Оценка незавершённого строительства

Отчет об оценке незавершённого строительства содержит следующие основные разделы:

1. Постановка задачи.

1.1.   Определение целей и задач оценки.

1.2.   Идентификация объекта (наименование, адрес, состав, оцениваемые права, анализ правового поля объекта).

1.3.   Фиксация вида определяемой стоимости.

1.4.   Фиксация даты проведения оценки.

1.5.   Формирование ограничений и допущений.

1.6.   Выбор методологии

2.  Информация об объекте оценки.

2.1.1.      Сбор и изучение документов.

2.1.2.      Осмотр и фотофиксация объекта оценки.

2.2.   Общая информация о регионе, городе, локальном окружении.

2.3.   Изучение сегмента рынка в котором находится объект оценки.

3. Анализ наиболее эффективного использования

3.1.   Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

3.2.   Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих улучшений.

4. Расчет стоимости объекта оценки.

4.1.   Затратный подход.

4.2.   Доходный подход.

4.3.   Сравнительный подход.

4.4.   Согласование результатов и определение итоговой стоимости.

5. Подготовка отчета.

6.   Составление и передача Заказчику Отчета.

Отчет является полным повествовательным документом, отвечающим требованиям стандартов и законодательства РФ с применением всех существующих подходов к оценке.

Как происходит рыночная оценка незавершенного строительства?

Алгоритм, традиционный для обычной недвижимости, не даст точных результатов в ситуации с незавершенным строительством. Анализируя только такие факторы, как местоположение, год начала строительства, материал конструкции и др., не получится установить реальную цену объекта.

Независимые оценщики учитывают десятки факторов (среди них много специфичных):

1. Состав объекта;
2. Его юридический статус, наличие и количество собственников;
3. Причины приостановления строительства (выделяют: финансовые затруднения у заказчика строительства, ошибки в проекте, внезапно появившиеся юридические проблемы);
4. Технические и конструктивные характеристики объекта (на стоимость незавершенного строительства влияют размеры и площадь объекта, степень доработки каждого элемента, износ элементов конструкции и возможность их использования после завершения строительства с учетом их износа).

Все эти факторы тщательно анализируются оценщиками. Проводятся необходимые измерения и расчет степени износа. Другой этап работы специалистов – применение традиционных для оценки методов.

Наши преимущества:

Преимуществами  » Бюро оценки Юрлова » по оценке незавершённого строительства по сравнению с другими оценочными организациями являются:

1. Быстрота проведения оценки (стандартный срок работы от 2 до 4 рабочих дней);
2. Наши расценки  на выполнение оценочных работ одни из самых низких по Москве и Московской области.
3. Вы не приезжаете к нам в офис — всю разъездную работы специалисты Бюро делают за Вас.
4. В «Бюро оценки Юрлова» все отчёты об оценке выполняются в соответствии с законом «об оценочной деятельности» №135 , Федеральными стандартами оценки утвержденными Правительством РФ и соответствуют Стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков — общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ССО 2010).
5. Мы молодое, динамично развивающееся Бюро, работающее в соответствии с изменяющимися законами и стандартами оценки – мы постоянно отслеживаем эти изменения и вносим коррективы. Наши отчёты всегда верны и не требуют дополнительных экспертиз.
6. У нас уже есть  опыт работы с оценкой незавершённого строительства.
7. Индивидуальный подход к каждому заказчику.

Руководитель бюро – профессиональный оценщик Юрлов Владимир Викторович прошёл полный курс профессиональной переподготовки Московской Финансово-Промышленной академии по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» и является действующим членом Российского общества оценщиков регистрационный №004584. Профессиональная ответственность застрахована в « ВСК страховой дом» на сумму 300000рублей.

Вы бережете свое время, силы и нервы —  мы сохраняем Ваши финансы.

