспособности (или ограниченные в ней), то дополнительно необходимо получить предварительное одобрение обмена от органов опеки и попечительства.
- Формально обмен квартиры, занимаемой по договору социального найма, при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг законом не запрещен, однако одним из обстоятельств, когда обмен не допускается, является наличие иска о расторжении договора социального найма, который может быть предъявлен к нанимателю в случае невнесения платы за ЖКУ в течение более шести месяцев.
- Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?
- Возможен ли обмен жильем между городами?
Что касается возможности обмена большей квартиры на меньшую, то такой обмен возможет лишь при условии, что в результате обмена на каждого члена семьи будет приходиться площадь не меньше учетной нормы для постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. В Москве учетная норма составляет 10 кв. метров на одного члена семьи.
Обмен жилыми помещениями, занимаемыми гражданами на основании договора социального найма, оформляется в виде договора обмена, заключаемого в письменной форме.
При этом следует учитывать, что, поскольку участники данного договора обмениваются жилыми помещениями, не принадлежащими им на праве собственности, включение в договор условия о любой денежной компенсации (доплате) будет неправомерным.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
С момента вступления в силу нового жилищного кодекса (в 2005 году) возможности обмена неприватизированной квартиры не предусмотрено.
Для того, чтобы в Вашем случае получить какую-то сумму денег в качестве доплаты, необходимо приватизировать квартиру, после чего ее продать.
В приватизации Вам не могут отказать даже при наличии долга по ЖКХ, так как Вы предоставляете пакет документов, в котором будет зафиксировано его наличие.
Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
Наниматель жилья, предоставленного по социальному найму, не имеет права распоряжения им, то есть не может его поменять по своему желанию. Однако ст. 72 ЖК РФ допускает обмен неприватизированными квартирами, если получено согласие наймодателя (администрации) и всех членов семьи. Если между членами семьи согласие не достигнуто, можно инициировать принудительный обмен в судебном порядке.
Очевидно, в данном случае возникнет проблема с получением согласия наймодателя в связи с долгом по ЖКХ. Вам нужно будет каким-то образом урегулировать вопрос, например, за счет того, кто захочет поменяться с Вами.
Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?
Могу ли я продать квартиру с долгом за коммуналку?
Как обменять неприватизированную квартиру
Обмен муниципального жилья – процедура не из простых. Из всего жилого фонда в Российской Федерации всего 20% квартир находятся в муниципальной собственности. Поэтому подбор подходящего варианта обычно затягивается надолго, ведь надо не только найти квартиру, но и договориться о сделке с ее нанимателем.
Порядок действий
Чтобы обменять муниципальное жилье на муниципальное, необходимо действовать следующим образом:
- заручаемся согласием на обмен всех жильцов;
- находим подходящий вариант;
- договариваемся с нанимателем;
- получаем разрешение на сделку в местной администрации;
- дожидаемся, пока вторая сторона урегулирует вопросы с администрацией;
- готовим пакет документов;
- заключаем договор мены между муниципальными объектами недвижимости;
- согласовываем сделку с местной администрацией;
- расторгаем существующий договор социального найма и заключаем новый.
Регистрация прав собственности в Росреестре, когда речь идет о неприватизированном жилье, не требуется.
Процедура
Процедура обмена неприватизированных квартир имеет некоторые нюансы:
- Поддержка всех членов семьи имеющих постоянную регистрацию в муниципальной квартире – обязательное условие сделки. В том числе и тех, кто на время был снят с регистрационного учета: военнослужащие, осужденные, студенты.
- Согласие жильца на сделку должно быть заверено у нотариуса.
- Если в квартире проживают несовершеннолетние лица, сделка должна быть обязательно согласована с органами опеки и попечительства.
- Подписание соглашения об обмене должно осуществляться в присутствии обоих сторон. Документ является основанием для аннулирования старых договоров социального найма и заключения новых. Процедура должна производится в десятидневный срок.
Необходимые документы
Для того, чтобы обменять неприватизированное жилье, требуются следующие документы:
- заявления в адрес администрации от всех жильцов;
- расширенная выписка из домовой/поквартирной книги;
- договор социального найма;
- паспорта или свидетельства о рождении участников;
- разрешение органов опеки и попечительства (если в сделки участвуют дети);
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт на жилье;
- технический паспорт на жилье, в которое планируется переезд;
- доверенность (если от имени нанимателя действует его доверенное лицо).
Заявление
Документ обязательно должен содержать:
- ФИО и паспортные данные заявителя;
- ФИО и паспортные данные нанимателя второй квартиры;
- адреса и технические характеристики обоих объектах недвижимости;
- название и номер правоустанавливающего документа на жилье;
- причину обмена;
- сведения обо всех лицах, проживающих в квартире;
- перечень всех приложенных документов;
- дату составления и подпись.
