Неотделимые улучшения арендованного имущества

О бухгалтерском учете Стоимость неотделимых улучшений компенсируется арендодателем

Капитальные вложения в арендованное имущество должны учитываться в составе основных средств. Об этом говорит п. 5 ПБУ 6/01 , а Методические указания по учету основных средств (п. 35) конкретизируют: если в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю, то затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета 08 в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов (Дебет 76 (60) Кредит 08).

Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н. Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н.

Передачу оконченных капвложений в арендованное имущество арендатор оформляет актом приемки-передачи по форме N ОС-3 . Возникает вопрос: каким образом арендодатель должен учесть произведенные арендатором неотделимые улучшения — как отдельный объект или как составную часть объекта аренды, то есть увеличить его первоначальную стоимость? Конечно, все зависит от конкретной ситуации и особенностей проведенных работ. Например, часто без осуществления улучшений в организации недвижимость и системы тепло-, водо-, газоснабжения, относящиеся к ней, учитываются как отдельные инвентарные объекты (бывает, что организация приобретает недвижимость как комплекс инвентарных объектов). Поэтому как в налоговом, так и бухгалтерском учете не исключается возможность возникновения «нового» инвентарного объекта (п. 6 ПБУ 6/01 определено: в случае наличия у одного объекта нескольких частей, сроки полезного использования которых существенно отличаются, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект).

Постановление Госкомстата России от 21.01.2003 N 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств».

Однако в общем случае единицей бухгалтерского учета ОС является инвентарный объект, которым может быть комплекс конструктивно сочлененных предметов, имеющих общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте. При этом каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно (п. 6 ПБУ 6/01). Поэтому более правильным, с точки зрения автора, является увеличение стоимости объекта аренды в учете арендодателя. К тому же изначально процесс создания улучшений заключается в одном из действий: достройке, дооборудовании, реконструкции, модернизации, которое, как известно, изменяет первоначальную «бухгалтерскую» стоимость ОС (п. 14 ПБУ 6/01).

Чем неотделимое улучшение арендованного имущества отличается от отделимого?

Отделимые улучшения – это такие изменения, которые можно изъять без повреждения какой-либо части собственности арендодателя. В данную категорию попадают все виды работ, которые делают взятое в найм жилье более комфортным для проживания. К отделимым улучшениям можно отнести покупку мебели, установку кондиционера, дополнительной двери или бойлера.

Основное отличие между отделимыми и неотделимыми улучшениями.

Отделимые улучшения

собственности

Неотделимые улучшения собственности
В части 1 ст. 623 ГК сказано, что по общему правилу отделимые улучшения принадлежат арендатору. Он может их забрать и использовать по своему усмотрению.Неотделимые улучшения принадлежат арендодателю, поскольку не могут быть изъяты без повреждения основного имущества.

Если стороны договорятся, то отделимые улучшения могут остаться в распоряжении арендодателя. В этом случае арендатор должен получить компенсацию, для расчета которой нужно из фактически вложенных денежных средств вычесть размер амортизационных издержек.

В случае если арендатор не соглашается оставлять отделимые улучшения, то он обязан их самостоятельно демонтировать. Сделать это необходимо до того, как стороны подпишут акт возврата помещения в распоряжение арендодателя. Если в результате демонтажа зданию будут причинен ущерб, то арендатор должен его компенсировать за свой счет.

Если арендный договор будет досрочно расторгнут по инициативе нанимателя, то арендодатель имеет право потребовать от второй стороны восстановление первоначального вида помещения или потребовать денежную компенсацию за проведенные отделимые улучшения.

Арендодатель дал согласие на улучшение, но отказался компенсировать расходы

Самая благоприятная ситуация, когда получено согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений и на компенсацию расходов. Тогда арендатор признает сумму компенсации в налогооблагаемых доходах. Стоимость стоит оговорить в акте прием-передачи. Затраты на улучшения арендатор учитывает у себя в расходах.

Амортизировать улучшения арендатор не может, так как они ему не принадлежат. А вот арендодатель будет списывать затраты на улучшения посредством амортизации. Арендатор на дату передачи арендодателю улучшений должен начислить НДС по ставке 20%. Входной НДС по выполненным работам арендатор может принять к вычету. У арендодателя входной НДС принимается к вычету.

