Покупка квартиры в жилищном кооперативе: как сделать это безопасно?

Какие взносы придется делать в ЖНК

Если вы решите вступить в кооператив, нужно принести документы (паспорт и, как правило, копию трудовой книжки), а также подписать заявление о вступлении.

Потом вы обсуждаете с представителями жилищного накопительного кооператива, какую квартиру собираетесь приобрести, и они определяют ее ориентировочную стоимость, исходя из рыночных цен.

Далее нужно обязательно документально закрепить за собой выбранную квартиру, чтобы ее не смогли отнять или отдать другому члену кооператива.

Во многих ЖНК говорят, что при приобретении квартиры через кооператив можно практически не иметь первоначально собственных средств в отличие от ипотеки.

Однако в этом есть доля лукавства.

Сразу же после подписания заявления о вступлении в ЖНК нужно будет внести сумму в размере 3 — 6 процентов от ориентировочной цены будущей квартиры. Это вступительный взнос. Эти деньги идут на собственные нужды кооператива и в счет платы за будущую квартиру засчитаны не будут.

Кроме того, при вступлении нужно будет внести еще и первый паевой взнос. Эти деньги уже входят в стоимость приобретаемого жилья (то есть идут на ваш накопительный счет).

Паевые взносы придется платить ежемесячно. Из таких ежемесячных платежей и будет складываться сумма, необходимая для покупки квартиры. Причем кооператив предоставляет пайщику квартиру только тогда, когда на его накопительном счете будет около 50 процентов от ее стоимости.

Стоит заметить, что 50-процентный барьер для выделения квартиры не является строгим: более точный, как правило, оговаривается во внутренних документах кооператива (уставе, протоколах собраний).

Размер ежемесячных паевых платежей вы определяете самостоятельно. ЖНК на основании ваших возможностей рассчитывает срок накопления первой половины суммы, и вы закрепляете это в договоре. Но за кажущейся свободой выбора кроется ловушка — от выбранного вами темпа накопления будет полностью зависеть и темп возврата займа.

Дело в том, что по Закону о жилищных накопительных кооперативах срок возврата оставшейся суммы (займа) не должен превышать в полтора раза срок накопления первой половины стоимости жилья. Так что сами посчитайте: если вы вносите первые 50 процентов стоимости квартиры за два года, то вернуть оставшуюся часть придется за три.

Получается, чем дольше вы копите деньги на счетах кооператива, тем длительнее будет ваш срок возврата. И наоборот, стремясь быстрее получить жилье, пайщику придется вносить паевые взносы интенсивнее не только на накопительном, но и на расчетном этапе.

При этом накопительный этап придется пройти в любом случае, даже если у вас уже есть 50 процентов от стоимости квартиры.

Иначе оставшуюся сумму вам придется вернуть сразу же после предоставления квартиры.

После того как с помощью паевых взносов накоплено около половины стоимости желаемого жилья, кооператив добавляет оставшуюся часть и предоставляет члену ЖНК квартиру. После этого размер паевых взносов корректируется, потому что реальная стоимость квартиры, как правило, отличается от планируемой. Изменение суммы взносов закрепляется в договоре, и новосел погашает оставшуюся сумму пая.

Помимо вступительного и паевых взносов пайщику придется платить еще членские (или административные) взносы. Они, как правило, составляют 2 — 3 процента в год от суммы, предоставленной в рассрочку.

Именно эти проценты и называют кредитными, хотя в данном случае пайщик платит деньги не за пользование кредитом, а делает взносы на организацию работы кооператива (из этой суммы покрываются административные расходы ЖНК).

Еще пайщикам иногда приходится платить дополнительные взносы. Ими покрывают убытки кооператива. Так как каждый член кооператива участвует в его управлении и с его согласия общие деньги вкладывают в тот или иной коммерческий проект (покупку или строительство недвижимости), то покрытие убытков от неудачного вложения — вполне оправданная и законная мера.

