Договор доверительного управления недвижимым имуществом

Содержание договора доверительного управления наследством

Когда речь идет о получении наследства, то установить доверительное управление наследственными объектами имущества может не только владелец ценностей (завещатель), но и нотариус. Так, если изначально в содержании завещания указан ответственный человек, то он привлекается к процедуре открытия наследства с первых дней. Если же после открытия наследства нотариус решит, что объекты нуждаются в дополнительной защите, то он может самостоятельно назначить доверенное лица из числа незаинтересованных граждан.

Стороны договора

• владелец;
• доверенное лицо;
• представитель нотариата.

Когда же составляется завещание, то дополнительно необходимо присутствие двух свидетелей, подтверждающих подлинность и добровольность оформления завещательного документа.

Существенные условия договора

• личные сведения всех участников (Ф. И. О., адрес проживания контактный телефон);
• термин действия соглашения (может считаться конкретной датой или исполнением определенного объема полномочий);
• подробное описание материальных благ, в отношении которых назначается управление;
• размер оплаты деятельности управленца, периодичность и порядок выплат.

Дополнительно необходимо обратить внимание на меры ответственности участников за нарушение условий контракта

Срок действия договора

стандартная продолжительность действия контракта составляет полгода, но этот срок может увеличиваться в зависимости от особенностей осуществления процедуры.

• отказ управляющего;
• смерть управленца;
• досрочная передача благ новому собственнику.

Основные элементы договора доверительного управления имуществом

Предмет договора. Определяются условия, необходимые для заключения договора, объекты договора и их местонахождение. Условия передачи имущества в управление.

Права и обязанности сторон. Перечисляются основные права и обязанности учредителя и доверительного управляющего.

Порядок передачи и возврата имущества. Указываются сроки и порядок передачи имущества, а также его возврата. Отмечается, что передача и возврат имущества производится строго по Акту приема-передачи.

Вознаграждение доверительного управляющего. Указывается, что размер и форма вознаграждения является существенным условием договора, а также конкретный размер вознаграждения и сроки его получения. Кроме того, управляющий вправе требовать возмещения понесенных расходов, которые связаны с управлением имуществом.

Ответственность сторон. Указывается, что доверительный управляющий отвечает за любой вред или ущерб, причиненный им учредителю при управлении имуществом. Исключение составляет вред или ущерб, который причинен действием непреодолимой силы. Если доверительный управляющий не проявил необходимой заботы об интересах учредителя, он должен возместить убытки, которые причинены утратой или повреждением имущества. При этом должны учитываться естественный износ имущества и упущенная выгода.

Порядок изменения, расторжения и прекращения договора. Уточняется, что все дополнения и изменения к договору считаются действительными, если сделаны в письменной форме и подписаны сторонами или их полномочными представителями. Дополнительные соглашения сторон являются частью договора и должны пройти государственную регистрацию в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством РФ. Все уведомления и сообщения по договору стороны должны направлять друг другу в письменном виде.

Договор можно досрочно расторгнуть по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке. Учредитель вправе в любое время отказаться от договора, если он выплатит доверительному управляющему вознаграждение за время действия договора. При одностороннем отказе от договора необходимо письменно уведомить об этом другую сторону не меньше чем за три месяца до прекращения договора.

Если заявление одной из сторон о прекращении договора по окончании его срока действия отсутствует, он будет считаться продленным на такой же срок и на таких же условиях.

Разрешение споров. Регламентируется порядок разрешения соров и разногласий между сторонами. Их разрешение осуществляется путем переговоров на основе действующего российского законодательства. При недостижении согласия споры разрешаются через суд по месту нахождения имущества.

Заключительные положения. Указывается, что договор вступает в силу после государственной регистрации передачи имущества и действителен в течение срока, указанного в договоре. Все остальные вопросы, которые не рассмотрены договором, стороны будут решать согласно действующему законодательству России.

Договор составляется в трех экземплярах, по одному каждой из сторон, а третий — органу, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Адреса, реквизиты и подписи сторон. Приводятся наименования, адреса, расчетные счета, ИНН и другие реквизиты сторон.