Расходы
Некоторые решаются на обмен неприватизированного жилья, чтобы грамотно уклониться от уплаты налога. Сделка в которой участвует исключительно муниципальное жилье не облагается никакими налогами и сборами.
Единственные расходы, которые могут понести наниматели, связаны с оплатой риэлтерских, нотариальных и юридических услуг (по прейскурантам) и некоторых справок. Так за выписку из ЕГРН придется заплатить 300 рублей, а за технический паспорт — от 900 рублей и больше.
Сроки
Больше всего времени при обмене жилья уходит на поиск подходящего варианта. Эта процедура может затянуться на несколько месяцев, а то и вовсе завершиться провалом. Рассмотрение обращений граждан осуществляется местной администрацией в течение месяца. В случае положительного вердикта можно приступать к подготовке соглашения на обмен и совершению сделки. Сколько на это уйдет времени будет зависеть от вас.
Если в обмене от властей пришел необоснованный отказ, придется обжаловать решение в судебном порядке. А это еще как минимум два месяца. Поэтому запаситесь терпением, заручитесь квалифицированной юридической поддержкой и приступайте к составлению искового заявления.
Размен приватизированной квартиры
Схемы размена квартир, находящихся в собственности граждан, сводятся к поиску цепочки сделок по купле-продаже жилья. В соответствии с законодательными нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ, при совершении таких сделок необходимо учитывать законные права и интересы всех собственников жилья, а также лиц, имеющих приоритетное право на его использование. Это, в первую очередь, несовершеннолетние дети. Как показывает практика, редко получается разменять квартиру на такое же количество жилых комнат без дополнительных финансовых вложений. Однако существуют варианты размена в другие города или поселки, где с учетом разницы в цене можно получить аналогичную жилую площадь без доплаты.
При сделках по размену квартир, находящихся в собственности, могут быть задействованы разные виды договоров ГПХ: договора купли-продажи, мены или дарения
Важно понимать, что во всех сделках, где задействованы интересы несовершеннолетних детей, должно быть получено одобрение органов опеки и попечительства. Закон разрешает использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий, поэтому при размене квартиры на большую площадь, его можно потратить на покрытие разницы в цене
Оформление документов по сделкам, связанным с разменом квартиры, и осуществление государственной регистрации прав собственности на жилье происходит в соответствии с требованиями к конкретному виду договора, участвующего в сделке. Лучше всего привлечь к процессу грамотных профессиональных юристов или риелторов, чтобы избежать вероятности ошибок и признания впоследствии сделки недействительной.
Когда нельзя разменять муниципальную квартиру
Так как квартира после приватизационной процедуры приобретает статус частной собственности, у ее владельца появляется право осуществления с ней любых юридических действий: передачи в качестве дара, реализации или обмена.
Однако если квартира осталась неприватизированной, то она является имуществом муниципалитета. По этой причине каждая операция выполняется с предоставленного органами управления согласия.
Каждый из нанимателей обязан знать, что такой нормативный акт, как Жилищный кодекс РФ, содержит список ситуаций, при которых осуществление обмена не прошедшего приватизацию жилья запрещен. При этом число таких обстоятельств строго ограничено.
Наймодатель намеревается провести расторжение или изменение условий договора
У каждой из сторон договора социального найма (нанимателя/наймодателя) есть право расторжения или изменения условий договора социального найма. Однако в то время как жильцы неприватизированной жилплощади преимущественно съезжают сами (к примеру, переезжают на постоянное проживание), собственники подобного жилья обычно самостоятельно занимаются выселением подопечных.
Муниципалитет может инициировать расторжение договора найма по таким причинам:
- При накоплении полугодичной задолженности;
- При выявлении повреждений, нанесенных имуществу нанимателем;
- При подтверждении факта использования жилого помещения для целей, не предусматриваемых условиями договора или законом;
- При поступлении жалоб от граждан, проживающих по соседству, о невозможности совместного проживания.
Следует отметить, что каждая из вышеупомянутых ситуаций обязательно должна быть рассмотрена в суде. Действие договора можно прекратить исключительно в судебном порядке. При других обстоятельствах, если расторжение соглашения произошло по инициативе одной стороны, это можно оспорить.
Одна сторона опротестовывает в судебном порядке право эксплуатации помещения, которое запланировано к обмену
До тех пор пока не окончится разбирательство в суде, наниматель не имеет законных оснований для предоставления своего жилья в качестве объекта обмена. В свою очередь, у наймодателя нет возможности согласиться на размен. При данных обстоятельствах следует подождать, пока не будет вынесено окончательное решение, которое невозможно будет обжаловать.