Что и как проверять?

Итак, особенностей купли-продажи квартиры достаточно много. Чтобы избежать большинства рисков, покупателю нужно действовать по чёткой схеме. Разберём её поэтапно.

Какие сведения собрать?

Прежде чем заключать, покупателю необходимо узнать следующее:

• Адрес, этаж и цена жилья. Её нужно сравнить со среднерыночной, посмотрев объявления на сайтах города или в газетах. Если цена слишком высокая или низкая – это повод насторожиться.
• Кто является собственником на квартиру. Сейчас это легче всего узнать, запросив выписку из ЕГРН, получить которую можно даже онлайн в виде подписанного электронной подписью файла.
• Правомочия продавца. Если продавцом по договору выступает не собственник, то нужно удостовериться, что у представителя на руках подлинная доверенность.
• Обременения на квартиру. Они фиксируются всё в той же выписке из ЕГРН.
• На основании чего приобреталась квартира. Если запросит документ продавец – то эти данные могут быть в полной выписке из ЕГРН. Если же нет такой возможности – следует потребовать у продавца копии документов (договора купли-продажи, передачи при приватизации, дарения, свидетельства о праве на наследство и т. д.).
• Задолженность по коммунальным платежам. Её получить можно в компании, обслуживающей дом, в котором находится квартира.
• «Юридическая чистота» квартиры, то есть наличие возможных споров вокруг квартиры. Это лучше поручить специалистам, но кое-что может прикинуть и обычный гражданин. К примеру, если, согласно данным ЕГРН, квартира за последние годы часто меняла хозяев – это повод задуматься о скрытых недостатках или мошеннических схемах.

ВАЖНО: Если при покупке жилья вы узнали такой нюанс, что квартира досталась продавцу по недавнему решению суда, и есть соответствующий документ – к сделке надо подходить осторожнее. Решение может быть обжаловано и отменено.

Что учитывается отдельно от «вторичного» рынка?

Есть информация, которая принципиально различается в зависимости от того, продаётся ли квартира в новом доме, либо она уже давно введена в эксплуатацию

Для новостроек принципиально важной является информация:

1. Кто выступает продавцом – застройщик или дольщик? Дольщик вправе продать квартиру в недостроенном доме – и тогда все отношения к застройщику переходят в порядке цессии к покупателю. Но если продавец – сама организация, ведущая строительство, то квартира как минимум должна быть в доме, уже принятом в эксплуатацию.
2. На какой стадии строительство?
3. Если приобретается квартира у застройщика, то имеются ли все необходимые документы.

На последнем остановимся особо. Представитель застройщика должен по первому требованию предъявить копии следующих документов:

• Свидетельство о праве собственности или о долгосрочной аренде на участок земли, где велось строительство (если оно начато было до июля 2016 года), либо выписку из ЕГРН.
• Решение местной власти о выделении земли под строительство.
• Разрешение на постройку.
• Проект и экспертное заключение по нему.
• Лицензию застройщика.
• Протокол о распределении квартир между дольщиками.

Это далеко не полный пакет документации, который должен собрать застройщик, однако отсутствие именно этих документов и приводит обычно к проблемам.

Напротив, для «вторичного рынка» важны сведения об истории квартиры – у новостроек её просто нет. На истории следует остановиться подробнее.

О самых распространенных проблемах при покупке квартиры, а также о том, какие сведения нужно собрать и какие вопросы задавать продавцу, чтобы не быть обманутым, мы рассказываем тут.

Как проверить историю?

Одним из элементов «юридической чистоты» является история квартиры. Продавец должен предоставить полный набор копий документов – от акта приёма-передачи новостройки или ордера на вселение (если квартира приватизирована), до последней выписки из ЕГРН. Но в действительности мало кто получает все эти документы, а потом хранит их.