Изменить или прекратить ДДУ

По обоюдному согласию стороны могут изменять любые условия договора. Изменяется договор так же, как и заключался: нужно всё обсудить, прийти к согласию, составить и подписать документ — дополнительное соглашение, где и будут указаны изменения. А вообще, для удобства порядок внесения изменений в ДДУ можно изначально прописать в договоре.

Моя родственница передала в доверительное управление деньги (валюту) в компанию, которая играла на бирже. И хотя ДДУ подписывался с компанией, у родственницы была возможность выбрать конкретного специалиста, который будет вести её дела (пообщаться с ним, понять подходит ли, выбрать). Такая фишка у компании. И всё было хорошо, специалист был классный. Но через какое-то время родственница случайно узнаёт, что специалиста поменяли. Было немного неприятно. Вскоре ещё оказалось, что второй специалист меньше знает и ведёт дела намного хуже. В итоге, когда через год срок ДДУ истёк, родственница продлевать его не стала. Поэтому любые изменения лучше обговаривать с другой стороной договора, иначе можно потерять контрагента и доверие.

Прекращается ДУ в нескольких случаях:

• истёк срок договора;
• гражданин-выгодоприобретатель умер или организация-выгодоприобретатель ликвидирована;
• человек, он же доверительный управляющий, стал недееспособным, пропал или умер;
• ИП, управляющий имуществом, обанкротился;
• выгодоприобретатель отказался от своих доходов по ДДУ;
• учредитель или доверительный управляющих отказался от ДУ, из-за того, что последний не может больше управлять имуществом лично;
• учредитель управления отказался от ДДУ по другим причинам; но в этом случае всё равно придётся выплатить управляющему гонорар;
• предприниматель, он же учредитель управления, стал банкротом;
• доверительный управляющий отказался от ДДУ, потому что учредитель не сказал о том, что имущество заложено.

Все, кроме первого, пункты — поводы для досрочного расторжения договора.

Плюсы и минусы ДУ

Плюсы ДУ:

• нет хлопот и забот об имуществе;
• имуществом управляет профессионал;
• работа управляющего под контролем — он вам отчитывается;
• управляющий возмещает убытки и упущенную выгоду;
• можно расслабится и получать прибыль.

Минусы:

• расходы на управляющего, ведь за удовольствие надо платить;
• долги, появившиеся в ходе ДУ по вине управляющего, погашаются за счёт доверенного имущества (и только если этого не хватит — за счёт имущества виновника);
• всегда есть риск остаться без имущества или получить его не в первоначальном виде — человеческий фактор никто не отменял.

ДУ позволяет собственнику так распорядиться имуществом, чтобы меньше о нём беспокоиться, но при этом получать приятный бонус в виде прибыли. Конечно, ДУ потребует затрат, но сравнительно небольших — вознаграждение управляющему и оплата налогов. Зато собственность — недвижимость, деньги, акции — будет эффективно работать.

Права и обязанности учредителя

Со своей стороны привлеченный человек проводит такие мероприятия:

• поиск арендаторов с акцентом на повышение дохода;
• документальное оформление коммерческой аренды;
• подписание договоров с арендаторами и провайдерами услуг (например, клининговая компания);
• своевременное внесение денег за оплату услуг ЖКХ и других дополнительных расходов, связанных с обслуживанием квартиры;
• страхование недвижимости;
• контроль ухода за объектом;
• решение конфликтных ситуаций, возникающих с пользователями недвижимой собственности.

За свою деятельность человек получает соответствующую прибыль, поэтому обязательно неукоснительное исполнение оговоренных условий и задач.

Специфика управления жилой недвижимостью

Как правило, вменяется риэлтерским компаниям или индивидуальным риэлторам в пользу лиц, владельцев домов и квартир, предназначенных для сдачи в аренду. Применяется, когда владелец живёт на территории другого региона или населённого пункта.

После передачи права распоряжения, управляющий принимает дом или квартиру в ведение и добросовестно ухаживает за ней.