Помещение, которое предлагается для обмена, признается непригодным для проживания в нем или его подготавливают для сноса
Если собственник жилого помещения имеет намерение полностью снести дом, осуществить его переоборудование с целью применения в других целях или подготавливает проведение в нем капитального ремонта, предусматривающего перепланировку, каждому из нанимателей должны сообщить о таком факте с предложением переселения в другое жилье.
При этом не имеет смысла, когда будут проведены обозначенные изменения: с момента принятия соответствующих решений процесс обмена будет являться незаконным.
Кроме того, недопустимым является размен неприватизированного жилья в жилом доме, который с соблюдением соответствующего порядка был признан непригодным для использования его в целях проживания (речь идет об аварийном, ветхом жилье). Подобные здания должны быть снесены, а жильцы переселены.
Процесс обмена помещениями с нанимателем, страдающим болезнью хронического характера
Законодательно воспрещен обмен жилплощадью, если после этого в ней будет жить гражданин, у которого имеется тяжелая форма определенного заболевания хронического характера, включенного в список, утвержденный правительством.
Проще говоря, нельзя будет разменивать неприватизированную жилплощадь в случае, если ее наниматель страдает хронической болезнью. Это распространяется на все случаи определения таких диагнозов:
- активной формы туберкулеза;
- затяжных расстройств психического характера;
- эпилепсии;
- уретрального или кишечного свища;
- гнойного поражения кожного покрова;
- гангрены конечностей;
- абсцесса/некроза легкого.
Важно знать: каждый из обменов должен выполняться так, чтобы не привести к ухудшению жилищных условий нанимателя. В противном случае, это может привести в дальнейшем к отказу муниципальными органами от постановки на учет гражданина, которому требуется улучшение условий для проживания, обосновывая решение преднамеренным ухудшением данных условий
Как происходит принудительный размен муниципальной квартиры через суд на практике?
В тесноте хорошо только при условии, что не в обиде. Чаще бывает наоборот — живущим совместно дальнейшее существование под одной крышей становится невыносимым.
Встает неизбежный вопрос: кто куда? Особенно, если речь идет о муниципальном жилище. Большинство людей заговаривает о размене, даже не подозревая, что за этим скрывается.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Читайте нашу статью о способах обмена приватизированной квартиры. О том, как подать иск в суд на размен жилого помещения, можно узнать также на нашем сайте.
Принудительный размен муниципальной жилплощади через органы правосудия: практика в нашей статье.
Скрывается за этим разрешение суда обменять или заменить муниципальное жилье, заменяемое членами домохозяйства, раз уж кто-то из ответственных квартиросъемщиков (или наймодатель) выступает против данной процедуры (ст. 74 ЖК РФ).
Для обмена жилплощади необходимо документированное согласие всех членов семьи нанимателя (это касается и временно отсутствующих), а также — муниципалитета. Последний принимает решение об обмене квадратных метров и люди разъезжаются.
Как происходит размен муниципальной квартиры через суд? Проживающие по соседству на основании ст. 72 Жилищного кодекса РФ имеют право потребовать судебным порядком заменить имеющееся жилище на другое, равнозначное.
Которое орган правосудия вовсе не всегда аннулирует — например, если речь идет о хотя бы даже вероятном ухудшении условий проживания несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.
Сделка с участием таковых происходит только при участии попечительского совета. А он, в свою очередь, тоже далеко не всегда дает согласие на размен (которое также придется опротестовывать в суде).
Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, какие документы потребуются для обмена, как заключить договор мены с доплатой, а также о том, можно ли обменять жилплощадь в ипотеке.
Как обезопасить сделку?
Рынок недвижимости всегда привлекал и привлекает мошенников, которые по роду своей деятельности умеют легко втираться в доверие. Чтобы обезопасить себя и не остаться без крыши над головой, старайтесь придерживаться следующих правил:
- Если сделка подразумевает проведение финансовых операций, не стоит передавать деньги из рук в руки. Лучше для этих целей арендовать банковскую ячейку. Обезопасив таким образом сделку вы будете уверены, что вторая сторона получит деньги только выполнив все условия соглашения. Особенно это касается обменов приватизированного жилья с доплатой.
- Внимательно ознакомьтесь с будущей квартирой прежде чем подписывать какие-либо документы и оставлять задатки. Убедитесь, что квадратные метры соответствуют заявленным, дом находится не в ветхом, и тем более не в аварийном состоянии. Познакомьтесь с соседями, изучите инфраструктуру. И только если вас все устраивает можете приступать к совершению сделки.