Все эти документы неплохо заменяет выписка из ЕГРН. Она, правда, мало что даст в плане информации о том, что было до января 1998 года, когда вступил в действие первый федеральный закон о едином госреестре прав на недвижимость. Однако вероятность наткнуться на конфликт, актуальный с конца 90-х, с каждым годом всё меньше.

Тем не менее, копии документов у продавца запрашивать надо. У него на руках должны быть как минимум документы о том, на каких основаниях он приобрёл квартиру. Передавать покупателю он может и копии, но продемонстрировать оригиналы обязан.

Как составить договор купли-продажи квартиры с двумя собственниками

После сбора всех необходимых документов стороны могут переходить к составлению договора купли-продажи квартиры. ДКПК не имеет установленного государственного образца, однако сюда рекомендуется включать следующую информацию:

1. Дата и место составления договора.
2. ФИО, год рождения, место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные Продавца. Если Продавцов несколько (например, супруг и супруга, которые вместе продают совместно нажитую собственность), то вписываются персональные сведения каждого из них.
3. ФИО, год рождения, место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные Покупателя.
4. Идентификационное описание квартиры (адрес, этаж расположения, общий метраж, жилая площадь, нежилая площадь и т.д.). Если квартира разделена на доли, необходимо указать, какой долей владеет каждый сособственник.
5. Стоимость квартиры. Стоимость необходимо рассчитать заранее, еще на этапе сбора документов и подготовки сделки к ее проведению. Продавец может установить стоимость квартиры, если проанализирует ситуацию на рынке недвижимости или обратится к услугам независимого оценщика.
6. Порядок внесения средств за квартиру. Здесь описывается, как, когда и в какой валюте Покупатель должен уплатить деньги Продавцу. Стороны могут договориться о наличном расчете, о расчете через банковскую ячейку, о расчете через аккредитивный счет. Продавец и Покупатель самостоятельно устанавливают, на каком этапе сделки деньги подлежат уплате – до перерегистрации права собственности в Росреестре или после нее.
7. Права и обязанности сторон.
8. Ответственность за нарушение установленных договоренностей.
9. Порядок разрешения конфликтов и споров.
10. Пункт о необходимости регистрации договора в Росреестре.
11. Пункт, подтверждающий дееспособность и вменяемость сторон.
12. Подписи участников сделки.

Когда происходит продажа квартиры с двумя собственниками, участникам сделки понадобится подготовить как минимум 4-5 оригинальных экземпляров договоров. 2 экземпляра – каждому сособственнику, 1 экземпляр – Покупателю, 1 экземпляр – нотариусу и еще 1 экземпляр – Росреестру. Если в сделке участвует больше Продавцов или Покупателей, то на каждого из них понадобится составить дополнительный оригинальный договор.

После подписания договора и его заверения у нотариуса (последнее – при необходимости) Покупатель обращается в Росреестр или МФЦ со всеми документами. За регистрацию 1 договора купли-продажи понадобится уплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Переход права собственности будет зарегистрирован госслужащими в течение 3-12 дней (в зависимости от обстоятельств и условий подачи). Наиболее быстро регистрируются договоры, которые уже были проверены и заверены нотариусом.

Как минимизировать риски

Чтобы минимизировать потенциальные риски следует внимательно изучить устав строительного кооператива. Как правило, данный документ устанавливает для пайщиков не самые выгодные условия. К таковым относятся штрафные санкции за расторжение договора паенакопления, нередко удерживается сумма в 10-15 % от выплаченного пая. Обычно при расторжении соглашения получить назад данные деньги довольно проблематично, и пайщику зачастую приходится истребовать их в судебном порядке. При этом судебная практика по данным вопросам неоднозначна, соответственно, вопрос не всегда может решиться в пользу истца.

Помимо расторжения договора паенакопления, член кооператива может осуществить переуступку своего пая другому лицу, то есть за определенную денежную сумму пайщик предает свои права на квартиру в строящемся объекте недвижимости. Нередко продавать пай приходится значительно дешевле.