В случае нарушений, вправе распорядиться о выселении жильцов и вменить им материальную ответственность за причинённый вред.

Управляющий вправе выступить в суде с требованием:

• проведения ремонта;
• замены испорченной сантехники;
• приобретения новой мебели взамен испорченной.

Для этого ему требуется составить письменное соглашение об использовании квартиры жильцами, которое можно даже не удостоверять. А также передавать квартиру в использование актом (см. Приём-передача квартиры).

Таким же образом принимать её после переезда квартирантов, проверяя сохранность и качество использованного имущества.

Предпочтительными оказываются квартиры среднего уровня, которые пользуются спросом как у арендаторов, так и у управленцев, ставящих жильё себе на баланс. Квартиры эконом-класса не дают ощутимой прибыли индивидуальным предпринимателям, но пользуются спросом на рынке.

Это позволит ставить «на поток» работу с жильём, тем более, что она не требует кропотливого и бесперебойного подхода. Этого нельзя сказать об элитном жилье. Здесь нужен такой механизм, которым владеет эксперт в области управления недвижимым имуществом.

Владельцы такого жилья заинтересованы вступить в отношения, позволяющие делегировать организацию работы с объектом – доверительному управляющему. Но не каждый из них с лёгкостью берётся за такие квартиры и дома.

Несмотря на то, что элитное жильё сулит немалые суммы вознаграждений – оно ставит сложные задачи для исполнения посредником.

Функции доверительного управляющего

В число распорядительных и организационных действий лица в отношении переданного объекта входят:

• наблюдение за порядком на территории объекта;
• ответственность за сохранность;
• передача в аренду;
• извлечение пользы для владельца объекта.

При распоряжении недвижимым имуществом, исполняет функции:

• Самостоятельно ищет арендаторов, оформляет договора аренды, регистрирует их, сдает квартиры.
• Взимает арендную плату, уплачивает налоги на сдаваемое имущество, проводит взаиморасчёты.
• Оплачивает коммунальные услуги, ремонтирует и устраняет неполадки.
• Контролирует сохранение изначального состояния объекта и имущества, находящегося на ввереной территории.
• Решает спорные вопросы с арендаторами, коммунальными организациями, с муниципалитетом и т.п. При необходимости выступает в суде.
• Ведёт документацию, составляет отчёты и предоставляет владельцу по требованию.

Кто может быть доверительным управляющим

Только сотрудник коммерческой организации (но не унитарного предприятия) или индивидуальный предприниматель ГК РФ, статья 1015. Доверительный управляющий .

Есть нюансы в зависимости от того, какое именно имущество вы передаёте в доверительное управление и зачем. Распоряжаться ценными бумагами, деньгами, предназначенными для совершения сделок с ценными бумагами, может только юрлицо с лицензией Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 № 39-ФЗ (последняя редакция) профессионального участника этого рынка.

Имейте в виду: доверительный управляющий отвечает собственным имуществом, если совершил сделку с превышением полномочий или с нарушением ограничений. Он обязан возместить ваши убытки.

Что еще скачать по теме:

• Каким должен быть правильно составленный трудовой договорТрудовой договор определяет взаимоотношения работодателя и сотрудника. От того, насколько досконально будут учтены условия взаимоотношения сторон, его заключивших, зависит соблюдение сторонами прав и обязательств, им предусмотренных.
• Как грамотно составить договор займаВзятие денег в заем – явление, достаточно, характерное и распространенное для современного общества. Юридически правильным будет оформить кредитный заем с последующим возвратом средств документально. Для этого стороны составляют и подписывают договор займа.
• Правила составления и заключения договора арендыНи для кого не секрет, что юридически грамотный подход к составлению договора или контракта является гарантией успешности сделки, ее прозрачности и безопасности для контрагентов. Правоотношения в сфере найма не исключение.
• Гарантия успешного получения товаров – правильно составленный договор поставкиВ процессе хозяйственной деятельности многих фирм наиболее часто используется договор поставки. Казалось бы, этот простой, по своей сути, документ должен быть абсолютно понятным и однозначным.