- Если обмен происходит между нанимателями муниципального жилья, помните, что никто не имеет право требовать с вас никаких денег. Подобные сделки всегда носят безвозмездный характер. Если будет доказано, что наниматели неофициально производили между собой финансовые расчеты, договор мены аннулируют в судебном порядке.
Как обезопасить сделку? Советы юриста.
Сравнивая приватизацию с обменом квартиры, можно заметить, что вторая сделка гораздо сложнее. Особенно, если в ней фигурирует приватизированное жилое помещение. Риски столкнуться с недобросовестными жильцами крайне высоки.
Полезные советы от юриста:
- Если вы собираетесь производить финансовые операции, воспользуйтесь арендой банковской ячейки. «Безопасная сделка» позволит контролировать намерения противоположной стороны. Продавец, если обмен не связан с муниципальным жильем, получит деньги в случае выполнения всех пунктов договора.
- Изучайте характеристики будущей квартиры – неравнозначный обмен чреват ухудшением условий проживания. Вместо переезда в пригодную жилплощадь наниматель рискует заселиться в дом, который вот-вот снесут. Желательно не верить на слово выбранному риелтору, а изучать жилищные условия совместно с юристом.
- «Никаких денег!» – если вы обмениваете неприватизированную квартиру на жилье с таким же статусом, забудьте о доплате и прочих расходах. Закон допускает исключительно безвозмездный характер сделки с жильем. Если будет установлено, что наниматели производили расчеты в обход положений Жилищного кодекса, договор мены признают недействительным.
Юристы рекомендуют внимательно изучать договор об обмене жилых помещений – соглашение включает: права и обязанности сторон, характеристики жилья, условия обмена, информацию о собственниках и сведения об аннулировании сделки.
Как осуществляется добровольный обмен?
Добровольный обмен считается самым удобным вариантом. Каков же порядок действий?
Для начала потребуется найти подходящий вариант
Важно учитывать тот факт, что неприватизированное материальное хозяйство запрещено менять на приватизированное жилье. Можно найти квартиру для обмена не только в своем районе, но и в других.
Подготовить необходимые циркуляры
Обязательно нужно проверить, нет ли задолжностей по коммунальным платежам и обременений на жилплощадь. А также потребуется при необходимости оформить договор соцнайма.
Получить разрешение в муниципальном органе. Оформить распоряжение для одобрения размена квартир.
Оформить циркуляр соцнайма на новую квартиру.
В каких случаях обмен недопустим
Наниматели жилья должны знать, что в Жилищном кодексе РФ предусмотрен перечень ситуаций, когда обменивать неприватизированную квартиру запрещено. Список насчитывает ограниченное количество обстоятельств.
1. Наймодатель намерен расторгнуть или изменить договор
– накопившихся в течение полугода долгов,
– повреждений, нанесенных нанимателем,
– наличия информации об использовании жилых помещений для иных, не предусмотренных договором и законом, целей,
– многочисленных жалоб со стороны соседей, что делает невозможным совместное проживание.
2. Одна из сторон оспаривает в суде право пользования помещением, которое планируется обменять
Пока длится судебное разбирательство, наниматель не вправе предоставлять для обмена свое помещение, а наймодатель – соглашаться на размен. В данном случае необходимо дождаться вынесения окончательного решения, не подлежащего обжалованию.
3. Помещение, предложенное к обмену, признано непригодным к проживанию или его готовят к сносу
Если владелец жилого помещения намерен снести дом, переоборудовать его для использования в иных целях или готовится провести в нем капитальный ремонт с перепланировкой, нанимателям обязательно сообщат об этом и предложат переселиться в другие квартиры
И не важно, когда именно произойдут запланированные изменения: если соответствующие решения приняты, производить обмен помещений запрещено
Также недопустимо разменивать неприватизированную квартиру в доме, признанном непригодным для проживания (аварийное, ветхое жилье). Такие здания подлежат сносу, и их жильцам «грозит» переселение.
4. Обмен помещениями с хронически больным нанимателем
– активные формы туберкулеза,
– затяжные психические расстройства,
– эпилепсия,
– уретральный или кишечный свищ,
– гнойные поражения кожи,
– гангрена конечностей,
– абсцесс или некроз легкого.
Важно помнить: любой обмен должен производиться таким образом, чтобы в итоге у нанимателей не ухудшились жилищные условия. Иначе муниципальные органы в будущем могут отказаться ставить вас на учет как нуждающихся в улучшении условий проживания, обвинив в намеренном их ухудшении.
