Признаки самовольной постройки

Порядок признания права собственности на самовольную постройку

Застройщика нельзя считать собственником самостроя – в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ, он не может распорядиться постройкой. Ни продажа, ни дарение, ни наследование – недоступны. Признавать право собственности на самострой придется одним из двух способов. О них – ниже.

Куда обращаться?

Выделяют два способа превратить «самоволку» в законную постройку и оформить на нее право собственности.

Варианты:

• Судебное решение – истцом выступает владелец строения, который хочет его узаконить. Ему придется доказать права на землю, строение и возведение объекта недвижимости. Окончательное решение принимает суд с учетом всех факторов.
• Административный способ – допустим в отношение временных (некапитальных) построек. Например, сарайчика, хозблока, гаража, бани, летней террасы и т.д.

Обычно вопросы решаются через суд, поскольку чиновники в администрации редко идут навстречу владельцам самостроев.

Условия признания

Право собственности признается законным только при наличии веских оснований – в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Во-первых, участок должен принадлежать истцу – на праве собственности, постоянного (бессрочного) использования или пожизненно наследуемого владения. Строительство должно проводиться исходя из вида разрешенного использования (ВРИ) земли. Если это участок под ИЖС – жилой дом строить можно, а если под огородничество – запрещено.

Строение должно соответствовать установленным требованиям на дату подачи иска. В противном случае шанс выиграть дело ничтожен.

Наконец, постройка не должна нарушать ничьих интересов и законных прав. Например, если объект угрожает здоровью ваших соседей – суд не позволит оформить на нее право собственности. Напротив, вас, как владельца, обяжут снести самострой.

Немаловажно, чтобы истец предпринимал попытки узаконить постройку в досудебном порядке. Если вы даже не пытались это сделать – в рассмотрении иска также откажут

Порядок действий

Соответствие вышеназванным основаниям дает право обращаться в суд.

Заявителю нужно придерживаться следующего алгоритма:

1. Определиться с требованиями.
2. Заказать строительно-техническую экспертизу (по возможности).
3. Собрать доказательства, оформить иск с требованием о признании права собственности на самовольную постройку.
4. Определить подсудность дела (в какой суд обращаться).
5. Уплатить госпошлину, передать пакет документов в суд.
6. Ждать вызова на судебное заседание.
7. Отстоять позицию в суде.
8. Дождаться вынесения решения.
9. Забрать выписку из судебного постановления.
10. Передать документы на регистрацию в МФЦ, дождаться выписки из ЕГРН (см. «Как оформить построенный дом на ИЖС в собственность«).

Не страшно, если истцу не удастся провести экспертизу до начала слушаний. Но в таком случае нужно подать ходатайство. В нем отражается просьба к суду назначить строительно-техническую экспертизу. Инженеры установят, является ли строение самостроем, кому принадлежит земля, нарушены ли права соседей и прочие факты.

Документы

Собранный пакет с документами должен отвечать требованиям ст. 132 ГПК РФ. Суд примет иск к рассмотрению только при наличии:

• копии искового заявления – по числу участвующих в деле лиц;
• копии паспорта РФ;
• квитанции об оплате госпошлины за подачу иска;
• копии документов, подтверждающих досудебный порядок урегулирования спора, например – уведомление о вручении пакета с документами на регистрацию права собственности в Росреестре или переписка с чиновниками по получению разрешения на стройку;
• правоустанавливающие и иные документы на земельный участок;
• техническая документация на строение;
• заключение экспертов – о том, что постройка отвечает нормам СНиП, СанПиНа, пожарной безопасности и т.д.
• оценочный акт о стоимости строения;
• справки из БТИ, МФЦ, Росреестра – в зависимости от характера спора.
• прочие документы.

Образец, шаблон и особенности заполнения иска вы найдете в статье «Иск о признании права собственности на самовольную постройку«.

Сроки и стоимость

Разбирательства по делу могут длиться несколько месяцев. Если не нужна экспертиза и вопрос решается быстро – от 2 месяцев. При сложных спорах с обработкой данных экспертов – до 6 месяцев. Регистрация изменений в ФКП «Росреестра» занимает до 10 рабочих дней.

Госпошлину за подачу иска о легализации самостроя считают в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Основой выступает цена самовольной постройки. Сумма иска начинается от 400 рублей, но не может превышать 60 000 рублей.

Работа экспертов оплачивается отдельно – расходы несет истец, поскольку в его интересах признать право собственности.