Суть доверительного управления

Мероприятия по предоставлению активов в доверительное управление определяются гражданским правом. Порядок и правила оформления процедуры передачи имущества прописаны в гл. 53 ГК РФ. Определение процесса передачи объектов или ресурсов другому лицу по соглашению доверительного управления приведено ст. 1012 ГК РФ. Законодатель обозначает, что одна сторона предоставляет право другому участнику сделки распоряжаться имуществом на временной основе. Главной целью такого формата распоряжения имущественными объектами является приумножение капитала владельца актива.

ВАЖНО! Доверительный управляющий после заключения сделки не получает имущество в собственность, договором предусматривается только временное распоряжение для повышения прибыли владельца активов. Управляющее лицо может заключать сделки с вверенным ему имуществом

Все договорные отношения он оформляет от своего имени, но в документации обязательно должен указываться статус доверительного управляющего, а не полноправного владельца. Если соответствующие пометки в документации не будут сделаны, то управляющий за результаты сделки будет отвечать своими материальными ресурсами и имуществом (ст. 1012 п. 3 ГК РФ). По стандартам п. 1 ст. 1013 ГК РФ объектом доверительного распоряжения может выступать:

Управляющее лицо может заключать сделки с вверенным ему имуществом. Все договорные отношения он оформляет от своего имени, но в документации обязательно должен указываться статус доверительного управляющего, а не полноправного владельца. Если соответствующие пометки в документации не будут сделаны, то управляющий за результаты сделки будет отвечать своими материальными ресурсами и имуществом (ст. 1012 п. 3 ГК РФ). По стандартам п. 1 ст. 1013 ГК РФ объектом доверительного распоряжения может выступать:

• исключительные права;
• наборы имущественных активов;
• отдельные активы недвижимости;
• акции, облигации и другие виды ценных бумаг.

Налогообложение

Нюансы ведения бухгалтерии при доверительном управлении раскрываются п. 1 ст. 1018 ГК РФ и в Приказе Минфина от 28 ноября 2001 г. № 97н. Положения этих правовых актов регламентируют не только передачу полномочий по распоряжению имуществом, но и возникновение обязательства у управляющего вести отдельный учет вверенных ему объектов. Для назначенного управляющего лица ситуация сложна тем, что ему необходимо вести основную бухгалтерию своей деятельности и обособленный учет операций с доверенным ему имуществом.

Для отражения в учете факта получения в доверительное управление одного или нескольких объектов управленец использует счет 79.

ЗАПОМНИТЕ! При организации обособленного учета по активам в доверительном управлении управляющий должен руководствоваться положениями учетной политики владельца имущества.

Приказ № 97н обязывает управляющих в конце каждого отчетного периода составлять бухгалтерскую отчетность и формировать отчет управляющего для ознакомления с содержащимися в них данными собственника. Из отчетной документации владелец имущества должен видеть сумму активов и обязательств, уровень доходов и расходов, связанных с распоряжением активами.

Для реализации деятельности по доверительному управлению законодатель установил ограничения по возможности применения таких режимов налогообложения:

Норма, диктующая невозможность перехода управляющего на эти спецрежимы, исходит из положений НК в п. 2.1 ст. 346.26 и п. 6 ст. 346.43.

Уплата НДС

Деятельность, связанная с распоряжением имуществом по договору доверительного управления, накладывает на управляющего обязательство по исчислению и уплате НДС. Управляющий должен при сделках по продаже товаров или услуг выставлять счета-фактуры, делая соответствующие записи в книге покупок и продаж. К вычету НДС может приниматься управляющим, если контрагенты выставили счета-фактуры на его имя.

П. 5 ст. 174.1 НК обязывает управляющих по каждому из имеющихся у них договоров на доверительное распоряжение имуществом по окончании отчетного периода составлять и подавать в налоговые органы декларации по НДС. Налоговый орган для подачи декларации выбирается с привязкой к месту учета управляющего. По операциям с имуществом, находящимся в доверительном распоряжении, у собственника активов обязательств по уплате и отчетности НДС не возникает.

