Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

Содержание договора

При заключении предварительного договора необходимо сделать  описание существенных условий, как и в других договорах. Но у данного документа есть свои особенности.

Так, в нем указываются следующие пункты:

Сведения ο участниках сделки: ФИО и паспортные данные.
Сведения об объекте недвижимости. Указываются данные, которые позволяют однозначно идентифицировать квартиру: местоположение, кадастровый номер, общая площадь, количество комнат, этаж.
Сведения о праворегистрирующих документах. Необходимо сделать ссылку на документ, который подтверждает зарегистрированное право собственности у продавца (например, свидетельство ο государственной регистрации права).
Срок заключения основного договора. Данное условие является отличительной особенностью соглашения предварительного характера. Сделка купли-продажи должна быть заключена не позднее обозначенной даты. Когда именно это случится, стороны устанавливают на свое усмотрение.
Стоимость сделки. Уже на этапе предварительных переговоров сумма к оплате покупателем в будущем однозначно определяется. В основном договоре будут содержаться то же количество денежных средств.
Порядок расчетов. Определяется способ передачи денег – наличный или безналичный, сроки их передачи, размер платежей, если предусмотрена поэтапная оплата.
Финансовое обеспечение будущей сделки. Речь идет ο том, будет ли предварительный договор заключаться с авансом или с задатком. Указывается один из видов платежа и его размер. Обычно передается предоплата одновременно с оформлением рассматриваемого документа.
Действия, выполнение которых обязательно до заключения основного договора. К ним могут относиться выписка зарегистрированных в квартире лиц, получение заемных средств и так далее.
Последствия невыполнения условий предварительного договора. Большинство из них возникают в силу закона. Однако договорными отношениями не запрещено определять дополнительные условия. Конечно, они не должны противоречить действующему законодательству

В рассматриваемом случае особое внимание уделяется задатку.
Оплата расходов по сделке. В данном документе содержится указание на сторону сделки, на которую возлагается бремя финансирования ее заключения.

Суть предварительного договора

Для начала необходимо выяснить отличия процедуры заключения предварительного соглашения от оформления официального. Основная разница в том, что предварительное соглашение не подлежит обязательной регистрации в государственных земельных или каких-либо иных органах. Когда оформляется такая сделка, у покупателя и продавца появляются взаимные гарантии, которые стимулируют максимально прозрачное и быстрое завершение ситуации. Такой ДКП базируется на личных договоренностях между сторонами. Довольно часто обязательства по исполнению контракта подтверждаются задатком, то есть определённой суммой, которая выплачивается в качестве некоего залога за заключение сделки.

Какие же гарантии даёт такой документ:

• Во-первых, стороне покупателей можно не волноваться о том, что хозяин дома продаст дом кому-нибудь другому. Он может быть уверен, что дом теперь закреплён за ним.
• Продавцу также становится гораздо проще. Его больше не будет беспокоить вопрос о том, как продать частный дом.
• Обе стороны получают и денежные гарантии. В контракте прописывается сумма, изменить которую позже уже практически невозможно.
• Условия, в которых будет совершён сам факт передачи денег, также прописываются.

Купля-продажа дома

Договор купли-продажи земельного участка с домом

Ключевое значение будет иметь правильность оформления договора купли-продажи, в котором стороны должны согласовать существенные и факультативные условия предстоящей сделки. Несмотря на полную свободу составления договора, его условия не должны нарушать требования законодательства. Типовой бланк договора вы можете скачать на нашем сайте.

Существенные условия договора

В отношении купли-продажи недвижимости существенными условиями будут являться предмет и цена сделки. Состав дополнительных условий стороны вправе определять самостоятельно.

Так как договор будет предусматривать одновременную продажу двух объектив недвижимого имущества, предмет сделки необходимо определить отдельно для дома и земли. В отношении строения в договоре указываются:

• адрес объекта;
• кадастровый номер объекта;
• технические характеристики жилого дома – площадь, этажность и т.д.;
• форма собственности – индивидуальная, совместная, долевая;
• информация о дате и основаниях приобретения права собственности.

Все сведения должны соответствовать данным из правоустанавливающего документа.

Для земельного участка перечень необходимых сведений также определяется по данным выписки ЕГРН и будет включать:

• адрес надела;
• кадастровый номер (если объект не поставлен на кадастровый учет, по зарегистрирован в Росреестре, указывается условный номер объекта);
• технические характеристики – площадь участка, категория земли и вид разрешенного пользования;
• данные о дате и основаниях возникновения права собственности.

Таким образом, предмет единого договора будет содержать отдельно сведения по дому и участку.

Для определения цены также необходимо учитывать разнородность отчуждаемых объектов недвижимости. На практике, стороны указывают не только единую цену договора за оба объекта, но и разделяют стоимость строения и земли. Это может иметь важные правовые последствия, если сделка оформляется с использованием средств материнского семейного капитала, ипотечного кредита, либо если покупатель планирует обратиться за налоговым вычетом.

Порядок расчетов между сторонами будет напрямую влиять на условия регистрации и допускается в следующих вариантах:

1. полный расчет до момента совершения сделки – новый владелец приобретает исключительное право собственности сразу после регистрации;
2. полный расчет после совершения сделки – возникает залог в силу закона, если контрагенты не предусмотрят иное условие в договоре;
3. поэтапная оплата с внесением первоначального взноса до совершения сделки – аналогичным образом возникает залог в силу закона до момента полного исполнения денежных обязательств.

Форма оплаты определяется сторонами самостоятельно – наличный или безналичный расчет.

Дополнительные условия договора

Состав дополнительный условий зависит только от волеизъявления сторон. На практике, в состав таких условий включаются:

1. порядок и сроки фактической передачи объектов покупателю;
2. распределение расходов по оформлению сделки;
3. указание перечня граждан, которые сохраняют право пользования и проживания жилым помещением после регистрации сделки;
4. установление ограниченного права пользования в отношении земли.

Включение или не включение дополнительных условий в договор купли-продажи не влияет на порядок проведения регистрационной процедуры.

Информация к документу

Сделки с недвижимостью предполагают особый порядок их оформления с обязательным составлением договора купли-продажи. Согласно статье 549 Гражданского Кодекса РФ данный документ представляет собой договорённость о передаче одним лицом (продавцом) какого-либо объекта в собственность другого лица (покупателю) за определённую плату. Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа также составляется в соответствии с главой 30 Гражданского Кодекса РФ.

Форма договора и порядок его составления

Договор составляется в письменной форме с учётом правил оформления официальных документов. Он должен быть обязательно согласован обеими сторонами, заверен нотариально и зарегистрирован в Государственном регистре. В случае несоблюдения указанных требований договор будет считаться изначально ничтожным. Исключением здесь являются ситуации, при которых одна из сторон отказывается регистрировать проведённую сделку. Осуществить данную операцию может обязать суд. При этом виновная сторона должна будет выплатить пострадавшей компенсацию за понесённый задержкой регистрации ущерб.

Важно! Не зарегистрированный на государственном уровне договор купли-продажи недвижимости не является основанием для внесения изменений в отношения с третьими лицами. При составлении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежей необходимо руководствоваться следующими правилами:

При составлении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежей необходимо руководствоваться следующими правилами:

• все данные, указанные в договоре, должны строго соответствовать информации, указанной в официальных документах;
• сокращения в именах, наименованиях и адресах не допускаются;
• следует избегать ошибок, исправлений и помарок;
• при указании сумм, их нужно также расшифровывать словесно.

Особое внимание при составлении документа следует обратить на кадастровый номер земельного участка, который позволяет его идентифицировать в Государственной базе. Все цифры должны быть чёткими и указанными в правильной последовательности

Структура и содержание документа

Данный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка отличается от стандартного наличием условия рассрочки платежей

Структура договора:

• название договора;
• дата подписания документа и название города, в котором данная операция была произведена;
• полная паспортная информация сторон, участвующих в сделке;
• предмет договора. Здесь указывается техническая информация о доме и земельном участке: реквизиты документов, подтверждающих право собственности, кадастровый номер, общая площадь и точный адрес места расположения объектов сделки;
• плата по договору. Именно этот пункт является одним из самых важных. Здесь должна быть определена общая сумма, которую покупатель должен заплатить продавцу, размер первоначального взноса, а также график осуществления дальнейших платежей с указанием конкретных сумм и дат;
• обременения. Другими словами, тут предоставляются гарантии отсутствия любых обременений на объекты сделки;
• обязательства сторон: продавец обязуется в оговорённом порядке передать документы на дом с участком покупателю, а покупатель обязуется выплатить все положенные деньги;
• заключительные положения. Здесь определяется порядок внесения изменений в договор, то, кто должен оплачивать все расходы по оформлению и регистрации документа прочее;
• реквизиты сторон и их подписи.