Так как арендатор произвел улучшения незаконно, то есть без согласия собственника, то учесть их в расходах по налогу на прибыль нельзя. У арендодателя не возникает внереализационный доход при принятии этих улучшений пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Но есть мнение Минфина о том, что указанный пункт не распространяется на ситуации, когда улучшения произведены без согласия арендодателя и внереализационный доход у арендодателя все же возникает (Письмо Минфина от 3 мая 2011 г. N 03-03-06/1/280).

С НДС тоже все печально. Безвозмездная передача считается реализацией, поэтому арендатор должен уплатить НДС со стоимости передаваемых улучшений. А принять к вычету уплаченный арендатором НДС арендодатель не в праве, так как получил имущество безвозмездно.

Возможна еще и ситуация, когда арендодатель не хочет принимать неотделимые улучшения, которые не согласованы с ним. Тогда улучшения придется демонтировать арендатору, естественно, что тогда у арендатора НДС не возникает, так как он улучшения не передает. Не возникает и доход у арендодателя, ведь никаких улучшений имущества он не получает.

В таком случае арендатор может их учесть как свои собственные. Арендатор либо списывает их в расходы единовременно, или, если неотделимые улучшения подпадают под понятие основного средства, то списывает их стоимость через амортизацию. К сожалению, амортизировать улучшения можно только в течение срока действия договора аренды.

Есть позиция, которая позволяет устанавливать срок полезного использования неотделимых улучшений равным сроку договора аренды (Постановление АС МО от 03.09.2014 № А40-105354/13), но нормами НК РФ это не установлено и есть суды которые придерживаются другой точки зрения (Постановление 13 ААС от 06.10.2015 № 13АП-17612/2015).

У арендодателя при передаче ему имущества с неотделимыми улучшениями по налогу на прибыль внереализационный доход не возникает в силу пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Так как улучшения получены безвозмездно, они не влияют на первоначальную стоимость объекта, в котором они произведены. При бесплатной передаче улучшений арендатор начисляет НДС, а арендодатель принять к вычету НДС начисленный арендатором не может, так как получил неотделимые улучшения безвозмездно.

При этом необходимо помнить, что существует срок давности для предъявления таких требований. По общему правилу он составляет три года. Но возникает вопрос: с какого срока его начать исчислять, с момента окончания работ по улучшениям или прекращения договора аренды? Есть судебные акты, поддерживающие и первую, и вторую позицию.

Например, в Постановлении АС ЗСО от 26.06. 2015 № Ф04-19753/2015 суд указал, что три года надо исчислять с момента окончания работ, а в Постановлении АС МО от 04.04.2016 № Ф05-2860/2016 указал, что считать надо с даты прекращения договора аренды. Поэтому арендатору безопаснее руководствоваться первой позицией и считать срок для защиты своего права с даты окончания работ по неотделимым улучшениям.

В силу того что неотделимые улучшения нельзя отделить от самого объекта аренды, они в любом случае признаются собственностью арендодателя и переходят к нему либо по окончании срока аренды, либо сразу по окончании работ по их производству (по соглашению сторон).

Неотделимые улучшения могут быть переданы арендодателю сразу же по завершении работ по улучшению либо по окончании срока действия договора аренды.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

В зависимости от даты передачи арендодатель может компенсировать их стоимость арендатору по истечении срока аренды или в период действия договора.

Сделать это можно путем перевода денежных средств на счет арендатора либо зачисления в счет арендной платы.

Все вопросы, касающиеся порядка, сроков передачи неотделимых улучшений и возмещения их стоимости, стороны согласовывают в договоре аренды.

Неотделимые улучшения на основе договора аренды

Некоторые осуществляют любые изменения в имуществе на основании положений договора аренды. Для этого на этапе составления документа можно предусмотреть порядок произведения улучшений и получения компенсации от собственника имущества. Обязательно нужно указать сроки и способ выплаты.

Чтобы избежать возможных проблем в будущем, рекомендуется прописывать все аспекты арендных отношений в договоре. Если договор уже существует, то обезопасить себя можно подробным диалогом с арендодателем, результаты которого будут зафиксированы письменно.

Прописывать итоги договоренностей следует максимально подробно. Обязательным пунктом соглашения будет описание порядка оплаты или компенсации.