Налог на имущество

Налог на имущество в случаях доверительного управления лицом, уполномоченным распоряжаться отдельными активами, не начисляется и не уплачивается. Обязательство по расчетам с бюджетом в отношении налога на имущество остается у собственника активов (п. 1 ст. 378 НК).

Налог на прибыль

Для обеспечения правильности налогообложения прибыли управляющий организовывает фиксацию доходов и расходов в учете по деятельности, связанной с управлением чужим имуществом, отдельно от собственных учетных мероприятий (ст. 332 НК РФ). Налоговый расчет ведется только одним способом – методом начисления. Порядок расчета суммы налога и его уплаты зависит от условий договора между владельцем активов и управляющим:

1. Если в роли выгодоприобретателя выступает собственник, то управляющий регулярно представляет ему отчеты с информацией о суммах доходов и расходов по объектам. Владелец учитывает эти данные в составе внереализационных статей доходности и затрат.
2. Если собственник не установлен по условиям договора выгодоприобретателем, то расходная и доходная базы по объектам используются для определения налоговой базы для налогообложения у выгодоприобретателя.

ЭТО ВАЖНО! Затраты на выплату вознаграждения управляющему всегда должны оставаться расходной статьей собственника активов, их сумма не участвует в расчете налога на прибыль у выгодоприобретателя, если им является другое лицо

Земельный налог

У управляющего не возникает обязательств по уплате земельного налога за участки, переданные ему в распоряжение по договору доверительного управления. Обоснование этого факта вытекает из п. 1 ст. 388 НК РФ, где устанавливается перечень плательщиков этого вида налога. Плательщиками выступают лица, которые обладают правом:

• собственности;
• бессрочного пользования;
• пожизненного наследуемого владения.

Налоги

Налоги по ДУ платят все: учредитель управления, выгодоприобретатель (если они с учредителем не одно лицо), управляющий. Для каждого это будет разный налог. Плюс на вид налога влияет статус учредителя — организация или гражданин.

1. Налог на прибыль организаций. Выплачивает и учредитель управления, и управляющий, ведь они оба получают доход от ДУ (если они юр.лица). Один — потому что ему приносит прибыль его вещь (внереализационные доходы), другой — потому что получает вознаграждение за работу с этой вещью (доходы от реализации). Налог равен 20% от суммы дохода, выплачивается раз в год.
2. Налог на имущество организаций. Платит учредитель управления — юр.лицо. Раз имущество принадлежит ему, то его обязанность, как собственника, платить налоги. Несмотря на то что по факту имущество передано в ДУ. Об этом ст. 378 Налогового кодекса. Отчитываться по налогу нужно раз в год. Налог такой: берём среднегодовую стоимость вещи (для недвижимости — кадастровую стоимость), отсчитываем от этой суммы процент, который установило руководство нашего региона РФ (потому что налог региональный). Соответственно, в разных уголках России процент отличается, но он не должен быть больше 2,2% (для недвижимости — 2%).
3. Налог на доходы физ.лиц. Платит выгодоприобретатель по ДДУ — учредитель управления или кто-то другой (если это не один и тот же человек). ДУ приносит доход, а значит, нужно раз в год заплатить государству 13% от суммы дохода.

Особенности документа

Форма рассматриваемого документа во многом довольно похожа на другие документы подобного образца, но все же имеет некоторые индивидуальные черты, которые нужно различать, чтобы правильно составить доверенность на управление недвижимостью.

Управляющий может отвечать за недвижимость только в период оговоренного срока; Человек, который управлять недвижимостью, совершает операции исключительно от собственного имени, не прикрываясь именем заказчика; В первую очередь соблюдаются интересы не управляющего, а собственника или выгодоприобретателя, в зависимости от того кому причитается прибыль; Управляющий практически полностью автономен

Он почти не зависит от заказчика, хотя получив прямое распоряжение владельца недвижимости, должен его реализовать, а если такого не поступало, то человек полностью свободен в своих действиях, выбирая оптимальные способы управления имуществом, и реализуя их в удобное время в удобном месте; Особенно важно чтобы объект, который поступает в управление, не являлся обособленным от другого имущества и не мог быть отобран из-за долгов его владельца. Правда, есть исключение, например, если имущество было заложено, а его владелец обанкротился

Бланк документа состоит из нескольких пунктов, которые нужно обязательно заполнить, причем правильно и грамотно:

1. Предмет договора.
2. Объект доверительного управления.
3. Основные и дополнительные обязанности, а также права сторон.
4. Срок действия договора.
5. Какую ответственность несут стороны.
6. Заключительное положение.
7. Адреса проживания владельца, выгодоприобретателя и управляющего. Реквизиты, которые понадобятся для оформления бумаги.