Заключая договор цессии, продавцу одновременно стоит написать заявление о выходе из кооператива, тогда как покупателю пая, необходимо в обязательном порядке заявить о своем вступлении в кооператив. Это необходимо в связи с тем, что сама переуступка пая не влечет принятия в ЖСК, а согласно Жилищному кодексу РФ, приобрести квартиру через кооператив может только его участник. В связи с чем, окончательные финансовые расчеты лучше производить после того, как покупателя официально примут в члены кооператива.

Следует отметить, что многие ЖСК за переуступку пая требуют внесения определенных комиссий, в том числе и за выход из ЖСК.

Перед тем как стать участником ЖСК, потенциальный его член должен также внимательно изучить договор с кооперативом. Чтобы свести к минимуму вероятные риски, из данного документа должно быть четко понятны характеристики будущей квартиры, в частности, общая площадь, количество комнат, ее номер и этаж, дом и участок, на котором она расположена.

Также следует уделить особое внимание положениям, в которых прописано на каких условиях осуществляется выход из ЖСК, величина платежей и порядок их внесения,  гарантийные обязательства на приобретаемые квадратные метры, требование к качеству квартиры и ответственность за недочеты объекта недвижимости, сроки сдачи в эксплуатацию и ответственности за их нарушение. При этом, при заключении договора с ЖСК, внести корректировки в устав кооператива или в договор, например, исключить штрафные санкции за выход из ЖСК или прописать ответственность за нарушение строительных норм и правил,  скорее всего не получится, однако, прочитав внимательно учредительную документацию и соглашение, будущий пайщик будет готов к возможным последствиям при возникновении тех или иных неблагоприятных обстоятельств

Нельзя забывать, что у жилищного кооператива должна иметься в наличии разрешительная документация на строительство жилого дома.

Исходя из вышеизложенного, приобретение жилья через ЖСК совсем без риска невозможно, однако лицо, предварительно изучив устав кооператива, проверив разрешение на строительство дома, уделив внимание прочтению договора, перед его подписанием, знает,  с какими опасностями он может столкнуться при приобретении жилья подобным образом. Существенным преимуществом приобретения жилья через ЖСК является его стоимость, которая значительно ниже, чем аналогичная жилплощадь на вторичном рынке, а также приобретаемая через договоры долевого участия. При реализации квартиры через ЖСК, пайщик защищен меньше, чем застройщик, это связано с тем, что все права члена кооператива определяются уставом ЖСК, которые в большей степени соответствуют интересам кооператива

Как правило, схема постройки жилья через ЖСК выбирается в связи с тем, что застройщику проще привлекать денежные средства на реализацию проекта, а при необходимости, он может требовать от пайщиков привлечения дополнительных средств, что в случае с ДДУ невозможно.  Кроме того, паевые взносы не облагаются налогом, что в существенной степени удешевляет себестоимость жилья

При реализации квартиры через ЖСК, пайщик защищен меньше, чем застройщик, это связано с тем, что все права члена кооператива определяются уставом ЖСК, которые в большей степени соответствуют интересам кооператива. Как правило, схема постройки жилья через ЖСК выбирается в связи с тем, что застройщику проще привлекать денежные средства на реализацию проекта, а при необходимости, он может требовать от пайщиков привлечения дополнительных средств, что в случае с ДДУ невозможно.  Кроме того, паевые взносы не облагаются налогом, что в существенной степени удешевляет себестоимость жилья.

Как купить квартиру через ЖСК

После того, как будет выбран подходящий жилищный кооператив, последовательность действий для покупки квартиры в нем будет примерно следующей:

Вступить в кооператив. Прием новых членов проводится на основании заявления на имя председателя. Оно обычно составляется в свободной форме, но желательно уточнить требования в выбранной организации, как и список прилагающихся к заявлению документов. На рассмотрение заявления отводится месяц (ст. 121 ЖК РФ). Решение о принятии нового члена утверждается на общем собрании членов и отражается в соответствующем протоколе.

