Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Причины для отклонения заявления

На практике многие заявления, которые подаются гражданами в уполномоченные органы с просьбой о пересмотре стоимости участка, отклоняются. Такое действие может осуществляться по следующим причинам:

• несоблюдение заявителем определенного порядка оспаривания кадастровой стоимости;
• неверное указание даты, на которую проводилась оспариваемая оценка участка;
• заявителем выступает лицо, которое по существующему порядку не может быть истцом (не имеет такого права или доверенности на представление интересов);
• несущественная разница между установленной стоимостью и той, которая может быть определена при пересмотре;
• отсутствие части необходимых документов, которые обязательно прилагаются к поданному заявлению.

В том случае, если суд все же выносит решение в пользу истца о необходимости пересмотра стоимости земельного участка, его в пятидневный срок направляют в Росреестр. На основании полученного документа в срок до 10 дней вносятся уточненные данные в единый госреестр. После осуществления процесса корректировки стоимости заинтересованное лицо имеет право произвести возврат переплаченной суммы налогов или установленной минимальной арендной платы. Единственной особенностью является то, что такие действия можно применить исключительно к платежам, осуществлявшимся на протяжении текущего года.

Процедура оспаривания

Для более чёткого понимания и ориентирования в данной теме рассмотрим процедуру опротестации КС не в совокупности со всеми нюансами и особенностями, а по подразделам. Ознакомление со всеми структурными частями по отдельности не помешает выстроить общую картину, даже наоборот поможет не потерять некоторые её «кусочки».

Положения для опротестации

Согласно ст. 13 ФЗ №135, кадастровую стоимость можно оспорить при следующих обстоятельствах:

• недостоверность информации на основании, которой была рассчитана КС;
• необоснованная разница с рыночной ценой недвижимого объекта (либо с иной информацией, к примеру, полученной от независимого оценщика).

Также Постановление Пленума ВС РФ №28 от 30.06.2015 г. устанавливает следующий перечень нарушений, связанных с КС, к ним относятся:

• Техническая ошибка в сведениях;
• Неправильное определение условий недвижимого объекта. К примеру, таковыми критериями могут быть: местоположение земельного участка, целевое назначение, зоны спец. землепользования (санитарно-защитные, особые и т.д.);
• Ошибка в расчётах.

Изменение кадастровой стоимости

Чтобы опротестовать КС, можно обратиться в уполномоченную комиссию по рассмотрению споров или же в судебную инстанцию.

Согласно Постановление Пленума ВС РФ № 28 потребуются следующие документы для обращения в описанные выше инстанции:

• Справка о кадастровой стоимости недвижимого объекта. Именно старая, которая является предметом спора.
• Правоустанавливающие документы. Это нотариально заверенная документация, подтверждающая право владения ЗУ, это свидетельство о регистрации, договор купли-продажи, дарственная и так далее.
• Перечень «бумаг», подтверждающих недостоверность КС. Если ошибка технического характера или касается недостоверных сведений, то достаточно документации, подтверждающей наличие таковых несоответствий. Однако, при неправильном определении стоимости необходимо приложить положительный экспертный отчёт/заключение на дату определения кадастровой стоимостной оценки.
• Иные документы. Кадастровый паспорт, межевой план земельного участка, по истребованию органом, в котором разрешается спор.

Для обращения в суд потребуется идентичная документация, где добавится исковое заявление. Стоит отметить, что дело о пересмотре оценки объектов недвижимости регламентируется КАС РФ (Кодекс Административного судопроизводства). Некоторые вопросы, касательно регуляции сроков прописаны в ПП РФ №28, они составляют в соответствии с ст. 141 КАС РФ — 3-х месячный срок рассмотрения Верховным судом и 2 месяца иными судами РФ.

При разборе дела в судебных инстанциях можно отметить следующие нюансы:

• Вначале органы правосудия проверяют легитимность госзаказа, его обоснованность выбора победителя, размещение, сроки проведения мероприятий по оценке объектов недвижимости.
• Суд перепроверяет данные, предоставленные кадастровым инженером, а также сопоставляет данные из выписки с реальными/актуальными характеристиками спорного объекта недвижимости.
• Если исковое заявление подаётся на основании положительных заключений/отчётов оценщиков или организаций, то в судебный процесс привлекаются специалисты, участвовавшие в определении новой стоимостной оценки.

Если в инспекцию можно обратиться с заявлением о пересмотре без опровергающей стоимость документации, то в суде без неё нельзя доказать правоту своей точки зрения. Судебные прения предполагают состязательность, в данном случае они будут проходить между, истцом/заявителем и ответчиком – представителем органа.

По итогу, резолютивная часть суда укажет новую стоимость земельного участка (исходя из судебной практики, назначают/приравнивают к рыночной стоимости ЗУ).