Об одной особенности ДУ любой недвижимостью сказано в ст. 1017 ГК РФ: факт, что недвижимость перешла в доверительное управление нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Для этого собственник или управляющий должны с паспортом (для юр. лица — учредительные документы, выписка из Реестра юр.лиц), договором и документами на недвижимость прийти в Росреестр и написать заявление.

В основном функции управляющего недвижимостью такие:

• проанализировать рынок недвижимости, понять, кому нужна недвижимость и как её лучше сдавать;
• найти арендатора: разместить объявления на специальных сайтах и мониторить их, а если нужно — то и разрекламировать недвижимость;
• подготовить договор, акт приёма-передачи;
• заключить договор;
• следить, чтоб договор соблюдался, аренда оплачивалась;
• платить коммуналку (если прописали в ДДУ);
• следить за состоянием недвижимости, заниматься ремонтом (если прописали в ДДУ);
• некоторые фирмы-управляющие предлагают застраховать недвижимость, сопровождать сделки с ней, продавать недвижимость и т. д.

Сдача в аренду жилья — самый популярный способ его использовать, т. к. жильё нужно всем и всегда. Стоимость аренды зависит от многого:

• класс жилья: экономический или бизнес-класс; чем элитнее жильё, тем больше арендная плата, но при этом и более высокие требования; претендентов на эконом-класс всегда больше, чем на элитный, а найти доверительных управляющих проще (элитный рынок малочислен — следовательно, профессионалов меньше);
• квартира или загородный дом — квартиры снимают чаще;
• срок аренды: длительно или посуточно (а может и почасово) — доход больше от краткосрочной сдачи, но при этом больше возможностей навредить имуществу;
• состояние жилья, условия проживания — чем они лучше, тем выше цена;
• транспортная доступность;
• инфраструктура.

Коммерческая недвижимость — всё, что прямо связано с ведением бизнеса: магазины, склады, торговые комплексы и т. д. Поэтому конкуренция здесь больше и жёстче. Учредитель управления в этом случае явно занятой и при этом финансово грамотный человек. А значит, к управляющему предъявляются высокие требования.

Доверительный управляющий — его обязанности и права

Из различных операций складывается доверительное управление имуществом подопечного. Все они дают возможность достичь большой прибыли.

Существует несколько ограничений, предписывающих поведение доверенного управляющего. Исключение составляют только пункты, оговорённые в договоре.

Законодательство предписывают доверительному управляющему проводить только лично операции с полученным имуществом от физического лица. Управляющим совместно с доверенным лицом составляется договор поручения.

Но существует несколько исключений. Управляющему разрешается передавать полномочия управления имуществом другому лицу, если возникли следующие причины:

• Договор разрешает такие действия;
• Эти операции получили полное согласие учредителя. Подтверждение такого согласия дается в виде письменного заявления;
• Передавать управление можно только при вынужденных обстоятельствах.

Например, когда доверитель не может быстро передать указания доверенному лицу.

При любых обстоятельствах, даже при исполнении доверительного управления имуществом подопечного другим человеком, отвечать за выполненные действия обязан только доверенный управляющий. Он обязан представлять полный отчет физическому лицу о проделанной работе. Срок предоставления данного отчета, а также порядок сдачи оговариваются договором.

Существует определенный порядок, устанавливающий права доверенного управляющего, предписывающий его обязанности. Например, при действиях с имуществом, возможны его изменения. Доверенному управляющему разрешено выполнять такие операции без ограничений.