«Бюро оценки Юрлова»  также предлагает следующие  услуги по оценке стоимости недвижимости в Российской Федерации:

В «Бюро оценки Юрлова» установлен следующий порядок оценки незавершённого строительства:

1. Вы выбираете любое удобное для Вас время, когда возможно произвести осмотр объекта оценки (понедельник — суббота с 9.00 до 19.00);
2. Договариваетесь с оценщиком по телефону 8-906-062-01-89 о встрече на объекте оценки в назначенное время, диктуете по телефону паспортные данные Заказчика оценки (им может быть любое физическое лицо, на которое оформляется сделка или доверенное лицо);
3. Обсуждаете с оценщиком стоимость работ.
4. Оценщик подъезжает к Вам  с оформленным договором на оценку, приходным ордером и кассовым чеком.
5. Вы подписываете договор, оплачиваете сумму по договору, показываете объект оценки. После оценщик производит осмотр и фотофикстрование объекта оценки , которые, как правило, занимают 20-30 минут.
6. Затем оценщик собирает необходимую информацию, анализирует рынок  в данном районе, производит все необходимые расчеты и составляет письменный отчет об оценке, который и является конечным результатом нашей работы. Как правило, через 2-4 рабочих к Вам приезжает оценщик с готовым отчётом об оценке.
7. После получения отчёта об оценке на руки, Вы подписываете акт приемки-сдачи работ по договору.

Полученный заказчиком отчет имеет равную юридическую силу при предоставлении его во все  инстанции и органы. Обратившись в нашу компанию, вы получаете достоверную информацию с учетом всех факторов и изменений рыночной ситуации. Благодаря действиям наших профессиональных сотрудников, вы всегда останетесь в выигрышной ситуации.

Срок выполнения — 2-6 рабочих дней. Данное время варьируется в зависимости от объема работ.

Стоимость работ — от 8000 руб. включая НДС.

Гарантия качества

Наши отчеты соответствуют: Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки (ФСО) №1, №2, №3, Международным стандартам оценки МСО. Отчеты об оценке объектов незавершенного строительства выполняют только высококвалифицированные оценщики и инженеры-сметчики, имеющие допуск к проведению таких работ.

Все лицензии
Какое бы исследование для вас не проводили бы наши специалисты неотъемлемой частью подготовленного ими заключения или отчета будет приложение всех необходимых документов и лицензий, подтверждающих их квалификацию и право заниматься соответствующим видом деятельности.

Эти документы всегда смогут заверить суд или проверяющий орган в наличии у эксперта или оценщика достаточного профессионализма для выполнения оценки.

Смотреть все лицензии

Неочевидные случаи, в которых оценка незавершенного строительства может помочь:

Оценка незавершенного строительства может понадобится при подаче иска в суд на застройщика, который не построил в срок причитавшиеся собственникам квартиры. В таком случае товарищества или группа собственников квартир могут обратиться в нашу компанию и заказать оценку стоимости незавершенного строительством многоквартирного дома.

Стоимость такой услуги составит от 35 000 рублей в зависимости от степени готовности и размеров многоквартирного дома.

В результате оценки будет установлена реальная стоимость строительства многоквартирного дома до той степени готовности в которой находится оцениваемый объект. Готовый отчет об оценке позволит подать коллективный иск к застройщику на разницу между уплаченными по договорам суммами и стоимость фактически построенного на момент подачи иска дома.

Спор со строительной компанией-подрядчиком

Если подрядчик частично выполнил свои обязательства и построил часть объекта, а остальную часть не завершил и пропустил сроки, а на письма и уведомления не реагирует. В таком случае остаётся с помощью нашего специалист зафиксировать степень готовности объекта, рассчитать стоимость незавершенного строительства и подать в суд для взыскания компенсации. Отчет об оценке незавершенного строительства будет являться основным доказательством в суде обосновывающим сумму материального ущерба истца.

Узнайте, как проводится оценка объектов незавершенного строительства

Первым этапом оценки, является формирование задания на оценку объекта. Задание на оценку, содержит основные данные для составления отчета, для незавершенного строительства в задании указывается перечень проектно-сметной документации передаваемой для оценки Заказчиком.