Если у смежных территорий цена отличается в большую или меньшую сторону, то она никоим образом не будет изменена. Если цена была изменена в меньшую сторону, то собственникам смежных участков необходимо будет самостоятельно обратиться либо в комиссию, либо суд. Однако, если КС земли недовольны все соседи, включая вас, то можно подать коллективный иск, что уменьшит сумму судебных издержек, а в случае выигрыша дела в соответствии с ПП ВС РФ №28 судебные расходы будут возмещены органом, утвердившим прежнюю справку (госреестром).

Порядок осуществления процедуры через комиссию Росреестра

Стоит отметить, что право на оспаривание установленной кадастровой стоимости имеет четко ограниченный круг лиц, среди которых стоит отметить следующие:

• непосредственный собственник земельного участка, имеющий государственное свидетельство с отраженным в нем правом владения;
• органы местного самоуправления;
• арендаторы участков;
• граждане, которые наделены правом пожизненного пользования земельным наделом;
• лица, не являющиеся собственниками участка, но владеющие объектами недвижимости на нем, в том случае, если завышенная стоимость затрагивает их личные интересы.

Для того, чтобы иметь возможность оспаривания кадастровой стоимости, необходимо воспользоваться одними из таких способов:

• обратиться в уполномоченную комиссию по переоценке, расположенную в Росреестре;
• подать исковое заявление в судебный орган.

Наиболее простым способом является метод изменения стоимости путем обращения в комиссию по земельным спорам при местном отделе Росреестра. Такое действие возможно осуществить при наличии таких условий:

Если с момента проведения официальной оценки, результаты которой не устраивают гражданина, прошло не менее чем 6 месяцев

При этом на дату внесения стоимости в общую базу реестра внимание не обращают – в этом случае значение имеет именно день принятия решения.
Для физических лиц необходимо принести пакет документов, перечень которых определен общими порядками. Юридические лица кроме общих документов должны будут предоставить бумаги, подтверждающие проведение процедуры регистрации, а также копии ее уставных документов.

После того, как заинтересованное лицо подает заявление и необходимый пакет документов в Росреестр, назначается заседание комиссии, которое проводится не позднее чем через 30 дней с момента подачи заявки. В том случае, если комиссия выносит решение о возможности внесения изменений, выдается новый зарегистрированный акт с измененной ценой. В случае отказа в изменении стоимости собственник имеет право подать исковое заявление в суд для того, чтобы оспорить вынесенное комиссией решение.

Для обращения в Росреестр потребуется обеспечить наличие следующих документов:

• Справка, содержащая данные об установленной кадастровой стоимости, которую заявитель намеревается оспорить.
• Документы, подтверждающие право собственности заявителя. В том случае, если лицо является арендатором или наделено правом пожизненного владения, потребуются документы на право собственности владельца, а также договор аренды или свидетельство о праве пользования.
• Документы, подтверждающие личность заявителя. В том случае, если обращаться в Росреестр будет доверенное лицо, необходима нотариально заверенная доверенность на представление интересов собственника или арендатора.
• Доказательства того, что результаты проведенной оценки не соответствуют действительности. Это могут быть различные документы, фотографии, видео.

В большинстве случаев специалисты рекомендуют обращаться к практикующим земельным юристам – они с большей точностью могут подсказать, чем руководствоваться и какие доказательства приложить к заявлению, чтобы увеличить вероятность решения вопроса в пользу заявителя.

Касаемо сроков рассмотрения заявления, можно отметить следующее:

• в общем порядке после подачи заявления вынесение решения по нему должно осуществиться не позднее чем через один календарный месяц;
• в том случае, если предметом спора является подача недостоверных данных, на рассмотрение дается 7 дней;
• на осуществление процедуры уведомления заявителя о необходимости изменения данных дается 5 календарных дней.

Причины оспаривания стоимости

Чаще всего оспаривание производится по следующим причинам:

При расчете были использованы неверные данные

Чтобы уточнить, верные ли данные были использованы при расчете, собственнику (арендатору) участка необходимо зайти на сайт Росреестра и ввести кадастровый номер объекта.

Кадастровая цена выше рыночной

Для подтверждения данного факта потребуется воспользоваться услугами независимых оценщиков. Независимые оценщики проведут экспертизу, на основании которой предоставят отчет

Важно учесть 2 фактора:

• Оценка должна быть произведена на дату, когда рассчитывалась стоимость. Для уточнения даты можно воспользоваться сайтом Росреестра.
• Если по результатам независимой оценки выяснится, что разница в цене свыше 30%, то собственнику (арендатору) участка потребуется обратиться в СРО, членство в котором имеет независимый оценщик, и получить там экспертное заключение.