Если улучшения уже проведены, а договоренности с собственником не было или она не была чем-либо подкреплена, то остается рассчитывать только на успешный поиск компромиссного решения, которое устроило бы обе стороны. Однако, если арендодатель откажется компенсировать затраты, то законодательно он прав.

Еще один существенный момент. Если неотделимым улучшением был капитальный ремонт, то по законодательству, расходы на него должен понести арендодатель. Это актуально, когда в договоре аренды не предусмотрено иного разъяснения по этому вопросу.

При возникновении сложностей, касающихся арендных отношений, обращайтесь за консультацией к юристу. Специалист сможет оценить вашу ситуацию с точки зрения закона и порекомендовать оптимальный порядок действий.

Стоимость неотделимых улучшений не компенсируется арендодателем

Но как обстоят дела в случае, если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя (то есть компенсации за них он не получит), при этом пользуется ими в течение длительного срока и только после прекращения договора аренды передаст их на баланс арендодателю? На каком бухгалтерском счете нужно отразить стоимость капитальных вложений?

К сожалению, ни один нормативный документ по бухгалтерскому учету не содержит ответа на этот вопрос. У специалистов, комментирующих подобную ситуацию, также нет единого мнения. Одни утверждают, что произведенные капитальные вложения списываются со счета 08 в дебет счета 01 в качестве объекта основных средств

(Внимание! Речь в данном случае идет не о физической передаче, а о юридической, в частности о дате подписания акта приемки-передачи (после окончания либо работ, либо срока действия договора аренды).) При этом арендатора не должно смущать, что неотделимые улучшения не являются его собственностью, так как в бухгалтерском учете для него важнее контроль над объектом, нежели право собственности на него. К тому же ПБУ 6/01 не предусмотрено такое условие, как наличие права собственности на основное средство

Другие специалисты, ссылаясь на п. п. 10 и 35 Методических указаний по учету основных средств, высказывают мнение о том, что в состав основных средств можно включить только те капитальные вложения в арендованное имущество, которые в соответствии с условиями договора являются собственностью арендатора. Так как на осуществление неотделимых улучшений согласие арендодателя не было получено, они не могут находиться в собственности арендатора (такие условия противоречат гражданскому законодательству). Получается, что их стоимость нельзя списать ни на счет 01 «Основные средства», ни на счета учета расчетов (в этом случае у арендодателя не возникает задолженности по возмещению их стоимости). Это значит, что стоимость таких капитальных вложений будет отражена в учете как сальдо счета 08. При этом организация, по мнению сторонников этой позиции, может начислять амортизацию по таким неотделимым улучшениям .

Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 22.09.1998 N 2405/98 осуществленные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества на момент его возврата арендодателю должны иметь действительную стоимость. При удовлетворении исковых требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не подлежит применению сумма затрат, произведенных арендатором на момент выполнения неотделимых улучшений. В Постановлении ФАС МО от 12.09.2002 N КГ-А40/5998-02 по поводу возмещения стоимости неотделимых улучшений сказано, что стоимость подрядных работ по переоборудованию арендуемого помещения не является тождественной стоимости улучшений на момент возврата имущества арендодателю, поэтому суды обеих инстанций должны были принять меры к достижению целей правосудия и предложить сторонам провести оценку улучшений, в том числе экспертным путем.

Автор статьи представленную точку зрения не поддерживает. Во-первых, в данном случае нарушается методология бухгалтерского учета, ведь счет 08 предназначен для учета незавершенных капитальных вложений организации. В рассматриваемой ситуации капвложения являются сформированной частью стоимости арендованного основного средства и «незавершенки» в учете арендатора быть не должно. Во-вторых, такой вариант отражения затрат на неотделимые улучшения предусматривает неначисление налога на имущество организаций, причем у обеих сторон договора аренды (в течение срока его действия). Согласитесь, что это вряд ли понравится контролирующим органам . Поэтому, с точки зрения автора, более правильным является первый способ учета неотделимых улучшений, согласие на которые арендодателем не получено, и их стоимость, соответственно, арендатору не компенсируется.

Подобные факты должны рассматриваться как уклонение от уплаты налога. В частности, такое мнение высказано финансистами в отношении объектов недвижимости, права собственности на которые не регистрируются в соответствии с законодательством в течение длительного времени (см., например, Письмо от 27.06.2006 N 03-06-01-02/28). Вероятно, этой точки зрения чиновники будут придерживаться и в отношении неотделимых улучшений, учитываемых на счете 08.