Определяются допущения, которые оценщик сможет сделать, составляя отчет. Указываются требования по включению или исключению суммы НДС из конечных результатов оценки. После того как задание на оценку согласовано, составляется и подписывается договор оценки, со стороны Заказчика юридического лица договор должен быть подписан Генеральным директором или лицом уполномоченным подписывать такие договора на основании доверенности.

Осмотр объекта незавершенного строительства для оценки

После подписания договора, Заказчик и наша компания назначают ответственных лиц для исполнения договора. В согласованное время эксперт-оценщик прибывает на объект для осмотра и проведения фотографирования. Задача Заказчика – обеспечить беспрепятственный доступ специалиста ТЕХЭКСПЕРТИЗА.РУ ко всем конструктивным элементам объекта, так как в ходе осмотра Оценщик будет устанавливать объем фактически выполненных строительных работ и перечень имеющихся дефектов строительных конструкций и сооружений.

Составление отчета об оценке незавершенного строительства

Проведя фотографирование, определив наличие или отсутствие дефектов на объекте, оценщик переходит к составлению отчета об оценке. Для определения стоимости не сложных объектов недвижимости в основном применяется затратный подход к оценке. Если объект крупный или планируется его реконструкция, перепрофилирование Оценщик будет использовать комбинацию из нескольких подходов к оценке с последующим определением их весовых коэффициентов.

Список необходимых документов

Документы для оценки незавершенного строительства:

• Свидетельство, подтверждающее право собственности на данный объект незавершенного строительства (в том случае, если регистрация имела место);
• Документы на земельный участок;
• Имеющаяся разрешительная документация на выполнение строительства;
• Пояснительная записка к проекту строительства;
• Бухгалтерская справка с указанием балансовой стоимости здания (в случае, если собственником является юридическое лицо);
• Данные, подтверждающие наличие каких-либо обременений по объекту незавершенного строительства (залоговое, долговое или другое обременение) или ограничений по его использованию;
• Указание отраслевой принадлежности объекта;
• Данные о начале и завершении строительства;
• Сведения о конструкции здания (сооружения);
• Информация о разрешенной мощности электропотребления;
• Площадь всей застройки;
• Степень завершенности строительных работ по всему объекту и по отдельно взятым конструктивным элементам.

1.1 Классификация объектов недвижимости

НЕДВИЖИМОСТЬ

Как объект оценки
В определении Гражданского кодекса

Земля как физический объект Обязательность

и все, что с ней прочно связано государственной регистрации

Земельные участки земельные участки

Участки недр участки недр

Обособленные водные объекты обособленные водные объекты

Леса леса

Многолетние насаждения многолетние насаждения

Здания здания

Сооружения сооружения

Морские суда

Воздушные суда

Суда внутреннего плавания

Космические объекты

Рис. 1 Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса

В соответствии с Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 г. № 359 с 1.01.1996 г. В РФ введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов – ОК 013-94 (ОКОФ). Объектами классификации в ОКОФ являются основные фонды, под которыми понимаются произведенные активы, используемые неоднократно или постоянно в течение длительного периода, но не менее одного года для производства товаров, оказания рыночных и нерыночных услуг. Основные фонды делятся на материальные и нематериальные.

К материальным основным фондам относятся здания, сооружения, машины и оборудования, жилища, транспортные средства, многолетние насаждения, продуктивный скот и т. д. В соответствии с требованиями бухгалтерского учета и отчетности к основным фондам, в частности, не относятся временные сооружения, приспособления и устройства, затраты по возведению которых относятся на себестоимость строительно-монтажных работ в составе накладных расходов. Данная классификация описывает практически все типовые объекты основных фондов, однако при проведении исследований стоимостных характеристик объектов данная укрупненная классификация не позволяет учесть целый ряд факторов, существенных для оценки именно недвижимости. Рассмотрим основные характеристики объектов основных фондов.

Здания (кроме жилых)

В состав зданий входят строительно–архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. В состав здания входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации,

Фундаменты под объектами всякого рода, не являющимися зданиями,- котлами, генераторами, машинами, расположенными внутри зданий, — не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооружение одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин «специализированные здания».