Оплатить вступительный членский взнос. Только после оплаты претендент становится полноправным членом ЖСК. Размер платежа устанавливается Уставом объединения (до 3-7% цены квартиры) и обычно не входит в сумму оплаты за будущее жилье.

Получить разрешение на выбор жилья и подписать договор (о содержании документа ниже).

Оплатить паевой взнос. Размер и порядок оплаты будут зависеть от цены выбранной квартиры и Устава. Обычно для получения жилья нужно оплатить не менее половины его стоимости (единовременным платежом или несколькими в течение установленного времени)

Важно фиксировать каждый факт выплат (например, требованием расписки).

Получить квартиру. Пайщик имеет право проживать в ней, но до выплаты полной суммы недвижимость остается в собственности ЖК.

Погасить оставшуюся часть суммы

Только после полной выплаты пайщик становится собственником жилплощади (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Погашение задолженности подтверждается соответствующей справкой от ЖСК. Именно она будет являться основанием возникновения права собственности при дальнейшей государственной регистрации.

Зарегистрировать право собственности в Росреестре. Процедура необходима для возможности свободного распоряжения недвижимым имуществом (продажи, дарения, завещания и пр.)

Структура договора

На законодательном уровне не предусмотрено единой формы договора ЖСК. Он оформляется в письменном виде, структура и содержание формируются по согласованию сторон. Ответственность за действия кооператива возлагается на его членов, поэтому договор, по сути, является внутренним документом.

Среди обязательных сведений:

Сведения о сторонах: реквизиты ЖК и личные данные пайщика.

Описание недвижимости. В документе четко указываются характеристики квартиры (адрес, этажность, общая и жилая площадь, тип отделки), которую в итоге получает пайщик.

Порядок оплаты и передачи недвижимости. Устанавливаются сроки и сумма внесения членских и паевых взносов, условия передачи жилплощади в собственность

Отдельное внимание стоит обратить на возможность сбора дополнительных взносов, из-за которых расходы на приобретение жилья могут существенно увеличиться.

Сроки передачи объекта. Желательно указание точных дат сдачи объекта

Иногда указывается пункт о возможности их переноса в одностороннем порядке, что не будет противоречить требованиям законодательства. В интересах пайщика требовать включения пункта о выплате неустойки на случай нарушения сроков.

Оплата коммунальных услуг по содержанию возведенного здания. Иногда между вводом в эксплуатацию и передачей квартиры проходит не один месяц. В этот период за пайщиками может быть закреплено обязательство об оплате коммунальный платежей, а за нарушение этого условия – крупные штрафы.

Условия расторжения договора и выхода из кооператива. Исключение возможно по инициативе пайщика или по решению общего собрания (например, в связи невыполнением обязательств). Здесь же прописывается порядок возврата взносов и штрафные санкции за нарушение обязательств каждой стороны.

Подписи сторон. Подтверждают согласие со всеми пунктами договора и Устава объединения.

Ставить подпись на договоре имеет право только член ЖСК. Соответственно, если документ подписать до оформления членства, кооператив фактически не будет нести ответственности перед лицом, поставившим подпись (этот факт особенно важен, если дело дойдет судебного разбирательства).

Скачать образец договора для покупки квартиры через ЖСК

Необходимые документы

Документы, которые понадобятся для покупки квартиры через ЖК, можно объединить в две группы:

Порядок продажи квартиры по ипотеке

Юридически неподкованные продавцы зачастую не хотят сами разбираться с тонкостями реализации квартиры по ипотечной схеме. Да и риелторы стремятся представить процедуру продажи жилья по этой схеме сложной, чтобы дополнительно заработать на посреднических услугах. Фактически при продаже квартиры через ипотеку риски продавца минимизированы хорошей законодательной базой и банковским посредничеством.

Собственники квартиры могут продавать недвижимость лично, без доверительных лиц, отсутствие риелтора никак не скажется на вероятность отказа банка в выдаче ипотечного кредита.