Какие пункты и требования должны быть прописаны в дополнительном соглашении?

В первой части дополнительного соглашения составлена описательная таблица, содержащая всю информацию о будущих неотделимых улучшениях. Перечислим все пункты, которые в неё входят:

  • номер;
  • наименование работы;
  • объем неотделимых улучшений;
  • срок начала и окончания работ;
  • рабочий режим;
  • стоимость улучшений (включая начисления НДС).

Если в документе не будет сделано такого подробного описания, то по умолчанию считается, что неотделимые улучшения разрешены в неограниченном объеме. Главное, чтобы после проведенных работ не изменилось назначение арендованной собственности: если это жилой дом, то и после ремонта он должен остаться жилым домом.

○ Налогообложение и бухгалтерский учет.

Если арендатор является юридическим лицом, ему необходимо учесть компенсацию при бухгалтерском учете и уплате налогов

Здесь принимается во внимание, что данный вид улучшений является собственностью арендодателя и должен быть возвращен ему в определенный момент. При исчислении налогов они считаются переданным:

  • В день подписания акта приема-передачи результатов проведенной работы по улучшению.
  • В день фактического возврата имущества его владельцу.

В учет принимается более ранняя дата.

Окончательный расчет зависит от факта получения согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Если владелец дал свое согласие на них, то учитываются доходы и расходы от арендованного имущества, а сумма возмещений будет равна прибыли от реализации на дату передачи имущества. НДС рассчитывается в размере 18% от стоимости исчислений.

Если собственник согласен на улучшения, но не собирается их оплачивать, то при вычислении налога на прибыль учитывается амортизация имущества.

Если же владелец не дал согласия на улучшения, их стоимость не может быть нигде учтена.

Может ли обычный ремонт считаться неотделимым улучшением имущества?

За текущий (обычный) ремонт компенсация затрат со стороны арендодателя не предусмотрена. Под этим ремонтом понимается комплекс строительных действий, которые помогают устранить определенные неисправности и благоустроить помещения для более комфортного проживания.

Текущий и капитальный ремонт отличаются перечнем строительных работ. Далее мы составим сравнительную таблицу и выделим некоторые из них. Однако, перед её изучением стоит запомнить, что во время капитального ремонта обустраиваемая недвижимость не может полноценно эксплуатироваться. Отключается вода, электричество или тепло. Во время текущего ремонта ничего подобного не происходит.

Текущий ремонт.

Все выполненные улучшения амортизируются арендатором и не компенсируются арендодателем.

Капитальный ремонт.

Все выполненные улучшения в будущем амортизируются арендодателем. Поэтому, за их проведение арендатору положена компенсация.

Частичный ремонт крыши здания.Полная замена крыши.
Замена старых или поврежденных стекол на новые.Усиление фундамента или подвальных стен.
Замена комнатной фурнитуры.Замена ветхого кирпича несущих стен помещения.
Подклейка линолеума, устранение дефектов на некоторых участках паркета.Усиление, замена или ремонт перекрытий, распложенных между этажами здания.
Ремонт трубопровода.Полная замена трубопровода.
Прочистка засорившейся канализации.Установка новых окон, дверей или пола.
Покраска стен.Обновление штукатурки во всем арендуемом помещении.
Замена небольшого участка проводки и т.д.Полная замена устаревшей электросети и т.д.

Споры о неотделимых улучшениях

Если стороны не смогли мирно договориться между собой о вопросах компенсации, то пострадавший участник договора вправе обратиться в районный суд по месту нахождения спорного имущества

Суд уделяет внимание пунктам заключенного договора, проверяет законность проведенных изменений, устанавливает, соответствуют ли проведенные улучшения категории неотделимых. Судебная практика показывает, что подобные споры встречаются довольно часто

Перечень работ по улучшению имущества важно оформить в письменном виде и в соответствующей законодательству форме. В противном случае договоренность не будет иметь юридической силы, и рассматриваться в суде в качестве доказательства также не будет

При составлении искового заявления в суд с требованием о компенсации затрат, арендатору нужно провести оценку улучшений с помощью независимого оценщика. В иске необходимо выделить такие моменты:

  • существование доказательств выполненных улучшений;
  • установление точной стоимости работ;
  • определение объема произведенных работ.