Важно! Если продавец жилого дома и земельного участка предусматривает возможность досрочного погашения долга, это должно быть указано в тексте документа

Отдельное соглашение на приобретение мебели и бытовой техники

Оформить факт передачи мебели и бытовой техники при сделке с недвижимостью можно и в формате отдельного договора. Однако следует помнить, что продажа квартиры и продажа мебели – это две разные сделки, и их выполнение не может зависеть друг от друга.

Чаще всего отдельный договор на передачу мебели составляют в том случае, если сделка совершается с участием заемных средств банка.

Согласно статье 157 ГК РФ такие сделки совершаются под условием — отлагательным или отменительным.

Фактически это означает, что сделка обретает законную силу не с момента подписания договора, а с того момента, как выполняется какое-либо условие. В случае с покупкой квартиры – с того момента, как право собственности на объект недвижимости переходит покупателю.

Подписать оба договора нужно единовременно. Составление отдельного договора на продажу мебели влечет за собой также составление отдельного передаточного акта на описанное имущество.

Нюансы в условиях договора

Соблюсти обязательную структуру договора и прописать все условия не достаточно.  Важно сделать это правильно, учитывая все особенности.

В предварительном договоре фигурируют все лица, которые являются сторонами сделки. К ним относятся все покупатели, на которых будет в дальнейшем оформлена недвижимость, а также текущие собственники в качестве продавца. Если в праворегистрирующих документах содержаться сведения ο нескольких владельцах, то документ должен подписать каждый из них. Когда такой возможности нет, оформляется нотариальная доверенность на другое лицо. В случае отчуждения совместно нажитого имущества супруг дает письменное согласие на сделку, даже если он не относится к собственникам.

Период для заключения основного договора обычно не превышает один год. Он пишется в документе путем указания крайней даты в формате цифр и букв, чтобы однозначно ее определить.

Для осуществления расчетов указываются банковские реквизиты продавца. Если в качестве него выступают несколько человек, и каждый будет получать свою часть денежных средств, то прописываются все номера счетов для перечисления.

Отличие задатка от аванса

Предварительный договор продажи квартиры может предусматривать оплату и без задатка или другим финансовым обеспечением. Но именно предоплата гарантирует последующее заключение сделки больше, чем другие условия.

Авансирование или передача задатка обязывает покупателя приобрести объект недвижимости и полностью оплатить его. Продавец, в свою очередь, заканчивает поиск клиента и не проводит просмотры квартиры.

Есть существенное отличие между авансом и задатком. Первый вид платежа при срыве сделки возвращается покупателю. Задаток же не подлежит возврату, если передумал покупатель, и удваивается, если передумал продавец.

Сколько именно денежных средств необходимо передать для обеспечения сделки решается ее сторонами. Обычно ограничиваются максимум десятью процентами от общей суммы.  Факт передачи денег обязательно должен быть подтвержден. При наличном расчете пишется расписка ο получении аванса или задатка собственноручно всеми собственниками.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком 2020 образец скачать бесплатно типовой бланк пример форма

При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счёт уплаты цены Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего предварительного договора. Оставшаяся часть цены Квартиры передаётся Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере _______(__________) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя. Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «___»_________. и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель.

1.3.3. Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Правильное документальное сопровождение сделки – на практике очень сложная вещь. Многие граждане даже не знают, где можно найти типовой образец предварительного договора в 2019 году. В данном случае имеет смысл не искать готовые шаблоны, а изучать базовые составляющие документа.

В каждой ситуации могут быть свои нюансы, и найти конкретный готовый бланк будет сложно. Особенно это касается случаев, когда нужно решить, как уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Контрагенты всегда должны знать, что входит в содержание предварительного договора.