Достоинства кооперативов

В чем достоинства кооперативного финансирования покупки жилья?

Во-первых, кооперативная квартира обходится существенно дешевле квартиры, приобретенной за счет кредитных средств.

Во-вторых, в кооперативе дифференцированный подход к возврату его средств. Учитывая то, что значительная часть наших сограждан постоянно рискует лишиться стабильных доходов, это оптимальная модель расчета за купленную квартиру.

В-третьих, ЖК в отличие от банка заинтересован, чтобы с ним рассчитались как можно быстрее, потому не ставит препон для досрочного возврата средств.

В-четвертых, кооператив предоставляет оптимальный режим владения квартирой. Объект жилой недвижимости становится собственностью кооператива (и пайщика как члена кооператива) до полного расчета пайщика с кооперативом. При этом кооператив в ряде регионов освобожден от уплаты налога на имущество.

Только пайщик и члены его семьи имеют право зарегистрироваться в купленной по его желанию квартире, он получает квартиру во временное пользование бесплатно. Поскольку квартира покупается кооперативом исключительно для передачи в собственность конкретному пайщику, она не принимается им к бухгалтерскому учету в составе объектов основных средств. В соответствии с положениями жилищного и гражданского законодательства член жилищного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает на нее право собственности — по закону, а не по воле кооператива.

В-пятых, на квартиру не может быть обращено взыскание в случае неплатежеспособности гражданина. В случае неплатежеспособности он может выйти из кооператива, получить обратно вложенные паевые средства, а кооператив продаст квартиру и компенсирует тем самым потерю паевых средств.

Особенности покупки квартиры на этапе строительства дома

Главным отличием такой сделки является тот факт, что объектом договора выступает не сама квартира, а права собственности на нее. Обычно такая сделка оформляется в виде договора долевого участия. Помимо риска махинации с документами существует риск, что дом так и не будет построен и введен в эксплуатацию.

Пакет документов, который необходимо запросить у юридического лица, в первую очередь, включает в себя:

Лицензия застройщика.
Разрешение на строительство. Компания может предоставить разрешение на другой объект, поэтому его необходимо тщательно изучить.
Проектная документация

В ней содержатся сведения о цели проекта, сроках его реализации в разрезе этапов (стоит обратить внимание на соответствие сроков в документации и фактического этапа строительства), перечень подрядчиков по основным строительно-монтажным работам, данные об источниках финансирования.
Правоустанавливающие документы на земельный участок.
Заключение Государственной строительной экспертизы.

Один из наиболее часто встречающихся рисков – это проблема с правом на земельный участок. Земля должна находиться или в собственности у застройщика или пребывать в долгосрочной аренде.

Особое внимание стоит уделить наличию пунктов в ДДУ о возможности застройщика в одностороннем порядке поднимать стоимость квартиры, применении больших штрафных санкций за расторжение договора по инициативе дольщика (что часто происходит, если темпы строительства значительно отстают от плановых сроков), а также расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе компании-строителя. Также после заключения договора, компания может требовать дополнительную оплату за самые разные работы: подключение отдельных коммуникаций, облагораживание прилегающей территории, оснащение стоянки и т.д

Также после заключения договора, компания может требовать дополнительную оплату за самые разные работы: подключение отдельных коммуникаций, облагораживание прилегающей территории, оснащение стоянки и т.д.

Приведенный перечень рисков при покупке квартиры в доме на этапе строительства далеко не исчерпывающий. Поэтому заключать такую сделку можно только после предварительной подготовки и проверки всей информации с юристом.

Также квартира может реализовываться на основании договора переуступки прав требования. Существенная разница состоит в том, что он заключается не с застройщиком, а с юридическим лицом, которое ранее приобрело эту квартиру по ДДУ или также по договору переуступки (так права могут переходить бесконечное число раз).