Что относят к самострою?

Самострой — это недвижимость, построенная на участке, с нарушением его целевого использования, либо построенная при отсутствии необходимых разрешений на ее строительство. Также под этот термин попадают все здания и постройки, которые не отвечают строительным нормам.

В случае если объект недвижимости признан самостроем, на него налагаются ограничения:

• в регистрации прав собственности;
• в пользовании недвижимым имуществом;
• в возможности совершения сделок аренды и купли-продажи.

В соответствии с законодательством, к самовольно построенным объектам причисляют также различные здания и постройки, строительство которых в силу разных причин, не было согласовано с администрацией населенного пункта, в границах которого они находятся.

Последствия возведения самостроя

Незаконно возведенная постройка считается самостроем. Квалифицировать объект как «самоволку» можно в соответствии с Гражданским кодексом.

Закон четко выделяет следующие признаки самостроя:

• застройка на земле не под строительство (например, участок под личное подсобное хозяйство – ЛПХ);
• строительство на чужом земельном участке;
• отсутствует оформление разрешений/уведомлений;
• нарушены требования СНИП и прочие нормы.

Совокупность таких признаков дает основания признать строение – самостроем. Застройщику, который его возвел, угрожают юридические санкции.

Чем грозит возведение самостроя:

• Административная ответственность – применяется в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ. Инициатор застройки не имеет право распоряжаться объектом: продать, подарить, обменять, заложить, сдать в аренду и прочее. Самовольные постройки подлежат сносу или приведению в благопристойный вид по всем параметрам. Затраты на снос ложатся на нарушителя. Вместе с тем владельцу грозит административный штраф в рамках КоАП РФ.
• Уголовная ответственность – в силу ст. 159 УК РФ «Мошенничество». Наказанием является штраф, арест, обязательные или принудительные работы, вплоть до тюремного заключения. Однако деяния нужно доказать. Обычно наказывают предпринимателей, которые строят на ИЖС объекты под ведение бизнеса, но не регистрируют их в Росреестре.

Чаще всего встречаются административные санкции – и ярким примером является штраф от Налоговой.

Понятие и признаки самовольного строения

Ст. 222 Кодекса определяет некоторые критерии, по которым постройку можно отнести к самовольной, а также регламентирует наступление правовых последствий за ее возведение.

Указанная статья регламентирует особое правило, в силу которого гражданин, создавший самовольное строение, не приобретает имущественных прав на него.

Данная норма кардинальным образом отличается от положения ст. 219, в которой говорится о возникновении прав на заново созданные объекты с даты государственной регистрации в соответствующем регистрирующем органе.

Самовольная постройка может принимать следующие разновидности:

• дом, предназначенный для целей проживания граждан;
• здание;
• строение;
• сооружение;
• другой вид недвижимости.

Неузаконенным строением могут быть не только жилые, но и нежилые помещения, в том числе строения, предназначенные для целей производственного назначения.

Выделим некоторые признаки самовольной постройки:

• отсутствие у лица необходимых прав по владению земельным участком;
• несоблюдение установленной процедуры строительных и монтажных работ;
• несоответствующий закону выбор участка для осуществления строительства.

Как оформить право собственности на самовольную постройку

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

На участке можно строить такой объект. Например, для строительства жилого дома должно быть свое назначение, для дачи — свое, для гаража или киоска тоже. Просто так изменить назначение участка нельзя. Хотя иногда хитрые застройщики выкупают землю в частном секторе и начинают строить там многоквартирный дом в семь этажей. Это незаконно. Многоквартирный дом нельзя построить на участке под ИЖС.

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Нарушением прав может быть даже слишком высокий коттедж или затемнение соседских окон навесом возле гаража.

Санкции за самовольные постройки

1. Право принятия решения о сносе зданий/сооружений, самовольно построенных на садовых участках, передано только суду.
2. Соответственно местная власть не вправе самостоятельно принуждать владельцев сносить сооружения без решения суда.
3. Но если все же суд принял решение о сносе или реконструкции здания или сооружения, самовольно построенного на земельном (садовом) участке, то владелец обязан выполнить все предписания суда.
4. В противном случае владелец участка понесет административную ответственность, в соответствии с Законопроектом № 301854-7 (Об эксплуатации самовольных построек и невыполнение судебного решения). 