Отчет об оценке

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, потребуется отчет о независимой оценке стоимости земли. Он делается в бумажном виде и в форме электронного документа. Электронный документ должен быть подписан электронной подписью. Такие отчеты делают профессиональные оценщики, состоящие в саморегулируемых организациях оценщиков и застраховавшие ответственность.

Чтобы выбрать хорошего оценщика, посмотрите на сайте Росреестра результаты рассмотрения прошедших заседаний комиссии по вашему региону. Из текстов решений станет понятно, какие оценщики составляют отчеты без ошибок, — к ним можно обратиться.

Титульный лист отчета об оценке стоимости участка

Цена отчета в разных компаниях — от 10 до 50 тысяч рублей. Все зависит от опыта оценщика и объема работы, который предстоит проделать.

Обычно отчет готовят за 5—7 дней.

Совет. Не экономьте на отчете об оценке. От правильности его составления будет зависеть результат рассмотрения спора.

Объем хорошего отчета — не менее 50 страниц

Что проверить в отчете. Проверяйте дату, по состоянию на которую оценщик определил рыночную стоимость, — она должна быть такой же, как дата определения кадастровой стоимости. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд откажут в удовлетворении заявления.

Например, если кадастровая стоимость участка установлена по состоянию на 1 января 2015 года, рыночная стоимость должна определяться на эту дату.

Проверьте характеристики участка и данные собственника: адрес, площадь, кадастровый номер участка и свои паспортные данные. Если в этих частях будут опечатки, все придется делать заново.

Порядок действий

Оспаривание происходит в 3 основных этапа:

1. Подготовка документации;
2. Досудебное оспаривание стоимости;
3. Оспаривание стоимости в судебном порядке.

Подготовка документов

Собственнику земли необходимо подготовить:

• кадастровый паспорт на участок земли (выдается в кадастровой палате);
• справку о кадастровой стоимости объекта;
• документы, подтверждающие факт неправильных расчетов стоимости (заключение независимых оценщиков, а также иные – при их наличии).

Досудебное оспаривание стоимости

Когда пакет документов готов, собственник обращается с заявлением в отделение Росреестра. Срок обращения – 5 лет, с того момента, как стоимость была определена.

В заявлении необходимо указать:

• Сведения о заявителе (если это гражданин – его Ф.И.О., адрес, контактный телефон для связи);
• Причину обращения и доводы о том, что настоящая стоимость является ошибочной.

После того, как заявление с приложенным пакетом документов поступило в отделение Росреестра, комиссия в течение 1 месяца рассматривает его и принимает решение. Заявитель вправе присутствовать на заседании комиссии (о дате и времени его обязаны уведомить). В противном случае, он может подать жалобу.

Если по результатам заседания комиссии был вынесен отказ в удовлетворении требований заявителя, он вправе перейти к следующему этапу – обращению в суд.

Оспаривание стоимости в судебном порядке

После получения отказа от Росреестра, заявитель вправе обратиться в суд. Для этого ему требуется составить заявление, содержащее:

• наименование суда;
• сведения о заявителе (Ф. И.О., адрес места жительства, телефон – если заявителем выступает гражданин, если компания – наименование, адрес местонахождения, контактные номера телефонов);
• сведения об ответчике (отделение Росреестра);
• сведения о третьих лицах. В качестве третьих лиц могут выступать – собственники (или арендаторы) соседних участков, бывшие владельцы земли, администрация района, на чьей территории расположена данная земля.
• причина обращения и доводы о том, что кадастровая цена была рассчитана неверно;
• сведения об обращении в комиссию Росреестра;
• дата обращения;
• подпись.

Смотрите видео – адвокат об оспаривании кадастровой стоимости:

Заявление возможно передать в суд не только при личном визите, но и:

• направив по почте;
• через представителя, имеющего доверенность, заверенную нотариально.

К иску требуется приложить те же документы, что и передавались комиссии, а также оригинал квитанции об уплате государственной пошлины. Реквизиты для оплаты госпошлины необходимо взять в том суде, в который заявитель планирует обратиться. Размер госпошлины зависит от того, обращается в суд гражданин или организация:

• Для граждан размер госпошлины составляет 300 рублей;
• Для организаций – 2 тыс. рублей.

Если госпошлину оплачивают дольщики, то ее размер равномерно распределяется между ними.

После того, как иск поступил в суд, судья его рассматривает и принимает решение – принять к производству и возбудить гражданское дело или по каким-либо причинам отказать. Отказ может быть вызван:

• ошибками при составлении;
• неполнотой представленных документов;
• отсутствием квитанции об уплате госпошлины (либо государственная пошлина была оплачена не в том объеме либо не по тем реквизитам, которые нужны).

Если судья принял иск к производству, стороны вызываются в процесс и в заседании как истец, так и ответчик, отстаивают свою позицию.