Дополнительные риски состоят в том, что вместе с правами покупатель приобретает и его обязанности. Если у продавца на момент сделки существует значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель обязан его выплатить. Поэтому перед подписанием договора необходимо проверить оплату всех платежей.

До старта продаж. Минимальная цена

Согласно закону о долевом строительстве, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме после получения заключения о соответствии от Минстроя. Но на практике некоторые строительные компании до этого заключают с потенциальнымм покупателями договор бронирования. 

В нем вы подтверждаете свое намерение приобрести квартиру, а продавец взамен обещает продать недвижимость по самой выгодной цене. За это право покупатель платит небольшую сумму, в среднем, от 10 до 50 тысяч рублей. 

✓

Самая низкая цена — иногда практически по себестоимости квартиры

✓

Низкие риски — если не будет оформления ДДУ, деньги вернутся покупателю. Но это обязательно должно быть прописано в договоре!

✓

Самый широкий выбор планировок и этажей

✘

Договор бронирования не дает гарантии, что сделка состоится

✘

Сумма, прописанная в договоре бронирования, не всегда идет в стоимость приобретаемого жилья. Иногда она идет в счет оплаты брони. Опять же, читайте договор 

Читайте договор бронирования

Договоры бронирования не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Иногда недобросовестные застройщики заключают несколько таких договоров на одну и ту же квартиру. Тогда покупатели могут потерять деньги, время и возможность приобретения понравившейся квартиры. 

Проследите, чтобы возврат денег был прописан.

Как уменьшить риски?

Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.

Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр. Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить. Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.

Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.

Достоинства из недостатков

ВАЖНО

Из-за меньшей забюрократизированности процесса кооперативного строительства квартиры в ЖК дешевле

Как ни парадоксально, в меньшей защищенности ЖК заключаются и его плюсы. Ведь раз соглашения о членстве в кооперативе не нужно регистрировать в Росреестре, то на это не тратится драгоценное время (обычно два-три месяца) и застройщик сразу может выйти на площадку.

Страховать договоры не нужно – значит, у строительной компании меньше расходов, что положительно сказывается на стоимости квартир в ЖК. Как и то, что паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖК, не облагаются налогом. А при покупке жилья через долевку в стоимость квартиры закладывается НДС 18%.

Плюс ЖК по сравнению с ДДУ также в том, что покупатель пая может получить длительную рассрочку на погашение всей стоимости квартиры – в некоторых случаях до десяти лет, но обычно не больше семи. Дольщикам приходится укладываться максимум в два года, до завершения строительства.

Построенным домом управляет ЖК (он может нанять управляющую компанию), значит, способен более надежно контролировать этот процесс. При покупке жилья по 214-ФЗ управляющую компанию назначает застройщик, и сменить ее можно только решением общего собрания собственников жилья.

Обращение к риелтору

Многие сделки совершаются через агентства недвижимости или отдельных риэлторов. Это удобно: перечисленную выше проверку сделают специалисты такого агентства. Однако нужно проверить и проверяющего. Как правильно выбрать риэлтора, чтобы купить жилье безопасно, и что надо учитывать?

Заранее следует узнать:

1. Как давно работает агентство? Как правило, чем дольше срок, тем надёжнее компания. Недавно открытая фирма – это лотерея: может быть, опытный агент решился наконец работать самостоятельно – но, может быть, это фирма-«однодневка» или и вовсе «чёрные риэлторы», преступная группа.
2. Сумма вознаграждения агента. Следует обратиться в несколько агентств и сравнить цены. Слишком низкая или завышенная цена должна насторожить покупателя.
3. Порядок выплаты вознаграждения. Следует задуматься, если по условиям требуется полная предоплата: ни один профессионал не даст гарантий, что точно подберёт подходящий для покупки вариант квартиры. Также должен насторожить и вариант, при котором оплата осуществляется в виде процента от сделки: в этом случае агент будет искать самые дорогие варианты или даже специально убеждать продавца завысить цену.
4. Имеются ли в наличии все необходимые документы. Для агентства это будет заверенная в ИФНС копия устава и свидетельства о регистрации в ЕГРЮЛ, для риэлтора-ИП – свидетельства плюс документы об образовании (высшем или хотя бы курсах). В добросовестных агентствах копии документов сами предлагают клиентам или даже размещают на стендах в своём офисе.
5. Объём оказываемых услуг по договору. В идеале следует взять копию договора домой и внимательно просмотреть все условия – или даже проконсультироваться с адвокатом или юристом.