Если решение суда будет в пользу арендатора, то суд обяжет владельца выплатить ему фиксированную сумму любым удобным для обеих сторон способом. Собственник также наделен правом обращения в суд для защиты своих интересов.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

О компенсации затрат

На основании ст. 623 ГК РФ затраты на все неотделимые преобразования могут быть компенсированы исключительно в том случае, если они проводились с разрешения владельца данного имущества. Если арендодатель не давал согласие на внесение изменений, то компенсировать затраченные арендатором средства он может только по собственному желанию.

Отмечают несколько способов доказать, что владелец имущества был в курсе совершаемых действий:

предоставить фотографии или видеозаписи как подтверждение договоренности обеих сторон;
показания свидетелей считаются весомым основанием для подтверждения устного договора с владельцем. В этом случае можно доказать не только согласие арендодателя, но и факт совместного с ним улучшения имущества;
подтверждение компенсации понесенных расходов собственником имущества. Это относится к ситуации, когда ремонтные работы ведутся на финансовые средства арендодателя или затраты входят в стоимость аренды. Передачу средств лучше подтверждать распиской с указанием формы платежа во избежание конфликтных ситуаций;
оформление письменного согласия. Это наиболее надежный способ

Понадобится составить дополнительное соглашение к имеющемуся договору аренды, в котором важно указать все улучшения, которые планируется провести, а также общую стоимость. В дальнейшем подобное соглашение станет гарантом возврата средств арендодателем.

В дополнительном соглашении нужно указать наименование и объем проводимых работ, дату их начала и окончания. Если такие пункты включены не будут, то автоматически разрешается проводить любые улучшения. Основное условие – арендованное имущество не должно потерять своего первоначального назначения. Например, жилое помещение должно оставаться жилым после всех проведенных работ по его модернизации.

Необходимо также указать ответственность обеих сторон в случае нарушения пунктов договора аренды или дополнительного соглашения. Например, если владелец имущества досрочно расторгает договор по собственной инициативе, то он должен возместить съемщику все понесенные им расходы на улучшения.

Прежде чем выплатить арендатору средства в счет произведенных им изменений имущества, собственник должен их проанализировать. Сумма компенсации складывается из:

  • расходов на установку улучшения, его изготовления и производства необходимых деталей;
  • стоимости введения их в эксплуатацию;
  • информации из строительных смет и прочих документов о соответствующих работах.

Любые улучшения могут производиться на основании договора аренды. В нем могут быть пункты, в которых арендатору предоставляется право проводить любые виды модернизации имущества без специального разрешения собственника. Здесь же прописывают условия компенсации понесенных им затрат или отсутствия такой компенсации. Могут быть указаны сроки, объем и способ возврата денежных средств.

Неотделимые улучшения объектов аренды по ГК РФ

По законодательству РФ такие улучшения могут характеризоваться такими признаками, как:

  • выполнение за счет собственных средств проживающего;
  • проведение ремонта с одобрения арендатора;
  • не могут быть извлечены по причине порчи собственности владельца.

Внимание! При проведении каких-либо работ с имуществом будет возрастать его цена эксплуатации.

Что относится к неотделимым улучшениям?

Арбитражным судом выделены конкретные виды неотделимых работ, которые считаются улучшением собственности арендодателя:

  • достройка;
  • модернизация;
  • реконструкция;
  • капитальный ремонт;
  • переустройство;
  • установка систем охраны или пожарных датчиков;
  • проведение санитарно-эпидемиологических работ.

Внимание! Все работы в снимаемом жилье проводятся исключительно по мере необходимости и за собственный счет арендатора.

Определение стоимости неотделимых улучшений

При оценке стоимости проделанных ремонтных работ необходимо учитывать все нюансы, которые напрямую относятся к арендованной квартире.

Цена улучшений каждый раз должна рассматриваться в пределах стоимости самой недвижимости, к которым они относятся.

Любая сделка по купле-продаже будет проводиться из расчета возмещения произведенных затрат по проделанной реконструкции или ремонту.

Важно! Расчеты должны проводиться на основе затратного подхода, т. е

потраченные денежные средства рассматриваются в качестве инвестируемого проекта. Вследствие этого независимый оценщик будет определять эффективность вложений арендатора в жилое имущество.

Если сумма покрытия расходов будет выплачена после окончания срока действия договора, то к тому времени произведенные улучшения могут намного снизиться в цене. В итоге арендатор не получит компенсацию неотделимых улучшений в полном объеме на основании договора аренды.