В случае, если судья решил удовлетворить требования заявителя, то по истечение срока на обжалование (для очного решения – 1 месяц, заочного – 7 дней и 1 месяц) стоимость будет исправлена, а уже уплаченный налог будет пересчитан.

Если судья отказал истцу, он вправе обжаловать данный отказ в вышестоящий суд. Обжаловать решение может не только истец, но и ответчик (т.е. Росреестр).

Основания для оспаривания

Стоимость участка может быть установлена такими способами:

• в результате общего порядка установления стоимости в период, определенный законодательством;
• по рассмотрению имеющегося спора в результате обращения уполномоченного лица или после изменений характеристики участка.

Чтобы получить информацию об установленной кадастровой стоимости интересующего участка, необходимо воспользоваться одним из таких способов:

Возникающие проблемы завышенной стоимости участка могут быть вызваны следующими причинами:

Ошибочным указанием другого вида назначения участка. Как следствие, кадастровая стоимость в результате такой ошибки может быть завышена в несколько десятков раз

Подробнее о том, как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка, читайте здесь.
Принятие во внимание при проведении оценочных работ неточных сведений. Такие ситуации могут возникать, если специалисты пользуются данными схожих земельных участков, но на деле конкретный надел имеет совершенно другие показатели, которые при оценке должны дать меньшую цену

Также по аналогичным участкам стоимость также может быть завышенной, в связи с чем такая же ошибка коснется и интересующего надела, по поводу которого возник спор.
Наличие погрешности из-за того, что многие государственные органы применяют во внимание обобщенные характеристики, не учитывая особенности и отличия оцениваемого участка.
Намеренное завышение оценщиками стоимости. Такое действие не является законным и встречается не часто, но для того, чтобы провести процедуру заново, придется обращаться в компетентные органы или даже подавать заявление в суд.

Вне зависимости от того, что стало причиной завышения стоимости, процедура оспаривания имеет одинаковый порядок обращения в уполномоченные органы и сбора положенного пакета подтверждающих документов.

Налог

Налогообложение земельного участка регламентировано статьёй 394 НК РФ. Если ЗУ используется для: подсобного хозяйства (личного), для земель жилищного фонда или предприятий, обеспечивающих оборону, защиту (государственную), то ставка для этих объектов установлена в 0,3% (в основном физические лица), вся не перечисленная собственность облагается по ставке в 1,5% (в основном юридические лица). Также земельный налог может установить муниципалитет, однако ставки указанные в ст. 394 НК РФ превышать не имеет право.

Рассчитаем налог за 1 год (2017) для ЗУ предназначенного для дачного хозяйства, огородничества, садоводства. КС = 1 000 000 рублей, объект недвижимости во владении (с момента регистрации) с начала года, то есть во владении 12 месяцев в году. Значит, 1 000 000*0,3%*12/12 = 3 000 рублей. Все расчёты должны округляться до полных рублей.

Куда обратиться, чтобы оспорить кадастровую стоимость

Размер кадастровой стоимости юридические лица и граждане могут оспорить в суде и в комиссии при Росреестре.

Чтобы понять, кому и куда подавать заявления, стоит разобраться с требованиями закона.

Юридические лица. Если кадастровая стоимость участка установлена раньше 2017 года, то сначала идем в комиссию.

В январе 2017 года вступил в силу , который действует в отношении кадастровой стоимости, установленной после 1 января 2017 года. Если стоимость земли определена после этой даты, предварительное обращение в комиссию необязательно.

Физические лица вправе обратиться с заявлением сразу в суд. Но до суда можно обратиться и в комиссию. Если комиссия откажет в удовлетворении заявления, ее решение можно обжаловать в суде.

Если земля в аренде. С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости вправе обратиться и арендатор участка, если размер арендной платы рассчитывается от кадастровой стоимости. В таком случае процедура будет такой же, а результатом станет снижение арендной платы.

Заключение

Акты об изменении кадастровой стоимости направляются в ФНС, в ЕГРН. Также, если вами был уплачен налог по «старой» стоимости, то в исковом заявлении можно потребовать возврат излишне потраченных средств. Для того, чтобы произвели перерасчёт необходимо обратиться в налоговую, в случае отказа в суд. Также стоит отметить, что для изменения стоимости кадастра нет необходимости нанимать юристов, так как после изучения всей вышеописанной информации можно самостоятельно заняться разрешением спора. Помощь специалиста может потребоваться в единственном случае — в составлении искового заявления.

Дополнительно рекомендуем посмотреть видео, в котором детально рассказывается о кадастровой стоимости и условиях ее изменения.

https://youtube.com/watch?v=lQIDTDtJByI%3F

2020 zakon-dostupno.ru