ВНИМАНИЕ: Агентства недвижимости могут оказывать два типа услуг: подбор вариантов покупки – либо просто помощь в оформлении сделки между продавцом и покупателем, которые нашли друг друга сами. В последнем случае это может быть не риэлтерская, а просто юридическая компания либо адвокатская коллегия или кабинет.. Посмотреть видео о том, как правильно необходимо выбирать риэлтора:

Посмотреть видео о том, как правильно необходимо выбирать риэлтора:

Документы юридического лица, необходимые для осуществления сделки

Одним из основных действий покупателя, которые помогут избежать мошенничества, является тщательное изучение документов юридического лица, необходимые для сделки купли-продажи. Поэтому стоит запросить у юридического лица копии документов:

• Выписка из ЕГРП на объект. Из документа можно получить информацию о том, за кем зарегистрировано право собственности, а также сведения о регистрации прав, наличии обременений и судебных разбирательств, узнать кадастровый номер, площадь и адрес.
• Выписка из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов.
• Актуальные на момент сделки уставные документы юридического лица. В них необходимо ознакомиться с наличием полномочий лица, которое уполномочено совершать сделку и подписывать соответствующие документы.
• Документ, который подтверждает полномочия доверенного лица (протокол, приказ о назначении директора, доверенность).
• Документы, подтверждающие согласование купли-продажи со стороны органов собственника (протокол собрания участников, совета директоров и т.д.).
• Документы, которые подтверждают право собственности (купля-продажа, судебное решение и т.д.).
• Свидетельство о регистрации права собственности.
• Кадастровый паспорт.
• Выписка из ЕГРЮЛ на компанию предыдущего собственника.
• Документы, которые подтверждают полномочия лица, действовавшего от имени предыдущего собственника.
• Согласование сделки на продажу объекта предыдущим собственником.

Этот список базовый. В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие бумаги. Любое несоответствие в документах является веским основанием для отказа от сделки. Физическому лицу, которое не имеет специальной подготовки, разобраться в них очень сложно. Поэтому стоит обратиться к специалистам, которые занимаются недвижимостью (профессиональному риелтору, юристу, нотариусу).

Не лишним будет также показать документы еще одному юристу, для исключения мошенничества со стороны первого, а также для исключения его ошибки по недосмотру. Конечно за услуги специалистов придется заплатить, но эти затраты не сопоставимы с теми потерями, которые может понести покупатель, если сделка будет признана незаконной.

Какие документы необходимо проверить?

Для того чтобы удачно осуществить сделку по покупке квартиры у юр. лица и минимизировать риски, покупатель должен проверить у продавца наличие ряда документов:

1. Выписка из ЕГРН.С помощью этого документа можно узнать не только адрес и площадь недвижимости, но и посмотреть сведения о правообладателях, проверить наличие арестов и обременений на объект.
2. Правоустанавливающие документы юридического лица.С их помощью можно узнать о наличии полномочий на продажу недвижимости у лица, которое будет ставить подписи при совершении сделки.
3. Документы на согласование сделки по купле-продаже объекта (итог собрания учредителей).
4. Документы на квартиру, доказывающие право собственности (договор купли-продажи).
5. Свидетельство о праве собственности.
6. Паспорт на квартиру из кадастровой палаты.
7. Все документы, подтверждающие законность приобретения квартиры от прошлого владельца.