Плюсы и минусы

И собственник, и наниматель имущества перед началом ремонта и доработок задаются вопросом о том, какие плюсы и минусы они принесут:

  1. Несомненным плюсом для обеих сторон будет улучшение имущества. Для арендатора — это качественное и удобное использование помещения или вещи в течение срока аренды, а для арендодателя — возврат ему дооборудованного либо отремонтированного объекта, рыночная стоимость которого увеличивается.
  2. Минус данного вопроса — недостаточное правовое регулирование и, как следствие, риск появления спорных ситуаций и обращения в суд. Чтобы его минимизировать, рекомендуется заранее планировать стратегию поведения и оговаривать все нюансы еще на этапе переговоров с предполагаемым нанимателем имущества.

Как арендатор и арендодатель утверждают перечень неотделимых улучшений?

Весь перечень действий по согласованию неотделимых улучшений можно условно разделить на три этапа:

  • предварительная подготовка;
  • оценка будущего объема работ;
  • реализация проекта.

Разберем последовательность действий арендатора и арендодателя на каждом из указанных этапов.

Предварительная подготовка. Всё начинается с того, что арендатор в произвольной письменной форме сообщает арендодателю о желании изменить помещение. В составленном уведомлении должно быть указано:

  • примерный перечень будущих изменений;
  • их краткое описание;
  • примерная стоимость;
  • примерный срок реализации проекта.

У арендодателя есть семь дней, чтобы в письменной форме ответить на полученное уведомление. Он может согласиться или отклонить предложение. Если арендодатель соглашается, то стороны переходят на второй этап.

Оценка будущего объема работ. Когда согласие получено – арендатор может на основе своего плана заказывать стандартизованную проектную документацию. Она должна соответствовать всем действующим строительным нормам и правилам.

Если разработанная проектная документация будет отличаться от первоначального плана арендатора, то её нужно отправлять на повторное утверждение арендодателю. Если последний не против новых поправок, то своё согласие он должен выразить в письменной форме на новом документе. Если новшества недопустимы – арендодатель об этом также должен уведомить арендатора в письменном виде. На эту процедуру у сторон есть пять рабочих дней.

Реализация проекта. Когда согласие получено, арендатор согласовывает с подрядчиком перечень будущих строительных работ, готовит смету и отправляет эти документы арендодателю на утверждение. Далее происходит следующее:

  • арендодатель после внесения всех необходимых правок подписывает документ;
  • начинаются строительные работы, по окончанию которых подрядчик формирует акт приёма-передачи объекта и подаёт его на утверждение;
  • собственник недвижимости вместе с арендатором принимают работу и начинают пользоваться созданными неотделимыми улучшениями.

Налоги за неотделимые улучшения

Налогообложение неотделимых улучшений осложняется неопределенностью законодательства по вопросу признания их в бухгалтерском и налоговом учете. ГК РФ не дает четкого ответа, на чьем балансе — арендатора или арендодателя — должны учитываться изменения объекта во время действия договора аренды.

Министерство финансов РФ и Верховный Суд РФ солидарны в том, что в период аренды изменения правильно учитывать на балансе арендатора и уплачивать налог на имущество должен именно он.

Это объясняется тем, что во время аренды арендатор выступает в роли получателя экономических выгод и капитальные вложения произведены его силами. Это правило действует либо до расторжения договора аренды, либо до момента компенсации затрат.

В отношении вопроса начисления и уплаты налога на добавленную стоимость (НДС) разногласия возникают при передаче улучшений в собственность арендодателя. НК РФ не дает ответа, признавать эту передачу реализацией или нет.

Министерство финансов РФ рекомендует признавать, а согласно судебной практике есть две противоположные точки зрения: были судебные решения, обязывающие уплачивать НДС и освобождающие от его уплаты.

Если арендатор принимает решение не платить этот налог, есть риск вынесения замечания при ближайшей налоговой проверке. Тогда спор разрешится в судебном порядке.

В целях исчисления налога на прибыль организации арендатор учитывает неотделимые улучшения, если они произведены без согласия арендодателя.

Если же он получил компенсацию, то расходы включают в состав доходов от реализации. Это закреплено в статье 249 НК РФ. На сумму неотделимых улучшений уменьшается налогооблагаемый доход.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий