Обременение на квартиру: что это такое, виды и как снять при продаже

Обременение: определение и виды

Согласно Гражданскому кодексу (ГК) собственник имущества наделяется правами:

• владения,
• пользования,
• распоряжения.

Отсюда и выделяют основные виды обременений:

1. Ипотека. Мы много уже писали об этом. Напомню еще раз. До тех пор, пока вы полностью не погасите долг перед банком, купленный в кредит объект недвижимости будет находиться в залоге. Это значит, что вы не сможете распоряжаться им по своему усмотрению, только с разрешения кредитора.
2. Сервитут. Чаще всего этот термин применяется к земельному участку и означает ограниченное право пользования объектом. Например, правом проезда через соседний участок, доступа к инженерным коммуникациям или их строительства.
3. Доверительное управление. Это может быть передача квартиры в пользование и обслуживание другому человеку после отъезда собственника за границу. При этом управляющий не имеет право на какие-либо сделки с чужой недвижимостью.
4. Опека. Рассмотрим наиболее распространенные примеры использования этого обременения. Заключение договора ренты, по которому человек берет на себя обязательства по содержанию пожилого владельца и его недвижимости в обмен на возможность после его смерти получить квартиру в собственность и стать ее полноправным хозяином. Другой пример – это владение собственностью несовершеннолетним. В этом случае продажа возможна только с разрешения органов опеки при выполнении ряда условий.
5. Аренда. Это обременение возникает в том случае, если собственник официально заключил долгосрочный договор аренды помещения, а потом решил его продать. Арендатор имеет полное право пользоваться объектом даже после смены собственника.
6. Арест. Может быть наложен судом или судебными приставами. В этом случае собственник ограничен в распоряжении своей квартирой или домом до тех пор, пока не выполнит требования взыскателя. Например, не погасит кредит, не возместит причиненный вред физическому или юридическому лицу и др.

Обременение может быть наложено на аварийные объекты, которые подлежат сносу в ближайшее время. Действуют особые условия по недвижимости, представляющей культурную и историческую ценность. Вы не сможете продать их, изменить без согласования внешний облик, реконструировать, отремонтировать и т. д.

Все перечисленные обременения регистрируются в том же порядке, что и право собственности. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) обязательно указан вид наложенного обременения.

Купить или продать квартиру, дом или участок с обременением можно. Правда, не со всеми его видами. Процедура купли/продажи потребует дополнительных действий со стороны владельца и покупателя. Но иногда стоимость объекта стоит того, чтобы потратить на оформление немного больше сил и времени.

Как я уже упоминала выше, обременение может наложить и сам собственник недвижимости. Например, когда он хочет ограничить право других лиц распоряжаться своим имуществом через мошеннические схемы. Для этого надо в Росреестр или в МФЦ предоставить документы, доказывающие необходимость такой процедуры.

…и все остальные

Идущие следом виды обременений встречаются уже заметно реже. В их числе аренда. «Пока действует договор аренды, собственник не имеет права продать квартиру, — объясняет Мария Литинецкая. — Однако такие случаи не редкость. В результате квартиросъемщики попросту отказываются съезжать. А все договорные взаимоотношения по аренде приходится решать новоявленному владельцу. Например, известны случаи, когда покупателю приходилось с полицией буквально выгонять жильцов. Те не хотели съезжать, поскольку арендодатель не вернул им залог. Конфликт решился тем, что покупатель отдал депозит сам, хотя сделать это должен был старый владелец. И это еще не самое плохое развитие событий. В худшем случае квартиросъемщики портили имущество, отрывая обои и заливая бетоном водопроводные трубы».

Следующий вид — рента и договор пожизненного содержания с обеспечением. Специфика такого договора состоит в том, что покупатель (он же плательщик ренты) получает право собственности на квартиру и в принципе может ее продать. Однако рентополучатель (обычно пожилой человек) сохраняет право пожизненного проживания. Таким образом, если квартира и перепродается, то только «в комплекте» с проживающими там бабушкой или дедушкой. И новому собственнику придется продолжить выплачивать ренту.

Кстати, рента может снизить привлекательность квартиры и после того, как она (рента) выплачена. Оксана Каплина приводит реальный случай: женщина платила ренту и ухаживала за старушкой в течение 12 лет. Сейчас бабушка умерла, новая хозяйка хочет продать — но покупатели боятся. Они (а точнее, сопровождающие покупателей риэлторы) воспринимают данный эпизод в истории квартиры как нечто подозрительное. В итоге покупающая сторона, хотя и не может внятно изложить суть своих опасений, просто не хочет приобретать данный объект — «на всякий случай».

И еще одно обременение — наличие жильцов с право безвозмездного пользования квартирой. Суть проблемы в том, что при проведении приватизации жители квартир могли отказаться от участия в ней — и при этом сохраняли пожизненное право проживания. Поскольку о подобных гражданах нет сведений ни в свидетельстве о собственности, ни в выписки ЕГРП, были прецеденты, когда люди покупали такие квартиры. В итоге, чтобы отселить совершенно постороннего человека, им приходилось покупать ему отдельную квартиру.

Как ни странно это прозвучит, с обременением можно столкнуться и на первичном рынке. «Такое происходит в случае закредитованности застройщика, — объясняет Максим Радченко, заместитель гендиректора по развитию ООО ИСК „Ареал“. — Квартира в этом случае находится в залоге у банка, и полученные от покупателя средства после заключения договора купли-продажи направляются в банк для оплаты залоговой стоимости. Затем банк выдает застройщику разрешение на продажу, снимается залог и регистрируется право собственности на покупателя. Проще схема будет, если платится 100% стоимости квартиры, сложнее — с ипотекой. Но в любом случае, обе ситуации вполне рабочие. Единственное, к сделке имеет смысл привлечь профессионального риелтора/юриста со стороны покупателя».

Как снять обременение?

Рента. Убрать рентное ограничение можно только после смерти предыдущего владельца. Очень часто наши граждане пренебрегают документальным оформлением снятия обременения, считая, что жилье и так уже в их собственности. Такая легкомысленность может негативно отразиться при продаже квартиры либо оформлении залога на нее. Иногда банк отказывает в выдаче кредита, считая несвоевременное снятие ограничения признаком ненадежности.

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Провести снятие довольно просто и не потребует большого количества времени. Для этого в Росреестр подается соответствующее заявление, договор ренты и свидетельство о смерти предыдущего хозяина. После проверки документов, ограничение снимут, и квартира перейдет в полную собственность нового владельца.

Ипотека. При подаче заявления на снятие обременения необходимо присутствие всех собственников жилья (а иногда и представителей банка). Для этого нужно прийти в Росреестр или МФЦ с полным пакетом документов. После подачи заявления, уже через 5-10 дней ограничение снимут. При необходимости владельцу квартиры выдадут чистую выписку из ЕГРН без ограничений.

Необходимые документы для снятия ограничений

Список документов для снятия обременения может быть большим.

Он всегда состоит из 2 категорий бумаг:

1. Основные. Заявление собственника, паспорт, правоустанавливающие документы, квитанция об оплате госпошлины.
2. Дополнительные. Зависят от формы обременения.

В заявлении указываются:

• Личные сведения о заявителе — ФИО, дата рождения, данные паспорта и адрес проживания.
• Сведения об обременении — вид, сроки, основания и прочее.
• Список, прилагаемых к заявлению бумаг — копия паспорта, правоустанавливающего документа и прочее.

Перечень дополнительных документов будет зависеть от типа наложенного ограничения.

При аресте, в зависимости от его основания:

• Расписка из ЖКХ, подтверждающая, что у собственника больше нет долгов.
• Документ от пристава, наложившего арест, об исполнении требований.
• Справка из полиции, свидетельствующая, что ущерб возмещен в полной мере.

При ипотеке:

• Справка о погашении заложенности от банка.
• Кредитный договор.
• Уставные документы финансового учреждения.
• Закладная на квартиру.

При аренде, в зависимости от причин прерывания договора:

• Решение суда о расторжении договора аренды из-за неисполнения обязательство одной из сторон.
• Решение суда о признании имеющегося договора аренды недействительным либо ничтожным.
• Иная бумага, подтверждающая расторжение либо прекращение договора аренды (свидетельство о смерти арендатора, к примеру).

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

При ренте ситуация довольно сложна, ведь закон позволяет снять такое обременение только в случае смерти законного владельца. Но существует исключение из этого правила — наличие решения суда о признании договора ренты ничтожным из-за ограниченной либо полной недееспособности одной из сторон. Для снятия обременения в общем порядке к основным вышеуказанным документам потребуется приложить свидетельство о смерти предыдущего собственника.

При доверительном управлении:

• Свидетельство о смерти лица, которое было доверительным управляющим.
• Подписанное обеими сторонами соглашение о расторжении договора доверительного управления.
• Решение суда о признании соглашения недействительным либо ничтожным.

Разновидности обременений

Существуют различные формы обременений, от которых зависит характер введенных ограничений.

Согласно действующему законодательству, различают:

• Обременение по ипотеке. Обязательным условием любого ипотечного договора является наложение обременения на приобретаемую квартиру. Это дает возможность банку оградить себя от мошенничества со стороны клиента, гарантировав возврат займа. После полного погашения ипотеки, обременение полностью снимается. Если же заемщик нарушил обязательства, указанные в договоре, банк вправе изъять квартиру и выставить ее на торги для полного возврата займа.
• Обременение по договору аренды. Собственник квартиры может передать ее в найм сторонним лицам, заключив с ними одноименный контракт. Если его срок превышает 12 месяцев, он подлежит обязательной регистрации в Росреестре. В таком случае, на квартиру автоматически накладывается обременение вплоть до разрыва документов или прекращения его действия.
• Обременение по договору ренты. Плохая экономическая ситуация в стране заставляет пенсионеров искать финансовую помощь у посторонних лиц. Как правило, между ними заключается пожизненный договор ренты. По его условиям одна сторона обязуется заботиться о второй, вплоть до ее смерти. Забота может выражаться в оплате коммунальных услуг, приобретении одежды, продуктов питания, бытовой помощи. В награду, гражданин получает квартиру. Заключенный по всем правилам договор ренты накладывает на недвижимость обременение. Снять его можно только в случае расторжения контракта или его признания недействительным, а также смерти одной из сторон сделки.
• Обременение в связи с арестом. Нередко квартиры арестовывают за долги владельца. В таком случае, на недвижимость также накладывается обременение. Как правило, квартира опечатывается и не может быть использована для проживания. Снятие обременения происходит после полного погашения долговых обязательств.
• Доверительное обременение. Уезжая за границу или в другой город, собственник может составить договор, дающий стороннему лицу право управления квартирой. Данный документ дает возможность распоряжаться недвижимостью и проживать в ней, а также обязует оплачивать счета за коммунальные услуги. Однако, продать квартиру или передать в аренду поверенный не сможет без согласия владельца. В подобной ситуации обременение снимается после расторжения договора или смерти одной из сторон.

Каждая разновидность обременения имеет свои характерные отличия, особенности и условия снятия ограничений. Так, при покупке квартиры с использованием материнского капитала, на нее накладывается обременение, обязующее выделить доли всем членам семьи. Оно снимается сразу же после оформления права собственности, его разделения в равных долях между родителями и несовершеннолетними детьми.

Частые вопросы

Рассмотрим самые частые вопросы, которые касаются квартир под обременением.

Можно ли прописаться в квартире с обременением?

Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Ответ на него будет зависеть от типа ограничения. Так, прописаться в ипотечной квартире могут все лица, фигурирующие в договоре купли-продажи. А вот регистрацию близких родственников банк может запретить.

В жилье, которое было сдано, владелец может прописать кого захочет. Однако воспользоваться правом распоряжаться собственностью он сможет только после окончания договора аренды.

Прописка в квартире с рентой возможна только с разрешения второй стороны.

Можно ли продать квартиру с обременением?

Продажа квартиры с обременением — абсолютно законная сделка в большинстве случаев. Нюанс этой операции состоит в том, что полноценный переход права собственности на жилье возможен лишь при согласии третьих лиц.

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

По общему правилу, продажа квартиры с ограничением должна согласовываться не только между непосредственными участниками сделки, но и с третьей заинтересованной стороной — банк, государственные органы, получатель ренты и др.

Можно ли сдавать в аренду квартиру с обременением?

Если говорить об ипотеке, то закон не запрещает сдавать такое жилье в аренду. Вот разрешит ли это банк, вопрос открытый. Здесь все будет зависеть от договора. Если там установлен запрет — рисковать не стоит, ведь нарушение условий договора может стать большой проблемой. Иной вариант — прописать разрешение сдавать квартиру в аренду в самом соглашении с банком.

Мнение эксперта
Николай Шпедт
Руковожу агентством недвижимости. Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформлении ипотеки.

Что касается ареста, то статья 51 ФЗ «Об исполнительном производстве» гласит, что должник не может проводить никакие действия с арестованным имуществом. Соответственно, сдать квартиру, на которую наложен арест, невозможно.

Выводы

Большинство обременений не является преградой к покупке или продаже квартиры. Однако негативное отношение к ним приводит к тому, что такое жилье продается с хорошей скидкой. Поэтому купить такую недвижимость можно на несколько сотен тысяч рублей дешевле.

Чтобы минимизировать риски:

1. Внимательно проверяйте имеющиеся у продавца документы.
2. Закажите справки и выписки (ЕГРН, судебные приставы, отдел архитектуры, и т.д.).
3. Узнайте тип обременения.

Если дело касается безобидного обременения в виде ипотеки, бояться такого имущества не стоит. Опасаться нужно недвижимости с обременением рентой или арестом. Снять его практически невозможно, поэтому покупать такое жилье не стоит.

Самые распространенные виды обременения

Обременения могут возникать не только при покупке жилья в кредит. Рассмотрим основные из них.

1. Ипотека. При приобретении жилплощади в кредит часть прав на нее автоматически закрепляется за кредитной организацией, профинансировавшей эту сделку, такое обременение действует до момента полного погашения займа. Собственник не сможет распоряжаться жилплощадью до полного исполнения договора.
2. Аренда. В настоящее время многие владельцы квартир неплохо зарабатывают на сдачи жилплощади в аренду. При этом заключается договор аренды, в течение действия которого владелец жилья не вправе его продать, ведь выселить арендаторов раньше срока в этом случае невозможно.
3. Рента. Обременение на квартиру наступает в момент заключения договора ренты, согласно которому квартира перейдет к человеку, который пожизненно будет ухаживать и обеспечивать всем необходимым настоящего владельца квартиры. В момент действия такого договора, никакие другие операции с недвижимостью проводиться не могут.
4. Арест. Арест может накладываться вследствие задолженности по платежам в бюджет, в банки и другие кредитные организации. В исключительных случаях арест может подразумевать невозможность проживания в квартире.
5. Доверительное управление. Иногда заключается договор по которому функции хозяина квартиры временно возлагаются на третье лицо. Например, при длительном отсутствии хозяина. Такой договор легко расторгнуть по соглашению сторон.

Обременение: что это такое и как снять?

Для грамотного осуществления сделки по купле-продаже недвижимости нужно изучить рынок и знать о нюансах, которые могут препятствовать оформлению объекта в собственность или его полноценному использованию. Не все знают о факторах, препятствующих распоряжению жилища и что это значит для собственника. Под подобными ограничениями понимается наличие юридических условий, ограничивающих свободу владельца в действиях с приобретенным жильем. Иными словами, новый владелец может столкнуться с отказом в регистрационных органах, оспариванием сделки третьими лицами в суде или проблемами с выпиской зарегистрированных на жилплощади граждан.

При продаже объекта все обременения переходят к новому собственнику. Принято разделять ряд ограничений, накладываемых на жилище. Первый — ипотека. В том случае, если бывший хозяин не погасил основную часть долга и сумму за пользование займом, то продать недвижимость, на которую был выдан кредит, невозможно. Иногда проблему удается решить по согласованию с кредитной организацией. При этом новому владельцу ФКО могут ставиться любые условия. Второй — рента. В данной ситуации операции, связанные с продажей или дарением жилплощади, могут производиться исключительно разрешения ее получателя. То же происходит при ограниченном праве пользования квадратными метрами третьими лицами (сервитут).

Помимо этого, ограничения приобретаются при наличии зарегистрированных в квартире граждан, которые пользуются жилплощадью на основании прописки, оформленной с разрешения собственника и договора найма. Квартиросъемщики ограничены в правах, но при реализации квартиры они вправе проживать в ней до окончания действия подписанного соглашения. Если семья бывшего хозяина не выписалась из жилплощади и не предпринимает никаких попыток сделать это, то гражданину придется решать вопрос в судебном порядке. Однако в последнем случае выписать можно не всех. Также значение имеет наличие лиц, отказавшихся от приватизации муниципального жилья. Они сохраняют пожизненное право на использование помещений.

Важно! Обстоятельствами, прямо препятствующими реализации имущества, признаются арест и аварийное состояние дома, в котором расположен объект. В первом случае статус, как правило, утверждается при большом долге по оплате ЖКУ

Распоряжение недвижимостью возможно лишь тогда, когда будет произведен полный расчет с домоуправляющей компанией и снятием ограничений.

Покупка квартиры с обременением

Важно понимать, что приобретая квартиру с обременением, покупатель заведомо идет на риск. Поэтому для совершения такой сделки необходимо иметь опытного в таких вопросах юриста, который сможет дать консультации в любой момент, а еще лучше полностью сопровождать процесс покупки-продажи

При этом большинство юристов постараются отговорить от подобной сделки еще при первой консультации. Идти на риск стоит только при существенной выгоде в цене.

Опасности купли-продажи недвижимости с обременением

При совершении сделки до момента снятия обременения сложности могут возникнуть как у покупателя, так и у продавца:

Бывшему владельцу квартиры все равно придется решать вопрос о снятии обременения. Вот только сделать это с недвижимости, принадлежащей уже другому человеку гораздо сложней. Тем более что новый хозяин может не проживать в ней, а то и вовсе выехать на время из страны. Продавцам недвижимости с обременением следует также прибегнуть к услугам юриста, что оформить сделку правильно. В противном случае дело может дойти до суда, а все издержки связанные с ним и снятием обременения лягут дополнительным грузом на продавца;
Покупатель рискует нарваться на мошенников, оказаться владельцем квартиры с обременением и долговыми обязательствами по ней. При этом, даже если удастся привлечь бывших владельцев к суду, деньги до окончания судебного процесса вернуть все равно будет нельзя как распоряжаться имуществом. Особую проблему составляют квартиры с прописанными в них несовершеннолетними

В этом случае важно на протяжении всей сделки контактировать с опекуном ребенка.

Не стоит пренебрегать услугами хороших юристов или риелторских фирм. Люди, которые ежедневно сталкиваются с различными ситуациями на рынке недвижимости всегда смогут дать дельный совет или подсказать нестандартное, но законное решение вопроса по приобретению квартиры с обременением. Лучше заплатать один раз профессионалу, чем впоследствии потратить уйму денег, времени и нервов.

Что нужно сделать перед приобретением квартиры с обременением

Чтобы хоть как-то обезопасить себя в этом вопросе, нужно:

Следует лично обратиться в уполномоченные органы для получения информации о лицах, проживающих в квартире в последние 10 лет

Особое внимание следует обратить не только на несовершеннолетний и нетрудоспособных граждан, прописанных на момент сделки, но и на тех кто убыл по причине службы в армии, обучении в другом городе, или нахождении в местах лишения свободы. Все дело в том, что вые эти категории граждан имеют право на пожизненное пользование жильем

Будет очень неприятно через несколько лет обнаружить у себя дома, вернувшегося из тюрьмы прежнего хозяина квартиры. А если они являются совладельцами жилья, то любой суд признает незаконность сделки и сохранит право на недвижимость за прежним хозяином;
Попросить у продавцов технический паспорт на квартиру и сравнить план недвижимости с фактической планировкой . Если по незнанию, приобретается квартира с неузаконенной перепланировкой, то все обязательства по ней перейдут на нового владельца, в том числе и штрафы и обязанность приведения документов в порядок, а иногда и восстановление первоначальной планировки;
Заказать выписку из ЕГРП любым из трех способов для выявления обременений;
Желательно выяснить не проходит ли недвижимость по какому-либо судебному процессу. Особенно не существует ли имущественных споров с другими претендентами на эту жилплощадь.

Как можно снять имеющиеся обременения?

Обременения подлежат снятию сразу после того, как причины, повлекшие их, устранены. Все действия по возникновению и снятию обременений недвижимости обязательно проходят регистрацию в органе Росреестра.

Собственник для снятия ограничений обязан обратиться в отделение Росреестра или через МФЦ с документами, подтверждающими устранение их причин. В некоторых случаях потребуется присутствие того, кто выступал инициатором наложения обременения.

При невозможности снять ограничение в обычном порядке, можно восстановить свои права в судебном порядке, представив все доказательства. Тогда, в случае положительного решения, собственник обращается в Росреестр с судебным решением.

Если имеется решение суда о прекращении ареста, то этот факт также вносится в реестр.

Прекращается обременение по договору ипотечного кредита в следующих случаях:

• полное погашение кредита и процентов по ним,
• по основаниям, предусмотренным по досрочному прекращению,
• гибели объекта недвижимости, выступавшего в качестве залога,
• реализации объекта в счет погашения кредита.

Обрабатывается информация о снятии обременения в отделении Росреестра в трехдневный срок от даты подачи заявления. Госпошлина с этих действий не взимается.

Какие бывают обременения?

Существует 9 видов обременения:

1. Ипотека.
2. Арест.
3. Рента.
4. Доверительное управление.
5. Сервитут.
6. Аренда.
7. Опека (материнский капитал).
8. Прописка несовершеннолетнего ребенка.
9. Разрешение второго супруга.

Разберем каждый из них более подробно.

1. Ипотека

Ипотека, как вид обременения, встречается чаще всего. При покупке жилья с использованием ипотечного кредита, квартира до момента полной ее оплаты, находится в залоге. Продать такое имущество можно в любой момент, но не каждый покупатель захочет связываться с подобным процессом.

2. Арест

Арест возникает в случае спорных ситуаций по квартире. Его могут наложить суды, судебные приставы и полиция. Это один из самых сложных ограничений. Он накладывается в случае необходимости привлечь владельца к исполнению определенных обязательств: выплата задолженности по коммунальным платежам, кредитам, алиментам, и т. д.

3. Рента

Рента — распространенное обременение в России. Владелец жилья подписывает обязательство о переходе права собственности на свою квартиру другому человеку. Взамен он требует обеспечить ему пожизненный уход. С такой недвижимостью нельзя сделать ничего. Ограничение снимается только после смерти действующего собственника. С этого момента права на квартиру переходят к тому, кто ухаживал за владельцем.

4. Доверительное управление

Доверительное управление — передача прав управления недвижимостью доверенному лицу. Данный вид обременения используется редко, и только в том случае, если собственник по какой-то причине не может лично следить за своим имуществом.

5. Сервитут

Сервитут — право одного человека пользоваться недвижимостью второго. К примеру, квартира разделена между двумя владельцами в равных долях, но одна из комнат проходная. Значит тот, кому она не принадлежит, все равно будет, как минимум, проходить через эту комнату.

6. Аренда

Аренда не мешает продаже имущества. Но есть одно но: новый собственник не сможет выселить арендаторов до окончания договора аренды. Сложность в том, что иногда такие соглашения заключаются на длительный срок, либо вообще бессрочно.

7. Опека и материнский капитал

Опека — обременение, которое накладывают на квартиру, купленную с использованием материнского капитала. В таком случае собственниками квартиры становятся не только родители, но и дети. Это значит, что продать такую квартиру без разрешения органов опеки невозможно.

8. Прописаны несовершеннолетние

Если в квартире прописан ребенок, возраст которого не достиг 18 лет, это накладывает ограничения на действия по такой недвижимости. Выписать ребенка можно лишь с согласия органов опеки и обоих родителей.

9. Согласие второго супруга

Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом и один супруг не сможет продать ее без нотариально заверенного согласия другого.

Основные виды

Законодательство устанавливает следующие варианты ограничения в праве собственности:

Чаще всего накладывается обременение в виде ипотеки. При покупке квартиры оформляется кредитный договор, а средства продавцу перечисляет банк. Когда договор будет подписан, в Росреестр передаются документы вместе с кредитным договором. Таким образом накладывается обременение. Его можно снять, когда долг будет полностью оплачен. Подобную недвижимость можно продать, если банк согласится на смену собственника.

Арест может наложить служба судебных приставов по решению суда. После оплаты долга арест снимается. Такую квартиру нельзя продать или подарить. В Росреестре сделку просто не зарегистрируют, а договор дарения или купли-продажи признают недействительным. Чтобы снять арест, необходимо полностью оплатить имеющуюся задолженность.

Что касается аренды, квартира может быть продана или подарена другому лицу. Но при этом полностью распоряжаться ей можно только после истечения срока аренды. Новый собственник может продлить аренду, но для этого придется заключить новый договор.

Рента представляет собой пожизненное содержание с иждивением. В данном случае собственник должен обеспечивать уход лицу, находящемуся на иждивении. Риск существует в том, что могут объявиться наследники, в результате чего договоренности будут отменены.

Обременение в виде доверительного управления обычно применяется в тех случаях, когда собственник в течение длительного времени проживает далеко и не может позаботиться о своем имуществе. Как правило, доверительное управление оформляется в пользу близкого или родственника.

Существует еще один вариант обременения – дом, являющийся памятником культуры или истории. В этом случае на собственника возлагается обязанность своевременного проведения реставрационных и ремонтных работ. Это не самые дешевые квартиры. К тому же, они требуют постоянных финансовых вложений. Но они подходят для настоящих ценителей истории и архитектуры.

Существующие разновидности ограничения собственности

Чтобы обезопасить себя, гражданин должен понимать суть обременения квартиры. Необходимо заранее выяснить, что несет для нового владельца подобная ситуация. В соответствии с действующим законодательством, существуют разновидности обременения квартиры.

А именно:

• Оформление ипотеки. Способ подразумевает временную передачу прав на имущество финансовому учреждению, которое предоставило деньги в долг на покупку квартиры. Ипотечные кредиты отличаются большим объемом. Поскольку владелец помещения получил желаемую сумму, по договору он обязан предоставить банку и гарантии возврата денежных средств. Именно поэтому недвижимость передается в обременение до полного расчета по взятым обязательствам. Пока лицо не выполнило все приложения кредитного договора, оно не сможет в полной мере распоряжаться имуществом.
• Квартира находится в аренде. Покупка помещения с арендаторами – достаточно неприятное явление. Потому сделка с владельцем квартиры должна совершаться только после того, как будет осуществлено выселение жильцов, и помещение полноценно освобождено. Нередко проблемы возникают из-за срока договоренности между хозяином помещения и постояльцами, отраженного в договоре. Продолжительность периода может составлять около 1 года на момент реализации помещения. В этом случае процесс выселения может быть осуществлен только через суд.
• Договор ренты. Если гражданин обеспечил владельца помещения всем необходимым в течение жизни или определенного срока, это позволяет претендовать на недвижимость, находившуюся в собственности подопечного. По этой причине реализация какой квартиры будет невозможной. Если текущий владелец передумал передавать помещение, или потребность в сторонней помощи исчезла, необходимо осуществить расторжение договора аренды. В этом случае предстоит осуществить возврат денежных средств, которые ранее были получены, а также выполнить перерасчет денег, потраченных на покупку лекарств, предметов первой необходимости и продуктов.
• Недвижимость находится в аресте. Это является одним из самых сложных случаев наложения обременения. В этой ситуации ограничения устанавливают государственные органы. Чтобы гражданин смог вновь получить права на пользование помещением, ему предстоит выполнить обязательства, из-за которых был произведен арест. Самой сложной ситуацией является невозможность не только совершать какие-либо юридические действия с помещением в результате ареста, но и проживать в нем.
• Недвижимость передана в доверительное управление. В этом случае за жильем присматривает третье лицо. Подобное возможно, если хозяин квартиры уехал на длительное время. В этом случае права на недвижимость частично передаются временному хозяину. Эта разновидность обременения может быть снята только в результате гибели исполнителя или по согласованию сторон.

Видео

Заключение

Тот факт, что квартиры с обременением успешно продаются, говорит о том, что выход есть из большинства ситуаций. В арсенале специалистов – немало легитимных схем, позволяющих снять ограничения или продать обремененную квартиру с минимальными рисками. Чаще всего снятие ограничений требует определенных средств, которых у продавца по определению нет, поэтому покупатель может получить квартиру по хорошей цене.

В то же время, продавец, вместо того, чтобы снижать цену ввиду наличия обременения, может проявить смекалку и договориться с покупателем о варианте, который является для него более выгодным (например, смена собственности через погашение ипотеки).