Ответственность за самовольную постройку

За самострой могут наложить три вида санкций:

• по ст. 222 ГК – снос за счет застройщика (исключительно по судебному решению);
• ст. 9.5 КоАП – штраф для физлиц до 5 тыс. руб., для должностных лиц – до 50 тыс., для юридических лиц – до 1 млн.;
• по ст. 326 НК – двойной налог, если в течение 10 лет со дня получения в собственность земли объект не был поставлен на учет.

Пример из практики

Судебная практика позволяет вынести следующие заключения:

При легализации объекта во внимание берутся СНиП, действовавшие на момент ее возведения (Президиум ВС 19.03.2014).
Нельзя узаконить только часть сооружения, если вторая доля построена с нарушениями (Президиум ВС 19.03.2014).
Нельзя сносить здание, если несоблюдение норм градостроения не влечет нарушение прав третьих лиц по ч. 3 ст

222 ГК – Определение ВС N 39-В11-8.
При рассмотрении дела о сносе учитывается совокупность нарушений градостроительных правил.

Существенным признается несоблюдение норм, что может повлечь разрушение строения, угрозу жизни и здоровью граждан, их имуществу (Президиум ВС 19.03.2014).

Так, узаконить самовольно созданное здание возможно, если оно соответствует нормам градостроения и сооружено на территории, владельцем которой является застройщик, и которая отведена для строительных целей.

Что делать с самостроем: как легализовать?

Итак, самовольная постройка возведена, что делать? Попытаться легализовать дом через суд. Здесь стоит предостеречь еще от одной ошибки. Если вам предлагают юридическую помощь в легализации, давая 100%-ную гарантию – это повод задуматься о честности такого предложения. Легализация возможна при соблюдении следующих условий:

• Владелец самостроя должен иметь право на возведение ОКС на земле. Например, если вы построили дом на заброшенном участке, а через какое-то время неожиданно объявился ее владелец, постройка будет считаться не просто самостроем, а самозахватом земли.
• Самовольная постройка должна соответствовать строительным нормам, требованиям документации по планировке территории, правилам землепользования и т.д.
• Сохранение ОКС не создает опасность для жизни и здоровья людей.

Однозначно не получится легализовать постройку, если она возведена на землях, не допускающих строительство.

Для легализации нужно обратиться в суд по месту нахождения земельного участка, на котором возведена нелегальная постройка. К исковому заявлению нужно приложить максимум документов, доказывающих вашу правоту. Это могут быть:

• Документы, подтверждающие, что вы обращались за получением разрешения. Например, нередко частный застройщик ведет строительство одновременно с оформлением документации. Это противоречит закону, но в случае судебного разбирательства наличие таких документов будет плюсом в вашу сторону.
• Документы, подтверждающие наличие самостроя. Это могут быть документы из БТИ, акты обследования, договоры со строителями, чеки на покупку стройматериалов и т.д.
• Документы, подтверждающие, что ваш дом соответствует строительным нормам и не является источником опасности для людей. Прежде чем обращаться в суд, позаботьтесь о получении актов обследования и экспертных заключений уполномоченных органов (архитектурных, МЧС, санитарного надзора).

Обязательно в пакет документов должны быть включены квитанция об оплате госпошлины, свидетельство о праве собственности на землю. Если ваши интересы будет представлять другой человек, он должен иметь нотариальную доверенность. Размер госпошлины определяется в соответствие со ст. Налогового кодекса РФ и зависит от стоимости легализуемой постройки. Рассчитать размер и узнать реквизиты для оплаты можно на сайте суда.

Минимальный срок рассмотрения иска – месяц, если дело поступает мировому судье, и два месяца при обращении в суд общей юрисдикции. Помните, это минимальный срок, так как на практике суды перегружены работой и разбирательства затягиваются, иногда на очень продолжительный срок.

Условия, при которых самострой может быть легализован

Далеко не каждый дом, или другая постройка может быть легализирован. Для того чтобы малыми средствами удалось стать владельцем своего же дома нужно:

• Владеть землей, на которой он построен. Причем должно быть документальное подтверждение на то в виде свидетельства о праве собственности. У самого участка должен быть кадастровый номер и план. Если земля приватизирована, то должны быть документы, которые это подтверждают.
• Постройка не должна нарушать чьи-либо законные права и интересы. То есть не должна быть частично захвачена территория соседского участка, должны быть выдержаны санитарные нормы расстояний к соседнему дому, не должна преграждаться дорога, проезд.
• Постройка не должна нести угроз здоровью и жизни окружающих. Это будет проверять специальная комиссия от пожарников, санстанции и других служб.
• Не должно быть грубых нарушений строительных норм. Этот факт также должны подтвердить соответствующие органы.