Предварительный договор

Предмет договора

Стоит отметить, что предмет предварительного договора – это вовсе не сама недвижимость, а конкретные обязательства заключить основное соглашение по купле-продаже квартиры в будущем. Продавец берет на себя обязанность подготовить имущество для продажи к конкретному сроку, а покупатель – заплатить за квартиру. Права же на недвижимость будут предметом основной сделки.

Несмотря на то, что квартира в предварительном договоре играет второстепенную роль, информация об объекте недвижимости должна быть отражена в тексте. Конкретные сведения, которые рекомендуется записать в документ:

• адрес квартиры;
• размеры, площадь;
• этажность;
• стоимость;
• на кого зарегистрирована.

Чем подробнее будут указаны данные о квартире, тем проще будет в будущем согласовать основные пункты. Сторонам не придется заново договариваться о цене или расчетах. Это может стать и способом снизить кадастровую стоимость объекта.

Реквизиты по договору

Реквизиты – обязательные сведения о сторонах соглашения. Без информации об участниках сделка не будет считаться действительной, так как любая договоренность подразумевает известность контрагентов.

Заполнению подлежит следующая информация:

• ФИО;
• паспортные данные;
• место жительства.

Стороны должны максимально подробно указать все необходимые личные данные. Реквизиты указываются в начале документа, чтобы читателю было ясно, кто именно оформил договоренность.

Сумма задатка

В предварительном договоре можно согласовать условия о задатке – сумме, которую покупатель передает продавцу в качестве гарантии того, что покупка квартиры произойдет в будущем. Задаток повышает прозрачность всей сделки и защищает стороны от мошенничества. Сам по себе этот пункт не является обязательным, но его наличие крайне полезно.

Задаток следует отличать от аванса – предоплаты. Если обязательства так и не будут исполнены в будущем, то сумма предоплаты подлежит возврату. В то же время, если имели место нарушения обязанностей со стороны покупателя, задаток не возвращается.

Таким образом совершение основной сделки остается в интересах дающего гарантию, а продавцу в случае недобросовестности покупателя гарантируется компенсация затраченного на несостоявшуюся сделку времени.

Заключительные положения

Когда будут составлены все основные пункты сделки, имеет смысл тщательно позаботиться о содержании заключительных положений. Заключительные положения могут включать следующую информацию:

• момент вступления соглашения в силу;
• расходы по заключению сделки;
• условия расторжения;
• регулирование споров;
• количество экземпляров.

Расходы по оформлению – это государственная пошлина за регистрацию права собственности, перерасчеты и другие нюансы.

Заключительные положения могут прояснить вопрос претензионного порядка. Иными словами, можно указать пункт об обязательном досудебном урегулировании спора: если одна из сторон обнаружит какие-то нарушения, по условиям договоренности она должна сначала обратиться к своему контрагенту, а не в суд.

Предварительный договор составляется по числу контрагентов. На практике чаще всего оформляются два экземпляра, один – продавцу, второй – покупателю. Обязательно указывается, что оба экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.

Видео-обзор о предварительном договоре купли-продажи жилья:

Подписи обеих сторон

Подпись – формальное согласие участника со всеми пунктами соглашения. Нет подписи – нет и сделки. Каждая сторона договора должна расписаться в конце текста. Это будет знаком согласия контрагента со всеми условиями.

Налогообложение сделки

С момента приобретения права собственности на недвижимость у покупателя возникают обязанности по уплате налогов:

1. налог на имущество – в отношении жилого дома;
2. земельный налог – в отношении участка.

Расчет указанных налоговых обязательств будет осуществляться исходя из кадастровой стоимости объектов, однако у собственника есть возможность оспорить ее путем обращения в специальную комиссию субъекта РФ или в судебном порядке.

Продавец будет обязан уплатить налог на доходы в следующих случаях:

• если период его владения недвижимостью составил менее трех лет;
• если сумма, полученная по сделке продаже, не превысила стоимость приобретения дома и земли, т.е. отсутствует доход от продажи имущества.