Сооружения

К сооружениям относятся инженерно- строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, платины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. д.).

В состав сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое. Сюда же относятся придаточные устройства, такие как: сооружения предназначенные для трансформации, передачи и перемещения энергии и информации, линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сетей.

Жилища

К данному подразделу относятся здания для постоянного проживания. Подраздел включает также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные как жилые дома. Передвижные домики производственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и пр.) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные) относятся к зданиям.

Многолетние насаждения

Этот подраздел включает все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные, и озеленительные насаждения всех видов.

Незавершенное строительство

К данной группе относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства.

2.4 Расчет коэффициента готовности

Коэффициент готовности строительной продукции определяется отношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получение исходно-разрешительной документации, к восстановительной стоимости объекта.

Величина израсходованных денежных средств может быть рассчитана с использованием метода прямого счета и методом остатка.

Метод прямого счета
основан на определении величины затрат на выполнение работ оп каждому конструктивному элементу здания (сооружения) и суммировании полученного значения с затратами на получение исходно-разрешительной документации.

При использовании элементных сметных норм и расценок на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы необходимо определить физический объем выполненных работ по каждому конструктивному элементу, выраженный в принятом для данного вида работ измерителе. Расчет физических объемов выполненных работ может быть проведен на основе проектной документации или путем обмера геометрических размеров конструкций.

Полученные объемы работ, выраженные в принятом измерителе, умножаются на соответствующие расценки с доначислением накладных расходов, сметной прибыли, прочих и непредвиденных работ и затрат в размерах, предусмотренных действующими нормативными документами.

Полученные значения стоимости каждого конструктивного элемента умножаются на соответствующий коэффициент готовности и затем суммируются. При использовании метода остатка
в основу расчета коэффициента готовности положен принцип уменьшения восстановительной стоимости объекта недвижимости на величину затрат, необходимых для завершения строительства объекта. Рассчитывается по приведенной выше формуле С= С_стр
+ З_{сопутст}
+ П – И

Метод укрупненных показателей
основан на использовании удельных показателей стоимости строительства зданий, например на единицу измерения оцениваемого объекта.

Стоимость строительной продукции определяется по формуле

С_стр
= С_ус
*К_кор
* Ит_с
* Q* К_гот

С_стр
— стоимость строительной продукции в текущем уровне цен;

С_ус
– справочный укрупненный показатель стоимости строительной продукции в уровне цен, учтенных справочником;

К_кор
– общий корректирующий коэффициент, учитывающий параметры оцениваемого объекта и объекта – аналога и затраты, связанные с условиями осуществления строительства в конкретном районе;

Ит_с
– индекс изменения стоимости строительства на дату оценки по сравнению со стоимостью, зафиксированной в уровне цен справочного показателя;

Q – количество единиц измерения справочного показателя;

К_{гот –}
коэффициент готовности строительной продукции.

Прибыль девелопера.
Важным структурным элементом рыночной стоимости объекта недвижимости является прибыль девелопера.

Девелопментом называют процесс развития территории и подготовки земель и объектов с целью их нового использования. Прибыль девелопера формируется за счет разницы между полученным доходом от реализации готовых объектов недвижимости и первоначальной стоимостью земельного участка (стоимостью приобретения прав долгосрочной аренды) за вычетом всех расходов, связанных с реализацией проекта.

Прибыль девелопера может рассчитываться с использованием:

— метода остатка;

-метода дисконтированного денежного потока.

Среднее значение коэффициента готовности.

В дальнейших расчетах оценщик может использовать среднее значение коэффициента готовности. Помимо затрат на приобретение исходно-разрешительной документации в составе сопутствующих расходов следует определить стоимость привлечения кредитных ресурсов для строительства.

Период завершения возведения объекта с учетом времени на получение нового комплекта исходно – разрешительной документации в соответствии с нормами продолжительности строительства определен 15 мес.

Дополнительно следует учесть затраты на маркетинг, рекламу, содержании компании — девелопера. Для целей настоящего расчета эти затраты увеличиваются в размере 5%.