Организации по борьбе с такими нарушениями

Отслеживать стройки-«самоволки» и наказывать нарушителей могут различные организации. В КоАПе они перечислены (статья 23.56). Кроме того, Правительство Москвы несколько лет назад инициировало формирование специальной комиссии.

Что за комиссия

Самовольное строительство в Москве в какой-то момент стало просто угрожающим по своим масштабам. Чтобы с этим бороться, столичные власти создали специфическую окружную комиссию по пресечению самовольного строительства.

1. Если некая московская недвижимость относительно небольшой площади по некоторым параметрам явно похожа на «самоволку», разбираться с нею должна Окружная комиссия по пресечению самовольного строительства. Также в её ведении находятся любые некапитальные постройки-«самоволки».
2. Противоправное занятие земельного участка – ещё одна сторона деятельности комиссии.

Её члены собираются каждый месяц, разбирают вопросы повестки дня и выносят свои решения.

Ее решения

Каким может быть решение в ходе заседания Окружной комиссии по пресечению самовольного строительства? Вот основные направления:

• по статье 222 ГК РФ определить, что некий объект – результат самовольного строительства;
• предложить нарушителю, построившему «самоволку», добровольно снести либо демонтировать сооружение;
• если добровольный порядок невозможен – подать соответствующий иск.

Самовольные постройки можно признать огромной проблемой любого города, посёлка и так далее. Штрафы, многочисленные предписания и судебные иски – одна из долгосрочных перспектив решения подобных вопросов.

Ответственность за самострой: что говорит закон

Причин самостроя много, начиная от незнания законов, заканчивая попыткой сэкономить время или деньги на оформлении всех необходимых документов. Зачастую владелец земли принимает решение начать незаконное строительство, в надежде потом его легализовать. Ответственность за самострой зависит от его масштабов.

Штрафы

Строительство жилого дома без разрешения грозит штрафами в размере от 2 до 5 тысяч рублей (ст. 9.5 КоАП). Для индивидуальных предпринимателей и юр.лиц штрафы за такое нарушение существенно выше. Небольшой размер штрафа для физ.лиц внушает ложную надежду, что после его уплаты все проблемы завершатся. Это не так. Если самострой был выявлен еще в ходе ведения строительства, вместе со штрафом вы получите предписание о прекращении стройки. Невыполнение этого предписание приведет к новым штрафам. Когда дом уже возведен, будьте готовы к тому, что вам предложат добровольно его снести.

Налоги

Помимо штрафов вам начислят налог на недвижимость, даже в том случае, если самовольно построенный дом не был зарегистрирован. За незарегистрированный объект начисляется налог за три года, а также пеня в размере 20% от этой суммы. В тех случаях, когда с момента приобретения земельного участка прошло 10 лет, а объект так и не был поставлен на учет, за весь этот период начисляется налог в двойном размере (ст. 396 Налогового кодекса).

Снос

О сносе нелегальных построек расскажем подробнее. Понятие самостроя и ответственность за него регулирует ст. 222 ГК РФ. Долгое время существовала практика, что при обнаружении самовольной постройки постановление о сносе выносилось в административном порядке. После вынесения постановления владельцу не оставалось ничего иного, как снести дом и все прилегающие к нему постройки. В 2010 году Президиум Высшего Арбитражного Суда дал свои рекомендации, которых придерживаются суды при выносе решения о самострое.

В соответствие с разъяснениями ВАС по ст. 222 ГК РФ, после выявления самовольного строительства комиссия может предложить владельцу добровольно демонтировать объект. Когда добровольное решение проблемы невозможно, решение должен принимать суд. Законным основанием для сноса является только решение суда.

Подать иск в суд могут:

• Владелец земли
• Прокурор
• Госстройнадзор

Не стоит питать ложных надежд, что снести дом вас никто не заставит. Суды далеко не всегда встают на сторону владельцев незаконных построек, и выносят решение о демонтаже. Подробнее об ответственности за незаконное строительство можно прочитать здесь.

Что делать с самовольной постройкой

Осуществить строительство сооружения, которое является незаконным, по сути, может каждый, но что потом с этим делать? Действия зависят от того на какой человек стороне.