Если обязанность по уплате налога возникает, продавец вправе воспользоваться налоговым вычетом исходя из суммы, не превышающей 1 000 000 рублей. Сумма НДФД будет рассчитываться только с размера полученного дохода, т.е. из цены продажи можно вычесть расхода на приобретение недвижимости.

После регистрации сделки в органах Росреестра, и при условии полной оплаты стоимости недвижимости по договору, у покупателя появляется право на обращение в налоговый орган для оформления имущественного вычета. Максимальная сумма, из которой будет рассчитываться вычет, составляет 2 000 000 рублей для каждого нового собственника, т.е. предельная сумма вычета может составить не более 260 000 рублей.

Основания для отказа и приостановления регистрационных действий

Важно! Приостановление регистрационных действий имеет первостепенные основания. В случае неустранения требований регистратора в определённый промежуток времени происходит отказ в регистрации.. Критериями для остановки действий являются:

Критериями для остановки действий являются:

1. Заявление одной из сторон договора о прекращении дела.
2. Акт органов судейства о наложении ареста на недвижимость или исключении любых сделок с ним.
3. Решение должностного лица Росреестра о необоснованности сделки, в том числе отсутствие заверенных соглашений с участниками сделки.

Также законом N 218 – ФЗ закреплены ситуации, когда решение о регистрации выносится в форме отказа:

• Правообладатель не имеет права на совершение сделки по продаже.
• Право собственности признано недействительным.
• Правообладатель не может распоряжаться участком.
• Хотя бы один из документов не представлен в срок.
• Имеются расхождения между правом собственности покупателя и иным правом правообладателя, ранее заявленным в документа.

Что нужно сделать для их возобновления?

Для этого, как минимум, необходимо не попасть под действие запрета при регистрации сделок с имуществом. В первом порядке следует оформить недостающие справки и соглашения и предъявить их вовремя. Если остановка решения связана со сторонами соглашения, нужно урегулировать спор с учётом заявленных претензий, если это устроит всех участников договора.

При отказе в регистрации сделки стороны имеют право на повторное рассмотрение заявления. Для этого собираются документы, гарантирующие верный исход события, т.е. предоставление выписки из ЕГРН. При этом пошлина уплачивается заново. В случае повторного отказа регистратора, стороны имеют право обратиться в суд.

Купля-продажа земельного участка всегда сопряжена с различными трудностями, преодолеть которые поможет знание следующих материалов:

• Как заключить договор купли-продажи дачного и садового участка с домом и без него?
• Каковы особенности заключения договора между физическими и юридическими лицами при осуществлении сделки купли-продажи земельного участка?
• Как правильно оформить акт приёма-передачи земельного участка по договору купли-продажи?
• Когда нужен предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом и без него?

В целом процесс обращения граждан в Росреестр для целей подтверждения прав на недвижимость не сложен. Основные проблемы возникают на этапе составления договора о продаже земельного участка

Поэтому важно не забывать о профессиональных услугах сторонних лиц

Структура договора

Гражданское законодательство закрепляет необходимость указания в предварительном договоре условий для оформления впоследствии главной сделки купли-продажи. Обычно на практике это означает следующее.

Допустим, планируется постройка жилого строения и составляется предварительный договор продажи квартиры в этом доме. Необходимо будет указать адрес, по которому находится эта квартира, вид квартиры (1-комнатная, 2-комнатная и т. д.), тип материала постройки (кирпичная, панельная, деревянная), вид помещения (жилое, нежилое), количество коммуникаций и оборудования (два санузла, три кухни и т. п.).

При этом необязательно указывать такие узко характеризующие признаки, как номер помещения на плане здания, конкретный этаж, подъезд и так далее. Главное – это те признаки, на основании которых в основном договоре определено конкретное помещение, передаваемое в собственность, со всеми необходимыми характеристиками.

Достаточно лишь общих обозначений, на основании которых покупатель в итоге заключит договор на конкретное помещение.

Раньше в договор такого типа включались конкретизирующие признаки и даже судебная практика не допускала содержания в договоре общих формулировок.

Еще одним важным условием является срок. В данном случае речь идет о сроке, в который будет оформлен договор продажи недвижимости.

Без подобного уточнения, он составит 1 год.