Если построился незаконно, например, сосед

В таком случае любой гражданин, который считает, что подобная постройка нарушает его законные интересы и права, а также создает угрозу для здоровья вправе потребовать сноса за счет того кто это сооружение возводил.

Причем лицо, осуществившее незаконную самовольную постройку, обязано выполнить это требование. Начать можно с мирного решения проблемы, напомнив, что по закону, за его нарушение ему грозит штраф. Если же реакции не последовало, то можно обратиться в муниципалитет или в суд. И первый, и второй орган вправе обязать нарушителя снести самострой.

В большинстве случаев такие ситуации – это явное нарушение всех моральных норм и законных заодно. Если сосед преградил своим гаражом или пристройкой к дому дорогу, то это действительно выходит за все рамки и на это можно и нужно жаловаться в соответствующие инстанции. С такими самостроями можно и нужно бороться.

Если пришлось самому строиться не по закону

Если самовольная постройка – это свое же жилье или гараж или другая постройка, то тут уж нужно стараться всеми силами узаконить и получить ее в законную собственность.

В том, что появилось так много самовольных построек по сути виновато само государство, так как до введение нового земельного законодательства участки раздавали на право и на лево. При этом говорили, стройтесь, потом можно будет стать собственником через суд. Но все оказалось не так просто, теперь лицо, осуществившее самовольную, незаконную постройку имеет головную боль.

В этом случае признаки самовольности также регламентирует статья 222 ГК РФ про самовольные постройки. Но если они никому не мешают и на них не заявляют, вполне можно попытаться их узаконить.

Если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку?

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

Если суд откажет в сносе, власти не имеют права настаивать или еще хуже — все равно снести постройку и выставить расходы. Такая же ситуация с объектами, на которые уже зарегистрировали право собственности. Никаких решений администрации о сносе быть не может. Теперь в гражданском кодексе об этом прямо написано.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Законодательное определение самовольной постройки и условия, при которых она признается таковой

Согласно общим положениям о праве собственности, закрепленным в ГК РФ, собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Иначе говоря, в данном случае нашел свое воплощение известный правовой принцип «разрешено все то, что прямо не запрещено». Исходя из этих основных положений и следует рассматривать отношения, возникающие в случае самовольного строительства (самовольной постройки).

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой следует считать жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Следовательно, для признания постройки самовольной необходимо наличие хотя бы одного из следующих условий:

а) создание (возведение) объекта недвижимого имущества на земельном участке, выделенном для других целей, а равно и на земельном участке, находящемся в незаконной собственности лица, создавшего объект недвижимого имущества;

б) отсутствие необходимых разрешений на строительство объекта недвижимого имущества;

в) существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил при возведении объекта.

К сведению: в Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 г., утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ от 09.07.2003, указано, что на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, приобретательная давность не распространяется. Следовательно, лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, не может рассчитывать на приобретение права собственности на этот объект, поскольку, как указал ВС РФ, п. 1 ст. 234 ГК РФ в данном случае не применяется.

Виды незаконных построек

Незаконные постройки можно разделить на несколько видов:

1. Объекты, возведенные на землях, имеющих иную категорию использования. Например, у вас есть участок земли сельхозназначения. Строить на них можно с ограничениями. Можно возвести объект, необходимый для ведения сельскохозяйственной деятельности, на землях, предназначенных для садоводства и огородничества можно построить садовый или дачный домик, не предназначенный для постоянного проживания. Существуют и категории земель, на которых закон прямо запрещает возводить дома. Например, это охраняемые территории, земли лесного фонда и т.п.
2. Категория земли подходит для строительства, но дом был возведен без получения разрешения. В этом случае у вас еще есть шанс легализовать самострой, но нужно быть готовому к долгой волоките, а нередко – судебному разбирательству.
3. К самострою относятся и случаи строительства с разрешением, если во время возведения были допущены нарушения. Этот вид самостроя, пожалуй, самый опасный, но не с точки зрения правовых санкций, а с точки зрения безопасности людей. Дом, возведенный с нарушениями, – это всегда источник опасности.
4. Дом есть, построен в точном соответствии с законом и является вполне легальным объектом. Можно ли в этом случае найти признаки самостроя? Можно, если после регистрации объект подвергся реконструкции, на которую не было получено разрешения. Даже фасадные работы будут признаны незаконными, если их проведение требует согласования. Примером может служить фасадная отделка зданий, являющихся исторической ценностью.

Как видим, самострой – понятия обширное, включает в себя много вариантов. Но, он всегда имеет один итог — объект признается нелегальной постройкой и подлежит демонтажу. Либо вам придется пройти долгую и непростую процедуру легализации, которая, к тому же, далеко не всегда может увенчаться успехом.

Виды таких сооружений

Различаются ли самовольные постройки между собой? Закон делает определённые разграничения. От них зависит потенциальная участь самостроя.

По типу занимаемой площади

В 222-й статье не говорится прямо о самовольной постройка на чужом земельном участке. Несколько витиевато речь идёт о наделе, который не предназначен для целей того или иного строительства. Формулировка несколько расплывчатая, и учёные-юристы не перестают её обсуждать.

В любом случае, строгость здесь налицо: никаких прав на здания/сооружения и возможностей их приобрести. Самострой подлежит сносу. Работы выполняются либо горе-строителем, либо за его счёт.

Практика не менее сурова: если собственник земельного участка обнаруживает на своей земле незаконное строение, он имеет все основания требовать сноса. Впрочем, закон также позволяет оформить такой «подарок» в собственность, но тогда придётся заплатить незваному строителю.

Практикующие юристы советуют особенное внимание к этому закону проявлять арендаторам земельных участков. Если аренда не бессрочная, то возможность и условия любого строительства должна быть закреплена в договоре аренды

Не будет соответствующих пунктов в договоре – сооружение окажется всё тем же самостроем.
Вопрос о «самоволке» на собственном участке решается более мягко: если нет серьёзных нарушений правил, норм и чьих-либо прав, здание/сооружение может быть приобретено в собственность. Порядок оформления – административный, при невозможности его осуществления – судебный.

Далее мы расскажем о том, является ли фундамент самовольной постройкой.

Еще больше полезной информации о самовольном строительстве содержится в следующем видеосюжете:

Фундамент и другие объекты

Что такое фундамент? Это рукотворное сооружение. Оно имеет линейные размеры, определённый объём, является результатом ряда действий.

Более того, фундамент выполняет несущую роль. Нарушения в технологии его возведения могут быть катастрофическими. Этот момент тесно пересекается с вопросом безопасности любых строений, если они самовольные и проходят процедуру легализации. Так что фундамент тоже может быть самостроем.

Что ещё можно признать самостроем, а после и подать соответствующие иски о сносе самовольных построек? По сути – всё, что создаётся путём строительства:

• торговый павильон,
• танцплощадка,
• трибуна для митинга,
• скульптура и так далее.

Далее мы рассмотрим порядок признания самовольной постройки.

Внесудебный способ узаконить самовольное здание

Административный способ легализации СП используется, если:

• строение сооружено на садовом/дачном участке;
• если объект подлежит легализации на основании решения комиссии исполнительного госоргана.

• обратиться к кадастровому специалисту за техническим планом;
• заплатить госпошлину;
• на основании технического плана написать заявление в МФЦ, который поставит объект на учет.

После этого гражданин получит гараж в собственность либо ему откажут в регистрации. Если отказ выдан незаконно, на этом этапе собственник вправе обращаться в судебный орган.

Если земельный участок отведен для постройки жилого дома или ведения хозяйства, то кадастровый инженер перед выдачей технического плана запросит разрешение на строительство (далее – РнС).

Для получения РнС, следует обратиться в МФЦ за оформлением градостроительного плана, на основании которого готовится схема расположения сооружения.

На основании выданных документов МФЦ оформит разрешение. РнС позволит получить технический план и в результате право собственности.

Если на каком-то из этапов будет отказ, субъект вправе оспорить решение в судебном порядке.

Необходимые для этого условия

По ч. 3 ст. 222 ГК, узаконить СП в административном порядке допускается, если:

• земля, отведенная под строительство, на законных основаниях принадлежит владельцу;
• объект построен без нарушений правил градостроения;
• отсутствует нарушение прав третьих лиц.

Самострой у соседа

Добиться сноса соседского дома можно в таких случаях:

• если он расположен на чужой территории полностью или частично;
• если нарушены технические нормы, что создает угрозу жизни и здоровью третьих лиц.

Вопросы сноса жилья соседа решаются в судебном порядке. Если дело касается строительства на чужой территории, то применяются нормы ст. 301, 305 ГК – изъятие собственности (земли) из чужого владения (снос сооружения).